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최원철

최원철 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

관광객이 몰리는 도시엔 랜드마크만 있는 게 아닙니다 [최원철의 미래집]

도쿄, 파리, 두바이, 싱가포르 등 주요 선진 도시에는 공통점이 있습니다. 대규모 재개발이나 재건축이 드물고, 오래된 건축물이 대부분 잘 보존돼 있다는 점입니다.파리의 에펠탑이나 개선문, 도쿄의 왕궁, 싱가포르의 센토사섬과 같은 곳이 대표적입니다. 많은 관광객이 오래된 건축물들을 보기 위해 찾고, 상가나 음식점에는 언제나 활기가 가득합니다. 도시가 살아 있는 듯한 모습이기에 더 많은 관광객이 몰려옵니다.이런 도시들은 도심 전체가 유적지라고 해도 손색이 없을 정도로 오래된 건축물을 잘 보존하고 있습니다. 문화재가 아닌 일반 주거 건물도 오랜 기간 잘 고치며 사용하니 나름의 멋을 만들어내 관광객이 모입니다. 오래된 건축물을 보존하기 위해 도로나 주차장이 좁은 곳은 아예 자동차 진입을 통제합니다. 일부 아파트는 주차장을 적게 만들어 개인 차량 이용을 최소화하기도 합니다. 그러다 보니 대중교통도 활성화되고 관리가 잘 되는 상황입니다.국내에서는 도쿄의 아자부다이힐스나 싱가포르의 마리나베이샌즈호텔, 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드와 같은 최고급 재개발 사례가 주목받습니다. 그러나 이들 프로젝트는 모두 엄청난 시간이 걸렸고, 대부분 분양되는 물건은 많지 않습니다. 자산운용사나 대기업들이 자체 보유하는 부동산이기에 안정적으로 성공한 프로젝트로 자리매김했습니다. 이를 보기 위해 많은 국회의원과 지자체 공무원 등이 방문하기도 합니다.하지만 이러한 건물은 대부분의 시설을 분양해야 투자가 이뤄지는 국내 대형 복합개발 사업과 거리가 멀다는 점을 명심해야 합니다. 국내는 상가, 오피스, 서비스 레지던스, 문화시설, 전망대 등을 모두 분양해야 하는

2025.03.21 06:30
손예진 강남 빌딩도 '텅텅'…'조물주 위에 건물주'도 옛말? [최원철의 미래집]

최근 관련 업계에 따르면 배우 손예진씨가 지난해 6월 신축한 강남역 인근 빌딩 상가가 반년 넘게 공실 상태라고 합니다. 최고의 입지로 꼽히는데 왜 이렇게 공실 상태가 지속되고 있을까요. 단지 임대료가 비싸서일까요?전국 상가에서 공실률이 치솟고 있습니다. 소상공인 폐업도 급증하면서 올해 1월 자영업자 수가 550만명으로 불과 두 달 전보다 20만명이나 감소했다고 합니다. 1997년 IMF 외환위기 당시 자영업자 수가 590만명에 달했고, 1998년에는 561만명으로 줄었다가 다시 증가했으나, 지금은 그때와 매우 다릅니다. 단지 경기 침체와 고물가, 인건비 상승 때문만은 아닙니다.싱가포르 창이공항에는 공사비가 1조5000억원 들었다는 '쥬얼 창이 쇼핑몰'이 있습니다. 세계 최대 45m 높이의 실내 폭포가 쇼핑몰 한가운데에서 떨어지는 장관을 연출하며, 360도 공간 전체를 열대 우림 한가운데 있는 것 같이 멋진 친환경 공간으로 꾸몄습니다. 이를 보기 위해 외국인 관광객뿐만 아니라 싱가포르 주민들도 몰려들고 있습니다. 쇼핑몰에 할인하는 가게가 없을 정도로 방문객이 넘쳐납니다.국내에도 비슷한 곳이 있습니다. 신세계가 코엑스와 수원 스타필드에 만든 '별마당 도서관'입니다. 이곳은 항상 국내외 관광객이 찾아올 정도로 멋진 공간으로, 유튜브에서도 한국에 가면 꼭 가봐야 하는 상업시설로 소개되고 있습니다. 유튜브 시대이기 때문에 이런 랜드마크 공간은 사람들을 끌어들이며, 항상 많은 사람이 몰리게 됩니다.하지만 일반적인 상가 상황은 다릅니다. 비슷한 물건과 음식점은 어디에나 있습니다. 비대면이 일상화되면서 사람들은 음식을 배달시켜 먹고 물건은 쿠팡이나 네이버, 알리익스

2025.03.14 06:30
방치된 빈집 '우후죽순'…제도 개선해 활용해야 합니다 [최원철의 미래집]

전국의 빈집이 빠르게 늘어나고 있습니다. 대한건설정책연구원이 발표한 '연도별·지역별 미거주 주택현황 및 시사점' 보고서에 따르면, 전국의 빈집 수는 2023년 말 기준으로 153만4000 가구에 달한다고 합니다. 2015년과 비교하면 무려 43.6% 증가한 수치입니다.전체 주택 수 중 약 7.9%가 빈집이라고 하는데, 이러한 빈집이 늘어나는 가장 큰 이유는 거주할 인구가 부족하기 때문입니다. 전체 빈집의 18.6%는 경기도에 집중돼 있습니다. 경기도 내에서는 평택이 11.2%로 가장 높은 빈집 비율을 보이며, 화성 8.1%, 부천 6.3%, 수원 6.1%, 남양주 5.0% 등의 순으로 나타납니다. 경기도 다음으로는 경남과 경북이 각각 8.7%와 8.4%로 집계됐습니다.인구 대비로 보면 전국에서 1000명당 평균 29.9가구는 빈집이라고 합니다. 전라남도는 1000명당 67.2가구, 강원도는 1000명당 54가구, 충청남도는 1000명당 53.1가구로 집계됐습니다. '인구 대비 빈집 수'가 많다는 것은 곧 수요가 부족하다는 의미입니다. 빈집을 줄이는 가장 중요한 해결책은 수요를 창출하는 것입니다.한국인들이 여행지로 가장 많이 찾는 일본을 보면, 국내 저비용항공사(LCC)가 운항하는 일본 소도시의 숙소는 대부분 수백년 된 전통 목조 주택입니다. 일본은 이러한 오래된 건물을 관광용 숙소로 활용하고 있는데, 이로 인해 일본인 대부분은 국내 여행을 즐기며 지방 소멸 방지에 큰 역할을 하고 있습니다. 일본인의 해외 관광 비율은 15% 정도에 불과합니다.우리나라의 경우 대규모 관광단지 주변에 호텔과 리조트가 많이 건설됐지만, 코로나19 이후 내수 관광객이 크게 감소했습니다. 바가지 요금과 불친절한 서비스 등이 부각되면서 내수 관광이

2025.03.10 06:30
치솟는 재건축 아파트 분담금, 이제는 바꿔야 합니다 [최원철의 미래집]

최근 1기 신도시 선도지구에 선정된 아파트 단지 주민들 사이 분담금이 수억원에 이를 것이라는 얘기가 나오고, 재건축 찬성을 후회하는 목소리도 커지고 있습니다. 각종 특혜를 주는 선도지구에서도 이렇게 부담이 크다면, 특혜가 없는 전국의 노후 아파트는 과연 분담금을 내고 재건축이 가능할까요?사실 세계에서 대규모 아파트 재건축을 하는 나라는 한국밖에 없습니다. 6·25 전쟁으로 기반 시설이 모두 파괴된 후 대규모 주택을 빠르게 공급하기 위해 벽식 구조 아파트가 건설됐습니다. 단기간 내 대규모 주택 공급이라는 목표는 달성했지만, 단점도 발생했습니다. 배관 노후화로 녹물이 나와도 교체가 어려우니 필터가 인기를 끌고, 외형도 성냥갑 모양인 경우가 많습니다.주택 노후화로 여러 문제가 발생했지만, 재건축은 물론 리모델링도 어려운 상황입니다. 서울시에서는 디자인을 특화해 성냥갑 디자인에서 벗어나면 용적률 상향 혜택을 주는 제도를 시행하고 있습니다. 하지만 분담금 부담으로 재건축이 어려워지는 만큼, 공사비를 줄이기 위한 제도 개선이 필요합니다.오는 6월부터 재건축 단지에 실시하던 예비 안전진단이 폐지되고, 서울시는 통합심의를 통해 재건축 심의를 몇 달 줄일 수 있다고 합니다. 일종의 '정비사업 패스트트랙'을 시행하는 셈인데, 실제로 불필요한 절차가 너무 많습니다. 재개발이나 재건축은 아무리 빨라도 10년 이상 걸린다고 합니다.이제는 이러한 절차를 현실화해야 할 때입니다. 심의위원을 모아 놓고 엄청난 규모의 도면들을 보여주면, 여기저기서 수정하라고 하여 공사가 몇 달 늦어지기 일쑤입니다. 그렇다면 지자체에서 도시계획, 건축계획, 경

