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기자

최원철 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력

(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등

선입견 벗는 공공임대아파트…건축문화대상도 받았다[최원철의 미래집]

최근 전세 시장이 불안하니 공공임대아파트가 많은 관심을 받고 있다 합니다. 많은 분의 관심을 받으면서 그간 임대아파트에 씌워졌던 부정적인 이미지도 벗겨지고 있다네요.사실 이전까지 공공임대아파트에 대한 이미지가 좋지만은 않았습니다. 국토교통부에서 공공임대아파트인 행복주택 시범사업지를 선정해서 발표하니까 목동 등 일부 지역 주민들이 극렬히 반대해 결국 무산시킨 일이 있습니다. 공공재개발이나 공공재건축은 인센티브 용적률 절반을 공공임대로 기부채납해야 하니, 우리 아파트 단지 가치가 떨어진다며 반대하는 분도 많았습니다.그래서 국토부, LH, SH 등은 임대아파트의 평가를 높이기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다. SH는 반값에 100년을 사는 고급형 임대아파트를 공급하겠다고 밝혔습니다. 임대라는 표현도 쓰지 않겠다고 하네요. 토지임대부를 '건물만 분양'으로 바꿔 표현하겠다는 의미로 보입니다.공공분양과 임대가 함께 들어가는 신혼희망타운도 그간 면적이 너무 비좁다는 지적을 받아왔는데, 국토부가 관련 규정을 바꿔 전용 85㎡ 이하 중형 면적까지 공급하겠다고 발표했습니다.단순히 이름과 면적만 손보는 것이 아니라 내실도 꾀하고 있습니다. 이러한 노력의 결과로, 최근 준공된 행복주택이나 공공임대주택이 한국 최고의 건축문화 대상을 받기도 했습니다.2021년 한국건축문화대상 공동주거부문 대상에는 '화성동탄2 A4-1블록 행복주택'이 이름을 올렸습니다. 가로형 주동 고층 연결브릿지를 두고 공공보행로 등을 배치, 아이들과 안심된 아파트 생활을 할 수 있다는 점이 높은 점수를 받으며 국내 공공주거부문 최고의 상인 건축문화 대상을 차지한

2022.03.03 06:30
우리 기술로 올린 세계 최고 호텔…정작 국내 랜드마크는? [최원철의 미래집]

최근 해외에서 코로나19 방역이 완화되면서 미국이나 유럽 등지의 여행·항공업이 회복될 것이라는 기대가 높아지고 있습니다. 영국은 코로나 검사나 자가격리를 하지 않겠다고 발표했고, 동남아 국가들도 여행객들을 무격리로 입국시키겠다고 합니다.해외에서는 여행객을 맞을 준비가 분주하지만, 국내 호텔업계는 최악의 상황을 맞고 있습니다. 해외 여행객 발길이 끊기면서 쉐라톤 서울 팔래스 강남 호텔, 르메르디앙 호텔, 쉐라톤 디큐브시티 호텔 등 서울의 주요 호텔들이 문을 닫았습니다. 올해에만 25곳이 휴·폐업을 결정했다니 말 그대로 '호텔 잔혹사'입니다.그나마 양양과 제주, 영종도 등 서울 시내를 벗어난 호캉스 명소로 주목받은 호텔 리조트들은 호황을 즐기고 있습니다. 다만 의문이 남습니다. 호캉스의 인기가 코로나가 끝나도 지금과 같을까 하는 것입니다. 격리 기간이 사라지면 국내 여행객들은 한동안 멈췄던 해외여행을 재개할 가능성이 큽니다. 보복소비가 시작될 겁니다. 하면 외국인 관광객이 국내 호텔 리조트들을 찾아야 하는데, 상황은 녹록지 않아 보입니다. 중국인들에게 설문조사를 했더니 코로나19가 종식되면 가고 싶은 나라로 싱가포르가 1위에 올랐다고 합니다. 유럽과 아랍에미리트(UAE) 등도 선정됐다는데 한국은 리스트에 없다고 하네요.공교롭게도 가고 싶은 나라 상위권으로 꼽힌 국가들은 한국 건설업체들이 시공한 호텔들이 랜드마크로 있는 곳입니다. 싱가포르에는 쌍용건설이 시공한 복합 리조트 '마리나베이샌즈'가 있습니다. 공사를 27개월 만에 마치고 2010년 3월 준공했는데, 옥상의 인피니티풀은 세계인들이 찾는 명소가 됐습니다.

2022.02.25 06:24
오래된 꼬마빌딩, 증축 리모델링으로 '변신' [최원철의 미래집]

최근 대도시에서 소규모 재개발, 재건축이 많이 진행되고 있습니다. 하지만 재개발과 재건축을 하려면 일정 규모를 갖춰야 하기에 나 홀로 된 꼬마빌딩의 경우 요건에 맞지 않아 오래된 건물로 남는 경우가 적지 않습니다. 재건축이 가능하더라도 기존 상가에서 요구하는 권리금이 발목을 잡습니다.이러한 사례는 주변 곳곳에 있습니다. 서울 강남구 강남구 테헤란로에는 20층 넘는 고층 빌딩이 줄지어 있지만, 3층짜리 오래된 건물들도 쉽게 찾아볼 수 있죠. 강남역 주변이나 압구정동, 홍대 입구 등에서도 재건축을 하지 못한 꼬마빌딩이 즐비합니다. 그러면 이런 꼬마빌딩은 단순히 인테리어만 바꿔서 계속 그 공간을 사용해야 할까요?해답은 최근 평균 2599대 1이라는 높은 청약 경쟁률로 관심을 끌었던 아파트에서 찾아볼 수 있습니다. 리모델링 일반분양 첫 사례인 '송파 더 플래티넘'이 그 사례입니다. 쌍용건설이 시공을 맡았는데, 지하 1층에서 지상 15층 2개 동 아파트를 지하 3층에서 지상 16층 2개 동으로 수평증축 리모델링을 합니다.용적률이 높은 아파트는 재건축 사업성이 낮다 보니 대안으로 리모델링이 떠올랐습니다. 그런데 최근 대선 후보들이 용적률을 500%대로 완화하겠다는 방침을 밝히면서 그 열기가 다소 시들해졌습니다. 이러한 방식은 꼬마빌딩에 유용하게 활용될 기법으로 보입니다.쌍용건설은 송파 더 플레티넘 지하층을 2개 층 늘릴 예정입니다. 보강말뚝과 기초확장, 뜬구조지지와 토류벽 등을 활용하는 공법인데, 이를 활용하면 기존 건물의 지하층을 늘리고 지상층도 더 높이 올릴 수 있습니다. 지하층은 용적률도 적용되지 않습니다.이 공법을 꼬마빌딩에 적용하면 1층이나 2

2022.02.21 09:22
전국 곳곳 추진 신공항, 거창할 필요가 없습니다 [최원철의 미래집]

전국 곳곳에서 공항건설이 추진되고 있습니다. 부산 가덕도·새만금 등에 국제공항이, 울릉도에는 2025년께 소형공항이 개항하고 백령도와 흑산도에도 소형공항이 들어설 예정이라고 합니다. 공항은 지역 산업이나 경제발전을 위해 필요한 사업이지만, 우려의 시선도 적지 않습니다. 국제공항으로 계획된 기존 무안공항, 청주공항, 대구공항, 양양공항이 실패한 경험 때문입니다. 공항은 저가항공으로 외국인 관광객을 유입시켜 지역경제를 활성화한다는 취지로 막대한 예산이 투입됐습니다. 현실적으로는 되레 지역민들을 해외로 보내는 결과만 낳았습니다. 코로나19 사태가 장기화 되면서 일본, 베트남, 중국 등 저가항공이 취항하던 곳 대부분에 입국이 금지되니 현재는 제대로 운영되는 곳도 거의 없을 정도입니다.최근 국내 여행트랜드를 보면 해외여행이 어려워지니 비교적 알려지지 않은 국내 관광지가 새롭게 부상하고 있습니다. 가격도 중요하지만 남들과 차별화된 테마나 스토리를 찾는 MZ세대 성향과 야놀자, 여기어때 등 여행플랫폼 회사들의 성장이 맞물린 결과입니다. 덕분에 양양이나 웅진군, 무주군, 홍천군, 태안군, 삼척시, 정선군 등이 새롭게 주목받는 지역으로 거듭났습니다.또 아이들이 있는 집에서는 주말을 이용한 호캉스(호텔+바캉스)가 급격하게 늘어났습니다. 자산에 여유가 있는 5060세대 사이에 지방의 최고급 풀빌라 리조트로 떠나는 여행도 인기를 얻고 있습니다. 지방 명소들은 호황을 누리고 있습니다. 하지만 지방의 숨은 명소들은 쉽게 다녀오기 어렵습니다. 외국인 관광객 접근성도 떨어집니다. 지역 관광지들을 성장시키려면 외국인 관광객도 유

