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김용남

김용남 필진 머니이스트외부전문필진
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2004년, 건국대학교 부동산대학원 재학 중 국내 최초의 중소형빌딩 자산관리 전문기업 글로벌PMC㈜를 창립. 현재 약 130여 개의 빌딩을 관리하며 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리기업으로 성장시켰습니다.
글로벌PMC는 국내를 넘어 일본, 미국, 캐나다, 호주, 두바이, 베트남 등으로 부동산 투자자문 서비스를 확대하며, 일본 부동산 투자자문 분야 최다 실적 보유기업으로도 자리매김하고 있습니다.

부동산학 박사(PhD)
CCIM (美 상업용부동산 투자분석사)
SIOR (美 산업•오피스 부동산 전문가)
CPM (美 부동산자산관리사)
FRICS (英 감정평가사)
CCIM 한국협회 회장 (2016~2021)
한국부동산자산관리학회 회장 (2015~2016)
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'잃어버린 30년' 끝났나…日부동산, 글로벌 큰손 움직인다 [김용남의 부동산 자산관리]

일본 부동산 시장에 심상치 않은 변화의 바람이 불고 있습니다. 수십년간 디플레이션과 저금리 기조 속에 침체됐던 일본 부동산 시장이 최근 들어 글로벌 투자자의 뜨거운 관심을 받으며 활기를 되찾고 있는 것입니다. 그 중심에는 모건스탠리와 미쓰비시UFJ파이낸셜그룹(MUFG)이란 거물급 투자자가 자리하고 있습니다.모건스탠리는 약 1000억엔(약 1조172억원) 규모 일본 부동산 펀드를 조성하며 시장의 이목을 집중시키고 있습니다. 2025년 6월 마감을 목표로 하는 이 펀드는 도쿄를 비롯한 주요 도시 핵심 자산인 오피스, 다세대 주택, 물류 시설, 호텔 등에 집중 투자할 계획입니다. 이는 단순한 포트폴리오 다변화를 넘어, 일본 경제의 구조적 전환에 대한 기대감을 반영하는 것으로 해석됩니다.일본 최대 금융 그룹인 MUFG 또한 향후 3년간 1000억엔을 부동산 시장에 투입할 계획입니다. MUFG은행이 300억엔(약 3052억원)을 출자해 펀드를 설립하고 외부 자금을 유치해 규모를 2000억엔(약 2조351억원)까지 확대하는 방안도 검토 중입니다. 그동안 금융 중심이었던 MUFG가 직접 부동산 투자로 전략을 전환한 것은 일본 부동산 시장의 잠재력에 대한 강한 믿음과 장기적 수익 기반 확보 전략에 따른 것으로 풀이됩니다.이러한 글로벌 자금의 움직임은 일본 경제의 회복세와 맞물려 있습니다. 일본은행이 2023년 3월 17년 만에 기준금리를 인상하면서 자산 가격 전반이 상승세를 보이고 있고, 2024년 전국 평균 토지 가격은 2.7% 상승해 1991년 이후 최고치를 기록했습니다.외국인 관광객 증가 또한 긍정적 변수입니다. 관광 수요 확대는 호텔과 상업 시설에 대한 수요를 끌어올리며, 주요 도시 부동산 시장에 활기를 불어넣

2025.04.10 06:29
가격 급등한 도쿄 맨션, 지금 투자해도 괜찮을까? [김용남의 부동산 자산관리]

일본 국토교통성이 지난달 말 발표한 '2024년 12월 및 4분기 부동산 가격지수'는 일본 부동산 시장의 새로운 패러다임을 제시하고 있습니다. 전국적으로 부동산 시장이 안정세를 보이는 가운데 도쿄와 오사카는 독자적인 성장 궤도를 그리고 있습니다. 특히 도쿄 맨션 가격지수가 2010년 대비 214.5% 상승, 두 배 이상 급등한 점은 주목할 만합니다. 도쿄 맨션 시장의 현황과 투자 전망을 심층적으로 들여다봤습니다.이러한 상승세의 핵심은 인구 역동성에 있습니다. 일본 전체가 인구 감소 추세에 직면했음에도 불구하고, 도쿄는 청년층과 외국인 유입이 지속되며 1~2인 가구 중심의 소형 주택 수요를 창출하고 있습니다. '신축', '소형', '역세권'이라는 키워드로 요약되는 프리미엄 맨션이 각광받는 이유입니다. 코로나19 이후 재택근무가 확산했지만, 역설적으로 도시 중심부의 효율적인 소형 주거 공간에 대한 수요는 오히려 증가했습니다. 직장과의 접근성은 여전히 중요한 요소로 작용하며, 일과 생활의 균형을 중시하는 젊은 세대에게 도심 입지는 포기할 수 없는 가치가 됐습니다.공급 측면에서 도쿄 23구 핵심 지역은 토지 확보의 어려움과 엄격한 개발 규제로 인해 신규 공급이 제한적입니다. 시부야, 미나토, 치요다 등 업무·주거 복합 지역은 수요 대비 공급 부족 현상이 구조화돼 있습니다. 이러한 지역에서는 노후 건물의 재개발이나 용도 전환이 주요 공급원이 되고 있으나, 그 속도는 수요 증가를 따라가지 못하고 있습니다. 게다가 건설 자재 가격 상승과 인력 부족 문제도 신규 공급을 제약하는 요인으로 작용합니다.엔화 약세와 초저금리 환경은 일본 부동산을 글로벌 투

2025.04.07 06:30
日 부동산 투자 성공하려면 이해해야 하는 필수 시스템 [김용남의 부동산 자산관리]

한국과 일본은 지리적으로 가까운 이웃이지만, 부동산 임대사업 운영 방식에서는 뚜렷한 차이를 보입니다. 이러한 차이는 단순한 제도나 관행을 넘어, 리스크 관리와 자산 운용에 대한 철학적 접근 방식의 차이를 반영합니다. 특히 부동산 투자자 관점에서 볼 때, 한국은 '보증금' 중심의 구조인 반면, 일본은 '신용 기반 관리 시스템'에 가깝습니다. 이에 한국과 일본의 임대사업 시스템을 핵심적으로 비교하고, 그 차이가 실제 운용 전략에 어떤 의미를 갖는지 살펴보고자 합니다.한국 주거 임대시장은 오랫동안 '전세' 제도가 바탕이 됐습니다. 임차인이 거액의 보증금을 임대인에게 맡기고 월세 없이 거주하는 방식은 세계적으로도 드문 사례입니다. 최근 월세 계약이 증가하고 있지만, 여전히 수천만원에서 수억원에 이르는 보증금이 거래의 핵심입니다. 이러한 구조에서 임대인은 임차인의 소득이나 신용보다 '보증금 지불 능력'을 우선적으로 평가합니다. 월세 계약에서도 높은 보증금이 설정돼, 임대인은 미납 리스크를 상당 부분 해소할 수 있습니다.그러나 높은 보증금은 임차인에게도 리스크로 작용합니다. 최근 몇년간 '전세 사기'와 '보증금 미반환' 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 임차인들은 임대인의 신용도와 부채 상태를 중요하게 고려하는 추세입니다. 이러한 상황에 따라 '임대인 신용 조회 서비스'까지 등장하며, 임대인과 임차인 간 관계에도 새로운 변화가 나타나고 있습니다.반면 일본은 전통적으로 월세 중심의 임대 구조를 채택하고 있습니다. 초기 계약 시 보증금(敷金), 사례금(礼金), 갱신료 등의 비용이 발생합니다. 임차인은 매달 임대

2025.04.04 06:30
비트코인으로 아파트 산다…일본 부동산 시장의 변화 [김용남의 부동산 자산관리]

