*약력
- 하나은행 부동산자문센터장 / 도시지역계획학 박사
- 단국대학교 부동산건설대학원 외래교수
- 한국금융연수원 강의교수 및 심의위원
- 중앙일보 재산리모델링 자문위원
- 미국 상업용부동산투자분석사
- (저서) 한국의 부동산 부자들
'상저하고' 예상되는 2024년 주거용 부동산 시장…메가시티와 금리 변동은 '뜨거운 감자'2024년 새해 주거용 부동산 시장은 막강한 내외부요인의 소용돌이 속에서 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다. 당장 4월 10일에 대한민국의 국회의원을 뽑는 총선이 예정돼 있는데, 최근 정부, 여당 주도하에 불거진 메가시티 논란은 선거운동기간 내내 수도권 및 지방광역대도시권을 중심으로 뜨거운 감자가 될 여지가 충분하다.실제로 서울과 인접한 경기 김포, 고양, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 과천, 성남, 광명, 부천 등은 주민들의 서울 편입 요구가 적지 않은 것으로 알려져 있다. 또한 일부 지방자치단체를 중심으로 메가시티를 추진하자는 목소리가 점차 커지고 있는데, 한때 추진하다 무산된 부울경 메가시티(부산, 울산, 경남 특별연합)가 되살아나고 있고, 최근 가속도를 붙이고 있는 충청권 메가시티(대전, 세종, 충남, 충북 4개 시도연합) 역시 눈에 띈다.메가시티 논란은 총선을 전후로 대한민국의 정치, 경제, 사회는 물론, 주거용 부동산 시장에도 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 보인다. 지역에 따라 그 위력은 다소 다를 수는 있겠지만 메가시티 효과로 인해 지역인프라 개선 및 지역경제 활성화, 인구 증가, 도심지 주택 공급량 부족, 집값 상승 등 다양한 부분에서 커다란 변화가 예상된다.한편 국내외 다양한 언론매체들에 따르면 2024년 상반기 중에는 지금껏 유지돼왔던 전 세계적 기준금리 인상 기조가 동결을 지나 하락으로 방향을 틀 가능성이 큰 것으로 보인다. 이는 무엇보다 전 세계 기준금리를 뒤흔들 수 있는 미국이 2023년 9월 이후 4연속으로 기준금리를 연 5.25%~5.50
![[부동산 포트폴리오] 주거용 부동산 시장 전망과 투자 체크포인트](https://img.hankyung.com/photo/202403/ZN.35615260.3.jpg)
지금까지 정부는 총 27번에 걸쳐 부동산대책을 내놓았다. 이는 서울을 필두로 꺾일 줄 모르는 아파트가격 상승세를 잡기위한 불가피한 선택이었다. 하지만 ‘백약이 무효’라고 했던가. 지난 수년간 상승피로감이 회자될 만큼 아파트 강세장이 이어져왔다. 여러 가지 이유가 언급되고 있지만 무엇보다 코로나19 사태 장기화로 부동자금이 넘쳐나게 된 것이 가장 큰 이유로 보인다. 또한 코로나19발 경기침체 여파로 사상 유래 없는 저금리 기조가 이어져왔던 것도 주된 이유 중 하나일 듯하다. 설상가상 지금껏 정부가 해결책으로 내놓은 각종 부동산대책들이 공급량 증가보다는 규제 강화에 치우치면서 집값을 잡아내는 데 역부족이었다는 생각마저 지울 수 없다. 다만 최근 정부가 발표한 가계부채관리방안이 대출을 활용한 아파트 매입을 더욱 어렵게 만들고 있고 연이은 한국은행 기준금리 인상에 따라 시중은행의 주택담보대출 금리가 빠르게 오르고 있는 점, 아파트 공시가격 현실화 여파로 재산세 및 종합부동산세 부담이 크게 늘어나고 있는 점 등은 주목할 필요가 있다. 새해 들어 한국부동산원이 내놓은 주간아파트가격동향에 따르면 거래량이 감소하면서 가격상승폭이 점차 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 다만 가격상승폭이 줄어든 것일 뿐 상승세가 완전히 멈춘 것도 하락세로 전환된 것도 아니라는 사실은 기억할 필요가 있다. 2022년 새해 주택시장의 경우 대통령선거(3월9일) 이전까지는 거래량 없는 보합세를 유지할 것으로 보이지만 이후 새로운 정부가 바라보는 부동산 정책기조에 따라 그 향방을 달리할 것으로 보인다. 정부정책이 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않은 현실을 감안할
부동산 투자의 성패는 현장답사에 달려있다는 말이 있다. 부동산에 투자할 때 현장답사만큼 중요한 것은 있을 수 없다는 뜻이다. 부동산시장에서 현장답사란 발품 팔아 해당 부동산 현장과 부동산 주변지역을 직접 눈으로 확인하고 시세, 입지, 거래동향, 개발정보 등 각종 관련 정보를 수집하는 일체의 활동을 말한다. 문제는 부동산을 매입할 때 현장답사를 간과하거나 현장답사에 소홀해 훗날 전혀 예상치 못한 낭패로 이어지는 경우가 적지 않다는 점이다. 따라서 부동산에 투자하기 전 반드시 현장답사관련 제반과정을 단계별로 철저히 검증하고 직접 눈으로 확인하는 절차가 필요하다. 좀 더 상세히 살펴보자.[현장답사 4단계] 현장답사는 총 4단계(사전조사단계 -> 임장활동단계 -> 관공서 및 중개업소 방문단계 -> 사후관리단계)에 걸쳐 실행되는 게 좋다. 먼저 현장답사 1단계로 ‘사전조사단계’가 있다. 사전조사단계는 현장답사에 앞서 해당 부동산에 관한 사전정보습득단계로 보면 된다. 일례로 토지의 경우 토지현황 및 이용에 관한 정보와 토지가격에 대한 정보를 사전에 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선 토지현황, 권리관계 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 부동산 등기사항전부증명서(구, 부동산 등기부등본) 등을 열람하면 얻을 수 있다. 이어서 가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서를 열람해 공시지가를 확인하고 부동산 등기사항전부증명서를 열람해 실거래가격을 확인하며, 대법원경매 홈페이지, 유·무료 경매정보 홈페이지 등을 통해 유사물건에 대한 경매낙찰가격과 감정평가가격을 얻으면 된다. 아울러 소유권, 저당권, 지상권