2025.02.28 06:30
악성 미분양, 임대주택·실버스테이로 활용해야 합니다 [최원철의 미래집]

최근 수도권과 지방에서 미분양이 재차 급증하고 있습니다. 덩달아 악성 미분양까지 급증하면서 건설경기 침체와 국내 경기 전반에 악영향이 우려됩니다. 그래서 정부 관계 부처가 합동으로 대책을 내놓고 있지만, 과연 쉽게 해소될 수 있을지 의문입니다.이미 지난해 12월 미분양 아파트는 7만173가구로 12년 만에 최다를 기록했습니다. 미분양 정보가 건설사의 자진 신고로 집계되는 점을 감안하면 실제 숫자는 10만 가구 이상일 것으로 예상됩니다.이미 도입되거나 거론되는 대책도 실효성이 적을 것으로 보입니다. 올해 1월부터 기존 1주택자가 악성 미분양 주택을 매입하면 양도세와 종부세를 산정할 때 1주택자로 간주합니다. 하지만 지방은 수요 부족과 집값 하락이 계속될 전망이어서 효과를 기대하기 어렵습니다.건설업계는 △취득세 중과 배제나 50% 감면 △5년 이내 양도해도 양도세 100% 감면을 요청하고 있지만, 실질적인 지원 효과는 미미한 상황입니다. 기업 구조조정(CR) 리츠를 활용해 악성 미분양을 매입하고 운영하면 추가 세제 지원이 제공됩니다. 다만 리츠는 사업성이 충분히 나와야 설립될 수 있는데, 대부분 사업성이 나올 가능성이 거의 없어 어려움을 겪는 처지입니다.문제는 골든타임이 얼마 남지 않았다는 점입니다. 급격히 불어나는 악성 미분양으로 인해 지방 건설사들은 부도 위기에 직면했습니다. 이미 일부 중견기업들은 법정관리를 신청한 상황입니다. 그렇기에 빠른 대책이 필요하지만, 현재 대책으로는 여윳돈 있는 사람들이 토지거래허가구역에서 제외된 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동 등 특정 지역에만 갭투자에 나설 가능성이 큽니다.사람들은 앞으로 가격이 오를 것 같은 지

2025.02.17 06:30
지방 소멸 막으려면 GTX보다 UAM이 필요합니다 [최원철의 미래집]

수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 파주 운정~서울역 구간이 지난해 말 운행을 시작했습니다. 수서에서 동탄까지도 운행 중입니다. 그런데 예상보다 이용자가 적고, 오히려 파주 운정과 동탄역에서 GTX 덕분에 급등했던 부동산 가격은 주춤하거나 하락했다고 합니다.사람들이 GTX를 잘 이용하지 않는 이유는 무엇일까요. 시내버스를 기다려 GTX역으로 가야 하고, 도착해서는 50m 아래로 내려가야 합니다. 배차간격이 길어 한 번 놓치면 20분 정도 기다려야 합니다. GTX로 서울에 도착해도 회사로 가려면 다른 지하철이나 전철로 갈아타야 합니다. 내 집 근처에서 타면 회사 근처까지 한 번에 가는 광역버스보다 불편이 많은 셈입니다,요금도 지하철의 3배입니다. 지하철을 무료로 이용할 수 있는 65세 이상 어르신도 GTX에서는 비싼 요금을 내야 합니다. 프랑스 파리처럼 도심이 모두 문화재여서 외곽 주택단지에서 출퇴근하는 '일드프랑스 지역급행망(RER)' 같은 경우에만 효과를 볼 수 있습니다. 그렇지 않다면 차라리 9호선 직행열차처럼 요금이 저렴하고 빠른 지하철이 더 효과적입니다. 일본 도쿄를 보더라도 GTX 같은 대심도 열차를 짓지 않고 지하철 급행 노선을 많이 운영하고 있습니다.결국 GTX를 교통 혁명이라 주장하지만, 과연 지속할 수 있는 인프라가 될 수 있을지 의문이 제기됩니다. GTX-A 노선에서도 공사비 대비 수요가 나오지 않으며, B와 C 노선은 상황이 더 심각합니다. GTX B 노선은 공사비가 급등하면서 아직 민자 구간 투자자를 구하는 처지입니다. C노선은 모두 민자라 더 어려운 상황입니다. 투자자들은 손해를 보면서 투자하지 않으므로, GTX D, E, F 구간은 무산될 가능성이 커질 것입니다.국내 지하

2025.02.06 06:30
유지 어려운 '밥 주는 아파트' 어쩌나 [최원철의 미래집]

최근 고급 아파트의 척도로 여겨지던 '밥 주는 아파트'가 다양한 이유로 점점 쇠퇴하거나 줄어들고 있습니다. 우선 급식 운영 업체의 외면을 받고 있습니다. 주민들은 직접 조리된 따듯한 밥을 원하기에 주방이 있는 식당이 필요한데, 아침만 이용하는 사람, 점심이나 저녁만 이용하는 사람 등 수요가 일정하지 않습니다. 모바일 앱(운영프로그램)을 통해 미리 신청받아 운영하더라도 수요 변동이 큰 탓에 급식 업체가 원하는 일정한 수익이 나오기 어렵습니다.예를 들어 서울 송파구 '헬리오시티'에서는 입주한 지 6년 만에 주민들에게 음식을 제공하는 커뮤니티 식당을 열었습니다. 하지만 연회장을 개조했다는 이유로 과태료 처분을 받았고, 식사 가격이 너무 비싸다는 문제도 제기됐습니다. 급식업체가 운영비를 맞추기 매우 어렵기 때문인데, 시간이 지나면 음식 가격은 더 오를 것으로 보입니다.그렇다고 기업체 구내식당처럼 아침, 점심, 저녁 등 특정 시간에 2~3가지 한정된 메뉴만 제공한다면 주민 입장에서는 시간이 맞지 않는 등의 이유로 원하는 식사를 못 하게 될 것입니다. 인건비와 식자재비 상승도 부담이고 식사 시간 외에는 거대한 공간을 비워두는 것도 부담스러운 일입니다. 그렇다고 '밥 주는 아파트'를 없애는 것이 좋은 해결책일까요?최근 국내는 초고령화 사회로 빠르게 진입하고 있습니다. 이를 대비하기 위해 실버타운을 확충해야 한다는 논의가 있지만, 인구 소멸 지역에만 분양하면 사업이 활발히 진행될 가능성은 작습니다. 결국 수요가 많지 않아 한계가 있는 상황입니다. 그렇기에 선진국처럼 내가 사는 아파트나 주택에서 평생 살다가 죽을 수 있는 '에이징

2025.02.03 06:30
트럼프 대통령 취임으로 집값 오를 곳, 바로 여기입니다 [최원철의 미래집]

