*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
올해 경매시장의 키워드는 아무래도 ‘빌라’라고 일컬어지는 ‘연립ㆍ다세대’가 될 듯 싶다. 불과 2년전인 2005년만 해도 넘쳐 날 정도로 물량이 쏟아져 나왔으되 투자자들로부터 철저히 외면당해왔던 종목이 바로 연립ㆍ다세대였다. 그런 물건이 최근 1년째 아파트 이상의 최고의 전성기를 구가하고 있으니, 당시 연립ㆍ다세대를 무슨 애물단지처럼 천대시했던 투자자로서는 땅을 치고 통곡할 일이다. 이하에서는 올 한해 경매동향을 설명하고, 내년도에는 경매시장이 어떤 모습을 보일지를 간략하게 전망해보기로 한다. [2007년 경매 동향]올해 경매시장의 특징을 간략하게 표현한다면 ‘경매진행건수 급감 및 연립ㆍ다세대 경매시장 과열’이라고 할 수 있겠다. 우선 경매진행건수가 급감하였다. 2005년 한해 동안 전국에서 진행된 경매물건수는 48만6천여건으로 외환위기 이후 정점에 달했던 2000년 당시의 90% 수준까지 이를 정도로 증가하였으나, 2006년에 43만건으로 줄어들더니 올해는 급기야 32만건 정도로 감소할 것으로 예상된다. 지난해의 88% 수준이며, 2005년도 물량의 65.8% 수준에 불과한 수치이다. 특히 연립ㆍ다세대를 필두로 하는 주거용 부동산 경매물건수가 눈에 띄게 줄었다. 연립ㆍ다세대의 경우 2005년 11만3천여건이었던 경매물건이 지난해 7만5천건으로 줄어들더니 올해는 그 반수도 안되는 3만1600건 정도로 줄어들 것으로 추산된다. 아파트 역시 2005년 13만여건이었던 경매물건이 2006년 11만3천여건으로 감소하였고 올해는 지난해의 54% 수준인 6만1천건 정도로 감소할 것으로 추산되는 등 주거용 부동산 경매물건이 눈에 띄게 감소하였다. 반면 2005년 8.31대책이 있기까지 아파트 이
2007년 대선이 바로 코앞까지 다가왔다. 한동안 안정되었던 주택시장이 유력 대선후보가 내걸고 있는 ‘줄푸세’, ‘747’공약을 타고 다시금 용틀임 할 것이라는 기대감에 나왔던 매물이 다시 거두어지고, 매수자는 매수자대로 조금 더 기다려보자는 관망세가 우세한 듯 거래시장이 참으로 한산하기 그지없다. 한마디로 폭풍전야라고 할까? 유력 대선후보가 대통령으로 당선되면 그나마 한둘 있었던 매물마저 더 없어질 판이다. 가격상승 및 그간 옥죄어 왔던 세금정책에 대한 규제 완화 등에 대한 기대감으로 조금만 더 버텨보자는 심리가 만연해 있음이다. 가뜩이나 올해 겨울방학 기간내 이동수요와 내년 봄 이사철 수요 등을 앞두고 있어 주택가격 상승은 두말할 나위도 없다. 내년 봄 가격이 뛸 것을 뻔히 알고도 내 집 마련을 미룰 것인가? 아니면 지금 가격 안정세를 틈타 내 집을 마련할 것인가? 지금 내 집을 사는 것이 순리일 듯 한데 내 집을 사려고 해도 매물이 없다. 이럴 때 생각해볼 수 있는 방법이 경매를 통한 주택 매입이다. 다만 경매로 주택을 구입하려면, 또한 내년 봄 입주를 예정한다면 늦어도 1월까지는 낙찰을 받아야 한다. 낙찰 후 대금을 납부하고 점유자와 명도협의나 강제집행을 통해 가옥열쇠를 넘겨받기까지가 적어도 2개월 정도는 소요되기 때문이다. 또 하나 염두에 둘 것은 내 집 마련을 위한 주택취득자금이 여유자금이 아니라 지금 살고 있는 임차주택의 전세보증금이 주된 것이라면 일반시장에서 주택을 취득할 때와는 다른 특별한 주의를 요하게 된다. 전세보증금으로 경매주택을 취득할 때 어떠한 점을 고려해야 하는지 구체적으로 살펴 보자. 우선 취득자금의 주류가
경매절차에 있어서 임차인이 우선변제나 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일내에 배당요구신청을 하여야 한다. 배당요구신청을 하지 않으면 그 임차인은 낙찰대금으로부터는 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인의 배당요구는 법원에 비치된 배당요구서에 채권의 원인 및 액수를 기재하고 이를 소명하는 서면(임대차계약서 또는 확정일자가 부여된 임대차계약서)을 첨부하여 제출하는 통상적인 방식이 이용되고 있지만, 이외에 임차권등기명령을 이용하는 방법도 있다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써 행해지는 절차로서 임차권등기 후 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다. 종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다. 이러한 문제점을 개선하기 위하여 1999년 3월 1일부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 임차권등기명령제도를 도입하게 되었으며, 이 제도의 도입으로 이제는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인이 안심하고 주거를 이전할 수 있게 되었다. 특히 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우