‘비트코인으로 아파트를 살 수 있을까?’비현실적인 상상처럼 여겨진 질문이 이제는 현실이 됐습니다. 일본 부동산 시장이 암호화폐 결제를 본격적으로 도입하며 디지털 전환의 새로운 가능성을 열고 있습니다.최근 일본 도쿄증권거래소 상장사인 오픈하우스 그룹은 엑스알피(옛 리플), 솔라나, 도지코인 등 주요 암호화폐를 부동산 거래 결제 수단으로 공식 도입했습니다. 앞서 2025년 1월부터 비트코인과 이더리움을 적용한 데 이어, 이번에는 암호화폐 결제 옵션을 대폭 확장했습니다.1997년 설립된 오픈하우스 그룹은 일본 내 주택 분양, 중고 주택 매매, 관리, 임대, 개발 등 종합 부동산 서비스를 제공한 대형 부동산 기업입니다. 연매출 1조엔(약 9조8000억원)에 달하며 도쿄를 비롯한 일본 주요 도시에 핵심 자산을 보유하고 있습니다. 최근에는 미국 로스앤젤레스와 하와이까지 진출하며 글로벌 시장으로 영향력을 확대하고 있습니다.오픈하우스 그룹이 암호화폐 결제를 도입한 배경은 명확합니다. 부동산 거래의 복잡한 절차를 간소화하고, 국경을 넘는 거래에서 발생하는 결제의 장벽을 낮추겠다는 의도입니다. 암호화폐를 단순한 투기 수단이 아닌 실질적인 결제 수단으로 활용하겠다는 전략으로 볼 수 있습니다. 오픈하우스 그룹은 이번 조치로 모든 주택, 콘도미니엄, 원룸 아파트 등 자사 보유 부동산 상품 전반에 암호화폐 결제를 적용한다고 밝혔습니다.특히 리플(XRP)의 도입은 해외 투자자를 겨냥한 전략적 결정으로 평가됩니다. 빠른 송금 속도와 낮은 수수료를 강점으로 내세운 XRP는 국제 투자자의 결제 편의를 높이는 동시에, 기존 금융망을 통한 거래에서 발생하는 복잡성과 비용

2025.03.26 06:30
34년만의 기록…日 '부동산 황금시대' 돌아오나 [김용남의 부동산 자산관리]

일본 부동산 시장이 34년 만에 기록적인 지가 상승을 맞아 ‘황금시대’의 재점화를 예고하고 있습니다. 일본 국토교통성의 2024년 발표에 따르면 전국 평균 지가가 2.7% 상승하며 1991년 버블 붕괴 이후 최고 상승률을 기록했습니다. 이는 단순한 경기 회복을 넘어 시장 전반에 활력이 되살아나고 있음을 보여줍니다. 코로나19 팬데믹 이후 4년 연속 상승세가 이어졌고, 조사 대상 토지의 64%가 코로나19 팬데믹 이전 수준을 넘어섰다는 점에서 이러한 흐름은 더욱 뚜렷해집니다. 도쿄권은 주거지와 상업지 지가가 각각 4.2%, 8.2% 상승하며 두드러진 성장세를 보였고, 특히 도쿄 23구의 경우 지가상승률이 주거지 7.9%, 상업지 11.8%로 압도적인 흐름을 보였습니다. 교통과 생활 편의성이 뛰어난 지역을 중심으로 주거 수요가 폭발했고, 외국인 관광객 증가로 호텔 및 상업시설 수요도 급증했습니다. 지방 핵심 도시 역시 주목할 만합니다. 교토와 오사카는 물론 후쿠오카, 삿포로 등 거점 도시들이 상업지를 중심으로 강세를 보이고 있으며, 반도체 클러스터가 조성된 홋카이도 치토세시와 구마모토현 기쿠요정 등에서는 산업단지와 주거·상업시설 전반에서 상승세가 두드러집니다.MSCI 리얼 캐피털 애널리틱스(Real Capital Analytics) 자료에 따르면, 2024년 일본 부동산 거래액은 8조5000억엔으로 전년 대비 20% 증가하며 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했습니다. 산업시설은 76%, 호텔은 49% 증가하며 시장을 견인했고, AI·반도체 산업 성장과 인바운드 수요 확대가 투자 심리를 자극했습니다. 외국인 투자액은 2조4000억엔으로 전체의 28%를 차지하며 전년 대비 40% 증가했습니다. 미국과 싱가포르 자본은 데이

2025.03.24 10:12
"내가 '빌딩푸어' 된 이유"…역삼동 건물주의 고백 [김용남의 부동산 자산관리]

한때 빌딩을 소유하는 것만으로도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있었던 시대는 끝났습니다. 과거에는 건물만 지으면 임차인이 자연스럽게 들어왔지만, 지금은 상황이 다릅니다. 임차인을 찾지 못해 공실이 발생하고, 대출 이자 부담에 허덕이는 건물주, 이른바 '빌딩 푸어'(Building Poor)가 늘어나고 있습니다.빌딩 푸어가 되는 이유는 단순히 경기 침체 때문만은 아닙니다. 많은 경우 소유주의 경영 방식과 비현실적인 기대가 문제의 핵심입니다. 과거의 성공 공식에 갇혀 변화하는 시장을 무시하는 투자자들이 많습니다. 부동산 시장은 끊임없이 변화하지만, 일부 투자자들은 과거의 성공 경험에 의존해 시장 상황을 제대로 분석하지 않고 투자 결정을 내립니다. 특히 금리 상승과 공급 과잉으로 인해 공실 위험이 커지고 있음에도 불구하고, 이를 고려하지 않고 과거 방식대로 투자하는 것은 매우 위험합니다.부동산 중개인이나 개발업자의 장밋빛 전망에 의존해 충분한 검토 없이 빌딩을 매입하는 경우도 빈번합니다. 그러나 임대 시장은 냉정합니다. 중개인의 말만 믿고 덜컥 투자를 결정하면 공실률 증가, 임대료 하락 등 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 빌딩 투자의 핵심은 '공실을 최소화하는 것'입니다. 그러나 일부 투자자들은 "좋은 위치면 자연스럽게 임차인이 들어올 것"이라는 안일한 생각을 합니다. 하지만 상업용 부동산 시장에서 입지 경쟁력만으로는 부족합니다. 세입자의 요구를 충족할 수 있는 시설과 임대 조건을 제공하지 않으면 공실은 계속될 수밖에 없습니다.많은 빌딩주가 목표 수익률을 맞추기 위해 시장 임대료보다 높은 가격을 책정합니다. 그러나 경

2025.03.17 07:48
일본 부동산, 똑똑한 투자 전략은? [김용남의 부동산 자산관리]

"위험은 당신이 무엇을 하는지 모를 때 찾아온다." 워런 버핏 벅셔해서웨이 회장의 이 말은 해외 부동산 투자를 시작하는 이들에게 뼈아픈 진실을 담고 있습니다. 최근 저금리 기조와 안정적인 임대 수익을 찾아 일본 부동산 시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 상대적으로 낮은 진입 장벽 역시 매력적인 요소입니다. 하지만 언어와 문화적 차이, 복잡한 부동산 관리 시스템은 초보 투자자들에게 넘어야 할 산과 같습니다. 그렇다면 이러한 어려움을 극복하고 성공적인 투자를 끌어낼 방법은 무엇일까요?일본 부동산 시장은 정보의 비대칭성이 큰 시장입니다. 따라서 투자에 앞서 전문 투자자문회사와 파트너십을 구축하는 것이 현명한 선택입니다. 이들은 단순히 매물을 추천하는 데 그치지 않고, 투자 전략 수립부터 법인 설립, 대출 금융기관 및 관리회사 연결까지 종합적인 솔루션을 제공합니다. 특히, 현지 시장에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 도쿄의 유망 성장 지역이나 오사카의 안정적인 수익 부동산과 같은 '알짜 매물' 정보를 제공합니다. 인터넷 검색이나 단편적인 정보로는 얻기 어려운 귀중한 자산입니다. 초보 투자자일수록 전문가의 도움을 통해 첫 단추를 제대로 끼워야 합니다.그렇다면, 투자자문회사는 어떤 도움을 줄 수 있을까요? 현지 네트워크를 활용해 일반 시장에 공개되지 않은 우량 매물을 소개하고, 공실률이 낮고 임대 수요가 풍부한 도쿄 도심 아파트, 1동 주거용 빌딩, 중소형 빌딩 등 고수익 잠재력을 가진 매물을 선별해 제공합니다. 또한 신뢰할 수 있는 관리회사를 찾아 연결해줍니다. 지역별 특성에 맞춰 최적화된 관리회사를 추천하며, 세입자

