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기자

최원철 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

목동 아파트, 어린이 살기에 비교적 안전한 이유[최원철의 미래집]

최근 스쿨존 교통사고를 줄이기 위해 우회전 일시 정지에 대한 단속이 강화됐습니다. 워낙 교차로도 많고 신호등과 교통섬 여부, 삼거리냐 사거리냐 오거리냐의 차이, 앞차와 꼬리물기 하는 경우 등 경우의 수가 너무 많아 헷갈리는 게 사실입니다. 최근 모 보험사에서 운전면허 소지자 1400명을 대상으로 '운전자 교통안전 의식 조사'를 했는데 47%가 '민식이법이 실효성이 떨어진다'고 답했습니다. 각종 무인단속장비 설치도 무용지물, 24시간 내내 시속 30km/h로 제한해도 무용지물이라는 겁니다. 이런 와중에도 법보다 더 효과적으로 어린이 안전을 지키는 곳이 있습니다. 서울 양천구 목동입니다. 목동 내에서도 '목동신시가지' 아파트 인근이 안전하다고 합니다. 서울 지하철 2호선 양천구청역 앞 도로에는 모든 건널목마다 과속 방지턱이 설치돼 있습니다. 버스나 트럭, 승용차 모두 과속 방지턱에서는 속도를 줄이기 마련입니다. 방지턱이 모든 교차로와 횡단보도 등에 설치되다 보니 일정 속도 이상으로 자동차가 다닐 수 없고 결국 운전자들이 속도를 줄이고 있습니다. 도로마다 방지턱이 촘촘하게 설치돼 있고 목동의 경우 일방통행이 많아 한 쪽만 신경 쓰면 되기 때문에 더 안전하다는 평가입니다. 안전뿐만 아니라 개발 호재도 있습니다. 목동신시가지 아파트 단지는 재건축을 빠르게 진행하고 있습니다. 이런 호재를 바탕으로 토지거래허가구역임에도 불구하고 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 게 사실입니다. 어린 자녀가 있는 가정이라면 목동을 한 번 방문해보는 게 어떨까요. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자

2023.05.16 07:05
혼돈의 '우회전 일시정지'…'이것' 있다면 어떨까 [최원철의 미래집]

최근 시행된 '횡단보도 앞 일시 정지 의무확대'가 운전자들 사이에서 난리가 났습니다. 우회전할 때 일시 정지 의무를 위반해 범칙금을 내는 차들이 1분에 1대꼴로 나온다고 할 정도입니다. 도로교통법 제27조 1항과 6항, 7항에 의해 우회전할 때 횡단보도 앞에선 무조건 일시 정지 해야 합니다. 일시 정지는 속도가 0km인 것을 뜻합니다. 여러 대가 있을 경우 맨 앞차만 일시 정지를 해야 하는지, 모든 차량이 일시 정지를 해야 하는지에 대해서도 말이 많습니다. 경찰청에 따르면 모든 차량이 일시 정지를 해야 한다고 합니다. 실제로 이렇게 할 경우 서울 시내의 교통은 마비 상태가 될 가능성이 높습니다. 2차선의 경우 별도 우회전 차선이 없으니까 직진하는 차량까지도 본의 아니게 정지해야 합니다. 교차로마다 엄청난 교통체증을 불러올 수 있습니다. 교통대란을 효과적으로 개선할 방법은 없을까요. 도로 상황을 살펴보면 신호등이 아닌 과속방지턱을 사용하면 운전자들이 일시 정지 수준으로 서행합니다. 버스나 대형트럭들은 과속방지턱에 더 민감해 속도를 낼 수가 없는 경우가 많습니다. '도로안전시설 설치 및 관리지침' 제4편 2.에 '과속방지턱'에 대한 조항이 상세히 나와 있습니다. 설치장소를 보면 보행자, 특히 어린이나 노인 등의 통행이 잦은 교차로나 일반도로, 횡단보도 앞에 설치하게 돼 있습니다. 예를 들면 양천구에서는 서울 지하철 2호선 양천구청역 앞 도로에 모든 횡단보도 앞에 과속방지턱을 설치해 놓아 모든 차들이 서행하고 있습니다. 주변 초등학교 앞 횡단보도나 교차로에도 과속방지턱을 설치해 놓아 역시 모든 차량이 알아서 일시 정지를 하고 갑니다. 설치 지점은 각 지자체

2023.05.10 07:00
'지옥철' 김골라인…혼잡 완화 '묘책' 없을까[최원철의 미래집]

출퇴근 시간 극심한 혼잡도를 보이는 '김포골드라인'에 대한 다양한 완화방안이 쏟아지고 있습니다.경기도와 김포시가 내놓은 긴급 대책은 직행 전세버스를 투입하고 오는 7월부터 수용응답형버스(DRT)를 운행한다고 합니다. 단기 대책으로는 내년 김포대로에서 서울 지하철 9호선 개화역 구간 서울 방향 도로를 3차로로 넓히고 열차 배차간격도 2분30초로 줄일 예정입니다.2년 이후 가능한 중장기 대책은 김포한강로와 올림픽대로에 간선급행버스체계(BRT)를 도입하고 5호선 연장노선의 조기 확정, 수도권광역급행철도(GTX) D노선을 신속하게 추진하겠다고 합니다.이런 대책들보다 효과적인 방안은 없을까요. 해외에서 해결책을 찾을 수 있습니다.김포골드라인이 혼잡한 가장 큰 원인은 중간중간 연결되는 지선이 없다는 점입니다. 서울 지하철 9호선 급행열차는 출퇴근 시간에 혼잡하지만 중간중간 환승하는 승객들이 많아 김포골드라인과 비교했을 때 상대적으로 덜 혼잡합니다.철도를 가장 많이 이용하는 일본 사례를 보면 지하철 내 가변형 좌석이 많이 있습니다. 혼잡한 시간엔 좌석을 접어 조금 더 많은 인원을 수송할 수 있도록 합니다. 김포골드라인 객차도 일본 사례처럼 가변형 좌석으로 변경하고 노약자를 위한 좌석을 남겨둔다면 출퇴근 시간에 조금 더 여유 있는 탑승이 가능할 것입니다. 기존 객차를 리모델링하는 시간이 짧아 현재 나온 어떤 대책보다 효과가 클 것으로 보입니다.트램도 고려해볼 수 있습니다. 위례신도시에 추진되는 트램을 살펴보면 공사 기간이 2년6개월로 짧고, 노면 전차이기 때문에 패스트트랙 방식을 적용하면 3년 이내(토지 보상 문제만 빠르게 해결된다면) 완공이

2023.04.21 07:19
반도체 호재, 또 다른 GTX 호재일 수도…"실수요자 조심"[최원철의 미래집]

최근 경기도 용인시 처인구에 여의도 면적보다 큰 삼성전자 반도체 산업단지가 들어선다고 하자 처인구는 물론 동탄2신도시까지 '반세권'이라는 타이틀을 달고 집값이 상승세로 돌아섰습니다. 반도체 산업단지가 들어오면 정말로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 주는 게 맞을까요.먼저 국내 대기업들은 세계 최고 수준의 스마트팩토리를 운영하고 있습니다. 국제로봇협회에서 발표한 2021년 기준 전세계 산업용 로봇 밀집도에서 한국은 제조업 직원 1만명 당 1000대의 로봇을 사용하고 있다고 해서 세계 1위를 기록했습니다. 2위는 싱가포르로 670대, 3위가 일본으로 399대, 4위는 독일로 397대, 5위가 중국으로 322대입니다. 미국은 9위로 274대 수준에 그쳤습니다. 2030년엔 삼성전자를 비롯해 LG전자 현대차 등은 무인공장 전환을 서두르고 있습니다. 국내 주요 공장드르이 로봇 사용율이 크게 늘어날 것이란 얘기입니다. 사람이 없으니 공장은 365일 24시간 가동이 가능해지고, 생산성은 폭발적으로 늘어날겁니다. 인건비 절감은 물론 품질향상에 기여할 수 있게 되는 것입니다. 중요한 것은 '무인공장'이란 얘기입니다. 사람이 없다는 것이죠. 실제 독일 완성차 회사 BMW가 해외에 있던 공장을 독일의 작은 도시로 이전한다고 해 주민들의 일자리가 많이 늘어날 것으로 기대됐는데, 막상 공장은 전부 자동화 돼 일자리 증가는 미미했다는 일화도 있습니다.여의도보다 더 큰 반도체 산업단지가 조성이 된다고 하면 얼마나 많은 인구가 늘어나게 될까요. 용인, 평택, 대전의 반도체 산업단지가 조성된다고 하니까 무조건 주거가 많이 필요할 것 같다는 것은 잘 고려해 봐야 할 것입니다.수도권 광