미국에서 도널드 트럼프 미국 대통령이 취임했습니다. 트럼프 2기 행정부는 국내 부동산 시장에도 큰 영향을 줄 것으로 보입니다. 최근 대한상공회의소에서 발표한 ‘고환율 기조가 주요 산업에 미치는 영향’ 분석에 따르면 조선업, 자동차, 기계 산업은 ‘대체로 맑음’으로 평가됐고 바이오, 반도체, 철강, 석유화학, 정유, 디스플레이, 섬유패션, 식품 산업은 ‘흐림’으로 평가됐습니다.특히 조선업의 경우 미군 군함 건조와 수리 등의 수요가 몰릴 것으로 예상됩니다. 미국 내 조선업 인프라는 사실상 붕괴했고, 이를 중국에 맡길 수도 없는 노릇이기 때문입니다.지방은 올해 집값이 하락할 것이라는 관측이 나오지만, 울산이나 거제와 같은 조선소가 많은 지역의 상황은 다를 것으로 보입니다. 그동안 아파트 시장이 부진해 공급이 거의 없었던데다 미군 군함 수요가 몰려 일자리가 확충에 따른 수요 증가가 예상됩니다.또한 보편관세 등의 정책 영향으로 미국의 수입물가가 상승하면 인플레이션이 다시 발생할 가능성이 있습니다. 이 경우, 미국의 연방공개시장위원회(FOMC)가 기준금리 인하를 한두 차례로 끝내면 국내에서도 기준금리를 쉽게 인하하기 어려워질 것입니다.고환율이 지속되면서 수입물가가 상승하고, 건설 자재비도 오를 가능성이 높습니다. 공사비가 증가하면 재건축 단지들은 분담금이 늘어나고 시세차익도 기대하기 어려운 상황이 될 것입니다.하지만 분양가상한제가 적용되는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산에서 나오는 일반분양은 무조건 로또처럼 좋은 기회를 제공할 것으로 보입니다. 기준금리 인하 여부와 관계없이 큰 시세차익이 기대되므

2025.01.22 08:23
'얼죽신' 원한다면 시세차익은 포기하세요 [최원철의 미래집]

최근 서울 강북지역 역세권 복합개발 사업지에서 미분양이 속출하고 있습니다. 서울 악성 미분양 주택은 지난해 11월 말 기준으로 603가구를 기록하며 한 달 만에 523가구에서 15.3% 늘었습니다. 2013년 664가구 이후 11년 만에 최고치입니다.'얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍에서 인기가 높았던 서울 청약이 외면받는 배경에는 줄어든 시세차익 기대감이 있습니다. 지난해 강동구 '그란츠 리버파크'는 전용면적 84㎡ 분양가를 주변 시세보다 4억원 높은 19억4900만원으로 책정해 미분양이 쏟아졌다고 합니다.최근 노원구의 광운대 역세권 복합개발 대표단지인 '서울원 아이파크'도 청약에서는 높은 경쟁률을 기록했지만, 비싼 분양가로 인해 일부 대형 면적에서 계약 포기가 이어지면서 무순위 청약을 진행하게 됐습니다.분양가가 주변 시세보다 비싼 현상은 경기도나 인천, 지방에서도 심해지고 있습니다. 지난해 부산의 평균 분양가는 3.3㎡당 2356만원으로 올랐습니다. 2021년 1526만원에 비해 54.4%나 급등한 가격입니다. 지난해 12월 기준으로 경남과 전북도 평균 분양가가 전월 대비 4.6%, 3.4% 상승했습니다.결국 높은 분양가로 인해 서울에서는 분양가상한제가 적용된 강남 3구나 용산 정도만 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 이제는 입주할 때 시세차익을 노리고 청약하기보다 좋은 위치의 대단지 새 아파트에 살고 싶은 분들이 시세차익을 바라지 않고 청약해야 하는 시대가 된 것입니다.올해는 공사비가 더 오를 전망입니다. 원·달러 환율이 IMF 및 금융위기 이후 최고치인 1450원대에서 유지되고 있는데, 기준금리가 인하되거나 미국 트럼프 2기 행정부가 시작되면 더 오를 것 같다는

2025.01.17 06:30
AI·로봇·UAM이 바꿀 생활에 대비한 도시가 필요합니다 [최원철의 미래집]

국내에 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍이 불고 있습니다. 새 아파트는 조경이나 외관도 멋지지만, 실내에 세계 최고 수준의 스마트홈 시스템까지 설치되어 있습니다.미국 소비자가전쇼(CES) 2025에서 선보인 삼성전자와 LG전자의 스마트홈 시스템은 국내에 이미 보편화됐습니다. 미국 사람들이 미래 주거라며 환호하는 스마트홈이 어느새 한국에서는 신축이라면 당연한 시스템이 되었고, 향후에도 인공지능(AI)과 드론 택시로 유명한 도심항공교통(UAM) 등으로 인해 생활이 빠르게 변화할 것으로 보입니다.우리가 사는 도시 환경이나 주거 환경도 빠르게 변화하고 있습니다. 코로나19와 맞물려 배달 문화가 확산하면서 백화점과 대형마트부터 동네 상가까지 직격탄을 맞았습니다. 최근에는 '래미안원베일리'나 '메이플자이' 같은 대규모 재건축 단지도 상가 통매각에 나서고 있습니다. 개인 분양이 되지 않는 탓입니다.입주 10년이 넘은 위례신도시나 세종시도 '상가의 지옥'이라 불리고 있습니다. 그런데도 주상복합이나 아파트 단지 내 상가, 신도시 상업지역·업무지역 비율은 그대로입니다. 도시 계획이 변하지 않으면서 팔리지 않는 상가를 짓도록 강제하고 있습니다.지방 소멸도 마찬가지입니다. 다양한 정책을 내놓고 있지만, 일자리와 주거 문제로 인해 지방 소멸은 더 가속하고 있습니다. 기업이 지방으로 이전하려 해도 일할 사람을 구하지 못하고, 관광지에 대규모 숙박시설이나 리조트를 개발하려 해도 직원을 구하기 어렵습니다. 한국에 돈을 벌러 온 외국인 노동자조차 지방으로 가길 꺼릴 정도입니다. 이런 상황에서 지방 미분양 주택을 사면 1주택을 인정해준다고 해봐

2025.01.10 06:30
경제가 살아나야 부동산 시장도 회복됩니다 [최원철의 미래집]

정부는 올해 경제성장률을 1.8%로 전망했습니다. 지난해 7월 전망치 2.2%보다 0.4% 하향 조정된 수치로, 탄핵정국이 반영되진 않은 수치입니다. 탄핵정국이 장기화하면 성장률은 더 하락할 가능성이 있다는 의미입니다. 수출 증가율도 지난해 8.2%에서 1.5%로 크게 후퇴할 것으로 예상됩니다. 원·달러 환율도 1400원대 초입에서 1500원 가까이로 고착하며 수입물가 상승과 인플레이션 우려가 커지고 있습니다. 건설투자도 지난해 1.5% 역성장에서 올해도 1.3% 역성장이 예상됩니다. 탄핵정국은 반영하지 않은 예측입니다. 정부는 건설·부동산 시장을 살리기 위한 다양한 정책을 내놓고 있지만, 미분양 물량은 여전히 증가하고 있습니다. 문제는 미분양 물량이 지방 건설사에 집중됐다는 점입니다. 지난해 부도나거나 폐업한 건설사 중 83%가 지방 건설사였습니다. 올해도 지방 중소 건설사들의 부도와 폐업이 더 빠르게 늘어날 것으로 예상됩니다.지방 부동산 시장이 쓰러져가는 원인은 청년 일자리 부족에 있습니다. 우리나라 제 2의 도시인 부산은 청년들이 수도권으로 대거 이주하면서 지난해 소멸위험지역으로 전락했습니다. 일자리가 없어 청년들이 떠나는 지방에서는 아파트를 공급하더라도 팔리지 않아 미분양이 급증합니다.더욱이 탄핵정국까지 겹치면서 소비심리는 한층 위축됐습니다. 12월 소비자심리지수는 전월 대비 12.3포인트 급락한 88.4로 집계됐습니다. 이러한 심리적 위축은 아파트 시장에도 영향을 미치기 시작했습니다. 중국에서 성장률이 급감하면서 대규모 미분양 사태가 발생하고, 경기부양책이 나온 것처럼 국내에서도 소비심리가 살아나지 않으면 비슷한 문제가 발생할 수 있다는

2025.01.07 06:58
공급절벽 다가오기 전 서울에 내 집 마련하세요 [최원철의 미래집]