2025.03.07 06:30
'강남 빌딩 왜 사?' 다들 말렸는데…대박 난 이유 [김용남의 부동산 자산관리]

최근 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 가운데, 오히려 이때가 투자의 적기라는 목소리가 나오고 있습니다. 특히 수익형 부동산 중에서도 빌딩 투자는 장기적 관점에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 매력적인 투자처로 주목받고 있습니다. 하지만 단순히 빌딩을 매입하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 진정한 투자가치는 매입 후의 전략적 운영과 가치 향상에서 나오기 때문입니다. 가치향상 기회 품은 빌딩을 찾아라강남의 한 중소형 빌딩 사례를 살펴보겠습니다. 2022년 매입 당시 60% 수준의 임대율과 노후화된 시설로 인해 주변 시세보다 20% 가량 저평가된 가격에 매입할 수 있었습니다. 새로운 소유주는 리모델링과 효율적인 관리운영을 통해 2년 만에 임대율 95%, 임대수익 40% 상승이라는 성과를 달성했습니다. 이러한 성공 사례의 핵심은 '가치 향상의 잠재력'을 가진 빌딩을 발굴한 것입니다.구체적인 요인은 다음과 같습니다. ▷주변 시세 대비 저평가된 빌딩 ▷리모델링 등 업그레이드 가능성이 있는 빌딩 ▷현재 임대료가 시장 평균 이하인 빌딩 ▷관리비 절감 여지가 있는 빌딩 ▷용도변경을 통해 수익성 개선이 가능한 빌딩 ▷실전 가치향상 전략 첫째, 체계적인 실사와 관리계획 수립. 성공적인 빌딩투자의 시작은 철저한 실사(Due Diligence)입니다. 최근 성공 사례로 주목받은 서울 마포의 한 오피스 빌딩은 매입 전 3개월간 철저한 실사를 통해 히든 밸류(hidden value)를 발견했습니다. 지하 주차장의 효율적 재배치만으로도 주차대수를 20% 늘릴 수 있다는 점을 발견한 것입니다. 둘째, 구체적 실행전략. 매니지먼트 액션 플랜(Management Action Plan·MAP)의 활용.&n

2025.02.24 06:30
3.3㎡당 1000만엔 넘긴 도쿄 신축 맨션…주목할 곳은? [김용남의 부동산 자산관리]

도쿄 도심부에서 3.3㎡(평)당 1000만엔(약 9515만원)을 넘어서는 신축 맨션이 속속 등장하고 있습니다. 일본 부동산 조사회사 도쿄간테이가 이달 3일 발표한 보고서에 따르면, 2024년 4분기 수도권 신축맨션의 3.3㎡당 평균가격은 449만3000엔(약 4275만원)을 기록하며 전분기 대비 7.8% 급등했습니다. 이는 3분기 연속 상승이자, 2023년 1분기의 직전 최고치를 넘어선 기록입니다. 특히 주목할 만한 것은 중고시장의 움직임입니다. '준공 5년 이내' 중고맨션의 3.3㎡당 가격이 처음으로 500만엔을 돌파하며 신축 가격을 추월했습니다. 이는 2018년 1분기 290만엔대에서 시작한 가격이 6년 만에 거의 두 배 가까이 상승한 것으로, 우량 중고물건에 대한 시장의 인식이 근본적으로 변화했음을 보여줍니다. 이러한 현상은 일본 맨션시장의 구조적 변화를 반영합니다. 미쓰이부동산레지덴셜, 미쓰비시지소레지던스 등 메이저 7개 디벨로퍼의 시장점유율이 36.5%로 5분기 만에 반등한 것도 이를 방증합니다. 금리 상승기에 고소득층을 겨냥한 프리미엄 전략이 성공적으로 안착하고 있는 것입니다.공급 측면의 변화도 뚜렷합니다. 2024년 전체 시장 규모는 6만5169호로 전년 동기와 비슷하지만, 내용은 크게 다릅니다. 신축 공급이 3만1415호로, 코로나19 이후 최저치였던 2023년(3만3648호)보다도 줄었습니다. 중고시장 유통량도 5만5751호로 2분기 연속 감소했습니다. 이는 단순한 공급 부족이 아닌, 양적 경쟁에서 질적 경쟁으로의 전환을 보여주는 것입니다. 지난 7년간의 데이터는 연령대별 차별화도 선명하게 담아냈습니다. 3.3㎡당 가격이 '10년 이내' 물건의 경우 439만3000엔, '20년 이내'가 339만엔, '30

2025.02.20 07:57
[김용남의 부동산 자산관리] 임차인이 떠나는 7가지 이유

상업용 부동산을 운영하는 과정에서 임차인의 이탈(Tenant Turnover)은 피할 수 없는 현실입니다. 하지만 그 원인을 명확히 파악하고 적절한 대응 전략을 수립한다면 공실률을 줄이고 장기적인 임대 수익을 안정적으로 유지할 수 있습니다. 일부 이탈은 불가피하지만, 상당수는 효과적인 자산 관리와 계약 운영을 통해 방지할 수 있습니다. 다음은 임차인이 건물을 떠나는 주요 원인에 대해 살펴보겠습니다. 1. 임대료 상승과 가치 불균형임대료 상승은 상업용 부동산에서 자연스러운 흐름이지만, 이에 상응하는 가치가 제공되지 않는다면 임차인은 부담을 느낄 수 있습니다. 특히 경쟁 건물에서 비슷한 가격에 더 나은 조건을 제공할 경우, 임차인은 대안을 모색하게 됩니다.2. 건물 유지보수 및 관리 부족시설 관리가 제대로 이루어지지 않으면 임차인의 불만이 커지고 결국 이탈로 이어질 수 있습니다. 유지보수 요청에 대한 늦은 응답, 지속적인 냉난방 및 배관 문제, 청소 상태 미흡, 보안 문제 등은 임차인의 업무 환경과 직결되는 중요한 요소입니다.3. 임차인의 비즈니스 변화기업의 성장과 축소에 따라 필요 공간이 변화하는 것은 자연스러운 현상입니다. 그러나 건물 내에서 유연한 공간 조정이 어렵다면, 임차인은 보다 적절한 규모의 사무실이나 매장을 찾아 이동할 가능성이 높아집니다.4. 시장 경쟁 및 입지의 변화새로운 경쟁 건물의 등장, 상권의 이동, 교통 접근성 저하 등으로 인해 특정 건물의 입지 경쟁력이 감소할 수 있습니다. 이러한 변화는 임차인의 매출 감소로 이어질 수 있으며, 보다 나은 입지를 찾아 떠나는 원인이 될 수 있습니다.5. 불리한 계약 조건장기 계약 강요, 높은 연간 임대료

