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기자

심형석 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.

무주택 설움 위로받는다고 집이 생기나요? [심형석의 부동산정석]

'아프니까 청춘이다'라는 책으로 대표되는 위로 산업이 한국 사회 전방으로 확산하고 있습니다. 당신이 부족한 것은 게을렀기 때문이라며 채찍질하는 자기 계발 산업이 번창한 데 따른 반작용 측면도 있지만, 어느덧 안정적인 산업으로 자리매김하는 모양새입니다.위로 산업은 번아웃에 빠지는 개인이 늘어나면서 등장했습니다. 당신이 부족한 이유는 사회와 구조의 문제이지 당신 탓이 아니라고 속삭입니다. 솔깃한 사탕발림과 따뜻한 공감은 번아웃으로 고통받는 사람들을 위로합니다. 위로 산업은 괴로움이나 슬픔을 들어주고 공감하는 활동으로 재화를 창출합니다.위로 산업의 근간에는 고독과 외로움이라는 현대사회를 관통하는 흐름이 존재합니다. 공감하지 못하고 대화를 나눌 대상도 마땅치 않으니 산업의 영역이 생긴 겁니다. 1인 가구의 급격한 증가와 솔로 문화의 확산은 위로 산업을 뒷받침하는 든든한 후원자입니다.전국의 1인 가구가 1000만 가구를 넘어섰습니다. 전체 가구에서 차지하는 비중도 40%를 훌쩍 넘습니다. 연령대별로는 60대의 1인 가구가 가장 많지만 30대와 50대의 1인 가구 또한 만만치 않습니다. 그만큼 저변이 확대되고 있다는 의미입니다.한국의 1인 가구는 일본보다 더 빠르게 증가하고 있습니다. 2050년에는 일본의 절반을 넘는 가구가 1인 가구로 재편될 것으로 예측하는 점 등을 고려한다면 위로 산업은 미래에도 튼튼한 수요를 안정적으로 확보하고 있다고 보입니다.안타깝게도 부동산 부문에서도 위로 산업이 득세를 하는 중입니다. 자산관리의 출발점이라고 할 수 있는 내 집 마련 부문에서 위로 산업은 노력이 아닌 무기력함을 전파합니다. 당신이 지금까지 집을 마

2024.11.18 08:20
'월 400만원' 아파트 수두룩…서울 '월세 시대' 열렸다 [심형석의 부동산정석]

가을 이사철이 열리면서 서울 아파트 월세 시장에 불안이 가중되고 있습니다. 정부가 전세대출 규제를 강화하면서 전세 수요가 월세로 밀려나고 있는 탓입니다.KB부동산의 월간주택가격동향에 의하면 서울 아파트의 10월 월세지수는 118.0으로 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최고치를 기록했습니다. 평균 가격을 살펴봐도 월세 시장의 강세가 두드러집니다.한국부동산원 통계를 보면 9월 기준으로 서울의 평균 보증금은 1억9600만원, 월세는 132만7000만원입니다. 강남구의 경우에는 3억9000만원의 평균 보증금에 250만원의 월세를 받을 수 있습니다. 수익률 측면에서 높은 수치는 아니라고 할 수 있지만, 시세 차익까지 고려한다면 거의 10%에 가까운 수익률입니다. 아파트도 이제는 월세를 받는 상품이라고 말할 수 있을 정도입니다.월세가 오르는 이유는 정부의 규제 영향이 큽니다. 우선 장기간 정비사업을 규제한 영향으로 아파트 입주 물량이 부족합니다. 올해와 내년은 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 '올림픽파크포레온(1만2035가구)' 입주로 숨통이 트였지만, 2026년과 2027년은 두 해를 통틀어 서울 입주 물량이 1만5000가구에 불과합니다. 그나마도 정비사업이 대부분이어서 실제 신규 공급은 몇천 가구에 불과할 겁니다.여기에 더해 비아파트 수요자들이 아파트 임대차 시장으로 몰리는 수요 집중화 현상까지 발생했습니다. 특히 서울이 문제인데, 서울은 아파트에 거주하는 세대가 43.5%(2022년 기준)에 불과해 비아파트 시장의 어려움이 여타 도시와 다르게 큰 영향을 미칩니다.‘전세의 마녀화’도 월세 시장을 불안하게 만드는 요인입니다. 단순한 전세금 미반환 문제까지 ‘전세 사기&rsqu

2024.11.14 06:30
주택공급 확대에는 리모델링도 필요합니다 [심형석의 부동산정석]

대출 규제로 서울 아파트 가격 상승 폭이 감소세를 보이고 있습니다. 하지만 주거 선호 지역의 재건축 단지에서는 신고가가 나오는 등 상반된 흐름도 보입니다.서울에서 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 방법은 ‘정비사업’입니다. 재건축·재개발 사업을 통해 늘어나는 일반 분양분이 실제 신규 공급입니다. 그런데 정비사업이라고 하면 대부분 재건축·재개발사업을 떠올리지만, 우리가 간과하고 있던 것이 있습니다. 바로 리모델링 사업입니다.리모델링이란 노후한 구조물을 새롭게 고치고 수선한다는 의미입니다. 한자어로는 개축(改築)이라고 합니다. 현행 주택법은 공동주택에서 단지 전체를 전면적으로 대수선하거나 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있습니다. 구체적으로는 기존 건물의 층수를 높이는 수직 증축 리모델링, 기존에 없는 지하 주차장을 만들거나 새로 짓는 리모델링, 단지의 남는 공간에 별도의 건물을 짓는 별동 증축 리모델링 등이 있습니다.리모델링은 재건축보다 절차가 간단합니다. 입주자 대표회에서 전체 가구의 3분의 2 이상 동의를 받으면, 추진 결의하고 조합설립 인가 신청을 하게 됩니다. 그 이후엔 안전진단, 건축심의, 리모델링 허가, 이주, 착공, 입주의 과정을 거칩니다. 계획 단계부터 완료 단계까지 9가지 절차를 거쳐야 하는 재건축과 비교하면 매우 쉬운 절차입니다.리모델링하면 기존 주택 면적을 늘리는 것과 함께 좁은 복도식 아파트를 넓은 계단식 아파트로 바꿀 수도 있습니다. 지하 주차장을 새로 만들거나, 지하 주차장과 아파트가 연결 안 되었을 경우 이 부분도 해소할 수 있습니다. 간소한 절차를 거쳐서 완전하게 새로운 집을 얻

2024.11.12 00:11
서울 마지막 입주장이 다가오고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

전세시장 강세가 계속되고 있습니다. 입주 물량이 감소하고 매수심리도 떨어지니 그냥 현재 사는 집에 눌러앉는 이들이 늘어나 매물이 줄어든 것으로 보입니다. 전세 사기의 여파로 연립주택과 오피스텔 전세시장이 무너지면서 아파트로 향하는 수요 쏠림 현상도 이를 부채질하는 중입니다.다만 '입주장'이 열리는 곳은 일대 전셋값이 조정되는 모습을 보입니다. 전셋값이 받쳐주지 못하면 매매가격까지 하락하게 됩니다. 입주장은 새 아파트를 다 지어 임시 사용승인이 나와 입주가 가능해지는 시기에 시작됩니다. 대단지 신축 아파트가 입주를 시작하면 전·월세만 아니라 매매 물건도 늘어나면서 가격대가 하락하고 임차(예정)인이나 매수자는 좋은 조건에 계약할 수 있는 것입니다.2018년 12월부터 시작된 서울 송파구 가락동 '헬리오시티(9510가구)' 입주장의 경우 강남권 주택가격을 적게는 5% 많게는 10%까지 내리는 요인으로 작용했습니다. 당시 부동산 시장이 강한 상승세를 보이는 상황에서도 강남권 심지어 성남시, 하남시 주택가격까지 일시적으로 떨어뜨렸습니다.서울권에서 이러한 대규모 입주장은 2026년이면 끝날 것으로 보입니다. 각종 부동산 규제로 인해 더 이상 많은 가구 수가 한꺼번에 쏟아지는 상황이 거의 사라지기 때문입니다. 따라서 이번이 입주장 효과를 누릴 수 있는 거의 마지막 기회가 될 것입니다. 곧 시작될 입주장을 몇 군데 소개하고자 합니다.가장 큰 입주장은 잠실권에서 나옵니다. 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 올해 11월부터 입주를 시작하면서 내년까지 총 1만7000가구 넘는 아파트가 입주합니다. 얼마 전 청약을 받은 '잠실래미