2022.02.17 08:28
미분양 늘어나는 지방 아파트, 살려낼 방법은…[최원철의 미래집]

올해 집값이 상승할 것이라는 예상과 다르게 지방부터 집값이 떨어지고 있습니다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) 소식에 급등했던 지역들이 억단위로 하락하고 서울에서도 강북부터 시작해서 마용성(마포 용산 성동구)까지 하락세를 보입니다.집값 하락은 금리 인상과 대출규제 때문입니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 올해 금리를 4회에서 7회까지 올릴 가능성을 시사하고 있습니다. 미국 금리가 올라갈 때마다 국내 금리도 올려야 할 것이고, 대출규제도 계속 강화될 것으로 보입니다.금리가 오르고 대출도 어려워지면서 강남에서도 일부 하락거래가 나오고 있습니다. 헌데 폭락을 우려하는 목소리는 많지 않습니다. 강남은 8학군 등 수요가 꾸준하기 때문입니다. 서울 마곡, 경기 판교·일산 등 대규모 오피스타운이 형성된 지역들도 크게 떨어질 가능성은 낮습니다. 직주근접 현상 때문이죠.지방의 경우 미분양이 급증하고 있고 향후 전망도 불투명하다는 평가가 많습니다. 사람도, 일자리도 적은 지방에서 집값을 안정적으로 유지할 방법은 무엇이 있을까요. 지방이지만 투자자나 실수요자들이 계속 관심갖는 지역을 살펴보면 해답이 나올 것 같습니다. 속초와 양양, 동해 등 강원도 지역이 대표적입니다. 해외여행이 어려운 코로나 시대의 관광지로 급부상하면서 관광객이 늘어나니 최근에도 집값이 비교적 안정된 상태입니다. 특히 동해시의 경우는 신규분양도 많은 관심을 받고 있습니다.그간 일자리가 많지 않았던 지역입니다만, 최근 동해안권경제자유구역의 일환으로 망상동에 복합관광리조트가 들어설 예정입니다. 추가로 대규모 산업단지도 조성되며 일자리도 늘어나고 있습니다.

2022.02.12 07:00
드론택시 날아다니면 집값 어떻게 될까 [최원철의 미래집]

'드론택시', '플라잉카'로 유명한 도심항공교통(UAM)이 미래 교통수단으로 부상하고 있습니다. 관련 기술도 국내외에서 빠르게 개발되고 있습니다. 2023년이면 해외 선진국에서 드론택시가 날아다니는 모습을 쉽게 볼 수 있을 전망입니다. 우리나라도 현대자동차를 비롯해 한화그룹, SK텔레콤·KT·유플러스 등 통신3사까지도 UAM 개발사 인수 또는 개발협력을 빠르게 진행하고 있습니다. 바로 며칠 전 SK텔레콤은 UAM으로 세계 최장 비행기록을 보유한 미국 '조비 에비에이션'과 미래형 UAM 활용방법인 '메타 커넥티비티(Meta Connectivity)' 구현을 위한 협력을 하기로 했습니다.UAM은 우리의 주거 방식을 빠르게 바꿔놓을 것으로 보입니다. 드론택시를 타면 여의도에서 수서역까지 자율주행으로 5분 만에 날아간다고 합니다. 백화점이나 쇼핑몰, 병원 등의 옥상에 드론 정류장도 배치되겠죠.이러한 내용은 이미 국토교통부가 지난해 9월에 발표한 '한국형 도심항공교통(K-UAM) 운용개념서 1.0'에 담겨있습니다. 국내는 관련법규가 어느정도 완성되는 2025년부터 인천공항에서 김포공항, 여의도, 잠실까지 드론택시 운행을 시작한다고 합니다. 해외에서는 드론택시가 상용화 수준에 있습니다. 중국에서는 의료용과 소방용으로 이미 상용화됐고 두바이와 싱가포르에서도 조만간 플라잉카로 만나볼 수 있을 전망입니다. 올해 1월에는 슬로바키아에서 비행 안전 테스트를 통과, 비행면허증만 있으면 날 수 있다고 발표했습니다. 1년 이내에 유럽비행안전국(EASA)의 추가 승인을 받아 유럽 전체에서 상용화된다고 하네요.이런 변화가 국내 부동산 시장, 특히 집값에는 어떤 영향

2022.02.09 07:04
안전한 아파트 지으려면 후분양?…부실 많은 빌라도 후분양 [최원철의 미래집]

광주 화정아이파크 아파트 붕괴사고 이후 후분양이 안전한 아파트를 짓는 방법처럼 떠올랐습니다. 정부나 지자체에서는 후분양을 통해 공정률 60% 이상의 아파트를 소비자들이 미리보고 선택해야 안심하고 살 수 있다고도 합니다. 공정률 60%는 대부분의 골조공사가 마무리되는 단계로 볼 수 있습니다.정부에서는 2018년 '후분양 로드맵'을 발표한 바 있습니다. 공정률 60% 이후에 분양하는 아파트에 대해 다양한 지원을 해주겠다며 건설사들의 참여를 유도했습니다. 2022년에는 공급 주택의 70%를 후분양으로 채운다는 목표도 세웠습니다. 결과는 어땠을까요. 대형 건설사 대부분이 참여하지 않았습니다. 건설사 뿐 아니라 정부도 정반대의 정책을 펼쳤습니다. 선분양보다 앞선 '선선분양'쯤 되는 '사전청약'이 그것입니다. 정부가 나서서 후분양이 안전하다고 주장했는데 핵심 공급대책으로 사전청약을 내놓은 것은 어떻게 이해해야 할까요. 안전하지 않은 주택을 공급하겠다는 의미인가요?후분양이 안전과 직결되지 않는다는 점은 실제 후분양 사례를 통해 확인할 수 있습니다. 도심에 지어지는 빌라의 경우 대부분 공사 완료 후에 후분양을 합니다. 그래도 잘 팔리질 않으니 세입자만 모집해 갭투자 방식으로 팔기도 합니다. 1층에 필로티를 설치하고 5개층에 주거세대를 넣은 빌라주택은 그럴싸한 외관을 갖추고 있지만, 각종 하자 분쟁이 끊이질 않는 게 현실입니다. 깡통주택도 쏟아지고 있죠. 아파트의 경우엔 어떨까요. 선분양을 하면 입주자단체나 조합 등에서 감독이라도 하지만, 후분양을 하면 그렇게 나설 주체도 없습니다. 감독과 감리가 있어도 공정이 늦어지면 화정아이파

2022.02.07 07:00
30년된 아파트, 재건축 대신 '리모델링'하면 새 집 될까요?[최원철의 미래집]

