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기자

최원철 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

장마가 길어지면 재건축 분담금은 폭등합니다 [최원철의 미래집]

지난해 여름 폭우가 이어지는 와중에 일부 아파트 건설 현장에서 콘크리트 타설을 하는 모습이 주목받았습니다. 콘크리트에 비가 섞여 강도가 낮아질 수 있다고 우려하니 국토교통부는 강우와 강설 시 콘크리트 타설을 금지하겠다고 발표했습니다. 이와 관련한 일반콘크리트 표준시방서 개정도 이뤄졌습니다.문제는 콘크리트 타설이 금지되는 강우와 강설의 기준입니다. 비가 얼마나 와야 콘크리트 타설을 할 수 있는지, 눈이 얼마나 내려야 타설을 중단해야 하는지 정확한 기준이 없어 건설 현장들이 어려움을 겪고 있습니다.무조건 비나 눈이 내릴 때마다 콘크리트 타설이 금지된다면 어떻게 될까요. 한 국내 5위권 대형 건설사는 비를 피해 콘크리트 타설을 해야 한다면 최소 50일 이상 공기가 늦어질 것이라고 내다봤습니다. 콘크리트 타설로 건물 구조체가 완성되어야 다른 공사도 할 수 있습니다. 콘크리트 타설이 늦춰지면 절대 공기가 길어질 수밖에 없고 공사비도 폭등할 것이라는 설명이었습니다.공기가 길어지면 다른 비용도 모두 늘어납니다. 각종 사업비는 물론 이주비, 프로젝트 파이낸셜(PF) 대출 이자가 포함된 공사비까지 모두 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 올해도 최소 20%는 공사비가 오를 것으로 예상된다고 합니다.물론 공사 기간이 늘어나는 것 외에 안전 관리비, 감리비 등 증가와 건설자재비나 인건비 증가도 계속되고 있습니다. 지금도 공사비가 비싸서 조합원들 사이에 분담금 갈등이 심해졌는데 분담금이 더 오른다면 어떻게 될까요. 관리처분인가를 앞둔 조합에서는 조합원 반대가 늘어나고 증가한 분담금 때문에 공사가 중단되는 사태도 확산할까 우려됩니다.예전 같은

2024.01.24 07:24
세컨드 하우스는 관광지에 마련해야 합니다 [최원철의 미래집]

지방소멸 방지를 위해 정부가 '세컨드 홈' 또는 '세컨드 하우스'를 활성화하겠다고 합니다. 1주택자가 인구가 줄어드는 지역에 집을 사면 주택 수에 포함하지 않아 종부세, 양도세 등 세제 혜택을 주는 방식으로 인구를 늘려보겠다는 겁니다.그런데 세컨드 홈도 결국 투자용으로 선택했던 수요자들이 많습니다. 한동안 관광객이 몰렸던 속초나 양양, 강릉에 세컨드 홈 투자가 많이 이뤄졌습니다. 하지만 인구가 소멸하는 지역의 집값은 오를 가능성이 작습니다. 인구가 소멸하기 때문에 생활 사회간접자본(SOC)도 거의 없을 것이고 교통이 좋지도 않을 겁니다.해외도 비슷한 상황입니다. 유명한 관광지에는 사람들이 몰리고, 그렇게 몰려든 분들 가운데 너무 북적이는 것을 싫어하는 이들은 주변의 한적한 관광지를 찾게 됩니다. 지방에 거점도시가 생기고, 주변 도시에도 유입 인구가 늘어나는 낙수효과가 발생하는 것입니다.우리가 지방에 혁신도시나 기업도시 등을 만들어 지방 경제를 활성화하고자 했던 것도 같은 맥락입니다. 다만 대기업 임직원들의 가족들은 서울이나 수도권에 있어서 주변이 활성화되지 못하고, 주말에는 유령도시가 된다고 합니다. 교육 문제, 의료기관이나 문화센터 등 생활 SOC이 몰려있는 대도시 선호는 당연합니다. 특히 학령기 자녀를 둔 학부모들은 대부분 대도시에 살기를 원합니다.그러면 지방에 세컨드 홈을 미리 사 놓았다가 은퇴 후에 집을 옮기는 경우는 어떨까요. 나이가 들면 대중교통이 중요해지고, 외로움이 늘어 오히려 대도시를 선호하게 된다고 합니다. 대도시에 거주했던 은퇴자들을 유인하려면 교통과 생활 편의시설이 갖춰진 대규모 은퇴자 마을이

2024.01.17 07:14
아파트 값 5억인데, 분담금이 5억…"재건축 안해" [최원철의 미래집]

최근 재건축, 재개발 사업장 곳곳이 공사비와 분담금 문제로 시끄럽습니다. 고금리가 계속되는 상황에서 공사비마저 2년 전에 비해 50% 이상 급등하며 조합원들의 분담금이 늘어나고 있기 때문입니다.태영건설 사태로 자금난이 가중되고 있는 건설회사들은 손해를 보며 공사하진 않겠다는 입장입니다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업은 2022년 공사비 문제로 공사가 중단됐다가 결국 조합원 분담금이 가구당 1억2000만원 추가됐습니다.최근에는 서울 은평구 대조1구역 재개발 사업도 조합 내분 사태로 사업이 지연되면서 공사가 중단됐습니다. 그로 인한 추가 분담금이 가구당 1억5000만원을 넘을 것이라는 관측이 나오고 있습니다.송파구 잠실진주 재건축 사업도 시공사가 공사비를 2021년 합의한 3.3㎡당 660만원에서 889만원으로 올려달라고 요구해 공사비 분쟁이 일어났습니다. 영등포구 노량진1구역 재개발 사업은 조합에서 3.3㎡당 공사비를 730만원으로 제시했다가 모든 건설사로부터 외면당했습니다.상계2구역 재개발 조합도 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가가 9억2000만원까지 상승하자 관리처분 계획안을 부결시켰다고 합니다. 공사비가 오르면 분담금도 늘어납니다. 이 분담금을 마련하지 못한 조합원들은 현금청산을 하게 됩니다. 분담금을 내기도 어렵고 청산되는 금액으로 서울 내 다른 지역으로 가기도 어렵다면 차라리 재개발을 포기하자는 주장이 나오게 됩니다.부산 수영구 삼익비치 재건축 조합은 현재 사는 규모의 아파트를 받으려면 분담금을 6억8000만원 내야 한다는 결론이 나와 재건축을 다시 고민하고 있다고 합니다. 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 조합도 아파트 가격이 5억원인

2024.01.09 07:35
단지에 수영장, 영화관…재건축 아파트 분담금 '눈덩이' [최원철의 미래집]

고층 건물과 멋진 야경으로 유명한 홍콩은 최근 대규모 개발이 이뤄지고 있습니다. 홍콩 공항은 확장 공사를 하고 있고, 공항 주변 신도시에는 55층 넘는 초고층 아파트 단지가 들어서고 있습니다. 세계 최대 규모 문화복합시설 엠플러스(M+)도 들어서서 수많은 관광객을 유인하고 있습니다.홍콩 곳곳에서 공사가 이뤄지는 와중에도 변하지 않는 곳이 있습니다. 바로 주거용 아파트들입니다. 홍콩 도심의 아파트들은 세계에서 가장 비싸기로 유명합니다. 3.3㎡에 1억원은 기본이고 4억원이 넘는 아파트도 즐비합니다. 밤에는 멋진 야경도 선보입니다.그렇기에 처음 홍콩으로 견학을 가는 우리나라 정부나 건설사 관계자 중에는 야경 사진으로만 보던 멋진 아파트를 둘러볼 생각에 큰 기대를 품는 분들이 많습니다. 하지만 정작 현장에 도착하면 경악하는 경우가 대부분입니다. 가까이서 보면 우리나라 1기 신도시 아파트 보다 더욱 노후됐기 때문입니다.현지 규제 때문에 에어컨 실외기도 아파트 외벽에 설치합니다. 그렇기에 홍콩에선 오래된 아파트 외벽에 에어컨 실외기가 다닥다닥 붙어있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 새로 짓는 55층 아파트도 이러한 규제에서 예외가 아니기에 외벽이 에어컨 실외기로 장식될 전망입니다.조금 더 자세히 살펴보면 배관설비도 외벽에 그대로 노출하는 경우가 많습니다. 여러 설비들을 쉽게 교체할 수 있도록 만든 것입니다. 건물 수명과 비교하면 소모품이나 다름없는 설비가 많으니, 필요할 때마다 간편하게 교체하라는 실용주의를 느낄 수 있는 부분입니다.그렇다면 국내는 어떨까요. 우리 정부는 지은 지 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축을 할 수 있도

