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[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산시장의 타이밍과 성공투자

매년 이맘때가 되면 새해 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망이 발표된다.  부동산가격은 상승할 것인지, 어떤 부동산이 유망한지, 어느 지역이 유망한지, 언제 사고 언제 팔아야 하는지 등에 대한 다양한 의견이 언론을 통해 발표된다. 그러나, 이러한 많은 전망에도 불구하고 전문가마다 다른 전망을 내놓고 있어서 어떻게 해야 할 지 결정하기란 쉽지가 않다. 현재시점이 부동산시장의 사이클상 어디에 와 있느냐에 대한 해석을 어떻게 하느냐에 따라 전망이 다를 수 있기 때문에 부동산시장의 타이밍이 그 만큼 중요하다고 할 수 있다.   부동산에서 제일 중요한 것이 입지(Location)라고 한다. 부동산은 Location, Location, Location이라고도 한다. 부동산의 위치가 중요하다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 그렇다면, 아주 좋은 입지에 있는 빌딩을 매입했다고 해서 성공적인 투자라고 할수 있을까? 부동산의 매수 타이밍(Timing)에 따라 답이 달라질 수 있다.   예를들어, 어느 투자자가 서브프라임 모기지사태 직전에 대다수 미국의 부동산투자전문회사들이 그랬던 것처럼 뉴욕의 대로변 코너에 위치한 입지가 좋은 빌딩을 매입했다고 하자. 시기상으로 그 투자자는 제일 높은 가격에 매입했는데 그 이후 어떻게 되었을까? 가격이 20% 이상 하락하였다가 어느 정도 회복하였지만  아직도 매입가격보다 낮은 가격에 거래되고 있다고 한다. 아무리 입지가 좋다고 해도 부동산 사이클상의 매수 타이밍이 좋지 않으면 실패한다는 것을 보여주는 사례이다.   매입이든 매각이든 현명한 투자결정을 하기 위해서는 타이밍이 제일 중요하다. 부동산 거래의 성패를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 미국 부동산 자산관리(PM)시장 현황

  회사의 직원수를 기준으로 관리회사의 규모를 살펴보면, 부동산 관리회사의 56%가 직원수 4인 이하로 구성되어 영세하고 100인 이상은 2%에 불과하다.(아래 그림2. 참조)             <그림2: 미국 부동산관리회사의 규모(직원 수)>     관리부동산 유형별 비중을 보면, 주거용 부동산은 68%, 오피스, 쇼핑센터 등을 포함하는 비주거용 부동산은 32%를 차지하고 있다. (그림3. 참조)                        <그림3: 관리 부동산 유형별 비중>         김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사   CPM (美 부동산자산관리사), CCIM(美 부동산투자분석사)   www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000,  Face Book ID: kimyn63    "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 아이폰과 오피스 임대시장은 무슨 관계?

이번 주제는 애플의 아이폰이 오피스 임대시장과 어떤 관계가 있는가에 관한 내용이다.   정보통신의 발전으로 인해 업무방식과 업무수행에 필요한 기술이 바뀌면서 많은 일자리가 사라졌다. 우리 모두는 기술혁신의 소용돌이 속에서 앞으로 어떤 일자리가 사라지게 될 지 두려움과 불안감에 떨며 지내야 하는 시대에 살고 있다.   디지털기기의 발전으로 인해 업무효율과 생산성은 크게 증가한 반면에 그만큼 일자리가 감소함으로써 오피스 공간수요는 감소하고 공실률은 증가하여 임대료가 하락한다는 점에서 임대인(건물주)과 근로자는 마냥 반가워 할 일만은 아닌 듯하다.   부동산시장은 임대인과 임차인이 거래하는 임대시장(공간시장)과 부동산의 소유주와 투자자(매수희망자)가 거래하는 자산시장으로 구분된다. 오피스의 공급이 일정한 상태에서 일자리의 증가는 공간시장에서 수요곡선을 우(右)상향으로 이동시켜 임대료를 상승시키고 자산시장에서 부동산의 가치를 상승시킨다. (그림1. 참조). 반대로, 고용감소는 공간수요를 줄어들게 하여 수요곡선을 좌(左)하향으로 이동시켜 임대료를 하락시키고 부동산가치도 하락시킨다.     컴퓨터, 인터넷 등의 IT기술이 발전하면서 단순업무를 처리하는 근로자의 미래가 불안정한 가운데, 최근에 출시된 애플의 아이폰 4S, 더 구체적으로 아이폰에 새로이 탑재된 응용프로그램인 시리(SIri)가 오피스 공간수요에 어떤 영향을 미칠 지에 대한 관심(?)이 쏠리고 있다.지난 10월 미국 캘리포니아주 샌디에고에서 개최된 2011 IREM 국제 연차총회에서도 이에 대한 관심이 대단했던 것으로 기억한다.디지털 개인비서라 불리는 시리(S