최근 '광주 화정 아이파크' 아파트 붕괴사고로 일반인들도 아파트 골조와 콘크리트의 중요성을 이해하게 됐습니다. 또 아파트의 구조와 안전성에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 정비업계에서는 연한이 다 되었는데도 재건축 안전진단을 통과하지 못해 리모델링을 하겠다는 아파트 단지들이 크게 늘고 있습니다. 일단 공동주택 리모델링은 사용승인일부터 15년 이상이 되어야 하고 85㎡ 미만 평형은 40% 이내에서, 85㎡ 초과 평형은 30% 이내에서 증축이 가능합니다. 안전진단도 거쳐야 하는데, B등급 이상은 수직증축 리모델링이 가능하고 C등급 이하는 수평증축이 가능합니다.수직증축은 15층 이상일 경우 3개층까지, 15층 미만은 2개층까지만 할 수 있습니다. 가구 수는 15% 이내로 늘릴 수 있습니다. 30가구 이상 늘리면 사업계획승인을 받아야 합니다. 시간이 더욱 오래 걸리겠죠.1기 신도시 아파트에서 가장 먼저 리모델링 사업승인을 받은 분당 한솔마을5단지는 2009년 조합 설립부터 사업계획승인까지 14년이 걸렸습니다. 재건축 안전진단을 기다리는 편이 더 빠를 수도 있다는 얘기가 됩니다. 가뜩이나 낮은 기존 아파트 층고가 더욱 줄어들어 문제가 되기도 합니다. 낡은 골조를 유지한다는 점도 문제입니다. 30년 전에 만들어진 골조는 과연 지금보다 더 좋은 재료로 잘 만들었을까요? 30년이 된 골조가 얼마나 안전한지, 보강을 하면 얼마나 괜찮을지 알 수 없습니다. 각종 재해로 강도저하가 될 수 있고, 보강을 해도 완벽하진 못할 것입니다.그리고 리모델링을 통해 남기게 되는 벽식구조는 대규모 아파트 공급이 필요했던 1기 신도시때 짧은 공기와 저렴한 비용으로 빨리 많이

2022.01.26 07:00
신축 아파트도 무너졌는데…우리 집은 괜찮을까? [최원철의 미래집]

광주 화정아이파크 아파트 붕괴사고의 여파가 전국으로 번지고 있습니다. 내 아파트는 콘크리트 양생이나 강도에 문제없이 잘 공사되고 있는지, 조합이 제대로 감독하지 않는 것은 아닌지, 자재 가격이 올랐다는데 원가 절감을 위한 편법을 쓰는 것은 아닌지 많은 분들이 걱정하고 계십니다.괜한 걱정이라고 할 수 있으면 좋겠지만, 실제 우려되는 부분이 있습니다. 지난해 중국에서 일시적으로 철근 수출을 중단하면서 가격이 폭등한 일이 있습니다. 그래서 일본이나 대만산도 수입했는데, 국내산보다 톤당 10만원 이상 비쌌습니다.국내 제강사들에게 철근을 안정적으로 공급받는 대형 건설사는 큰 문제가 없었습니다. 하지만 중소 건설업체나 대형 건설사의 하청업체들은 아직도 내려가지 않은 철근 가격에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 건설현장에서 건물 품질이 저하될 가능성이 제기되기도 했습니다.설계도면과 다른, 보다 강도가 낮지만 저렴한 철근을 사용하거나 철근 간격을 조금 더 벌리는 편법이 생기고 있다는 지적입니다. 보기에는 똑같은 철근콘크리트이지만 실제 강도에는 큰 차이가 나게 됩니다.과거에는 일부 철근이 빠져도 큰 문제 없는 경우가 많았습니다. 건축물 구조설계를 모멘트분배법이라는 방식을 사용해 손으로 계산했기에 구조설계 자체가 실제 강도보다 과설계됐기 때문입니다.이제는 3차원 프로그램으로 정확하게 구조설계를 하기 때문에 실제 강도와 큰 차이가 없습니다. 철근이 원래 규격대로 배치되어 시공되지 않으면 강도가 낮아져 이번 광주 아파트 붕괴와 같은 문제가 발생할 수 있다는 의미입니다.설계에 비해 강도가 낮아졌다는 것은 골조공사가 끝나고 건축물 외벽이

2022.01.21 06:59
세계 최고 건설기술 가진 한국서 후진국형 붕괴 사고 난 이유 [최원철의 미래집]

최근 광주 서구 주상복합 아파트 붕괴사고가 우리 사회에서 큰 충격을 주고 있습니다. 도급순위 9위의 대형 건설회사 현장에서 후진국형 붕괴사고가 일어났기 때문입니다. 도저히 이해하기 힘든 사고이기에 건설인의 한사람으로서 정말 부끄러울 따름입니다.이런 사고는 한 두가지 원인만으로는 일어날 수 없습니다. 동절기 콘크리트 타설 시 양생의 문제, 너무 빨리 제거한 동바리(비계기둥), 제대로 교육되지 않은 제 3국 인력 위주 공사 강행 등 너무 다양한 문제가 복합돼 벌어진 사고입니다. 관리감독을 해야하는 구청 직원들마저도 관심을 두지 않았다니 한심한 일입니다.헌데, 이런 문제들을 막기 위한 우리나라 건설안전관련 법규나 제도는 잘 완비되어 있습니다. 대형사고가 날 때마다 보완해서 선진국과 비교해도 이해하기 쉽게 잘 만들어졌다는 평가를 받습니다.문제는 잘 만든 법규와 제도를 제대로 교육하는 곳이 별로 없다는 점입니다. 부동산 전문대학원에서 강의를 하다보면 부동산 관련 금융회사나 디벨로퍼, 건설회사 등에 다니면서도 이를 정확하게 알지 못하는 경우를 자주 보게 됩니다.철근콘크리트의 구조, 안정된 형태와 불안정한 형태, 붕괴의 원인 등 자재의 특성부터 왜 국내 신도시가 벽식구조 아파트 일색인지, 왜 해외는 라멘구조로 아파트를 만들어 100년 이상 사용하는지 등 법규와 제도의 배경까지 폭넓게 알아야 공사비로 책정된 금액들이 제대로 집행되고 있는지, 공사에 어떤 설계변경이 있고 나중에 얼마나 분담금을 더 내야하는지 등 모든 내용을 꼼꼼히 챙길 수 있습니다. 법규와 제도 교육은 비단 건설회사만의 문제가 아닙니다. 최근 재개발·재건축을 신탁

2022.01.18 07:09
다가오는 금리 인상기, 집값은 언제까지 오를까요? [최원철의 미래집]

최근 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 12월 의사록이 발표됐습니다. 그 파장에 미국 증시가 폭락한 것은 물론, 세계 금융시장에도 중요한 변수로 떠올랐습니다. 너무 가파른 미국 인플레이션을 잡기 위해 더욱 공격적으로 금융정책을 가져간다는 내용인데, 테이퍼링(채권매입 축소) 가속화는 물론 금리인상 조기추진에 양적긴축, 대차대조표 축소까지 포함되어 있다고 합니다.지난해 11월 미국 소비자물가지수가 전년 같은 기간에 비해 6.8% 급등했는데, 이는 1982년 이후 40년만에 최악의 인플레이션이었다고 합니다. 이런 배경으로 3월 금리인상은 거의 확실하고, 대부분의 위원들이 추가적인 금리인상을 조기에 추진하자는 목소리를 내고 있습니다. FOMC의 이러한 기조는 당장 미국 뿐 아니라 유럽, 아시아 증시에도 영향을 주고 있습니다.우리나라 부동산 시장은 FOMC의 금리인상 영향을 피해갈 수 있을까요? 부동산 시장을 가장 많이 분석하는 기관인 한국부동산원은 올해 부동산 전망을 내놓지 않기로 했습니다. 정부는 올해 집값이 하향 안정될 것이라는 전망을 내놓았습니다.민간 기관들은 올해도 집값이 상승할 것이라는 전망을 지난해 내놨습니다. 다만 이들의 전망에는 최근의 급변한 환경이 반영되지 않았습니다. 미국 내에서도 지난주 FOMC 의사록이 공개되기 전까지는 그 심각성을 잘 몰랐고, 그래서 나스닥이 대폭락하는 사태까지 벌어졌습니다. 미국에서 금리를 인상하면 국내에서는 더욱 빨리 금리를 인상해야 합니다. 그래야 국내증시에서 외국인 투자자금이 빠져나가지 않기 때문입니다.기준금리 인상은 주택담보대출, 신용대출 이자 상승으로 이어집니다. 대출이 어려운 분양가 9억원 이

2022.01.11 08:27
관망세 들어선 집값, 은퇴자들이 평생 연금받을 기회 [최원철의 미래집]

