2004년 4월 건국대학교 부동산대학원 3학기(경영관리3기) 재학중에 국내 최초의 중소형빌딩 자산관리전문기업 글로벌PMC(주)를 설립하고 한국형 부동산자산관리시장을 개척했으며 2010년부터 한국경제신문과 공동으로 한국형부동산자산관리사 KPM 교육과정을 개설하여 운영하면서 글로벌PMC(주)를 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리기업으로 성장시켰다. 이제 글로벌PMC는 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리기업을 넘어 해외부동산 투자자문의 리더로 성장합니다.
저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 왜 부동산 자산관리가 중요한가](https://img.hankyung.com/photo/202207/0Q.30714939.3.jpg)
중소형빌딩 투자와 자산관리 코로나 사태의 장기화로 공실률이 치솟고 임차인 구하기는 점점 더 어려워져 중소형빌딩 소유주들의 시름이 깊어가고 있는 가운데 코로나 사태가 무색하게도 올 상반기에만 200억 이하 중소형빌딩 거래금액이 사상 처음으로 10조원을 넘어섰다고 한다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지못한 투자자들이 주택시장에 비해 규제가 덜한 빌딩시장으로 몰린 결과다. 수익형부동산의 수익은 적기(또는 좋은 가격)에 매입한 후 보유기간 동안에는 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기(또는 좋은 가격)에 매각함으로써 창출된다. 과거에는 빌딩을 매입한 후 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았으나, 이제는 빌딩의 순운영소득(NOI)의 양에 따라 빌딩가치가 결정되기 때문에 매입 후 부동산자산관리가 점점 중요해지고 있다. 많은 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박 꼬박 들어오는 임대료 수입을 기대하고 수익형부동산 투자에 나서지만, 막상 매입 후 부동산관리를 소홀히 하면 낭패를 볼 수도 있다는 사실을 간과하는 투자자가 의외로 많다. 부동산자산관리(PM, Property Management)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수관리부터 임대료 청구, 수금관리, 공실관리, 수도광열비 등의 지출관리 및 현장 인력관리업무 등을 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하게 해주는 전문적인 부동산서비스다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리,
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 투자와 자산관리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265371.3.jpg)
꼬마빌딩이라 불리는 중소형빌딩 투자가 급증함에 따라 빌딩실사의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하는가에 따라 투자의 성패가 결정될 수도 있다. 빌딩 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성하기 위해서는 빌딩 매입 전에 빌딩에 대한 전반적인 실사가 수행되어야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 빌딩 실사(Due Diligence)절차를 반드시 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가 많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네 준 자료만 믿고서 매입했다가 투자에 실패한 사례가 많다. 일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익율 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수밖에 없었던 경우부터 중요설비가 고장으로 작동되지 않고 있다는 것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해사례는 다양하다. 이렇게 매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 쉽지않다. 도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라(Trust, but verify!)"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이 말은 빌딩 투자에도 자주 인용되는 말이다. 매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 받아들이지 말고 실사(Du
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩실사(Due Diligence)가 중요한 이유](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265147.3.jpg)
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성 미국의 한 부동산전략연구소는 부동산관리자의 역할이 점차 확대됨에 따라 2030년까지 부동산관리자(Property Manager)라는 타이틀은 전면적으로 사라지고 ‘기업임원(Enterprise Director) 또는 사업임원(Business Director)’과 같은 호칭으로 전면 대체될 것으로 전망했다. 사실, 부동산관리자(Property Manager)라는 직업은 1930년대 초에 미국에서 건물감독자(격상된 엔지니어)로 시작되었다가 1933년에 부동산관리협회(IREM)가 설립된 후 공인부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM)라는 전문자격이 도입되면서 널리 알려지게 되었고 위상도 격상되었다. 부동산관리자의 전통적인 역할은 기본적인 시설 유지관리, 임대차 계약협상, 임대료 수금 및 임차인 유지 등의 업무를 담당하는 빌딩 관리자였으나 부동산투자의 증가 및 부동산에 대한 인식 변화에 따라 부동산관리자의 역할이 전통적인 역할 외에도 기본적인 재무분석, 자산관리계획서 작성 및 투자자문 업무 등을 담당하는 전략 자문역(Strategic Advisor)으로 확대되고 있다. 이에 따라, 부동산관리자의 요구역량도 기본적인 시설관리 능력을 넘어서 부동산투자와 관리 전 과정에서 자문을 할 수 있는 수준으로 요구되고 있다. 이제 부동산관리자도 관리부동산에 대한 재무분석을 할 수 없다면 더 이상 부동산자산관리전문가라고 할 수 없게 되었다. 과거의 부동산관리자가 기본적인 빌딩서비스 제공과 빌딩자체의 물리적인 관리에 초점을 맞추었다면 현재의 자산관리자는 현재상태의 부동산 분석을 기초로 부동산투자수익을 제고할 수 있는 대안을 제시하며 자산가치 창조를 위한
성공적인 부동산자산관리 전략 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과 중소형빌딩 투자가 급증하여 2018년 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 9조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박꼬박 임대료 수입을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 수익형 부동산은 제대로 관리하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다. 과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가치가 상승했기 때문에 부동산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았고 공실 채우는 것을 주업으로 하는 임대관리 만으로도 충분했을 지 몰라도, 건물에서 발생하는 순영업소득(NOI)의 양에 따라 건물가치가 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉 부동산 자산관리(Property Management, PM) 없이는 빌딩가치를 올릴 수 없게 되었다. 부동산자산관리란 투자자(소유주)를 대신해서 빌딩의 시설물 수선 및 개보수 등의 유지관리부터 임차인관리, 임대차계약관리, 임대료 수금, 공실마케팅, 수입과 지출의 관리 및 빌딩의 청소, 경비 및 관리인 인력관리 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키기 위한 서비스라고 할 수 있다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘
은 공실률이 지속되면서 임차인 유치가 빌딩주의 최대 현안으로 부상했다. 건물주들은 신규 임차인 유치를 위해 임대료 면제(rent free), 인테리어 공사비 지원, 주차비 지원 및 이사비용 지원 등을 제시하고 있지만 임차인 확보는 여전히 ‘하늘의 별따기’만큼이나 어려운 과제로 남아있다.임차인은 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산이다. 그 이유는 임차인이 매월 납부하는 임대료가임대수입의 원천이기 때문이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다. 미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 ‘임차인 유지업무‘라는 결과가 있다. 임차인을 빌딩에 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 중단없이 안정적으로 확보하면 빌딩의 순운영소득(NOI)이 증가하고 이에 따라 빌딩의 가치도 높아지기 때문에 부동산자산관리(Property Management, PM)를 ‘임차인을 유지하는 업무’로 정의하곤 한다. 성공적인 임대사업을 위해서는 건물주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 이후 적극적인 임대마케팅을 통해 우량 임차인을 유치하고 양질의 임차인 서비스를 제공하여 장기간 계약을 유지하는 것이 요구된다.IREM의 연구결과에 의하면 신규임차인을 유치(확보)하는데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배의 비용의 더 들어간다고 한다. 임차인이 이탈하게되면 아래의 손실이 불가피하다.