최근 공사비가 급등하면서 분양가도 빠르게 오르고 있습니다. 전국 민간 아파트 평당 평균 분양가는 올해 2065만원으로, 지난해보다 14.7% 상승했습니다. 국민평형인 전용면적 84㎡ 기준으로는 1년 만에 9010만원 올랐습니다.서울만 놓고 보면 분양가 상승이 더욱 빠르게 이뤄지고 있습니다. 11월에 이미 평당 평균 분양가가 5065만원으로 올랐는데, 이는 무려 38.1% 급등한 수치입니다. 송파구는 52.6%, 영등포구는 48.7% 상승했고 서울 25개 자치구 모두 최고 분양가를 경신한 상태입니다.내년에는 분양가가 하락할 가능성이 있을까요? 공사비가 더 오를 가능성이 큰 탓에 분양가는 줄어들지 않을 것으로 보입니다. 내년부터 민간 아파트 제로에너지 인증 의무화가 시작되면서, 신재생 에너지 시스템을 설치하거나 에너지 효율성을 극대화할 수 있는 기술을 도입해야 합니다. 공사 자재비와 설치비가 증가할 요인입니다.또 비가 오는 날 콘크리트 타설이 금지되는 등의 법적 규제로 공기 지연과 이로 인한 공사비 상승이 불가피합니다. 이 외에도 중대재해처벌법 강화 영향으로 인건비가 상승하고, 고환율로 인해 수입 건설 자재비도 상승하는 상황입니다. 분양가는 내릴 일이 없는 셈입니다.또한 내년 건설 경기에 따라 공급이 지연될 가능성이 큽니다. 분양 물량이 줄어들면 서울 아파트만 매매가격은 다시 상승할 가능성이 있습니다. 최근 주택산업연구원도 내년 4월 이후 서울 아파트 매매가격이 1.7% 상승하는 등 강세로 돌아설 것이라고 예측했습니다.특히 30대의 주택시장 진입 인구가 급증하고 있습니다. 지난해 퇴직연금 중도 인출자는 전년 대비 28.1% 증가한 6만4000여 명에 달했으며, 인출 금액도 2조4000억원으로 40

2024.12.31 07:30
집값 변수 많은 2025년에는 '투자보다 내 집 마련' [최원철의 미래집]

전부터 집값 전망에 관련해 정확한 답을 가지고 있는 사람은 제롬 파월 미 중앙은행(Fed) 의장, 블라디미르 푸틴 러시아 대통령, 베냐민 네타냐후 이스라엘 총리라고 제시한 바 있습니다. 기준금리 인하, 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-하마스 등 중동 전쟁의 영향이 너무나 크기 때문입니다.이러한 영향으로 국내 건설사들의 착공 실적은 평년의 절반으로 쪼그라들었습니다. 2~3년 뒤에는 수도권에 공급 부족이 심화해 가격 상승을 유도할 것으로 보입니다. 반대로 일자리가 부족한 지방은 인구가 빠르게 감소하면서 집값이 내리고 미분양 물량도 쌓여가는 형국입니다.지방 소멸과 양극화를 막기 위해 여러 대책이 나왔지만 큰 효과는 보지 못했습니다. 오히려 건설 원자재 가격 급등과 각종 규제로 인해 수도권에서도 건설사들이 정비사업 수주를 꺼리는 처지에 이르렀습니다. 사업성이 높다고 평가받는 한남, 압구정, 여의도, 성수, 이촌, 목동 등에서만 건설사들이 경쟁을 벌이는 상황입니다.선도지구가 선정된 1기 신도시는 한국토지주택공사(LH) 사장까지 나서서 분담금 문제로 빠른 재건축이 어려울 것이라 우려하고 있고, 가계부채는 세계 최고 수준으로 치솟으면서 대출 규제가 본격화했습니다. 결국 수도권 아파트 가격도 보합세로 변하는 추세입니다. 이에 내 집 마련을 포기하는 경우가 늘면서 아파트 월세도 급등하고 있습니다.내년 집값은 어떻게 될까요. 미국에서 트럼프 행정부 2기가 출범하면 역대급 관세 정책이 펼쳐질 전망입니다. 고관세가 미국 물가를 끌어올려 인플레이션이 재개될 가능성이 크고, 기준금리는 2번 정도만 추가 인하해 연 3.5% 선을 유지할 것으로 예상됩니다.국내 경제도

2024.12.18 06:30
'수주 격화' 한남4구역 재개발에 조합원 눈높이만 높아집니다 [최원철의 미래집]

최근 한남4구역 재개발 사업 수주를 놓고 국내 시공능력 1·2위인 삼성물산과 현대건설이 맞붙었습니다. 삼성물산은 한강 조망권을 확보하고자 세계적인 설계사무소인 UN스튜디오와 협업해 아파트 배치를 차별화한 '래미안 글로우 힐즈 한남'을 제안했습니다. 층간소음과 리모델링 문제를 해결하기 위해 미래주거기술 '넥스트 홈'을 적용, 내부 공간을 자유롭게 바꿀 수 있는 장수명 1급 아파트로 짓겠다는 계획입니다. 이와 함께 거실에 삼중 유리 단창을 적용하여 강북 강변도로의 소음을 차단할 계획입니다.현대건설은 동대문 디자인플라자(DDP)를 설계한 유명한 건축사사무소 '자하 하디드'와 협업해 곡선형 알루미늄 패널 8만8000장을 사용한 국내 최고 수준의 아파트 디자인을 제안했습니다. 단지 명은 '디에이치 한강'으로, 기존 아파트에서 볼 수 없던 2.7m의 높은 층고를 제안해 호텔 수준의 공간감을 제공하겠다고 합니다. 거실 창호 높이도 2.5m로 설정해 한강의 아름다운 조망을 최대한 확보한다는 구상입니다.두 회사 모두 최고의 조경과 커뮤니티 시설을 조성할 예정이며, 설계와 시공 단계에서 기존 아파트에서는 비싸서 적용하지 못했던 다양한 고급 시설을 한남4구역에 도입하려는 계획을 밝히고 있습니다.한남4구역 재개발 사업은 22층, 51개 동, 2331가구 규모에 부대시설을 포함한 대규모 프로젝트입니다. 총 사업비는 1조 5723억원에 달하지만, 내년에도 공사비가 오를 전망이기에 건설사들의 수익성 측면에서는 의문이 제기되고 있습니다. 향후 다른 재개발·재건축 사업에서도 한남4구역 재개발과 같은 고급 시설을 요구한다면 수주가 가능할지 걱정이 큽니

2024.12.10 06:30
분담금 낼 돈으로 새 아파트 사는 게 나을 수 있습니다 [최원철의 미래집]

1기 신도시 선도지구 재건축 단지가 선정됐습니다. 분당에는 1만948가구, 일산 8912가구, 평촌 5460가구, 중동 5957가구, 산본 4620가구 등 총 3만5987가구가 포함됐습니다. 이들 재건축은 2027년까지 이주·철거하고 2030년 입주하는 것을 목표로 합니다.그런데 국토부는 특별한 이주대책을 공식 발표하지 않았습니다. 약 3만6000가구가 자발적으로 이주해야 하는데, 여러 문제가 있습니다. 첫 번째 문제는 전세 기간입니다. 집주인이 이주를 알아서 하겠다고 하지만, 전세 기간이 애매한 경우에는 어떻게 해야 할까요. 집을 비워두거나 초단기 전세를 구해야 합니다학교도 문제입니다. 선도지구 주민 대다수가 먼 곳으로 가길 꺼리는 만큼 주변 지역으로 이사를 계획하고 있습니다. 많은 가구가 이주하기에 주변 지역에서 일시적으로 학교 문제가 심각해질 수 있습니다.추가 분담금도 문제입니다. 한국토지주택공사(LH) 사장도 분당이나 평촌 외에는 막대한 분담금으로 인해 선도지구의 재건축이 차질을 빚을 것이라 예상합니다. 내년부터 '에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준'이 적용돼 가뜩이나 치솟은 공사비가 더 오를 것이라는 부분도 부담입니다.결국 개별 조합원들이 선도지구 선정에 동의했더라도 향후 분담금 규모가 산정되면 진통을 겪을 가능성이 있습니다. 막대한 분담금을 내고 재건축했을 때 준공 시점에서 아파트 가격이 더 오를 수 있을지는 심각하게 고민해봐야 할 문제입니다.옆 나라 일본을 살펴보면 청년들이 일자리를 찾아 도쿄 시내로 몰려들면서 도쿄 주변 신도시는 고령층만 거주하게 되면서 주택 시세가 하락했습니다. 서울에서도 압구정 재건축을 포함해 한남 재개발, 성수전략정