매매중개지원제도란? 금융기관의 담보물에 대한 채권회수를 보다 더 신속하고 용이하게 하기 위한 매매중개지원제도(일명 사적매매제도)가 지난 9월 3일부터 시행되었다. 매매중개지원제도는 금융기관 담보물 매매중개지원 협약에 가입한 금융기관의 부동산 담보물중 경매신청단계에 이를 정도로 부실화된 담보물에 대하여 경매를 통한 강제매각이 아니라 일반매매를 통해 담보물을 처분함으로써 법원경매보다 신속하고 유리한 조건으로 담보채권을 회수할 수 있게 하는 제도이다. 쉽게 말해 경매예정물건을 경매법정에서가 아니라 일반시장에서의 일반매각을 통해 채무를 변제할 수 있는 공식적인 통로를 개통한 셈이다. 매매대상 담보물의 등기부등본상 기재된 이해관계인(저당권, 가압류 등)이 협약에 가입한 금융기관인 경우에 한하여 매매중개지원제도의 활용이 가능하며, 협약에 가입되지 않은 채권자(개인 또는 금융기관)가 있거나 조세채권이 있는 경우, 경매가 진행되는 물건 중 이미 매각기일이 지정된 경우 등에는 매매중개지원제도를 이용할 수 없게 된다. 현재 협약에 가입된 금융기관은 제1금융권(17개) 및 제2금융권(51개)을 포함하여 모두 68개에 달하며, 점차 그 대상이 늘어날 전망이다. 경매직전에 이를 정도로 상태가 악화되어 있거나 경매가 진행중이되 아직 매각기일이 잡히지 않은 아파트, 연립, 다세대 및 오피스텔 소유자가 담보채권(저당권 등)을 보유한 금융기관 또는 경매를 신청한 금융기관에 담보물 매매중개지원을 신청할 수 있다. 이들 유형을 제외한 물건은 이해관계 있는 모든 금융기관이 매매중개지원을 하기로 동의한 경우에 한하여 매매중개지원 신청을 할 수
경매권리분석에 있어서 가압류는 말소기준권리로 낙찰 후 촉탁등기시 말소대상이 된다는 것이 제1의 원칙이다. 근저당과 함께 대표적인 말소기준권리로 가압류 이후에 등기된 권리는 특별한 경우를 제외하고는 모두 말소대상이 된다는 얘기이다. 예컨대, 부동산 등기부등본의 갑구, 을구에 등기된 권리간의 설정순위가 가압류 – 근저당 – 가압류 – 가압류 순이라고 하자. 이 경우 가장 먼저 설정된 가압류를 비롯하여 후순위 권리인 근저당과 후순위 가압류 2건 모두 낙찰 후 소유권이전등기시 말소대상이 되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어진다. 가압류가 말소기준권리라는 대원칙에는 예외가 있다. 등기부등본상의 권리관계가 가압류(A) – 소유권 이전(乙) – 근저당(B) – 가압류(C)와 같이 설정되어 있는 경우처럼 가압류가 설정된 이후 소유권이 제3자(현 소유자, 乙)에게 이전되고, 乙의 소유 상태에서 발생된 채권자(B 또는 C)의 경매신청으로 경매가 진행되는 경우 소유권이 이전되기 전에 설정된 가압류, 즉 전소유자(甲)에게서 발생된 가압류권자 A는 배당에 참가할 수 없기 때문에 그 가압류는 낙찰 후에도 말소 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수된다라는 것이 그것이다. 이른바 ‘전소유자(甲)의 가압류(A)는 말소되지 않는다’라는 것이 가압류 권리분석에 대한 핵심이었던 셈이다. 물론 위 사례에서처럼 등기부등본에 전소유자의 가압류가 설정되어 있다고 하더라도 ① 전소유자의 가압류 채권자인 A가 경매신청을 하거나, ② 근저당(D) – 가압류(A) – 소유권 이전(乙) – 근저당(B) – 가압류(C)와 같이 전소유자에 유효한 담보물권(D)이 존재한다는 등의 2가지
- 서울 접근성, 한강 조망, 역세권 두루 갖춰 - 남측으로 한강이 인접하여 조망권이 뛰어나고 협소한 시가지 외곽을 녹지공간이 에워싸고 있어 쾌적한 주거환경이 확보된 곳. 서울-춘천간 고속도로 건설이 한창이고, 2005년 말에 중앙선이 복선전철화되어 개통된 덕소역이 있어 역세권 기능까지 갖춘 곳. 게다가 남양주시에서는 유일하게 뉴타운지구로 선정된 곳. 바로 덕소지역의 현주소이다. 강변북로를 타고 가다 구리시를 벗어날 즈음 6번국도와 합류하여 양평방면으로 진행하다 보면 한강변으로 강변삼익, 현대, 두산, 건영 등 고층아파트들이 즐비하게 늘어서 있다. 이곳이 남양주 와부읍 덕소리, 도곡리 일원이다. 지난해 경기도 뉴타운 중 한 곳으로 발표된 덕소뉴타운지구는 이들 아파트밀집지역을 제외한 후면 구시가지역 거의 전역이 이에 해당한다. 이렇듯 대형개발호재가 있고, 쾌적한 주거환경까지 갖추고 있기 때문에 이 지역 부동산시장이 들썩이고 있을 법한데도 서울의 뉴타운지역과 달리 가격도 보합세를 보이고 있고, 거래도 소강상태를 보이고 있다. 1년전 3.3㎡당 800만원~ 900만원선이었던 뉴타운지역내 다세대 지분 가격은 지난해 연말 3.3㎡당 1300만원~1400만원까지 치솟았지만 올해 들어서면서 호가가 1500만원선에 그치고 있다. 뉴타운이 지정된다는 소문과 함께 초반엔 거래가 잦았지만, 이후 가격 상승과 더불어 매물이 자취를 감추게 되었고, 뉴타운지정과 때를 같이하여 토지거래허가구역으로 묶인 후 매수세도 끊긴 상황이다. 올해 10월 로 예정되어 있는 덕소뉴타운 일대 도시재정비촉진지구로의 지정이 완료되면 덕소뉴타운 지역내 20㎡ 이상의 토지를 취득하는 경우
경매시장 3대 지표라 할 수 있는 낙찰가율, 낙찰률 및 입찰경쟁률이 하락하고 한동안 꾸준한 감소세를 보였던 경매물건마저 증가세로 돌아서는 등 경매시장이 점차 안정될 기미를 보이고 있다. 적어도 올초까지만 해도 강남권 등 우량지역에 소재한 아파트이거나 개발호재가 있는 지역의 아파트는 거의 예외 없이 처음 경매에 나오자 마자 낙찰이 되곤 했으나, 요즘에는 그러한 사례는 어쩌다 발생하는 것일 정도로 상황이 변했다. 최근의 경매시장 동향을 좀더 구체적으로 살펴보자. 우선 낙찰가율이나 낙찰률 및 입찰경쟁률이 2~3개월째 하락하고 있다. 지난 5월 서울을 포함한 수도권 전체 경매물건의 낙찰가율은 79.12%로 3월에 기록한 80.85%에 비해 1.73% 포인트가 하락하였다. 전체 평균 수치상으로 보면 그리 큰 하락률은 아니지만 아파트만을 놓고 볼 때에는 사뭇 얘기가 달라진다. 