부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 투자자(빌딩 소유주)들은 부동산을 고정자산으로 인식하고 최소한의 물리적 관리인 시설관리에만 신경을 쓰면서 매각차익을 기대했으나 이제는 투자환경변화로 인해 과거처럼 매각차익을 얻기가 어려워짐에 따라 투자부동산을 고정자산이 아닌 투자자산으로 인식하기 시작하였으며 매입후에도 전문적인 자산관리(Property Management)를 통해 부동산가치를 향상시키는 것을 최우선시하고 있다. 이에 따라, 중소형빌딩 등 수익형 부동산을 효율적으로 관리하여 순운영수입(NOI)은 극대화하고 운영비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리가 더욱 중요해지고 있다.부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 시설유지관리부터 임대차관리, 공실마케팅 및 재무관리 등을 총괄적으로 수행하여 부동산의 가치를 극대화해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다.이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사(Property Manager)의 수요가 폭발적으로 증가하고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성 교육과정은 거의 전무한 실정이다.미국의 경우 대공황 직후인 1933년에 설립된 부동산관리협회(IREM)가 1938년부터 부
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 한국형 부동산자산관리사 양성이 필요한 이유](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265116.3.jpg)
부동산시장의 패러다임이 변화함에 따라 부동산자산관리의 중요성이 커지고 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거에는 단순 임대료 수금이나 시설물의 유지보수업무가 주요 업무이었지만 현재의 부동산자산관리업무는 관리부동산의 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립하여 시행함으로써 관리부동산을 경쟁력있게 관리하는 것을 넘어서 투자자의 재무적 목표를 달성시키는 업무까지도 포함하고 있다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(Property Manager)는 투자자로부터 ‘더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라’는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 전문영역으로 여겨졌던 투자분석 관련업무까지도 수행하도록 요구 받고 있다. 이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 인식하고서 빌딩내부의 공간을 점유하여 사용하는 임차인을 오랫동안 유지하고 관리하는 업무라고 정의할 수 있다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으로 운영하여 이익을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행하는 사람이다. 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할을 수행하고 요즘 같은 침체기에는 부동산의 가치를 보호하는 ‘가치보호자’의 역할도 수행한다.국내에서도 부동산시장의 패러다임이 ‘개발’에서 ‘관리’로 전환되면서 본격적인 부동산자산관리시대로 진입한 것으로 판단된다. 1~2년전부터 부동산자산관리 전문 인력의 수요가 급증하면서 자산관리 전문인력이 턱 없이 부족한 상황이다. 이러다 보니 부동산자산관리회사의
저성장기 부동산자산관리전략 빌딩 공실률이 10%대의 고공행진을 지속함에 따라 기존 임차인을 장기간 빌딩에 머무르게 하는 임차인유지(Tenant retention)가 부동산 임대시장의 최대 화두로 떠오르고 있다. 임차인 주도하는 시장에서는 임대물건 선택의 폭이 넓기 때문에 더욱 정교해지고 스마트해진 임차인의 다양한 요구조건을 충족시키기란 여간 쉬운 일이 아니다. 장기간의 임대차계약을 체결하고 임대료를 제때 또박또박 내는 우량 임차인을 보유하는 것은 아마도 모든 건물주의 꿈일 것이다. 우량임차인이 장기간 임대차계약을 체결한 빌딩은 현금흐름이 안정적이고 임대차 리스크도 낮다. 따라서, 빌딩의 가치가 그렇지 못한 빌딩에 비해 높을 수 밖에 없다. 빌딩의 가치는 빌딩에서 발생하는 현금흐름(수입)의 양(量)과 질(質)에 따라 결정되는데 이러한 빌딩들은 현금흐름(Cash flow)의 양(Quantity)도 많고 질(Quality)도 높기 때문이다. 현명한 임대인들은 ‘신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다’는 미국의 한 연구조사 결과가 시사하는 바를 잘 알고서 임차인 유치에 치중하기 보다는 기존 임차인의 유지에 더 신경을 쓰고 있다. 빌딩에서 가장 소중한 자산인 임차인을 유지하는 일은 임대차계약 체결 때부터 임대차계약이 종료될 때까지 계속돼야 하는 부동산자산관리의 핵심활동이다. 아직도 일부 건물주들은 신규로 임대차계약을 체결할 때까지는 좋은 임대인(Good Landlord) 처럼 행동하다가 임대차계약이 개시된 후에는 임차인을 무시(?)하는 나쁜 임대인(Bad Landlord)으로 돌변하는 경우를 종종 봤다. 이러한 임
50억 미만 가격대 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다. 공실율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황임에도 불구하고 중소형 빌딩을 매입하려는 투자자가 증가하다 보니 중소형빌딩 매물 품귀현상이 빚어질 정도이다. 시중은행의 부동산투자자문센터에서는 투자가능 물건을 제 때 발굴하여 제공하지 못하여 고객으로부터 항의 전화도 받고 있을 정도라고 한다. 이렇게 매물이 부족하다 보니, 서울 외곽지역이나 경기도 신도시 지역으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 그러나 이러한 투자자 대다수는 매입후 자산관리에는 별 관심이 없어보인다. 아마도 중소형빌딩관리는 누구나 할 수 있는 업무 정도로 취급하는 것 같다. 이들은 빌딩을 매입한 후 먼저 빌딩을 중개한 중개사로부터 최소한의 빌딩관리 서비스를 무상(?)