2024.12.05 06:30
둔촌주공 35층 올라갔더니…스카이라운지에 풀장까지 [최원철의 미래집]

최근 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'이 입주를 앞두고 초호화 커뮤니티 시설을 공개하며 화제를 모았습니다.올림픽파크포레온 301동 최상층인 35층에는 입주민과 초대받은 게스트가 이용할 수 있는 '스카이라운지'가 설치됐고, '스카이 게스트하우스'에서는 대형 다이닝 테이블과 초대형 거실, 미니 풀장까지 갖춘 최고급 호텔 수준의 공간을 제공합니다. 단지 내 조경도 165만5000주의 수목을 심어 수목원을 연상케해 눈길을 끌었습니다.서울과 수도권의 대규모 신축 단지들은 점차 고급화된 커뮤니티 시설과 생활 편의시설로 경쟁력을 강화하고 있습니다. 인천 서구의 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오'는 '리조트 특별시'라 불릴 만큼 압도적인 시설을 자랑합니다. 110동 24층에 위치한 스카이라운지는 높은 층고와 화려한 샹들리에를 갖춰 6성급 호텔과 견줄 만하며, 단지 전체는 테마파크 수준의 설계로 구성됐습니다.6만6000㎡의 테마공원, 입주자 전용 삼시세끼 식당, 무료 요트 서비스, 2층 구조의 인도어 골프 연습장, 실내 사우나 등 리조트를 방불케 하는 시설들이 마련돼 있습니다. 단지 전체가 마치 대형 리조트에 온 것 같은 분위기를 자랑하며, 향후 교통망이 갖춰지면 수도권에서 가성비(가격 대비 성능) 높은 대규모 브랜드 단지로 자리 잡을 전망입니다.선진국의 '알맞은 가격 주택'(Affordable Housing) 개념을 도입한 국내 최대 규모의 시니어타운도 한국토지주택공사(LH)와 MDM 주도로 화성 동탄에 18만8429㎡(약 5만7000평) 규모로 조성될 예정입니다. 이 사업은 3세대가 동거 가능한 대규모 단지로 설계되며, 리츠(REITs)

2024.11.27 06:30
랜드마크만 살아남는다…쇼핑천국 日의 '충격' 현실 [최원철의 미래집]

일본의 유명 쇼핑몰들이 하나둘 사라지고 있습니다. 한국인이 도쿄에 가면 반드시 들른다던 전통 대형 테마 쇼핑몰인 '비너스포트'와 '메가웹'이 폐업했습니다. 관광객으로 붐비던 대관람차도 흔적도 없이 철거됐습니다.도쿄 최고의 경치라는 '레인보우브릿지'가 가장 잘 보인다는 아쿠아시티나 DECK 쇼핑몰도 오후 8시가 되면 모든 점포가 문을 닫고 있습니다. 외국인 관광객은 물론, 내국인까지 확 줄어든 탓입니다. 새로 건설되어 주목받고 있는 '아자부다이힐스'와 '토라노몬힐스'는 대형 쇼핑몰 대신 식음료(F&B) 위주 매장이 들어섰습니다.도쿄 일대에서 쇼핑 공간이 점차 줄어들고 있습니다. 일본도 경기 불황에 소비자들이 가격이 저렴한 온라인 쇼핑으로 돌아서면서 기존 쇼핑몰들이 몰락하고 있는 것입니다. 그나마 내외국인 관광객이 몰리는 쇼핑몰도 쇼핑이 아닌 볼거리로 관광객을 유인하고 있습니다.18m 높이의 건담이 전시된 다이버시티가 대표적입니다. 일대 쇼핑몰이 부진에 빠진 상황이지만, 다이버시티는 저녁 7시부터 하는 건담 쇼를 보려는 이들로 북적입니다. 결국 볼거리가 있어야 사람이 온다는 유튜브 시대의 쇼핑 방식이 그대로 통용된 셈입니다.비슷한 사례는 국내에서도 찾아볼 수 있습니다. 신세계 스타필드가 코엑스에 별마당을 설치하니 매일 내외국인이 몰려듭니다. 스타필드 수원점에도 별마당을 만들었더니 그저 물건을 팔고 식사를 하는 데 초점을 맞췄던 수원 역세권 대형 쇼핑몰들이 타격을 받고 있습니다. 유튜브나 인스타그램에 올릴 멋진 랜드마크가 있는 장소만 사람들이 찾아오는 것입니다.호주 시드니도 대표적인 사례입니다. 시드

2024.11.15 06:30
주택공급 정책은 시간보다 방향이 중요합니다 [최원철의 미래집]

'미래는 시간이 아니라 방향이 더 중요하다'라는 말은 많은 철학자들이 강조하는 주제입니다. 그리고 이를 도시화 과정에서 실증적으로 보여주는 도시들이 바로 파리, 로마, 런던, 도쿄, 뉴욕 등 세계적인 도시들입니다. 이 도시들은 적게는 수백 년, 많게는 수천 년의 역사를 자랑하는데, 지금까지도 큰 문제 없이 주거와 관광 등의 기능을 잘 수행하고 있습니다.그렇지만 국내의 경우, 6.25 전쟁 이후 폐허가 된 도시를 빠르게 개발하다 보니 여러 가지 문제가 발생하고 있습니다. 성냥갑처럼 개발된 벽식구조 아파트로 인해 녹물이 나오고, 층간소음 문제가 커지며, 지하 주차장이 부족해 주차난이 심각해지고 있습니다. 이에 따라 새로 건설된 신축 아파트를 부러워하는 사람들이 늘어나면서 '얼죽신'(얼어죽어도 신축) 현상도 두드러지게 나타나고 있습니다.이렇다 보니 선거철만 다가오면 유권자들에게 어필할 수 있는 수많은 도시 개발 및 주택 공급 대책이 갑자기 쏟아집니다. 하지만 그 정책들이 정말 미래의 후손들이 편안하게 내 집에서 살 수 있도록 만드는 정책인지, 아니면 당장 커지는 문제를 빠르게 해결하려는 정책인지에 대해서는 깊이 고민해봐야 합니다.최근 전세 사기 문제 이후로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 부실화되면서 아파트 인허가와 착공이 크게 줄었습니다. 이에 따라 정부는 정비사업 규제 완화, 비아파트 공급 정상화, 수도권 공공택지 신속 공급, 그린벨트 해제 등이 담긴 8·8 대책을 급하게 발표했습니다. 49개 정책 과제 가운데 17개는 새로운 법을 만들어야 실행할 수 있다는데, 여야 간 협의가 이루어지지 않아 진행되지 못하고 있습니다.8·8 대책을 통해

2024.11.11 06:30
내가 살던 동네에서 노후를 보낼 방법이 있습니다 [최원철의 미래집]

최근 국토교통부가 고령자 민간임대주택인 '실버스테이' 제도를 신설했습니다. 60세 이상이 응급 서비스나 식사 서비스를 받으면서 20년 이상 거주할 수 있도록 설계됐습니다. 주변 시니어 레지던스 시세의 95% 가격으로 제공되지만, 식사 및 생활지원 서비스 비용은 별도로 발생합니다. 서울시는 역세권 어르신안심주택을 추진 중이며, 역세권 350m 이내에 시설을 건립하면 주변 시세의 85% 이하 가격으로 거주할 수 있는 실버공유주거도 구상하고 있습니다. 그러나 서울 대부분 지역은 지원이 있더라도 높아진 토지비와 공사비를 감안할 때 사업자들이 참여하기 쉽지 않은 상황입니다. 현재도 일부 역세권 청년주택이 저렴한 임대료로 인해 막대한 손해를 보고 있는 실정입니다.새로 건물을 건설하려면 계속 상승하는 공사비와 토지비, 고금리를 모두 감당해야 합니다. 여기에 식사비 및 간병인 비용도 증가할 것으로 보입니다. 결국 중산층 노인 입주자가 이를 모두 감당해야 하는데, 현실적으로 어려운 이야기입니다.그렇다면 가장 좋은 대안은 무엇일까요? 보건복지부가 실시한 설문 결과에 따르면 '내 집에서 살다 죽고 싶다'는 응답자 비율이 83.5%에 달했습니다. 내가 살고 있는 동네가 가장 편안하다는 의미입니다. 실제로 해외에서는 '에이징 인 플레이스'(Aging in Place) 성향이 강해 대부분의 사람들이 자신이 거주하던 집에서 계속 살아가고, 그 집을 자녀나 손자, 손녀에게 물려주기도 합니다. 하지만 국내에서는 직장, 자녀 교육, 교통 문제 등을 고려해야 하므로 고령층이 따로 거주하는 경우가 많습니다. 고령층과 자녀들이 함께 살 가능성이 낮고, 이로 인해 고령층을 돌볼 수