2023.04.16 07:40
"전국을 30분 생활권으로"…미래 SOC에 투자해야 이유 [최원철의 미래집]

정부가 '2023년 민간 투자사업 활성화 추진전략'을 통해 대규모 민자 프로젝트를 발굴하겠다고 나섰습니다. 수출이 줄고 고물가에 내수 경기도 침체하니 경제 회복을 위해 민간 투자를 장려하겠다는 취지입니다.수출과 내수가 감소하는 상황에서는 대규모 사회간접자본(SOC) 사업을 통해 경제를 회생시키곤 합니다. 미국에서도 1920년대 초 사상 최고의 경기 침체를 경험했습니다. 미래산업 육성과 산업 기계화, 금융제도 등으로 극복하려 했지만, 1929년 10월 주가가 폭락하는 대공황을 겪어야 했습니다. 결국 경제를 회복시킨 것은 1930년대 대규모 SOC 사업이었습니다.국내에서도 대규모 SOC 사업을 진행할 필요가 있지만, 재원 마련이 어려워 대안으로 수익형 민간 투자사업(BTO)을 꺼내 든 것으로 보입니다. 국내 기업들이 참여하는 민간 투자사업을 조기에 추진해 대규모 SOC 사업과 같은 효과를 얻겠다는 것입니다.그런데 기존 민간 투자사업들은 고속도로, 민자도로, 항만, GTX, 하수처리장 등에 국한되어 있습니다. 사업 기간도 오래 걸리고 완공되어도 직접적인 경제효과를 확인하기 어렵습니다. 정부는 민간 제안서 작성 수준을 간소화하고 환경사업 조사 기간을 축소하는 등 불필요한 규제를 과감히 줄여 사업 속도를 높이겠다고 합니다. 다만 이렇게 진행되는 사업들이 도시의 미래를 위한 사업이어야겠습니다.미래형 SOC 사업에는 어떤 것이 있을까요. 지방 소멸도 막고, 내수 관광 활성화를 통해 일자리도 창출할 수 있는 대표 SOC로는 도심항공교통(UAM)과 항공모빌리티(RAM) 버티포트 사업이 있습니다. 이미 많은 국내 기업이 UAM과 RAM 사업을 준비하고 있습니다. 자체적으로 기체를 개발하거나 미국 등

2023.04.11 16:00
서울은 관광 혁신 나섰는데…지방은 재래시장만 고칩니까[최원철의 미래집]

서울시가 '그레이트 한강' 프로젝트를 발표했습니다. 한강을 중심으로 세계적인 볼거리, 놀거리, 먹을거리를 조성해서 서울을 매력적인 관광지로 조성하겠다는 내용입니다. 한강 변 아파트 단지들도 신속 통합을 통해 초고층으로 빠르게 재건축하도록 하여 홍콩에 맞먹는 백만불 야경으로 한강을 탈바꿈하겠다는 구상입니다.결국 서울을 주거와 문화, 상업이 어우러지는 최첨단 복합도시로 건설, 뉴욕이나 런던 같은 세계적 도시보다 더 멋지게 만들겠다는 것입니다. 서울은 영화, 드라마, 예능, 케이팝 등 K 콘텐츠에 익숙해진 관광객들이 와서 머물며 먹고 즐기다 갈 수 있는 도시가 될 겁니다.링 타입의 대관람차가 돌고 경인아라뱃길을 통해 인천 앞바다와 여의도까지 여객선이 다니고 잠수교에는 초대형 LED 터널과 같은 스크린을 볼 수 있고 한강대교 노들섬은 예술섬으로 부활시키는 등 50여가지 멋진 즐길 거리가 준비되고 있습니다. 이런 시설이 준공되면 세계인들은 서울로 몰려올 것으로 보입니다.서울이 국제적인 도시로 거듭나는 동안 지방은 어떻게 되어가고 있을까요. 관광객을 유치하겠다고 만든 국제공항은 지방 사람들을 일본, 베트남 등 해외로 보낼 뿐입니다. 지방 관광은 쇠퇴하고 있습니다. 1년에 한 번 하는 벚꽃 축제, 머드 축제, 산천어 축제 따위로 연명하는 것이 현실입니다.재래시장은 초토화된 터라 백종원 더본코리아 대표 같은 분이 나서야만 사람들이 찾아옵니다. 전주한옥마을과 같은 관광단지는 대기업 상권이 들어서며 기존 상인들이 쫓겨나는 젠트리피케이션 현상에 제2, 제3의 가로수길이 되어버렸습니다. 지방 관광 시장이 침체하면서 올해 역대 가장 큰 규모의

2023.04.05 07:32
애물단지 생활형 숙박시설, 보물되는 방법 없을까 [최원철의 미래집]

최근 생활형 숙박시설을 내 집 대용으로 분양받은 분들과 투자용으로 매입하신 분들의 발등에 불이 떨어졌습니다. 향후 호텔로만 운영해야 하며, 주거용으로 사용하려면 오는 10월 14일까지 주거용 오피스텔로 변경해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금도 부과된다고 하니 결국 마이너스 프리미엄이 붙어 거래되는 처지에 내몰렸습니다.생활형 숙박시설을 별도 운영업체에 맡겨 호텔로 수익을 내는 것은 어떨까요. 지난해만 하더라도 코로나19로 관광객이 줄어든 탓에 서울 유명 호텔들이 대부분 주상복합이나 오피스 전환을 목표로 매각됐습니다.그런데 호텔 업계의 반전이 시작되었습니다. 외국인 관광객이 국내에 들어오니 서울은 물론이고 경기도, 인천까지 주말에 객실이 차고 있습니다. 위치가 좋은 호텔은 수익성이 빠르게 개선되고 있습니다.정부도 외국인 관광객 유치에 팔을 걷었습니다. 올해 외국인 관광객 1000만명 유치를 위해 22개국을 대상으로 전자 여행허가제를 면제하겠다고 발표했습니다. 관광 활성화를 위해 내국인 153만명에게도 필수 여행비용 할인 혜택을 제공하기로 했습니다.호텔 수요가 늘어난다고 서울에 신규 투자가 이뤄질 가능성은 작습니다. 이미 토지 가격이 평당 수억원대를 호가하기에 대형 호텔을 새로 지어서는 수익을 내기 어렵기 때문입니다. 반면 이미 분양되어 공사 중인 생활형 숙박시설들은 호텔로 활용돼 큰 수익을 낼 기회가 찾아왔습니다.서울의 경우 외국인 장기출장자나 장기투숙객이 많기에 생활형 숙박시설이 본래 기능인 서비스드 레지던스 역할을 하기에 충분합니다. 위치에 따라서는 충분한 투자수익도 낼 수 있을

2023.04.02 10:21
"빚내야 집 산다" 무주택자 '한숨'…아파트를 할부로 산다면 [최원철의 미래집]