2025.02.07 16:58
[김용남의 부동산 자산관리] 2025년 도쿄 아파트 시장 전망

Nikkei Asia가 보도한 일본경제연구소 보고서에 따르면, 2025년 도쿄의 신규 아파트 공급량이 4년 만에 처음으로 증가할 전망입니다. 하지만 이것이 시장 안정화로 이어질지는 미지수입니다. 공급은 늘어나지만 여전히 부족2025년 도쿄의 신규 아파트 공급량은 약 26,000가구로, 2024년 대비 13% 증가할 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 2024년의 역대 최저 수준(약 23,000가구)에서의 반등에 불과합니다. 게다가 개발업체들이 미분양 리스크를 줄이기 위해 완공 후 분양으로 전략을 바꾸면서, 실제 시장에 나오는 물량은 더 적을 수 있습니다. 가격 계속 오르나도쿄 23구의 신규 아파트 평균 가격은 2024년에 1억 1,280만 엔을 기록했으며, 이러한 고가 추세는 2025년에도 이어질 것으로 보입니다. 도심에서 일하는 맞벌이 부부와 자산을 보유한 고소득층의 꾸준한 수요가 가격을 떠받치고 있기 때문입니다.반면 도쿄 외곽은 상황이 다릅니다. 가격 상승이 완만하지만, 건축비가 크게 올라 개발업체들의 수익성이 악화되고 있습니다. 이 때문에 외곽 지역에서의 신규 개발도 쉽지 않은 상황입니다. 새로운 대안, 토지 임대형 아파트2025년에는 약 2,000가구의 토지 임대형 아파트가 공급될 예정입니다. 이는 일반 아파트보다 20~30% 저렴해 첫 주택 구매자들에게 현실적인 대안이 될 것으로 기대됩니다. 다만 임대 기간 이후 토지를 반환해야 하고 자산 가치 상승을 기대하기 어렵다는 한계가 있습니다. 해외 투자자들의 전략은?2025년 도쿄 아파트 시장에 관심이 있는 해외 투자자들은 다음 사항을 고려해야 합니다. 첫째, 엔화 약세 상황에서 환율 변동에 따른 투자 타이밍을 신중히 선택해야 합니다. 둘째, 도쿄 중심부

2025.01.22 17:01
[김용남의 부동산 자산관리] 위기의 중소형 빌딩, 전략적 자산관리로 극복하라

중소형 빌딩 임대 시장이 어려움을 겪고 있습니다. 공실률 증가와 임대료 하락은 빌딩 소유주들의 수익성 악화로 이어지고 있으며, 대형 빌딩과의 격차는 더욱 벌어지고 있습니다. 서울 시내 주요 지역에서도 중소형 빌딩의 공실이 늘어나고 있으며, 임대 문의조차 거의 없는 실정입니다. 이는 단순한 경기 침체를 넘어, 빌딩 소유주들의 경영 마인드 부재, 변화하는 임차인 니즈에 대한 대응 부족 등 복합적인 요인이 작용한 결과입니다. 이러한 위기를 극복하기 위해서는 단순히 공실을 채우는 것을 넘어, 빌딩의 가치를 높이고 경쟁력을 강화하는 전략적인 접근이 필요합니다. 성공적인 빌딩 운영 전략-임차인 중심 경영: 임차인을 단순한 임대인이 아닌 비즈니스 파트너로 인식하고, 장기적인 관계 구축을 위한 노력이 필요합니다. 임차인 만족도를 높이기 위해 정기적인 소통 채널을 운영하고, 맞춤형 서비스를 제공하며, 커뮤니티 활성화 프로그램을 개발하는 등 적극적인 관리가 필요합니다. 예를 들어, 임차인들의 의견을 수렴하여 빌딩 내 공용 공간을 개선하거나, 입주 기업 간 네트워킹 행사를 개최하여 비즈니스 협력 기회를 제공할 수 있습니다. -차별화된 빌딩 경쟁력 확보: 주변 빌딩과의 차별화를 통해 임차인을 유치하고 빌딩의 가치를 높여야 합니다. 예를 들어, 공유 오피스 공간을 마련하여 1인 기업이나 스타트업을 유치하거나, 친환경 인증을 획득하여 환경에 민감한 기업들의 입주를 유도할 수 있습니다. 또한, 옥상 정원, 피트니스 센터, 카페테리아 등 편의시설을 확충하여 임차인 편의를 증진시키는 것도 좋은 방법입니다. 최근에는 IT 기술을 접목하여 빌딩 관리 시스템을 고도

2025.01.16 17:23
[김용남의 부동산 자산관리] 2025년 일본 부동산 시장 : 투자 기회와 성공 전략

2025년 일본 부동산 시장은 새로운 전환점을 맞이하고 있습니다. Nikkei Asia의 보도에 따르면, 올해 일본 부동산 거래액은 약 5조 엔(약 318억 달러)으로 지난 10년 중 최고치를 기록할 전망입니다. 시장 전문가들은 2025년 거래액이 5조 엔에 이를 것으로 예측하고 있으며, 이는 3년 연속 증가세를 이어가는 흐름입니다. 이러한 시장 성장의 핵심 동력으로 두 가지 주요 요인이 주목받고 있습니다. 첫째는 일본 기업들의 대규모 자산 매각 움직임입니다. 일본의 대기업들은 주주행동주의와 자산 효율화 요구에 따라 주요 부동산을 시장에 내놓고 있습니다. 대표적으로 세이부 홀딩스는 도쿄 가든 테라스 기오이초를 약 4,000억 엔에 블랙스톤 그룹에 매각할 예정이며, 삿포로 홀딩스는 약 4,000억 엔 상당의 자산 운용 파트너를 선정 중입니다. 이처럼 우량 자산들이 시장에 나오면서 투자자들에게 양질의 매물에 접근할 기회를 제공하고 있습니다. 두 번째 성장 동력은 관광산업의 지속적 성장입니다. 2024년 일본은 3,300만 명의 관광객을 유치하며 역대 최고치를 경신했습니다. 일본 정부는 2030년까지 연간 6,000만 명의 관광객 유치를 목표로 하고 있습니다. 관광객 증가로 인해 호텔과 게스트하우스 같은 관광 관련 부동산의 수요가 급증하고 있으며, 이는 투자자들에게 새로운 기회를 제공합니다. 이러한 시장 환경은 한국 투자자들에게 특별한 기회를 제공하고 있습니다. 현재의 엔화 약세 기조는 원화 기준 투자 진입 시점으로서 매우 유리한 상황을 만들어내고 있습니다. 중장기적으로 엔화가 강세로 전환될 경우, 부동산 자산 가치 상승과 더불어 환차익도 기대할 수 있습니다. 더불어 일본 부동산 시장

2025.01.10 17:23
[김용남의 부동산 자산관리] 돈 앞에서는 피도 물이 된다?

"돈 앞에서는 피도 물이 된다"라는 말이 있습니다. 하지만 이는 피해야 할 경고이지, 받아들여야 할 현실은 아닐 것입니다. 최근 부동산 상속 과정에서 발생하는 가족 간 분쟁이 급증하고 있습니다. 특히 부동산관리 상담 중에서 상속부동산의 관리 상담 비중이 부쩍 증가하고 있으며, 이는 가족 관계를 영원히 파괴할 수 있는 뇌관이 되고 있는 실정입니다. 서초동의 한 중소형 빌딩을 둘러싼 형제간 갈등 사례는 이러한 현실을 적나라하게 보여줍니다. 대학교수 P씨는 아버지의 갑작스러운 별세로 어머니, 남동생과 함께 연면적 2,200㎡ 규모의 빌딩을 상속받았습니다. 생전에 아버지가 혼자 관리하던 터라 임대차 계약 현황조차 파악하지 못한 상황에서, 사업 실패를 겪은 동생이 빌딩 관리를 자청했고 가족들은 이를 수락했습니다. 월 3,000만원의 임대 수익이 발생함에도 2년간 배당이 전혀 이루어지지 않자 형제 간 불신이 깊어졌습니다. 이와 유사한 사례로 마포구의 L씨 가족을 들 수 있습니다. 부친 소유의 상가건물을 네 자녀가 공동 상속받았는데, 막내가 건물 관리를 맡았습니다. 그러나 임대료 수납과 관리비 지출 과정에서 불투명한 운영이 이어지면서 형제자매 간 갈등이 심화됐습니다. 결국 중소형빌딩 자산관리 전문업체를 통해 월별 수입지출 내역을 투명하게 공개하고, 정기적인 수익 배분이 이루어지면서 가족 관계가 회복될 수 있었습니다. 부동산 자산관리 전문가들은 상속 직후부터 전문업체 위탁을 권고합니다. 이들은 임대차 계약 관리부터 시설물 유지보수, 세금계산서 발행, 임대료 수금, 건물 화재보험 관리까지 원스톱 서비스를 제공합니다. 특히 임대료 연체 관리,