으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 임대관리를 맡겼다가 혼자서 해결할 수 없는 문제가 발생하면그때서야 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 물색하여 관리를 위탁한다. 최근에 당사를 찾아와 자산관리 상담을 했던J씨(58세)의 사례를 소개한다. J씨는 2년 전에 빌딩중개업체를 통해 잠실에 소재한 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,480㎡)을 매수한 후 직접 관리를 해오던 중 약 1년 전쯤에 인터넷 검색을 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사라고 표방하는 한 회사의 홈페이지를 방문하여 살펴본 후 관리를 맡겼다가 몇 개월 지나지 않아 관리회사의 업무처리 미숙과 관리비 부당청구 등으로 인해 임차인과의 언쟁이 자주 발생하여 할수없이 J씨가 직접 임차인을 찾아가 사과와 재발방지를 약속하고 무마했다고 한다. J씨의 기대와 달리, 자
중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션요즘처럼 임차인 구하기가 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 시기에 중소형빌딩 소유주(투자자)의 가장 큰 리스크는 무엇일까? 아마도 공실 리스크일 것이다.빌딩임대사업에서 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩이 공실로 남아있게 되면 그 임대공간에 해당하는 임대료와 관리비의 수입이 발생하지 않기 때문에 임대수입이 감소하고 수익율도 하락하게 된다. 이 때문에 공실은 가장 큰 리스크일 수 밖에 없을 것이다.중소형빌딩과 같은 수익형 부동산은 매입 후에 어떻게 관리하느냐에 따라 임대수익이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에 요즘 같은 불황기일수록 공실관리가 더욱 더 중요해지고 있다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 현재의 수익과 보유기간 동안의 예상 수익의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것으로 볼 수 있기 때문에 현금흐름관리를 포함한 부동산자산관리(PM)의 결과에 따라 빌딩투자의 성패도 결정된다고 할 수 있다.성공적인 부동산자산관리란 불황기에는 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하고 경기 회복기에는 이들을 증가시켜 임대수입은 높이고 운영비용은 낮추어 순영업소득(NOI)을 증가시켜 빌딩가치를 상승시키는 것을 의미한다. 이렇듯 부동산자산관리가 갈수록 중요해짐에도 불구하고 중소형빌딩 매입단계에서부터 자산관리를 누가 어떻게 할 것인가를 적극적으로 검토한 후 빌딩에 투자하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다.빌딩 중개인의 말만 믿고서 공실 리스크에 대해 아무런 대책도 없이 매입했다가 상당기간 동안 공실이 해소되지 않아 막대한 피해를 입은 후 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 찾
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265085.3.jpg)
중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건 국내 부동산관리시장은 1997년 외환위기 이후 많은 변화를 겪어오고 있다. 시설관리(Facility Management) 단계에 머물러 있던 국내 부동산관리시장에 대형빌딩을 중심으로 부동산자산관리(Property Management · PM)가 도입되면서 부동산자산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 전환되었고 투자부동산의 평가방식이 원가법에서 수익환원법으로 바뀌면서 보유단계에서 순운영소득(NOI)이 극대화되도록 관리하는 것이 중요하다는 사실을 일깨워주었다. 외국계 투자가와 국내 기관투자가들이 주로 보유하고 있는 대형빌딩에는 부동산자산관리가 이미 정착되어 매입단계에서부터 부동산 자산관리회사(Property Management Company)가 매입 전 부동산실사(Due Diligence)에 참여하고 빌딩인수업무에도 투입되어 자산을 전문적으로 관리하면서 부동산자산의 가치를 상승시켜오고 있으나 주로 개인이 보유하고 있는 중소형빌딩에는 자산관리가 도입된 지 12년이 지난 현재까지도 부동산자산관리(PM)가 정착되지 못하고 있는 실정이다. 금융기관 PB고객(고액자산가)들은 중소형빌딩을 대부분 소유하고 있어서 중소형빌딩 자산관리에 대한 니즈가 있었지만 자산관리에 대한 인식이 부족한데다가 전문적으로 자산관리를 대행해줄 회사가 없었기 때문에 소유주 자신이 직접관리하거나 지인을 통해 주먹구구식으로 관리하는 방법 외에는 다른 대안이 없었다. 2004년부터 신한은행이 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 통해 고액자산가들에게 부동산자산관리(PM) 서비스를 제공하면서부터 중소형빌딩시장에도 자산관리가 도입되었고 2005년부터 주요 시중 은행들이 앞 다퉈 중소형빌
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265084.3.jpg)
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증 부동산 자산관리사(Property Manager)의 역할이 변화하면서 PM(Property Manager)과 AM(Asset Manager)의 경계가 점차 모호해지고 있다. PM의 전통적인 역할은 기본적인 시설 유지관리, 임대차 계약협상, 임대료 수금 및 임차인 유지 업무였으나, 부동산에 대한 인식이 투자자산으로 바뀌고 보유기간 동안의 운영수익이 점차 중요해지면서 부동산자산관리사의 역할이 변화하고 있다. Property Manager의 역할이 부동산자산을 관리하는 업무를 뛰어 넘어서 그 동안 Asset Manager의 고유 업무로 인식되었던 재무관리업무와 매입매각 업무까지도 수행하게 됨에 따라 Asset Manager와 Property Manager의 구분은 점차 모호해지고 있고 이제는 AM과 PM은 단순히 용어상의 차이 정도로 인식되고 있다. 경기 상승기에는 부동산을 매입하여 보유하는 기간 동안에 아무런 변화를 주지 않고도 매각만 하면 큰 수익을 얻을 수 있었기 때문에 보유기간 동안의 자산관리에는 관심이 별로 없었다. 그러나, 현재와 같이 저성장 기조가 고착화된 시대에는 전문적인 부동산자산관리(Property Management) 없이는 빌딩가치를 향상시키는 것이 어렵게 되었다. 따라서, 부동산투자 수익을 창출하기 위해서는 부동산을 적기(또는 좋은 가격)에 매입하고 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기(또는 좋은 가격)에 매각하는 투자전략과 함께 부동산자산관리사의 역할변화가 요구된다. 과거의 부동산관리자(Building Manager)가 기본적인 빌딩서비스 제공과 빌딩자체의 물리적인 관리에 초점을 맞추었다면 현재의 자산관리자는 부동산투자수익을 제고할 수 있는 솔루션 제공과 빌딩내부 사용자의 관리