2024.11.01 07:00
사라진 입주장 효과…원인은 꽉 막힌 부동산 규제 [심형석의 부동산정석]

서울 강동구 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 오는 11월 입주를 앞두고도 전셋값 상승세를 보이고 있습니다. 무려 1만2000가구가 넘는 아파트의 입주가 임박했음에도 불구하고 서울 아파트 전세시장뿐만 아니라, 강동구 전세 시세에 미치는 영향도 미미합니다.2024년 강동구의 아파트 전셋값은 누적 기준으로 0.79% 올랐습니다. 올림픽파크포레온 입주에도 최근 전세 시세는 계속 오르는 중입니다. 9월 23일 주간 기준으로 0.01% 올랐던 전셋값은 이후 계속 상승 폭을 높이며 10월 14일 주간 기준으로 0.06%나 올라 상승 폭을 확대하는 모양새입니다.올림픽파크포레온 현장에 나가보면 전세매물이 많지 않음을 알 수 있습니다. 1만2000가구가 넘는 국내 최대규모 단지의 입주인데도 입주장 효과가 없습니다. 입주장 효과란 대단지 아파트 입주를 앞두고 매물이 쏟아지면서 해당 단지만이 아니라 인근 아파트의 전세가와 매매가가 동시에 떨어지는 현상을 뜻합니다.2019년 9500가구가 넘는 송파구 '헬리오시티'가 입주했을 때는 전세매물이 쏟아지면서 송파구의 전셋값만 아니라 강남권 전세시장이 일시적으로 하락하는 효과를 나타냈습니다. 헬리오시티로 인해 적정수요를 초과하는 입주 물량이 공급됐고, 2018년 10월부터 2019년 6월까지 총 8개월에 걸쳐 송파구와 그 인접한 강남구 심지어 성남시 분당구의 아파트 전셋값과 매매가격이 5~10% 하락하는 영향을 받았습니다.헬리오시티보다 더 큰 올림픽파크포레온이 입주하지만 주변 아파트 시세는 큰 영향이 없습니다. 가장 큰 원인이 무엇일까요? 현재와 2019년 당시의 가장 큰 차이점은 서울 아파트의 입주 물량에 있다고 보입니다.부동산정보업

2024.10.25 15:42
규제로 매매가 줄면 전·월세가 불안해집니다 [심형석의 부동산 정석]

주택 거래방식은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 매매와 전세 그리고 월세입니다. 주택 수요자들의 관심이 가장 큰 매매는 시장 상황에 따라 변동폭이 큽니다. 주택경기가 좋으면 매매는 늘어나고 반대의 경우에는 줄어듭니다.올해만 해도 서울의 경우 1월(2636건)에 비해 7월(8881건)의 매매가 3배가 넘게 늘었습니다. 최근 대출규제가 시행되면서 9월의 매매는 더 큰 폭으로 줄어들지 않을까 생각합니다.반면 전·월세를 포함한 전체 거래량은 큰 변동이 없이 일정한 수준으로 유지됩니다. 그 이유는 매매에 비해 전·월세 거래량이 훨씬 더 많고 전·월세 거래량은 주택시장의 경기와 상관없이 일정하게 유지되기 때문입니다.2024년 들어서도 매매량과 비교해보면 전·월세 거래량은 가장 크게 벌어졌을 때도 그 차이가 각각 1.32배, 1.56배로 크지 않았습니다. 매매는 많이 고민해야 하고, 실행하는데도 시간이 꽤 걸리는 데 반해 전·월세 거래는 상대적으로 큰 노력이나 시간이 필요하지 않습니다. 그만큼 거래가 쉽고 거래량이 주택경기와는 상관없이 일정합니다.이런 이유로 매매와 전·월세 사이에는 일정한 규칙이 존재합니다. 매매가 늘면 전·월세는 줄어들고, 전세와 월세는 함께 늘어나는 양상을 보입니다. 올해 초 매매가 늘어나면서 자연스럽게 전세가 줄었습니다.이는 전세가 매매로 전환됐다고도 볼 수 있습니다. 계약 갱신청구권을 사용한 전세입자가 주택시장이 상승한다고 판단하여 매매에 나섰습니다. 1주택자인 갈아타기 수요도 많았지만 무주택자인 전세입자가 유주택자로 바뀐 사례도 만만치 않게 많았습니다. 이로 인해 매매가 늘었지만 전세는 상대

2024.10.15 08:44
초고가 아파트, 빌딩 대체재로 부상했습니다 [심형석의 부동산 정석]

서울 서초구 반포동의 30평대 아파트가 60억원에 거래됐습니다. 아무리 물가가 많이 오르는 인플레이션 시대라지만 국민평형 규모의 아파트 가격이 60억원이라고 하니 과하다는 생각도 듭니다.물론 60억원에 거래된 이 아파트는 한강 조망이 뛰어나고 강남에서도 가장 신축인 상품성이 좋은 아파트입니다. 같은 단지에서도 더 저렴한 가격에 거래되는 아파트들도 많이 있습니다. 그렇지만 이 60억원이라는 금액은 기존 부동산 상품과 비교하면 꼬마빌딩과 유사한 가격이라 더 많은 이목을 끌었습니다. 부동산정보업체 부동산플래닛이 조사한 자료에 의하면 올해 7월 서울시 상업·업무용빌딩 매매거래 중 60.7%(136건)는 50억원 미만인 꼬마빌딩이었습니다. 꼬마빌딩은 빌딩 거래시장의 대표 상품입니다. 꼬마빌딩보다 전용면적 84㎡에 불과한 아파트가 더 가격이 높다니 이해하기 힘든 상황이라고 봅니다.30평대 아파트가 꼬마빌딩 가격을 추월하는 이런 현상을 이해하기 위해서는 경제학에서 이야기하는 대체제와 보완재라는 개념이 필요합니다. 한 재화의 가격이 상승할 때 다른 재화의 수요량이 증가하면 이들 재화는 대체재라고 하며 반대의 경우 보완재라 합니다. 쉽게 설명하면 대체재는 경쟁관계에 있는 상품이며, 보완재는 두 제품이 합쳐져야 하나의 효용이 완성되는 상품들 간의 관계를 말합니다. 예전에는 소주와 맥주가 대체재였습니다. 경기가 호황이면 맥주가 많이 팔렸고, 경기가 불황이면 소주가 많이 팔렸습니다. 하지만 애주가들이 소주와 맥주를 섞어 마시기 시작하면서 지금은 보완의 관계로 바뀌었습니다. 소주가 많이 팔리면 맥주 판매량도 늘어나며, 맥주가 많이 팔리면

2024.10.11 06:30
한 달만에 집값 4.5% 떨어져?…깜짝 놀랄 통계의 '이면' [심형석의 부동산정석]