2025.01.06 17:29
[김용남의 부동산 자산관리] 임대료 수금도 AI 시대

요즘 부동산 업계에서 가장 뜨거운 화제는 단연 'AI 임대료 수금'입니다. 미국의 주요 부동산 기업들이 이 혁신적인 기술을 도입하면서 업계에 큰 변화가 일고 있습니다. 과연 AI는 임대료 수금이라는 까다로운 문제를 어떻게 해결하고 있을까요? AI가 바꾸는 임대료 수금 방식 프롭테크 스타트업 EliseAI가 개발한 AI 챗봇이 현재 미국 전역 100만 가구 이상의 임대료 수금을 담당하고 있습니다. 이 AI는 단순히 자동 메시지만 보내는 것이 아닙니다. 세입자와 실시간으로 대화하며, 납부 계획을 조율하고, 청구서 관련 질문에도 답변할 수 있다고 합니다.특히 인상적인 것은 AI가 세입자의 과거 납부 이력을 분석해 대화 톤을 조절한다는 점입니다. 처음 연체한 사람과 반복 연체자에게 각각 다른 접근 방식을 취하기 때문에 많은 세입자들이 AI와 대화하고 있다는 사실조차 모를 정도로 자연스러운 소통이 가능하다고 합니다.놀라운 성과 대형 부동산 기업 브룩필드의 사례는 AI 도입의 효과를 잘 보여줍니다. AI 도입 후 임대료 수금율이 97.6%에서 99.6%로 증가했고, 수금 기간도 평균 14일이나 단축되었습니다. 이는 현금 흐름 관리 측면에서 획기적인 개선입니다. 브룩필드의 레베카 스나이더 수석 부사장은 "변동금리 부채가 있는 자산의 경우 현금 확보 시기가 매우 중요한데, AI가 이 문제를 효과적으로 해결해주고 있다"고 말합니다. 직원들의 반응도 긍정적 임대 관리 직원들의 반응도 좋습니다. 연체 독촉이라는 스트레스 높은 업무에서 벗어나 다른 중요한 일에 집중할 수 있게 되었기 때문입니다. 현재 심각한 인력난을 겪고 있는 부동산 업계에서 이는 매우 중요한 장점이 되

2024.12.30 14:51
[김용남의 부동산 자산관리] 블랙스톤, 일본 부동산 투자 역사를 새로 쓰다

“투자는 미래를 보는 것이다"혼란스러운 국제 정세와 불안정한 경제 상황 속에서도 블랙스톤(Blackstone)은 일본 부동산 시장에 대한 굳건한 믿음을 보여주며 역사적인 투자를 단행했습니다. 2024년 12월 12일, 블랙스톤은 일본 부동산 시장 역사상 최대 규모인 26억 달러(약 4,000억 엔)에 도쿄 가든 테라스 키오이초를 인수하며 글로벌 투자 기업으로서의 저력을 다시 한번 입증했습니다. 이번 인수는 단순한 부동산 거래를 넘어, 일본 경제에 대한 블랙스톤의 신뢰와 낙관적인 전망을 상징합니다. 블랙스톤은 2013년 이후 일본 부동산 시장에 약 160억 달러를 투자하며 꾸준히 신뢰를 쌓아왔습니다. 특히, 이번 도쿄 가든 테라스 키오이초 인수는 블랙스톤이 일본 시장을 얼마나 전략적으로 중요하게 여기는지를 보여주는 상징적인 사례입니다. 도쿄 가든 테라스 키오이초는 240만 평방피트에 달하는 복합 시설로, A+ 등급의 오피스, 고급 주거 시설, 럭셔리 호텔, 컨퍼런스 및 웨딩 공간, 그리고 다양한 상업 시설을 포함합니다. 이 자산은 도쿄 중심부의 핵심 위치에 자리 잡고 있으며, 블랙스톤은 이를 통해 일본 부동산 시장에서 선도적인 위치를 강화하고, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대하고 있습니다. 블랙스톤의 크리스 헤디(Chris Heady) 아시아 태평양 회장은 “이번 인수는 일본에서 가장 존경받는 기업 중 하나인 세이부 홀딩스로부터 최고의 자산을 인수할 수 있는 획기적인 기회"라며, "이번 거래는 일본에 대한 우리의 확신과 세이부와 같은 일본 유수 기업들과 구축해 온 깊은 파트너십을 보여준다"고 강조했습니다. 최근 일본 부동산 시장은 금리 인상 가능성,

2024.12.17 11:17
[김용남의 부동산 자산관리] 당신의 빌딩, 제대로 관리되고 있습니까?

"성공적인 부동산 투자의 80%는 관리에서 결정된다"- 부동산 투자의 대가 Sam Zell "우리 빌딩은 큰 문제없이 잘 돌아가고 있다" 많은 중소형빌딩 소유주들이 하는 이 말은, 종종 수익 손실의 신호가 되곤 한다. 부동산시장의 패러다임 변화와 함께 주요 대형 오피스빌딩의 관리방식은 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)로 진화했으나, 개인이 주로 소유하고 있는 중소형빌딩은 여전히 단순 시설관리에만 머물러 있다. 많은 중소형빌딩 소유주들은 임대차관리를 부수적 업무로 인식하며, 월별 임대료 수령과 기본적인 시설관리만으로도 충분한 수익을 올릴 수 있다고 생각하는 경향이 있다. 최근 강남역 인근 5층 규모(연면적: 1,200㎡)의 중소형빌딩을 매입한 50대 후반의 P대표의 사례는 이러한 인식이 얼마나 위험한지를 잘 보여준다. 월 3,000만원의 임대수익을 기대하고 빌딩을 매입한 P대표는 처음에는 기존 용역업체를 통한 시설관리만으로도 충분하다고 생각했다. 그러나 3개월 만에 예상치 못한 문제들이 연이어 발생하면서 실제 수익은 절반 수준으로 떨어졌다. 1층 프랜차이즈 커피전문점이 매출 부진을 이유로 갑자기 계약해지를 통보했고, 3층 임차인은 업종 변경을 이유로 무단으로 내부 공사를 진행하다가 소음 민원이 발생했다. 더구나 올해 초 전기요금이 급상승하면서 공용부분 관리비 분담 문제로 임차인들과 마찰이 빚어졌다. 기존 용역업체는 이러한 문제들에 대해 어떠한 해결책도 제시하지 못했고, 결국 P대표는 수익률 개선을 위해 전문 자산관리회사를 찾게 되었다. 또 다른 사례로, 홍대입구역 인근에서 4층 규모의 상업용 빌딩을 운영하는 L회장의 경우는 더욱 심각