최근 반값 아파트가 등장하면서 청년과 신혼부부, 저소득층에게 내 집 마련이 보다 쉬워질 것이라는 기대가 커지고 있습니다. 서울시와 서울주택도시공사(SH)에서 추진하는 토지임대부 분양주택인 '고덕강일 3단지' 500가구 사전 예약에서 평균 40대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 청년과 신혼부부 특별공급은 33대 1, 일반공급도 67대 1, 청년 특별공급은 118대 1의 경쟁률을 기록할 만큼 많은 관심을 받았습니다.토지임대부 분양주택은 건물만 분양하기에 분양가격이 약 3억5000만원에 그칩니다. 여기에 매달 40만원 정도의 토지 임대료가 붙습니다. 추후 본청약 시점에서 건물 분양가와 토지 임대료가 확정된다고 합니다. SH공사는 내년까지 반값 아파트를 8000가구 이상 공급할 계획입니다. 당장 5월에는 마곡에 반값 아파트를 공급할 예정인데, 마곡지구 10-2단지와 택시 차고지 부지를 활용한다고 합니다. 향후 강서, 은평, 고덕강일 등에서 추가 분양이 이뤄질 것으로 보입니다.이렇게 좋은 제도가 시행돼도 청약에 탈락한 분들은 현실적 박탈감이 점점 더 커질 우려가 있습니다. 공공택지의 일부만 사용할 수 있는 탓에 반값 아파트를 아무리 늘려도 공급 물량은 1만 가구에 미치지 못합니다. 서울 밖 경기도 신도시 등에서는 아직 반값 아파트를 추진한다는 얘기조차 없습니다. 대규모로 공급되는 물량은 대부분 민간 아파트인데, 분양받자니 공사비와 대출이자가 크게 올라 부담이 큽니다.민간 아파트 청약에 당첨되면 계약금을 내고 중도금을 대출받아 낸 뒤, 입주하는 시점에 잔금을 냅니다. 목돈이 없다면 전세 세입자를 구해 잔금을 치르게 됩니다. 결국 내 집 마련하면서 엄청난 부채를 떠안아야 합니다. 고

2023.03.28 07:20
"백종원 혼자 못 살려"…'예산시장' 위한 챗GPT의 해결책 [최원철의 미래집]

요즘 챗GPT 인기가 날로 올라가고 있습니다. 얼마 전 챗GPT-4 버전이 공개됐는데, 이제는 그림만 보여주어도 인식한다고 합니다. 음식 재료만 보여주어도 무슨 요리를 하면 좋을지 알려주기도 하고, 한국말도 엄청나게 늘어서 영어만큼 잘 할 수 있다고 합니다.그래서 최근 백종원 대표가 열심히 추진하는 '예산시장 살리기 프로젝트'에 관해 물어보았습니다. 챗GPT는 '백종원 대표가 혼자서 예산시장을 살릴 수 있는 것은 아닙니다. 예산시장을 살리기 위해서는 정부와 지역 상인들, 소비자들, 그리고 이들 간의 협력이 필요합니다'라고 답했습니다. 공감가는 답변입니다.예산시장 살리기를 보면 백종원 대표 혼자서만 노력하고 있는 게 아닌가 생각이 듭니다. 6만원대이던 주변 숙박시설은 12만~14만원까지 올려 받는다고 하고, 일부 예산시장 내 점포가격은 급등했다고 합니다. 주말에는 전국에서 찾아온 방문객 때문에 주차 전쟁이 벌어지고 일부 음식점에서는 밀려드는 손님으로 음식을 할 시간도 부족하다고 합니다.일단 백종원 대표가 한 달 휴장을 선언하고 각종 대책을 마련하고 있는데, 챗GPT 말 그대로 혼자서 해결할 수 있는 것은 아닙니다. 예산시장 상인들을 비롯해 공무원들도 적극적으로 참여하고, 주변 상가 주인들도 적극적으로 협조해야만 제대로 된 재래시장 살리기 성공 모델이 될 수 있습니다.젠트리피케이션(원주민 내몰림) 현상이 심해지면 소비자들에게 외면받게 됩니다. 지방의 경우 차별화가 없다면 더욱 그렇습니다. 대표적인 사례가 전주 한옥마을입니다. 많은 소비자가 찾는 국내 대표 전통 관광마을이 됐지만, 시장의 성공을 이끌었던 상인들은 비싼 임대료에 밀려나고 대

2023.03.20 09:34
재건축 공사비 줄이는 방법 '신탁방식' 어떨까요 [최원철의 미래집]

최근 급격하게 오른 공사비에 아파트 재건축 조합원들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.재건축이 진행 중인 곳에서는 공사비로 인한 입주 지연사태는 물론이고 분담금 폭탄까지 맞을 위험이 커졌습니다. 재건축을 추진하는 조합들은 공사비를 낮게 책정했다는 이유로 시공사를 선정하지 못하고 있습니다. 시공사들이 원하는 대로 공사비를 주면 조합원 분담금이 늘고 일반분양가도 오르기에 미분양 가능성이 커집니다. 이는 결국 조합원 피해로 이어집니다.재건축의 대안으로 떠올랐던 리모델링도 공사비 인상 문제를 겪고 있습니다. 최근 일산의 한 리모델링 조합은 전용 84㎡ 리모델링 분담금이 4억원을 넘는 것으로 계산해 논란이 있었습니다. 낡은 벽식구조를 유지하는 리모델링에 4억원이나 지불할 이유가 없으니 재건축으로 전환하자는 목소리가 커진 것입니다. 차라리 낡은 집을 팔고 4억원을 더해 새 아파트로 이주하는 게 낫겠다는 말도 나옵니다.건축 공사비가 오르면서 재건축 조합이든 리모델링 조합이든 사업을 진행하기 어려워졌습니다. 미국 중앙은행은 올해 기준금리를 5.75%까지 인상할 수 있다고 밝히면서 연내 금리가 낮아질 가능성은 줄었습니다. 고금리가 유지되면 건축자재비와 인건비 등 공사비 고공행진도 지속될 것이 확실합니다.그렇다면 막연하게 금리가 낮아지길 기다리며 사업을 몇 년 미뤄야 할까요? 재건축이나 재개발을 제때 진행하면서도 공사비는 조금 더 깐깐하게 줄일 방법이 있습니다.대부분 재건축 조합 임원들은 건축공사 비전문가이기에 시공사의 조언을 받아 설계부터 견적까지 모든 업무를 진행하는 경우가 많습니다. 이 때문에 철거업체 선정부터 각종 협력 업체

2023.03.10 06:38
'역세권 청년주택'보다 '역세권 실버주택' [최원철의 미래집]

최근 역세권 청년주택 사업을 진행하는 사업자들이 큰 손해를 볼 것 같다고 난리입니다. 고금리 등으로 인해 공사비가 폭등했지만, 정작 역세권 청년주택이 청년들에게 외면받을 수 있다는 우려 때문입니다. 수요자인 청년들의 외면도 늘어나고 있습니다.역세권 청년주택은 원래 대중교통 이용이 편리한 역세권의 규제를 완화하고 체계적으로 개발해 만 19세 이상~만 39세 이하 청년, 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택 또는 민간임대주택입니다. 월 소득과 자산에 제한이 있는 대신 임대보증금의 일부를 무이자로 지원해줍니다. 임대료도 주변 시세보다 10% 저렴하고 전세 사기 걱정 없이 입주 후 최대 8년간 거주할 수 있어 초기에는 경쟁률이 높았습니다.문제는 사업자와 청년층 모두에게 외면받고 있다는 점입니다. 사업자들은 금리 부담에 사업 자체를 포기하는 실정입니다. 역세권 청년주택은 시세보다 저렴하게 임대하는 만큼 사업 초기에는 사업자가 약간의 손해를 보고 10년 뒤 매각해 수익을 보전하는 구조입니다. 하지만 금리가 오르면서 사업 초기 감당해야 할 손해가 크게 늘었습니다. 임대료를 올릴 수도 없기에 늘어난 이자 부담은 고스란히 사업자가 떠안아야 합니다. 새로 입주하는 역세권 청년주택은 서울시와 임대료 재산정 논의가 이뤄진다고 하는데, 청년들이 살기에는 비싼 가격이 될 것이라는 얘기가 나옵니다.청년들도 역세권 청년주택이 반갑기만 하진 않습니다. 이전보다 주머니 사정이 더 팍팍해졌기 때문입니다. 최근 전기료, 난방비 등이 폭등하면서 역세권 청년주택 1.5실 관리비가 20만원을 넘는 경우가 늘었습니다. 임대료도 시세보다 저렴하다곤 하지만, 신축 건물 기준이

2023.03.07 08:00
해외선 랜드마크 '뚝딱'…정작 한국에서는 안짓는 이유 [최원철의 미래집]