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해외 부동산 전문단체 및 자격증 현황과 과제글로벌 부동산자산관리시장은 미국계 자산관리회사들이 석권하고 있다. 미국계 부동산자산관리회사들이 글로벌 부동산자산관리서비스 시장을 재패할 수 있었던 것은 무엇보다도 부동산서비스의 인프라에 해당하는 전문 자격교육시스템과 전문 자격제도 그리고 이를 주관하는 전문단체가 각 분야별로 제대로 구축되어 있었기 때문으로 판단된다. 아래 표에서 확인할 수 있듯이, 세계적인 부동산관리 전문가 단체인 미국 부동산관리협회(IREM)는 대공황 직후인 1933년에 설립된 후 부동산자산관리사(CPM)를 배출하고 있고 현장에서 근무하는 주거용부동산 자산관리자에게는 ARM, 현장에서 근무하는 상업용 부동산자산관리자에게는 ACoM 그리고 자산관리인증업체에게는 AMO자격을 수여하고 있다.<해외 부동산 전문단체 및 자격증 현황> 전 문 단 체 설립일 관리부동산 자 격 증 BOMAI Building Owners and Managers Associations International www.boma.org 1907 상업용부동산 RPA (Real Property Administrator) SMA (Systems Maintenance Administrators) FMA(Facilities Management Administrators) IREM Institute of Real Estate Management www.irem.org 1933 상업용부동산 주거용부동산 산업용부동산 CPM (Certified Property Manage) ARM(Accredited Residential Manager) ACoM(Accredited Commercial Manager) AMO(Accredited Management Organization) ICSC International Council of Shopping Centers www.icsc.org 1957 쇼핑센터 CSM (Certified Shopping Center
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중소형빌딩 자산관리의 6가지 특징 수익형부동산 투자가 증가함에 따라 중소형빌딩 매매시장에서는 거래건수가 급증하고 투자자의 층도 다변화되고 있다. 그 동안은 일부 연예인과 자산가들만의 영역으로 여겨졌던 중소형빌딩의 투자에 개인자산가와 중소법인 및 자산운용사가 가세하면서 중소형빌딩 투자주체가 확대되고 있다. 중소형빌딩 투자시장에서 매수주체가 개인중심에서 사옥마련과 임대사업을 목적으로 하는 법인과 기관투자가로 조금씩 바뀌면서 중소형빌딩 투자시장에서 트렌드 변화가 일어나고 있다. 이미 글로벌 부동산시장에서는 하나의 트렌드로 자리 잡은 ‘빌딩 소유주의 기관화’ 현상이 국내 중소형빌딩시장에서는 아직까지 미미했으나 이제는 국내에서도 중소형빌딩의 거래규모가 2015년말 기준 5조3천억원을 돌파한 것을 볼 때 소유주의 기관화 현상은 점차 가속화 될 것으로 예상되고 동시에 자산관리시장도 확대될 것으로 전망된다. 중소형빌딩 자산관리는 대형빌딩 자산관리와 비교했을 때 아래 그림과 같이 6가지 특징이 있다. 첫째, 대형빌딩에서는 자산관리자가 빌딩에서 근무하면서 관리하지만, 중소형빌딩은 규모가 작아서 부동산자산관리자가 관리회사의 본사에서 근무하면서 원격으로 관리한다. 참고로, 글로벌PMC의 경우, 자산관리자 1인이 평균적으로 8~10개의 빌딩을 관리하고 있다. 둘째, 대형빌딩 자산관리자는 자산관리(PM)업무만 수행하면 되지만, 중소형빌딩 자산관리자는 AM, PM, FM을 모두 수행해야 한다. 빌딩 소유주 입장에서는 보다 더 적은 자원으로 더 많은 업무를 수행해주길 원하기 때문에 자산관리자가 빌딩 투자관련 업무부터 자산
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공유경제시대 오피스 임대시장의 미래 미국의 한 보고서에 의하면, 2017년까지 미국인의 80%가 공유경제를 이용할 것이고 프리랜서의 비중도 2020까지 40%로 늘어날 것으로 전망했다. 이러한 환경변화에 힘입어 사무실 임대 공유업이 뜨고 있다. 사무실 공유서비스란 건물을 층단위로 빌린 뒤 이를 쪼개서 다시 기업이나 개인에게 사람 수에 따라 재임대하고 다양한 서비스를 제공하는 일종의 사무실 전대차 임대사업이다. 세계 최대 사무실 공유서비스기업 위워크가 최근 강남점을 열고 한국에서 본격적으로 영업을 개시함에 따라 공유경제가 국내 부동산 임대시장에 어떤 영향을 미칠지 부동산업계는 촉각을 곤두세우고 있다. 위워크의 비즈니스 모델은 2007년 글로벌 금융위기로부터 탄생했다. 2007년에 위워크 창업주 뉴만(Neumann)은 유아복 판매회사를 설립하여 운영하던 중 입주해 있던 빌딩에 빈 사무실이 많이 늘어나는 것을 보고 사업 아이디어를 얻어 사무실 재임대사업에 첫발을 내디뎠고 2010년에 미국 뉴욕에 설립된 후 2015년 말 현재 전세계 30개도시에 100개 지점을 둔 기업가치 160억 달러(약 17조)의 회사로 성장했고 이용자 기반도 예비창업자, 신생기업, 프리랜서에서 아메리칸익스프레스, 비즈니스인사이더, 머크 같은 대기업으로 까지 확대됐다. 종합부동산서비스업체 CBRE의 자료에 의하면, 미국에서 지난 5년간 사무실 공유서비스업은 매년 21%씩 성장했다고 한다. CBRE가 미국의 부동산회사 226개사를 대상으로 설문조사한 결과에서도 응답자의 40% 이상이 공유사무실을 이용중이거나 이용을 고려하고 있다는 결과가 있다. 사무실 공유 임대업이 뜨는 이유는 무