2024.01.04 07:47
재건축 단지 분담금, 가성비냐 가심비냐에 달렸다 [최원철의 미래집]

노후계획도시 특별법이 국회 문턱을 넘었습니다. 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 송파구 잠실동 등 서울 주요 재건축 단지들의 사업 속도가 빨라질 전망입니다. 특히 1기 신도시는 특별법 최대 수혜자가 될 것이라는 얘기가 많습니다. 용적률 등이 개선되면서 사업성까지 좋아질 것이라고 예상하는 의견이 많습니다.문제는 있습니다. 일단 높은 금리가 상당 기간 이어질 가능성이 높다고 합니다. 건설 자잿값과 인건비가 오르면서 공사비도 오르고 있습니다. 비가 오는 날엔 콘크리트 타설도 거의 불가능할 전망입니다. 건설공정 중 가장 중요한 골조 공사 시기가 늦어질 가능성이 높단 얘기입니다. 층간소음도 기준에 적합하지 않게 나오면 골조 공사 후 보강공사까지 해야 한다고 하니 이 부분도 문제입니다.사업성이 개선된다고 해도 공기가 길어지면서 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 상승할 가능성이 매우 높은 상황입니다.최근 인천에서 테마파크형 대규모 단지를 조성한다고 해서 주변보다 비싸게 분양했던 아파트 분양실적이 아주 저조하게 나왔습니다. 실수요자들이 외형만 멋진 아파트가 아닌 실속형, 즉 가성비가 높은 아파트를 찾기 시작했다는 증거입니다.도시정비사업에서도 마찬가지입니다. 조합원들이 가심비보다는 가성비를 따지기 시작했습니다. 남들이 보기에 좋은, 보여주기식의 아파트 설계가 아닌 분담금도 적고, 나만 살기 편하면 된다고 생각하는 조합원들이 늘고 있습니다.어느 때보다 가성비가 중요한 시대입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독

2023.12.19 06:53
"재건축 할 아파트, 폭파해야 분담금 줄어듭니다" [최원철의 미래집]

재건축이 진행되는 단지마다 조합과 시공사가 공사비 줄다리기에 한창입니다. 지난 2년간 건설공사비가 150%나 폭등하면서 기존 조합원들이 내야 하는 분담금도 눈덩이처럼 불어나고 있고, 비례율마저 하락하고 있기 때문입니다. 토지지분율이 비교적 낮았던 개포동이나 구반포와는 다르게 1기 신도시나 택지조성 지구 내 노후 계획도시들은 10층 이상 고층이 많아 분담금이 더욱 늘어날 가능성이 높습니다.최근 상계주공 5단지의 재건축 조합이 시공사인 GS건설이 공사비를 과도하게 요구하자 시공사 선정 철회 조치를 취했습니다. GS건설은 법적 대응을 하겠다는 입장입니다. 다시 시공사를 선정하려고 해도 고금리에 건설공사비 등이 계속 상승하고 있어 이를 반영한 분담금 설정이 쉽지 않아 재건축 사업 전체에 먹구름이 몰려오고 있습니다.한마디로 분담금 낼 돈 있으면 그 돈 보태서 주변에 더 큰 면적대 아파트로 벌써 이사 갔을 것이라는 얘기입니다. 분담금 내고 재건축해도 예전처럼 가치가 크게 상승할 가능성이 작아졌기 때문입니다.그렇다고 노후 계획도시, 특히 1기 신도시의 경우 재건축을 안 할 수는 없습니다. 6·25 전쟁 이후 폐허가 된 도시의 빠른 복원을 위해 빠르게 신도시를 건설했습니다. 그렇다보니 모든 배관이 매립된 벽식구조 형으로 건설해 놓아 30년만 지나면 배관에서 녹물이 쏟아져 나오고, 층간소음도 벽을 타고 내려옵니다. 어떻게 해야 분담금을 조금이라도 줄일 수 있을까요.2년 전 중국에서 공사가 중단된 고층아파트를 폭파했습니다. 아파트 단지에 폭약 4.6t(톤)을 사용, 14개 동을 동시에 폭파했는데 완전히 무너지는 시간이 고작 45초였다고 합니다. 지난 8월에는 튀르

2023.12.14 08:00
1기 신도시 재건축, 언제 하는 게 유리할까 [최원철의 미래집]

1기 신도시 재건축 단지를 포함한 '노후계획도시 재정비를 위한 특별법'이 국회를 통과, 내년부터 재건축이 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 재건축은 언제 하는 게 유리할까요. 법규만 만들어졌다고 바로 추진할 수 있을까요. 최근 인천 검단 AA13 현장 LH아파트에서 주차장 붕괴하고 이후 골조까지 거의 다 건설된 17개 동의 아파트를 철거하고 다시 시공하기로 했습니다. 이 단지 바로 옆 호반써밋 1차 단지는 사고 2개월 후가 입주 2년 차였는데, 막상 실거주 2년을 채우고 집을 매도하는 집주인들이 5000만원에서 1억원 정도 손해를 보고 매도했다고 합니다. 이유는 바로 옆 AA13 현장 철거 기간 동안 소음과 먼지, 진동은 물론이고 공사장에 드나드는 대형 트럭 때문에 자녀들이 위험해질 수 있다고 해 급매로 매도했다는 의견이 있습니다. 이러한 예를 보면, 아파트 단지들이 다닥다닥 붙어있는 1기 신도시 재건축의 시기에 대해서는 고민되는 대목입니다. 내가 사는 아파트의 재건축을 빠르게 진행하면 어떨까요. 건축 공사비가 더 오르기 전에 재건축하면 분담금도 줄고, 남들보다 새집에 먼저 들어와 살 수 있습니다. 특히 입주 전까지 고금리가 어느 정도 완화돼 대출 이자 부담도 낮아지게 되겠습니다. 하지만 주변 단지들이 그때부터 철거를 시작하면 철거공사 포함 최소 3년 이상 소음과 먼지, 진동 그리고 대형트럭에 의한 위험까지 계속 좋지 않은 환경에서 살아야 합니다. 앞뒤 좌우의 단지들에서 재건축 추진 속도가 다르다면 최대 10년 이상 이런 환경에서 살아야 할 수도 있습니다. 반대로 내가 사는 집이 비교적 나중에 재건축을 하게 되면 어떨까요. 일단 먼저 재건축하는 단지들 때문에 역시 소음

2023.12.07 07:00
"유럽 느낌 물씬" MZ들 우르르…연말 인증샷 성지로 떴다 [최원철의 미래집]

오프라인 유통업체들, 백화점이나 대형마트들이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후에도 고전을 하고 있습니다. 그나마 백화점들은 그나마 명품 매장 덕에 잘 버텼지만, 최근엔 해외여행이 급증하면서 이마저도 면세점이나 해외 쇼핑몰에 밀리는 상황입니다. 이런 상황은 숫자를 보면 더욱 확실합니다. 올해 3분기 롯데백화점 매출은 7530억원으로 전년 동기 대비 2% 감소하고, 영업이익도 740억원으로 같은 기간 31.8%나 쪼그라들었습니다. 신세계백화점도 같은 기간 매출이 6043억원을 기록해 0.9% 감소하고, 영업이익도 928억원으로 15.1%나 감소했다고 합니다. 현대백화점은 매출액이 5802억원으로 전년 동기 대비 3.5%가 늘었지만, 영업이익은 798억원으로 17.4%나 줄었습니다. 올해 마지막 대목인 크리스마스를 앞두고 백화점들은 오프라인 고객을 유치하기 위해 경쟁을 벌이고 있습니다. 어떤 크리스마스 마케팅이 효과적일까요. 상업용 부동산 관련 교육을 받을 때 듣는 얘기 중 '부동산은 입지가 가장 중요하다'라는 말이 있습니다. 롯데백화점과 신세계백화점은 접근성이 뛰어난 을지로와 명동에 있습니다. 최고의 입지에서 정말 볼만한 역대급 크리스마스 장식을 예년에 비해 일찍 시작했습니다. 지난해 '인증샷 성지'로 입소문을 탄 신세계백화점 본점의 미디어파사드는 올해 규모가 더 커졌다고 합니다. 지난 9일부터 이미 375만개의 LED로 만든 역대 최대규모 미디어파사드가 본격적으로 가동하기 시작했고, 벌써 많은 인파가 백화점 앞 인증샷 명소에 몰려들고 있습니다. 문제는 엄청난 인파들이 인증샷만 남기고 신세계백화점으로 들어가는 경우는 적다는 것입니다. 신세계백화점은 서울시