2024.12.06 17:54
[김용남의 부동산 자산관리] '일본 부동산 투자' 꼭 알아야 할 5가지

일본 부동산 시장은 안정성과 투명성 덕분에 외국인 투자자에게 매력적인 투자처로 떠오르고 있습니다. 특히 도쿄와 오사카와 같은 대도시에서 아파트나 상업용 건물을 매입해 임대 수익을 창출하는 전략은 일본 부동산 투자의 일반적인 접근 방식입니다. 그러나 외국인 투자자가 일본에서 부동산을 매입할 때는 일본의 독특한 임대 계약 시스템과 법적 요건을 반드시 이해해야 합니다. 일본 부동산 시장의 주요 계약 형태와 기타 고려사항을 바탕으로, 외국인 투자자가 꼭 알아야 할 사항을 정리해보았습니다.1. 일본의 주요 임대 계약 형태 이해하기: 정기 임대와 일반 임대 계약일본에서는 부동산 임대 계약이 일반 임대 계약(普通借家契約)과 정기 임대 계약(定期借家契約) 두 가지로 구분됩니다. 일반 임대 계약은 주로 2년 단위로 체결되며, 계약이 만료되면 임차인이 자동 갱신할 권리를 가지므로 장기적인 안정성이 높습니다. 이는 임대 수익을 지속해서 확보하기를 원하는 투자자에게 유리할 수 있지만, 임대료를 조정하거나 임차인을 교체하는 데 있어 제한이 있을 수 있습니다.반면, 정기 임대 계약은 계약 만료 시 자동으로 종료되며, 갱신에 관한 권리가 임차인에게 없습니다. 계약 종료 후에는 임대료나 조건을 새롭게 설정할 수 있어 더 유연한 관리가 가능하지만, 계약 종료 통지를 반드시 6개월에서 1년 전에 해야 하므로 관리 측면에서 꼼꼼한 계획이 필요합니다. 외국인 투자자는 이러한 계약 형태의 차이를 이해하고, 자신이 원하는 투자 전략에 맞는 임대 계약을 선택해야 합니다.2. 임대료 조정 및 중도 해지 조건 확인일본 부동산은 외국인 투자자에게 안정적인 수익을 창출할 기회를 제공

2024.11.13 15:45
[김용남의 부동산 자산관리] 베트남 부동산의 숨은 보석 '하이퐁'

"성공한 투자자는 다른 사람들이 하려고 하는 것을 먼저 하는 사람이다" - 존 템플턴이 명언은 해외 부동산 투자의 핵심을 정확히 짚어내고 있습니다. 성공적인 투자란 남들보다 한 발 앞서 성장하는 지역을 발견하고, 그곳의 잠재력을 실현하는 것입니다. 오늘날 글로벌 투자자들의 시선이 베트남의 한 도시로 모이고 있습니다. 바로 베트남의 신흥 산업 중심지 하이퐁입니다.세계적 상업용 부동산 서비스 업체 CBRE의 아시아태평양 지역 최적의 해외 부동산 투자처 조사에서 베트남이 개발도상국 중 인도에 이어 2위를 차지했습니다. 더욱 주목할 만한 점은 선진국 중에서는 일본이 5년 연속 부동의 1위를 차지하고 있다는 것입니다. 이는 베트남, 그 중에서도 하이퐁이 글로벌 투자자들에게 얼마나 매력적인 투자처로 부상하고 있는지를 잘 보여줍니다.하이퐁은 단순한 항구도시가 아닙니다. 중국과의 근접성과 뛰어난 해운 연결성을 자랑하는 전략적 요충지로, 수출 지향 산업에 이상적인 환경을 제공합니다. 실제로 LG그룹의 베트남 본부가 이곳에 자리 잡았으며, SK그룹의 자회사인 SKC가 5억 달러를 투자하여 세계 최대 규모의 생분해 소재 공장을 착공했습니다. 이는 SK그룹의 베트남 첫 해외직접투자 사례로, 하이퐁의 산업 발전에 새로운 동력을 불어넣고 있습니다.2050년까지 아시아 최고의 도시 중 하나로 거듭나겠다는 하이퐁의 비전은 허황된 꿈이 아닙니다. 현재 220만 명인 인구가 2040년까지 470만 명으로 증가할 것이라는 전망은 이 도시의 성장 잠재력을 잘 보여줍니다. 이러한 인구 증가는 필연적으로 주거용 부동산 수요 증가로 이어질 것이며, 투자자들에게 황금과 같은 기회를 제공할 것입

2024.10.18 14:16
[김용남의 부동산 자산관리] 해외 부동산 투자의 황금률 : 40-40-20 전략

글로벌 경제 시대, 해외 부동산은 포트폴리오 다각화와 높은 수익률을 추구하는 투자자들에게 매력적인 선택지로 부상하고 있습니다. 그러나 이는 동시에 복잡성과 높은 리스크를 수반합니다. 언어 장벽, 현지 법규, 세제, 시장 정보 부족 등 다양한 도전 과제가 존재하기 때문입니다. 이러한 난관을 극복하고 성공적인 해외 부동산 투자를 실현하기 위해서는 '40-40-20 전략'을 이해하고, 이를 실행할 수 있는 전문 투자자문사의 역할이 필수적입니다. 40-40-20 전략: 성공적인 해외 부동산 투자의 청사진해외 부동산 투자의 성공은 크게 매입(40%), 관리(40%), 매각(20%)의 3단계로 구분됩니다. 각 단계별 중요성과 전문가의 역할을 살펴보겠습니다. 1. 매입 단계 (40%): 성공의 기반 다지기 매입 단계는 투자 성패를 좌우하는 핵심 단계입니다. 이 단계에서 전문 투자자문사는 다음과 같은 역할을 수행합니다: - 현지 부동산 시장 동향 심층 분석 - 복잡한 법규 및 세제 해석 - 잠재력 높은 투자 지역 발굴 - 투자자 맞춤형 전략 수립 - 매입 절차 및 법적 이슈 해결 지원전문가의 통찰력을 통해 투자자는 더욱 전략적이고 정확한 의사결정을 내릴 수 있습니다. 2. 관리 단계 (40%): 지속적 가치 창출의 열쇠 효율적인 관리는 안정적인 수익 창출과 자산 가치 상승의 핵심입니다. 해외 부동산의 경우, 이 과정이 더욱 복잡할 수 있습니다. 전문 투자자문사는 신뢰할 수 있는 현지 관리회사를 추천하고 다음과 같은 서비스를 지원합니다: - 전략적 임대 관리 - 체계적인 시설 유지 보수 - 현지 세무

2024.09.13 16:17
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자의 함정

일본 부동산 시장은 안정적인 수익을 제공할 수 있는 매력적인 투자처로 여겨집니다. 그러나 이 시장에서 성공하기 위해서는 신뢰할 수 있는 국내 부동산 투자자문 파트너를 통해 매입하는 것이 매우 중요합니다. 왜냐하면 일본의 부동산 법규, 시장 동향, 그리고 지역별 특성을 깊이 이해하고 있는 전문가의 도움이 없다면 아래와 같은 심각한 사기나 실패의 위험에 노출될 수 있기 때문입니다.1. 가짜 만실 사기'가짜 만실 사기'는 일본 부동산 투자에서 발생할 수 있는 대표적인 사기 수법 중 하나입니다. 이 사기는 투자자에게 안정적인 수익을 보장하는 것처럼 보이지만, 실상은 전혀 다릅니다.-사기의 수법: 부동산 판매자나 중개업자는 해당 건물이 입주율 100%를 자랑하며 매우 인기가 많다고 주장합니다. 특히, 고수익을 보장한다며 입주자들이 꽉 차 있다고 강조합니다. 하지만 실제로는 빈 방이 많고, 그나마 입주해 있는 세입자들조차 허위 계약자일 수 있습니다. 즉, 임대차 계약이 단기간에 체결된 것처럼 꾸며서 투자자가 매입 후에도 임대 수익이 지속적으로 발생할 것이라는 잘못된 기대를 심어주는 것입니다.-결과: 투자자가 건물을 매입한 후, 갑자기 대규모 퇴거가 발생하면서 공실이 급격히 증가합니다. 그 결과 임대 수익이 급감하게 되고, 투자자는 예상했던 수익을 얻지 못하게 됩니다. 이러한 상황은 투자자의 재정적 부담을 가중시키고, 심각한 손실을 초래할 수 있습니다.2. 서브리스 계약의 함정서브리스 계약은 외국인 투자자들이 흔히 접하는 계약 방식으로, 특히 일본에서 많이 사용됩니다. 서브리스는 부동산 소유주가 해당 부동산을 부동산 관리 회사에 일괄적으로 임대하고,