얼마 전 쌍용건설이 두바이에 또 하나의 랜드마크 호텔을 완성했습니다. 바로 두바이 자랑인 인공섬 '팜 주메이라'에 지어진 '아틀란티스 더 로얄' 호텔입니다. 규모와 디자인 모두 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔을 뛰어넘어 세계 최고 호텔 중 하나가 될 것 같다고 합니다.아틀란티스 더 로얄은 2015년 12월 두바이투자청이 1조5500억원의 예산을 투입한 호텔입니다. 쌍용건설을 주축으로 14개 국가, 54개 컨설턴트가 함께 설계했습니다. 이미 두바이에서 삼성물산 건설부문이 세계 최고층 건물인 '부르즈 할리파'를 시공해 세계를 놀라게 했는데, 아틀란티스 더 로얄로 한국 건설업계의 위상은 더 높아질 것 같습니다.쌍용건설은 이미 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔을 27개월 만에 준공시켜 전 세계를 놀라게 했습니다. 마리나베이샌즈 호텔 영향으로 싱가포르는 관광객이 폭발적으로 늘어나는 효과까지 누렸습니다. 특히 중국의 부자 관광객을 대상으로 한 설문에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 가장 가고 싶은 도시로 싱가포르가 꼽혔습니다. 부르즈 할리파가 있는 두바이 역시 꼭 가고 싶은 나라 3위에 들어갔습니다.한국 건설사들이 세계 각지에 랜드마크를 짓고 있지만, 정작 한국에서는 이런 건물을 찾아보기 어렵습니다. 오히려 서울만 놓고 보면 코로나19 사태 이후 호텔 영업이 어려워지면서 5성급 랜드마크 호텔들이 주상복합 부지나 오피스 건축물로 팔리는 실정입니다.38년의 역사를 가진 서울 서초구 반포동 쉐라톤 팔레스호텔은 주상복합 신축 건물이 될 예정이고, 1980년 남서울호텔로 시작한 르메르디앙 호텔도 철거될 처지입니다. 지방 랜드마크 호텔들도

2023.03.04 12:30
무너지는 주거와 숙박의 경계…세제 정비가 필요합니다[최원철의 미래집]

최근 연이은 전세사기에 전세 기피현상이 확산하고 있습니다. 신축빌라는 월세 거래만 되고 있는데, 그나마도 보증금을 줄이려다보니 주세까지 등장했다고 합니다. 많지는 않더라도 단기임대 수요가 있다는 의미입니다. 거주기간이 짧아지면서 주거와 숙박의 경계도 모호해지고 있습니다. 주세는 보증금 없이 주 단위로 지내는 호텔의 단기 숙박과 비슷합니다. 호텔의 '한 달 살기' 프로그램도 같은 경우입니다. 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 영업이 어려워진 호텔들은 살아남기 위해 '한 달 살기' 프로그램을 운영했습니다. 제주도뿐만 아니라 서울에서도 엄청난 인기를 끌면서 이를 활용해서 주거문제를 해결하시는 분들이 늘었습니다. 기업 면접 등 일자리를 구하기 위해 이용하는 경우도 있고 이사 시기 문제로 한 두달 거처가 마땅하지 않은 분들에게 호응이 좋다고 합니다.규제가 바뀌면서 주거와 숙박이 뒤바뀐 경우도 있습니다. 생활형숙박시설은 아파트 대신 주거가 가능하다는 이유로 집값 상승기 많은 인기를 끌었습니다. 일반 호텔과 달리 취사가 가능하고 아파트 대용으로 활용할 수 있다며 분양한 곳도 많았습니다.하지만 최근에는 반드시 호텔이나 주거용 오피스텔로만 사용해야 한다고 하면서 마이너스 프리미엄 매물이 급증하고 있습니다. 기본은 호텔로 사용하되 구조변경을 하면 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있다는 것인데, 주차장이나 피난계단 등 구조변경이 어렵기 때문입니다.이런 사례를 볼수록 주거와 숙박을 구분하기 어렵습니다. 호텔에서 한 달을 살면 숙박일까요 주거일까요. 반대로 주세로 오피스텔에서 한 달을 지내면 숙박이 아닌 주거가 될

2023.02.23 07:00
선진형 주택금융 제도의 인기, '뉴:홈'이 증명했습니다 [최원철의 미래집]

최근 정부가 새로운 형태의 공공분양주택인 '뉴:홈' 사전청약을 진행해 특별공급에서 11.1대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 고양 창릉, 남양주 양정역세권, 남양주 진접 2 등에서 특별공급 1381가구를 모집했는데 신청자가 1만5353명에 달했다고 합니다. 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 실수요자인 무주택 청년들이 몰린 것입니다.고양창릉과 양정역세권에 공급되는 나눔형은 12.8대 1, 일반형은 3.4대 1을 기록했습니다. 나눔형의 경쟁률이 더 높은데, 시세의 70% 이하 가격이고 미혼 청년들도 청약할 수 있었기에 인기가 더 많았다고 합니다. 그래서 나눔형 가운데 청년 특별공급은 36.5대 1의 경쟁률이 나와 신혼부부 7.2대 1, 생애최초 주택 구매자 7.8대 1보다 높았습니다.나눔형은 의무거주기간인 5년 동안 살고 나중에 한국토지주택공사(LH)에 집을 되팔 수 있습니다. 이때 시세차익의 70%를 가져갈 수 있습니다. 연 1.9~3% 금리로 최고 40년 동안 분양가의 80%까지 대출이 나오기에 사회초년생이 내 집을 마련하기에 적합한 선진형 모기지를 활용한 주택 공급 방식입니다.이러한 주택 공급 방식은 갭투자 한 영끌족이 잔금을 내기 위해 전세 세입자를 경쟁적으로 구하면서 신규 입주 아파트 전셋값이 폭락하는 사태를 근본적으로 차단할 수 있습니다. 또한 빌라 전세 사기처럼 보증금을 통째로 날리는 무자본 갭투자도 불가능하기에 어떠한 주택 관련 사고나 문제도 생기지 않습니다. 집값 폭등이나 폭락으로 인한 피해도 줄어듭니다.이전까지 우리는 일단 청약부터 하고 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식의 내 집 마련을 흔하게 접할 수 있었습니다. 다만 고금리 시대에서 전세는 주거 사다리가 아닌 주택 공급과 임대차 문

2023.02.18 07:56
폭등한 택시비, 집값 좌우하는 요인이 될 수 있습니다 [최원철의 미래집]

최근 서울 택시비가 올랐습니다. 이달부터 서울 택시 기본요금이 1000원 올라 4800원이 됐고 기본거리도 2km에서 1.6km로 줄었습니다. 심야 기본요금은 시간대에 따라 6700원까지 뛰었습니다.예를 들어 대낮에 택시를 타고 서울 강남구 강남역에서 고양시 일산서구 대화역까지 이동하면 대략 3만6000원 정도의 요금이 나오지만, 밤 11시 이후가 되면 4만원이 넘어갑니다. 서울 마포구 홍대입구역에서 성남 분당구 정자역까지 이동할 때도 대낮에는 3만7000원 정도 나오지만 밤 11시가 넘어가면 5만원까지 나올 수 있습니다.여기에 더해 시간당 요금과 거리당 요금까지 덩달아 올랐습니다. 31초에 100원이던 시간당 요금은 30초당 100원으로, 132m당 100원이던 거리당 요금은 131m당 100원이 됐습니다. 이렇다 보니 소셜미디어(SNS)에서는 체감 택시비가 두 배 가까이 올랐다는 하소연도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.밤 11시 넘어 서울에서 택시를 타면 수도권까지 4만~5만원 정도는 나온다고 합니다. 그래서 심야버스 운행을 늘리고 지하철도 연장 운행 해달라는 목소리도 높아졌습니다. 물론 대중교통 적자를 생각하면 대중교통 연장 운행이 이뤄질 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있습니다.그간 국내 택시요금은 다른 선진국에 비해 저렴했습니다. 그렇지만 이번 택시요금 인상이 부담으로 느껴지는 건 어쩔 수 없습니다. 야근이나 원치 않는 회사 회식 등으로 늦은 시간까지 일터에 있다 집에 돌아갈 때 할증이 잔뜩 붙은 택시비마저 내야 한다면 경제적 부담은 물론 감정적으로도 불쾌할 겁니다.여기에 더해 택시가 운행을 꺼리는 지역이라면 더 막막해집니다. 택시 플랫폼에서 호출하면 응답이 없고, 수요에 따른 탄력요금제를 운영한