2023.12.01 07:17
미래형 부동산 산업 '스마트팜' 꼭 필요한 이유 [최원철의 미래집]

최근 중동지역에 건설 붐과 함께 유망사업으로 떠오르는 산업이 바로 '한국형 스마트팜 사업'입니다. 이미 두바이나 아부다비 등에는 국내 기업들이 진출해서 성공하고 있고, 사우디아라비아 네옴시티 등에서 대규모 스마트팜 설치를 협의하고 또 진출하려 하고 있습니다. 스마트팜은 기후변화가 심한 요즘 전 세계 농민들의 최대 관심거리입니다. 국내에서도 최근 막대한 기후변화로 스마트팜의 투자수익률이 좋아지면서 대형 자산운용사들도 스마트팜 투자에 적극적입니다. 최근 정부에서 그동안 어려워진 산업단지들 내 폐공장들을 활용한 사업들을 적극적인 검토하고 있는데, 가장 좋은 사업으로 스마트팜 사업이 꼽히고 있습니다. 서울 지하철역 내에서도 세계 최초로 다섯 군데 스마트팜이 설치돼 전 세계의 이목을 집중시켰습니다. 이미 미국이나 유럽에서는 도심 내 스마트팜에서 허브 등을 키워 세계적인 레스토랑 등에 공급하고 있습니다. 예전에는 생각지도 못했던 고급 버섯 등도 습도가 높은 지하공간에서 아주 잘 자라고 있습니다. 스마트팜은 외부 기온과 상관없이 1년 내내 채소를 13회까지 수확할 수 있고, 대형 온실형 스마트팜에서는 딸기나 참외, 수박까지도 재배가 되는 상황입니다. 국내의 경우를 살펴보면 최근 부산에서는 대한제강 신평공장안에 철근 생산 때 나오는 폐열을 활용해 스마트팜을 운영, 토마토, 파프리카, 딸기, 망고 등을 재배하고 있습니다. 자원 재활용은 물론이고 이산화탄소 절감 및 향후 탄소배출권 인정도 가능할 예정이라고 합니다. 국내에서 폐열을 재활용할 수 있는 산업단지가 많이 있다고 합니다. 정유공장, 화학공장, 발전소, 시멘트공장, 쓰레기소각장

2023.11.15 10:00
서울 대장 아파트에선 '드론택시' 못 탑니다 [최원철의 미래집]

서울 25개 자치구에는 구를 대표하는 '대장 아파트'가 있습니다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리'부터 강남구 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크', 용산구 한남동 '나인원 한남', '한남 더힐', 성동구 성수동 '아크로서울포레스트', '성수트리마제' 등입니다. 대장 아파트지만 누릴 수 없는 게 하나 있는데요. 2030~2040년이 되면 모든 아파트에서 상용화될 드론 택시, 즉 'UAM'입니다. 얼마 전 개최된 2023 제1회 고흥 드론 UAM 엑스포에서 대우건설은 제주항공과 함께 실제 사업 예정지를 염두에 두고 도심형 초고층 빌딩 버티포트 모형을 공개했습니다. 국내기술로 만든 OPPAV라는 UAM의 이착륙 및 비행 시연이 진행됐습니다. 크기 6m, 순항속도 시속 200km의 OPPAV는 성공적으로 시험을 마쳐, 2025년 상용화하는 데 문제가 없다고 합니다. 이미 중국에서는 이항(eHANG)사에서 UAM을 선진국에 팔고 있고, 국내에서도 3년 전 여의도에서 이항의 기체를 이용, 테스트에 성공했습니다. 2025년에 여의도, 잠실 등에서 김포공항이나 인천공항 운항계획도 이미 나왔고, 제주도에서도 2025년부터 관광 UAM 운행을 상용화한다고 발표했습니다. SKT도 남해를 거점으로 남해안 관광을 UAM으로 운항하기로 했는데, 이미 활성화는 시간문제입니다. 하지만 서울 요지에 있는 대장 아파트에선 UAM을 사용하기 어려울 전망입니다. 정작 설계부터 건설 기간이 5년 이상 걸리는데, 현재 건축법에 아파트 옥상에서의 버티포트 규정이 없어서 대부분 버티포트가 설치되지 않고 있습니다. 버티포트가 없는 모습을 상상해볼까요. 공항을 가려면 인근에 새로 지어진 아파트나 공공건축물까지 가야 UAM을 탈 수 있을 것입니다. 갑자기 아프면 구급차가 올 때까

2023.11.10 07:30
3기 신도시는 도쿄 아자부다이힐스처럼 만들어야 [최원철의 미래집]

일본 도쿄에 부동산 투자자, 건설사와 함께 다녀왔습니다. 일본 전체를 대표하는 복합도심개발 프로젝트인 '아자부다이힐스'를 보고 많은 것을 느끼는 출장이었습니다. 도시의 미래는 이렇게 개발이 돼야 한다는 것을 내세우기라도 하듯이 멋진 오피스와 주거동, 그리고 세계적인 설계사무소인 헤더윅 스튜디오가 그려낸 정원을 가진 상업시설은 준공 후 많은 시민들은 물론 관광객을 유치하기에 아주 적합한 모습이었습니다. 1989년 시작해서 35년에 걸쳐 미래도시는 어떤 모습이 되어야 하는지를 고민하면서 세계 최고수준의 도시계획 능력을 보여주는 하나의 작품이 됐습니다. 이제 도시재개발 프로젝트의 대표 사례는 '롯본기힐스'가 아닌 '아자부다이힐스'가 될 것으로 보입니다. 특히 과실수가 포함된 멋진 정원이 상가 지붕과 자연스럽게 연계돼 입주민이나 소비자들이 도심내에서도 편안하게 자연을 느낄 수 있도록 계획이 됐습니다. RE100을 실천하는 동경 최고높이의 오피스 빌딩은 세계 최고 수준의 비즈니스센터가 될 것이라고 하는데, 스마트빌딩은 물론이고, 스타트업 등 다양한 계층의 사무실이 공존할 수 있도록 지어졌습니다. 세계 최고수준의 호텔인 아만그룹과 제휴, 아만 프레지던스와 자누 호텔 도쿄도 함께 있었는데 도쿄 최고의 임대 아파트가 될 레지던스는 54층부터 64층에 있다고 합니다. 고령화 시대를 위해 예방 의료시설을 배치하고 공원과 연계해 언제라도 자연을 접할 수 있도록 지어졌다는데 국내에서도 벤치마킹할 필요가 있겠습니다. 국제 금융기관 등 최고급 오피스와 스타트업 사무실까지 같이 공존하면서 동시에 최고의 미래형 주거가 있고, 이 단지내에서 일하는 청

2023.11.08 06:58
한국에도 산토리니가?…"소규모 재개발이 가야할 길"[최원철의 미래집]