한국공인중개사협회 부동산정책연구원이 발표한 '월간 KAR 부동산시장 동향' 9월호에 따르면 8월 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 1.9% 하락했고 서울은 4.5% 내린 것으로 나타났습니다. 이는 최근 부동산 시장의 상승 추세와 상반된 결과로 혼란을 가중하고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 8월 동향과도 상반되는 결과입니다.주택가격지수는 정부, 학계, 주택 수요자에게 중요한 지표입니다. 정부는 시장 개입 시점과 강도를 결정하기 위해 이 지수가 필요합니다. 학계에서도 주택가격지수는 시장 분석의 기초 자료로 활용됩니다. 주택 수요자들은 투자 수익률 계산 및 시장 전망을 위해 이 지수를 필수적으로 참고합니다. 그렇기에 국민은행, 부동산114, 한국부동산원 등 여러 기관이 주기적으로 주택가격지수를 발표하고 있습니다.이들 기관은 표본주택의 가격을 주기적으로 조사해 라스파이레스 방식으로 지수를 작성합니다. 라스파이레스 방식은 기준연도의 수량을 가중치로 고정한 뒤 기준연도 가격과 비교연도 가격을 대비하는 방식입니다. 조사된 가격은 실제 거래가 아닌 '시세'로 불리는 평가 가격입니다. 그러나 이 시세가 시장 상황을 얼마나 정확히 반영하는지에 대한 논란이 있습니다. 비판자들은 시세는 실거래가가 아니기에 주택 시장 상황을 반영하지 못한다고 주장합니다.2005년 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률' 제정 이후, 실거래가격을 기반으로 한 주택가격지수 작성이 가능해졌습니다. 그러나 이는 새로운 문제를 야기할 수 있습니다. 기존의 표본조사 방식이 사용 불가능해지기 때문입니다. 표본주택이 매기(每期) 거래되지 않을 가능성이 높고,

2024.10.07 08:02
"부자들이 강남에 사는 이유는…" [심형석의 부동산정석]

주택시장에서 강남의 지위가 더욱 높아지고 있습니다. 래미안원베일리 30평대(전용면적 84㎡)의 가격이 60억원을 돌파했습니다. 서초구가 1988년 강남구에서 분리 신설된 점을 고려한다면 강남이라는 명칭을 사실상 강남구와 공유하는 중입니다.서울에서 전문직 고소득자와 자산가들이 가장 많이 거주하는 지역으로 강남을 꼽습니다. 재산세 납부 기준 강남구와 서초구가 1, 2위를 차지합니다. 강남구와 서초구는 강남서초교육지원청이 관할하는 강남 8학군 지역으로 교육열이 높습니다. 서울시 자치구 중에서 재정자립도가 가장 높은 지역이기도 합니다.강남 아파트에 자가 거주하는 중·고령가구를 대상으로 심층 인터뷰를 진행한 연구에 의하면 강남 주택수요는 주로 양질의 교육환경과 직장 접근성 때문이라는 인식이 강합니다. 인터뷰 응답자 10명 중 9명은 강남에 계속 거주하겠다고 답했습니다. 중·고령 가구에는 교육환경과 직장 접근성이 수요 요인으로 작용하지 않지만, 강남에 계속 거주하기에 다른 이유가 있을 것으로 추정됐습니다.이러한 분석은 강남이 필요한 목적을 달성하기 위해 일정 기간 머무르는 ‘경유지’인지, 아니면 계속 머무를 ‘종착지’인지에 대한 논란이라고 볼 수 있습니다. 경유지는 보통 중간이라는 명사를 앞에 두어 '중간 경유지'라는 단어를 많이 사용합니다. 그만큼 머무른다는 개념보다는 스쳐 간다는 개념이 중요시됩니다.강남에 정착한 분들과 이야기하면 처음부터 강남에 계속 살고자 하는 주택수요도 있지만 거주하다 보니 계속 살게 되었다는 분들도 많습니다. 타지역으로 이주한 지인들의 후회와 복귀로 인해 강남은 대체 불가능

2024.09.25 07:00
"벼락거지는 이제 그만" [심형석의 부동산정석]

인천시가 신혼(예비)부부들에게 1일 임대료가 1000원인 ‘천원 주택’과 신생아 가구가 주택담보대출을 받을 경우 이자 1%를 추가 지원하는 ‘1.0 대출’을 인천형 주거정책으로 발표하고 2025년부터 시행할 계획입니다.시가 보유 또는 매입한 ‘매입임대’ 주택이나 ‘전세 임대’ 주택을 월 3만원에 빌려주는 방식인데 결혼한 지 7년 이내의 신혼부부 또는 예비 신혼부부에게 최초 2년, 최대 6년까지 지원하며 연간 1000호를 공급합니다.인천시의 천원 주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주고자 저렴하게 공급하는 공공임대주택의 목적에 충실합니다. 한국부동산원에 따르면 2024년 7월 기준 전국 아파트 평균 월세는 85만원입니다. 주거비를 3.5% 수준으로 줄일 수 있어 자녀 출산 및 양육에 큰 보탬이 될 것으로 보입니다.다만 이런 선의의 목적이 장기적인 시각에서도 임차인에게 도움이 될지는 보다 고민이 필요합니다. 무주택자에게 최고의 복지는 내 집 마련이기 때문입니다.생애 최초로 내 집 마련을 하는 분들을 상담해보면 전세를 옮겨 다니기 불편해서 집을 산다는 분들이 많습니다. 집을 마련하는 가장 큰 원동력은 불편함을 극복하려는 마음입니다. 거주하며 불편함을 못 느낀다면 내 집을 마련하려는 욕구도 줄어듭니다.그리고 재테크의 출발점은 내 집 마련입니다. 내 집 마련을 해야 향후 자산가치 상승을 누릴 수 있습니다. 이는 어떤 나라의 자산관리 책자에도 항상 나오는 원칙입니다.반대로 장기적으로 임대주택에 거주하면 이른바 '벼락거지'가 될 가능성이 큽니다. 물가 상승으로 인해 집값이 오르는 동안 자산에 큰 변동이 없어 실질적으로 부가 줄어들

2024.09.20 07:00
한국 집값이 궁금하면 미국을 보세요 [심형석의 부동산정석]

미국의 주요 도시 주택가격이 올해 6월 역대 최고 수준을 경신했습니다. ‘코어로직 케이스-실러 주택가격지수’(S&P CoreLogic Case-Shiller House Price Index)는 전년 같은 기간과 비교해 6.5% 상승했습니다. 미국의 6월 소비자물가 상승률이 3.0%로 둔화한 것과 비교하면 주택가격 상승률이 소비자물가지수보다 3.5%포인트나 더 높았습니다.미국 집값이 상승하는 배경에는 높은 금리가 있습니다. 금리 때문에 주택 갈아타기 수요가 수그러들면서 기존 주택이 시장에 나오지 않아 매물이 급감했습니다. 미국 최대규모의 주택대출 금융 회사인 프레디맥에 따르면 9월5일 기준 미국의 30년 만기 고정 모기지 금리 평균치는 6.35%입니다. 2023년 5월 이후 가장 낮은 수준이지만, 우리나라와 비교하면 상당히 높은 금리입니다.주택 공급도 심각한 수준으로 줄었습니다. 각종 금융 비용이 늘어나면서 주택사업자들이 신규 주택을 건설하지 않고 있는 것입니다. 기존 주택은 시장에 나오지 않고 신규 주택 건설마저 저조하니 공급이 수요를 따라가지 못해 집값이 오름세를 보인 것입니다.9월 기준금리가 인하할 전망입니다. 기준금리가 인하하면 주택사업자들은 더 많은 주택을 공급할 것입니다. 가계도 모기지 금리 하락에 맞춰 기존 집을 팔고 더 나은 집으로 갈아타기를 시도할 것으로 보입니다. 매물과 거래량이 동시에 증가하면 주택 가격도 안정화할 것으로 기대됩니다.실제로 올해 7월 미국 주택거래량은 반등했습니다. 지난 3월 이후 계속 줄어들던 미국 기존 주택 매매 건수는 7월 395만건으로 전월 대비 1.3% 늘었습니다. 기준금리 인하가 다가오면서 주택 매물이 쌓이고, 거래 감소와 가격 상승의 주범이었던 '매물

2024.09.10 07:00
주택시장 안정화, 꾸준한 공급이 방법입니다 [심형석의 부동산정석]