2023.02.10 14:02
난방비 폭탄 문제, 집부터 대책이 필요합니다 [최원철의 미래집]

최근 난방비 폭탄으로 국민들이 큰 충격을 받았습니다. 급등한 난방비는 물가 인상도 부추기고 있습니다. 일반 주택뿐 아니라 소상공인과 농민도 난방수요가 많은데, 급등한 난방비로 인해 음식이나 농산물 가격이 올라갈 수밖에 없기 때문입니다.하지만 난방비 폭탄은 이제 시작일 뿐입니다. 한국가스공사는 지금 38% 오른 우리나라 가스 공급가격도 선진국보다 23~60% 저렴해 적자를 내고 있습니다. 적자를 해소하려면 최소 1.5배 이상 더 올려야 한다고 합니다.한국가스공사는 2026년까지 미수금을 전부 회수한다는 방침이기에 가스비는 대폭 인상을 거듭할 것으로 보입니다. 전기요금도 상승하고 있습니다. 올해 1분기만 따져도 전기요금이 9.5% 오른다고 합니다. 가스비는 더 오를 테고 올해 말이면 다시 난방비 폭탄이 예상됩니다.다른 대책도 미리 세울 필요가 있습니다. 어떤 대책이 있을까요. 국토교통부에서 그 실마리를 찾을 수 있었습니다. 국토부는 2020년 12월 고층형 공공주택 제로에너지 건축 시범사업으로 3개 단지를 착공했다고 발표했습니다. 제로에너지 건축물은 단열성능을 극대화한 패시브형과 태양광, 태양열, 풍력발전 등을 활용한 액티브형으로 나눠 에너지 소요량을 최소화한 녹색건축물을 만드는 것입니다.여기서 액티브형의 경우 이미 건설된 주택에도 적용할 수 있습니다. 한국에너지공단 주택지원사업을 통해 태양광, 태양열, 지열 등 신재생 에너지를 도입하는 그린홈 사업이 진행되고 있습니다. 지자체에서도 지원이 나옵니다. 가정용 미니태양광 발전기 설치사업이 대표적입니다. 3kW 주택용 태양광 발전기의 경우 지난해 기준으로 설치비의 최대 85%까지 정부와 지자체 보조금이 나

2023.02.03 07:00
전세보증보험, 자동차처럼 의무 가입하는 건 어떨까요[최원철의 미래집]

최근 빌라 전세 사기 피해자가 늘어나면서 정부가 전세 사기 대책의 일환으로 저소득 청년에 전세 보증 보험료를 전액 지원해주기로 했습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 청년의 피해가 커지면서 청년들의 보증보험 가입을 유도하고자 보험료를 대신 내주기로 한 것입니다.가령 보증금 7000만원짜리 다세대 주택에 전세를 살면 2년 치 전세 보증 보험료는 8만원이 듭니다. 주머니 사정이 넉넉하지 않은 청년들은 이 보험료가 아깝다며 보증보험 가입을 주저합니다. 하지만 최근 전세 사기로 피해를 본 세입자 중에 보증보험에 가입하지 않은 분들이 더 어려움을 겪고 있는 상황을 보면 아까워할 비용은 아니라고 볼 수 있습니다.정부가 보험료를 지원하겠다는 대상도 논란이 됩니다. 정부는 전세 사기 피해의 70%가 사회초년생인 2030 세대에 몰렸다며 만 34살 이하에 연 소득 4000만원 이하, 전세 혹은 반전세 보증금 2억원 이하인 경우에만 보증보험료를 지원해주겠다고 합니다. 대상 인원은 20만명으로 추산되고 선착순으로 접수합니다.그런데 만 35살에 연 소득 4000만원이고 보증금 2억원 전세를 사는 분은 지원 대상에서 제외됩니다. 정부가 제시한 대상보다 더 취약한 계층이지만, 정작 지원은 받지 못하는 역차별 문제가 발생하는 것입니다. 이런 방식으로 지원 대상을 설정하면 어떤 대책을 내놓더라도 혜택을 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.전세 사기 사태는 다음에도 재발할 수 있습니다. 고금리가 지속되면 언제 또 역전세난이 벌어져 전세 사기가 기승을 부릴지 모를 일입니다. 그렇다면 차라리 전세 계약자에게 전세보증보험을 의무적으로 가입시키는 것이 어떨까요.보험료가 아깝다고는 하지만

2023.01.28 08:00
집장사를 위한 싸구려 빌라, 이제 사라져야 합니다[최원철의 미래집]

최근 대규모 전세 사기로 인해 빌라 세입자들의 우려가 커졌습니다. 비교적 가격이 저렴하다는 이유로 2030이나 신혼부부가 전세로 살았는데, 집값이 폭락하면서 깡통전세가 속출하니 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘며 사회적인 문제가 됐습니다.그런데 이러한 빌라 전세 사기는 서울 강서구 화곡동에서 집중적으로 발생했습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 11월 기준 서울에서 1769건의 전세금 미반환 사고가 발생한 것으로 파악했습니다. 이 가운데 41%에 해당하는 737건이 강서구 화곡동에서 발생했습니다. 전세 사기는 왜 화곡동 빌라에서 급증했을까요.흔히 말하는 집장사를 위해 지은 빌라이기 때문입니다. 저소득층이나 신혼부부들은 비교적 도심에서 가까운 거리에 저렴한 비용을 전세를 사려는 수요가 많습니다. 저렴한 가격으로 빠르게 다세대·다가구 빌라를 시공하고, 빌라 시세가 불투명한 점을 노려 이들에게 높은 전세금을 받는 것입니다. 이후 전세를 낀 상태로 매매하면 건설업자는 큰 차익을 남길 수 있습니다.높은 전세금을 받는다고 하더라도 같은 면적의 아파트보다 저렴합니다. 더군다나 깔끔한 신축 주택이다 보니 자산이 적은 신혼부부 등에게는 매력적인 주거지가 될 수밖에 없었습니다. 하지만 집값이 하락하면서 깡통주택이 늘어갔고, 전세 사기 우려도 커지면서 지금은 빌라 전세를 찾는 사람들이 80% 이상 줄었다고 합니다.모든 빌라가 기피 대상인 걸까요. 고급 빌라는 여전히 선호도가 높습니다. 고급 빌라가 몰린 강남에는 대기업 회장들이 사는 최고급 빌라도 즐비합니다. 일부는 지하에 핵 벙커를 갖춘 빌라도 있다고 합니다. 바로 서초구의 대표 고급주택 '

2023.01.22 08:00
'벼락거지' 됐다고 부부싸움 늘더니…"집 살 시기 따로 있다" [최원철의 미래집]

2년 전만 하더라도 집을 안 사 '벼락거지'가 됐다고 부부싸움이 늘었다는 이야기가 돌았습니다. 그래서 벼락 거지를 탈출하려고 지난해 상반기 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해서 집을 샀더니, 고금리에 집값이 폭락하며 영끌 거지가 되었다는 뉴스도 최근 급증하고 있습니다. 영끌했던 이들은 금리 상단이 8%가 넘는 이자를 감당하지 못해 다시 집을 팔아야 하는데, 큰 손해를 봐야만 할 것 같다고 합니다.본래 부동산은 급격하게 오르지도 하락하지도 않는 시장이었습니다. 코로나19 사태가 장기화하며 저금리 시대가 됐고, 경기 침체 우려로 각국이 유동성을 풍부하게 공급하면서 버블이 형성됐습니다. 이제 부동산 시장이 주식이나 코인 시장과 같은 초단기 투기시장으로 변질한 것 같습니다.몇년 전으로 돌아가 보겠습니다. 경기 침체로 집값이 내릴 것이라는 우려가 있었지만, 시중에 풀린 돈이 부동산 시장으로 흘러 들어가며 집값은 단기간에 폭등했습니다. 은퇴자금으로 임대사업을 하며 생활비 정도만 벌려고 했던 분들은 엄청난 부자가 됐습니다. 저금리를 이용해 주택담보대출과 신용대출을 받아 갭투자 했던 분들도 빠른 속도로 부자가 됐습니다.부동산 버블이 심해지면서 무주택자나 청년, 신혼부부들 사이에서 벼락 거지 우려가 커졌고 무리한 영끌로 이어졌습니다. 2020년 7월 정부가 청년들의 전세대출 한도를 확대하고 소득 기준도 완화했습니다. 그런데 마침 주거 불안을 느끼던 청년과 신혼부부들이 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라로 유입되도록 만들었습니다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 다세대주택 같은 빌라들이 주거 대용처럼 비싼 가격에 팔렸습니다. 이 시기 집