지난 5월의 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 89.62%로 3월 101.49%를 정점으로 2개월 연속 하락세를 기록하였으며, 지난해 8월 89.03%를 기록한 이래 9개월만의 최저치임은 물론 9개월만에 80%대로 낙찰가율이 떨어졌다. 연립ㆍ다세대나 주택, 업무시설, 공장, 토지 등 대부분 종목의 낙찰가율이 상승한 것과는 대조를 이루고 있다. 낙찰률의 경우 낙찰가율보다 더 큰 폭으로 떨어질 정도로 눈에 띄게 하락세를 면치 못했다. 지난 5월 수도권 전체 평균 낙찰률은 35.87%로 정점기였던 2월의 40.95%보다 4.78% 포인트 하락하였으며, 3개월 연속 하락하는 추세이다. 특히 아파트의 경우 정점기였던 2월에 54.65%를 기록한 이래 3개월 연속 하락하여 지난 5월에는 41.42%로 2월 대비 무려 13.23% 포인트나 하락하였다. 낙찰가율에서 아파트를 넘는 고
‘K’씨가 임차해 있는 인천 남구 숭의동의 한 다세대주택이 최근 경매에 부쳐져서 낙찰된 적이 있다. 임차인 ‘K’씨는 소액임차인으로서 낙찰대금에서 1600만원의 최우선변제를 받을 수 있는 지위에 있으나, 배당기일이 지났음에도 불구하고 보증금을 배당받지 못하고 있다. 다른 채권자들은 모두 배당을 받아갔는데 ‘K’씨에게 배당될 1600만원은 공탁이 되어 있는 상태이다. 이유가 무엇일까? 바로 명도확인서를 가지고 임차인 ‘K’씨와 낙찰자 ‘M’씨가 서로 옥신각신 다투다 배당기일이 지나서까지 합의점을 찾지 못했기 때문이다. ‘K’씨는 “명도확인서가 있어야 배당을 받고 이사를 할 것이 아니냐?”라고 하고 있고, ‘M’씨는 “가옥을 명도해주어야 명도확인서를 써줄 것 아니냐?”하고 서로 대치하고 있는 형국이다. 누가 옳은 것일까? 원리원칙상 따져보면 낙찰자인 ‘M’씨의 얘기가 옳다. 임차인이 배당을 받기 위해서는 거주하고 있는 가옥을 낙찰자에게 명도해주고 낙찰자로부터 낙찰자의 인감증명이 첨부된 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 한다. 명도확인서보다는 가옥 명도가 먼저라는 얘기다. 그러나 세상만사 모든 일이 어찌 원리원칙대로만 행해질 수 있을까? 임차인 입장에서는 보증금의 일부라도 배당 받아야 그 배당금을 가지고 이사할 가옥을 구하거나 하다못해 계약이라도 할 것이 아닌가? 반면 낙찰자 입장에서는 가옥을 명도 받지 않은 상태에서 명도확인서를 먼저 써주었다가는 임차인이 배당을 받고도 가옥을 비워주지 않을까 심히 걱정이 되는 문제이다. 또 그러한 사례를 주위에서 보아왔거나 얘기를 들어서 익히 알고 있기에 명도확인서를 먼저 써주는 것이
현행 경매제도에서 취하고 있는 입찰방식으로 기일입찰과 기간입찰이라는 두 가지 방식이 있다. 기일입찰은 입찰일을 정해놓고 그 정한 날짜에 입찰과 개찰이 동시에 마무리되는 입찰방식인 반면 기간입찰은 7일간의 입찰기간을 정해놓고 그 기간동안 경매법원 집행관 사무실에 직접 또는 등기우편으로 입찰서류를 제출하게 한 후 7일 후에 별도의 개찰기일을 갖고 최고가매수인을 선정하는 절차이다. 현재 전국 모든 법원에서 취하고 있는 보편적인 입찰방식이 바로 기일입찰제이고, 2004년 11월 9일 창원지방법원이 처음으로 도입한 기간입찰제는 현재 전국 11개 법원 51계 경매계에서 일부 물건에 한해 법원이 재량으로 선별하여 실시하고 있다. 서울에서는 서부지방법원에서 같은 해 12월 3일에 처음으로 기간입찰제를 도입하여 입찰을 실시한 바 있다. 기간입찰 물건수는 지난해 말 기준 전체 경매진행건수의 5% 내외의 비중을 차지하고 있다. 기간입찰제의 도입은 바로 원격지 거주자들이 법원에 직접 오지 않고 우편입찰도 가능하게 함으로써 기일입찰제에서와 같이 법원에 나와서 입찰하는 번거로움을 조금이나마 덜 뿐만 아니라 입찰을 위한 비용을 절감하고 경매의 대중화에 기여한다는 취지에서 비롯되었다. 그러나 현실은 어떤가? 기일입찰제에서는 입찰 당일 현장에 와서 입찰표를 교부받고 입찰하면 되므로 경매법정에 한번의 왕래로 족하지만, 기간입찰제의 경우 우선 입찰표를 교부받기 위해 법정에 가야하고, 또 입찰한 후에도 개찰결과를 보기 위해서나 차순위 또는 최고가매수인으로서의 권리를 행사 – 차순위매수신고는 반드시 법정에 출석하여 하여야 하며, 최고가매수인이 2이
부동산 경매물건 중에는 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 경매에 부쳐지는 경우가 종종 있게 된다. 예컨대 건물 전체 면적은 100평인데 갑, 을, 병 세 사람이 1/3씩 똑같이 지분을 소유하고 있는 경우에 갑의 소유지분인 1/3만 경매에 부쳐지는 예가 그러하다. 이처럼 일부지분만 경매에 부쳐지는 경우 우리 민사집행법은 채무자가 아닌 다른 공유자(위의 을과 병)에게 그 공유지분에 대한 우선매수권을 인정하고 있다. 공유물 전체의 이용관리나 다른 공유자와의 기존의 인적 유대관계를 유지할 필요성에서 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선매수권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 기회를 주는 것이 타당하다는 것이 그 입법취지이다. 이에 따라 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있으며, 우선매수신고가 있는 경우 법원은 다른 입찰자의 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(민사집행법 제140조 제1항, 제2항). 즉 공유자의 우선매수신고가 있는 경매물건의 경우에는 다른 입찰자가 최고가로 매수신고를 하였다 하더라도 그 입찰자는 최고가매수인, 즉 낙찰자가 되지 못하고 우선매수신고 한 공유자가 낙찰자가 되는 것이다. 결국 공유자가 우선매수권을 행사한 물건에 입찰한 최고가매수인 이하 다른 입찰자들은 그냥 들러리에 불과할 뿐이다. 공유자우선매수신고 있는 물건에 입찰자가 없거나 입찰경쟁이 적은 이유이다. 만약 공유자가 우선매수신고를 한 경매물건에 다른 입찰자가 없는 경우에는 어떻