서울을 중심으로 주택가격이 오르자 정부가 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하고 은행에 창구지도까지 하면서 대출 규제에 나섰습니다. 국토교통부만이 아니라 한국은행과 은행 감독기관들 모두 나서서 전방위적으로 대출 규제에 호응하는 중입니다. 금융회사 대출서류에 서명하는 자서 시기와 대출실행 시기가 다르기 때문에 피해를 보는 차주들도 생기는 중입니다. 이래저래 은행 창구는 혼란이 계속되고 있습니다.주택시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 8월 말 현재 수도권 아파트값은 연간 기준으로 0.99% 올랐습니다. 서울 상승률이 2.93%로 가장 높은데, 이 수치도 물가상승률이나 소득 증가율을 고려하면 거의 오르지 않은 수치입니다. 그나마도 주택 유형 중 가장 많이 오르는 아파트의 이야기이고, 단독이나 연립 등을 포함한 평균 종합주택가격 상승률은 8월 말 기준 0.16% 상승에 그칩니다.이런 상황에서 정부는 규제를 꺼내 들었습니다. 그중에서도 이전 정부의 부동산 정책 중 가장 많이 비판했던 수요억제 정책인 대출 규제를 강화했습니다. 스트레스 DSR 자체는 이미 예고된 정책입니다. 문제는 '창구 지도'입니다. 법이나 시행령에도 없으며 중국이나 러시아와 같은 독재국가나 후진국에서 시행하는 관치금융을 통해 은행의 팔을 비틀어 대출 규제를 강화하는 중입니다.과거 사례를 살펴보면 이번 대출 규제는 주택시장에 지속적인 영향을 주지 못할 전망입니다. 이러한 수요억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그쳤습니다. 2019년 12월, 문재인 정부는 15억원 이상 주택에 대한 담보대출을 금지한 바 있습니다. 지금보다 강력한 규제였지만, 잠시 숨을 고르던 주택

2024.09.05 07:00
60억 vs 34억…강남 아파트도 양극화 [심형석의 부동산정석]

상위 1%에게 부가 집중되며 부자들 사이에서도 자산 격차가 벌어지고 있습니다. NH투자증권 100세시대연구소가 발간한 '2022년 대한민국상위 1% 보고서'에 따르면 2021년 순자산 상위 1% 가구 기준선은 29억2010만원이었습니다. 2020년의 26억1000만원보다 3억원 이상이 증가한 액수입니다. 같은 기간 상위 10% 가구의 순자산은 1억원 증가하는데 그쳤고, 채 10억원이 되지 않았습니다.사회 곳곳에서도 같은 현상이 벌어지고 있습니다. 이자소득 상위 1%는 전체 이자소득 중 46.5%를 차지합니다. 국내 주식시장의 상위 1%가 전체 내국인 상장주식의 53%를 보유하고 있습니다. 상위 1% 가수들이 벌이 들이는 수입은 전체 가수 업종 소득의 53%에 달합니다. 이러한 격차는 시간이 갈수록 더욱 벌어지고 있습니다.부동산도 마찬가지입니다. 강남권 아파트 가격은 일반인이 접근하기 힘든 ‘넘사벽(넘을 수 없는 사차원의 벽)’이 되어가고 있습니다. 강남구 아파트의 평균 매매가격은 22억7738만원으로 전국 평균 매매가격인 4억5550만원의 5배가 넘어갑니다.고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차를 확인할 수 있는 서울 아파트 매매가격 5분위 배율 역시 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 가장 높은 5.27(2024년 7월 기준)로 집계됐습니다. 상위 20%의 아파트는 하위 20% 아파트보다 5.27배 비싸다는 말입니다. 하지만 거래 현장에서 상황을 살펴보면, 최근 들어서는 고가 아파트와 저가 아파트의 양극화보다는 고가 아파트 사이의 양극화가 더욱 심해진 것을 확인할 수 있습니다. 서울 서초구 반포동 대표 아파트인 '아크로리버파크'와 '래미안원베일리' 전용면적 84㎡는 50억원 넘는 금액에 거래되고 있습니다.

2024.09.03 10:16
은행의 창구지도가 주택시장에 미치는 영향 [심형석의 부동산 정석]

은행의 창구지도로 인해 주택시장이 왜곡되고 있습니다. 은행의 창구지도란 금융당국이 시장 논리가 아닌 방법으로 은행의 의사결정에 개입해 본인들이 원하는 방향으로 유도하는 행위를 말합니다. 최근 서울 주거 선호 지역을 중심으로 주택가격이 오르자 대출한도나 금리 등에 대해 금융위원회와 금감원이 우려를 표현한 것이 대표적인 창구 지도입니다.중앙은행이 기준금리를 정하고, 그에 따라 시중금리가 움직이고 이에 맞춰 가계와 기업이 의사결정을 하는데 여기에 창구지도가 개입되면 통화의 흐름이 왜곡되고 미래 예측이 어렵게 됩니다. 후진국이나 중국, 러시아와 같은 독재국가에서는 이런 일이 벌어지지만, 금융 선진국에서는 있을 수 없는 일입니다. 특히 행정지도를 통한 직접적인 금리 통제는 정말 일어나서는 안 되는 일이라고 봅니다.하지만 우리나라는 창구지도가 도를 넘고 있습니다. 서울 주거 선호 지역의 아파트 가격이 오르고 가계대출이 급증하자 금융당국이 가계대출 점검 회의에서 전방위적 가계대출 관리를 주문했습니다. 은행들이 이에 대응하고자 주택담보대출 등 대출금리를 인상하자 금융감독원장이 다시 창구지도를 합니다. 은행들이 가계부채 관리에 대출금리 인상이라는 손쉬운 방법을 택해 이득만 챙기려 한다는 비판입니다. 그러면서 아예 대놓고 “개입 필요성을 강하게 느낀다”고 이야기합니다. 창구지도가 안 먹히고 다른 방향으로 가면 아예 방향까지 제시할 정도로 금융정책의 후진성은 심각합니다.은행의 팔을 비틀어 직접적으로 개입하는 이런 방식은 후진적일 뿐만 아니라 심각한 문제를 야기할 수 있

2024.08.30 07:00
하반기 금리 인하되면 부동산시장 어떻게 될까? [심형석의 부동산정석]

하반기 기준금리 인하가 확실시되는 가운데 금리가 떨어지면 주택시장이 어떻게 될 것인지에 대한 논란이 많습니다. 금리 인하는 주택시장에는 당연히 긍정적인 요소이지만 금리인하가 선반영됐다는 점을 고려한다면 그 영향이 생각보다 적을 수도 있습니다. 금리 인하가 얼마만큼 언제까지 계속될 것인지의 여부도 중요한 변수입니다.우리보다 금리를 먼저 인하한 선진국들도 꽤 됩니다. 캐나다, 스위스, 스웨덴, 영국 등이 대표적입니다. 금리 인하를 먼저 단행한 나라의 주택시장이 어떻게 움직이고 있는지를 살펴보면 금리 인하 후 우리나라 주택시장 흐름을 예측해볼 수 있을 겁니다.우리보다 인구가 다소 많은(6800만명) 영국의 경우 중앙은행이 4년 만에 처음으로 금리를 인하하자 주택시장이 즉각 상승세를 보였습니다. 주택담보대출 금리가 저렴해지면서 매수자가 관심을 보이고 주택가격이 오르고 있습니다.부동산정보업체인 라이트무브(RightMove)에 따르면 8월1일 이후의 주택 매물에 대해 부동산중개인에게 연락한 잠재 구매자의 수는 1년 전 같은 시기에 비해 19%나 급증했습니다. 7월에도 11% 증가했습니다. 라이트무브는 은행의 대출 비용 인하가 대출금융회사에서 더 저렴한 주택담보대출을 더 빨리 제공하는 데 도움이 됐고 매수자 수요 개선에 상당히 기여했다고 밝혔습니다. 가을 주택시장이 더욱 활발해질 것이며 2024년 주택가격이 기존의 1% 하락에서 1% 상승으로 상향 조정될 것으로 예측했습니다.금융시장은 은행이 인플레이션 압력이 약화됨에 따라 금리를 추가로 인하해 대응할 것으로 예상하며 내년 말까지 3.5%(현재 5%)까지 낮출 가능성이 있다고 보고 있습니다. 영국의 평균 5년 고정금

2024.08.26 07:00
수도권 아파트는 양극화, 지방은 평준화…이유는? [심형석의 부동산정석]