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창업준비자를 위한 팁 필자는 베이비붐 세대의 막차를 탄 1963년생이다. 대학 졸업 후 건설회사에 입사하여 약 13년 동안 주택사업과 해외개발사업 업무를 수행하다 2002년 초에 갑작스럽게 퇴직했다. 아무런 준비도 없이 맞은 퇴직이었기에 처음에는 막막했다. 지인들을 만나 향후 진로에 대해 자문을 받던 중 미국에서는 부동산자산관리(Property Management, PM)가 아주 유망한 분야이고 국내에는 이제 막 도입됐기 때문에 도전해볼만 가치가 있다는 조언을 듣고 창업을 결심했다. 필자는 부동산자산관리회사 창업을 위해서는 시설관리에 대한 지식과 경험이 우선적으로 필요하다고 판단하여 2002년에 시설관리회사에 취업하여 약 2년여 동안 실무 경험과 지식을 먼저 쌓았다. 부동산자산관리 전문가로 인정받기 위해서 건국대 부동산대학원 석사과정에 입학했고 미국 부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM) 자격과 미국 상업용 부동산투자분석사(Certified Commercial Investment Member, CCIM) 자격도 취득했다. 그 당시 대형빌딩 자산관리시장은 세계적인 부동산자산관리회사들이 장악한 상황이었기 때문에 필자는 개인 자산가들이 소유하고 있는 중소형빌딩 자산관리시장을 타겟으로 정했다. 멀지 않아 중소형빌딩도 대형빌딩처럼 전문적인 자산관리 서비스가 필요하게 될 것이라는 것을 예견한 것이다. 2004년 4월에 국내 최초로 중소형빌딩 자산관리전문회사인 '글로벌PMC'를 설립했다. 이후 주요 시중은행과 부동산관리서비스 업무제휴 약정을 체결하고 중소형빌딩을 소유하고 있는 은행의 고객과 연예인 소유주에게 전문적인 부동산관리서비스를 제공하면서 중소형빌딩의 자산관
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빌딩투자 트렌드 변화와 자산관리빌딩의 일부는 본사로 사용하고 일부는 임대를 줄 수 있는 50 ~ 200억 원대의 중소형빌딩이 인기를 끄는 가운데 개인이 아닌 기업에서 중소형빌딩을 매입하는 사례가 증가하고 있다. ‘연예인과 고액자산가들만의 리그’로 여겨졌던 중소형빌딩 투자시장에서 매수주체가 개인투자자에서 일반법인과 자산운용사로 점차 변화하고 있다. 최근 들어 각종 협회와 협동조합 및 일반기업이 일부는 사옥으로 사용하고 일부는 임대하기 위해 건물을 매입하는 사례가 증가하고 있고 자본시장법 개정으로 전문투자형 사모펀드 운용사 설립이 증가하면서 중소형빌딩 투자전문 펀드 설립이 증가함에 따라 일반법인과 자산운용사가 개인자산가에 이어서 중소형빌딩 매수시장의 주도세력으로 새롭게 부상하고 있다.그 동안 기업들은 막대한 자금을 장기간 묻어두어야 하는 사옥 매입보다는 사무실을 임차하는 것이 자금운용 측면에서 더 유리하다고 생각했으나, 저성장, 저물가, 저금리로 대표되는 ‘뉴노멀(New Normal)’시대에 들어서 이러한 통념이 바뀌고 있다. 저금리로 인해 이자수익은 감소하는데 사무실 임차비용은 매년 증가하다 보니 차라리 임차를 하기보다는 사내 유보금과 저금리 대출금을 활용하여 사옥을 매입하는 것이 더 유리하다고 판단한 것이다. 사실, 사무실 임차비용은 인건비 다음으로 높은 지출항목이지만 인건비를 줄이는 데는 한계가 있기 때문에 사무실 임차비용 절감으로 관심이 쏠릴 수 밖에 없다. 기업의 입장에서는 사옥을 마련함으로써 매년 증가하는 사무실 임차비용에 대한 부담을 해소하고, 대출이자보다 높은 임대수익을 확보할 수 있으며
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩투자 트렌드 변화와 자산관리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265058.3.jpg)
부동산중개인의 역할 변화영국 옥스퍼드대 칼 베네딕트 프레이 교수와 마이클 오스본 교수는 지난 2013년 발표한 '고용의 미래: 우리의 직업은 컴퓨터화에 얼마나 민감한가'라는 논문에서 "자동화와 기술 발전으로 20년 이내 현재 직업의 47%가 사라질 가능성이 크다"고 지적하면서 부동산중개인도 사라질 가능성(86%)이 높은 직업으로 분류했다.최근 부동산중개인의 역할이 변화하면서 부동산중개인의 미래에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. 최근 들어 DIY(Do It Yourself)족의 증가와 기술의 발달로 부동산중개인을 통해서만 얻을 수 있었던 부동산정보를 이제는 누구나 인터넷을 통해 쉽게 접할 수 있게 됨에 따라 직거래가 가능해지면서 부동산중개인을 이용하지 않고 직접 거래하는 매매건수가 점차 증가하고 있다. 우리나라에는 아직 직거래 실적 통계자료가 없지만 해외에서는 직거래 비율이 계속 증가하고 있는 추세다. 캐나다 부동산협회에 따르면 소유주가 중개인을 이용하지 않고 직접 온라인 사이트에 매물을 등록한 후 매매를 성사시킨 비율이 20%를 넘어섰고 다른 발표자료에 의하면 그 비율이 30%에 달한다고 한다. 뉴질랜드에서도 직거래 비율이 10%를 넘어섰고 호주에서도 직거래 전문회사들의 등장으로 비율이 점차 증가하고 있다고 한다.직거래 비율이 늘어나는 이유는 무엇일까. 아마도 인터넷 발달 덕분에 계약을 체결하는데 필요한 정보를 얻을 수 있고 개인이 매물을 직접 등록해 마케팅하는 일부터 해당 부동산을 보여주고 협상하는 일도 손쉬워졌기 때문일 것이다. 따라서 지금까지 부동산중개인은 매도자와 매수자를 연결해주고 중개수수료를 받는 중개인의 역할만으로도
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수익형부동산 투자에 성공하려면... 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다고 할 수 있다. 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성 또는 초과하도록 빌딩을 운영하기 위해서는 매입전 리스크 관리가 중요하다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 빌딩 실사(Due Diligence)절차를 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가 많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네 준 자료만 믿고서 매입했다가 투자에 실패한 사례가 많이 발생하고 있다. 일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익율 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수 밖에 없었던 경우부터 설비가 고장이 나서 작동되지않는 것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해사례는 다양하다. 이렇게 매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 거의 불가능하다. 이와 같은 낭패를 보지않으려면 매입 전에 반드시 빌딩 실사를 해야 한다. 도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 ‘신뢰하되 검증하라(Trust, but Verify!)는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이 말은 빌딩투자에서 실사의 중요성을 강조할 때에도 자주 인용되는 말이다. 빌딩을 매입할 때에는 매도인과