공인중개사의 매수신청대리가 도입된 지 만 1년이 지났다. 중개업법이 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 개정되면서 매수신청대리업무를 도입하였고, 아울러 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙(대법원 규칙)이 마련되어 지난 해 1월 30일부터 시행되고 있지만, 당초 기대와는 달리 매수신청대리인 등록 실적이 매우 저조하다. 지난 1월말 현재까지 법원에 매수신청대리인으로 등록한 공인중개사는 모두 1,206명. 영업중인 전체 공인중개사 7만5천명의 1.6%를 약간 웃도는 수준이다. 지난해 3월 218명이 등록을 시작하여 4월에 352명으로 반짝 증가세를 보였으나 이후 5월 174명으로 감소하더니 지난해 12월에는 11명으로 급감하였다. 올해 1월 들어 47명으로 다소 늘었지만, 상황으로 보아 앞으로도 그 이상 늘어날 것 같지 않다. 매수신청대리인으로 등록을 시작한 지난해 3월만 해도 27곳이나 되었던 매수신청대리 지정교육기관도 올해에는 대한공인중개사협회와 한국공인중개사협회를 포함하여 7곳으로 줄었다. 공인중개사의 오랜 숙원이나 다름없었던 매수신청대리권이 부여되었고, 지난해 사상 최고라 할 정도로 주택경매시장이 과열될 정도로 경매가 인기가 있었던 터인데도 이렇듯 매수신청대리가 활성화되지 못하고 있는 이유는 무엇일까? 첫째, 전문성 부족에서 그 원인을 찾을 수 있겠다. 경매는 물건선정에서 현장조사, 입찰, 명도에 이르기까지 고도의 전문성을 요한다. 물건을 보는 안목, 현장감각, 평가능력, 법률적 지식, 협상능력 등 경매업무를 함에 있어서 꼭 필요한 것들이지만, 중개에 익숙한 사람들에게 경매는 귀찮고 어려운 것에 불과하다. 단순
낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 모두 상승- 연립ㆍ다세대 전부문 사상 최고치 기록 - 경매시장의 호황, 침체 여부를 판단하는 3대지표로 이른바 낙찰가율, 낙찰률 및 입찰경쟁률이라는 것이 있다. 낙찰가율은 경매에 부쳐지는 물건이 최초감정가 대비 얼마에 팔렸느냐 하는 가격 측면의 지표이고, 낙찰률은 경매에 나온 물건 중 몇 건이 팔렸느냐 하는 거래건수 측면의 지표이다. 또한 입찰경쟁률은 낙찰된 물건당 몇 명이 경쟁하여 입찰하였는지를 가늠하는 인기도 측면의 지표라 할 수 있다. 이 3대지표는 각자 독자적인 영역을 구축하고 있지만, 그렇다고3대지표가 전혀 관련이 없이 나타나는 것은 아니다. 이를테면 입찰경쟁이 치열한 물건의 낙찰가율이 그렇지 않은 물건에 비해 비교적 높게 나타나거나 낙찰률이 빈번한 종목이 낙찰가율도 높고 입찰경쟁률도 높게 나타나는 등 상호 작용하듯 매우 밀접한 관련성을 가지고 있다. 경매시장의 호황, 침체 또는 과열 여부를 어느 하나의 요인만 가지고 판단할 수 없는 이유이다. 이러한 3대지표가 지난 한해 초강세를 보였다. 전국에서 진행된 모든 경매물건의 평균적인 수치에서는 그리 큰 폭의 상승을 기록하지는 못하였으나, 수도권, 그 중에서도 특히 주거용 부동산의 3대지표는 경매사상 그 유례가 없을 정도로 상승 폭이 컸다. 지난 한해 경매시장 3대지표가 어떠한 모습을 보였는지 구체적으로 살펴 보자. [낙찰가율] 수도권 아파트, 연립ㆍ다세대 경매사상 최고치 기록일반 부동산가격의 급등, 감정가와 시세간의 현격한 차이 발생, 서울 및 수도권 전역에 만연한 재개발ㆍ재건축, 뉴타운 등 각종 개발호재로 인해 수도권내 주거용 경매부동산을 중
올 한해 전국에서 42만8천여건 경매진행 - 작년 대비 88.13% 수준으로 감소 - 경매물건이 증가하리라던 당초 예상과 달리 2006년 진행된 경매물건은 전년도에 비해 상당히 큰 폭이라 할 만큼 감소하였다. 경기침체가 장기화되고 있고, 담보대출금리가 인상추세에 있는 상황에서 나온 결과라 다소 의외이다 싶지만 주거용 부동산을 중심으로 경매시장이 과열되어 낙찰률이 증가하고 취하ㆍ변경건수가 예년에 없이 증가하였음을 고려한다면 어느 정도 이해가 갈 법도 하다. [경매진행건수] 전국 42만8천여건 진행, 수도권에서는 14만4,270건 진행지난해 전국에서 진행된 경매물건은 총 42만8,667건으로 2005년의 48만6,402건 대비 11.87%가 감소하였다. 아파트가 11만3,334건으로 전체의 26.44%로 가장 큰 구성비를 이루었지만, 지난해 13만248건에 비해서는 12.99%가 감소하였다. 특히 2006년 한해 수도권 재개발ㆍ재건축, 뉴타운 등의 호재에 힘입어 폭발적인 인기를 끌었던 연립ㆍ다세대는 7만4,813건으로 2005년 11만3,266건에 비해 무려 33.95%가 감소하였다. 단독주택도 3만3,423건으로 전년도 대비 21.3% 감소하는 등 주거용 부동산의 감소세가 뚜렷하게 나타났다. 근린상가의 경우에는 7만3,289건으로 2005년의 7만7,521건 대비 5.46% 소폭 감소하였으며, 공장 경매물건은 6,905건으로 전년도 대비 24.69%가 감소하였다. 반면 오피스텔이 주류를 이루고 있는 업무시설과 숙박시설 및 토지경매물건은 큰 폭으로 증가하였다. 업무시설이 2005년 9,164건에서 지난해 14,130건으로 54.19%가 증가하였으며, 2004년 9월 성매매방지특별법 시행 후 줄곧 영업난이 해소되지 않고 있는 숙박시설은 2005년 3,696건에서 지난해 4,610건으로 24.73%가 늘었다. 2005년 8.31대책