주거선호지역과 신축아파트 위주로 거래가 활성화되면서 주택시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 하지만 이런 현상도 지역별로는 차이를 보이는데 수도권의 경우에는 양극화가 진행되고 있지만 지방은 오히려 평준화되고 있습니다. 주택가격이 오르는 지역이 대부분 수도권인데 주거선호지역의 고가 아파트가 빨리, 많이 거래되고 고가 아파트의 회복률이 높아지면서 자연스럽게 주택시장이 양극화되는 겁니다.실제로 8월20일 현재 서울에서 가장 많이 거래된 아파트는 송파구의 헬리오시티인데 266건이 거래됐습니다. 실거래신고가 한달 기한인 점을 고려해 작년 7월까지의 거래건수(230건)로 비교해보면 올해 거래건수가 작년보다 30건 이상 많은 점을 알 수 있습니다. 주거선호지역인 송파구와 강동구의 아파트들은 작년과 비교해 많이 거래되고 있습니다.아파트가 평준화되는지 양극화되는지를 알기 위해서는 평균과 중위 매매가격 간의 차이로 판단할 수 있습니다. 평균가격과 중위가격은 유사할 것으로 생각하기 쉬우나, 고가주택 거래가 많을수록 차이가 커지는 '평균의 함정'에 빠질 수 있습니다. 삼성전자의 직원의 평균 연봉에는 이재용 회장이 포함돼 있기 때문에 높다는 말입니다(※미등기임원이라 회장도 직원 연봉에 포함됩니다.)아파트 평균(average) 매매가격은 전국 아파트 매매가격을 모두 더해 거래된 가구 당 숫자로 나눈 것으로 고가주택이 많을수록 자연스럽게 높아집니다. 중위(median) 매매가격은 전체 주택을 가격 순서대로 나열했을 때 가장 중앙에 위치하는 중간값입니다. 평균가격과 중위가격은 차이가 발생할 수 있는데 고가주택 거래가 많은 지역은 평균가격이 높

2024.08.22 07:00
"요즘 누가 투자 목적으로 아파트 사나"…정부 대책에 '한숨' [심형석의 부동산정석]

정부가 지난 8일 주택공급대책을 발표했습니다. 정확한 명칭은 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안입니다.주택공급을 늘리겠다는 대책을 살펴보면 정부의 시장 인식 자체가 잘못됐다는 점을 확인하게 됩니다. 문제가 생기면 그제야 공급 대책을 발표하는 정부 태도도 아쉽지만, 투기수요를 차단하고 투기 거래근절과 시장교란 행위 단속을 위한 점검반을 가동하겠다는 내용에서는 한숨이 절로 나옵니다.현재 주택시장이 투기수요로 인해 가격이 상승하고 있다는 인식은 현실을 모르는 탁상공론입니다. 취득세가 높고 종부세가 멈춰 있는 상황에서 어느 누가 용감하게 다주택자가 되려고 하겠습니까. 올해는 상담하면서도 투자 목적으로 아파트를 매입해 다주택자가 되겠다는 사람을 본 적이 거의 없습니다.그리고 최근 가격이 오르는 지역은 서울의 주거 선호 지역과 경기도의 일부로, 대부분 강한 규제로 묶인 곳입니다. 주택을 거래하려면 구청장 허가까지 받아야 하는 지역에 투기 세력이 만연할 수 있는지 정부에 되묻고 싶습니다. 더군다나 출범 직후부터 상시모니터링을 통해 시장교란 행위에 대응하고 있는 윤석열 정부에서는 투기 세력을 근절하겠다며 점검반을 운영할 필요가 전혀 없습니다.더 큰 문제는 이렇게 하더라도 시장은 달라지지 않을 것이란 사실입니다. 8일 대책이 발표된 이후 서울 주요 지역 아파트 가격은 일주일 전과 비교해 상승 폭을 키웠습니다. 서울은 주간 단위로 0.32% 올랐으며 성동구는 무려 0.63%의 상승 폭을 기록했습니다. 서울의 25개 구 중에서 지난주(8월5일) 대비 가격이 하락한 곳은 은평구와 서대문구를 제외하고는 존재하지 않습니다.그렇다기 시장이 과열됐

2024.08.21 07:00
부동산 정책, 문재인 정부 시즌2? [심형석의 부동산 정석]

'문재인 정부 시즌2'가 본격화되고 있습니다. 정권이 바뀐 지 3년이 다 되어가지만, 부동산 정책에서 윤석열 정부의 색깔을 발견하기는 어렵습니다. 주기적으로 발표하는 공급대책도 시장 불안만 가중되는 상황입니다. 시장이 수긍하지 않으니 자주 발표하게 되고 발표 자체가 늘어나니 시장을 더욱 신뢰하지 않습니다. 악순환의 고리를 끊기 위한 노력도 보이지 않습니다.정말 열심히 해도 분양에서 입주까지 4년이 넘는 시간이 걸리는 현재의 주택시장에서 5년 단임제 정부가 공급대책을 발표한다는 것 자체가 희극입니다. 우리나라 어떤 정권도 공급대책을 세우고 자신들 임기 내에 그 결과를 볼 수 없다는 말입니다. 우리나라가 단임제 국가이기 때문이기도 하지만 1000세대의 아파트 단지를 공급해야 만족하는 특수한 주택시장 상황도 여기에 한몫을 합니다.부동산 공급대책의 목표가 달라져야 합니다. 그 어떤 정권도 임기 내 주택가격을 잡을 수는 없습니다. 분양에서 입주까지 길면 5년이 걸리는데 주택가격을 목표로 잡으면 5년 동안 공염불에 허송세월만 할 겁니다. 반면 공급대책의 목표를 주택공급의 여건 개선에 둔다면 많은 것을 할 수 있습니다. 시스템도 다시 만들고 잘못된 공급체계도 바꿀 수 있기 때문입니다.5년 단임제 정권 내에서 발생한 부동산시장의 문제는 본인들의 잘못이 아닙니다. 윤석열 정부가 부동산 시장에서 잘못했다면 이는 오롯이 문재인 정부의 잘못입니다. 집권하자마자 서둘러 대응을 못했다고 질책할 수는 있어도 무능한 정권이라는 말은 애당초 적용되지 않습니다. 야당의 정책위의장이 "무능의 끝판왕"이라고 윤석열 정부의 부동산 대책을 평가했지만, 이

2024.08.16 07:00
반포 아파트 '국평 50억 시대'…왜 이렇게 비싼 걸까 [심형석의 부동산 정석]

반포의 대표 단지들의 아파트 가격이 끝을 모르고 오르는 중입니다. 2016년 입주한 아크로리버파크 30평대 아파트의 최근 실거래가격은 50억원을 기록했습니다. ‘국민평형’이라 불리는 30평대 아파트의 가격이 3.3㎡당 1억5000만원을 오르내리니 국민평형이란 용어가 무색합니다. 아크로리버파크만이 아닙니다. 2023년 입주한 래미안원베일리 또한 같은 면적대가 49억8000만원을 기록했으니 이젠 30평대 50억원 시대가 안착하는 모양새입니다. 국민평형대가 50억원 내외의 실거래가를 기록중인 아파트가 있는 지역은 서초구 반포동입니다. 반포동은 한강에 접해 있는 동으로 강남에서도 서울의 정중앙에 가까운 입지라 강북 도심권도 편히 오갈 수 있고 한강 조망권 또한 뛰어나다고 평가됩니다.강남에 최초로 대규모로 지은 반포주공 아파트들이 재건축하면서 기존의 고급아파트와 함께 강남 한강변 고급주거벨트로 재차 자리매김하는 중입니다. 반포동은 2019년 이미 전국 최초로 3.3㎡당 1억원 시대를 열었습니다. 반면 서초구 반포동을 제외한 지역 특히 강남구의 아파트 가격에는 큰 변화가 없습니다. 재건축을 추진 중인 아파트를 제외하면 강남구에서 30평대로는 대치동 래미안대치팰리스의 매매가격이 34억3500만원으로 가장 높습니다. 다음은 삼성동의 래미안라클래시(33억9900만원), 청담동의 청담린든그로브(33억원)와 개포동의 디에이치퍼스티어아이파크(33억원)가 그 뒤를 잇고 있습니다. 2015년 입주한 래미안대치팰리스는 대치동에서는 신축인 아파트입니다. 이 단지는 최근 3년동안 실거래가가 가장 낮았을 때가 29억8000만원, 가장 높았을 때가 34억3500만원입니다. 즉

