사진은 기사와 무관함. 게티이미지뱅크
사진은 기사와 무관함. 게티이미지뱅크
"부동산 투자야 언제든 자산가들의 관심사죠. 요즘엔 해외 부동산 투자, 최근엔 일본 부동산 투자에 대한 관심이 많이 늘었습니다. 자수성가한 20대부터 자산이 꽤 쌓인 40~50대도 문의가 많습니다."

양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(사진·48)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "은행을 찾는 자산가들이 해외 부동산에 눈을 돌리기 시작한 것은 생각보다 오래되지 않았다"며 "작년 초부터 일본 부동산 시장에 관심을 갖는 자산가들이 늘기 시작했다"고 말했다.

일본 부동산 투자가 매력적인 이유는 금리와 환율 때문이다. 일본 중앙은행인 일본은행은 '제로(0)'에 가까운 기준금리를 장기간 유지 중이다. 엔화도 약세다. 원·엔 재정환율은 100엔당 910원대를 나타내고 있다.

양 팀장은 "일본의 물가상승률과 경제 상황 등을 고려하면 일본은행이 기준금리 관련 정책을 쉽게 바꾸지 못할 것"이라며 "낮은 금리를 활용한 레버리지(부채) 투자와 엔화 환차익이 기대되는 일본 부동산 투자가 유효하다는 의미"라고 설명했다. 그러면서 "올해 들어 한 고객은 한 달이라는 짧은 기간에 일본에 부동산 투자를 과감히 결정한 사례도 있다"고 덧붙였다.

일본 부동산에 투자할 때는 어떤 지역이 유리할까. 단연 도쿄 도심 6구(區)를 눈여겨봐야 한다. 도심 6구는 △치요다 △주오 △미나토 △신주쿠 △분쿄 △시부야다.

양종욱 팀장은 "도쿄 3구 혹은 6구 내에 있는 부동산에 투자한다면 꾸준한 임대 수익은 물론 시세 차익도 기대할 수 있다"며 "서울로 따지면 강남 3구에 투자하는 것과 비슷하다고 볼 수 있다"고 강조했다. 구마다 특징이 있다는 점도 설명했다. 예컨데 치요다구는 일본 황궁을 중심으로 국회의사당, 경시청 등 정부 기관이, 미나토구엔 각국 대사관과 미쓰비시자동차공업, 도시바 등 회사들의 본사가, 주오구엔 일본은행 본점, 도쿄 증권거래소 등이 집중 분포됐다.
양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이은 일본 내 부동산 자산 중 타워맨션이 투자처로 유망하다고 봤다. 사진=변성현 기자
양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이은 일본 내 부동산 자산 중 타워맨션이 투자처로 유망하다고 봤다. 사진=변성현 기자
지역을 골랐다면, 어떤 유형의 부동산 투자가 유리할까. 그는 '타워맨션'이 유망하다고 분석했다. 일본에서 타워맨션이라고 하면 20층이 넘는 고층 아파트를 뜻한다. 1997년 용적률 규제가 풀리면서 도쿄에서 입지가 좋은 곳에 많이 들어섰다. 임대수익과 시세차익, 안정성 등을 고루 갖췄다는 평가다.

일본 국토교통성에 따르면 일본 도쿄 6구 내 중고 타워맨션(전용면적 70㎡ 환산 기준) 가격은 올해 1월 기준 9965만엔(약 9억731만원)으로 역대 최고 수준을 기록했다. 전년 동기(9531만엔) 대비 4.55% 뛰었다. 이어 가격이 높은 곳은 성남·성서 6구(시나가와·메구로·대전·세타가야·나카노·스기나미구)인데 6848만엔(약 6억2351만원)이었다. 도쿄 6구와 3000만엔 이상 차이가 난다.

양 팀장은 "타워맨션은 일본에 관심 있는 해외 투자자뿐만 아니라 일본 내 투자에 관심 있는 실수요자들도 많이 찾는 부동산 자산"이라며 "한 동씩 지어져 희소성이 있다"고 말했다.

수익률과 관련해서는 "맨션의 수익률은 2% 중반에서 3% 후반 정도로 책정되지만, 레버리지를 활용하면 수익률은 더 높아진다"며 "상반기 거래된 도쿄 도심 맨션 매입사례를 살펴보면 매입가 대비 임대 수익률이 3.6% 수준, 대출 레버리지를 통해 자기 자금 대비해서는 6.4% 수준의 수익률이 기대된다"고 설명했다. 여기에 추후 가격 상승으로 인한 시세 차익과 엔화가 오르게 되면 환차익도 노릴 수 있다고 부연했다.

수익률에 시세차익, 환차익까지 기대된다지만 일본 부동산에 투자하려면 여러 과정을 거쳐야 한다. 투자자문을 의뢰하고 물건 정보를 받은 후 일본 현지에 직접 방문을 해야 한다. 이후 물건 선정을 거쳐 대출이 가능한 금액을 검토하게 된다. 이 과정에서 대출받기 위해 법인설립 절차에 착수하는데 해외투자 신고부터 법인 계좌를 개설해야 한다. 이후 매매 계약을 맺고 대출을 실행한다. 잔금을 지불하고 소유권 이전받은 후 부동산 관리 계약을 맺으면 일련의 과정이 끝난다.

양 팀장은 "신한은행은 매입과 매각, 환율, 세금, 대출, 부동산 관리 등 투자자를 위한 맞춤형 서비스를 제공하고 있다"며 "구체적으로 일본 내 부동산을 설립하기 위한 법인 설립, 부동산을 매입한 이후 건물과 입주자 관리 등 체계적인 서비스를 제공하고 있다"고 말했다. 이어 "국내 4대 시중은행 가운데 신한은행이 일본 현지화가 가장 잘 돼 있기 때문에 이런 원스톱 서비스가 가능하다"고 짚었다.
양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 일본 부동산 시장에 대해 설명하고 있다. 사진=변성현 기자
양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 일본 부동산 시장에 대해 설명하고 있다. 사진=변성현 기자
모든 투자는 위험이 따르는 법. 유의 사항도 당부했다. 양종욱 팀장은 "시장의 관심이 쏠릴 때에는 단기적으로 가격이 고점을 형성하는 경우가 많다"며 "최근 일본 부동산 시장에도 해외 투자자들의 투자가 몰리면서 시장 과열에 대한 우려의 목소리가 나오고 있는 상황"이라고 지적했다.

또 "수익률이 낮은 물건에 투자할 경우 손익분기점을 달성하기까지 상당 부분 시간이 소요될 가능성이 있다"며 "투자 성과가 환율에 의해 좌우될 가능성이 높기 때문에 환율정책도 주의 깊게 살펴볼 부분"이라고 조언했다.
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양종욱 팀장은 2002년 신한은행 노량진지점에 입행했다. 2008년 판교신도시금융센터 기업전담창구직원(BM), 2013년 서교동금융센터 BM으로 있었다. 2017년부턴 광교대기업금융센터 기업창구 내 총괄책임자(OM)로 2018년엔 일본 SBJ은행 도쿄 본점영업부 기업금융 담당 부지점장(RM)으로 일했다. 이어 2021년 평촌기업금융센터 RM으로 있다 올해부터 부동산투자자문센터 팀장을 맡고 있다.

신한은행 부동산투자자문센터는 고객의 니즈에 부합하는 맞춤형 부동산 투자자문 서비스를 제공하는 부서다. 부동산에 대한 전문성을 바탕으로 고객의 자산관리를 위해 끊임없이 노력하고 있다. 국내외 부동산 투자자문, 경매, 부동산 교육 세미나 등 다양한 서비스를 제공한다.
우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com