2024.09.02 15:13
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 불황기의 자산관리 성공 전략

최근 경제 불황이 지속되면서, 수익형 부동산을 소유한 임대인들에게 성공적인 임대관리는 더욱 중요한 과제가 되었습니다. 부동산의 가치는 단순히 매입 시점의 가격이 아니라, 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라집니다. 특히, 공실을 최소화하고 안정적인 현금 흐름을 유지하는 것은 임대인의 성공을 좌우하는 핵심 요소입니다.부동산 투자는 현재와 미래의 현금 흐름을 매입하는 것과 다름없습니다. 따라서 목표로 한 현금 흐름이 꾸준히 유지되느냐에 따라 투자의 성패가 결정됩니다. 그러나 많은 중소형 빌딩 투자자들은 현금 흐름 관리의 중요성을 간과하고, 막연히 시간이 지나면 공실이 채워질 것이라는 기대를 가지는 경우가 많습니다. 그 결과, 공실 장기화로 인해 심각한 재정적 어려움을 겪게 되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.부동산 자산관리(빌딩 임대관리)는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 임차인과의 분쟁, 임대료 연체, 건물 유지 보수 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 임대 관리 경험이 부족하거나 시간적 여유가 없다면 전문가의 도움을 받는 것이 효율적입니다.- 직접 관리: 임대 관리에 대한 전문 지식과 경험이 풍부하고 시간적 여유가 있다면 직접 관리하는 것도 좋은 방법입니다. 그러나 전문성이 부족할 경우, 오히려 손해를 볼 수 있습니다.- 전문 업체 위탁: 임대 관리 전문 업체에 위탁하면 시간과 노력을 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 전문적인 관리를 통해 공실률을 최소화하고 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.많은 임대인들이 비용 절감을 위해 비전문가에게 관리를 맡기거나 직접 관리를 시도하지만, 이는 종종 실패로 이어집니다. 다음은 비전문적 관리의

2024.08.27 15:46
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자의 성공 법칙

일본 부동산 시장은 안정적인 수익률과 탄탄한 임대 수요로 한국 투자자들의 관심이 여전히 뜨겁습니다. 성공적인 일본의 주거용 부동산 투자를 위해서는 한일 양국 간의 임대 관리 시스템 차이를 이해하고 현지 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 성공의 열쇠라고 할 수 있습니다.본 칼럼에서는 한국 투자가들이 일본 부동산 투자에서 성공하기 위해서 반드시 알아야 할 4가지 핵심 사항을 제시합니다.1. 일본 임대시장의 안전장치, ‘보증회사’ 시스템대개 월세의 10배 정도로 책정되는 우리나라의 보증금제도와 달리, 일본에는 보증금이 적거나 없습니다. 따라서 일본의 임대 시장에서는 보증회사가 매우 중요한 역할을 합니다. 이들은 임차인의 임대료 연체 시 대신 납부해주는 서비스를 제공합니다. 보통 1~6개월간 임대 임대료를 대납하며, 이후 임차인에게 청구하고 명도절차를 진행합니다. 이 시스템은 임대인의 안정적인 수입을 보장하고 재정적 리스크를 줄여줍니다. 2. 임대료 납부 및 관리 방식일본에서는 임차인이 주로 임대 관리 회사에 임대료를 납부합니다. 이는 한국에서 임대인에게 직접 납부하는 방식과 다릅니다. 임대 관리 회사는 임대료 수금, 유지 보수, 계약 갱신 등을 담당하며, 임대인과 임차인 사이의 중재 역할도 합니다.임대 관리 회사는 수금한 임대료에서 관리수수료, 대납 비용, 전기, 수도료 및 유지 관리 비용 등을 제한 후 임대인에게 송금합니다. 이 내용은 매월 제출하는 월간 보고서에 상세하게 기록되어, 임대인이 직접 건물을 방문하지 않아도 관리 상황을 투명하게 파악할 수 있도록 돕습니다. 이 시스템은 임대인의 직접적인 관리 부담을 줄이고 효율적인 임

2024.07.08 15:27
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 상업용 부동산, 이제 '홈런' 아닌 '안타'로 승부하라

상업용 부동산 시장은 과거 호황기와는 완전히 다른 국면을 맞이하고 있습니다. 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 식의 '홈런' 투자는 어렵게 되었습니다. 금리 상승과 긴축된 금융 환경으로 인해 과거의 순풍은 사라졌고, 투자자들은 전략을 수정해야 하는 시점입니다.과거에는 시장 상황이 좋으면 크게 노력하지 않아도 쉽게 수익을 낼 수 있었습니다. 하지만 지금은 그렇지 않습니다. 높은 이자율과 물가 상승으로 인해 캡레이트(Cap Rate)는 더 이상 하락하지 않고 있으며, 따라서 캡레이트 하락으로 인한 부동산 가격 상승은 불가능해졌습니다. 과거 호황기에 가려졌던 임대 결정의 실수들도 드러나고 있습니다. 이 때문에 손쉬운 승리는 기대하기 어려운 환경이 되었습니다.문제는 여전히 많은 투자자가 '홈런'만을 노리고 풀스윙하다가 스트라이크 아웃을 당하고 있다는 것입니다. 높은 위험을 감수하며 과도한 레버리지를 사용하거나, 시장 변화를 제대로 인식하지 못하면서 무리한 투자에 나서다가 실패하는 사례가 많습니다. 부동산 투자에서 스트라이크 아웃은 치명적인 재기불능의 결과로 이어질 수 있습니다.오스트리아 대형 부동산개발기업인 자산 38조원의 SIGNA 그룹의 파산은 바로 이런 위험성을 보여주는 대표적인 사례입니다. 과도한 부채와 무분별한 확장으로 인해 결국 파산에 이르게 된 SIGNA 그룹은 면밀한 검토 없이 '홈런'만을 노렸다가 실패한 전형적인 케이스라고 할 수 있습니다.오늘날 상업용 부동산 시장에서 성공하기 위해서는 꼼꼼한 부동산 자산관리, 탄탄한 중개인 관계, 그리고 임차인 선정에 집중해야 합니다. 이는 기본기에 충실하고, 현명한 플레

2024.06.10 16:30
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리 수수료, 제대로 알고 계시나요?

부동산 시장의 성장과 함께 부동산 자산관리의 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 특히 개인 소유의 수익형 빌딩, 즉 중소형 빌딩 또는 꼬마빌딩이 늘어나면서 전문적인 관리의 필요성이 높아지고 있습니다. 그러나 부동산 자산관리 서비스에 대한 이해 부족과 불투명한 수수료 책정 방식으로 인해 자산관리회사를 이용하는 것을 꺼리는 소유주들이 많습니다.자산관리 수수료는 건물의 가치를 극대화하기 위한 전문적인 서비스에 대한 대가입니다. 이는 단순한 비용이 아닌, 건물의 가치와 소유주의 이익을 극대화하기 위한 투자로 접근해야 합니다. 건물의 규모, 위치, 임차인 수, 노후화 정도, 서비스 범위 등 다양한 요인에 따라 수수료 금액이 달라지므로 이를 제대로 이해하고 투명하게 책정하는 것이 중요합니다.예를 들어, 임차인이 많은 빌딩과 노후화된 빌딩은 그렇지 않은 빌딩에 비해 자산관리자의 관리에 투입하는 시간이 많아져 수수료 금액이 증가할 수 있고 빌딩이 대중교통의 접근성이 떨어지는 위치에 있는 빌딩과 공실률이 높은 빌딩은 수수료가 높아질 수 있습니다. 또한, 서비스 범위가 넓을수록 수수료 금액은 증가하며, 계약 기간, 경쟁 상황, 협상력 등도 수수료 결정에 영향을 미칩니다.자산관리회사는 임대료 협상, 임차인 관리, 시설 유지보수, 재무 관리 등 건물 관리 전반에 대한 서비스를 제공합니다. 예를 들어, 효율적인 임차인 관리를 통해 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다. 또한, 체계적인 시설 유지보수를 통해 건물의 수명을 연장하고 운영 비용을 절감할 수 있습니다. 이러한 서비스를 통해 건물의 가치를 높이고 소유주의 이익을 극대화할 수 있