부동산시장 호황기는 물론 불황기에도 실패하지 않을 부동산 투자 10계명을 살펴보자. [하나, 숲을 먼저 보고 나무를 보라] 재테크시장, 특히 주식시장에서 많이 인용돼 사용되고 있는 말인데 부동산시장이라고 예외일순 없다. 여기서 ‘숲’을 보라는 것은 거시적 안목을 가지라는 말과 같고, ‘나무’를 보라는 것은 미시적 시각을 가지라는 말과 같다. 부동산시장에서 거시적 안목은 정치, 경제, 사회, 문화, 교육, 제도, 법률, 도시계획 등 다양하고 복합적인 환경 속에서 이를 체계적이며 종합적으로 해석하고 분석함을 통해 길러지게 되는 반면, 미시적 시각은 꼼꼼한 상권분석, 시세조사, 물건조사, 현장답사 등을 통해 얻을 수 있다. [둘, 계란을 한 바구니에 담지마라] 1981년 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 일례로 주식의 경우 한두 종목에 집중하는 이른바 ‘몰빵 투자’를 하게 될 경우 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 엄청난 손해를 입게 된다. 이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다. 물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있게 된다. [셋, 미래가치가 높은 부동산에 투자하라] 부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적인 안목에 갇혀있어 눈앞의 이익(높은 임대수익률 등)에 급급한 나머지 당장의 투자수익
“빌딩도 성형해야 미인이 되는 겁니다. 이왕이면 다홍치마라고 보기 좋은 빌딩이 사람들의 관심을 끌게 마련입니다. 게다가 효용성마저 커진다면 빌딩가치가 높아지니 금상첨화가 아닐까 생각합니다.” A씨(남/54세). 부동산시장에 리모델링 바람이 거세게 불고 있다. 리모델링을 통해 건물의 내·외관을 한층 개선시킴으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 주변에서도 흔히 접할 수 있게 된 것이다. 부동산 리모델링이 대중화된 만큼 더 이상 전문가만의 영역도 아니다. 앞선 A씨의 말속에서 ‘성형’은 ‘리모델링’을, ‘미인’은 ‘투자수익’, 즉 ‘돈’을 의미한다. 최근 대한민국은 남녀노소를 불문하고 성형이 적지 않은 관심사로 자리하고 있다. “지금 대한민국은 성형시대, 성형공화국!!”라는 말이 여기저기서 흘러나오고 있을 정도다. 그런데 부동산시장도 예외는 아닌 듯하다. 다만 그 대상을 사람이 아닌 노후화된 건물에서 찾고 있을 뿐이다. 단독주택을 근린상가빌딩으로 바꾼다든지, 노후화된 빌딩의 외관을 멋지게 단장하거나 엘리베이터를 설치하는 형태가 주를 이루고 있다. 실제로 적지 않은 사람들이 시세보다 저렴한 가격에 낡고 오래된 주택이나 건물을 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 큰 차익을 보고 있다. A씨 역시 그랬다. 수십 년간 다니던 직장에서 명예퇴직한 후 마땅한 부동산 투자처를 물색 중이었던 A씨. 어느 날, 평소 안면이 있었던 부동산 중개인으로부터 전화 한통을 받게 됐다. 건물주의 피치 못할 사정상 근린상가건물 하나가 급매로 나왔는데 혹시 투자해볼 생각이 있느냐는 것이었다. 조만간 인근에 지하철역이 개통될 예정이고
코로나19 사태가 장기화되고 있는 가운데 다른 한편에서는 이른바 ‘꼬마빌딩(통상 50억 원 이하 소형빌딩을 말함)’의 기세가 거침없다. 특히 도심지 유망상권에 소재한 꼬마빌딩의 경우 자산가들의 수요가 집중되면서 매물품귀라는 말이 당연시될 정도로 큰 인기다. 이는 오랫동안 지속돼온 저금리기조와 시중에 넘쳐나는 막대한 부동자금에서 주된 원인을 찾아볼 수 있다. 전통적으로 대한민국의 자산가들은 부동산에 투자하기를 즐겨했고 이는 지금까지도 이어져오고 있다. 다만 그들이 꼬마빌딩에 투자하는 이유는 조금씩 다른데 크게 4가지 유형으로 나눠볼 수 있다. (유형1) 저성장시대 부동산 불패신화를 이어줄 새로운 유망 투자처로 인식 지금껏 자산가들 사이에서 아파트, 특히 강남아파트는 최고의 유망 투자처이자 불패신화를 안겨준 믿음직스러운 존재였다. 물론 지금도 그 인기는 여전하다. 하지만 과거와 달리 더 이상 최고의 유망 투자처를 보증하지는 못한다. 더욱이 정부규제(대출 및 세금규제)가 다주택 및 고가주택 소유자에게 쏠린 만큼 자산가들의 관심도는 크게 떨어질 수밖에 없다. 정부규제가 주택시장에 집중될수록 상대적이지만 규제가 덜한 꼬마빌딩이 저성장시대 부동산 불패신화에 적합한 새로운 유망 투자처로 자리할 것이다. (유형2) 저금리기조에 대응한 임대수익 창출 목적으로 부각 시중은행의 정기예금금리가 연 1%대 초중반을 보이고 있는 가운데 자산가들 사이에서 꼬마빌딩이 저금리기조에 대응한 임대수익 창출 목적으로 부각되고 있다. 참고로 2021년 1월 현재, 시장에서 거래되고 있는 꼬마빌딩의 평균임대수익률 수준은 서울 강남권 연 2~3%대, 서울
불과 얼마 전까지만 해도 아파트는 대세에 편승해 투자해도 아무 문제없다는 분위기였다. 하지만 지금은 사뭇 다르다. 이젠 아파트도 잘못 고르면 손해를 볼 가능성이 커졌다. 가격 변동성이 확대된 만큼 개별적·선택적으로 집값이 상승할 수 있기 때문이다. 따라서 이왕지사 아파트를 사야할 입장이라면 호황기에는 시세상승을 주도하되 불황기에도 시세가 크게 흔들리지 않는 프리미엄 아파트, 즉 돈 되는 아파트를 골라야 할 것이다. 프리미엄 아파트는 여타 아파트에 비해 실수요는 물론 잠재수요가 풍부해 매입한 이후 가격이 상승할 가능성이 크다. 따라서 돈 되는 아파트로도 불린다. 당연히 안전성은 물론 수익성과 환금성 역시 뛰어나다. 이처럼 프리미엄 아파트가 인기가 많고 투자성이 뛰어난 것은 여타 아파트에 비해 상대적으로 입지, 교통, 지형, 층수, 단지규모, 학군, 편의시설, 브랜드파워, 조망권 등 다양한 측면에서 우월하기 때문이다. 그렇다면 프리미엄 아파트가 갖추어야 할 조건에는 어떤 것들이 있을까? 첫째, 입지가 좋아야 한다. 수요가 있어야 돈이 모이고 공급이 일어난다는 관점에서 볼 때 입지는 매우 중요한 요소다. 입지는 개발축과 관련이 깊은데 지금껏 대한민국을 대표하는 개발축으로 ‘수도권 경부선축’을 들 수 있다. 서울 강남을 기점으로 판교, 분당, 용인, 수원, 천안으로 이어지는 ‘수도권 경부선축’은 경부고속도로를 따라 흘러가고 있다. 다만 앞으로는 수도권 철도축에도 주목할 필요가 있다. 경강선은 물론 GTX(수도권 광역급행철도, A·B·C 3개 노선), 인천·수원발 KTX 등이 새로운 개발축으로 함께 부상할 것이다. 둘째, 교통여건이 뛰어나야 한다. 교통여건은