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산의 가치하락에 영향을 미치는 7가지 요인

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 주거용 부동산자산관리시장의 장미빛(?) 전망

부동산경기 침체의 골이 깊어지면서 파이낸싱을 이용해서 사업을 영위하는 개발업과 부동산매매업 등은 사실상의 동면상태에 빠져있는 반면에 저수익 자산(Under-performing asset)을 수익자산(Performing asset)으로 전환시키고 자산가치를 보존 또는 향상시키는 부동산자산관리(Property Management, PM)업은 영역을 확대해가고 있다.   역사적으로, 부동산자산관리(Property Management)업은 위기 때 빛을 발하고 위기를 통해 성장하는 비즈니스라고 한다. 이런 의미에서 미국과 한국의 부동산자산관리 역사는 궤를 같이 한다고 할 수 있다.   미국에 부동산자산관리가 등장한 때가 1929년의 대공황 이후인 1930년대 초반이었다.  경기불황으로 인해 대출 금융기관이 대신 떠안게 된 수 많은 부동산을 누군가가 대신 관리해줄 필요가 있었고 이런 니즈를 바탕으로 부동산자산관리업이 태동하게 된 것이다. 1933년에는 미국에서 부동산관리협회(IREM)가 설립되었고 동 협회에서 1938년부터 CPM (Certified Property Manager, 국제 공인 부동산자산관리사) 자격제도를 시행해오고 있고 현재 한국, 일본, 중국, 러시아 및 헝가리 등의 국가에서도 CPM 자격제도가 시행되고 있다.   미국에서는 서브프라임 모기지사태를 거치면서 자산관리의 중요성이 더욱 부각되고 있고 자산관리부문의 매출비중도 계속 확대되고 있는 추세다.   그러면, 국내에서는 언제부터 부동산자산관리가 시작되었고 이후로 어떻게 전개되어오고 있는가? 국내에 부동산 자산관리가 도입된 것은 1990년대 후반의 IMF 외환위기 직후였다.  기업구조조정을 위해 매물로 나온 대규모 부동산을 론스타 등 외국계 투자가들이 주로 매입하면서 이들 부동산을

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인이 왜 중요한가?

임차인이 왜 중요한가?   경기침체의 영향으로 오피스 임대수요가 감소하면서 오피스 임대시장이 임차인이 주도하는 임차인 시장(Tenant market)으로 전환되었다. 이에 따라, 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다.   당사의 고객이자 빌딩 소유주인 P씨는 빌딩을 약 15년 넘게 소유하고 있었으면서도 이 기간 동안에 임차인을 단 한번도 직접 만나본 적이 없었고 전화통화 한번 해본 적이 없는 분이었다. ‘임차인은 잘해주면 잘해줄수록 더 많은 것을 바라는 사람’이기 때문에 아예 접촉을 하지 말자는 것이 P씨의 임차인에 대한 시각이었다. 이러한 임대인의 태도는 임대인이 주도하는 시장에서는 아무런 문제가 없었다. 그러나, 공실이 늘어나고 임대료 체납이 증가하면서 관리인이 혼자서 문제를 해결할 수 없게 되자 할 수 없이 당사에 관리를 위탁하게 되었다.   P씨는 임차인과 직접 부딪치는 것이 싫어서 관리를 위탁한 경우이다. P씨에게 임차인은 고객이라기 보다는 항상 무언가를 요구만 하는 성가신 존재였다. 관리를 위탁한 후에도 임차인에 대한 기존의 시각은 별로 변화하지 않았으나 요즘 들어서 빌딩소유기간 동안에 처음으로 2개월의 렌트 프리(Rent Free)를 제공하면서까지 공실을 해소하는 것을 보고서 임차인에 대한 시각이 변화하기 시작했다. 늦게나마, 임차인을 고객이자 파트너로 인정하기 시작한 것이다.   빌딩의 가장 소중한 자산은 임차인(Tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 공실이 발생하는 5가지 이유

공실이 발생하는 5가지 이유     '건물주에게 가장 무서운 공간은 빈 공간이다'라는 멘트로 끝나는 동영상이 있다. 이 것은 ‘2010년 MTN 한국 대학생 광고공모전’에서 글로벌PMC를 대상으로 제작된 CF로 공실(vacancy)에 대한 건물주의 인식을 잘 나타내고있다는 평을 받았던 작품이다. (하단 동영상 참조)   건물주 또는 부동산 투자자가 부동산투자로부터 얻는 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩에서 공실이 발생한다면 그 공간에 해당하는 만큼의 수입도 감소하는 것이므로 빈 공간은 건물주에게 가장 무서운 공간일 수 밖에 없을 것이다.   서브프라임 모기지 사태 이후 미국에서는 빌딩가격이 2007년 최고점 대비 40%까지도 떨어진 지역이 많이 있다. 공실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 빌딩에서 발생하는 수입이 줄어들자 가격도 하락한 것이다. 임대료 하락이 빌딩가치 하락으로 곧 바로 이어진 것이다. 한국에서도 우리가 인정하든 안하든 이러한 연결고리가 목격되고 있다. 즉, 과도한 공실 발생과 이로 인한 임대료 하락으로 인해 빌딩가치가 하락하는 현상이 발견되고 있는 것이다.   공실이 많은 빌딩은 누가 매입을 하더라도 공실 채우기가 쉽지 않으므로 매수자 입장에서는 현재의 책정된 임대료보다 낮은 금액으로 임대를 하든가 아니면 대규모 자금을 투입하여 리모델링 등의 공사를 통해 주변 경쟁빌딩과 유사한 수준으로 빌딩상태를 끌어올려야 하기 때문에 매입가격을 낮게 요구할 수 밖에 없을 것이다.   그렇다면, 빌딩가치 하락의 주요 요인인 공실은 왜 발생하는 것일까? 공실이 발생하는 데는 여러 이유가 있을 수 있지만 크게 5가지로 요약할 수 있을 것