2024.05.28 17:30
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 꼬마빌딩 운영 전략

부동산 시장에서 임차인을 유치하고 유지하는 것은 건물주와 관리자에게 큰 과제이며, 수익성을 확보하기 위한 필수 요소이다. 그렇기 때문에 이 과정에서 드는 비용의 차이를 잘 이해하고 전략적으로 관리하는 것이 매우 중요하다. 신규 임차인을 유치하기 위해서는 상당한 비용이 소요된다. 광고비, 마케팅비, 부동산 중개 수수료, 각종 인센티브 등이 주요 비용 항목이며, 임차인 유치 경쟁이 치열한 지역일수록 더 많은 투자가 필요하다. 반면 기존 임차인을 유지하기 위한 비용은 상대적으로 낮다. 재계약 수수료, 일부 개선공사 지원금, 임대료 할인 정도가 전부이며, 일반적으로 임차인 유치 비용이 유지 비용보다 3-5배가량 높은 것으로 알려져 있다. 장기적 관점에서 볼수록 기존 임차인 유지가 매우 중요하다. 안정적인 수익을 창출하고 공실을 최소화하기 위해서는 임차인의 이탈을 막고 만족도를 높여야 하기 때문이다. 임차인 관리에 대한 투자는 결과적으로 유치 비용 절감으로 이어진다. 건물주 K씨(70세)의 사례는 관계관리(Relationship Management)의 중요성을 잘 보여준다. K씨는 오랫동안 임대료를 인상하지 않았다는 이유만으로 경제적인 어려움을 겪고 있던 임차인에게 월 10만원의 임대료 인상을 요구했다. 그러나 임차인이 사업 부진을 이유로 이를 수용할 수 없다고 하자, 이에 자존심이 상한 K씨는 홧김에 임차인에게 나가라는 말을 했고, 결국 임차인은 재계약을 포기하고 매장을 비웠다. 이후 K씨는 새로운 임차인을 구하기 위한 인테리어 공사비용으로 3개월분 임대료에 해당하는 비용을 지출해야 했다. 하지만 이보다 더 큰 문제는 4개월동안 공실이 채워지지 않았다는

2024.05.07 17:55
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형 빌딩, 어떻게 관리할까

경기부진과 고금리 여파로 자영업자와 중소업체가 주로 임차하고 있는 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이 공실률 상승과 체납금 증가로 위기를 맞고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩을 어떻게 관리하냐는 매우 중요하다.과거에는 빌딩 가격 상승을 기대하며 자산 관리에 크게 신경 쓰지 않는 투자 전략도 유효했지만, 이제는 부동산 시장의 패러다임이 임대 운영 수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인 관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 빌딩투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지시키는 것이 중요하다. 임차인을 유치하는 비용이 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배 더 들어가기 때문에 임차인 유지는 안정적인 현금흐름 확보에 필수적이다. 따라서, 빌딩주는 빌딩의 외관이나 설비 관리에만 집중하기보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인의 만족도와 유지 관리에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 그리고 투자빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 임차인 유치 경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없기 때문이다. 요즘 위기에 처한 꼬마빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형 빌딩이 제대로 관리되지 않고 문제 빌딩으로 전락한 사례를 종종 본다. 서울 역삼동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 70대 건물주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한 번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변 시세보다 약 20~30% 낮았다.서울

2024.04.18 16:08
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 상속받은 빌딩, 어떻게 관리할까?

최근 들어, 상속받은 부동산의 관리에 대한 상담 요청이 눈에 띄게 증가하고 있다. 이는 빌딩주의 세대교체가 가속화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하는 추세와 맞물려 있다. 특히 중소형 빌딩을 중심으로 발생하고 있는 이 현상은, 장기간 한 사람이 관리해 온 빌딩의 관리권이 갑작스러운 사건이나 세대교체로 인해 후손에게 이양되고 있음을 시사한다.상속이나 증여를 통해 부동산을 취득하는 경우, 대부분의 상속자나 수증자는 빌딩 관리에 필요한 경험과 지식이 부족한 상태에서 시작하게 된다. 이로 인해 초기에는 많은 어려움에 직면하게 되지만, 관리 주체를 결정하는 것부터 시작하면 상황은 점차 나아지게 된다.빌딩 관리의 첫걸음은 직접 관리할 것인지, 아니면 전문 부동산 자산 관리 회사에 위탁할 것인지 결정하는 것이다. 이러한 결정은 본인이 빌딩 관리에 전념할 시간, 경험, 노하우의 유무를 고려하여 내려져야 한다. 직접 관리가 가능한 조건을 갖춘 경우에는 직접 관리를, 그렇지 않은 경우에는 위탁 관리를 선택하는 것이 바람직하다.현재 부동산 시장은 고금리가 장기화되고 국내외 경기부진 및 생활패턴 변화 등으로 임차 수요가 줄어들면서 부동산 임대사업이 갈수록 어려워지고 있다.이러한 상황에서는 신규 임차인을 유치하기 어렵고, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이럴 때일수록 소유주는 자신의 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 하며, 이를 위해서는 임차인과의 관계, 빌딩 유지보수업체와의 관계 및 주변 중개업소와의 관계를 관리할 수 있는 관계 관리 능력이 요구된다.상속이나 증여를 통해 빌딩을 취득한 경우, 관리 능력

2024.03.19 16:23
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자 수익 극대화하기

일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비

2024.02.19 13:50
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인 유지가 중요한 5가지 이유

최근 중소형빌딩 임차인의 임대료 체납이 급증하고 있다. 이는 경기 침체와 물가 상승, 금리 인상 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보인다. IMF 시절이나 코로나 대유행 때보다도 더 어렵다고 하소연하는 임차인들이 늘어나고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩 건물주는 신규 임차인 유치와 기존 임차인 유지에 총력을 기울이고 있다.상업용 부동산 시장에서 임차인 유지는 단순한 관리 전략을 넘어서 핵심적인 경제적 요소로 자리 잡고 있다. 특히 글로벌화와 디지털화가 가속화되는 오늘날의 경제 환경에서, 임차인 유지는 부동산 포트폴리오의 안정성과 수익성을 향상시키는 중요한 역할을 한다.임차인 유지의 중요성은 다음과 같이 다섯 가지로 요약할 수 있다.첫째, 안정적인 수익 창출기존 임차인을 유지함으로써 상업용 부동산은 안정적인 수익을 보장받을 수 있다. 임대료 수입은 부동산 소유주의 주요 수입원이며, 이는 재테크 및 재투자의 기반이 된다. 반면, 임차인 이탈은 공실률 증가와 수익의 불안정성을 가져올 수 있다.둘째, 운영 비용 절감새로운 임차인을 유치하는 데에는 상당한 비용과 시간이 소요된다. 이는 마케팅, 중개 수수료, 임차공간 개선공사 비용 등 다양한 형태로 나타난다. 기존 임차인을 유지하는 것은 이러한 추가 비용을 방지하고, 장기적으로는 운영 비용을 절감할 수 있다.셋째, 시장 평판과 브랜드 가치임차인을 오랫동안 유지하는 부동산은 시장에서 긍정적인 평판을 얻게 된다. 이는 해당 부동산의 안정성과 신뢰성을 나타내며, 장기적으로 브랜드 가치를 상승시킨다. 이는 새로운 임차인 유치와 더 나은 임대 조건을 협상하는 데에 유리한 위치를 제공한다.넷째, 장

2024.01.10 17:09

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