2023.01.14 09:00
역전세난·전세사기, 동시에 해결하는 방법이 있습니다 [최원철의 미래집]

최근 정부에서 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1·3 대책을 발표했습니다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세 사기 급증, 미분양 증가 등 부동산 시장의 다양한 문제에 대한 대응 방안도 담겼습니다.다만 시장에서는 실수요자보다 투자자들의 반응이 뜨거워 자칫 다주택자와 현금 부자들만을 위한 정책이 될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 가계부채 급증으로 총부채상환비율(DSR) 규제를 풀지 못했고, 미국 중앙은행에서는 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝혔습니다. 상반기 내 5.4%로 올려야 한다는 목소리도 나왔습니다. 국내 기준금리도 따라 올려야 하는 상황이기에 실수요자들이 대출받아 집을 사기는 쉽지 않을 전망입니다.주택 전세자금 대출 금리가 8%대에 들어서며 전세 기피 현상도 지속되고 있습니다. 지난해 서울의 주택 임대차 계약이 50만9199건이었는데, 이 가운데 월세 거래가 25만670건이었다고 합니다. 집계가 마무리되면 월세 비중이 50%를 넘을 것이라는 관측이 나옵니다. 전세가 점차 사라지고 있는 것입니다.집값이 하락하는 와중에 신규 임대차 계약에서 월세가 선호되면서 기존 전세 세입자들의 발등에도 불이 떨어졌습니다. 최근 조사에 따르면 404명이 수도권에서 주택 7만9432채를 소유하고 있으며 상위 20명은 무려 1만2377채를 가지고 있다고 합니다. 하지만 무자본 갭투자로 주택을 매입하고 전세보증금으로 돌려막기를 한 상태이므로 집값이 하락하면 깡통전세와 전세 사기로 번질 우려가 상당합니다. 최근 사회에 충격을 안긴 '빌라왕' 사건이 양산될 수 있는 셈입니다.도심 공급을 좌우하는 재건축·재개발 여건도 악화했습니다. 사업이

2023.01.07 09:00
전세 사는 실수요자, 급급매 꼭 확인하세요 [최원철의 미래집]

새해가 밝았습니다. 지난해 부동산 시장은 집값이 계속 내려가고 전셋값도 덩달아 내리면서 역전세난이 심해졌습니다. 올해 상반기에도 이런 현상이 지속될 것이라는 관측이 많습니다.기준금리는 당분간 상승을 이어갈 전망이고, 전세자금 대출 이자도 오르면서 신규로 계약하는 분들은 월세를 선호할 것으로 보입니다. 이에 반해 이미 전세를 놓고 있어 보증금을 일부라도 돌려줘야 하는 집주인, 갭투자로 아파트를 산 집주인 등 전세를 원하는 집주인이 아직 많습니다.여기에 더해 올해 입주 물량도 35만2031가구나 된다고 합니다. 지난해보다 1만9471가구 늘었는데, 입주 물량이 많아지니 전세 세입자 구하기는 더 어려울 전망입니다. 이미 입주에 들어간 수도권 대단지 아파트들은 전셋값이 급락하고 있다고 합니다. 전세살이를 마치고 새 아파트로 입주하는 이들은 보증금을 받아 잔금을 내야 하는데, 집주인이 세입자를 못 구해 제때 보증금을 돌려주지 못하거나 급락한 가격에 다시 세입자를 구하는 경우도 늘고 있습니다.결국 정부에서 거래절벽과 역전세난 해소를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화, 다주택자 양도소득세 중과 배제 1년 연장, 양도세율 2020년 수준 환원 등 다양한 부동산 경착륙 방지 정책을 내놨습니다. 하지만 시장의 반응은 신통치 않습니다. 일부 급급매 외에는 매물이 많이 늘지 않았습니다. 잘살고 있는 내 집을 싸게 팔아치울 분들은 많지 않으니 말입니다. 실거주하는 분들은 가격이 내려가도 되레 공시가격이 낮아져 보유세를 덜 내겠다고 생각하는 경우가 많습니다.진짜로 급하게 팔아야 하는 분들만 매물을 내놓고 있는데, 다주택자들이 주택담보대출비율(LTV) 30%까

2023.01.03 07:09
"영끌·빚투…이게 다 전세 제도 때문입니다" [최원철의 미래집]

최근 무자본 갭투자를 이용한 '빌라왕' 전세 사기 문제가 불거졌습니다. 별 재산도 없이 빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 보유하던 김모씨가 전세 보증금을 돌려주지 않고 숨진 사건입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 김씨가 세운 법인 보유 주택에서 91건, 김씨 명의 주택에서 80건 보증 사고가 났습니다. 액수로는 334억원입니다.국민들에게 충격을 준 사건이지만, 이보다 심한 전세 사기도 적지 않습니다. HUG의 '블랙리스트'에서 김씨의 순위는 8위에 그칩니다. 293건 계약에서 646억원을 떼어먹은 박모씨, 254건 계약에서 600억원을 챙긴 정모씨 등 빌라왕보다 사고 건수와 액수가 많은 이들이 7명이나 있다는 의미입니다. 일반인들까지 전세 제도를 활용, 다주택자가 되는 일이 많아지면서 전세 사기도 많이 늘어났다고 봐야 할 것입니다.전세는 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'과 '빚투(빚내서 투자)'를 가능하게 합니다. 갭투자로 정상적인 임대사업자가 아닌 다주택자가 늘어나고, 집값 폭등과 맞물려 엄청난 이익을 거두는 경우가 늘면서 다주택자에 대한 종합부동산세, 취득세 중과, 양도세 중과 등 다양하고 복잡한 세금 체계도 탄생했습니다. 그리고 '다주택자 성공 신화'는 다시 소득이 적은 청년이나 신혼부부들이 갭투자에 나서도록 만들었습니다.고금리 시대가 되고 집값이 폭락하면서 전세 제도는 새로운 뇌관이 됐습니다. 전세대출 이자가 급증하자 세입자들이 월세를 찾는 경우가 늘면서 역전세난이 심화하고 있습니다. 덩달아 전셋값도 급락하면서 보증금을 돌려줘야 하는 집주인들은 난처한 상황이 됐습니다. 집주인이 보증금을 주지 못하자 세입자

2022.12.27 06:20
민간 공급 늘린다더니…이래서야 분양 받겠습니까[최원철의 미래집]

윤석열 정부가 5년간 민간 주도로 주택 270만 가구를 공급하겠다는 '국민주거 안정 실현방안'을 발표한 지 약 4개월이 지났습니다. 정부 주도 공급은 최소화하고 규제 완화를 통해 민간 주도로 공급을 활성화한다는 정책이었지만, 올해가 끝나가는 지금 시점에서 민간 분양시장은 한껏 움츠러들고 있습니다. 정책 이행에도 빨간 불이 들어왔습니다.최근 건설회사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리가 치솟아 어려움을 겪고 있습니다. 중견 건설사도 이율이 30%대를 웃돌고, 그나마도 대출이 되는 사업이 거의 없어 자금이 돌지 않는다고 합니다. 공사비도 급증하고 있는데, 특히 재개발·재건축은 각종 비용도 증가하고 있습니다. 이주비 등을 지원해야 시공사로 선정이 되니 가뜩이나 어려운 상황에 조합 사업비까지 지원하거나 보증해야 하는 탓입니다.건설에 나선 현장도 어렵기는 마찬가지입니다. 최근까지 지속됐던 민주노총 화물연대의 집단 운송 거부로 공사가 지연돼 지체상금을 물어야 할 판입니다. 이런 비용을 분양가에 반영할 수도 없습니다. 주변 시세보다 비싸다고 분양받지 않거나 청약에 당첨된 분들이 계약금을 포기하고 계약을 취소하는 경우가 늘고 있기 때문입니다. 최근에는 미분양이 너무 많아 위약금을 물고 분양 자체를 철회하는 경우도 늘어났다고 합니다.내년 초에 건설사 부도가 급증할 것이라는 전망도 나옵니다. 실제로 금융위기 당시 도급순위 100위에 드는 건설사 가운데 30여곳이 워크아웃이나 부도를 맞은 바 있습니다. 지금은 당시와 같이 고금리 상황인데, 부동산 거래마저 끊겨 주택가격 하락 폭이 가팔라진 탓에 당시보다 더 심각한 상황이 될 것이라고