2024.11.04 06:30
재건축·재개발 교통지옥 해결 방법은 UAM 뿐입니다 [최원철의 미래집]

최근 1기 신도시 선도지구 공모가 접수된 가운데 조만간 선정이 이뤄질 예정입니다. 선도지구가 2030년 입주한 이후로도 선도지구에서 탈락한 아파트의 재건축이 이어질 겁니다. 서울시도 시내 재개발·재건축 속도를 높이기 위해 조합과 시공사 간담회를 지속해서 열고 있습니다. 복잡한 행정절차와 공사비 갈등을 최소화하고 현재 60%인 '입안 제안 동의 요건'을 50%로 완화해 정비 사업을 더 빠르게 추진하겠다는 계획입니다.이는 공사비가 급등하고 분담금도 증가하는 탓에 약 5년 뒤면 일부 지역을 제외하고는 재개발과 재건축이 어려워진다는 인식 때문입니다. 그렇기에 비용이 더 늘어나기 전 재개발과 재건축을 추진하고자 사업 속도를 높이는 것입니다.다만 대규모 재개발·재건축을 진행할 때 동반되는 기반 시설 공사는 쉽지 않습니다. 용산국제업무지구를 개발하면 일대에 엄청난 교통체증이 예상됩니다. 이미 교통체증이 심각한 압구정, 여의도, 한남동, 성수동 등을 고밀도로 재건축하면 더욱 심각한 교통 문제를 겪게 될 것입니다. 은마아파트 사례와 같이 주민 반발 탓에 지하 대심도 공사를 하기는 어려운 상황이고 기존 도로를 확충할 방법도 마땅치 않습니다.교통 문제를 가장 빠르게 해결하는 방법으로는 하늘을 나는 도심항공교통(UAM)이 있습니다. 미국의 조비사는 인증을 마치고 조만간 상용화를 준비하고 있으며, 두바이에서는 내년부터 UAM을 택시처럼 운영할 예정입니다. 중국에서는 모바일 쇼핑으로 UAM 제품을 구매할 수 있는 시대가 열렸습니다. 일본도 2025년 오사카 EXPO에서 공식적으로 공항에서 EXPO 장까지 UAM을 운행하기로 했습니다.국내도 2030년까지 김포공항 일대에

2024.10.28 16:10
"재건축은 이번이 마지막…장수명 아파트로 지어야" [최원철의 미래집]

유럽의 오래된 유적 도시들은 전 세계 관광객들을 매료시키고 있습니다. 이러한 도시들은 파리, 런던, 로마처럼 재건축이나 리모델링이 쉽지 않지만, 주민과 관광객의 편의를 고려하여 다양한 공간 활용이 가능하도록 규제를 완화해 큰 불편함 없이 활용되고 있습니다. 예를 들어, 과거 궁전이었던 공간은 호텔로 변신하고, 오래된 공공 건축물도 주거용으로 사용됩니다.잘 만들어진 도시라도 시대가 변하면 현재 수요에 맞지 않는 공간이 늘어납니다. 서울에 주거용 건물은 부족하고 상가와 중소형 오피스는 비어가는 현상이 나타난 것도 이와 같은 맥락입니다. 재건축이 추진되는 1기 신도시도 이러한 문제를 안고 있습니다.1기 신도시는 선도지구를 선정하고 2030년까지 재건축이 진행될 예정입니다. 선도지구 공모 대상 구역 162곳 중 61.1%에 해당하는 99곳이 신청했으며 경쟁률은 5.9대 1로 6곳 중 5곳이 탈락할 것으로 보입니다. 특히 분당 신도시의 경우 8000가구를 선정하는데 5만9000가구가 신청해 경쟁률이 7.4대 1에 이릅니다.지금은 재건축이 큰 인기를 얻고 있지만, 2030년이 다가오면 선진국처럼 재건축 비용이 주변 시세보다 높아져 개개인이 대수선하며 살게 될 가능성이 높습니다. 선도지구로 선정돼 재건축하더라도 공사 기간을 단축해 비용을 절감할 목적으로 벽식 구조 아파트를 짓는다면 향후 리모델링이나 공간 변형이 어렵고 층간소음에 계속 시달릴 것으로 보입니다.벽식 구조로 짓고 추후 다시 재건축하면 된다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 일본의 사례를 보면 젊은 인구가 도심으로 몰리고 신도시에는 고령 인구만 남습니다. 서울도 신속통합을 통해 재개발·재건축을 추진하면서 빠

2024.10.08 07:00
아파트는 두바이 초콜릿이 아닙니다 [최원철의 미래집]

국내에서 탕후루의 인기가 치솟은 시기가 있었습니다. 프랜차이즈가 생기고 탕후루 가게가 급증했으나, 몇 년 지나지 않아 그 열풍이 사그라들었습니다.그 뒤에는 두바이 초콜릿 열풍이 불었는데, 아랍에미리트(UAE)의 유명 인플루언서가 카다이프 초콜릿을 먹는 영상을 올리면서 시작되었습니다. 특히 특정인의 제안에 따라 제품을 구매하는 MZ(밀레니얼+Z)세대의 '디토(DITO) 소비' 영향에 두바이 초콜릿 인기가 빠르게 확산했습니다.요즘은 두바이 초콜릿 열풍이 지나가고 스웨덴 사탕 열풍이 찾아왔습니다. 스웨덴 디저트 브랜드 'BUBS'의 제품이 인기를 끌고 있는데, 국내에는 판매점이 없어 해외에서 직접 구매해야 하는데도 인기가 뜨겁습니다. 소셜미디어(SNS)로 인해 정보가 빠르게 공유되면서 이런 현상이 한층 두드러졌습니다.2030세대는 부동산 투자도 SNS의 영향을 크게 받습니다. 유튜브와 인스타그램에서 다양한 부동산 투자 정보를 접하고 청약이나 경매에 참여하는 경우가 많습니다. 그러다 보니 장기적으로 가족과 함께 할 내 집 마련보다 SNS에서 이슈가 되는 로또 분양에 집중하는 모습을 보입니다.중도금이나 잔금에 대한 고민 없이 빠르게 투자 결정을 내리기도 합니다. 결과적으로 당첨되더라도 여러 문제가 불거지고, 이를 해결하지 못합니다. 그렇게 포기한 물량은 다시 무순위 청약으로 나옵니다. 초기 분양가로 판매하기에 로또 분양으로 주목받아 높은 경쟁률을 기록합니다. 과천시는 이러한 악순환을 막고자 무순위 청약 대상을 최소 1년 이상 거주한 시민으로 제한하기도 했습니다.다만 고민 없이 분양받았다가 포기해 다시 청약 시장으로 나오는 매물이 전국적으로 늘어나

2024.09.25 07:00
'속담과 닮은꼴' 주택공급 정책…이제는 변해야 합니다 [최원철의 미래집]