2024.08.02 07:00
아파트 매수심리가 살아나고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

부동산 시장의 매수심리가 살아나고 있습니다. 각종 통계에서도 매수심리 회복세를 엿볼 수 있지만, 현장의 개업중개사들이 피부로 느끼는 시장의 상황은 그보다 한층 뜨겁습니다.정부나 각종 부동산 정보업체에서 발표하는 데이터는 집계에 시간이 걸리기 때문에 대부분 2~3개월 전의 시장 상황을 나타냅니다. 주택을 구입하려는 수요자는 통계가 집계되기 이전에 마음을 굳히고 임장에 나서기에 통계로 인한 시차보다도 훨씬 이전에 매수하겠다는 의사결정을 내렸다고 볼 수 있습니다.주택은 소비자의 관여도가 높은 대표적인 ‘고관여 상품’입니다. 고관여 상품은 대개 고가이거나, 선택의 과정이 복잡하거나, 우리 삶에 큰 영향을 미치는 제품들입니다. 따라서 현재 발표되는 통계는 올해 3월이나 4월께 주택 수요자의 의향이 반영된 것이라고 판단할 수 있습니다.매수심리를 엿볼 수 있는 통계지표도 많습니다. 한국부동산원의 ‘매매수급지수’가 대표적인 지표입니다. 7월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트의 매매수급지수는 103.7로 전주(102.8)보다 높아졌습니다. 기준선 100을 중심으로 높으면 사려는 사람이 팔려는 사람보다 더 많다는 의미입니다. 서울의 경우 올해 7월 1일 100을 넘어선 이후 계속 상승 중입니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)가 포함된 동남권은 이미 105.4입니다.매매수급지수를 비롯한 주택시장의 다양한 통계를 만들어내는 주체는 개업공인중개사인 경우가 많습니다. 개별 공인중개사들이 영업하는 지역이 다르다 보니 다수 공인중개사들의 의견을 들어서 지수를 만들게 됩니다. 하지만 많은 지점을 가지고 있는 중개법인이라면 이야기가 달라집니다. 그 중개

2024.08.01 07:00
직주근접의 희망, 기업이 떠나고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

한국을 떠나는 '백만장자'가 몇 년째 계속 늘고 있습니다. 2022년에는 400명이 떠났는데 지난해에는 800명으로 두배 늘며 세계 7위로 올라섰습니다. 올해는 역대 최대인 1200명이 한국을 떠날 것으로 예측됩니다. 세계 순위는 4위로 올라섰습니다. 현재 전쟁을 치르고 있는 국가인 러시아보다도 심각한 상황입니다.백만장자들은 앞으로 다가올 경제 위험을 미리 알려주는 ‘탄광의 카나리아’라고 할 수 있습니다. 그들이 떠나거나 새로 이주하는 국가는 미래 국가경쟁력에 광범위한 영향을 받습니다.일단 경제환경이 우호적이냐, 아니냐를 판단하는 데 중요한 변수가 되며, 이주하는 백만장자들은 자신의 자산과 함께 전문지식, 네트워크, 역동성을 가지고 이주해 이주 국가에 경제적 활력을 불어넣습니다.사람뿐 아니라 기업도 떠나고 있습니다. 미국 제조기업의 복귀를 지원하는 단체인 ‘리쇼어링 이니셔티브’는 지난 5일 발표한 2023년 연례보고서를 통해 미국에 새로 생긴 일자리 28만7299개 중 14%가 한국에서 나왔다고 분석했습니다. 한국은 일자리 기여도 세계 1위를 차지했습니다.사람과 기업이 떠나면서 한국은 비어가고 있습니다. 이미 오래전부터 원가 절감을 위해 동남아로 공장을 옮기는 기업이 늘어났는데 최근에는 반도체, 배터리 등 첨단기술 기업들마저 보조금이 많은 미국과 유럽으로 떠나고 있습니다.원가 절감 외에도 규제 때문에 이전하는 기업도 많습니다. 한국은 상속세가 세계 최고 수준이고 법인세도 경제협력개발기구(OECD) 평균을 훌쩍 넘어섭니다. 세금에 포함되지 않는 부담금도 만만치 않습니다. 결국 기업에게는 한국을 떠나는 것이 경제학에서 이야기하는 '합

2024.07.26 07:03
"서울 집값 오른다는데…" 지금 사려면 '이것' 알아야 합니다 [심형석의 부동산정석]

서울 아파트 매매가 상승 폭이 커지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫 주 서울 아파트 가격은 0.24% 올랐습니다. 이를 연율(1년 기간)로 환산하면 12%가 넘는 상승률입니다. 서초구(0.4%)와 송파구(0.41%)의 상승세는 무서울 정도입니다. 연율로 환산하면 20%가 넘는 상승률입니다. 지금은 상승세가 뚜렷하게 보이지만, 올해 초만 하더라도 집값 상승을 의심하는 사람이 많았습니다. 이런 상황에서는 무주택자들이 매수에 나서기 어렵습니다. 불확실한 상황에서 전재산을 투자한다는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 처음 집을 사는 경험의 진입장벽 또한 무시못할 변수입니다.최근에는 전세 수요가 매매로 전환되는 경우가 늘고 있습니다. 임대차법의 부작용으로 전셋값이 오르자 이번 기회에 아예 내 집 마련에 나선 것입니다. 매수에 우호적으로 변한 주택시장도 이런 시도에 힘을 실어 주는 중입니다.현재는 갈아타기 수요와 최초매입 수요 모두 늘어나는 상황입니다. 우대빵부동산연구소는 올해 1분기 집값 상승세를 갈아타기 수요가 견인한 것으로 보고 있습니다. 현재도 마찬가지입니다. 상승기에는 당연히 갈아타기 수요가 많다고 생각할 수 있지만, 이는 착각입니다. 실제 갈아타기는 하락기(조정기)에 하는 경우가 많고, 실제로도 더 유리합니다. 하락의 폭은 같기에 상급지로 이동하는 것이 훨씬 수월하기 때문입니다. 가령 10억원짜리 아파트가 20% 하락하면 2억원이 떨어집니다. 같은 상황에서 20억원짜리 아파트는 4억원이 떨어집니다. 강서구 아파트를 팔고 마포구 아파트를 사면 얼마가 필요할까요? 필요 금액은 실거래가, 호가 등 여러 가격으로 산출할 수 있겠지만, '단지표준가격'

2024.07.19 09:07
대장 아파트 가격 흐름을 눈여겨봐야 합니다 [심형석의 부동산정석]

'대장주', '대장 아파트'는 지역을 대표하는 고가 아파트를 말합니다. 랜드마크나 블루칩이라는 단어도 언급하지만, 현장에서는 '대장'이라는 친근한 단어를 더 많이 사용합니다. 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스'가 대장 아파트의 시초로 꼽힙니다.지역을 대표하는 대장 아파트는 주택시장이 호황일 때 다른 아파트보다 빨리, 많이 오릅니다. 주택시장이 불황기에 접어들어도 늦게 떨어지거나 하락 폭이 낮습니다. 외부 환경에 큰 영향을 받지 않고 내재가치만으로도 가격을 끌어올리기 때문입니다.지역의 범위를 전국으로 넓히면 강남권 아파트들을 대장 아파트로 꼽을 수 있습니다. KB국민은행에서는 이런 아파트들을 모아 선도아파트 지수를 발표합니다. 대표적인 지수는 ‘KB 선도아파트 50 지수’인데 이는 매년 12월을 기준으로 아파트의 시가총액이 가장 높은 전국 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 겁니다.더 고가의 아파트의 움직임을 보려면 ‘서울 시세총액 TOP20지수’도 있습니다. 서울에서 시세 총액이 가장 높은 20개 아파트를 대상으로 합니다. 올해 6월 현재 96.4로 서울 매매가격지수(90.2)보다 높고 KB 선도아파트 50 지수인 94.7도 훌쩍 넘었습니다.이러한 대장 아파트 가격 변동률은 지역 주택시장을 선도하는 지표가 됩니다. 대장 아파트가 비싸게 거래되면 그다음 가격대 아파트도 곧 가격이 오른다는 신호일 수 있습니다.이는 지역에도 적용됩니다. 강남 아파트 가격이 오르면 마용성(마포·용산·성동구) 아파트 가격도 따라서 오릅니다. 그래서 최근에는 '타이밍보다 상품'이라는 말까지 나왔습니다. 주택 매수 시점을 따