총 감정가 81조1706억원 중 14조1591억원 유입- 수도권은 36조4029억원 중 7조5293억원 유입 - 다사다난했던 2006년 경매시장이 지난해 12월 29일 인천지방법원을 비롯한 전국 7개 법원에서 진행된 경매를 끝으로 대단원의 막을 내렸다. 2006년 들어서도 연이어 쏟아져 나온 각종 부동산정책 만큼이나 일반부동산시장 뿐만 아니라 경매시장 역시 숨가쁜 한해를 질주해 왔다. 경매물건감소와 주택경매시장과열로 대변되는 지난 한해 경매시장을 ① 경매시장 규모, ② 경매진행건수, ③ 경매시장 3대 지표라는 3가지 측면에서 결산해보기로 한다. [감정가 규모] 전국 81조1706억원으로 2005년의 94.78% 수준, 수도권이 44.85% 차지경매시장 규모가 갈수록 커지고 있다. 지난 한해 동안 진행된 전국 경매물건의 감정가 총액은 81조1706억원에 이르는 것으로 나타났다. 2005년의 85조6345억원 대비 94.87% 수준으로 감소한 것이지만, 경매진행건수가 2005년 대비 88.13% 수준으로 줄어든 것을 고려하면 경매시장 규모는 더 커졌다고 볼 수 있다. 전체의 38.66%를 차지한 근린이 31조3823억원으로 가장 큰 시장을 형성하였고,토지가 11조584억원으로 그 다음으로 큰 시장을 형성하였다. 아파트의 경우 주택경매과열에 따라 물건수가 2005년도 대비 13% 정도 감소하였음에도 불구하고 아파트가격 상승 탓에 10조4598억원이라는 비교적 큰 규모를 기록하였다. 전년도 아파트 감정가 총액(10조9917억원)과도 큰 차이가 나지 않는다. 반면 지난해 예년에 없던 최대의 호황을 누렸던 연립ㆍ다세대는 같은 기간 34% 가량의 물량 감소여파로 2005년도 7조4983억원에서 지난해 5조4317억원으로 시장규모가 급속히 축소되었다. 전체 감정가 총액 중 44.85%에 해당하는 36조
학교법인 소유 부동산 경매는 그림의 떡? 경매에 부쳐지는 물건 중에는 낙찰이 되었다고 하더라도 그것으로 끝난 것이 아니라 낙찰 후 7일내로 정해져 있는 매각허가결정기일까지 일정한 자격을 증명하여야 한다던가, 관할청의 허가를 요한다던가 하는 추가적인 요식행위가 있어야 매각을 허가하는 것들이 있다. 농지취득의 경우 농지취득자격증명서, 학교법인 소유 부동산 매각시의 관할청의 허가서를 제출하여야 하는 것이 그 예이다. 농지취득의 경우 낙찰 후 7일내에 농지취득자격증명서를 제출하면 매각이 허가되지만, 학교법인 소유 부동산의 경우에는 그렇게 간단한 사항이 아니다. 사립학교법은 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산(교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설 등)의 매도 또는 담보제공을 금지하는 규정(법 제28조 제2항)을 두고 있고, 이들 재산외의 학교법인의 기본재산(수익형)을 매도하거나 담보에 제공하는 경우에도 관할청, 즉 교육인적자원부의 허가를 받아야 한다고 규정(법 제28조 제1항)하고 있다. 따라서 경매처분된 학교법인 소유의 부동산을 낙찰받는 경우 매각허가결정기일까지 관할청으로부터 매각허가를 받고 그 매각허가서를 제출하면 되지만, 문제는 매각허가에 대한 신청권자가 낙찰자가 아니라 채무자나 소유자, 즉 학교법인이라는 점이다(대법원 1994.9.27. 선고 93누22784판결 참조). 그러나 경매진행중인 부동산에 대해 어느 채무자(학교법인)가 낙찰자를 위해 흔쾌히 관할청에 매각허가를 신청하여 매각허가서를 받아 주겠는가 말이다. 이런 의미에서 학교법인 소유의 부동산은 낙찰은 받았으되 결국 불허가될 수 밖에 없는, 원천적
주택경매시장이 그 끝을 모를 정도로 과열되고 있다. 그간 80%대에 머물렀던 수도권 아파트 낙찰가율이 지난 10월 98.41%까지 치솟았고, 지난해 말까지만 해도 70% 내외의 낙찰가율을 보였던 연립ㆍ다세대의 경우도 91.92%를 기록하는 등 경매시장에서 주거용 부동산이 경매사상 최초라는 수식어가 붙을 정도로 때아닌 특수를 누리고 있다. 평균 낙찰가율이 90%가 넘고 100%에 이른다는 것은 경매시장에서 낙찰되는 모든 주택이 감정가 수준에서 낙찰된다는 것이다. 소위 뜬다는 지역에 소재한 주택의 경우에는 평균 낙찰가율이 무색할 정도로 그 이상에서 낙찰이 되고 있고 입찰경쟁도 20명~30명은 대수롭지 않을 정도로 치열하다. 실례로 지난 10월 26일에 용인 수지 풍덕천동 소재 동아아파트 24평형이 감정가 1억4천만원에서 한차례 유찰된 1억1200만원에 경매에 부쳐져 감정가를 훨씬 넘는 1억9540만원에 낙찰된 바 있는데, 이때 입찰경쟁자수가 무려 80명이나 되었다. 그간 아파트, 연립ㆍ다세대 모두 30%대 수준을 보였던 낙찰률도 지난 10월에는 아파트 46.15%, 연립ㆍ다세대 45.3%로 급등했다. 경매에 부쳐지는 반수 이상이 낙찰되고 있는 셈이다. 주택경매시장이 왜 이렇게 과열되고 있을까? 원인은 크게 4가지로 요약된다. 첫째, 일반주택가격의 급등이다. 8.31대책에도 불구하고, 뉴타운, 재건축, 재개발 등 각종 개발호재를 업고 주택가격이 급등하고 있으니, 부동산 시장에 연동하는 경매시장 역시 과열되지 않을 수 없다. 현재의 상승분위기만 반영되는 것이 아니라 미래의 상승 기대치까지 가미되어 경매를 통한 취득임에도 불구하고 제비용 포함하여 시세에 버금가거나 그 이상의 금액으로 낙찰되는 사례가