지금 대한민국은 부동산 문제로 시끌벅적하다. 물론 그 중심에는 최근 몇 년 사이 큰 폭으로 가격이 오른 아파트가 있다. 그런데 최근 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. 정부가 6.17 부동산 대책을 시작으로 7.10 보완대책, 8.4 공급대책을 잇따라 내놓으면서 아파트값 상승세가 주춤하고 있기 때문이다. 그렇다면 임대수익 창출을 목적으로 하고 있는 수익형부동산시장은 어떨까? 우리는 그 해답을 다름 아닌 0%대 초저금리(한국은행 기준금리 0.5%)와 역대급 부동자금(약 1180조) 속에서 찾아볼 수 있다. 문제는 코로나19 사태가 장기화로 흘러가면서 실물경제가 쉽사리 회복되지 못할 것으로 보임에 따라 앞으로 상당기간 금리인상은 물론, 유동성 회수 역시 어려워 보인다는 사실이다. 실제로 초저금리 기조를 등에 업고 대출을 활용해 상대적으로 정부규제가 덜한 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔, 지식산업센터 같은 임대목적의 수익형부동산을 매입하려는 투자자들의 발걸음이 눈에 띄게 늘고 있다. 초저금리, 과유동성 시대가 수익형부동산시장으로 투자자를 이끌고 있는 모양새다. 하지만 안타깝게도 적지 않은 사람들이 수익형부동산을 매입할 때 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸림으로써 종종 예상치 못한 낭패를 보기도 한다. 이와 관련 실전투자에 유용한 몇 가지 수익형부동산 투자전략을 알아보자. 첫째, 투자행위를 할 때 최우선적으로 고려해야할 것은 속도가 아닌 방향이다. 투자자가 방향을 잃고 성급한 대박만을 바라게 된다면 현실성 없는 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 쉽다. 연 10% 이상 임대수익률 보장, 또는 확정수익률 연 12% 보장, 원금 및 고수익 보장 등과 같은
대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 6월 17일, 정부는 출범 이후 21번째 부동산 대책(과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화방안)을 내놓았다. 평균적으로 종합대책이 1년 정도의 기간을 두고 나왔던 전례에 비춰볼 때 다소 서둘러 내놓은 느낌이 들기도 했지만 6.17 부동산 대책은 매우 강력하고 다방면에 걸친 종합대책으로 평가받는 모습이다. 다만 대책 발표 직후 무주택자나 1주택 실수요자들을 중심으로 신규 분양아파트 집단대출에 대한 LTV(주택담보대출비율) 소급적용 논란, 전세대출을 통한 내 집 마련 기회박탈 논란, 재건축 의무거주기간 실효성 논란, 주택임대사업자 혜택 폐지 논란, 토지거래허가구역 내 상업용부동산의 자가사용 논란 등이 향후 다툼의 여지로 남겨지게 됐다. 그렇다면 6.17 부동산 대책이 시장에 미칠 영향력은 어느 정도일까? 이와 관련 대책의 주요 내용을 4가지 관점에서 복기하면서 향후 시장을 전망해 보겠다. 첫째, 6.17 부동산 대책에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 규제지역을 대폭 확대했다는 점이다. 먼저 경기와 인천의 대부분의 지역이 규제지역, 즉 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶였고, 근래 들어 외지인 투기세력 유입으로 가격 급등세를 보였던 대전과 청주가 새로이 규제지역으로 묶였다. 다만 김포, 파주, 포천, 연천, 동두천 등 경기 북부 접경지역과 여주, 이천, 가평, 양평 등 수도권 외곽 자연보전권역은 금번 부동산 대책에서 빠졌다. 당연히 이들 지역으로의 풍선효과가 우려된다. 문제는 분위기에 휩쓸려 한 발 늦게 뛰어든 사람들이 낭패를 볼 수 있다는 사실이다. 이들 지역의 대부분이 별다른 개발호재 없이 단순히 풍선효과에 의존
우리는 지금 명실 공히 100세 시대에 살고 있다. 만일 건강과 돈이 준비된 은퇴자라면 즐겁게 맞이할 수 있는 인생 후반전이지만 그렇지 못하다면 여생을 힘겹게 보내야할지도 모른다. 은퇴를 눈앞에 둔 사람들의 가장 큰 고민은 “은퇴 이후에도 예전만큼의 생활수준을 유지할 수 있을까?”라는 의문과 걱정에서 출발한다. 하지만 기대되는 수명이 늘어나는 만큼 돈의 수명이 늘어나지 않으니 그저 답답할 뿐이다. 노후연금이 확실히 보장된 여타 선진국들과 달리 생활비 마련조차 애를 먹을 수밖에 없는 대한민국 은퇴자들의 현실을 감안한다면 재테크의 유혹을 쉽사리 외면하기 어려울 것이다. 이를 반영하듯 적지 않은 대한민국의 은퇴자들 혹은 은퇴를 준비하고 있는 사람들이 부동산을 재테크의 주요 수단으로 활용하고 있다. 하지만 투자실패로 이어질 가능성이 상존하고 이로 인해 은퇴 이후의 제2의 삶이 즐겁기는커녕 감내하기 고단한 삶으로 변질될 수 있다는 점은 결코 간과할 수 없을 것이다. 은퇴자들을 위한 부동산 투자전략이 필요한 이유가 여기에 있다. 통상 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 이는 투자성향, 투자경험, 자산규모, 연령 등에 따라 비중의 차이를 보이고 있을 뿐 자산 투자 시 우선순위를 정할 때 판단의 주요 근거로 사용한다. 물론 부동산도 예외일수는 없다. 다만 현재 은퇴중이거나 조만간 은퇴생활을 준비하려는 목적이라면 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 최우선적으로 고려할 필요가 있다. 시쳇말로 한방을 노리고 투기적으로 접근하기보다는 원활한 현금흐름을 확보할 수 있도록 안정적 임대수익을 기대하고 접근하는
중국 우한에서 시작된 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)이 미국, 유럽, 브라질, 일본, 이란 등 전세계적으로 확산되면서 글로벌 경제에 팬데믹 그림자를 드리우고 있다. 실제로 코로나19 사태는 주식시장, 채권시장, 부동산시장 등 글로벌 경제 곳곳에서 막대한 피해를 안겨주고 있는데, 이미 글로벌 주식시장은 급락을 경험했고 지금도 급등락을 반복하고 있다. 불확실성과 변동성이 커지면서 좀처럼 안정을 찾지 못하고 있는 모양새다. 코로나19 사태가 확산되면서 혹여 제2의 글로벌 금융위기가 재현되는 것은 아닐까라는 우려감이 커져가고 있는 실정이다. 더 큰 문제는 코로나19 사태가 장기화되면서 대한민국 부동산시장에 때늦은 먹구름이 몰려오고 있다는 점이다. 그저 잠시 스쳐가는 소나기가 아닐 수 있어 걱정이다. 코로나19 사태로 인한 글로벌 경기침체 여파는 대외의존도가 높은 대한민국 국내경기에도 심각한 영향을 미치고 있다. 이런 위기감을 반영하듯 한국은행 금융통화위원회는 지난 3월 16일 기준금리를 직전 1.25%에서 0.75%로 하향 조정한 바 있다. 제로금리 시대에 다가가는 사상 최저수준이다. 아울러 같은 달 26일에는 환매조건부채권(RP) 매입방식을 통해 무제한 유동성 공급방안을 내놓기도 했다. 한국형 양적완화가 아니냐는 평가가 나왔을 정도로 파격적이다. 최근 블룸버그, 모건스탠리 등 글로벌 경제분석기관 및 신용평가사 등이 내놓은 한국의 경제성장률 전망치는 다소 어둡다. 보합(0%)을 넘어 -1%에 달하는 것으로 집계됐다. 물론 국내 부동산시장은 주식시장과 달리 아직까지는 급락했다는 소리는 들리지 않는다. 하지만 부동산도 주식과 마찬가지로 주요 경제재인 만큼