최근 수도권과 지방 집값이 보합이나 하락으로 전환되고 있습니다. 정부에서는 사전청약, 공공재개발, 신속통합기획 등을 통해 올해 48만8000호를 공급한다고 합니다. 주택 공급이 계속 늘어난다면 집값이 평년수준으로 하향 안정될 가능성이 높다고 합니다. 그간 집값 급등의 한 원인으로 꼽히던 기준금리가 올해는 최소 2~3차례 인상되고 대출규제도 이어지기에 부동산 투자 열기는 수그러들 전망입니다. 그간 투자자들의 관심을 받던 오피스텔과 생활형 숙박시설도 거래가 급감하고 일부 매매가는 하락세로 돌아섰습니다. 올해 가장 큰 변수로 3월 대통령선거와 6월 전국동시지방선거가 있기에 아파트매매가 관망세로 돌아서면서 상반기에는 거래절벽도 계속될 가능성이 있습니다. 강남 등 일부지역을 제외하면 집값 폭등은 없을 것으로 보입니다. 반면 1가구 1주택자이면서 연금으로 생활하시는 분들은 각종 세금과 인플레이션으로 생활비 문제가 커질 것이 우려됩니다. 세금과 생활비 문제를 동시에 해결하기 위해 가장 좋은 대안은 무엇일까요? 주택금융공사에서 지원하는 주택연금 종신형에 가입하면 부담을 크게 덜어낼 수 있습니다.현재 주택연금은 부부 중 한명이라도 만 55세 이상이라면 공시가격 9억원 이하의 주택을 대상으로 가입이 가능합니다. 연령이 높을수록, 주택 가격이 비쌀수록 연금을 더 받게 되는데, 65세에 공시가격 9억원 주택으로 가입할 경우 매달 228만원을 받을 수 있습니다. 1년에 2700만원 정도 받는 셈인데, 이 수령액은 집값이 하락해도 변하지 않습니다.주택연금은 종신형이나 초기증액형, 정기증가형 등 다향한 형태로 제공됩니다. 지난해 6월에는 신탁

2022.01.07 08:03
서울에 아파트 공급 늘릴 수 있는 '결정적 방법' [최원철의 미래집]

최근 생활형 숙박시설이나 주거용 오피스텔 인기가 시들해지고 있다고 합니다. 청약 시장에서 엄청난 인기를 끌었던 마곡의 한 생활형 숙박시설은 예상보다 낮은 투자수익률에 거래가 안 되는 상태고, 청약 열풍이 뜨거웠던 주거용 오피스텔의 가격도 하락하기 시작했습니다.원래 주거용 오피스텔은 중심비즈니스지구(CBD) 등에 임대로 거주하는 직장인들 또는 임시 국내 체류하는 외국인들을 상대로 하는 임대사업용 부동산 상품입니다. 최근 집값 폭등때문에 내집마련 대체용으로 잠시 각광을 받았지만, 발코니 확장면적 등 전용면적이나 편의시설 등에서 아파트에 비해 경쟁력이 떨어집니다.서울 시내에 공공재개발, 신속통합재건축 등 많은 사업들이 진행되고, 수도권에 3기신도시를 포함한 사전청약도 활발히 이뤄지니 내 집을 마련하려는 실수요자들은 아파트 청약으로 몰리는 실정입니다.그런데도 서울을 비롯한 많은 도시에 비(非)아파트가 공급되고 있습니다. 대부분 전매제한 없고, 대출규제 없고, 일부는 1가구 2주택에 해당 안 되고, 투자수익률은 아주 높다고 광고합니다. 단기 투자자가 몰려 청약 경쟁률이 높게 나타나니 투자수익률도 높을 것 같다는 착각도 줍니다. 하지만 2020년 서울 오피스텔 투자수익률 1위인 CBD의 경우도 평균 4.5% 정도 수익률에 그치는 것이 현실입니다. 물론 강남역 주변이나 광화문, 여의도 등에 진짜 임대사업용으로 구매한다면 투자수익을 기대할 수 있습니다.내 집 마련 용도로는 여전히 적합하지 않습니다. 국민들이 원하는 것은 대단지 아파트나 고급형 빌라, 멋진 단독주택입니다. 특히 대규모 공급을 하기 위해서는 아파트 단지를 조성하는 것이 가장 좋은

2022.01.05 07:24
상가·오피스 공실, 고령층의 공유형 주거로 활용하면 어떨까 [최원철의 미래집]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태가 장기간 지속되면서 도시에서 고립되는 노인 인구가 급증하고 있다고 합니다. 거리두기가 강화되면서 경로당이나 노인 관련 시설은 사실상 개점휴업 상태가 이어지고 있습니다. 요양원 등은 돌파감염 급증에 외부인 출입이 차단됐다고 합니다. 현재 전세계적으로 번지는 오미크론을 감안하면 독거노인을 비롯한 많은 고령층의 고립은 당분간 지속될 것으로 보입니다. 노인들의 고립을 막기 위한 주거 형태로 공유형 노인주거라는 것이 있습니다. 방만 각자 사용하고 거실, 부엌, 세탁실, 화장실 등은 공유하는 시설입니다. 요양원과 같은 의료시설 위주가 아니라 노인들의 생활을 중심으로 구성된 주거 형태라는 특징을 갖습니다.우리보다 초고령화 사회에 먼저 도달한 일본에서는 특별양호노인홈(우리의 요양원 형태), 치매노인그룹홈, 양호노인홈, 경비노인홈, 유료노인홈, 서비스지원형 고급 노인주택 등 다양한 형태로 보급되어 있습니다. 이러한 공유형 노인주거는 코로나19로 고립된 도시에서 노인들이 안정적인 생활을 할 수 있도록 만들어주는 기반도 되어줍니다.현재 국토교통부에서도 공유형 노인복지주택 공급에 나섰지만, 지방 중소도시 위주로 이뤄지고 있습니다. 독거노인이나 고립된 노인 계층이 더 많은 서울에 있는 시설은 몇 되지 않는 실정입니다. 이런 문제를 해결하기 위해 국토부와 LH에서 직접 사업을 하는 것도 좋지만, 민간사업자들이 자발적으로 참여하도록 유도하면 어떨까요.마침 공유형 노인주거에 사용할 자원도 마련되어 있습니다. 코로나19로 인한 사회적 거리두기가 장기화되며 많은 상가에서 공실이 늘고 있

2022.01.01 09:33
"도대체 여기는 왜 집값이 안 떨어지지" 이유 알고보니 [최원철의 미래집]

최근 전국 집값이 하락하는 양상을 보입니다. 수도권 일부 지역이 떨어졌고 서울 은평구도 하락했다고 합니다. 그리고 강남4구에서도 실거래가가 내린 사례가 나옵니다.그럼에도 강남4구는 내년 아파트 매매가격이나 전세가격 모두 상승할 것이라는 전망이 많습니다. 올해 불수능 영향으로 다시 강남을 찾는 학부모가 늘어날 것 같고, 특히 대규모 재건축이나 공공재개발 등이 추진되면 8학군이 있는 강남을 벗어나지 않을 것이라는 분석입니다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 강남4구는 전세가격이 폭등할 가능성이 있습니다. 전세가격이 오르면 매매가격도 같이 올라갑니다.이런 현상은 한국의 독특한 교육 열풍문화에 기인됩니다. 학군이 좋은 지역, 학원가가 좋은 지역 모두 집값이 크게 떨어지지 않습니다. 이런 현상을 '21세기 맹모삼천지교' 현상이라 할 수 있습니다. 맹자의 어머니가 맹자의 교육을 위해서 세번이나 이사를 했던 바로 그 가르침인데, 결국 주변 환경이 좋아야 자식이 좋은 학교를 갈 수 있다는 믿음에서 비롯된 것입니다.최근 강남4구가 아닌 지역에서도 이런 현상이 일어나고 있습니다. 제주도는 2008년부터 대정읍 농경지 115만평에 국제 교육허브를 조성하고 영국의 명문학교인 노스런던칼리지에이트스쿨(NLCS), 브랭섬홀아시아(BHA), 세인트존스베리아카데미(SJA), 한국국제학교 등을 유치했습니다. 1년 학비가 기숙사포함 5000만~6000만원대의 고가인데도 불구하고 교육수준 및 교육시설, 주변환경까지 준수해 외국유학생 대기자가 몰릴 정도로 인기라고 합니다.한국과 중국 유학생들이 많다고 합니다. 실제로 중국의 부유층들이 자녀들을 미국이나 유럽보다 한국의 제