주택 거래세율이 지속적으로 인하되고 있다. 2002년 1.8안정대책부터 올해 3.30대책에 이르기까지 무한정 쏟아져 나온 각종 부동산 규제정책으로 인한 부동산시장의 급격한 위축을 염려한 때문일까? 2004년말까지만 해도 취득세 2%, 등록세 3%였던 거래세율이 올해 9월 1일부터는 취득세1%, 등록세 1%로 대폭 인하되었다. 거래세율이 인하되기 시작한 것은 지난해 1월부터이다. 당시 3%였던 등록세율이 개인간 주택거래의 경우 1.5%로 대폭 인하되었고, 개인과 법인간 주택거래 및 주택이 아닌 부동산거래의 등록세율이 2%로 인하되었다. 거래세 인하에도 불구하고 과표 및 범위가 확대 조정된 종합부동산세, 재산세 및 양도소득세 부담으로 부동산거래가 급속히 위축되자 2006년 1월부터는 개인간의 주택거래시 취득세를 2.0%에서 1.5%로, 등록세를 1.5%에서 1.0%로 인하하는 조치를 단행하였다. 이 때의 인하조치는 개인간 주택거래에만 해당하는 것으로 개인과 법인간의 주택거래 및 거래당사자의 법인격을 불문한 주택이외의 거래는 여전히 취득세 2.0%, 등록세 2.0%를 거래세로 납부하여야 했다. 물론 경매취득의 경우에도 개인간 거래가 아니기 때문에 취득세, 등록세 각각 2.0%의 거래세율이 적용되었다. 이처럼 주택거래세율은 2004년 당시의 5.6%~5.8%(농특세, 교육세 포함)에서 올해 초 2.7%~2.85%로 – 국민주택규모(전용면적85㎡) 초과분은 감면분에 대한 농어촌특별세 0.3%가 추가되어 사실상 3.15%가 적용된다. - 50% 이상 낮아졌지만 과세표준이 당초의 시가표준액에서 기준시가, 기준시가에서 실거래가로 변천되어 오면서 사실상 거래세 부담은 줄어들지 않는 모순이 발생하였다. 예컨대, 개인간 주택거래를
부천 경매시장이 예사롭지가 않다. 서울과 가깝고 교통이 편리하면서도 그 동안 강남, 분당, 용인, 목동 등 여타지역에 밀려 이렇다 할 주목을 받지 못했던 부천지역 경매시장이 최근 수개월째 낙찰가율이 급등하고 입찰경쟁률이 치솟는 등 과열양상을 보이고 있다. 부천지원 1층에 자리하고 있는 경매법정은 그야말로 발디딜 틈이 없다. 법정 안으로 들어가지 못한 사람들이 복도쪽 출입구나 중앙홀에까지 장사진을 이루고 있다. 법정이 작아서도 그렇지만 최근 부천 전역에 불고 있는 개발바람을 타고 부동산 가격이 급등하자 투자자들이 경매를 통해 부동산을 취득하고자 경매법정 으로 몰려들고 있는 까닭이다. 어떠한 개발호재가 있기에 부천지역에 이렇듯 사람들이 몰려들고 있는 것일까? 굳이 기존에 추진되어 왔던 지하철 7호선 연장, 부천 종합터미널 건립, 소사역세권 개발, 약대, 계수ㆍ범박 주택재개발, 여월택지개발 등의 개발호재를 거론하지 않더라도 최근 1년 사이에 새롭게 등장한 굵직한 호재요인만도 두 가지가 더 있다. 하나는 지난해 6월 기본계획안이 마련되고 올해 9월 12일 승인ㆍ확정되어 지정된 부천시내 55곳에 이르는 도시정비예정구역이고, 다른 하나는 현재 지정 절차를 거치고 있는 도시재정비촉진지구(일명 뉴타운사업지구)이다. 도시정비예정구역의 경우 원미구 22곳, 소사구 26곳, 오정구 7곳 등 모두 55곳을 지정하여 지난 9월 12일에 경기도 승인을 이미 마친 상태이다. 55곳의 총 면적은 118만여평에 해당하며, 재개발 또는 재건축 형식을 통해 사업이 추진된다. 반면 재정비촉진지구는 원미지구 65만평, 소사지구 71만7,000평, 고강지구 53만8,000평 등 총 190만평 정도
주거용 부동산 강세, 상업용 부동산 침체, 토지 약세 지난해 8.31부동산안정대책이 발표된 지 만 1년이 지났다. 종합부동산세 및 재산세 강화, 부동산 실거래가신고 의무화, 양도소득세 실거래가 과세, 토지거래허가요건 및 전매제한 강화 등을 주요 골자로 한 8.31대책으로 매물이 늘어 부동산가격이 안정될 것이라는 정부의 예상과 달리 오히려 매물이 줄고, 매매가격이나 전세가격이 상승하는 등 시장왜곡현상이 심화되고 있다. 지난 1년간의 경매시장은 어떠했을까? 지난해 8.31대책이 있었던 8월부터 올해 8월까지의 13개월간의 전국경매시장을 분석한 결과 아파트, 연립ㆍ다세대 등 주거용 부동산은 일반부동산시장의 일반적인 흐름을 따라 낙찰가율이 상승한 반면, 상가나 숙박시설, 오피스텔 등 상업용 부동산은 여전히 부진을 면치 못한 것으로 드러났다. 또한 전ㆍ답, 임야 등 토지의 경우에는 8.31대책 이후 낙찰가율이 지속적으로 하락하는 등 가장 영향을 많이 받고 있는 것으로 분석되었다. 주거용 부동산 – 약세 후 다시 호황, 연립ㆍ다세대 경매물건 급감 지난해 8월 전국 아파트 평균 낙찰가율은 84.38%로 2003년 10월 86.01%를 기록한 이래 가장 높은 낙찰가율을 기록할 정도로 아파트 경매시장이 활황세를 보였으나, 8.31대책 이후 올해 1월 78.53%를 기록하기까지 약세를 면치 못하였다. 이후 판교신도시 분양, 특별할 것 없었던 3.30대책, 이른바 버블세븐지역으로 확대된 풍선효과 등 갖가지 원인으로 일반 부동산가격이 급등하면서 낙찰가율도 올해 1월을 저점으로 5월 85.03%까지 수직 상승하였다. 7월 여름 비수기를 맞아 78.89%로 하락하였으나, 8월말 현재 82.12%로 다시 상승세를 기록하고 있다.