2024.07.13 07:00
"서울 집값 언제 얼마나 오를까요?"…이 지표 봤더니 '깜짝' [심형석의 부동산정석]

서울 집값이 언제 얼마나 오를지 궁금해하는 이들이 많습니다. 우선 가격 상승을 정확히 예측하는 것은 불가능합니다. 너무나 많은 변수가 있기 때문입니다. 심지어 예상하지 못한 변수(블랙스완)도 생기니 정확한 예측은 신의 영역에 가깝습니다.하지만 대략적인 방향성을 예측할 수 있는 방법은 있습니다. 경기가 전체적으로 바뀌기 전에 먼저 바뀌는 선행지표를 살펴보는 것입니다. 주택산업에서는 인허가 건수가 선행지표 역할을 합니다. 주택시장 분석에서 가장 많이 활용하는 입주 물량 통계는 선행지표가 결정되면 자연히 따라오는 후행지표입니다.주택시장의 또 다른 선행지표는 거래량입니다. 거래가 늘어나면 늘 가격이 올랐습니다. 대략 3~6개월 동안 거래량이 계속 늘어나면 이는 시장이 긍정적으로 변해간다는 의미입니다. 특히 거래량이 평균 수준이 회복되면 시장이 변곡점(하락에서 상승으로 반등하는)에 다다랐다고 판단할 수 있습니다. 올해 5월 서울아파트 거래량은 5000건으로 평균 거래량에 육박했습니다.선행지표를 살피면 앞으로 아파트 가격이 오를 것인지 내릴 것인지를 내다볼 수 있습니다. 이러한 지표도 통계를 모아서 발표하는 시간이 걸리기에 현장의 정보보다 느립니다. 실거래가 신고는 거래 한 달 이내에 이뤄집니다. 발표된 시점에서는 이미 늦은 정보인 셈입니다.거래하자마자 신고되는 실거래가도 주택 수요자가 의사결정을 내리는 시간까지 고려하면 후행지표에 가깝습니다. 집은 의사결정에 시간이 오래 걸리는 고관여 상품입니다. 집이 어떠한지 확인한 뒤에 고민해야 하고 다른 사람들의 평가도 참고해 최종 결정을 내립니다. 이를 감안하면 실거래가도 최소 3개월

2024.07.06 07:00
'탄광의 카나리아' 백만장자들이 한국을 떠난다 [심형석의 부동산정석]

글로벌 투자 이민 컨설팅 기업 헨리&파트너스는 2013부터 다른 국가로 이주한 백만장자의 수를 나타내는 '헨리 개인자산 마이그레이션 보고서'를 발간하고 있습니다. 백만장자란 100만 달러 이상의 가용 자산을 보유한 개인을 의미합니다. 살던 나라를 떠나는 백만장자는 2013년 5만1000명에 불과했지만, 이후 꾸준히 증가했습니다. 2023년에는 무려 12만명이 이주한 것으로 나타났는데, 10년 사이 2.35배나 증가한 수치입니다. 2024년 잠정 수치와 2025년 예측치도 백만장자의 이주가 늘어날 것으로 나타나고 있습니다.2024년은 부의 세계적 이동이 나타날 가능성이 큽니다. 지정학적 긴장, 경제적 불확실성, 사회적 격변이라는 폭풍이 몰아치는 가운데, 백만장자들은 자신의 자산과 가족의 이익을 위해 더 좋은 곳으로 이주할 계획을 세우고 있습니다. 올해 이주가 예상되는 백만장자는 12만8000명에 달해 지난해 기록을 넘어설 것으로 보입니다.백만장자들의 이주는 앞으로 다가올 위험을 미리 알려주는 ‘탄광의 카나리아’라고 할 수 있습니다. 그들이 떠나거나 새로 이주하는 국가는 미래 궤적에 광범위한 영향을 받습니다. 자신의 자산과 함께 전문지식, 네트워크, 역동성을 가지고 이주하기에 국가의 경제적 활력에 직접적인 영향을 끼치기 때문입니다.2024년 백만장자 유출이 가장 많을 것으로 예상되는 국가는 중국입니다. 1만5200명의 순 유출이 예상됩니다. 2023년 1만3800명에서 계속 늘어나는 중입니다. 중국 경제는 2000년부터 2017년까지 빠르게 성장했지만, 이후로 중국의 부와 백만장자 성장은 둔화하고 있습니다. 중국을 떠나는 백만장자들의 인기 이주지역으로는 싱가포르, 미국, 캐나다가 포

2024.06.26 08:03
부의 축적, 소득보다 자산이 중요합니다 [심형석의 부동산정석]

한국의 1인당 국민소득(GNI)이 사상 처음으로 일본을 앞선 것으로 나타났습니다. 이달 한국은행 발표에 따르면 지난해 한국의 1인당 국민소득은 3만6194달러였습니다. 반면 일본은 3만5793달러로 한국이 일본보다 1인당 국민소득이 401달러 더 많았습니다.한국이 5년마다 정기적으로 국내총생산(GDP) 집계 기준 연도를 바꾸는 과정에서 GNI가 많이 증가한 가운데 일본의 엔저 현상까지 겹치면서 달러화 기준으로 두 나라 국민소득이 처음 역전된 것이라는 분석입니다.우리나라의 소득이 일본보다 높다는 것은 좋은 일입니다. 하지만 이 발표를 듣고 한국이 일본보다 더 잘살게 되었다고 기뻐하거나 한국이 일본을 따라잡았다고 생각하는 사람이 있지 않을까 걱정됩니다. 이는 소득과 자산을 잘못 이해하기 때문에 생기는 오류입니다.우리는 소득과 자산을 동일선상에 두곤 합니다. 소득이 많은 사람이 자산도 많다고 여깁니다. 하지만 동일하지 않은 경우도 많습니다. 소득이 높은데 반해 자산이 적은 경우입니다. 물론 반대의 경우도 있습니다.우리가 일본보다 소득이 높다고 해서 자산까지 많지는 않습니다. 우리나라와 일본의 자산을 비교할 수 있는 지표로는 대외순자산이 있습니다. 2023년 기준으로 우리는 7466억 달러(약 1038조원)를 기록했습니다. 일본은 세계 1위입니다. 우리의 4배를 훌쩍 넘는 무려 3조1655억 달러(약 4403조원)를 보유 중입니다. 따라서 우리가 일본 보다 잘산다고 생각하는 것은 착각일 수 있습니다.누가 가장 부자인가를 따질 때도 소득보다는 자산을 고려합니다. 한국의 부자 순위 1위는 이재용 삼성전자 회장입니다. 이재용 회장이 가장 부자인 것은 자산이 많기 때문이지 소득이 높아서가 아

2024.06.24 08:30
못 믿을 호가와 느린 실거래가…장점만 합치면 어떨까요 [심형석의 부동산정석]