[가치를 창조하는 부동산자산관리] -한경인터뷰

김용남 글로벌PMC 대표 "펀드매니저에게 돈 맡기듯 '부동산 자산관리사' 필요" 부동산 자산관리 업계 고수인 김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산으로 시세 차익을 내기가 어려워지고 있다"며 "부동산도 금융자산처럼 꾸준히 관리해야 목표 수익을 얻을 수 있다"고 강조했다. /신경훈 기자 nicerpeter@hankyung.com"빌딩을 갖고 있다고 모두 부자는 아닙니다. 관리를 제대로 못해 대출이자조차 못 갚는 빌딩 주인들도 많습니다. "김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산 개발로 돈버는 시대는 지났다"며 "시장 침체기에는 부동산도 금융 자산처럼 적극적으로 관리해야 목표 수익률을 달성할 수 있다"고 말했다. 김 대표는 부동산 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하는 부동산 자산관리(PM · property managemnet)업계 고수다. 현재 중소형 빌딩 100여동을 비롯해 도시형 생활주택,오피스텔 등을 관리하고 있다. ◆중소형 빌딩…관리 사각지대김 대표가 관리하는 주요 대상은 연면적 1만㎡ 미만의 중소형 빌딩이다. 기업이나 은행이 관리하는 대형 빌딩과 달리 중소형 빌딩은 건물주 가족들이 주먹구구식으로 일을 처리하는 경우가 많다. 그는 "예전에는 빌딩만 갖고 있으면 임차인이 알아서 들어오는 임대인 중심 시장이었지만 외환위기 이후 공실률이 늘어나면서 임차인 중심 시장으로 바뀌었다"며 "임차인을 유치하기 위한 마케팅,공실률을 낮추기 위한 전략 등이 수반되지 않으면 입지가 좋은 빌딩이어도 연 수익률이 3~4% 수준밖에 안 된다"고 설명했다. 서울 대치 · 논현동 등 강남권 중소형 빌딩 중에는 은행 대출이자도 값지 못하는 골치 아픈 빌딩들이 많다. 김 대표는 "서울 대치동에 4층짜리 소형 빌딩을

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리 수수료는 어떻게 결정되나?

       부동산자산관리 수수료는 어떻게 결정되나?   요즘 수익형부동산 투자가 증가하면서 부동산자산관리와 자산관리 수수료에 대해 문의하는 전화가 많이 늘어나고 있다. 빌딩을 전문 자산관리업체에 맡겨서 관리하는 경우 자산관리 수수료는 대략 얼마이고, 어떻게 결정되며, 언제 어떻게 지급하는 것인지 등에 대해 전화 또는 회사 홈페이지(www.globalpmc.com)를 통해 상담을 한다. 부모님이 빌딩을 직접관리하면서 임차인과의 갈등으로 매일 고생하시는 것이 안타까워 상담하는 고객들이 늘어나고 있는데, 이들의 대체적인 반응은 자산관리수수료가 생각했던 것보다 낮다는 것이다. 종합적으로 볼 때, 연령층이 높을수록 자산관리수수료에 민감하고 낮을수록 수수료 보다는 관리회사의 관리 평판과 품질에 관심이 더 많은 것을 발견할 수 있었다.   그러나, 아직도 많은 사람들은 막연히 자산관리 수수료가 상당히 높아서 관리를 맡기기가 부담스럽다는 생각을 하고 있는 것 같다. 이에, 본고에서는 자산관리 수수료 (PM Fee)에 대해 간략히 소개함으로써 부동산자산관리 수수료에 대한 편견을 제거하고 자산관리서비스가 널리 이용되기를 기대해 본다.   부동산자산관리는 서비스업이기 때문에 제공서비스에 대해 수수료가 당연히 발생하는데 이러한 수수료는 부동산관리에 투입되는 시간과 노력을 고려하여 소유주와 자산관리자가 협의하여 결정한다. 이러한 수수료를 결정하는 방식에는 크게 3가지가 있다:   첫 째, 연면적당 단가를 적용하는 방식: 연면적(3.3㎡)X1,000~3,000원/월         대형빌딩의 경우 700~800원/3.3㎡ 수준에서 결정되기도