최근의 주택 공급 정책은 소비자에게 신뢰를 잃은 분위기입니다. 우리 속담들을 보면 요즘 나온 정책들과 아주 잘 맞아떨어집니다.첫 번째로, '소 잃고 외양간 고친다'는 속담이 떠오릅니다. 가계 대출이 폭증하자 스트레스 DSR 제도를 도입했고 2단계는 7월 시행하려 했지만, 주택 경기를 살린다며 9월까지 연기했습니다. 그 결과 주택담보대출이 급증하자 대출 정책을 급작스럽게 변경해 유주택자 대출 금지와 갭투자 의심 전세대출 금지, 마이너스 통장 한도 축소에 나섰습니다.두 번째로, '소문난 잔치에 먹을 것 없다'는 속담이 잘 어울립니다. 8·8 주택공급 대책이 발표됐지만, 그 내용은 3기 신도시 공급, 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 등 시간이 오래 걸리는 대책들로만 구성돼 있습니다. 빌라와 오피스텔 공급은 전세 사기 여파로 공급이 줄어드니 한국토지주택공사(LH)가 내년까지 11만호를 무제한 매입한다고 나섰습니다. 하지만, 이미 폭등한 공사비 때문에 실제 공급은 쉽지 않아 보입니다.전체를 보지 못한다는 의미를 담은 '장님 코끼리 만지기'라는 속담도 현재 상황에 적합합니다. 비어 있는 상가와 오피스 공간을 활용하지 않고 몇 년 후에 공급하겠다는 정책은 현실을 반영하지 못하고 있습니다. 지난 정부에서 발표했던 '비어있는 상가나 오피스에 민간 주거 임대사업도 가능'하다는 법안은 왜 대책에서 빠졌는지 의문입니다. 이미 공유경제 시대에 접어든 지금, '임대형 기숙사'를 비롯한 효과적인 주거 공간 공급 방안이 필요합니다.'닭 잡아먹고 오리발 내민다'는 속담은 생활형 숙박시설 문제와 관련이 있습니다. 생활형 숙박시설들은 주택 수에 포

2024.09.20 07:00
빈 상가와 오피스, 임대주택으로 바꿀 수 있습니다 [최원철의 미래집]

정부가 발표한 8·8 부동산 공급대책은 1기 신도시 재건축, 3기 신도시 조기 공급, 그린벨트 해제 등을 포함하고 있지만, 이들 대책이 시장에 미치는 영향은 미미한 상황입니다. 대부분의 대책이 입주까지 최소 5년 이상 걸리는 긴 시간 동안의 계획이기 때문입니다.LH공사가 내년까지 11만 호의 매입임대주택을 달성하더라도, 이는 전세 수요를 다소 완화하는 데 그칠 것으로 보입니다. 향후 분양 전환 시 전세 수요를 얼마나 유지할 수 있을지는 불확실합니다.과거 부동산 정책 중 지금과 같은 상황에 적합한 정책이 있습니다. 이 정책을 확대 적용하면 단기간 내 임대시장을 안정화할 수 있을 것으로 보입니다. 특히 온라인 쇼핑의 급증과 소비 감소로 인해 발생한 상가 공실 문제와 중소형 오피스의 재활용 문제를 동시에 해결할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.2020년 9월 9일 국토교통부는 ‘빈 오피스, 상가, 민간임대주택으로 전환 쉬워진다’는 보도자료를 발표하며 '주택건설기준 등에 관한 규정' 개정안을 입법 예고했습니다. 이 개정안은 오피스와 상가를 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 관련 규제를 완화하는 내용이었습니다.당초 5·6대책의 후속 조치로 7월에 입법예고한 개정안은 오피스, 상가, 숙박시설 등을 장기 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하는 내용이었습니다.8·4 대책에서는 서울권역 등 수도권의 주택공급 확대 방안으로 민간 사업자의 공공지원 민간임대주택까지 규제 완화 대상을 확대했습니다. 이에 따라 오피스와 상가를 임대주택으로 용도변경 시 주택건설기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하도록 했습니

2024.09.12 07:00
내년까지 11만호 공급한다는 정부…속도보다 방향이 중요합니다 [최원철의 미래집]

1971년 영국으로부터 독립한 두바이는 아주 빠른 속도로 세계에서 가장 멋진 도시로 탈바꿈했습니다. 국가 지도자가 미래세대를 위한 중개 무역산업 및 관광산업을 직접 총괄하면서 내국인은 물론 외국인들의 정주 환경을 완벽하게 갖추고 또 이를 통해 엄청난 투자를 유치하여 전 세계인들의 부러움을 사고 있는 곳입니다.특히 두바이는 석유 매장량이 적다는 문제를 안고 있었는데, 이 때문에 중개무역 산업에 집중했습니다. 제벨알리 경제자유구역을 개발해 두바이유를 포함한 중동 전체의 물류 허브가 됐고, 이를 통해 수많은 외국인이 거주하면서 두바이 마리나 같은 고급 주거단지를 형성했습니다.외국인의 정주를 위해 국제학교, 병원, 골프장 등 다양한 시설을 가까운 곳에 두도록 계획했고, 대부분의 시설이 이미 준공된 상태입니다. 두바이몰과 에미레이트몰 같은 세계 최대 쇼핑몰에서는 전 세계에서 온 관광객들이 쇼핑을 즐기며, 매일 자정까지 운영되고 있습니다. 이러한 점은 온라인 쇼핑 때문에 어려움을 겪는 국내 대형 백화점과 확연히 다른 모습입니다.두바이의 미래를 위한 랜드마크적 건축물의 가치는 빠르게 상승하고 있습니다. 특히 '팜 쥬메이라' 인공섬의 빌라는 가치가 10배 이상 치솟았는데, 쌍용건설이 시공한 '아틀란티스 더 로얄' 호텔을 비롯한 이곳의 호텔 및 레지던스는 예약하지 않으면 잠시 주차하거나 실내를 구경할 수조차 없을 정도로 인기가 많은 세계적인 명소가 됐습니다.두바이에 왜 외국인이 몰려들까요. 두바이는 한낮 기온이 45도에 달하는 더위와 높은 습도를 지녀 지옥 같은 사막 도시의 기후를 보입니다. 그런데도 초고가 호텔과 초대형 쇼핑몰에

2024.09.04 07:30
'용적률 상향' 재건축 단지…주변 교통지옥 될 수도 [최원철의 미래집]

최근 공사비가 급증하면서 재건축 조합원들의 분담금이 뛰고 있습니다. 결국 사업성이 악화하거나 동의률이 떨어져 제대로 재건축이 진행되지 않는다고 하니 서울시나 1기 신도시 등에서 사업성 개선을 위해 용적률과 높이 규제를 대폭 완화하고 있습니다.서울시는 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획' 재정비안을 최근 수정했습니다. 사업성 보정계수, 현황용적률 인정에 대한 적용방안을 도입한 점이 특징입니다. '허용용적률' 보정계수를 최대 2.0까지 적용한다고 합니다. 그리고 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려, 사업성을 보전해 줄 계획이란 청사진을 내놨습니다. 이에 더해 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%로 높이고, 역세권도 지하철 승강장에서 350m 이내는 준주거로 종상향을 검토한다고 합니다. 그리고 역세권 활성화사업으로 지정되면 용적률을 최대 1000%까지 상향하고, 디자인 혁신에 선정되면 한층 추가해 준다고 합니다.1기 신도시인 부천 중동은 기준 용적률을 350%까지, 그리고 군포 산본은 기준용적률을 330%로 상향시켜 준다고 합니다. 그러면 부천 중동은 2만4000호가 더 늘어 8만2000호의 재건축이 추진됩니다. 산본도 1만6000호가 늘어난 5만8000호를 공급한다고 합니다. 1기 신도시 선도지구에서는 특별법에 따라 최고 용적률을 500%까지 허용할 수 있다고 하고, 특히 분당의 역세권은 그대로 적용될 가능성이 있다고 합니다.물론 역세권 주변은 교통 지향형 도시개발 방식인 TOD(transit oriented development)로 개발돼야 하고, 고밀도 초고층으로 개발되는 것이 맞습니다. 다만 국내와 해외의 역세권 복합개발에서 가장 큰 차이점은 주차장 문제입니다.

