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기자

  • 엄정숙 필진
    엄정숙 필진 머니이스트외부전문필진
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  • *약력
    전)서울시청 전·월세 보증금 상담센터 위원
    △제39기 사법연수원 수료
    △현 법도 종합법률사무소 대표변호사
    △현 부동산 전문변호사
    △현 민사법 전문변호사
    △현 공인중개사
    △전 서울시 공익변호사단 위촉
    △전 서울지방변호사회 인권위원
    △전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
    △저서 : 명도소송 매뉴얼
    *소개글
    부동산과 관련된 법률 이슈, 너무 어렵다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 지금까지 6000여건이 넘는 부동산 관련 소송 경험을 바탕으로 어려운 부동산 법을 쉽게 알려드리겠습니다.

  • '제소전화해' 신청, 주의할 점 세 가지 [아하! 부동산법률]

    #. "새로운 세입자와 임대차계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청했습니다. 문제는 자꾸 법원에서 기각된다는 것입니다. 도대체 무엇이 문제인지 모르겠습니다. 도와주세요."제소전화해 신청을 할 때 관련 경험이 적은 건물주들의 근심이 깊어지고 있습니다. 법률에 대해 잘 모르기에 실수할 수 있지만, 혹여나 화해조서가 성립되더라도 강제집행할 때 문제가 생길 수 있습니다.'제소전화해'는 소송을 하기 전 화해를 한다는 뜻으로, 법원에서 성립 결정을 받는 제도를 말합니다. 성립된 화해조서는 확정 판결문과 같은 효력이 있어 상호 약속 이행에 관한 적극적인 노력을 기대할 수 있습니다. 주로 상가 임대차 관계에서 활용되는 제도입니다.제소전화해 신청은 대부분 변호사를 선임하는 경우가 많아 크게 신경 쓸 부분은 없습니다. 하지만 개인이 신청할 경우 보정명령이나 화해조서가 성립되지 않을 수 있습니다. 제소전화해 조서가 불성립되는 경우는 크게 세 가지입니다.먼저 건물주나 세입자 중 하나라도 화해기일에 출석하지 않으면 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하면 법원에서 화해기일을 지정해 줍니다. 양측이 변호사를 선임한 경우에는 대리로 출석해 조서를 성립할 수 있습니다. 만약 한쪽에서 기일 착오나 조서 내용에 대한 부동의로 출석하지 않을 시 1번 정도는 법원에서 기일을 다시 잡게 됩니다. 하지만 이마저도 출석하지 않는다면 화해조서는 기각됩니다. 제소전화해 신청 시와 화해기일 사이에 계약 내용이 변경될 때도 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하게 되면 화해기일까지 약 수개월의 기간이 소요되는

    2022.03.31 07:19
    '제소전화해' 신청, 주의할 점 세 가지 [아하! 부동산법률]

  • 약속어긴 전차인…명도소송은 누가 해야?[아하! 부동산법률]

    #. 임대인과의 합의로 재임대 사업을 하는 A씨는 요즘 고민이 많다. 전차인이 5개월 넘게 월세를 내지 않아서다. 전차인을 상대로 명도 소송을 진행하려는데 임차인인 A씨가 진행해야 하는지 임대인이 진행해야 하는지 궁금하다는 게 그의 질문이다.전차인의 임대료 연체로 마음고생 하는 임차인들이 의외로 많습니다. 임대차 관계에서 명도 소송은 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것과 달리 전대차 관계에서는 임대인과 임차인 모두 난감한 상황입니다.전대차 관계에서 전차인이 약속을 어겼다면 임대차 관계에서와 마찬가지로 명도 소송을 할 수 있습니다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 소송 주체만 다를 뿐 임차인과 임대인 모두 제기할 수 있습니다.민법 629조 1항에는 임대인(건물주)의 동의가 있는 경우 임차인(세입자)은 제3자에게 건물을 임대할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이를 전대차 계약이라고 합니다. 전대차 계약에서는 임차인이 '전대인'이 되고 임차인과 계약을 맺은 사람을 '전차인'이라 부릅니다.임대차와 전대차 각각의 차이점은 사업을 목적으로 한 임대차 계약은 상가 임대차 보호법이 적용됩니다. 하지만 전대차는 주거를 목적(고시원)으로 한다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 상가 임대차는 3기분 이상 주택 임대차의 경우는 2기분 이상 임대료 연체가 발생하면 계약 해지 사유에 해당합니다.전대차 관계에서는 임차인이 임대인과 같은 지휘에 있는 전대인이 되기 때문에 전대차 계약해지 사유가 발생하면 전차인을 상대로 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인 역시 전차인을 상대로 명도 소송이 가능합니다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 일반

    2022.03.03 08:10
    약속어긴 전차인…명도소송은 누가 해야?[아하! 부동산법률]

  • '권리금 소송'시 무조건 신규세입자 소개해야 할까 [엄정숙의 아하! 부동산법률]

    세입자가 건물주를 상대로 권리금소송을 하려면 '권리금을 내고 들어올 새로운 세입자'를 건물주에게 소개해야 합니다. 하지만 모든 경우에 새로운 세입자를 소개해야 하는 것은 아닙니다. 경우에 따라서 소개 없이 권리금 소송이 가능한 사례도 있습니다.상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인(건물주)의 권리금 회수기회 보호 의무에 대해 규정하고 있습니다. ‘임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다’ 고 규정한 것입니다.이 조항에서 주목할 대목은 ‘신규임차인이 되려는 자로부터’ 입니다. 권리금을 받고 나갈 세입자는 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자를 찾아서 건물주에게 소개해야 하는 것이 법률요건이라는 뜻입니다.원칙적으로는 신규세입자를 건물주에게 소개해야 권리금을 받을 수 있습니다. 하지만 이 요건이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 건물주가 정당한 이유 없이 신규세입자가 되려는 사람과 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우입니다.세입자가 신규세입자를 소개하지 않았더라도 건물주를 상대로 권리금소송을 할 수 있다는 대법원 판례(대법원 2018다252823, 252830 판결)가 있습니다.사례를 살펴보도록 하겠습니다.건물주 A는 임대차 기간이 만료되기 전에 세입자 B에게 계약갱신을 거부하고 자신이 직접 매장을 운영하고 싶다는 의사를 표시했습니다. B는 A의 태도 때문에 신규 세입자를 주선하지 못했고 5년 동안 운영해온 매장의 권리금을 회수할 기회가 막막해졌습니다.결국 권리금을 한 푼도 받지 못한 B는 건물주에게 권리금을 요구하는 소송을 냈습니다.

    2021.12.29 07:33
    '권리금 소송'시 무조건 신규세입자 소개해야 할까 [엄정숙의 아하! 부동산법률]
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