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 노고객을 통해서 본 부동산자산관리의 현실과 과제

老고객을 통해서 본 부동산자산관리의 현실과 과제     부동산시장의 침체가 장기화되면서 부동산자산관리에 대한 관심이 고조되고 있다. 대부분의 중소형빌딩 소유주와 투자자는 보유 부동산을 직접 관리하거나 관리인을 채용하여 관리해왔다. 그러나, 부동산 임대시장이 임대인시장에서 임차인 시장으로 바뀌면서 지금까지의 주먹구구식 관리시스템으로는 공실 채우기는 물론 기존 임차인의 유지조차 어렵게 되자 전문 부동산자산관리회사에 문의하는 사례가 늘고 있다. 그러나, 대다수 상담 고객이 부동산자산관리에 대한 오해와 편견때문에 전문 관리회사에 관리를 맡기고 싶어도 맡길 수 없었다는 것을 보면 국내 부동산 서비스시장의 선진화의 길은 아직도 요원하다는 느낌을 지울 수가 없다.   최근까지 강남구 대치동에서 약 15년간 빌딩을 직접 관리해온 어느 노부부 고객과의 상담을 통하여 알게 된 웃지 못할 에피소드를 소개하고자 한다. 노부부는 2년 전부터 임차인과의 관계, 공실 채우기 등의 일이 귀찮아져서 평소 잘 알고 지내던 변호사를 찾아가 빌딩관리를 전문회사에게 위탁하는 문제에 대해 상의를 했더니 뜻밖에도 그 변호사는 ‘힘들어도 직접 관리하세요. 관리를 위탁했다가 잘못하면 관리회사에게 빌딩이 넘어갈 수 있어요.’라고 말했다는 것이다. 이 말을 듣자마자 ‘그 변호사 나이가 어느 정도인가요?’라고 묻자 ‘50대’라는 답에 또 한번 놀랐다. 젊은(?) 변호사가 전문 부동산자산관리회사를 ‘조폭’ 정도로 생각하는 현실이 안타까울 뿐이었다.   또 하나의 에피소드는 70대 할머니 고객과의 자산관리계약서 작성과정에서 발생한 이야기이다. 그 고객

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 이제는 부동산자산관리시대 - 현금흐름관리가 핵심이다.

부동산시장의 침체가 장기화되면서 부동산의 수입원천인 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다. 빌딩 임대시장이 임차인이 빌딩을 골라서 계약하는 임차인 중심시장으로 바뀌면서 임차인 유치경쟁이 가열되고 있고 임차인을 유치하기 위한 각종 묘책이 등장하고 있다.   ‘고객은 왕이다’라는 서비스업종의 단골 슬로건이 이제는 부동산서비스시장에도 적용되고 있는 것이다. 불황기일수록 좋은 임차인을 잘 유치하고 관리하여 오랫동안 머물게 함으로써 빌딩에서 발생하는 현금흐름을 안정적으로 확보하는 것이 무엇보다도 중요하다. 동일한 입지에 있는 동일 조건의 빌딩이라고 하더라도 신규임차인의 유치부터 설비의 운영 및 유지 그리고 임대료 등의 수입관리 업무를 얼마나 효율적이고 전문적으로 처리하느냐에 따라 빌딩의 순영업소득(NOI)이 결정되고 이는 곧 부동산의 가치로 연결된다. 즉, 빌딩의 현금흐름이 많으면 많을수록 부동산의 가치도 상승하기 때문에 부동산의 가치를 높이기 위해서는 적극적인 부동산 자산관리를 통해 현금흐름을 극대화해야 한다.       이를 위해서는 체계적이고 전문적인 부동산자산관리 교육을 통해 유능한 부동산자산관리사를 양성하여야 한다. 부동산자산관리사란 부동산 소유주를 대신해서 부동산의 유지관리부터 임대관리 및 재무관리까지 종합적으로 서비스를 제공하는 부동산관리 전문가를 말한다.   미국에서는 1935년부터 CPM(Certified Property Manager)이라는 부동산자산관리사 자격제도가 시행되어오고 있으나 국내에는 국내 실정에 맞는 자산관리 교육과정이 없었다고 해도 과언이 아니다. 국내 부동산서비스시장의 전문화

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리(PM)와 시설관리(FM)는 어떻게 다른가?

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 불황을 이기는 부동산자산관리 전략

불황을 이기는 부동산자산관리 전략   요즘 장안의 화제는 단연 공실(Vacancy)과 렌트프리(Rent-free) 이다. 임대료 면제기간이 늘어나고 소위 빌딩의 ‘물관리’라 불리는 임차인 선별기준도 하향화되어 이제는 호황기에 기피했던 임차인 조차도 받아주는 대형 우량빌딩이 하나 둘 늘어나고 있다.   공실상태가 장기화되고 임차인 유치를 위해 임대료를 낮춰주다 보니 빌딩의 현금흐름은 날로 악화되어간다. 이러한 ‘문제빌딩’이 증가하면서 빌딩 소유주들의 근심도 깊어가고 있다.  모든 문제빌딩은 높은 공실과 낮은 임대료라는 이중고를 겪고 있다. 그 결과로, 빌딩에서 발생하는 임대수입은 계획했던 것보다 많이 줄어들고 임차인 선별기준을 낮추다 보니 임차인의 질(Quality)이 떨어지고 시설물관리에도 신경을 쓰지 않게 된다. 임차인의 수준 저하와 빌딩 노후화로 인해 빌딩의 평판은 날로 나빠지고 결국 빌딩의 현금흐름이 악화되고 가치가 하락하는 최악의 상황에 놓이게 된다.   이러한 난국을 해쳐 나아가기 위해서는 소유주 또는 자산관리자는 빌딩과 시장에 대한 정확한 진단을 먼저 실시하여야 한다. 그 다음 이 과정에서 발췌된 문제점에 대한 원인을 규명하고 이에 대한 솔루션을 찾아야 한다.   빌딩의 문제는 크게 세 가지 영역으로 요약할 수 있다.   첫째, 물리적인 문제 -지연된 유지관리, 노후화된 설비, 구조적 결함 등   둘째, 운영상 문제       -인력의 적절성, 운영정책, 임대마케팅 절차, 임차인 혼합 등   셋째, 시장의 문제       -임대료 적정성, 공실율, 인구구조 변화 등     이러한 문제를 해결하