그리스 산토리니를 충남에서도 볼 수 있습니다. 정식 명칭은 '트라팰리스'라고 하는데 '지중해마을'로 더 많이 알려져 있습니다. 내국인은 물론 외국인 관광객들도 지중해마을로 몰려오고 있다고 합니다. 주말엔 주차가 안될 정도로 붐비고 평일에도 서울에서 단체로 관광객들이 몰려온다고 합니다. 지중해마을은 1990년대까지 포도를 재배하던 곳입니다. 아산 탕정면에 산업단지가 만들어지면서 기존 원주민 66가구를 위한 마을로 조성이 됐는데 프로방스, 파르테논, 산토리니 건축양식을 모티브로 지어 지중해와 비슷한 분위기가 만들어졌습니다. 서울이나 대도시 재개발 지역을 이렇게 개발하면 주거와 상업, 숙박까지 동시에 해결할 수 있습니다. 가평에 '쁘띠프랑스', '스위스마을', 담양에 '프로방스마을', 남해 '독일마을' 처럼 많은 관광객들이 찾아오는 지역이 되는겁니다. 3층이나 4층짜리 빌라를 만들고 맨 꼭대기층은 건물주인이, 1층에는 멋진 상가나 음식점을 들이고 중간층에는 에어비엔비를 통해 찾아오는 관광객들이 머물 수 있는 공유주거를 만드는 식입니다. 주거와 상업과 숙박이 공존하는 소규모 복합개발이 되는 것입니다. 이미 서울을 비롯한 대도시들에서 소규모 주택정비사업의 일환으로 자율주택정비사업이나 가로주택정비사업, 소규모재개발 사업, 소규모 재건축 사업 등이 활발히 이뤄지고 있습니다. 서울시에서 추진하는 대규모 재개발 재건축사업시 고밀복합개발만 가능한 것이 아니라 바로 낙후된 동네를 연남동이나 홍대, 성수동과 같이 핫플레이스로 바꿔놓을 수 있도록 하자는 것입니다. 결국 원주민들은 주거와 임대소득을 기대할 수 있게 되고, 청년들은 저렴한 비

2023.10.27 07:16
"분담금만 5억" 청산 내몰린 집주인들…해외에선 어떨까 [최원철의 미래집]

서울시 노원구 상계동에 있는 '상계주공5단지' 아파트가 조만간 사업시행인가를 받을 것 같다고 합니다. 전용 37㎡ 단일 평형 840가구로 구성돼 있는데, 35층 996가구로 탈바꿈한다고 합니다. 시공사가 제시한 공사비인 3.3㎡(평)당 650만원으로 계산하면 조합원 분담금은 전용 59㎡의 경우 3억~4억원, 전용 84㎡는 5억~6억원대로 추산됩니다. 분담금 부담이 커 청산하는 집주인들이 많을 것이란 관측이 나옵니다. 비용 부담에 리모델링을 추진하는 단지도 있습니다. 지금까지 리모델링으로 준공한 단지는 10여개에 불과할 정도로 사업성이 없는 게 사실입니다. 오히려 분양가구수가 줄어 분담금은 더 많이 내는 경우가 있습니다. 비용 부담이 크기 때문에 기존에 살던 원주민들은 계속 밀려나는 상황입니다. 해외에선 어떨까요. 미국이나 유럽에선 최소 100년에서 1000년된 건축물 외관은 대부분 유지하고 필요한 부분만 현대식으로 바꿉니다. 현대식 건축기술을 활용해 건물을 재활용하는 것입니다. 미국 맨하튼 소호(SOHO)지역에 가면 영화에 자주 등장하는 주거단지들이 있습니다. 아주 오래된 빌라이지만 내부는 아주 멋지게 꾸며놓고 있습니다. 파리, 런던, 로마에서도 오래된 건축물들이지만 내부는 너무나 화려하고 멋진 공간으로 꾸밉니다. 요즘은 건축기술이 발전해 왠만하면 구조체나 건축물 그대로 놔두고도 얼마든지 공간을 재탄생시킬 수 있습니다. 주차장 문제, 녹물이 나오는 설비 배관문제들도 최신공법들을 통해 해결이 가능합니다. 대표적인 사례로 현대백화점 코엑스몰점의 경우 지하 2층까지 밖에 없던 주차장을 백화점 운영하면서 지하 4층까지 지하증축을 했습니다. 국내 아파트는 대부분

2023.10.18 07:21
멋진 건축물, 관광자원이 될 수 있습니다 [최원철의 미래집]

전 세계 주요 관광도시들이 최고의 건축물들을 지어 관광객을 끌어들이고 있습니다. 두바이에는 한국 쌍용건설이 1조5500억원을 들여 시공한 '아틀란티스 더 로열' 호텔이 지난 2월 준공돼 세계적인 부자 관광객들을 끌어들이고 있습니다. 마카오에서도 스튜디오시티2를 비롯해, 리스보아 팰리스 등 새로운 초대형 호텔들이 속속 지어지면서 관광객을 유치하고 있습니다. 싱가포르나 카타르, 사우디아라비아에서도 현실에서 불가능할 것 같은 관광 건축물들을 만들어 관광산업을 경제성장의 발판을 삼기 위해 엄청난 노력을 하는 상황입니다. 요즘 뜨는 곳은 라스베이거스입니다. '스피어(Sphere at the Venetian Resort)'라고 하는 반구형 초대형 아레나입니다. 2018년 7월에 처음 발표됐고 코로나19 때문에 수개월 공사가 중단됐다가 최근 준공했습니다. 초대형 공연장은 높이 112m, 너비가 157m나 되고 4DX 시설이 갖춰진 1만8600석 규모의 객석과 16K 해상도의 랩어라운드 LED 스크린, 빔 포밍 및 파동 음향 합성 기술이 적용된 스피커 등으로 안경 없이도 4D를 경험할 수 있도록 만들어진 그야말로 세계 최고 수준입니다. 실내뿐만 아니라 외부에 5만4000㎡ 규모의 LED 디스플레이를 설치, 라스베이거스 전역에서 이 아레나를 볼 수 있습니다. 각종 동영상 광고는 물론 다양한 첨단 영상을 24시간 계속 틀어놓아 전 세계인들이 반드시 라스베이거스를 다시 찾아올 수 있도록 만들어 놓았습니다. 세계 각국의 관광도시는 다양한 투자로 해외 관광객을 끌어들이고 있는데 우리나라는 내국인조차 지방 관광을 포기하고 오히려 해외로 나가는 모양새입니다. 국내에서는 대규모 투자가 이뤄지지 않는 이유가 무엇일까요. 해외에서

2023.10.16 07:35
분양 받을까 임대 신청할까…공급대책에서 빠진 것 [최원철의 미래집]

부동산 시장에는 아파트 말고도 다양한 자산이 있습니다. 아파트 대체재로 꼽히는 오피스텔, 관광지에 공급이 많은 생활형 숙박시설, 노인들을 위한 실버주택 등 쓰임새가 가지각색입니다. 부동산 시장에서 가격이 다같이 오를 때는 큰 문제가 되지 않았습니다만 요즘 같이 가격이 차별화되는 시장에선 일부 자산에서 문제가 발생하고 있습니다. 최근 이슈가 되고 있는 생활형 숙박시설(생숙)의 경우 수분양자들이 '거주'하는 것이 문제가 되고 있습니다. 생숙은 이름에서도 알 수 있듯이 숙박시설이라 거주하는 것이 불법입니다. 정부는 10월 14일까지 생숙에 거주하려면 주거용 오피스텔로 변경을 하라고 지침을 줬지만 현실적으론 각종 제약에 걸려 약 9만4000여가구 중 1300여가구만 오피스텔로 바뀌었습니다. 결국 당장 해결할 수 있는 대책이 없기에 주거용 오피스텔로 변경하는 것은 10월 14일자로 마감하고, 이행강제금 부과를 내년 12월말까지는 안하기로 했습니다. 하지만 그 때까지 전부 숙박시설로 등록을 해야만 하는 과제는 남았습니다. 분양형 호텔들도 은퇴자 등이 투자를 하면 연간 8% 대의 높은 수익률을 준다고 분양을 했지만, 실질적으로 수익률을 분배할 수 있는 곳이 많지 않았습니다. 더이상 시장에서는 사라진 분양상품이 됐습니다. 결국 이러한 부동산 상품들은 대부분 분양이냐 임대냐 하는 관점때문에 문제가 됐습니다. 국토부에서 주거용 오피스텔을 주택수 산정에서 제외를 못하겠다고 하는 이유는 바로 다주택자들이 계속 사들이면 가격이 상승해서 무주택자나 청년, 신혼부부들의 내집마련을 어렵게 한다고 해서입니다. 분양을 하면 주택공급업체들이 손쉽게 초기자금을