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형부동산 투자에 성공하려면...](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265054.3.jpg)
종합부동산서비스산업 육성하려면 미국 종합 부동산 서비스 회사의 성장의 역사를 한마디로 표현하면 ‘인수합병(M&A)에 의한 성장’이라 할 수 있다. 지금도 글로벌 부동산 서비스 시장은 M&A를 통한 몸집 키우기가 한창이다. 세계 1위의 종합 부동산 서비스 업체인 CBRE는 지난 2013년 이후 30개 업체를 인수했고 2위 업체인 JLL도 2016년에만 13개 업체를 인수했다. 2015년에는 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)와 DTZ가 M&A한 후 C&W가 3위 업체로 올라섰다. 4위 업체인 컬리어스인터내셔널과 5위 업체인 뉴마크그럽나이트프랭크도 3위 자리를 차지하기 위해 M&A에 필사적이다. 미국의 부동산 시장 전문 보고서는 오는 2025년까지 현재의 부동산 서비스 회사 중에서 M&A, 부도 및 폐업 등으로 약 30% 정도만 생존하게 될 것이며 이 중에서 ‘빅 스리’가 출현할 것으로 전망했다. 또 1·2위는 CBRE와 JLL로 확고하게 정해져 있으나 3위는 C&W·컬리어스·뉴마크의 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 내다봤다. 더욱이 구글이나 아마존 같은 인터넷 회사들이 종합 부동산 회사를 직접 인수해 경쟁 구도를 극적으로 바꿀 수도 있으며 부동산 산업의 빅데이터 주도권 확보를 위한 경쟁도 더욱 가열될 것이라는 예측을 내놓았다. 미국계 종합 부동산 서비스 회사들이 글로벌 부동산 서비스 시장을 석권할 수 있었던 요인은 무엇일까. 무엇보다 부동산 서비스의 인프라에 해당하는 교육 시스템과 자격제도 그리고 이를 주관하는 전문 협회가 분야별로 제대로 구축돼 있었기에 가능했을 것이다. 세계적 부동산 관리 전문가 단체인 부동산관리협회(IREM)는 대공황 직후인 1933년 설립된 후 1938년부터 부동산자산
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 종합부동산서비스산업 육성하려면](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265053.3.jpg)
100세 시대의 부동산자산관리사부동산산업이 갈수록 전문화되고 세분화됨에 따라 투자부동산을 경영하는 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 부동산관리자의 역할이 임대료 수금과 기본적인 유지보수업무에 국한되었다면 이제는 관리부동산의 수입은 높이고 비용은 절감하여 순운영소득(NOI)을 증가시킴으로써 빌딩의 가치를 높일 수 있는 역량이 부동산자산관리자의 핵심 역량으로 부상했다. 또한, 투자자(소유자)의 자산관리자에 대한 요구수준도 단순한 빌딩관리자로서의 능력을 넘어선 투자분석과 가치제고 능력까지 겸비할 것을 요구하는 수준까지 높아짐에 따라 과거의 경험과 지식만으로는 더 이상 더욱 정교해진 빌딩 투자자(소유주)의 기대를 충족시키기가 어렵게 되었다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(Property Manager)는 투자자로부터 ‘더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라’는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 전문영역으로 여겨졌던 투자분석 관련업무까지도 수행하도록 요구 받고 있다. 부동산자산관리업무에서는 단 한번의 실수로도 거액의 손실을 초래할 수 있기 때문에 부동산관리자의 업무지식, 경험 및 역량은 날로 중요해지고 있다. 이에 따라 최소의 시간과 노력과 리스크로 부동산을 전문적이고 체계적으로 운영하여 자산가치를 높일 수 있는 부동산자산관리 전문가가 더욱 필요하게 되었다.이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 빌딩 내부의 임차인을 유지하고 관리하는 업무이다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 100세시대의 부동산자산관리사](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265051.3.jpg)
가족 공동 소유 부동산의 관리법빌딩주의 세대교체가 본격화되고 부동산의 상속과 증여가 증가하면서 가족 공동 소유 부동산의 관리문제가 핫 이슈로 떠오르고 있다. 빌딩을 30여년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀들은 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속받게 된다. 이어서, 가족 소유 부동산을 누가 어떻게 관리할 것인지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 못하는 관리 공백기가 상당기간 발생하게 된다. 이렇게 되면, 신규 임차인 유치가 어려워지고 기존 임차인까지 이탈하면서 임대수입이 감소하고 빌딩가치 하락으로 이어지게 된다. 선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 건물관리 경험이 전혀 없는 친지에게 임시방편으로 관리를 맡겼다가 관리 소홀로 임차인이 이탈하고 공실이 증가하여 재산상의 피해를 보는 사례부터 자녀 간에 더 좋은 부동산을 차지하려고 3년 넘게 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 10년 넘도록 왕래가 단절되고 가족관계가 와해된 사례까지 가족소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 빌딩주가 빌딩관리를 위탁하는 경우는 크게 세 가지였다. 첫째, 임대료 체납이 많아서 임대관리가 어려운 경우, 둘째, 공실이 많아서 임대수익이 발생하지 않는 경우 셋째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그러나, 최근 들어서는 빌딩관리를 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 가족소유 부동산의 공동관리로 인한 갈등 때문에 관리를 위탁하는