2024.08.27 07:00
서울 '똘똘한 한 채' 가격이 오를 수 밖에 없는 이유 [최원철의 미래집]

최근 서울 아파트 가격이 무섭게 상승하고 있습니다. 8월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.32%나 올라 5년 11개월 만에 최대 상승 폭을 기록했습니다. 정부가 서울 주택시장 상승세를 진정시키고자 '8·8 부동산대책'을 발표했는데, 대부분 10년은 되어야 공급 물량이 현실화할 대책이라 매수세가 더 커지는 상황입니다.서울에서도 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역 집값이 빠르게 오르고 있습니다. 다른 지역보다 집값 상승세가 가파른 만큼 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 이 지역으로 몰려들었기 때문입니다. 투자 수요는 물론 갈아타기 수요까지 이들 지역으로 집중되고 있습니다.우선 투자자들은 다주택자 규제를 피하기 위해 똘똘한 한 채 마련에 나섰습니다. 취득세가 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 높아지니 집을 여러 채 사기보단 투자 가치가 가장 큰 한 채로 돌아선 것입니다. 국회에서 다주택자 취득세 중과는 폐지한다고 하지만 쉽지 않은 상황입니다.실수요자도 똘똘한 한 채에 매달리고 있습니다. 일단 전세 사기 여파에 신혼부부와 같은 실수요자들은 비아파트 자체를 외면하기 시작했고, 대출받아 아파트로 내 집 마련하려는 움직임이 커졌습니다. 이러한 와중에 9월 '스트레스 DSR' 2단계를 시행하기로 하니 이번이 마지막 대출 기회라고 생각해 인기 지역 아파트 매수에 나서는 이들이 늘었습니다.일각에서는 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 서울 집값이 안정될 것이라 기대하지만, 국내 기준금리가 낮아지면 집값은 오르게 됩니다. 미국 소비자물가지수(CPI)가 7월 2%대로 줄었고, 실업보험 청구자도 감소해 9월 미국 기준금리가 0.25%나 0.5% 내릴 수 있다는 전망

2024.08.20 07:00
고령화 시대, 노인복지주택 더 많이 지어야 할까요? [최원철의 미래집]

최근 아파트를 제외한 비아파트 사업들, 즉 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 생활형숙박시설 등은 거의 초토화됐습니다. 투자상품으로 간주되던 지식산업센터도 난리가 났고요, 이와 함께 고령화 급증이 이어진 만큼 건설부동산업계에서는 '노인복지주택'이 한층 많은 관심을 받고 있습니다.너도나도 서울이나 경기도권에 있는 고급 실버타운에 들어가고 싶어 난리가 났다는 기사가 많이 나오고 있는데요. 그런데 정작 고급형 노인복지주택인 실버타운은 법적으로 인구소멸지역에만 분양을 할 수가 있습니다. 보건복지부가 지난 6월 발표한 '2024 노인복지시설 현황'에 의하면 전국에 실버복지주택이 고작 40개였습니다. 대부분 서울, 경기권에 있고, 부산에는 딱 1개만 있다고 합니다.고령화 문제를 우리나라보다 한발 앞서 겪고 있는 일본의 경우 유료노인홈이 2022년 기준 1만5928개나 됩니다. 우리보다 400배가 많다는 셈인데요. 그런데 일본의 유료노인홈 보증금과 생활비가 어느 정도인지 아시나요?국내 실버타운이 6성급 호텔이면 일본 유료노인홈은 3성급 호텔이나 모텔 수준이라고 볼 수 있습니다. 즉 우리는 강남의 웬만한 아파트가 전부 수십억원대 고급 아파트이지만, 일본은 동경에 롯폰기힐스 임대아파트, 아자부다이힐스 고급 실버타운 등에 불과해 별로 없습니다. 주거에 꼭 필요한 만큼만 투자하는 일본인들이기에 공유주거도 한국의 공유주거의 반값 정도밖에 안됩니다. 국내에서 진행된 공유주거는 일반 원룸보다도 비싼 최고급형 공유주거가 많아 정작 저렴한 공유주거가 필요한 청년층보다 직장인들이 주로 사용하고 있습니다.한마디로 너무 단순한 비교로 자꾸 잘못된 부

2024.08.13 08:00
MZ 푹 빠진 '얼죽신' 뭐길래…"손님 없어요" 사장님들 절망 [최원철의 미래집]

최근 MZ(밀레니얼+Z)세대는 신축 아파트만 찾는다는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 말이 화제입니다. 대도시 MZ세대는 어린 시절부터 아파트에서 편하게 살아왔고, 도심의 깨끗한 환경에 익숙해 신축 아파트만 선호한다는 이야기입니다.그러다 보니 서울에서도 신축 아파트 가격이 노후 아파트에 비해 더 빠르게 오르고 있습니다. 지난달 준공 5년 이하 신축 아파트 매매가격은 전월 대비 1.03% 상승했습니다. 5년 초과 10년 이하 준신축은 0.86%만 올랐고 20년이 넘은 노후 아파트는 0.46%만 상승했습니다.MZ세대가 아파트만 신축을 선호하진 않습니다. 요즘 외식업은 손님이 없어 난리입니다. 재래시장들은 외국인 관광객에게 의존해 겨우 버티는 지경입니다. 그런데 서울 성동구 성수동이나 영등포구 여의도 더 현대 백화점에 있는 팝업 매장들은 식사하려면 매장이 열리기 전 줄을 서는 '오픈런'을 해야 할 정도로 인기입니다.트렌드에 민감한 MZ세대는 같은 식당이나 메뉴에 금세 식상함을 느끼기 때문에 팝업 매장 위주의 상권이 형성되는 것입니다. 특히 성수동은 오래된 공장 건물이나 주택에 팝업 매장이 우후죽순 들어서고 있는데, 팝업 매장 쓰레기가 전년 대비 10배 가까이 늘어날 정도라고 합니다. 팝업 매장을 만들고 철거하는 과정에서 나오는 쓰레기 때문에 성동구에서 대책 회의까지 할 지경입니다.얼마 전 여의도 더 현대에서는 '팝업 상륙작전'이라는 프로그램과 함께 미국·일본의 인기 매장을 유치했습니다. 새벽부터 이어진 오픈런에 아침부터 500명 넘는 대기자가 몰렸다고 합니다. 미국의 유명 커피와 타코, 일본 츠키지 시장의 최고 돈카츠 등을 더 현대에서 먹으려면 5

2024.07.31 07:00
"정부 믿고 기다리다 또 '벼락거지' 될 판"…경고 쏟아진 이유 [최원철의 미래집]

서울 집값과 전셋값이 폭등하니 정부가 부랴부랴 주택 공급대책을 발표했습니다. 2029년까지 23만6000가구를 분양하고, 24만2000가구가 입주하니 아파트 가격이 안정되고 전셋값도 내려갈 것이라는 내용입니다.전문가들의 평가는 냉담합니다. 기존 공급대책에서 크게 변한 것이 없다는 평가입니다. 왜 박한 평가가 나올까요. 이미 발표한 내용에 조금 보완한 수준이라 그렇습니다.정부의 공급대책은 모두가 알고 있던 3기 신도시 건설과 수도권 신규 택지 개발 내용입니다. 1기 신도시 재정비 선도지구는 2030년에 입주한다는 계획도 이미 알려진 내용입니다. 여기에 그린벨트를 해제해 2만 가구 규모 신규 택지 후보지를 선정하고 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 개발하겠다는 정도가 추가됐습니다.입주 물량이 크게 줄어 당장 전셋집 구하기도 어려운 상황입니다. 지난해 반토막 난 착공 실적은 올해도 크게 줄어들 것으로 보입니다. 정부의 장기 대책이 잘 진행되리라 믿고 아파트를 사지 않은 채 기다렸다가는 또 '벼락 거지'가 될 가능성이 커 보입니다.당장 부족한 공급을 늘리려면 발상을 바꿔야 합니다. 영업이 어려워져 상업 공간의 역할을 잃어버린 아파트 단지 상가나 도로변 상가 건축물들을 임대형 기숙사와 같이 저렴한 주거 공간으로 바꾸면 빠르게 공급을 늘릴 수 있습니다.이미 일부 공간들은 고급형 고시원이라는 형태의 '공유주거'로 바뀌고 있습니다. 이를 공식화해서 일정 기준을 만족하면 청년들이 저렴하게 거주할 수 있는 임대형 기숙사를 만들 수 있도록 해야 합니다. 공실이 급증한 지식산업센터도 마찬가지입니다. 상가나 중소형 오피스, 지식산업센터를 임대형 기숙사

2024.07.23 07:19

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