대한민국 부동산시장에 갭투자가 성행하고 있다. 저금리 기조와 아파트 가격 상승세가 맞물리면서 갭투자가 유망 투자기법으로 떠오른 것이다. 이는 실제로 국토교통부가 모정당의 대표에게 전달한 ‘2019 아파트 입주계획서’를 통해서도 확인할 수 있는데, 지난해 30대 이상 60대 이하 다양한 연령층에서 적지 않은 사람들이 실거주가 아닌 임대목적으로 아파트를 구입한 것으로 밝혀졌다. 투자자들이 아파트 값이 상승하자 시세차익을 노리고 갭투자에 뛰어든 것으로 추정된다. 갭투자라는 용어가 부동산시장에 등장한지는 제법 오래됐다. 하지만 부동산 투자에 문외한인 사람들조차 인지할 수 있을 만큼 널리 알려진 것은 최근 몇 년 사이가 아닐까. 물론 여기에 아파트 투자열풍이 절대적으로 큰 영향을 미쳤음은 누구도 부인할 수 없을 것이다. 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 작은 부동산을 전세보증금을 끼고 최소한의 자금으로 매입한 후, 일정시간이 흘러 매매가격이 상승할 때 매각함으로써 시세차익을 거두는 투자방식이다. 따라서 부동산을 매입한 후 시세가 상승할 것이라는 기본적 전제하에 투자 여부를 결정한다. 투자자가 부동산 갭투자를 하려는 가장 큰 이유는 상대적으로 작은 돈을 투자해 큰 차익을 기대할 수 있다는 장점 때문이다. 즉 전세보증금을 껴안고 매입하는 투자방식이라는 속성상 투자자는 작은 돈을 가지고도 큰 수익을 바랄 수 있기 때문이다. 더욱이 요즘처럼 주택담보대출이 까다로워져 자금마련이 어려울 경우 그 효용성은 더욱 커진다. 이점은 분명 부동산 갭투자의 실(
다사다난했던 2019년이 지나가고 2020년이 시작됐다. 돌이켜보건대, 지난 2019년 부동산시장은 아파트를 무대 한가운데 올려놓고 정부와 시장 간 팽팽한 힘겨루기가 쉼 없이 이어졌던 한해였다. 그런데 연초부터 아파트 이야기가 언론의 주요 뉴스거리로 끊이지 않는 것을 보면 2020년 역시 별반 다르지 않아 보인다. 다만 온 나라가 아파트로 시끌벅적한 가운데 다른 한쪽에서는 저금리기조를 등에 업고 상대적으로 정부규제가 덜한 상가(구분상가)나 상가빌딩(꼬마빌딩), 오피스텔 같은 임대목적의 수익형부동산을 찾는 투자자들의 발걸음도 점차 늘어나고 있음에 주목할 필요가 있다. 그렇다면 2020년 수익형부동산시장은 어떨까? 아울러 시장상황에 적합한 투자전략도 함께 세워보자. 먼저 상가(구분상가) 및 상가빌딩(꼬마빌딩)시장이다. 상가 및 상가빌딩은 지난 10여 년간 저금리기조가 이어지면서 가장 큰 수혜를 받았던 대표적인 수익형부동산 상품이다. 하지만 2020년의 경우 위기와 기회가 공존할 전망이다. 사실 상가나 상가빌딩 투자는 아파트와 달리 이른바 ‘평타치기’가 쉽지 않다. 잘 골라 투자한다면 대박일수 있지만, 그릇된 선택은 쪽박으로 이어질 여지가 크기 때문이다. 이들 상품의 투자 성패를 좌우할 양대변수로 경기상태와 금리가 있다. 일단 경기상태는 그다지 좋은 편이 아니다. 국내경기가 장기침체로 접어든 가운데 미중무역분쟁이 채 끝나지 않은 상태에서 한일경제갈등까지 겪고 있으니 나라 안팎으로 위기다. 상가나 상가빌딩시장이 경기와 밀접하다는 점을 감안하면 더욱 그렇다. 다만 금리는 시장에 호의적으로 흘러가고 있다. 경기악화를 우려한 정부가 지난해 10월 16일 기준금
2020년 주택시장을 전망하기에 앞서, 먼저 2019년 올 한해를 간단히 정리해보자. 2019년 주택시장은 한마디로 “정부와 시장간 팽팽한 힘겨루기의 장(場)”이었다. 즉 2019년 상반기의 경우 대출규제와 세금규제를 골자로 한 9.13 부동산 대책이 그 위력을 유감없이 발휘했던 반면, 하반기는 사뭇 달랐다. 새 아파트수요가 몰린 서울, 대전, 대구, 울산 등이 가격강세를 보였다. 특히 서울의 경우 민간택지 분양가상한제를 예고한 직후 신축 아파트 공급감소를 우려한 실수요자를 중심으로 준공된 지 채 10년이 안된 새 아파트가 큰 인기를 모으면서 가격 상승장을 이끌었다. 그렇다면 밝아오는 2020년 새해 전망은 어떨까? 아파트시장을 좌우할 몇 가지 주요 변수를 통해 하나씩 살펴보자. 첫째, 대출규제 변수를 들 수 있다. 9.13 부동산 대책의 핵심골자라고 말할 수 있는 대출규제 강화는 아파트시장에 큰 영향을 미치는 주요 변수다. 9.13 부동산 대책이 시행된 이후 서울을 포함한 규제지역 내에서 1주택 이상을 소유한 자가 금융기관으로부터 대출을 받아 아파트를 매입하는 일은 사실상 불가능해졌다. 현실적으로 대출규제가 아파트 수요를 좌우할 수 있는 만큼 2020년에도 서울을 비롯한 규제지역의 경우 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 및 LTV(주택담보인정비율)의 강화를 통한 대출규제는 지속될 것으로 보인다. 이는 거래량감소는 물론 가격상승에 제한요인으로 작용할 전망이다. 둘째, 세금규제 변수를 들 수 있다. 9.13 부동산 대책에서 눈에 띄는 것 중 하나가 다주택자 및 고가주택 소유자를 타깃으로 한 종합부동산세(보유세) 및 양도소득세(거래세) 강화방안이다. 여기
부동자금 1200조원 시대가 현실화된 가운데 최근 한국은행은 기준금리를 사상 최저수준인 1.25%로 낮추었다. 이는 미중무역분쟁, 한일경제갈등, 내수경기침체와 같은 국내외 경제여건이 악화되면서 경기침체 심화를 우려한 정부의 고육지책이었음은 두말할 필요가 없다. 내심 기준금리 인하를 계기로 시중의 자금흐름을 원활히 개선시켜 경기를 부양하겠다는 정부의 의지가 엿보인다. 문제는 가야할 곳을 잃은 부동자금 1200조원의 향배다. 현금, 요구불예금, MMF(머니마켓펀드) 등 단기성 부동자금이 넘쳐나고 있는 가운데 마땅한 투자처를 찾지 못해 눈치보고 있는 현실을 부인할 수 없기 때문이다. 사상 최저수준의 기준금리 인하가 정부의 의도대로 시장경제를 활성화시키는데 일조한다면 천만다행이지만 정부의 의도와 달리 부동자금 1200조원과 맞물려 혹여 부동산시장을 자극하지는 않을까 우려하는 목소리도 적지 않다. 이미 시중에 1200조원에 달하는 부동자금이 풀려 있는 현 상황을 감안하면 기준금리 인하를 통한 경기부양책이 그리 녹록하지는 않아 보인다. 오히려 정부의 잇따른 규제정책에도 쉽사리 꺾이지 않고 있는 서울 아파트 가격을 더욱 자극하지는 않을까 다소 염려스럽기만 하다. 실제로 기준금리 인하 직후의 한국감정원 주간 아파트 가격동향(2019.10.14. 기준)을 살펴보더라도 정부의 강력한 규제책에도 불구하고 서울 아파트 값은 꺾이기는커녕 전국 기준치(0.02% 상승)보다 훨씬 높은 007% 상승한 것으로 나타났다. 경기침체 여파가 오히려 서울 아파트시장을 유망투자처 내지 안전자산시장으로 부각시키고 있다는 점은 아이러니하면서도 씁쓸하기까지 하다. 최악의 경우