2021.12.30 06:43
'오미크론' 날벼락 맞은 소상공인에 폐업 지원금 200만원? [최원철의 미래집]

정부가 단계적 일상회복(위드코로나)을 시행 45일 만에 중단하기로 결정했습니다. 2주간 강력한 사회적 거리두기도 시행하게 됐습니다. 확진자가 급증하고 의료기관이 감당하기 어려울 정도로 중증 환자가 늘었기 때문입니다. 방역 조치가 강화되면서 내수 시장 위축도 예상됩니다. 기획재정부는 최근 발간한 ‘12월 최근 경제동향’에서 "코로나19 확진자 증가 및 방역 조치 강화 등으로 대면서비스업 등 내수 영향 우려된다"고 밝히기도 했습니다. 연말 대목을 앞두고 기대에 부풀었던 소상공인들에게는 날벼락 같은 소식입니다. 정부가 소상공인과 자영업자 등 방역대책에 해당하는 업종에 방역지원금 지급, 손실보상 확대, 초저금리 융자지원 등의 지원 방침을 밝혔습니다. 하지만 소상공인들은 여전히 불안합니다. 2주의 사회적 거리두기가 끝나면 상황이 나아진다는 보장이 없기 때문입니다.미국은 오미크론 등장과 함께 하루 확진자가 12만명을 넘어섰습니다. 영국도 오미크론이 델타 변이보다 3~4배 빠른 속도로 확산되고 있다고 합니다. 코로나19가 없어지려면 최소 5년이 걸릴 것이라는 전망도, 최소 10년간 백신을 접종해야 할 수 있다는 전망도 나옵니다. 상황이 언제 회복될지 현재로서는 아무도 예측할 수 없는 상황입니다. 내년에도 확진자가 크게 줄어들지 않는다면 거리두기는 계속 연장될 수 있습니다. 일부 소상공인들은 손실을 줄이고자 폐업을 선택하기도 합니다.이런 수요를 의식한 듯 중소벤처기업부 산하 소상공인시장진흥공단은 '2021년 소상공인 지원사업 통합 공고'를 내고 '희망리턴패키지' 지원사업을 운영했습니다. 90일 이상 사업을 영위하

2021.12.20 07:41
공공택지 개발 수익, 국민에게 나눠준다면? [최원철의 미래집]

최근 성남 대장동 사업에서 일부 민간사업자가 엄청난 수익을 올렸다는 보도가 나왔습니다. 이런 일의 재발을 막자며 다양한 의견도 제기되고 있습니다.택지를 개발하며 수익이 발생하지 않을 수는 없을 겁니다. 수익이 발생하는 자체를 막을 것이 아니라면, 택지개발에서 발생하는 수익을 국민에게 골고루 돌아가도록 하는게 어떨까요.다만 무엇이 문제인지 정확히 할 필요가 있습니다. 엄청난 수익이 발생했다는 게 문제일까요 수익을 일부 사업자가 독식했다는 게 문제일까요.그간 공공택지는 추첨을 통해 주택건설사업자에게 공급됐습니다. 그러다 일부 사업자가 편법을 동원해 많은 토지를 독점하는 일이 발생하면 관리를 강화해 문제를 막아왔습니다. 어떻게 관리를 강화하더라도 공공택지를 저렴하게 낙찰받은 회사들이 큰 수익을 얻는 구조는 바뀌지 않습니다. 공공택지이지만, 소비자 입장에서는 비싼 아파트를 분양받아야 하는 경우가 대부분입니다.그나마 분양가를 낮추고자 도입됐던 분양가상한제는 '로또분양'을 막는다는 이유로 완화방안이 검토되고 있습니다. 결국 소비자는 더 비싸게 아파트를 사고 주택건설사업자는 더 많은 이익을 가져가게 될겁니다.발상을 약간 바꿔 소수 주택건설사업자가 차지하던 이익을 다수의 국민에게 돌아가도록 한다면 어떨까요. 상장 공모 리츠라는 게 있습니다. 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당으로 돌려주는 리츠 상품을 증시에 상장해 일반 주식처럼 사고 팔 수 있도록 만든 것입니다.국토부는 2019년 상장 공모 리츠를 활성화시키기 위해 규제 완화에 나섰고, 그 결과 올해까지 상장된 공모 리츠가 15개에 달합니다. 이미

2021.11.19 07:36
'소멸 위기' 지방 도시에 드론택시를 띄우자 [최원철의 미래집]

얼마전 행안부에서 공식적으로 시·군·구 89곳을 '인구감소지역'으로 지정, 고시하였습니다. 간단히 얘기하면 인구가 너무 빨리 감소하여 소멸될 위기에 처한 지역이라는 뜻입니다. 이 지역들을 살펴보면 전라남도 16곳, 경상북도 16곳, 강원도 12곳, 경상남도 11곳, 전라북도 10곳으로 대부분 지역거점도시와 교통이 어렵습니다. 대형병원, 어린이집, 쇼핑몰, 문화센터 등 생활 인프라가 부족한 탓에 신혼부부 등 청년층이 생활하기가 어렵고 귀농귀촌을 통한 인구 증가 가능성도 낮습니다. 그나마 있는 청년들도 수도권으로 나가기 바쁩니다. 지역 내 충분한 일자리가 없는 탓입니다. 청년들이 빠져나가니 고령화 속도는 더 빨라지겠죠. 결국 '국가균형발전 특별법'을 개정해 인구감소지역을 지정하고 지원할 법적 근거를 마련했지만, 이러한 문제는 쉽게 극복할 수 있는 것이 아닙니다. 지방 곳곳까지 도시기반시설인 철도나 도로를 설치하고 각종 인프라를 구축하기는 재정적으로 불가능에 가깝습니다. 이용할 사람이 드물다면 더욱 그렇습니다. 헌데 이러한 문제를 극복할 수 있는 미래형 기술이 등장하고 있습니다.현재 과기부에서 추진하는 5G 특화도시, 즉 메타버스를 통한 '스마트스쿨'이나 '메타버스 마켓' 등은 공간적 제약을 벗어나 많은 교류를 가능하게 해 줍니다. 물론 교통망에 대한 해결책은 필요하죠.비용 때문에 철도나 도로를 설치할 수 없다면, 그런 것 없이도 빠르게 다닐 방법을 찾으면 되겠죠? 최근 서울 김포공항에서 국토교통부 주관으로 K-UAM(도심항공모빌리티)의 첫 실증실험이 개최됐습니다. UAM은 사람을 태우고 하늘길을 통해 먼 거리를 빠

2021.11.15 08:56
대출로 '똘똘한 한 채' 마련하면 행복할까요 [최원철의 미래집]