부동산 투자에 있어 불변의 원칙으로 아무리 강조해도 지나침이 없는 것은? 정답은 바로 현장조사! 필자도 경매실무교육을 하면서 늘 강조하고 또 강조하는 사항이지만 현장조사의 중요성을 별 대수롭지 않게 여겼다가 낭패를 당하는 사례를 종종 접하게 된다. 현장답사를 통해 물건상태와 주변환경은 물론이려니와 거래시세를 조사하고, 개발호재가 있는 경우 그 개발범위내 포함 여부 등을 조사하게 되는데, 이 모두가 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 주요한 사안들이다. 그럼에도 불구하고 일부 투자자들, 특히 시간에 쫓기어 투자를 하는 사람들은 경매정보를 일종의 현장조사 대용으로 여기고 있는 모양이다. 여기에 바로 함정이 도사리고 있는데도 말이다. 지난 6월 1일 서울지방법원(경매8계)에서 성북구 동선동에 소재한 지하층 연립 23평형이 경매에 부쳐진 적이 있다. 감정평가액이 1억2천만원이고, 최저매각가도 1억2천만원으로 이날 처음으로 경매에 부쳐지는 물건이다. 결론적으로 이 물건은 서울에 거주하는 ‘J’씨에게 1억3천만원에 낙찰되었으나, ‘J’씨는 매각허가결정기일인 6월 8일에 이르러 부랴부랴 매각불허가신청을 하기에 이르렀다. 그러나 그 불허가신청은 받아들여지지 않았고, 결국 ‘J’씨는 매각대금납부기한인 7월 7일까지 대금납부를 하지 않아 보증금 1200만원을 몰수당했다. 요즘 같은 경매과열 분위기에서 낙찰받기도 쉽지 않은데 왜 ‘J’씨는 보증금 1200만원을 포기하면서까지 대금을 납부하지 않았을까? ‘J’씨로부터 직접 들은 사정은 이렇다. 강북지역의 재개발구역을 위주로 경매물건을 검색하던 ‘J’씨는 문제의 성북구 동선동에 위치한 지하층 연립
지난 6월 5일 수원지방법원 성남지원의 약 40평 됨직한 경매법정에 여느 때보다 사람들이 많이 운집해 있다. 말쑥한 정장차림의 사람들이 수시로 법정을 들락날락하며 휴대전화에 여념이 없다. 이날은 야탑동에 소재한 대형할인점 까르푸가 경매에 부쳐지는 날이다. 올초 이랜드가 까르푸를 인수하였지만, 까르푸 야탑점은 임대매장으로 이랜드의 인수대상에서 제외되었으며, 채권자인 삼성중공업이 공사대금채권 등을 회수하기 위해 지난 2004년 12월에 경매신청한 후 우여곡절을 겪은 끝에 1년 반이 지난 지금에서야 경매에 부쳐지게 되었다. 최초감정가 577억원4700만원에 부쳐진 첫 경매지만, 국내 까르푸점 중 한 손가락 안에 들 정도로 영업이 잘되는 곳으로 그 인수가치를 단순 감정가로는 판단할 성질이 아니었기 때문에 경매신청된 시점부터 중앙의 대형유통업체들의 관심이 실로 지대하였다. 필자도 오래 전부터 이 물건에 대해 관심을 갖고 권리관계, 주변환경, 인수가치 등 물건을 분석하고 있었던 터라 경매 결과가 어떻게 될 지 궁금하여 경매 당일 직접 성남지원으로 향했던 바다. 경매법정에 도착하니 경매정보지를 판매하는 경매업체 종사자들이 제일 먼저 반긴다. 다음으로 경매법정에서 일면식들이 있는 일반물건 투자자들이 보이지만 적어도 오늘은 이들이 관심대상이 아니다. 중간 정도의 빈자리를 차지하고 앉아 주위를 둘러보니 내가 알고 있던 유통업체 관계자들이 보인다. 일부러 그들이 나를 알고 아는 척할 까봐 피했다. 내가 왔다는 것을 알면 다른 입찰자를 데리고 왔을 것으로 오인할 것이고 그렇다고 한다면 그들이 생각했던 예상입찰가를 더 높이는 결과를 초래할 수 있기
올 봄에 정부의 각종 부동산대책 영향으로 거래에 대한 관망세가 지속되면서 매물품귀현상이 일어나고 더불어 전세가격이 급등하는 ‘전세대란’의 조짐을 보인 바 있다. 최근 일반매물이 점차 늘어나면서 전세대란의 소지는 없어졌지만, 지금도 지역에 따라 부분적으로 이러한 전세대란이 이어지고 있고 대단위의 재개발ㆍ재건축 지역을 중심으로 전세대란의 징후가 새롭게 등장하고 있는 지역도 있다. 전세가격이 올라가면 응당 그 부담은 임차인에게 귀결되고 부동산중개사무소는 전세기간 만료에 따라 건물주와 임차인간 보증금 상승분에 대한 전세계약서를 다시 작성하기에 바쁘다. 물론 건물주와 임차인간 전세가격 인상분을 놓고 신경전을 벌이지만, 결국 약자인 임차인은 울며 겨자 먹기식으로 인상된 보증금으로 임대차계약서에 도장을 찍을 수밖에 없다. 임대차계약서를 체결하면 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 하는 등의 일련의 대항요건을 갖추기 위한 행위가 이루어진다. 그러나 정작 임대차 재계약시 증액된 보증금은 최초의 임대차계약시 확보되었던 순위와는 별개로 해석된다는 것을 아는 임차인은 그리 많은 것 같지 않다. 대항요건을 갖추는 일련의 행위는 불의의 사고, 즉 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우를 대비하는 것이지만, 증액된 보증금은 불행하게도 그 대비 범주에서 벗어나는 경우가 많다. 최초의 임대차계약시 선순위 대항력을 갖추었다고 하더라도 임대차 재계약시의 2년 또는 그 이상의 세월이 흐르는 사이에 등기부등본에 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있다면 임차인은 증액된 보증금에 대한 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없기