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인 유지가 중요한 4가지 이유

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인이 떠나는 11가지 이유

임차인이 떠나는 11가지 이유     미국 부동산 컨설팅업체 CEL & Associates이 실시한 임차인 만족도 조사에 의하면 임차인이 떠나는 데는 아래와 같이 11가지 이유가 있다고 한다.   빌딩의 고객인 임차인이 왜 떠나는 지를 모르고서 자산관리를 한다면 어떤 결과가 초래될까? 고객이 외면하는 상품은 시장에서 퇴출되듯이 고객관리에 신경쓰지 않는 빌딩도 시장에서 외면받지 않을까?   아래의 11가지 항목 중 7가지 항목(2, 3, 4, 7, 8, 9, 10)은 빌딩의 운영정책과 직접 관련되어 있는 항목으로서 자산소유자 또는 자산관리자가 어떤 자산관리 전략을 쓰느냐에 따라 임차인이 계속 머무를 것인지 아니면 떠날 것인지를 결정하게 된다.   따라서, 불황기 일수록 임차인 유지의 중요성은 높아지므로 자산관리자(Property Manager)는 빌딩의 상황에 맞는 적극적인 자산관리 전략을 통해 임차인을 계속 유지할 수 있도록 노력하여야 할 것이다. 참고로, 아래의 11가지 이유는 중요도의 순서가 아니다.   1. 기업이 결합, 합병하거나 이전하는 경우   2. 사업확장을 위한 추가 임대공간 확보가 불가능한 경우   3. 사업축소로 인해 임차면적 일부를 줄일 수 없는 경우   4. 빌딩의 임차인 구성(혼합)에 불만인 경우   5. 임차인의 고객에게 가까운 빌딩에 입주하고자 하는 욕구   6. 필요한 인력에게 가까운 빌딩에 입주하고자 하는 욕구   7. 빌딩소유주 또는 자산관리자가 임차인의 기대 또는 서비스 니즈(needs)를 충족시킬 수 없는 경우   8. 빌딩의 안전 또는 보안에 문제가 있는 경우   9. 임대료, 임대조건, 주차대수 및 주차요금 등이 맞지 않는 경우   10. 빌딩

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형부동산은 적극적인 자산관리가 필요하다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 도시형생활주택에도 자산관리 전략이 필요한 시점

서울시가 최근 발표한 자료에 의하면 2009년부터 현재까지 인허가를 득한 도시형 생활주택의 절반 이상이 임대형이라고 한다. 중요한 점은 임대형 도시형생활주택의 대부분은 개인이 투자(임대수익) 목적으로 지어서 보유하고 있기 때문에 향후 자산관리를 어떻게 하느냐가 중요한 과제로 대두되고 있다.   개발회사들이 신축한 도시형 생활주택의 대부분은 최소 100세대 이상으로 규모가 크기 때문에 자산관리 전문회사를 선정하거나 직접 전문가를 채용해서 어느 정도 체계적인 관리가 가능하다. 그러나 개인 투자자들이 소유하고 있는 소규모 도시형 생활주택은 관리의 사각지대에 놓여있다고 해도 과언이 아니다. 일부 소규모 시공사가 시공 후 관리까지  해준다고 하는 곳도 있지만 비전문가들이 공사 수주목적에서 제공하는 소극적이고 수동적인 관리(?)에 국한하고 있는 실정이다.   자산관리를 누구나 간단히 할 수 있는 단순한 업무로 생각할 수도 있지만 금융자산 펀드매니저가 어떻게 자산을 운용하고 관리하느냐에 따라 수익률이 달라지듯이 부동산 자산관리도 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 수익의 30~40%가 좌우되고, 결국 부동산의 가치에도 직접적인 영향을 줄 수 밖에 없다.   최근 도시형 생활주택은 관련법 개정에 힘입어 수익형 부동산의 트로이카 중 하나로 각광받고 있으나, 표면적인 높은 수익률에 현혹되어 준공 이후의 임대와 관리 등의 리스크를 제대로 분석하고 대처하지 못하면 수익보다 손실이 클 수도 있어 각별한 주의가 요구된다.   또한, 투자자가 간과하기 쉬운 중요한 부분도 있다. 준공 후 임대마케팅부터 계약, 임대료 부과, 연체독촉 및 각종 임대