2022.12.16 07:16
재건축 재건축 규제 완화, 폐기물 대란으로 이어지지 않으려면 [최원철의 미래집]

정부가 재건축 규제를 크게 완화해서 향후 서울을 비롯한 경기, 인천은 물론이고 지방 광역시 등 많은 도시에서 30년 이상 된 아파트 재건축 사업이 활발히 이루어질 전망입니다. 수십 년 전 오래된 공법을 바탕으로 일률적으로 건설된 아파트이고 낡은 설비, 층간소음, 주차장 부족 등 주거환경이 악화하였기에 재건축을 하는 것은 바람직합니다.특히 1기 신도시를 포함한 수도권 대규모 아파트 단지들은 획일적으로 조성돼 최근 공급된 대규모 아파트 단지에 비해 주거환경이 현저히 열악하고, 주민 편의시설이나 교통 접근성 등 많은 문제가 있었습니다. 이번 기회에 미래 지향적인 주거 공간을 건설한다면 미래세대에 큰 도움이 될 것입니다.서울시도 '아파트지구 지구단위계획 전환지침'까지 마련, 복합개발을 통해 가락, 반포, 압구정, 여의도, 잠실, 이수 등 14개 지구 등을 미래형 주거단지로 개발할 수 있도록 하겠다고 발표했습니다.다만 이번에 발표된 내용만 보면 크게 아쉬운 점이 있습니다. 정부의 발표대로라면 한 번 지은 건물은 30년이 될 때마다 매번 재건축을 아주 쉽게 할 수 있습니다. 현재 재건축을 앞은 200만호를 모두 철거하면 수도권에만 3077만톤 이상의 건설 폐기물이 발생할 것으로 보입니다. 30년이 지나면 이 정도 규모의 건설 폐기물이 또 발생하겠죠.현재 수도권 매립지는 2025년 1월 1일부터 건설 폐기물 반입이 중단될 예정입니다. 2025년 8월에는 수도권 매립지의 대체지가 없어 민간 폐기물 매립지를 사용해야 하는 상황인데, 수도권에는 1곳 밖에 없어 재건축에 따른 대규모 건설 폐기물을 처리할 곳이 없습니다. 당장 발생할 건설 폐기물을 처리할 방법도 문제인데, 30년마다

2022.12.13 07:41
아파트 가격 내린다고 조급할 필요 없는 이유 [최원철의 미래집]

최근 아파트 가격이 폭락했다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 실제로 가격이 하락한 곳도 있지만 어쩌다 나온 급매물 가격으로 그 아파트 단지 전체가 하락한 것처럼 포장하는 경우도 있습니다. 특히 증여 등 편법거래가 많은 직거래를 마치 실제 시장에서 거래된 것처럼 다루는 경우도 있습니다.실제 가격이 급락했다는 곳에 가도 급급매를 찾아보기 어렵습니다. 정말 급하신 분들이 내놓은 급급매는 연말에 잔금을 치르는 조건으로 거의 다 팔렸다고 합니다. 급매물이 몰리면서 가격이 많이 내려간 곳도 있습니다. 2020~2021년 갭투자 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)로 집을 샀던 이들이 급하게 내놓고 있습니다. 서울은 주로 노원·도봉·강북구, 경기도는 신도시 아파트들이 대표적입니다.입주가 임박한 대규모 단지에서 세입자를 못 구해 전셋값이 폭락하고 매매가격까지 하락하는 경우도 있습니다. 다만 이런 상황을 제외한다면 가족들과 잘살고 있는 집을 가격이 내려갈 것 같다는 이유로 갑자기 급매에 팔 사람이 얼마나 될까요.집값이 오를 때와 내릴 때의 심리가 다르다는 점을 이해해야 합니다. 집값이 오를 때는 무주택자를 비롯해 실수요자, 투자자 모두가 급했습니다. '벼락거지'라는 말이 유행하며 너도나도 영끌 갭투자에 나섰고 투기 수요까지 몰리면서 집값이 고공행진을 거듭했습니다. 정부가 하루가 다르게 투기 방지대책을 내놓을 정도였습니다.하지만 현재는 집값이 하락하고 있습니다. 집값은 내리고 대출 이자는 늘어나니 버티지 못하고 집을 내놓는 경우가 발생하고 있죠. 낙폭이 가파른 탓에 정부도 거래절벽에 의한 주택 시장 경착륙을 막고자 규제지역 해제에

2022.12.03 08:00
용산국제업무지구, 네옴시티 모델하우스로 만들면 어떨까요[최원철의 미래집]

최근 방한한 빈 살만 사우디아라비아 왕세자가 정부는 물론 국내 대기업 총수 모두에게 엄청난 기대감을 주고 갔습니다. 사우디아라비아에서 추진중인 총사업비 5000억 달러(약 671조5000억원) 규모의 첨단 미래 신도시 '네옴시티' 프로젝트에 한국의 참여가 가능할 것이라는 기대를 줬습니다. 실제로도 20여건(40조원)의 투자양해각서(MOU)를 체결했습니다.삼성물산은 모듈러 사업협력과 그린수소개발협력 MOU를, 대우건설은 석유·가스·석유화학 프로젝트 협력 MOU를, 코오롱글로벌은 스마트팜 합작법인설립 MOU를, 현대로템은 네옴철도협력 MOU를, DL케미칼은 합성유공장 MOU 등을 체결했습니다. 사우디가 꿈꾸는 미래 친환경 도시를 한국의 첨단 기술과 공법 등을 총동원해 건설해 줄 수 있다고 약속한 겁니다.그런데 현재 이 신도시 사업에 가장 눈독을 들이고 있는 국가는 중국입니다. 중국은 상하이·선전 등에 초고층 빌딩이 밀집한 첨단 미래도시를 건설했고 하이난에는 세계 최고 수준의 복합리조트까지 건설했습니다. 중동의 많은 국가들에게 중국 기업들이 지을 수 있는 첨단 미래형 도시를 선보일 일종의 모델하우스를 조성한 것이죠.국내에서도 스마트시티 시범도시로 부산 에코델타시티와 세종시 5-1구역 두 곳이 건설되고 있지만, 기존 신도시에 약간의 스마트시티 기술을 접목한 수준에 불과합니다. 국내 신도시도 정작 성냥갑 같은 벽식구조 아파트 위주입니다. 그나마 성냥갑을 탈피한 판교나 인천 송도신도시의 경우에도 미래형 친환경 첨단 신도시를 경험하기에는 역부족입니다. 그리고 빈 살만 왕세자가 국내에 머문 시간이 24시간도 되지 않을 만큼 바쁘다는 점을 감안하면 세

2022.11.21 08:41
드론택시, 관광용보다 재난구조용이 필요하다 [최원철의 미래집]