대출을 받아 똘똘한 한 채를 마련한 분들이 생활비를 걱정하는 상황에 처했다고 합니다. 역대 최대급 종부세가 예고됐고 대출 금리가 더 오를 것이라는 전망이 나오는 탓입니다. 반면 내 집 마련 기회를 놓쳐 '벼락거지'가 되신 분들에게는 좋은 기회가 많아지고 있습니다.오는 22일 올해분 종합부동산세 고지서가 발송됩니다. 고가 1주택자와 다주택자는 역대급 ‘종부세 폭탄’을 맞게 된다고 하네요. 종부세는 내달 1일부터 15일까지 납부해야 합니다. 강남이나 마용성(마포·용산·성동)에 똘똘한 한 채를 장만하신 분들은 대출금 갚기도 빠듯한데 당장 목돈을 마련해야 하게 생겼습니다.이달에는 기준금리 인상도 예고됐습니다. 최근 주택담보대출 금리가 5%대까지 급등했는데, 연말에는 6%대가 된다는 전망도 나옵니다. 엎친데 덮친 격으로 내년에는 총 대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 됩니다. 똘똘한 한 채를 마련했더라도 가족 구성원이 늘면 큰 평수로 옮겨야 합니다. 하지만 이제는 대출을 받아 집을 옮기기 힘들어졌습니다. 기존에 내던 세금과 이자를 내기도 막막합니다. 이렇다보니 대출을 받아 똘똘한 한 채를 장만했다가 크게 오른 집값에 기뻐하던 직장인들이 이제는 생활비를 걱정하는 상황에 내몰리고 있다고 합니다. 대기업을 다니는 맞벌이 부부도 예외는 없다네요.반면 전세만 고집하다 내 집 마련 기회를 놓쳐 일명 '벼락거지'가 되신 분들에게는 좋은 기회가 많아지고 있습니다. 서둘러서 비(非) 아파트인 주거용 오피스텔이나 생활형숙박시설 등을 분양 받는 분들이 계시는데, 내 집 마련을 서두를 필요는 없어 보입니

2021.11.09 07:01
리모델링은 되고 재건축은 안 된다? [최원철의 미래집]

최근 서울시 이촌동에 대규모 재건축 단지와 리모델링 단지가 혼재되서 진행되고 있습니다. 이촌동의 대표적인 한강맨션은 1970년 준공한지 50년만에 재건축이 됩니다. 기존 660가구를 35층 15개동 1441가구로 두배넘개 들어서게 됩니다. 이촌동의 경우 리모델링 사업도 활발히 진행되고 있습니다. 이촌코오롱 아파트가 리모델링조합 설립 인가를 받았고, 이촌 강촌아파트도 조합설립 인가를 받았다고 합니다. 리모델링 최대 규모인 건영한가람 아파트도 리모델링 조합 추진위원회를 구성해 주민동의를 받고 있다고 합니다. 리모델링을 하면서도 왜 재건축을 안할까요. 일단 재건축의 가장 큰 절차인 안전진단에서 E등급이나 D등급을 못받기 때문입니다. 결국 집은 너무 낡아서 거주환경은 안 좋은데, 콘크리트 구조체는 너무 튼튼해서 골조만 남기고 전체를 리모델링해 조금 더 좋은 주거환경을 만들고자 하는 것입니다.그러다면 기존 골조는 향후 30년 이상 계속 사용해도 문제가 없는 것일까요. 이렇게 따지면 현재 재건축을 추진하는 모든 단지의 골조는 최소 50년, 최고 100년까지도 문제가 없을 가능성이 높다는 것입니다. 실제로 콘크리트 구조로 된 건축물은 대부분 100년 이상의 수명을 가지고 있습니다. 다만, 지진이나 기후환경 등으로 철근이 들어나서 부식된다던가 균열이 생긴다던가, 아니면 설비를 교체를 못해서 녹물이 나온다던가 하는 요소들을 평가해서 재건축을 할 것인지를 결정하게 됩니다.정확하게 재건축의 구조안전진단은 '도시 및 주거환경정비법' 제12조 제5항에 따른 재건축사업의 안전진단의 실시방법 및 절차 등이 나와 있는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단기

2021.10.26 07:11
"내 집 마련 기회 곧 온다"…초조한 무주택자를 위한 조언 [최원철의 미래집]

내년에 집값이 안정되거나 떨어질 수도 있다는 경제인들의 얘기가 많이 나오고 있습니다. 반면 기재부에서는 내년 수도권 집값이 올해보다 5% 정도 상승할 것이라는 가정으로 내년도 세입예산을 편성했다고 합니다.현재 집값은 아파트 실질가격, 소득대비 주택가격 비율 등 모든 지표가 최고수준이니까 고점에 가까워졌기 때문에 내년에는 하향 안정세가 될 것 같다고 합니다. 실제로 최근 대출규제가 시작되니까 실수요자를 제외한 갭투자가 원천 봉쇄되면서 매수심리가 반년만에 최저치로 떨어졌다고 합니다. 한국부동산원에서 발표한 10월 셋째주 서울 아파트 매매수급지수는 101.6으로 매주 하락하고 있고 수도권도 104.9로 계속 하락하고 있다고 하네요. 민간 통계는 더 많이 떨어지고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 10월 셋째주 주택시장동향에 따르면 수도권 아파트 매수우위지수는 91.5로 기준선인 100 밑으로 떨어졌는데, 이는 아파트를 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많아졌다는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 수요보다 공급이 많아지게 되고 그러면 집값은 떨어지는 것이 경제 논리입니다.여기에 경기도 아파트 매물도 한 달 전에 비해 23.5%가 늘어났다고 하는데, 대출을 받아 투자하는 수요가 확 줄어들었다는 얘기입니다. 그러면 나는 아직 내 집 마련도 못해서 한마디로 '벼락거지'가 되었는데, 하루라도 빨리 벗어나기 위해 집을 빨리 장만해야만 할까요. 아니면 3기신도시나 서울의 공공재개발, 신속통합 재건축 등 점차 늘어나는 아파트 공급을 기다리는 것이 나을까요. 청약통장으로는 경쟁이 심해서 청약통장과 무관한 도시형생활주택이나 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설

2021.10.26 06:37
단기 숙소 급한 대학생들이 '한달 살기' 딱 좋은 곳 [최원철의 미래집]

11월 초부터 '위드 코로나'(단계적 일상 회복) 시행을 앞두고 각 대학들이 11월부터 2달 정도 대면수업을 한다고 합니다. 물론 교수 재량이긴 하지만, 2년간 학교를 못나온 대학생들에게 대면수업을 하도록 권장하는 분위기라고 하네요.그런데 문제는 그동안 재택수업을 해서 굳이 대학근처에 숙소를 마련할 필요가 없었던 대학생들이 갑자기 2학기 종강전 두달만 살아야 하는 전세나 월세를 구해야 하는데, 자취방은 물론 하숙방도 구하기 힘들다고 하네요. 그렇다고 2달 월세를 계약할 만한 임대주택을 찾기는 더욱 힘듭니다.최근 서울대학교 주변 공인중개사 사무실에도 매일 2달 만 임대할 집을 찾는 대학생들이 늘어나고 있다고 합니다. 자칫 고시원이나 쪽방 또는 독서실 등으로 몰릴 수도 있습니다. 현재 이런 대학생들이 크게 늘어나고 있는데, 다음 주에는 더 난리가 날 수도 있겠습니다.그런데 오히려 두 달 정도만 지내면 더욱 좋은 곳이 있습니다. 바로 호텔입니다. 한 달 살기로 두달만 계약해서 살면 됩니다. 해외 관광객이 아직 한국에 본격적으로 들어오지 못하고 있기 때문에 대부분의 서울 호텔 중 3, 4성급 호텔은 비어있습니다. 그런데 호캉스를 하는 곳들은 수영장 등 모든 시설이 완벽하게 갖추어진 5성급 이상 호텔만 가능합니다.벌써 호텔 한 달 살기를 5성 호텔에서도 하고 있지만, 3, 4성급 호텔에서도 민간기업에서 만든 앱을 중심으로 진행되고 있습니다. 가장 대표적인 사이트가 '호텔의 삶'입니다. PC나 앱(애플리케이션)으로 검색을 하면 5성은 물론 3, 4성 호텔에서 한달동안 거주할 수 있는 다양한 프로그램이 제공되고 있습니다.특히 2명이 사용할 수 있는 3성 호텔 2인실의

2021.10.19 07:15
재개발 예정지 빌라 살 때 꼭 확인해야 할 점 [최원철의 미래집]