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩투자 노하우와 가치향상 전략

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 자산관리회사의 성장을 위한 조건

며칠 전 한국경제신문에 “수익형부동산 트로이카 시대”라는 타이틀로 기사가 실린 것을 읽었다. 다른 언론에서도 수익형부동산 투자 세미나와 특집기사 등을 앞다퉈 내보내고 있다. 수익형부동산의 트로이카를 중소형빌딩, 오피스텔 그리고  도시형생활주택이라고 거론하면서 운영수익관리가 중요하다는 점을 강조한다.   그러면, 수익형부동산의 관리를 누가 할 것인가? 수익형부동산의 대부분은 규모가 작아서 대형 부동산 자산관리회사들이 자산관리를 할 수 없다는 현실적 어려움이 있다. 직접관리를 할 수 없다면 이러한 부동산은 중소형빌딩 전문 자산관리회사들이 비용과 운영효율 측면에서 확실한 경쟁력을 확보하고 있으므로 중소형빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 위탁하는 것이 당연시 되고 있다.   수익형부동산의 투자가 늘어나고 위탁관리가 증가하면서  중소형빌딩자산관리시장은 확대될 가능성이 높다. 하지만, 중소형빌딩 자산관리에 대한 인식부족과 전문인력 미비 및 제도적 인프라 미비로 인해 많은 업체들이 시장에 진입했다가 퇴출(?)당하는 일이 잦아지고 있다. 지인 한 분도 모 대학 부동산대학원을 졸업하고 안정적 현금흐름을 기대하고 강남역 인근에 자산관리회사를 설립하였다가 1년도 채 못되어 빌딩 매매를 위한 중개업 쪽으로 업종을 변경하였다가 최근에는 완전히 손을 떼고 말았다.   무자격 관리회사의 난립, 덤핑수주 난무 및 도덕적 불감증 등으로 인해 중소형빌딩 자산관리업의 경영환경은 날로 악화되고 있다.   2004년경부터 출현하기 시작한 중소형빌딩 자산관리회사가 성장하고  부동산 자산관리업이 발전하기 위

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 국민연금의 중소형빌딩 투자를 통해 본 부동산 자산관리시장 전망

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산중개업의 성공방정식

부동산시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하면서 부동산중개업에도 시련의 세월이 계속되고 있다. 이런 상황에서 좀 더 열심히 일하고 실적이 좋은 선수(?)를 영입함으로써 위기를 극복하려는 중개사들이 많이 있다. 그러나 이것이 위기극복의 충분요소는 아닌 것 같다.   부동산중개업자가 성공하기 위해서는 투자자의 마음을 읽어야 할 필요가 있는데, 이는 대부분의 투자자들이 자기의 마음을 알아서 처리해주는 파트너와의 부동산거래를 원하기 때문이다.   일반 고객이 대형마트나 백화점을 더 선호하는 이유는 한군데서 원하는 모든 것을 다 구매할 수 있기 때문일 것이다. 마찬가지로 전문화 세분화 되어가는 부동산시장에서 투자자들도 부동산서비스를 원-스톱쇼핑 (one-stop shopping) 할 수 있는 파트너를 선호하는 것이 자연스러운 일이 되었다. 즉, 고객들은 부동산의 매입부터 임대 및 관리 그리고 매각까지 전 부문에 걸친 서비스를 한 파트너로부터 원-스톱(one-stop)으로 제공받기를 원한다.   지금까지 부동산 중개업은 매수자와 매도자를 연결해주고 중개수수료를 받는 Broker(중개인)의 역할로도 충분했을지 모르지만, 이제는 중개사가 투자 전반에 대한 전략적 조언과 안내를 할 수 있는 Advisor(조언자)로 변신하지 않으면 성공할 수 없는 시대가 되었다.   부동산중개업은 대부분 일회성 거래로 유지되는 비즈니스라고 할 수 있는데 부동산 불황기에는 거래건수가 줄어들기 때문에 현상유지조차 힘든 상황이 계속된다. 부동산시장 침체기에는 일감 줄어드는 것이 불가피하다고 체념할 것이 아니라 어떻게 불황이라는 험한 파도를 넘을 수 있을 지 진지한 고민이 요구되는 시점

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리에 대한 편견(?)

중소형빌딩을 소유하고 있는 고객들을 직접 만나서 상담을 하거나 이메일 또는 전화로 상담을 하다 보면 고객들의 부동산자산관리 서비스에 대한 인지도가 상당히 낮다는 것을 종종 확인하곤 한다.   당사가 자산관리홍보 동영상을 만들기 위하여 2010년 8월경 신림역과 강남역에서 각각 200명을 대상으로 부동산자산관리의 이해도에 대한 설문조사를 실시한 결과, 공교롭게도 두 지역에서 모두 각각200명의 설문응답자 중 약 10 명(5%) 정도만이 부동산자산관리가 무엇인지를 알고 있었고 나머지 약 190명 (95%)은 부동산자산관리가 무엇인지 전혀 모르거나 아니면 기획부동산 등 다른 부정적 의미로 잘못 이해하고 있다는 것을 알게 되었다.   부동산자산관리서비스는 고객이 빌딩을 상속(증여) 받거나 신축 또는 직접 매입하게 되면 반드시 부딪치게 되는 기본 서비스이다. 해당 빌딩을 본인이 직접 관리할 것인지 아니면 부동산 자산관리회사에게 위탁할 것인지에 대한 결정에 영향을 미치는 주요 요소는 아마도 부동산자산관리 서비스에 대한 인식, 자산관리회사에 대한 신뢰도 그리고 자산관리수수료(PM Fee) 수준일 것이라고 판단된다.   작년에 부동산 자산관리 상담을 했던 시중은행PB고객으로부터 최근 전화가 걸려왔다. 지금까지는 70대 어머니가 직접 관리를 해오고 있으나 임차인과의 분쟁, 공실 문제 및 해외 방문 등의 사유로 인해 이제는 전문관리회사에 관리를 위탁하기로 결정했다는 것이다. 상담이 있은 지 약 1년이 지난 후에 위탁관리를 하기로 결정하였다는데 대해 기쁜 마음에 제안서(Proposal)를 준비하여 고객을 만나 장시간의 대화를 나누던 중 고객의 어머니가 부동산 자산