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 가족 공동 소유 부동산의 관리법](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265050.3.jpg)
불황기의 부동산 자산관리중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과, 작년 한해 동안의 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 5조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 임대료가 꼬박 꼬박 나오는 것을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 자산관리를 제대로 하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다. 과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩 가격이 덩달아 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하지 않았다. 그러나, 빌딩의 가치가 순영업소득(NOI)의 양에 따라 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉 부동산 자산관리 없이는 빌딩 가치를 올릴 수 없게 되었다. 부동산자산관리(Property Management, PM)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지관리부터 임대관리, 재무관리 및 인력관리 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산 자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 해당 부동산으로부터 최대의 순영업소득을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 부동산자산관리는 부동산을 기
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 불황기의 부동산 자산관리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265049.3.jpg)
임차인이 중요한 이유높은 공실률이 빌딩 거래시장의 복병으로 떠오르고 있다. 휴업과 폐업이 증가하고 오피스 다운사이징 사례가 늘어나면서 빌딩임대시장에서는 공실률이 고공행진을 계속하고 있다. 한정된 임차수요를 두고 기존빌딩과 신규빌딩이 경쟁하다보니 임차인 확보전쟁이 제로섬 게임으로 흐르고 있는 듯하다. 이에 따라, 빌딩투자를 고려하고 있는 투자자들은 공실리스크를 투자 결정시 가장 중요하게 검토하고 있다. 실제로, 최근에 공실이 많은 대형 오피스빌딩의 거래가 임차인 확보가 쉽지않겠다는 이유로 취소된 경우가 발생했다. 임차인이 날로 중요해지고 있다.중소형빌딩 거래시장에서도 이러한 현상이 목격되고 있다.B씨(62세)는 1년 전에 중소형 빌딩(1,150m2)을 매입했다. 매입 시 공실률이 약 40%로 높았지만 빌딩을 소개한 컨설팅 회사에서 3개월내에 공실을 다 채워주겠다는 말을 믿고 매입했다가 낭패를 본 경우다. B씨는 공실이 쉽게 해소될 것으로 판단하고 매입했다가 현재까지도 20%가 비어있어 임대수익은 고사하고 근심걱정으로 고생하다가 전문 자산관리회사에 관리를 의뢰했다. B씨는 매입 당시 공실률 위험을 따져보지 않은 것을 후회하면서도 임대사업에서 임차인이 얼마나 중요한지를 일깨워준 소중한 기회로 삼고있다. 상업용부동산에서 가장 소중한 자산은 임차인(tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할 수 있다. 임차인이 중요한 이유가 바로 여기에 있다.경기불
중소형빌딩 자산관리회사 선정 노하우 중소형빌딩 거래 규모가 5조원대로 급증하고 소유주의 세대교체가 본격화되면서 중소형빌딩 관리시장이 확대되고 있다. 이에 따라, 대기업 관계사와 외국계 부동산자산관리회사, 감정평가법인 등이 부동산중개법인을 설립하여 중소형빌딩 관리시장에 새로이 뛰어들면서 중소형빌딩 관리시장이 빠르게 레드오션(Red Ocean)으로 바뀌고 있다. 중소형빌딩 관리업체수가 급격히 증가하다 보니 자산관리시장에서 제살 깍아 먹기 식의 가격경쟁이 전개되면서 빌딩주의 피해사례도 증가하고 있다. 아주 낮은 수수료를 제시하며 자산관리 계약을 체결한 후 이런 저런 명목의 비용을 요구하고 임대차관리를 제대로 수행하지 못해 빌딩주에게 피해를 입히고 결국 빌딩주로부터 소송을 당하는 사례도 속속 드러나고 있다. 당사 고객 K씨(70세)는 10여년간 직접관리를 해오다가 공실이 늘어나고 임대료 체납금도 증가하자 중소형빌딩 전문 관리회사에게 관리를 맡기기로 결심하고 2년 전에 B사에 관리를 위탁했다. B사를 관리회사로 선정한 이유는 자산관리 수수료가 다른 업체보다 30% 정도 낮았기 때문이라고 한다. K씨는 자산관리 수수료로 매월 30만원, 연간 360만원을 절약할 수 있다는 생각만으로 B사를 선정했으나 '싼게 비지떡'이라는 말을 입증이라도 하듯 연일 부실관리 사례가 발생하여 하루도 마음 편한 날이 없었다. 임대료 미수금은 계속 쌓여만 가는데도 관리회사는 아무런 대책도 세우지 않는 것은 물론 주변 임대료 시세에 비해 상당히 낮은 임대료를 지불하고 있는 임차인의 임대차계약 갱신일을 놓쳐서 임대차계약이 자동 연장