2023.10.05 06:58
초고령화 시대, 노인을 위한 집은 없다 [최원철의 미래집]

우리나라가 늙어가고 있습니다. 그런데 주택 대책은 청년이나 신혼부부에만 집중돼 있습니다. 급증하고 있는 고령층에 대한 주택 대책은 전무하다시피 합니다. 영국 종합부동산 그룹 세빌스(Savills)가 발표한 보고서 'The future of global real estate : IMPACTS' 에 따르면 전 세계 고령층이 급증하고 있고, 고령화 주택에 대한 부동산 가치는 더 올라갈 것으로 전망했습니다. 2033년까지 10년간 50세 이상 인구가 빠르게 늘어날 것으로 전망되는데 우리나라는 19%가 늘어날 것으로 예상됐습니다. 세계 두 번째 수준입니다. 국내에서도 실버타운에 대한 관심이 늘고 있기는 합니다. 실버타운에 대해 조금 더 살펴보겠습니다. '실버타운'이라는 용어는 시장에서만 통용됩니다. 법적으로 보면 노인복지법 31조에 따라 '노인주거복지시설'은 양로시설과 노인 공동생활가정, 노인복지주택으로 분류돼 있습니다. 최근 임대 분양한 강서구 마곡동 '마곡 VL르웨스트'가 실제 사례입니다. 60세 이상이면서 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없어야 입소가 가능합니다. '더클래식500'은 유료 양로시설이고, VL르웨스트, 삼성노블카운티 등은 노인복지주택입니다. 주거 공간을 빌려주고 식사와 다양한 노인 프로그램들을 제공하면서 보증금과 생활비를 받아 운영하는 시설들입니다. 사업자가 임대만 가능하니까 초기비용이 많이 들어가고 운영을 잘해야 겨우 시설을 유지하기 때문에 고급형 실버타운은 보증금이나 생활비가 아주 비싸게 책정될 수밖에 없는 상황입니다. 내 집만 가지고 있는 분들이 향후 이런 고급형 실버타운에 입주하기가 쉽지 않다보니 고령화 대책으로는 어려울 수밖에 없습니다. 70세 이상 고령층이 실버타운을

2023.09.15 08:00
'10월부터 불법' 생활형숙박시설, 해결책은? [최원철의 미래집]

생활형숙박시설(생숙)에 거주하는 사람들에게 날벼락이 떨어졌습니다. 오는 10월14일까지 생숙을 숙박업으로 등록하고 호텔위탁업체에 운영을 맡겨야 하는 상황입니다. 이를 무시하고 계속 거주하게 되면 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다. 정부는 2년 안에 주거용 오피스텔로 변경하면 살 수 있도록 길을 열어줬는데 실제로는 9만4000여가구 가운데 고작 1000여가구만만 변경했습니다. 주차장 문제, 통신실, 지구단위계획 변경 등 조건이 까다로운데다 입주자들이 100% 동의해야 하기 때문입니다. 그렇기에 한 가지 제안을 해봅니다. 생숙을 주택 공급 문제를 해결하는 데 활용하면 어떨까요. 올해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제로 7월까지 인허가 실적이 전년 동기보다 29.9%나 감소했다고 합니다. 착공실적은 지난해 대비 절반 수준인 54.1%입니다. 2년 후엔 입주 대란과 함께 주택가격 폭등이 우려된다고 합니다. 정부는 추석 전 부동산 PF 지원, 기존 공공택지 전매 허용 등 다양한 해법을 내놓는다고 하지만 한국토지주택공사(LH) 사태까지 겹쳐서 민간은 물론 공공까지 제대로 공급하려면 많은 시간이 필요합니다. 이미 신규 생숙은 숙박용도 이외에는 인허가가 어려운 상황입니다. 기존 생숙에 한해 주거용 오피스텔 변경 없이 오피스텔처럼 전입신고를 하면서 내 집처럼 사는 경우엔 주택 수에 포함해 취득세, 양도세 등을 부과하고, 전문 업체에 위탁해 운영하는 경우는 현행처럼 숙박 용도로 사용하도록 하는 방법이 있습니다. 이미 삼성동 오크우드나 여의도 메리어트 등 수많은 레지던스에서 외국인들이 장기간 주거를 하고 있습니다. 생숙을 주거용 오피스텔로 변경할 필요

2023.09.11 07:36
마카오에 중국인 '우르르'…韓선 서울만 머물다 가는 이유는 [최원철의 미래집]

올해 상반기 중국인들이 해외를 갈 수 있게 된 이후 가장 많이 찾은 곳이 마카오라고 합니다. 상반기 해외 관광을 한 중국인이 4037만명이었는데 이 가운데 50.9%가 마카오를 다녀갔다고 합니다. 중국인들이 마카오를 찾는 이유가 뭘까요. 마카오 파리지앵 호텔에서는 에펠탑과 멋진 프랑스 풍경을 볼 수 있고, 스튜디오시티 호텔에서는 미국 할리우드를 경험할 수 있습니다. 베네시안 호텔에서는 곤돌라를 타면서 이탈리아 베네치아를 여행하는 듯한 착각을 불러일으킵니다. 원 팰리스(Wynn Palace)의 분수 쇼, MGM 코타이, 리스보아 팰리스(Lisboa Palace)의 베르사유 궁전 정원 등 세계 최고의 시설을 갖춰놓고 가족 관광객들을 유치하고 있습니다. 우리나라의 경우는 어떨까요. 대부분 중국 관광객들은 주로 서울에만 머물다 갑니다. 교통과 숙박이 편하고 볼거리들이 대부분 도보로 이동이 가능한 곳으로 연결돼 관광하기 편하기 때문입니다. 서울과 인접한 고양시 꽃박람회장이나 수원 광교신도시 등에는 극히 일부 단체 관광객만 찾습니다. 최소한 하루를 머물면서 즐길 수 있는 시설들이 도보거리 이내에 전부 갖춰져 있어야 개별 관광객이나 단체 관광객들이 몰려올 수 있습니다. 그런데 대부분 일회성 축제 위주로 운영되다 보니 지속이 가능한 관광지로 성장하지 못하고 있습니다. 예컨대 고양꽃박람회장 반대편 호수공원 쪽에는 국내 최대 규모의 '노래하는 분수대'가 있고, 옆에 동물원과 수족관이 함께 있는 한화 아쿠아리움이 있습니다. 바로 옆에는 사계절 수영과 눈을 볼 수 있는 워터파크와 스노우파크로 유명한 원마운트 테마파크도 있습니다. 이런 시설들에는 대형버스는 물론 자가용 주차장이 마

2023.09.03 06:30
신발 못 넣는 신발장?…입주 전 사전점검 꼼꼼히 해야 [최원철의 미래집]

최근 주차장이 붕괴한 인천 검단 아파트 후폭풍이 거셉니다. 그간 실수요자들은 '대기업이면 완벽하게 아파트를 짓지 않을까'라는 막연한 믿음이 있었습니다. 하지만 광주 서구 화정아이파크, 인천 검단아파트 등 일련의 사태들도 소비자들의 믿음이 한순간에 무너졌습니다. 오는 9월 입주를 앞둔 경남 사천의 한 아파트에서도 이슈가 불거졌습니다. 새 아파트인데 누수는 기본이고 곰팡이가 폈고, 창틀에 금이 갔다고 합니다. 신발장엔 240mm 이상 신발도 들어가지 않는 등 크고 작은 하자가 쏟아지고 있습니다. 아파트 하자. 갑자기 왜 이렇게 쏟아지는 걸까요. 여러가지 원인이 있겠지만, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에서 시작된 문제도 있습니다. 코로나19 사태가 터지자 금리가 하락하면서 시장에 돈이 풀리기 시작했습니다. 풀린 돈은 자산시장으로 급격하게 흘러들었습니다. 아파트값이 오르는 것은 물론 아파트 대체재인 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 투자용 부동산 가격도 천정부지로 치솟았습니다. 가격이 오르고 상품이 팔리니 시장에선 건물을 더 짓기 시작합니다. 너도나도 착공에 들어가 공사 현장이 늘었고 사람이 더 필요하게 됐습니다. 코로나19는 전 세계 사람들의 발을 묶었습니다. 건설 현장에선 노동자 부족 현상에 시달렸습니다. 외국인 전문 건설 노동자들이 한국에 들어오지 못했기 때문입니다. 집은 한 사람이 짓는 게 아닙니다. 공사별로 전문가가 따로입니다. 콘크리트를 타설하는 전문가가 있고 타일을 붙이는 타일공, 도배를 하는 도배장이 등 중요한 작업부터 세부적인 작업에 이르기까지 모두 전문가가 필요합니다. 노동자 부족 현상은 결국 공사 현장