최근 2030까지도 벼락거지가 될까봐 서울시내에 재개발 예정된 지역의 빌라라도 사놓고 내집마련을 하자는 분위기가 확산되고 있습니다. 3기 신도시 사전청약도 있고 청년, 신혼부부 특공도 있지만 기회가 많지 않아서 입니다. 청약도 쉽지 않으신 분들이 빌라라도 갭투자를 통해 사두면 언젠가는 재개발이 되어서 내집마련을 할 수 있을 것이란 분위기도 한 몫 합니다. 신축빌라를 사시는 경우도 있지만, 나중에 재개발이 돼 대단지 아파트단지를 더 원하시는 분들이 많을 것 같은데요. 재개발 예정된 지역의 빌라를 사실 때 언제쯤 될 것인지, 문제는 없는지 이런 정보를 미리 확인해 보시고 사는 것이 좋겠습니다. 이미 정부에서는 공공재개발을 통해 빠른 속도로 그동안 사업성이 안나왔던 지역의 재개발을 추진하겠다고 발표했고 또 그 후보지를 계속 찾고 선정하고 있습니다. 서울시에서도 '6대 재개발 규제완화'를 통해 민간 재개발 25곳의 후보지 공모를 이달 말까지 진행합니다. '신속통합기획 재개발'을 통해 민간이나 공공이 가이드라인을 제공받아 공공재개발이든 민간재개발이든 말 그대로 신속하게 재개발 시켜 주겠다는 것입니다. 그런데 이미 이런 공공재개발 후보지나 민간재개발 후보지들은 발표나기 무섭게 빌라 매매가격이 올라버리고 매물 자체가 자취를 감추는 경우가 대부분입니다. 언젠가는 재개발이 될 수 있는 지역들이 아직도 서울시내에서는 많이 있는데 어떻게 확인을 하면 될까요. 지난 9월 8일에 서울시에서는 재개발 재건축 현황부터 조합의 예산, 회계, 분담금까지 모든 정보를 한눈에 볼 수 있는 종합포털사이트 '정비사업 정보몽땅'을 오

2021.10.13 06:33
지하철역에 '어린이집'을 만들면 어떨까 [최원철의 미래집]

최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자가 급증하게 되면 어린이집이나 유치원, 초등학교 등이 재택교육으로 전환됩니다. 그러면 어린이들을 안정적으로 맡기기 힘든 맞벌이부부들은 급하게 회사에 휴가를 내거나 돌봄교실을 찾아야 하는 일들이 자주 벌어지고 있습니다.내년이면 위드코로나 시대가 될 것 같고, 이런 일들도 많이 줄어들 것으로 생각됩니다. 하지만 그래도 맞벌이부부들은 항상 자녀를 안정적으로 보낼 수 있는 어린이집이나 유치원 등이 있으면 합니다.2019년에 국가철도공단에서 평내호평역사내에 어린이집을 시범사업으로 조성했습니다. 도심으로 출퇴근 하는 맞벌이 부부의 보육문제 해소에 큰 역할을 했습니다. 일명 '키즈레일 어린이집' 사업인데, 국가철도공단이 운영하는 지하철 역사내 또는 인근부지에 어린이집을 신축해 매일 지하철로 출퇴근하는 맞벌이부부나 한가정 부모들이 활용할 수 있도록 하는 사업입니다. 호응이 아주 좋아서 작년에도 탄현역, 행신역, 여주역 3곳을 공모로 선정했고 현재 건축 인허가를 진행하고 있습니다. 국가철도공단에서는 '키즈레인 어린이집이 아이들과 맞벌이 부모에게 안정된 생활환경을 제공하는 디딤돌이 되길 희망하고 있습니다. 앞으로 국토부, 보건복지부, 교육부 등 정부부처와 협력하여 철도역 어린이집 확대 등 보육문제 해소에 적극 노력하겠다'고 발표했습니다.코로나19로 인해 오프라인 상가들이 점차 힘들어지니까 서울교통공사가 관리하는 지하철역사에 수백개의 상가 공실이 발생하고 있습니다. 필자는 평소 강연할 때 지하철역사에는 다양한 플랫폼 사업이 가능하고 특히 공간을 잘 활용한다

2021.10.08 09:22
대규모 부동산개발 '오징어게임'과 다를 게 없다 [최원철의 미래집]

최근 넷플릭스에서 투자한 한국드라마 '오징어게임'이 전세계 넷플릭스 서비스 국가 83개국 전체에서 1위를 하는 기염을 토하고 있습니다. 수많은 패러디에 한국의 전통놀이와 전통 먹거리가 전세계에 열풍을 불러일으키고 있습니다. 한국의 전통을 전세계에 단시간내에 알리는 홍보효과도 톡톡히 보고 있어서 코로나19 이후 한국을 방문하는 외국인 관광객들이 급증할 것 같습니다.이런 의미에서 보면 '오징어게임'에 투자한 넷플릭스가 어쩌면 고마운 존재일 수도 있습니다. 하지만 국내에서는 넷플릭스가 엄청난 돈을 벌어들이고 있는데, 독점계약이 되어서 제작자나 출연진들과 수익을 나누는 인센티브가 전혀 없다고 합니다. 처음부터 넷플릭스가 약 200억원의 제작비를 혼자 투자하는 조건으로 모든 흥행 위험을 감수하기로 하고 반면 모든 투자이익도 혼자 독차지하기로 계약이 되었기 때문입니다.오징어게임의 제작자는 이미 대본이 10년전부터 완성이 되었지만, 국내 투자자들은 거들떠 보지도 않았다고 합니다. 그런 대본을 위험을 감수하고 모든 투자를 책임지겠다고 나선 투자자가 바로 넷플릭스입니다.이미 넷플릭스는 국내에서만 8월 한달간 결제된 금액 753억원이나 되고, 가입자가 8월에만 작년 동기대비 78%나 급증했다고 합니다. 이렇게 한국의 영화나 드라마 경쟁력이 계속 증명되니까 넷플릭스는 2015년부터 지난해까지 약 8300억원이나 투자를 했다고 합니다. 인도에 지난 2년간 투자한 약 4400억원에 비하면 엄청난 투자가 아닐 수 없습니다. 올해에만 한국에 약 6000억원 가량을 추가로 투자를 한다고 합니다.결국 국내의 인터넷동영상서비스(OTT) 시장은 빠른 속도로 넷플릭스

2021.10.05 15:08
서울은 넓고 아파트 지을 곳도 많다 [최원철의 미래집]

정부와 서울시가 서울시내에 대규모 아파트를 공급하겠다고 경쟁적으로 발표는 했습니다. 하지만 실제로 제대로 빠르게 추진되는 곳이 많은 편은 아닙니다.정부에서 발표한 8·4 대책에서는 태릉CC부터 용산 캠프킴, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 및 공공기관 유휴부지 활용이외에도 LH 여의도부지 등에 2028년까지 수도권에 13만가구를 공급하겠다고 발표했습니다.지난 2·4 대책에서도 과감한 규제혁신과 개발이익 공유, 파격적 인센티브 등을 주고 수도권에 61만가구, 서울에서만 약 32만3000가구를 건설하겠다고 발표했습니다. 특히 서울의 경우 정비사업으로만 9만3000가구, 역세권 개발로 7만8000가구, 준공업지역 개발로 6000가구, 저층주거지 고밀개발로 3만3000가구, 그리고 소규모 재개발을 통해 6만2000가구, 도시재생으로 8000가구, 비주택 리모델링을 통해 1만8000가구를 공급하겠다고 했습니다. 리모델링과 신축매입 4만3000가구를 제외하면 28만가구가 신규로 공급될 예정입니다. 서울시에서도 2025년까지 재개발로만 13만가구, 재건축으로는 11만가구 등 총 24만가구를 공급하겠다고 했습니다.결국 정부와 서울시 계획이 모두 실현되면 서울시에는 52만가구 정도가 새로 공급됩니다. 그런데 최근 공공재개발, 공공재건축은 물론 민간재건축도 실제로 진행되는 곳은 많지 않습니다. 2025년까지 52만가구가 실제로 공급이 된다면 공급과잉으로 서울의 집값이 폭락할 수도 있다는 우려도 나오고 있습니다.서울에는 일자리가 항상 뒷받침되기 때문에 아무리 공급한다고 해도 일부 거품이 심한 지역이외에는 크게 하락할 것 같지는 않습니다. 반면 경기도에서 다시 서울로 이

2021.09.27 05:32
"비싼 아파트 대신 오피스텔? 지금 샀다간…" 전문가의 경고 [최원철의 미래집]