최근 정부와 여당은 주택 임차인의 주거안정을 보장하기위해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방향으로 주택임대차보호법을 개정하기로 했다. 전국기준 주택보급률이 100%를 넘어선지 제법 오래됐지만 서울 등 광역대도시권을 중심으로 그 속내를 들여다보면 아직도 이들 지역에서는 무주택 서민들이 적지 않은 게 우리의 현실이다. 이는 정부와 여당이 민간주택을 대상으로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 추진하려는 이유이기도 하다. 경제적 약자인 무주택 서민을 위한 정책이라는 점에서 명분은 충분하다. 다만 집주인과 임차인간 서로 다른 시각이 존재하고, 실효성에 관해 전문가들의 논란이 끊이지 않으며, 여기에 여야 정치권의 입장차가 크다는 점은 향후 제도의 안정적 정착에 걸림돌이 될 수 있어 다소 우려스럽기는 하다. 하지만 정부와 여당의 추진 의지가 매우 강한 만큼 머지않아 실행될 것으로 전망된다. 그렇다면 민간택지를 대상으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행되면 시장은 어떻게 움직일까? 먼저 계약갱신청구권을 살펴보자. 현재 정부와 여당이 추진하는 계약갱신청구권은 주택 임대차계약을 체결하고 현행 주택임대차보호법상의 보장기간인 2년을 거주한 임차인(세입자)이 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 법적으로 보장한 제도를 말한다. 사실 무주택 임차인의 경우 집 없는 서러움은 차치하고 봄가을 이사철만 되면 임대인(집주인)이 임대료(전세 및 월세)를 얼마나 올릴까, 만일 나가라고 하면 어디로 가야하나, 그저 걱정스럽고 두렵기만 하다. 게다가 현행 법적 보장기간인 2년이라는 시간은 임차인으로 살다보면 그리 길게
“지금 집을 사야할까요? 아니면 기다려야할까요?” 내 집 마련을 고민하고 있는 실수요자건, 투자시기를 노리고 있는 가수요자건 혼란스럽기는 마찬가지다. 일견 흔하고 평범한 질문으로 보이지만 내막을 들여다보면 결코 쉽게 답할 수 있는 질문은 아닌 듯하다. 더욱이 요즘처럼 불확실성이 큰 주택시장이라면 부동산 전문가라는 사람들조차도 피하고 싶은 다소 곤혹스러운 질문일 것이다. ‘집’은 본질적으로 인간의 생존을 위해 필요한 기본적인 3가지 요건, 즉 ‘의 ˑ 식 ˑ 주’ 중 하나지만, 현대사회에 들어서면서 투자의 수단인 또 다른 재화로 인식되고 있는 것도 부인할 수 없는 현실이다. 각설하고, 지금 주택시장은 어떤가? 지난해 정부가 내놓은 ‘9.13 부동산 대책’ 이후 한동안 잠잠해졌던 아파트 가격이 서울 강남 재건축을 중심으로 다시 꿈틀거리고, 일부 거래로까지 이어지면서 반등할 조짐마저 보이고 있는 가운데, 깜짝 놀란 정부에서는 초강력 대책이라고 할 수 있는 ‘민간택지 분양가상한제’ 카드마저 꺼내든 모양새다. 집값이 뛰는 것을 결코 허용하지 않겠다는 강한 의지로 맞불을 놓고 있는 정부다. 그렇다면, 지금 당장 집을 사야할까? 아니면 좀 더 기다려야할까? 이에 대한 해답을 찾아보자. 첫째, 정부정책에 주목할 필요가 있다. 당연히 ‘민간택지 분양가상한제’에 주목해야 할 것이다. 지금의 정부는 경기부양의 수단으로 주택시장을 이용할 생각이 추호도 없음을 지속적으로 밝혀왔다. 당장 민간택지 분양가상한제가 시행되면 재건축이나 재개발 사업은 조합원 부담 가중으로 사실상 답보상태로 흘러갈 가능성이 농후해진다. 실제로
지금 대한민국 주택시장은 분양가상한제 논쟁으로 시끌벅적하다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 국회 국토교통위원회 회의에서 주택시장 안정을 위해 민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 적극 검토하겠다고 발언하면서 점화된 것이다. 현재 민간택지 아파트를 대상으로 한 분양가상한제는 당·정·청 합의도 이뤄져 시행 여부에도 큰 이견이 없는 것으로 전해지고 있어 세부적 시행기준 역시 조만간 윤곽을 드러낼 것으로 보인다. 최근 각종 언론 등을 통해 알려진 바에 따르면, 국토교통부 역시 민간택지 내 분양가상한제가 작동할 수 있도록 주택법 시행령 개정안을 준비 중이며 조만간 입법예고에 들어갈 것이라고 한다. 민간택지 아파트 분양가상한제가 시장에서 생각하고 있는 것보다 좀 더 빠르게 움직이고 있는 모양새다. 분양가상한제는 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비(감정평가된 아파트 토지비)와 건축비에 시행자의 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정한 후, 그 가격 이하로만 분양하도록 정한 제도를 말한다. 알다시피 분양가상한제는 과거 참여정부시절 주택가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도한 이익을 남기고 있다는 사회적 비판이 일면서 도입된 제도다. 2005년 1월 8일 주택법을 개정해 그해 3월 9일부터 공공택지에 적용 시행됐고, 2007년부터는 민간택지로까지 확대 시행된 것이다. 다만 민간택지 아파트 분양가상한제는 부동산을 경기부양의 한 방편으로 생각했던 박근혜정부가 들어서면서 2015년 4월 적용요건을 대폭 강화하면서 그 이후 적용된 사례가 없는 것을 정도로 유명무실화돼 있었다. 시행자가 분양가상한제 대상이 되는
지난 7일 정부는 당초 예정보다 한 달이나 앞당겨 3기 신도시 건설을 위한 마지막 퍼즐, ‘제3차 신규택지 추진계획(고양 창릉, 부천 대장 등 28곳에 11만 가구를 공급)’을 발표했다. 이로써 ‘9.13 부동산 대책’을 통해 국민과 약속한 수도권 주택 30만호 공급이라는 큰 그림이 완성된 것이다. 수도권 주택 30만호 공급의 중심에는 3기 신도시 건설이 자리하고 있다. 금번 발표한 고양 창릉과 부천 대장 외 앞서 발표했던 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등이 9.13 부동산 대책으로 탄생하게 될 3기 신도시들이다. 서울 수도권 서민의 주거안정에 기여할 수 있다는 점에서 환영할일이다. 하지만 지금 대한민국은 3기 신도시 건설로 시끌벅적하다. 3기 신도시 해당지역은 물론이고, 인근 1,2기 신도시 주민들까지 곳곳에서 건설계획에 반발하고 시위를 통해 백지화를 요구하고 나섰기 때문이다. 3기 신도시 건설을 의욕적으로 추진하려던 정부로서는 예상치 못한 복병을 만난 셈이다. 3기 신도시를 서울 수도권 집값안정의 구심점으로 삼으려했던 정부나 이를 지켜보고 있던 국민들 모두 혼란스럽기는 마찬가지다. 그렇다고 이들 반대론자들과의 공감대 없이 3기 신도시 건설을 강행하게 되면 또 다른 국론분열마저 우려된다. 정부로서는 무시하고 강행할 수도 없고 포기할 수도 없는 상태, 말 그대로 진퇴양난이 아닐 수 없다. 지금까지 알려진 바에 따르면, 3기 신도시 건설에 반대하는 사람들은 크게 2가지 부류다. 하나는 생존권과 재산권을 침해받고 있다고 주장하는 해당지역의 원주민들이다. 이들은 조상 선산을 모시고 대를 이어 살아온 삶의 터를 잃게 된다는 것에 막연한 두려움을 갖고 있으