2023.08.25 07:14
건설회사도 '영끌'…'철근 누락' 속출하는 이유 [최원철의 미래집]

최근 무량판 구조 붕괴사고 이후 건설업계 전반적으로 뒤숭숭한 분위기입니다. 철근 누락도 많았고 콘크리트 강도가 부족한 곳도 있었다고 합니다. 설계를 잘못했단 얘기도 있고 시공 중 감리가 부실했다는 말도 있습니다. 하지만 근본적인 원인은 건설사의 '영끌 수주'에 있습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 터진 이후 저금리에 유동성이 풍부해지자 건설사들은 너도나도 수주판에 뛰어들기 시작했습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)을 이용해 사업지를 최대한 늘려간 것입니다. 문제는 시장 분위기가 확 바뀌었다는 것입니다. 코로나19가 주춤해지자 미국을 비롯한 주요 나라에서 기준금리를 빠르게 올렸습니다. 금리가 갑자기 오르자 분양시장도 주춤하게 됐고요. 하지만 건설사들은 이자 부담에 시달리게 됐습니다. 빚을 내 땅을 샀고 얼른 사업을 마무리해 돈을 회수해야 하는데 일을 진행하기 어려워진 것입니다. 여기서부터 부실시공의 문제가 시작됩니다. 금리가 높아 버티기 어려운 상황이 되면서 빠른 기간 내 준공하기 위해 무리한 공사를 이어간 것입니다. 장마 기간에도 콘크리트 타설을 하거나 전문 건설인력이 없는 상황에서 비전문가를 활용해 공사를 강행했습니다. 이렇다 보니 철근이 누락되고 강도가 낮은 콘크리트가 타설되는 등의 부작용이 나타난 것입니다. 일은 이미 터졌습니다. 이젠 수습이 중요합니다. 이번 기회에 건설 현장의 설계, 구조설계, 인허가 및 감리, 감독 제도가 더욱 선진화될 수 있는 계기가 됐으면 합니다. 외국인 전문 건설인력 운영도 체계화가 필요합니다. 그래야 해외 건설시장에서 한국이 세계 최고 건설기술력을 보유했다고 자신 있게 얘기

2023.08.17 07:30
"출렁다리·모노레일 이젠 식상하지"…요즘 뜨는 '핫플' [최원철의 미래집]

빛으로 돈을 버는 시대가 됐습니다. 미디어아트 전시관이 도시를 먹여 살리고 있습니다. 제주도 '빛의 벙커'를 시작으로 강릉, 여수 '아르떼 뮤지엄' 등이 각 도시의 관광 데스티네이션 플레이스로 주목 받고 있습니다. 서울의 모 호텔에서도 기존 가야금 식당을 과감히 미디어아트 전시관으로 바꿔 '빛의 시어터'를 개관했습니다. 집에서 경험할 수 없는 특별한 경험을 대규모 공간에서 멋진 빛을 활용해 감동을 주기 때문에 모든 연령층에서 관심이 많습니다. 스키장으로 유명한 용평리조트에서도 국내 최대 규모의 미디어아트 전시장인 '뮤지엄 딥다이브'를 열었습니다. 총 12가지의 테마 전시 공간으로 이루어진 미디어아트 전시장입니다. 우리나라 곳곳에서 미디어아트 전시장이 늘어나는 이유가 뭘까요. 가장 큰 장점은 디지털이라는 점입니다. 콘텐츠를 계속 바꿀 수 있어 공간만 있다면 분기 또는 반기마다 프로그램을 바꿔 운영할 수 있습니다. 즉 고객의 재방문을 끊임없이 유도할 수 있단 얘기입니다. 예컨대 제주도 '빛의 벙커'는 반고흐부터 클림트까지 계속 바뀌는 프로그램으로 많은 고객을 유치할 수 있었습니다. 미디어아트는 다른 나라에서도 유행입니다. 미디어아트 세계 최고라고 하는 일본 팀랩(TeamLab)은 일본 도쿄, 오사카, 교토, 후쿠오카, 오키나와, 큐슈 등은 물론이고, 중국 베이징, 상하지, 선전, 마카오, 미국 뉴욕 등 관광도시에 진출했다고 합니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 기간 중 관광객들의 이동이 불편한 시기에도 마카오 베네치안 리조트가 TeamLab을 유치해 중국 관광객이 발 디딜 틈 없이 방문했다고 합니다. 한번 설치하면 변경이 어려운 일반 놀이시설이나

2023.07.27 06:59
서울은 두바이처럼, 부산은 싱가포르처럼 개발 돼야[최원철의 미래집]

두바이와 싱가포르. 두 나라가 무슨 관계가 있을까요. 굳이 공통점을 꼽자면 기본적인 관광자원이 거의 없는 나라라는 점입니다. 두바이를 먼저 살펴보면 두바이에선 원유생산량 자체도 많지 않아 관광보다 먼저 경제자유구역인 제벨알리항을 개발했습니다. 글로벌 무역회사들이 여기에 입주하면서 정착민이 늘어나고 이를 활용해 관광시설도 확충 했습니다. 다만 원유가 고갈되기 전 세계 최고의 관광도시로 거듭나기 위해 두바이 최고의 지도자인 셰이크 라시드 빈 사이드 알 막툼은 외국인들에게 최고의 혜택을 주면서 최고급 주거단지와 호텔, 상업시설, 테마파크 등을 지었습니다. 삼성물산이 건설한 세계 최고층 부르즈 할리파를 비롯해, 7성 호텔은 버즈 알 아랍, 해변을 확대하기 위한 팜 쥬메이라, 바다에 지구본 모양으로 매립한 더 월드 등 상상을 초월하는 건축이 두바이를 채웠습니다. 싱가포르도 마찬가지입니다. 말레이반도 끝에 있는 불모지에 무역항을 건설해 무역과 금융, 관광 도시로 도약하기 시작했습니다. 싱가포르에 가면 센토사섬에 있는 해변이 전부일 정도로 자연 관광지가 거의 없습니다. 그런데도 마리나베이샌즈호텔 유치, 센터섬 내에 '리조트월드 센토사' 유치 등으로 외국 자본들을 경쟁적으로 끌어들여 가장 멋진 마이스 및 관광도시를 개발하는 데 성공했습니다. 주민들의 삶을 가장 통제를 많이 한다고 하는 엄격한 법 제도 하에도 과감한 혁신과 규제 완화를 한 결과라고 볼 수 있습니다. 최근 서울시는 두바이와 같이 한강 변 초고층 주거단지는 물론, 서울링, 잠수교 및 세빛섬 연계 개발 등 두바이와 같이 멋진 도시를 만들기 위해 노력하고 있습니다. 하지만 아쉽

2023.07.20 07:19
장마기간에 아파트 콘크리트 타설이 위험한 이유 [최원철의 미래집]