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산시장 침체기의 부동산 자산관리 전략

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형부동산 자산관리회사 선정의 5대 원칙

“아파트는 가고 수익형부동산의 시대가 도래했다”는 언론 기사와 관련서적 출간이 잇따르고 있다. 그 동안 국내 부동산시장에서 부동산의 매입, 운영관리 및 매각의 3단계 중에서 운영관리는 뒷전이었다. 그 이유는 그 동안은 부동산을 매입하기만 하면 운영수익에 상관없이 매각 시 양도차익이 가능했기 때문이었을 것이다.   2000년 초부터 대형빌딩에 부동산자산관리(PM, Property Management)가 도입된 이래로 중소형빌딩과 상가빌딩에도 자산관리가 도입되면서 부동산투자에서 운영수익의 중요성이 점차 부각되고 있다.   도시형생활주택, 중소형빌딩, 원룸 및 오피스텔 등의 수익형부동산에 대한 관심이 집중되면서 이를 제대로 관리해줄 수 있는 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 어떻게 선정할 것인가가 성공투자의 중요한 요소가 되었다. 자산관리회사의 역량에 따라 빌딩의 가치가 결정될 수 있기 때문이다.    그렇다면 어떤 기준으로 부동산 자산관리회사를 선정해야 할까? 부동산관리회사를 선정할 때 참고할 수 있는 다섯 가지 중요한 원칙을 소개하고자 한다.   첫째, 관리회사의 대표자를 만나 대표자의 경력과 회사의 관리실적 등 관리회사의 역량을 파악 하여야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있고 야구경기에서 홈런만을 노리는 사람(대표자)에게는 적합하지 않은 분야이기 때문에 단타를 치면서 타율 관리를 잘하는 대표자가 운영하는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 또한, 빌딩관리실적이 실적이 미미하거나 회사의 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 관리업체의 일방적 관

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리가 필요한 이유

우리가 부동산에 투자하는 이유는 투자를 통해 수익을 창출하기 위해서이다. 그렇다면 부동산으로부터 수익은 어떻게 창출되는가? 부동산을 통해 수익을 창출하기 위해서는 매입을 아주 잘한 후, 보유기간 동안에 운영수익이 극대화되도록 관리하여 적절한 시기에 매각하여야 한다.   매수 타이밍 등을 적절히 고려하여 빌딩을 매입한 이후에는 임대수입은 올리고 운영비용은 적정수준으로 낮추어 운영수익이 극대화되도록 관리하여야 하는데 그 이유는 부동산가치(Value)가 빌딩에서 나오는 순영업소득(Net Operating  Income, NOI)에 의해 결정되기 때문이다. 부동산 가치(Value) =  순영업소득(NOI) / 자본환원율(Cap Rate)               위의 식에서 순영업소득은 빌딩의 임대수입에서 운영비를 공제하고 남는 금액이고   자본환원율은 시장에서 형성된 투자수익율이라고 할 수 있다. 자본환원율은 시장에서 주어지는 것이므로 우리의 노력으로 증감될 수 없지만 순영업소득은 우리의 노력으로 증가될 수 있기 때문에 자산관리를 통해 순영업소득을 높일 수 있는 방법을 찾아서  실행한다면 그만큼 빌딩가치도 향상되는 것이다.   예를 들어, 어떤 빌딩에서 1년 동안에 나오는 순영업소득이 240백만원이고 주변에서 거래된 유사빌딩의 자본환원율이 6%라고 할 때 빌딩의 가치는 4000백만 원(=240백만 원/6%)이지만 효율적인 자산관리를 통해 순영업소득을 264백만 원으로 10% 증가시킬 경우에는 빌딩가치도 4400백만 원(=264백만 원/6%)으로 10%가 상승한다.  반대로, 소극적인 자산관리로 인해 순영업소득이 216백만 원으로 10% 감소한다면 빌딩의 가

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩투자수익률은 임차인이 결정한다?

요즘 오피스 임대시장에서는 공실률이 높아지고 임대료가 하향화되면서 임차인의 중요성이 부각되고 있다. 이에 따라 따라 일부 지역에서는 임차인 모시기(?) 전쟁이 가열되고 있다.   안정적인 빌딩 투자수익율 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 확보하여 장기적으로 유지(Retention)시키는 것이 필요하다. 빌딩도 소비자의 선택을 기다리는 상품이라고 할 때, 소비자가 선택하지 않는 경쟁력 없는 빌딩은 임차인들이 외면할 것이기 때문에 빌딩소유자(투자자)들은 자신의 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과의 비교 등을 통해 경쟁력을 확보하는 방안을 부단히 강구해야 한다.   철저한 주변지역 시장조사를 통해 해당빌딩의 시장에서의 위치와 경쟁력을 파악하고 경쟁열위요소는 개선공사 등을 통해 보완함으로써 경쟁빌딩 수준의 경쟁력을 갖출 때만이 기존 임차인을 계속 유지할 수 있고 신규로 우량 임차인을 유치(Attraction)할 수 있을 것이다. 고객이 찾아주지 않는 상품은 시장에서 외면 받듯이 이용해줄 임차인이 없는 빌딩은 더 이상 상품으로서의 가치가 없다고 할 수 있으므로 빌딩의 자산관리자(또는 소유주)는 빌딩이라는 “기업체”를 적극적인 마케팅 활동을 통해 소비자에게 알리고 소비자가 선호하는 기업이 되도록 경영해야 한다.   어려운 시기일수록 신규임차인 유치 못지않게 중요한 것이 기존 임차인의 유지라고 할 수 있다. 미국의 연구자료에 의하면 새로운 임차인을 유치하는 것이 현재의 임차인을 유지하는 것보다 약 5.9배의 비용이 더 든다고 한다. 또한, 부동산관리자의 36가지 관리업무 중에서 임차인 유지업무가 제일 중요한 임무라는 연구결과도 있다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 70대 노부부의 빌딩투자 실패로 보는 빌딩실사의 중요성