최근 이태원에서 안타까운 참사가 발생했습니다. 대규모 사고로 응급환자가 많이 발생했는데, 환자 이송도 상당히 지체됐던 것으로 알려졌습니다. 워낙 사상자가 많았던 데다, 사람이 몰린 장소이고 불법주차도 많았던 탓입니다.국립중앙의료원 중앙응급의료센터 자료에 따르면 종로구에 위치한 서울대병원에서 출동한 재난의료지원팀(DMAT)이 용산구 이태원에 도착하기까지 20분 걸렸습니다. 그나마도 가장 빠른 경우이고 서울이지만 현장과 거리가 멀거나 경기도에 위치한 병원이면 도착까지 한 시간가량 걸리기도 했습니다. 물론 현장을 통제하는 경찰의 신분 확인 과정도 지체 요소로 작용했겠지만, 기본적으로 교통량이 많고 인파가 붐비는 지역에서는 빠른 환자 이송이 어려운 게 현실입니다.평소에도 응급차의 사이렌 소리가 들리면 최대한 차량을 좌우로 벌려 길을 터주려고 많은 시민이 노력하지만, 터널 등 일부 구간에서는 아예 꼼짝 못 하는 경우가 많습니다. 응급구조용 헬기가 있지 않느냐고 생각할 수도 있지만, 국내에는 헬기가 이착륙할 수 있는 빌딩이나 헬리포트가 많지 않고 운용비용이 워낙 비싼 탓에 '닥터헬기' 논쟁도 끊이질 않습니다.이러한 상황에서 대안으로 부상하는 것이 드론택시로도 불리는 도심항공교통(UAM)입니다. 지난 6일 폐막한 'SSG데이 스타필드 하남 모빌리티쇼'에는 중국 이항사의 UAM이 전시됐습니다. 자율주행 2인승으로, 1회 충전하면 35km를 130km/h로 비행할 수 있다고 합니다. 프로펠러가 16개나 되어 안전하기에 중국에서는 소방용이나 의료용으로 활용을 계획하고 있다네요.이항사도 홈페이지를 통해 중국 외각 지역에서 응급환자를 이송할 수 있다

2022.11.11 07:26
이런 실수요자라면…지금이 내 집 마련할 때 [최원철의 미래집]

최근 전국 아파트 가격이 계속 하락하고 있습니다. 서울에서는 노원·도봉·강북구에서, 경기도에서는 의왕·동탄·양주 등에서 가격을 낮춘 급매물이 이어지고 있습니다. 인천에서는 송도나 청라, 루원시티, 검단지구 등에서 신축아파트들이 최고가 대비 절반 수준으로 하락한 급매물이 나온다고 합니다.주로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'하신 분들이 대출이자와 생활비 물가가 크게 오르고, 집값은 계속 하락할 것 같으니 급매를 내놓고 계십니다. 하지만 집값이 더 내려갈 것 같으니 급급매가 아니면 쉽게 팔리지 않는다고 하죠. 하지만 급급매가 계속 이어질까요. 지금까지 나오지 않은 매물은 팔지 않고 버티거나 임대로 전환하는 것으로 보면 될 것 같습니다. 급급매는 대부분 나왔다고 생각하면 되겠습니다.급급매가 대부분 나온 지금 시점이 실수요자 중에서 대출이 많이 필요하지 않은 분들이나 신규아파트 청약을 했다가 떨어지신 분들, 맞벌이 부부처럼 고소득인 분들에게는 내 집 마련이나 갈아타기를 하기 좋은 시기일 수 있습니다. 매물이 많으니 원하는 지역과 아파트, 층수 등을 골라서 선택할 여지가 많기 때문입니다.가격이 계속 하락하면 어쩌느냐고 생각할 수도 있습니다. 하지만 가격이 오를 때의 매수자 심리와 폭락할 때의 매도자 심리가 다르다는 점을 염두에 둬야 합니다. 지금처럼 가격이 크게 내릴 때는 대출 이자를 감당하지 못하는 분들만 급급매로 물건을 내놓고, 대부분은 추후 다시 가격이 오를 시점을 기약하며 버티는 분들이 많습니다.결국 대단지 신축 아파트 급급매는 빠르게 소진되고 점차 매물이 줄어들고, 가격도 급매 수준에서 머물 가

2022.11.06 07:09
김연아, 흑석동 빌라는 대박났는데 송도 상가는 '아쉽네' [최원철의 미래집]

최근 결혼한 '피겨여왕' 김연아씨가 서울 동작구 흑석동 '마크힐스'에 신접살림을 차렸다는 보도가 이어지고 있습니다. 마크힐스는 장동건·고소영 부부와 현빈, 빅뱅 대성 등이 살았던 빌라로 유명한 곳입니다.김연아씨는 전용 244㎡(약 74평)를 2011년 22억원에 매입했는데, 최근 매매호가는 무려 85억원이나 된다고 하네요. 18가구만 건설하고 흑석동에서 전망이 가장 좋은 곳에 위치해 희소성이 높다고 합니다. 국내 아파트나 빌라 가격이 폭락해도 희소성 높은 고급빌라들은 부르는 게 값인 '오브제'가 되었습니다.신혼집 가격은 크게 올랐지만, 김연아씨가 고른 부동산 가격이 모두 오르기만 한 것은 아닙니다. 김연아씨는 2009년 인천 연수구 송도동 송도국제도시 '커넬워크' 상가 3채를 매입했습니다. 때문에 당시 '김연아 상가'로 유명세를 타기도 했죠.커넬워크는 송도에서 처음 선보인 프리미엄 스트리트몰입니다. 곳곳에 분수와 공원을 배치해 외국 관광지를 연상시키는 멋진 상가거리였고, 이랜드가 'NC큐브'라는 브랜드로 전체 상가의 70%가 넘는 260여실을 임대운영했죠.다만 결과는 좋지 않았습니다. 코로나19 사태가 발생하기 이전인 2019년 8월, 이랜드는 더 이상 운영이 어렵다고 판단해 커넬워크에서 철수했습니다. 지하철 등 대중교통과 연계가 없고 주변 주상복합건물에도 엄청난 규모의 상가가 밀집돼 주민들이 굳이 커넬워크까지 올 필요가 없었던 것입니다. 결정적으로 2016년에는 '송도 현대프리미엄아울렛'이 개장했습니다. 지하철역과 연결됐고 바로 옆에는 초대형 스트리트 상가인 '트리플 스트리트'도 열었습니다. 결국 상가 활성화에

2022.10.27 06:52
경기 침체 우려…재개발·재건축이 해답입니다 [최원철의 미래집]

최근 우리나라는 고환율, 고물가, 무역적자 등 복합적인 위험 요소로 빠르게 경기침체 상황에 몰리고 있습니다. 세계 각국이 모두 비슷한 처지입니다. 미국에서는 6개월 내로 경기침체가 본격화될 것이라는 경고가 나옵니다. 영국도 내년이면 경기침체가 악화할 것이라고 하죠. 러시아와 우크라이나 전쟁도 지속되는 상황이고 안정되던 유가도 OPEC+의 감산 확정으로 재차 불안해졌습니다.미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 인플레이션이 지속될 경우 내년 기준금리를 5%까지 올린다고 하죠. 미국 중앙은행도 소비자물가가 2% 수준까지 하락해야 기준금리 인하를 고려하겠다고 합니다. 결국 한국은행도 한미 금리역전차를 줄이기 위해 11월 빅스텝으로 기준금리를 올려야 할 것 같다고 전망합니다. 내년에도 금리가 오를 전망인데, 소비자물가도 덩달아 오르는 스태그플레이션 우려도 제기되고 있습니다.대외적인 요인으로 우리나라 경제가 흔들리는 상황에서 우리가 할 수 있는 경기 진작책은 무엇이 있을까요. 그간 각국은 경기침체 국면에서 경기부양을 위해 사회간접자본(SOC) 투자를 늘려왔습니다. 건설업을 활성화해 일자리를 늘리고 내수경기를 부양하는 것이죠. 하지만 코로나19 이후 경제적 여유가 줄어든 상황에서 공공 SOC을 확대하긴 쉽지 않고, 불요불급한 SOC은 오히려 독이 될 수 있다는 문제도 있습니다.지금 상황에서는 규제 완화를 통한 민간 건설시장 활성화가 바람직한 해결책입니다. 재개발, 재건축 등 도시정비사업의 경우 1기 신도시를 포함해 약 200만 가구의 민간 주체 가운데는 규제가 완화되면 낡은 내 집을 새집으로 만들고 싶어 하는 수요가 많습니다. 규제만 적절하게 풀어주면 민간

2022.10.19 07:30

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