콘크리트는 압축력을 책임지고, 철근은 인장력을 책임집니다." 필자가 매 학기 열리는 부동산기술론 수업 첫날에 항상 하는 얘기입니다. 부동산, 특히 건물을 건설하는 개발사(디벨로퍼), 설계자, 금융사는 물론 건설회사 임직원까지도 가장 기본을 알아야 제대로 된 건축물을 지을 수 있습니다. '아파트 공화국'인 우리나라. 아파트에서 가장 많이 사용하는 구조는 철근콘크리트입니다. 19세기 말 개발돼 전 세계적으로 가장 많이 쓰이고 있습니다. 건축 구조 재료로 장점이 많아서입니다. 내진, 내화, 내구, 내풍 성능이 뛰어나고 설계와 형태를 자유롭게 할 수 있습니다. 세계적인 건축가가 철근콘크리트 재료만 가지고 멋진 건축물을 국내외에 시공해 유명해질 정도로 다양한 형태를 만들어 낼 수 있습니다. 최근엔 고층 아파트에도 철근 콘크리트를 많이 사용합니다. 철골에 비해 비용이 저렴하고 대규모 슬라브를 만들어도 울림이나 처짐이 없어서입니다. 제대로 시공만 된다면 100년 이상 수명을 자랑합니다. 물론 단점도 있습니다. 자체 중량이 무거워 저층 부분의 기둥 사이즈는 철골에 비해 훨씬 커야만 하고, 콘크리트 타설 과정에서 균질한 시공이 잘 안될 수 있습니다. 숙련된 노동자가 반드시 타설을 해야 하는데 비숙련자가 타설할 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 철골에 비해 저렴하지만 공기가 길고 철거하면 대부분 건설폐기물로 분류됩니다. 재활용이 안 된단 얘기로 산업계 전반적으로 불고 있는 환경·사회·지배구조(ESG)에 역행하는 재료입니다. 그런데도 대부분의 건설회사는 철근 콘크리트로 아파트를 건설하고 있습니다. 때문에 단점을 제대로 관리하지 않으면 이번에 주차장이 붕

2023.07.11 07:10
수능 '킬러문항' 없애면 강남 집값 떨어질까 [최원철의 미래집]

이른바 '강남 8학군'이라고 불리는 곳은 명문 고등학교와 대형 입시학원이 몰려있습니다. 자녀를 명문고에 보내기 위해 주소지를 옮기고 학교 근방인 대치동 학원 거리에 수월하게 가기 위해 집을 근방에서 찾습니다. '강남불패'의 한 축을 담당하고 있습니다. 정부에서 '킬러문항'을 없앤다고 합니다. 우리나라 연례행사로 불릴 만큼 관심이 집중되는 대학수학능력시험(수능)과 관련된 얘기입니다. 학생들의 변별력을 기르기 위해 생겨난 '킬러문항'이 없어지면 강남 3구 집값과 전셋값이 흔들릴까요. 강남구 압구정동은 최근 재건축이 본격화하고 있습니다. 국내 최고 수준의 단지를 조성하고 한강을 걸어갈 수 있도록 만들 예정입니다. 보행교를 이용하면 서울숲도 걸어서 다녀올 수 있도록 한다고 합니다. 서울 한복판에 가장 멋진 주거단지를 만들겠단 겁니다. 강남 집값이 강세를 보였던 이유 가운데 분명히 '교육'이 자리 잡고 있을 것입니다. 하지만 이제 강남은 서울에서 가장 살기 좋은 주거 환경으로 바뀌고 있습니다. 게다가 강남엔 정보기술(IT)과 금융사들이 몰려 직주근접으로도 최고입니다. 교육의 역할이 줄어도 집값이나 전셋값이 내릴 이유가 없단 얘기입니다. 최근 몇 년 새 교육에 관심이 많은 부모가 최근 주목하는 곳은 어디일까요. 바로 '제주도'입니다. 서귀포시에 있는 '영어교육도시'엔 국제 학교가 여럿 들어와 있습니다. 우리나라에서 잘 산다는 사람들은 물론 중국 부유층 자녀들도 이곳으로 몰려온다고 합니다. 대부분 아이들이 명문대를 가기 위해서 학원에서든 집에서든 밤 늦게까지 공부를 합니다. 그런데 국제학교에선 '킬러문항'에 대한 고액 과외를 받지 않아도 미국 명문

2023.07.04 07:10
단지 내 상가 무조건 대박?…'이것' 모르면 쪽박 [최원철의 미래집]

최근 위례신도시 등 대규모 아파트 단지들이 준공돼 입주했는데 단지 내 상가는 텅텅 비었다고 합니다. 아파트 내 상가는 단지 항아리 수요로 분양만 받으면 '대박'이 난다고 알고 있습니다만 이건 잘못된 인식입니다. 단지 내 상가가 잘 될지 여부를 판단하려면 사업자가 단순히 분양만 하는 곳인지, 직접 자산을 소유하면서 임대를 놓는 곳인지를 확인하면 됩니다. 아파트 내 상가가 활발하게 운영되는 곳을 살펴보겠습니다. 대표적으로 경기 수원시 영통구 광교신도시에 있는 '광교 앨리웨이'입니다. 이곳을 운영하는 시행사는 개인들에게 상가를 분양하지 않고 직접 소유하고 있습니다. 세입자를 찾아 '임대'만 놓은 것입니다. 시행사는 상가 임대료를 유동적으로 조정해 상가 전체가 활기차게 운영되도록 노력합니다. 일반 상가 분양을 했는데도 성공했던 사례가 있습니다. 경기도 고양시 일산에 있는 '라페스타'입니다. 분양과 입주 이후 시행사에서 '라페스타 관리 시스템'을 운영해 각종 공연, TV 촬영 등 행사를 유치해 고객을 유지했습니다. 하지만 최근엔 상가 활성화 조직이 사라지면서 어려움을 겪고 있다고 합니다. 결국 상가가 성공하기 위해선 끊임없이 '관리'를 해줘야 한다는 얘기입니다. 다시 단지 내 상가로 돌아와 과연 아파트 가구 수가 많다고 해서 상가가 활성화될 것이라고 생각한다면 큰 오산입니다. 정부는 이런 상황을 고려해 주상복합에서 상가 비중을 낮추고 있습니다. 필자가 보기엔 이 비중은 더 낮아져야 합니다. 단지 내 상가는 정말 필요한 업종만 입주하도록 하고 주민 편의 시설이나 노유자시설 등을 집중적으로 배치하도록 인센티브를 줘야 합니다. 노유자시설이란 교

2023.06.28 07:10
예산시장 대박 보더니…"우리도 살려주세요" 백종원에 러브콜 [최원철의 미래집]

충남 예산군에 있는 예산시장이 이른바 '백종원 매직'으로 살아났다고 합니다. 이를 본 다른 지방자치단체들도 백종원 더본코리아 대표이사에게 러브콜을 보내고 있다는데요. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 배달 문화가 급성장하면서 대형 마트나 쇼핑몰도 온라인에 고객을 뺏겨 고전을 면치 못하고 있다고 합니다. 대기업에서 조직적으로 운영하는 마트도 온라인 시대에 살아남기 힘들다고 하는데, 전국의 재래시장 쉽게 살아날까요. 재래시장 살리기는 결국 '지방소멸 방지'와 맞닿아 있습니다. 지방소멸 방지를 위해서는 지방의 재래시장들도 MZ세대가 적극적으로 찾아올 수 있는 환경과 분위기를 만들어주고 지방의 특화된 음식문화를 전 세계에 알릴 수 있도록 하는 다양한 기획이 필요합니다. 특히 재래시장이 있는 곳들을 주목할 필요가 있습니다. 재래시장은 대부분 도심 한복판 아주 우수한 입지에 들어서 있습니다. 이런 재래시장을 리모델링 혁신사업을 통해 오히려 빠른 속도로 활성화할 수 있겠습니다. 서울 강남구 논현동 시장은 저층부에는 현대식 상가가, 고층부에는 도시형생활주택이나 오피스텔이 지어지는 재건축 사업이 추진되고 있습니다. 지방에서도 이와 같은 재래시장 리모델링 혁신사업이 필요합니다. 현재의 재래시장을 그대로 사용하면서 상부 부분을 증축할 수 있는데 지역별로 10~20층 단위로 상부층을 주거타운을 조성하고 청년들이 최소의 금액으로 좋은 주거환경에서 거주할 수 있는 코리빙 주거를 수백가구 규모로 넣으면 됩니다. 스페인 마드리드나 바로셀로나, 프랑스 파리 등의 재래시장을 가보면 마치 백화점 지하의 F&B 매장과 같이 아주 깔끔하

2023.06.13 07:11
전셋집 살기 무서운 청년들, '이 집'에 몰린다는데 [최원철의 미래집]