저성장 시대와 함께 들이닥친 경기불황이 장기화로 이어지면서 부동산시장 역시 공실 증가와 임대수익률 저하로 골머리를 앓고 있다. 지방은 물론 수도권 외곽, 심지어 과거에는 감히 상상조차 할 수 없었던 서울의 명동이나 종로, 대학로 같은 도심지 한복판에도 ‘임대문의’라는 현수막을 어렵지 않게 접할 수 있을 정도다. 더욱이 국내외 경기추이를 감안할 시 단기간 내 회복이 요원한 만큼 건물주가 임차인의 눈치를 살펴봐야하는 상황은 좀 더 길어질 전망이다. 경기불황이 공실 증가 및 임대수익률 저하라는 형태로 부동산시장에 위기감을 불러오고 있는 셈이다. 하지만 늘 그랬듯이 예외는 있는 법이다. 이와 관련 최근 주목받고 있는 2가지 형태의 부동산시장 트렌드, 즉 키테넌트(Key Tenant)와 부동산공유서비스에 관해 알아볼 필요가 있다. 먼저 상가(상가빌딩 포함) 임대시장과 밀접한 키테넌트에 관해 살펴보자. 여기서 키테넌트는 대형할인마트나 복합영화관처럼 고객을 끌어들일만한 열쇠가 되는 핵심점포(핵심임차인)를 말하며, 건물 내 또는 인접한 다른 점포들과의 시너지를 이뤄 집객효과를 극대화시키는 파워를 가지고 있다. 일반적으로 상가의 경우 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있어 임대목적의 부동산 투자자에게 인기다. 하지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 미약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실발생이 우려된다. 따라서 임대인(건물주)으로서는 우량임차인 확보 여부가 매우 중요하다. 하지만 키테넌트는 고객흡입력이 강해 불황기에도 끄떡없다. 흔한 말로 경기를 타지 않으니 두말할 필요가 없는 최고의 우량임
9.13 부동산 대책 이후 주택시장은 가격 안정기 내지 거래 침체기로 접어든 모양새다. 이는 한국감정원이 발표한 전국 주간아파트 가격동향을 통해서도 확인할 수 있는데 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 매매가, 전세가 모두 하락폭을 확대하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 야심차게 내놓은 9.13 부동산 대책이 주택시장 가격안정화에 제대로 힘을 발휘하고 있는 것이다. 그런데 엉뚱한데서 문제가 불거지고 있다. 바로 역전세난이다. 실제로 역전세난은 최근 언론사들의 부동산관련 기사에서 빠지지 않고 등장하는 단골손님이기도하다. 하지만 주택시장에 만연한 투기를 근절하고 가격 안정화에 기여하고자 9.13 부동산 대책을 내놓은 정부의 입장에서도 역전세난은 그다지 반갑지 않은 불청객일 것이다. 역전세난이라는 불청객이 언론을 통해 부동산시장의 주요이슈로 부각되는 것은 결코 정부가 원하는바가 아니기 때문이다. 돌이켜보건대 역전세난은 정반대상황이라고 말할 수 있는 전세난과 함께 주택시장의 생애주기(활황기와 침체기의 순환형태)에 따라 반복되곤 해왔다. 게다가 등장할 때마다 집 없는 무주택 서민들에게 우려감과 걱정거리를 안겨주었음은 물론이다. 역전세난은 집주인이 전세만기가 돌아왔음에도 전세가격이 급락하면서 기존의 전세금 수준에서 새로운 세입자를 구하지 못해 돈을 돌려주지 못하는 현상을 말한다. 대게 주택시장이 강세장에서 약세장으로 전환됨과 동시에 입주물량이 쏟아질 때 집중 부각된다. 전세가격을 등에 업고 주택을 매입하는 갭투자라는 투자방식이 작금의 역전세난을 불러온 주범이라는 말이 나오고 있는 것도 사실이다
2019년 비주거용 부동산 시장은 9.13 부동산 대책의 영향권 내에서 위기와 기회를 함께 맞이할 것으로 보인다. 즉 정부가 작심하고 내놓은 9.13 부동산 대책이 다주택자 및 고가주택 소유자를 타깃으로 한 주택시장 안정책인 만큼 상가나 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산시장은 직접적 규제의 가시권에서 크게 벗어나있기 때문이다. 주거용 부동산 시장의 약세에 따른 대체효과 내지 풍선효과를 기대해볼만하다. 이는 기회요인으로 볼 수 있다. 하지만 거시경제측면에서 보면 이야기는 달라진다. 경기침체 장기화, 금리인상 추이, 대출규제 여파는 주거용 부동산 시장뿐만 아니라 비주거용 부동산 시장이라도 예외일수 없기 때문이다. 이는 분명코 시장의 위기요인이다. 이처럼 위기와 기회가 공존하는 2019년 비주거용 부동산 시장인 만큼 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장상황에 적합한 부동산 유형별 투자전략을 반드시 세워둘 필요가 있다. 먼저 상가(구분상가) 및 상가빌딩이다. 지난 수년간 저금리기조가 이어지면서 가장 큰 수혜를 받았던 대표적인 비주거용 부동산이다. 하지만 2019년 상가시장은 금리인상 분위기에 다소 고전할 것으로 예상된다. 여기에 경기불황 여파에 따른 공실증가가 이어지고, 임대사업자에 대한 정부의 대출규제 여파가 지속된다면 상가시장의 약세는 당분간 불가피할 것으로 전망된다. 특히 택지개발지구 내 신규 분양상가의 경우 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하고, 고분양가 논란에서도 자유롭지 못한 만큼 실수요자가 아닌 투자자의 입장이라면 보다 신중한 접근이 요구된다. 다만 상가빌딩의 경우 임대료 수입 외에 지역개발에 따른 가치상승 또는 가족
2018년 주택시장을 한마디로 요약한다면 “9.13 부동산 대책이 좌우한 한해”였다. 지난 9월 13일, 문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 대책 발표 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓았던 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있었다. 실제로 9.13 부동산 대책은 당초 많은 전문가들이 예상했던 수준을 훨씬 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있었다. 문재인 정부가 발표한 9.13 부동산 대책은 앞서 10년 만에 나왔다는 종합부동산 규제책인 8.2 부동산 대책을 뛰어 넘는 수준으로, 특히 다주택자를 타깃으로 한 대출규제 및 세금규제를 근간으로 만들어졌다. 결과론적이지만 9.13 부동산 대책은 당초 정부의 의도대로 서울을 포함해 그동안 투기적 과열양상을 보였던 전국 주요지역의 집값을 안정화시키는데 나름 성공한 모양새다. 실제로 이는 한국감정원 주간아파트 가격동향 등을 통해서도 확인할 수 있는데, 한동안 아파트값 급등의 진원지였던 서울 강남권을 포함해 지역 구분 없이 매매가격, 전세가격 모두 하락세를 확대했다. 마찬가지로 거래량측면에서나 거래금액측면에서도 뚜렷한 감소세를 보여주고 있다. 게다가 지난 11월 한국은행이 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 올리면서 대출을 활용한 투자수요 감소가 눈에 띄게 늘면서 집값 하락세는 더욱 힘이 실리는 모양새다. 요컨대 2018년 주택시장은 9.13 부동산 대책 이전의 부동산시장 강세장(상승 및 활황상태)과 대책 이후의 약세장(하락 및 소강