아래 내용은 3년 전 70대 노부부가 빌딩을 매입하면서 매도인과 중개인이 제시한 A4용지 1장에 적힌 임차인과 임대료 내역만 믿고 매입하여 낭패를 본 후 당사에 찾아와 자산관리를 의뢰하면서 알게 된 실제 사례이다.   계약서 상으로만 보면 매입한 빌딩의 임대 수익율이 상당히 높아서 매력적이었고 공실도 전혀 없었기 때문에 투자 리스크도 없어 보였다고 한다. 게다가, 빌딩을 중개한 중개인이 무료로 빌딩을 관리해주겠다고 했으니 빌딩관리 걱정도 덜었다고 생각했단다.   그러나, 그 희망적 기대는 오래가지 못하고 깨지고 말았다. 매입 후 3개월이 지난 시점에 임차인 중 대다수가 상당한 액수의 임대료를 체납하여 체납액이 1억원을 넘게 되었고 보증금 잔금을 납부하고 곧 입주한다던 임차인들(2개층)은 계약금만 납입하였을 뿐 잔금은 계속 납부하지 않아 실질적인 공실로 남아있었으며 그마저도 건물주와 중개인이 빌딩매각을 용이하게 하기 위하여 맞춰놓은 위장 임차인으로 판명되었다.  또한, 무료로 빌딩을 관리해주겠다던 빌딩 중개인은 노부부와 구체적인 상의도 없이 신규 임대차계약을 체결하여 빌딩 내 50%이상의 면적을 사용하고 있는 유흥업종 임차인과 업종 중복문제가 발생하였고 결국 건물주가 기존 유흥업종 임차인을 의식하여 신규임차인에게 인테리어 비용(1억)을 대신 지급해주고 계약을 해지하면서 상당한 경제적, 정신적 피해를 입는 등 많은 문제점이 발생하여 이제 노부부에게 빌딩은 자산이 아닌 골칫거리로 전락하고 말았다.    위와 같은 빌딩투자 실패를 예방하기 위해서는 기존의 관행이었던 ‘현 상태(As is)로 매수한다’는 말은 빨리 잊고 매

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리사(Property Manager) 양성의 필요성

부동산경기의 침체에 따라 부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 부동산은 고정자산으로 인식되어 물리적 관리와 매각차익이 중요시 되었으나 경제위기를 거치면서 매각차익이 어려워짐에 따라 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 적극적인 수익관리를 통해 부동산가치를 올리려는 방향으로 패러다임이 전환되고 있다. 아파트시장이 부진의 늪에서 헤어나오지 못하고 있는 상황에서 중소형빌딩, 도시형생활주택과 오피스텔 등 매달 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산이 각광을 받고 있고 요즘에는 그 동안 수익형부동산에서 제외되어왔던 아파트 조차도 월세비중이 높아지면서 수익형부동산으로 편입되는 추세에 있다. 이에 따라 투자 부동산을 효율적으로 관리하여 운영수익은 극대화하고 비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리의 중요성이 점차 부각되고 있다. 부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 부동산의 가치를 극대화하기 위한 시설관리, 임대차관리 및 재무관리 등을 총괄적으로 대행해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다. 이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사의 수요도 늘고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리(PM)의 개념

1997년 외환위기 이후 국내 부동산시장은 많은 분야에서 패러다임의 변화를 겪고 있다. 그 중 대표적인 것이 부동산자산관리(Property Management, PM)의 출현이라고 할 수 있다. 국내에서 '부동산 자산관리'라는 용어가 쓰이기 시작한 것은 불과 8~9년 전 일이다. 외환위기 이전까지는 시설관리(Facility Management)가 부동산관리의 중심이었지만 외환위기 이후 론스타, 골드만삭스와 같은 많은 외국투자가들이 국내 대형오피스빌딩을 매입한 후 이들 투자빌딩의 체계적인 관리를 위해 CB Richard Ellis, Jones Lang Lassale, Cushman & Wakefield와 같은 다국적 부동산 자산관리회사들을 끌어들임으로써 국내에서도 자산관리가 본격적으로 시작되게 되었다. 부동산 자산관리(Property Management)는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익율을 유지 또는 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 해당 부동산으로부터 최대의 운영수익(Net Operating Income, NOI)을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 부동산 자산관리는 부동산을 기업의 개념으로 보는 데서 출발한다. 이러한 컨셉(Concept)은 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프(James A. Graaskamp)에 의해 오래 전에 주창되었으나 미국에서 리츠(REITs)가 폭발적으로 성장했던 1993년 경에야 비로소 빛을 보기 시작했다. 기업이 계속적으로 영위해나기 위해서는 다양한 영업활동을 통하여 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 끊임없