최근 정부는 '도심주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제공방안'을 발표했습니다. 요지는 원룸형 아파트인 도시형 생활주택의 기존 전용면적 50㎡ 이하를 60㎡로 완화, 방을 한개에서 세개까지 넣을 수 있게 한다는 내용과 전용 85㎡ 이하만 가능한 주거용 오피스텔의 바닥 난방을 120㎡ 이하로 확대, 3~4인 가구의 주거 수요를 대응하겠다고 하는 내용입니다.이런 결정을 한 것은 이미 발표된 8.4 대책이나 2.4 대책, 서울시의 공공기획 등 모든 대책으로는 공급의 한계가 있다고 판단한 겁니다. 비(非)아파트에 대한 규제까지 풀어, 비아파트 시장도 활성화하겠다는 것입니다. 하지만 시장에서는 벌써부터 주거 질이 떨어질 것이고, 탈세 등 부작용만 속출할 것이란 우려가 나오고 있습니다. 이런 비아파트는 자투리땅이나 업무용지에 청년이나 서민들 임대사업용으로 활용하라고 만든 제도이지 내집마련을 위해 이런 비아파트를 활성화한다는 것은 황당한 대책입니다. 그런데도 이런 비아파트에 대한 수요가 몰리는 것은 아파트 가격이 천정부지로 오르고 있고, 청약 가점이 낮아 아무리 사전청약이나 신규 아파트 입주를 할려고 해도 어렵기 때문입니다. 그냥 사두면 언제가는 오르겠지하는 심리가 더 많고 청약제도를 안 따라도 되고, 아직도 부동산에 투기를 할 수 있는 수요가 많기 때문에 오르는 것입니다.만일 실수요자라면 과연 이런 비아파트를 영끌해서 내 집 마련을 할까요. 도시형생활주택이나 오피스텔이나 소형아파트나 대부분 건설기간이 큰 차이가 없습니다. 이렇게 규제를 완화하는 이유는 기존 도시계획이 잘못되어 있는 부분을 바꾸는 시간보다 그냥 규제를 완화해서 더 빨리 공급하

2021.09.25 08:23
내일 서부간선도로 지하화 개통…수혜볼 지역은? [최원철의 미래집]

서부간선도로 지하화 공사가 마무리되어 오는 9월1일부터 본격 운영을 시작하게 됐습니다. 이 지하도로는 연중내내 꽉 막힌 서부간선도로의 지상구간 통행량 12만대를 5만대 이상 지하로 분산시키는 효과가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 성산대교나 월드컵대교에서 서해안고속도로로 바로 가시는 분들은 엄청나게 빠르게 이동할 수 있게 되겠지만, 반면 그동안 서부간선도로가 지나가면서도 큰 혜택을 못보았던 지역들이 교통해소로 향후 엄청난 발전을 할 것으로 보입니다. 경기도의 집값이 그동안 수도권광역급행철도(GTX) 덕분에 많이 상승했다고 하면, 바로 서부간선도로 주변의 낙후된 지역들은 이번 서부간선도로 지하화와 함께 정부에서 추진하는 공공재개발 및 준공업지역 개발 호재와 함께 향후 목동과 같은 주거지역으로 재탄생할 가능성이 있습니다. 최근 전세가격 폭등으로 내집마련을 위해 강북 재개발, 재건축 지역이나 경기도까지 이전하시는 수요가 많았지만, 향후 서울 서남권내 최고의 주거지가 될 가능성이 큰큽니다. 이 지역도 실수요자분들은 관심을 갖고 내집마련하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 일단 양평동은 최근 지하철 5호선 양평역을 중심으로 빠르게 발전하고 있습니다. 기존 공장부지들이 이전하면서 중소형 아파트는 물론 대규모 아파트 단지들이 빠른 속도로 늘어나고 있고, 특히 서울시내나 강남 접근성도 좋아서 최근 가장 빠른 변화를 보이고 있는 지역입니다. 주변에 코스트코를 비롯, 롯데마트 등 대형유통매장이 많고 10분거리 영등포역까지 가면 타임스퀘어 등 대규모 쇼핑몰까지 갖춰져 있습니다. 학군이 좋기로 유명한 목동이 바로 안양천 건너편

2021.08.31 06:26
아파트 옥상에서 '드론택시' 타는 시대 온다면[최원철의 미래집]

2025년이면 국내에서도 드론택시 상용화가 시작돼 여의도에서 인천공항은 물론이고, 대형병원이나 소방서, 주요 관공서에는 '도심공항모빌리티(UAM)', 일명 드론택시가 다닐 것으로 보입니다. 국토교통부에서도 지난 5일 UAM 관련 '국가항행계획 2.0'을 마련, 인공지능이나 빅데이터, 가상현실(VR), 증강현실(AR) 등을 활용, 최적의 비행경로를 보장하기 위한 맞춤형 항공교통종합계획을 추진하기로 했습니다.최근 현대자동차그룹은 UAM 사업의 본격화를 위해 미국 제네시스 에어 모빌리티에 대한 출자를 완료했습니다. 현대자동차, 기아자동차, 현대모비스가 지분을 공유하고 그룹 계열사의 시너지를 통해 늦어도 2026년까지 UAM 기체를 개발, 물류사업에 투입할 계획입니다. 2028년에는 여객 상용화를 시작한다고 합니다.인천시에서도 UAM에 대한 도시 수용성을 높이기로 하고 2025년에 전세계 최초로 UAM 을 활용하는 도시로 발전시키기 위한 '인천형 도심항공교통 플랫폼'을 구축하는 사업을 추진하고 있습니다. 정부와 지자체, 기업체 모두 국내에서 세계 최초로 UAM의 상용화를 위한 다양한 계획을 추진하고 있어서 2025년부터 관공서나 종합병원, 소방서 등에서는 바로 활용이 될 것으로 생각됩니다. 얼마전 경기도 내 모 지자체에서 신청사 설계 국제공모를 시작했는데, 설계 조건에 UAM 버티포트를 설계에 반영하도록 지침에 포함되기도 했습니다. 이는 신청사가 준공되는 시점에서는 UAM을 시청에서 가장 많이 활용할 수 있도록 현재 건축법규에도 없는 사항을 미리 선반영한 사례입니다.다만 현재 설계중인 3기신도시를 비롯, 각종 재개발, 재건축 및 공공청사, 관공서의 설계에는 UAM 버티포

2021.08.25 06:57
"한강변엔 초고층 아파트 지어야" [최원철의 미래집]

최근 서울시에서 한강변의 아파트 첫동을 15층까지만 올릴 수 있던 '층고제한'을 전면 재검토하기로 했습니다. 서울시내 아파트 최고높이도 35층 이하로 제한을 했었는데, 이 규제도 전면해제를 하기로 했습니다. 이에 따라 한강변에 50층이상 초고층 아파트들이 많이 들어설 것 같은데 과연 그 후면에 있는 지역에서는 한강이 안보일까요. 초고층 아파트가 막고 있으니까요.하지만 실제로는 층수를 제한하면 오히려 더 안보이게 됩니다. 이유는 간단합니다. 한강변에 있는 단지들도 주거용도가 결정됐고 그로 인한 건폐율, 용적율이 정해져 있습니다. 건폐율은 건축법 제55조(건축물의 건폐율)에 정의되어 있는데, '대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율'입니다. 용적률도 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 의해 '대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율'이라고 정의됩니다.또 건폐율은 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제77조에 따른 건폐율 기준에 따르고, 용적율도 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제78조에 따르도록 되어있습니다. 예를 들면 주거지역의 건폐율은 도시지역에서 '70%' 이하, 상업지역에서는 '90%' 이하로 정해져 있고, 녹지지역이나 농림지역, 자연환경보전지역은 20% 이하입니다.즉, 대지면적에 많은 건축물을 못짓는다는 것입니다. 용적율도 주거지역은 500% 이하, 상업지역은 1500% 이하입니다. 물론 조금 더 세분화된 기준이 있고, 지역별로 차이도 있습니다.그렇다면 왜 한강변에 재개발이나 재건축으로 아파트

2021.08.24 06:45

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