부동산시장에 상가나 오피스텔, 분양형호텔 등과 같은 틈새상품들이 또다시 부각되고 있는 요즘이다. 이는 ‘9.13 부동산 대책’이 발표된 이후 지방은 물론, 그동안 가파른 상승세를 이어온 서울지역 주택시장이 하방압력을 받고 있는 것과 연관 깊어 보인다. 상대적이지만 대출이나 세금 등 다양한 측면에서 정부규제를 덜 받고 있다는 사실이 투자자들의 관심을 끌고 있는 모양새다. 이점은 부동산 틈새상품이 투자자에게 제공할 수 있는 실(實)일 것이다. 하지만 이들 부동산 틈새상품들은 거시적 관점에서 경기불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 미시적으로도 환금성에 취약하고 임대안정성을 위협받을 수 있다는 점에서 각별한 주의가 필요하다. 만일 이를 소홀히 여겨 예기치 못한 낭패를 보게 된다면 분명코 이는 부동산 틈새상품 투자의 허(虛)일뿐이다. 주택시장의 침체를 계기로 과장된 광고나 시장의 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자에 말릴 경우 그 피해가 적지 않다는 현실을 반드시 기억할 필요가 있다. 최근 빈번히 등장하는 이들 틈새상품들을 중심으로 투자 시 유의할 점을 살펴보겠다. 첫째, 신규 분양상가에 투자할 경우다. 분양상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가, 구분상가를 말한다. 분양상가는 상가빌딩에 비해 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 비교적 초보투자자가 수월하게 접근하는 부동산상품이다. 하지만 분양상가의 경우 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또한 구분상가의 경우 ‘집합건물의 소유 및
대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 몇 년간 쉼 없이 달려온 서울 및 일부 수도권 아파트 값이 주타깃임은 물론이다. 최근 국내 부동산시장은 무소불위의 거침없는 서울 아파트 값 상승세와 정부의 집값 안정의지가 힘겨루기를 하는 모양새다. 지난 9월 13일, 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓은 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있다. 실제로 금번 부동산 대책이 당초 전문가들이 예상했던 수준을 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있다. 그렇다면 9.13 부동산 대책이 향후 시장에 미칠 영향은 어떨까? 크게 3가지 부분에서 살펴보자. 첫째, 대출규제 부분이다. 9.13 대책에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 대출규제를 통해 “유주택자는 더 이상 빚내서 집사지 말라.”는 메시지를 담고 있다는 점이다. 일단 2주택 이상 보유세대는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 신규로 구입할 경우 주택담보대출이 완전 금지된다. 따라서 규제지역 주택을 추가로 구입하고 싶다면 100% 자기자본을 사용해야 한다. 1주택세대 역시 규제지역 내 주택을 신규 구입할 경우 이사, 부모봉양, 결혼 등 불가피한 경우를 제외하고는 원칙적으로 주택담보대출이 금지된다. 또한 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입 시에도 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 여기에 덧붙여 전세대출 보증요건을 대폭 강화
지난 ‘8.2 부동산 대책’을 기점으로 재건축 초과이익환수, 입주권 및 분양권 전매제한, 대출규제 강화, 양도세 중과, 보유세 개편 등 정부의 잇따른 고강도 부동산 규제책이 쏟아졌다. 물론 규제의 한가운데 강남 아파트가 자리하고 있다. 서울 강남 집값이 또다시 꿈틀거리고 있다. 이는 한국감정원이 발표한 8월 4주차(8월 27일 기준) ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 통해서도 확인할 수 있는데, 지방권의 하락이 눈에 띄는 반면, 서울은 강북, 강남 구분 없이 가격 강세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남의 경우 기존의 학군수요 외 국지적 개발호재 등으로 상승 기대감이 재현되면서 매물 회수현상이 눈에 띄고 있다. 정부가 가격급등의 시발점이자 주택시장을 과열시킨 장본인으로 강남을 지목해 지난 1년간 집중적으로 견제해왔음에도 ‘강남불패’에 관한 시장의 믿음은 여전해 보인다. 다만 강남발 주택시장의 과열을 좌시하지 않겠다는 정부의 의지가 다양한 형태의 부동산 규제로 이어지면서 거래량이 큰 폭으로 감소한 만큼 당장 강남 집값이 예전과 같은 급등세를 재현하기는 쉽지 않아 보인다. 하지만 경험론적 관점에서 들여다보면, 강남불패에 대한 믿음이 사라지지 않는 한 강남 집값은 언제든 시장을 뒤흔들 만한 파급력을 가지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 시장에서는 흔히들 다음과 같은 몇 가지 이유를 들어 정부가 강남 집값을 잡는 것이 사실상 불가능하다고 한다. 첫째, 도로, 철도, 문화, 학교, 체육, 공원 등 다양한 도시기반시설이 제대로 갖춰져 있는 만큼 주거환경이 뛰어나다. 비계획적 구도심인 강북과 달리 강남은 1970년대 정부 주도 하의 도시계획을