청년, 신혼부부 등 사회 초년생들의 '전세 포비아'(전셋집에 대한 공포)가 극에 달하고 있습니다. 더는 전세는 믿을 수 없는 상품이라는 것을 사회 초년생들 스스로 깨닫고 있습니다. 전세 사기 등 걱정을 덜어줄 만한 주거 형태가 있습니다. 바로 '공유 주거'입니다. 우리나라에서는 '셰어하우스'라는 이름으로 더 잘 알려졌습니다. 미국이나 유럽 등 선진국에서는 '코리빙'(Co-living)이라는 이름으로 불립니다. 최근 운영이 어려운 호텔이나 주거용 오피스텔로 변경이 어려운 생활형 숙박시설들이 공유주거로 재탄생하고 있습니다. 청년이나 신혼부부는 물론 1인 가구에 아주 적합하고 합리적인 주거 모델입니다. 주택에서 1인이 자주 사용하지 않는 공간들을 공유하면서 공간 비용을 절감하는 형태입니다. 과거 자췻집이나 하숙집처럼 자신의 방만 개인적으로 사용하고 주방, 거실, 화장실 등은 공유하는 방식입니다. 다만 자췻집이나 하숙집과는 달리 잔소리하는 집주인이 없다는 게 다르겠네요. 최근 광화문 코리아나호텔 2개 층이 국내 토종 코리빙 업체와 계약했습니다. 공유형 주거인 '글로카로카 4호점'이 호텔에 들어선 것입니다. 5성 호텔은 투숙률이 비교적 낮지만 광화문에 주거 수요는 워낙 많기 때문에 고급형 공유주거는 거의 만실 수준으로 운영됩니다. 기존 고급 호텔을 리모델링해 고급형 공유 주거로 바꾸면서 경쟁력이 생기고 있는 것입니다. SK디앤디는 '에피소드 성수'라는 코리빙의 대표 프로젝트를 성공시켜 계속 코리빙을 늘려나가고 있고, KT에스테이트는 야놀자클라우드와 합작해 설립한 '트러스테이' 코리빙 전문사를 만들고 '헤이신정'이라는 코리빙 주거상품을 서울과 수도권에

2023.06.01 08:15
"입주하려고 줄 섰다"…'실버주택' 관심 높은 이유 [최원철의 미래집]

세계 부동산 컨설팅회사인 CBRE 한국지사에서 부동산 개발 관련 회의를 하는데 부동산 전문가가 이런 얘기를 했다고 합니다. "당분간 민간 임대 사업용 부동산인 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설 등은 투자를 피해야 한다"면서도 "공유형 주택 등 실버타운과 청년 셰어하우스 사업은 눈여겨 볼 필요가 있다"고 말했답니다. 국내에서도 실버주택에 관심이 많습니다. 최근 서울시 강서구 마곡동에 들어서는 실버타운 'VL 르웨스트'가 최고 경쟁률 205대 1을 기록했다고 합니다. 모델하우스에도 3일 동안 1만4000여명이 찾을 정도로 관심이 많았다네요. 건국대가 운영하는 클래식500도 최고의 시니어 레지던스로 운영되고 있고, 노블레스타워, 서울시니어스강남타워, 서울시니어스분당타워, 삼성노블카운티 등도 대부분 5년에서 10년을 기다려야 입주가 가능할 만큼 인기가 많다고 합니다. 실버주택이 뭐라고 이렇게 오래 기다릴까요. 2015년 7월부터 분양형 실버주택이 폐지되고 임대형으로만 공급하고 있기 때문입니다. 기다리는 사람은 많은데 수요가 부족하단 뜻입니다. 특히 도심형 실버주택에 관심이 많습니다. 나이가 들어 운전을 못 하게 되면 그나마 교통이 편리한 도심에 있어야 자녀들을 보러 가기 쉽고, 병원 등 인프라도 도심에 많습니다. 도심권에 공급을 늘리기 위해선 역세권 청년 주택 같이 역세권에 최대한 많이 공급될 수 있도록 특별건축계획구역으로 지정하는 방안을 고려할 때입니다. 지방에서도 실버주택을 추진하고 있습니다. 최근 서울주택도시공사(SH)는 지방에서 '대규모 은퇴자 마을 조성사업'을 추진하고 있습니다. 미국의 'SUN CITY'와 같은 20~30만평 규모의 실버타운을 조

2023.05.25 07:15
전세제도 수명 다했다는데…주택금융으로 해결하면 어떨까 [최원철의 미래집]

원희룡 국토교통부 장관이 공식 석상에서 "전세 제도의 수명이 다한 것 같다"고 토로했습니다. 우리나라 주택시장에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 초기 풀린 유동성에 힘입어 집값과 전셋값이 폭등했습니다. 무주택자와 서민들을 지원한다고 전세대출 규모를 확대하는 바람에 현재 역전세난이 심화하고, 일부 전세 사기까지 급증하고 있습니다. 한마디로 전세 제도 때문에 세입자, 집주인 모두 피해자가 돼가고 있는 게 현실입니다 미국발 기준금리 급등으로 인한 집값 급락 사태는 비단 우리나라만의 문제는 아닙니다. 미국은 물론 호주, 뉴질랜드, 유럽 등 선진국에서도 있는 현상인데 이들 국가에선 별다른 주택 대책은 물론 사회적 문제도 발생하지 않고 있습니다. 무엇 때문일까요. 장기모기지 저금리를 활용한 주택공급 정책이 선진화돼 있기 때문입니다. 일부 신규 주택 공급시장이나 저소득층의 임대료 상승 문제가 있긴 하지만 선진형 주택금융 시스템으로 주택 부동산에 대한 투기를 원천적으로 차단해 정부 지원만으로 문제를 해결할 수 있습니다. 우리나라도 선진형 주택공급 체계로 바꾸면 문제가 해결될 것으로 보입니다. 최근 서울시에서 추진하는 재개발, 재건축사업에 대한 신속 통합기획을 보면 일반 주택공급도 선진화하는데, 큰 시간과 비용이 들어가지 않아도 가능합니다. 예컨대 정부에서 추진하고 있는 공공분양 50만가구 사업만 보더라도 선택형, 나눔형, 일반형 등이 있습니다. 장기 저리 모기지를 활용하고 초기 비용은 매우 적게 들어가도록 설계돼 무주택자, 청년, 신혼부부들에게 큰 인기를 끌고 있습니다. 내 집 마련은 하는데, 장기 할부로 구매하는 제도이기

2023.05.21 08:00
목동 아파트, 어린이 살기에 비교적 안전한 이유[최원철의 미래집]

최근 스쿨존 교통사고를 줄이기 위해 우회전 일시 정지에 대한 단속이 강화됐습니다. 워낙 교차로도 많고 신호등과 교통섬 여부, 삼거리냐 사거리냐 오거리냐의 차이, 앞차와 꼬리물기 하는 경우 등 경우의 수가 너무 많아 헷갈리는 게 사실입니다. 최근 모 보험사에서 운전면허 소지자 1400명을 대상으로 '운전자 교통안전 의식 조사'를 했는데 47%가 '민식이법이 실효성이 떨어진다'고 답했습니다. 각종 무인단속장비 설치도 무용지물, 24시간 내내 시속 30km/h로 제한해도 무용지물이라는 겁니다. 이런 와중에도 법보다 더 효과적으로 어린이 안전을 지키는 곳이 있습니다. 서울 양천구 목동입니다. 목동 내에서도 '목동신시가지' 아파트 인근이 안전하다고 합니다. 서울 지하철 2호선 양천구청역 앞 도로에는 모든 건널목마다 과속 방지턱이 설치돼 있습니다. 버스나 트럭, 승용차 모두 과속 방지턱에서는 속도를 줄이기 마련입니다. 방지턱이 모든 교차로와 횡단보도 등에 설치되다 보니 일정 속도 이상으로 자동차가 다닐 수 없고 결국 운전자들이 속도를 줄이고 있습니다. 도로마다 방지턱이 촘촘하게 설치돼 있고 목동의 경우 일방통행이 많아 한 쪽만 신경 쓰면 되기 때문에 더 안전하다는 평가입니다. 안전뿐만 아니라 개발 호재도 있습니다. 목동신시가지 아파트 단지는 재건축을 빠르게 진행하고 있습니다. 이런 호재를 바탕으로 토지거래허가구역임에도 불구하고 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 게 사실입니다. 어린 자녀가 있는 가정이라면 목동을 한 번 방문해보는 게 어떨까요. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자

2023.05.16 07:05

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