공실률이 고공행진을 지속하면서 신규 임차인을 유치하는 업무가 빌딩주와 자산관리자의 지상과제로 떠올랐다. 임차인 확보를 위해서 임대료 면제(rent free)기간을 연장해주고 인테리어 공사비 지원은 물론 사무실 이전비용까지 제시하며 임차인 확보전에 뛰어들고 있지만 줄어든 수요 탓에 공실은 좀처럼 채워지지 않고 있다. 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산은 임차인이라는 말이 있다. 이는 임차인이 납부하는 임대료가 임대수입의 원천이기 때문일 것이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다. 미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 임차인 유지업무라는 결과가 있다. 부동산자산관리는 이미 확보한 임차인을 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 안정적으로 확보하여 빌딩의 가치를 높이려는 일련의 활동이라 할 수 있다. 최근에 당사의 고객이 된 75세의 K씨의 사례는 임차인 유지에 실패한 대표적인 사례다. 다혈질성격의 소유자인 K씨는 언제나 임차인을 함부로 대하면서 내 빌딩을 내 마음대로 하는데 뭐가 문제냐는 인식이 팽배해 있다. 주변 경쟁빌딩의 임대료 수준이나 서비스 수준과 상관없이 본인이 원할때마다 임대료 인상을 요구하는가 하면 임차인을 마치 하수인처럼 대하기 일수다 보니 참다 못한 임차인들이 하나 둘씩 인근 경쟁빌딩으로 빠져 나가버렸다. 이로 인해 K씨의 빌딩은 50% 가까이 공실로 남게 됐고 설상가상으로 이미 주변 부동산 중개사무소에도 K씨의 소위 '갑질'이 알려지자
중소형빌딩의 투자시장과 임대시장이 정반대의 횡보를 보이고 있다. 중소형빌딩을 매입하려는 수요의 증가에 따라 투자시장에서는 열기가 느껴지는 반면에 임대시장에서는 공실률이 20%대에 육박함에 따라 냉기만 느껴질 뿐이다. 과거에는 빌딩을 매입 해놓고 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 매입 후 자산관리에는 관심을 기울이지 않아도 그리 투자 수익률에 그리 큰 차이가 없었지만 이제는 부동산시장의 패러다임이 임대 운영수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 이런 어려운 시기에는 부동산자산관리를 어떻게 하느냐에 따라 부동산의 가치가 달라지기 때문에 자산관리가 점점 더 중요해지고 있는 것이다. 많은 사람들이 여유로운 노후생활을 꿈꾸며 임대료가 안정적으로 나오는 수익형부동산 투자를 갈망하지만 상당한 노력 없이는 목표했던 수익률을 달성할 수가 없다는 점을 쉽게 간과하는 것 같다. 수익형 부동산에 직접 투자한다는 것은 임대사업자로 등록한 후 임대사업을 영위하는 것, 즉 말 그대로 사업(business)을 하는 것이기 때문에 성공적인 임대사업을 위해서는 투자한 부동산을 잘 유지하고 운영해야 하며 상황에 맞는 적절한 마케팅 전략을 수립하고 시행해야 한다. 빌딩 투자수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지(retention)시키는 것이 필요하다. 임차인 유치경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 빌딩의 소비자인 빌딩의 소비자인 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없다. 따라서 빌딩
빌딩주의 세대교체가 본격화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑작스럽게 퇴장하거나 퇴장할 시점이 되면 대부분 자녀들은 빌딩관리에 대한 아무런 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속 또는 증여 받게 된다. 갑작스럽게 빌딩관리업무를 떠맡게 된 자녀들은 빌딩관리에 대한 경험과 지식이 없는 경우가 대부분이다 보니 빌딩관리를 어떻게 할지 몰라 초기에는 갈팡질팡하게 되지만 빌딩관리 주체를 결정하고 나면 그 다음은 그리 어렵거나 복잡한 일이 아니다. 먼저, 빌딩을 직접관리 할 것인지 아니면 부동산자산관리 전문회사에 위탁할 것인지를 결정해야 한다. 이 때 결정기준은 본인이 빌딩관리에 전념할 시간과 빌딩관리 경험 및 노하우를 보유하고 있는지 여부다. 이러한 기준을 충족한다면 직접관리를 택하고 그렇지 않다면 위탁관리를 선택하는 것이 좋다. 저성장이 지속되면서 사무실 임차수요는 줄고 있으나 빌딩의 공급은 증가하다 보니 신규임차인을 유치하기란 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 일이 되었다. 또한, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 그 만큼 어려워졌다. 빌딩 임대사업은 주변 경쟁 빌딩과 임차인을 두고 치열한 경쟁을 벌여야 하는 사업(Business)이기 때문에 빌딩 소유주는 자신이 보유하고 있는 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들 능력이 있어야 한다. 입주해있는 임차인을 장기간 유지하고 공실이 발생하면 적극적인 임대마케팅을 통해 신규 임차인을 유치하며 부동산중개사 및 유지보수업체들과의 관계도 원만하게 관리할 수 있는
빌딩관리를 위탁하는 빌딩주 유형 중소형빌딩 투자의 증가와 빌딩 소유주의 세대교체 진행에 따라 빌딩관리를 전문관리회사에게 위탁하는 사례가 늘고 있다. 이에 따라 소유주를 대신해서 빌딩의 시설관리부터 임대차계약관리, 수금관리 및 공실관리를 전문적으로 수행하면서 빌딩의 가치를 높여주는 부동산자산관리(Property Management) 서비스에 대한 수요도 지속적으로 증가하고 있다. 그 동안 대다수 1세대 소유주들은 고령임에도 불구하고 작은 수첩 하나에 임대차계약 내역부터 임대료 수금, 보수공사 수행일 및 경비원 급여 지급일까지 빼곡히 적어가면서 빌딩관리를 손수 해왔다. 임차인이 누수에 대해 불만을 제기하면서 보수공사를 해달라는 거듭된 요청을 해도 화재나 붕괴 등 안전상의 위험이 명확하지 않으면 최대한 미뤘다. 이런 식으로 빌딩을 관리하다 보니 임차인 서비스는 기대조차 할 수 없었고 불만이 있는 임차인에게는 ‘절이 싫으면 중이 떠나라’는 식의 고압적 자세를 취해오곤 했다. 빌딩임대시장이 임차인 우위시장으로 변화하면서 빌딩 임대사업의 위기를 극복하기 위해 전문적인 빌딩관리서비스를 찾는 빌딩주가 증가하고 있고 그 빌딩주 유형도 다양해지고 있다. 그 동안에는 빌딩관리를 위탁하는 빌딩주는 아래와 같이 다섯 가지 유형이었다. 첫째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접관리가 어려운 빌딩주 (투자자) 둘째, 직접관리 중이나 공실, 임대료 체납 등의 관리상의 문제가 있는 빌딩주 셋째, 위탁관 중이나 관리업체의 서비스에 불만이 있는 빌딩주 넷째, 해외체류 등의 사유로 직접관리가 어려운 빌딩주 (교포 등) 다섯째, 빌딩을 신축했으나
![[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩관리를 위탁하는 빌딩주 유형](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265035.3.jpg)
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