하반기 대한민국의 주택시장은 크게 4가지 변수에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 첫째, 금리인상 변수에 주목할 필요가 있다. 미국은 지난 3월 기준금리를 인상한데 이어 6월13일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 이제는 한국보다 0.5%포인트 높아졌다. 비록 우리나라의 기준금리는 지난해 11월 1.50%로 올라선 이후 동결된 상태지만 최근 잇따른 미국의 금리인상 여파로 연내 한국은행의 기준금리 인상 역시 불가피해 보인다. 이를 선반영하듯 한국은행의 기준금리와 별개로 이미 국내 시중은행의 주택담보대출 금리는 지속적으로 상승해왔고 지금은 5%대 돌파마저 눈앞에 두고 있는 실정이다. 대출을 이용해 집을 산다는 것이 점점 힘들어지고 있다. 둘째, 대출규제 변수에 주목할 필요가 있다. 한국은행이 발표한 자료에 따르면 지난해 우리나라의 가계부채는 1450조원을 돌파했다. 국제통화기금(IMF)이 한국의 가계부채 증가를 심각한 수준으로 여기고 대책마련을 권고하기에 이르렀을 정도다. 한편 가계부채 증가는 정부의 대출규제 강화에 힘을 실어주고 있다. 실제로 문재인 정부는 출범과 함께 급격히 늘고 있는 가계부채의 심각성을 인지하고 줄곧 대출규제 방향으로 나아가고 있다. 대출을 이용한 부동산 매입을 억제할 생각이다. 알다시피 주택시장과 대출규제는 관련성이 깊다. 부동산이라는 자산의 특성상 거액의 자금을 필요하고 담보대출을 통해 해결하려는 경향이 강하기 때문이다. 돌이켜보건대 지난 박근혜 정부는 부동산시장 활성화를 통해 경기회복을 노렸고 이를 실행하기 위한 실질적 대책으로서 대출규제(DTI 및 LTV) 완화 조치를 취했다. 또 ‘안심전환대출’이라는 저금리형
얼마 전 정부는 전국 250곳을 선정해 지역 혁신거점으로 조성하는 등 3대 전략 5대 과제를 주요 내용으로 한 도시재생 뉴딜 로드맵을 발표했다. 정부의 주요 국정과제 중 하나인 도시재생 뉴딜사업이 본격화되는 모양새다. 향후 정부에서 전국 낙후지역 500여 곳을 선정해 5년간 총 50조 원을 투입한다고 하니 낙후된 도심지역은 개발로 인한 부동산 가치상승은 물론 지역경제 활성화마저 기대하는 분위기다. 현행법 하에서 도시재생 뉴딜사업은 도시의 기존 틀을 유지하면서 주거환경을 개선하고 도시 활력을 높이는데 초점을 맞추고 있는 만큼 전면철거방식보다는 현지개량방식으로 진행될 예정이다. 우리나라의 도시재생사업은 수년 전에도 전국 여러 지방자치단체에서 의욕적으로 추진한 적이 있었지만 주민홍보 및 자금조달에 한계를 보이면서 부동산시장에 실질적인 영향을 미치지는 못했다. 전면철거방식인 재개발·재건축과 달리 현지개량방식이라는 도시재생사업의 속성상 사업시행자나 조합원 입장에서 사업성이 떨어진다는 근본적인 한계성을 갖고 있기 때문이다. 그럼에도 최근 수년간 전국의 집값 상승을 서울의 재개발·재건축이 주도하자 도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정만 되면 대상 지역이나 주변 지역의 부동산 가격이 급등할 것이라고 부추기거나 막연히 기대하는 사람들이 적지 않은 듯하다. 하지만 이는 재개발·재건축 등 도시정비사업이 전면철거방식으로 진행돼 사업성이 담보되는 반면 도시재생 뉴딜사업의 경우 현지개량방식으로 진행돼 그렇지 못하다는 본질적 차이를 간과한 것이다. 더욱이 정부에선 도시재생 뉴딜사업 대상지 일대 부동산시장에 관한
이른바 ‘로또아파트’라는 신조어가 생길정도로 아파트 청약열풍이 뜨거운 대한민국이다. 문제는 2030 청약 소외계층의 경우 현행 청약가점제하에선 내집마련이 더욱 어려워졌다는 점이다. 이제는 투자방법과 부동산유형측면에서 틈새시장을 찾아봐야한다. 2030층이 서울 강남 및 도심권을 비롯한 수도권 인기지역 내 아파트를 분양받고자할 경우 현행 청약가점제하에서 당첨을 기대하기란 결코 쉽지 않다. 게다가 주택가격안정화를 원하는 정부가 고분양가문제를 잡기위해 집단대출에 필요한 주택도시보증공사(HUG)의 보증요건을 강화하고 있는 만큼 자금확보측면에서도 청약시장을 통한 내집마련은 더욱 힘들어질 전망이다. 따라서 2030층의 내집마련전략은 청약시장(신축주택)을 두드리기보다는 구축주택을 값싸게 매입하는 편이 나아 보인다. 집을 값싸게 사는 방법으로는 법원경매물 매입, 급매물 매입, 분양권 매입, 민간임대주택 분양전환 매입 등이 있다. 다만 부동산유형에 따라 매입방법을 달리하는 편이 좋은데, 구축 아파트를 매입하고자 한다면 해외이주 또는 자금사정 등으로 기한이 촉박해 값싸게 나온 급매물이 매력적이다. 다만 급매물에 대한 정보가 대개 현장 중개업소들로부터 나오는 만큼 이들과의 긴밀한 관계는 필연적이다. 흔히들 시세보다 값싸게 부동산을 매입하는 것으로 알려진 법원경매물의 경우 현실 속에서는 그리 녹록하지 않은데, 아파트와 같은 인기상품은 입찰장의 과열된 분위기로 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 또한 권리분석을 제대로 하지 않아 치명적인 손해를 입기도 한다는 점에 유의해야한다. 하지만 단독주택이나
정부가 발표한 세법개정안에 따라 2주택 이상을 보유 중인 다주택자가 4월 1일 이후 조정대상지역에서 집을 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 됐다. 다주택자라면 주택 매각에 앞서 어떻게 절세전략을 짜느냐에 따라 차익실현의 폭이 크게 달라질 가능성이 농후해진 것이다. 우선 절세전략을 세우기에 앞서 보유 중인 주택들 중 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별기준은 이왕이면 중장기적으로 잡는 편이 좋다. 당연하겠지만 향후 가치상승이 기대되어 매각하기에 아쉬운 주택으로 판단된다면 계속 보유하되 향후 절세방안도 함께 고민해야 한다. 만일 보유할 주택을 선별하는 수고를 마쳤다면 곧바로 절세전략을 세워야한다. 특별한 경우가 아니라면 주택임대사업자로 등록하거나 세대분리 가능한 자녀에게 증여해 주택수를 줄여가는 방법이 좋다. 최근 고령의 자산가들을 중심으로 강남권 소재 재건축 아파트나 상가주택 증여에 관심이 증가하고 있는 것도 이와 관련 깊어 보인다. 다만 증여를 통한 절세전략은 증여의 시점에 따라 달라질 수 있다. 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점이 가장 좋다. 증여받은 부동산가격이 상승하게 되더라도 가격 상승분에 대해선 별도로 세금을 납부할 필요가 없기 때문이다. 또한 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택의 경우 매년 4월 말, 토지는 5월말, 오피스텔이나 사업용 빌딩은 매년 12월말에 고시한다. 여기에 증여재산 공제제도나 대출을 가미한 부담부증여를 활용한다면 절세효과는 배가된다. 다만 증여 시 공제액은 10년 기준으로 판단하므로 사전에 10년 단위로 증여플
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