투자 경험이 많지 않으면 부동산 시세를 놓고 혼란을 겪는 경우가 종종 있습니다. 가격이 하나가 아니기 때문입니다. 현재 아파트 가격은 △호가 △실거래가 △감정가 △공시가로 분류되어 시장에서 시세를 형성하거나 책정되고 있습니다.우선 호가란 매도자가 받고자 하는 판매 가격을 말합니다. 부동산정보제공업체에서 수집, 분석, 축적하고 있는 아파트 시세의 경우 이 호가가 많이 반영되어 있습니다. 실거래가는 실제 거래가 체결된 가격입니다. 다만 과거 거래의 가격이기에 현재 시장과는 시간 차이가 있습니다.감정가는 해당 물건의 경제적 가치를 일정 시점을 기준으로 판정 화폐액으로 표시한 겁니다. 경매 물건에 대해 법원이 감정평가법인을 통해 타당한 가격을 매길 때 많이 활용합니다. 공시가는 부동산 가치평가를 기반으로 정부가 공식적으로 발표하는 해당 부동산의 가격을 말합니다. 보통 세금을 산정하는 기준으로 활용됩니다.여러 가격을 놓고 고민하는 주택 수요자들이 가장 궁금해하는 것은 집값이 오르는 시점입니다. 소위 자산투자시장에서 이야기되는 '바닥'을 말합니다. 바닥을 정확히 안다면 상품을 선택하는 데 크게 고민이 없습니다.바닥에 맞춰 가장 좋은 상품을 고르면 되기 때문입니다. 주식시장에서는 블루칩, 주택시장에서는 대장 아파트입니다. 대개의 경우 블루칩이나 대장 아파트가 가장 먼저 오릅니다. 따라서 지금이 변곡점(굴곡의 방향이 바뀌는 지점)인지 파악된다면 자산투자가 쉬워질 수 있습니다.이를 보다 쉽게 파악하고자 주택 관련 통계를 살피는 경우도 많습니다. 대표적인 부동산 통계로는 한국부동산원과 KB부동산, 부동산R114 통계를 들 수 있습니

2024.06.20 12:00
규제 끝판 '토지거래허가구역', 폐지가 답입니다 [심형석의 부동산정석]

집을 사는데 구청장의 허가를 받아야 합니다. 거주이전의 자유가 있는 전 세계 어느 곳에서도 자치단체장의 허가를 받아 집을 사지 않습니다. 물론 중국과 북한과 같은 사회주의 국가는 거주이전의 자유를 제한하기도 합니다. 국민을 통제하기 위한 수단입니다. 북한의 경우 인민반, 중국은 호적제를 통해 이를 실현해왔습니다.최근 중국의 경우에는 경제성장률을 끌어올리고 부동산 침체의 문제를 해결하고자 ‘호적제’의 문턱을 낮추고 있습니다. 경제를 살리고 부동산 수요를 늘리기 위해서는 도시화율을 높이는 것이 가장 좋은 방법입니다. 호적제를 완화하면 농촌사람들이 도시로의 이주가 늘어날 수 있기 때문입니다. 진나라때 처음 만들어진 호적제는 중국 국민들을 통제하기 위한 가혹한 수단이었습니다. 공산당 헌법에는 ‘국민들에게 이주와 거주의 자유가 있다’고 규정한 점을 고려한다면 애초부터 헌법에 위배되는 불법 조례였던 셈입니다.'토지거래허가구역'이란 땅 투기를 억제하기 위해 국토교통부장관, 시·도지사가 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 사실 이 제도는 1979년에 도입되었을 정도로 역사가 오래되었고 과거에는 큰 무리 없이 운영됐습니다.문제는 문재인 정부 들어서 시작됐습니다. 허가대상면적을 획기적으로 낮춘 겁니다. 서울시내 주거지역은 대지지분을 6㎡ 지정기준으로 바꿨습니다. 정상적인 아파트는 모두 포함돼 이제는 이 규제가 주택거래허가구역으로 변질됐습니다. 실제로 2023년11월 잠·청·

2024.06.16 07:30
서울 아파트 거래 증가가 의미하는 것 [심형석의 부동산정석]

서울의 4월 아파트 매매거래량이 4343건(6월1일 기준)으로 집계되어 3월(4208건)보다도 더 증가했습니다. 2021년 9월 이후 가장 많은 매매거래량을 보인 겁니다. 단순히 한 달 정도의 짧은 기간동안 거래가 늘어난 것이 아니라 작년 12월부터 5개월 이상 추세적으로 상승했습니다. 그렇다보니 시장 안팎에서 이를 의미 있게 바라보고 있습니다.4000건 내외의 거래량이 예전의 아파트 매매 거래량 평균(6000~7000건)에 비하면 그리 많은 건수는 아닙니다. 하지만 주택시장이 조정을 받고 있는 지금 두 달(3~4월) 연속 4000건 이상의 거래가 나왔다는 점은 주목받을 만합니다. 아직 한달 정도 집계 기간이 남았지만 5월의 거래량 또한 이미 2579건입니다. 거래량 증가세는 계속되고 있는 셈입니다.더 큰 의미는 아파트의 평균 거래 금액입니다. 실거래 집계가 완료된 올해 4월의 아파트 평균 거래금액은 11억4312만원이었습니다. 2022년5월 이후 가장 높았습니다. 2022년 8월의 7억8862만원과 비교하면 평균 거래금액은 많이 올랐습니다. 불과 1년 6개월 사이에 거래금액은 3억5450만원이나 늘었습니다. 무려 30%가 넘는 상승률입니다. 거래건수와 함께 평균 거래금액까지 높아진 점은 더욱 의미 있습니다. 주택시장의 하락기에는 거래건수가 늘어납니다. 이는 주택시장에 급매가 많기 때문입니다. 시세보다 터무니없이 낮은 가격의 급매가 많으면 거래건수는 늘어나지만 거래금액은 오히려 떨어집니다. 하지만 거래건수가 늘어나면서 거래금액까지 높아진다면 이는 상승기의 전형적인 주택시장의 모습입니다. 하락기와는 다르게 집주인(매도자)들이 호가를 높이고 있다는 방증이기 때문입니다. 금리인상과 함께 시작된 주택시장의 조

2024.06.10 07:49
주택수요 결정하는 소득, 한·미·일 비교해보니…[심형석의 부동산정석]

수도권 아파트값이 상승으로 전환한지 꽤 흘렀습니다. 한국부동산원에 의하면 수도권 주택시장의 바로미터인 송파구의 아파트 가격은 2월12일 이후 계속 상승 중입니다. 수도권 아파트 가격 반등이 일시적인지 계속될 것인지에 대한 논란이 계속되고 있습니다. 그러나 추세적 상승의 방향으로 움직이고 있는 것은 부정할 수 없는 사실입니다.물론 반대되는 의견은 있습니다. 주택시장에서는 처음 들어본 데드캣바운스(dead cat bounce)라는 용어를 사용하면서 곧 다시 하락이 올 것이라고 주장하는 사람들도 있고, 50% 폭락할 것이라고 예측하는 폭락론자들도 있습니다. 누구를 믿어야 할 지 헛갈리는 상황에서 주택수요의 가장 큰 변수인 소득측면에서 미국과 일본 그리고 한국에서 비교해 소개하고자 합니다.먼저 미국의 경우에는 현재 시장금리가 높은데도 불구하고 주택가격은 오르는 중입니다. 5월23일 기준 미국의 주간 평균 모기지(30년 고정) 금리는 6.94%로 낮아졌지만 우리와 비교하면 높은 수준입니다. 하지만 주택가격은 작년 같은 기간과 비교하면 4.5% 상승해 사상 최고치를 기록했습니다. 주택가격을 결정하는 가장 직접적인 변수인 금리가 꽤 높은 수준임에도 불구하고 주택가격이 오르는 이유는 소득이 증가할 것이라는 기대가 있기 때문입니다.미국의 가계소득 전망은 꾸준히 개선되고 있습니다. 고용이 늘어나고 있으며 임금상승률도 물가상승률을 넘어서고 있습니다. 이렇게 소득이 높아지면서 대출이자에 대한 부담이 줄고 주택시장 심리가 긍정적으로 바뀌는 중입니다.일본도 마찬가지입니다. 일본은 1990년대 이후 경제가 디플레이션에 빠지면서 물가가 오히려 내려가는 현상이 발생했습니다.

2024.06.03 12:00

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