지난해 8.31 대책의 후속으로 3.30 부동산안정대책이 발표되었음에도 불구하고 한동안 아파트를 비롯한 주택가격이 국지적으로 대폭 상승하면서 전반적인 가격상승을 이끌었다. 일반시장에서의 매물을 찾지 못한 투자자들이 대거 경매시장으로 몰려들면서 주택경매시장 역시 과열양상을 띨 정도로 활황세를 보였다. 특히 올해부터 공인중개사의 입찰대리가 허용되면서 경매참여인구의 저변이 더욱 확대되었고, 그만큼 일반인들의 경매시장으로의 접근이 수월해져 입찰경쟁이 치솟고 낙찰가율이나 낙찰률이 동반 상승하였다. 이렇듯 트리플 강세를 보였던 올해 상반기 전국 경매시장을 결산해 보기로 한다. [경매시장 규모] 낙찰가 7조2206억원으로 역대 최고올해 상반기 전국적으로 경매에 부쳐진 물건의 최초감정가는 약 41조6729억원으로 지난해 상반기 41조5910억원과 비슷한 수준을 보였다. 반면 낙찰가액은 7조 2206억원으로 반기 결산 역대 최고 규모에 달했다. 경매물건 증가와 함께 낙찰가율이나 낙찰률이 동반 상승한 결과라 할 수 있다. 종목별 최초감정가는 근린이 15조7471억원으로 전체의 37.79%로 가장 큰 시장을 형성하였으며, 토지 5조4881억원, 아파트 5조3131억원으로 각각 그 다음을 차지하였다. 낙찰가면에서도 근린이 1조8284억원으로 가장 규모가 컸으며, 최초감정가와 달리 아파트 1조4854억원, 토지 1조1907억원 순을 차지하였다. [경매물건수] 총 21만9,100건 진행, 지난해 동기대비 14.61% 감소경매에 부쳐진 물건수는 총 21만9,100건으로 지난해 상반기 25만6,585건보다 14.61% 감소한 것으로 집계되었으나, 이는 외환위기 이후 가장 물건이 적었던 2002년 하반기 14만6,927건보다 약 50% 증가한 것으로
경매물건을 선정하고 조사하고 입찰하고 명도하는 일련의 과정에서 가장 어렵다고 할 수 있는 부분이 바로 명도과정, 즉 소유자나 임차인 기타 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받는 과정이라 할 수 있다. 경매업무를 하다보면 이러한 어려운 과정을 악이용(?)하여 임차인이 아니면서 임차인으로 권리신고를 하거나 낙찰자에게 아예 대놓고 소액보증금 최우선변제를 받지 못한 대가로의 일정한 보상을 요구하는 경우가 부지기수다. 낙찰자로서는 여간 까다로운 대상이 아니지만, 그냥 무턱대고 가장으로 의심되는 임차인의 요구조건을 다 들어줄 수는 없는 노릇이다. 그렇다면 입찰 전에 가장임차인임을 판별하는 방법이 있을까? 속내를 들여다 보지 않고는 정확한 파악이 힘들겠지만 그래도 경매정보상에 나타나 있는 기본 정보를 가지고도 어느 정도 그 임차인이 가장인지 진정인지를 판가름할 수 있다. 첫째, 경매개시결정일에 임박하여 전입신고가 이루어졌고 임차인의 신고된 보증금이 소액보증금 이내라면 가장임차인이 거의 확실시 되는 사안이다. 가장임차인의 경우 그 주된 목적은 소액임차인으로서 일정액을 최우선변제 받기 위한 것이므로 보증금을 소액보증금 또는 최우선변제액 범위내에서 신고하는 것이 일반적이다. 아래 사례를 한번 보자. 지난해 5월 30일에 경매진행된 이 물건은 채권자인 벽산건설이 2004년 10월 19일에 경매를 신청한 것인데, 임차관계를 보면 정□□를 비롯하여 강△△, 이◇◇, 이◎◎ 등 모두 4세대가 전입신고되어 있다. 그러나 각각의 임차인의 전입신고일자를 보면 모두가 벽산건설이 경매신청하기 불과 3개월전인 2004년 7월에 동시다발적으로 전입이 되어 있고, 게
지난 4월 18일 서울의 한 경매법정. 이날 경매에서 경매에 관심이 있는 사람이라면 누구나 알만한 국내의 한 부동산관련업체(이하 ‘H’사라고 일컬음.)가 임차인으로 입주해 있는 지하1층, 지상4층짜리 근린주택이 경매에 부쳐졌다. 물건용도가 근린주택으로 분류되었다 뿐이지 사실상 전층을 ‘H’사가 사무실로 사용하고 있는 건물이다. 부동산관련업체가 임차인으로 입주해 있는 것이 뭐 그리 대수냐?고 할 수 있겠지만, 경매에 부쳐진 그 물건의 내막을 자세히 들여다 보면 참 재미있다 못해 경매제도를 이렇게도 이용할 수 있구나! 하는 감탄사(?)가 절로 나오게 된다. 아울러 경매를 조금 더 아는 사람이라면 이 사례를 보고 경매제도의 효율성과 악용의 폐단이 동시에 표출되는 듯한 느낌을 받기에 충분하였을 것이다. 먼저 어떤 물건인지를 한번 보자. 이 물건은 82.71평 지상에 지하1층, 지상4층 규모의 총 연면적 110.12평으로 전체를 사무실로 이용하고 있다. 임차인 내역을 보면 ‘H’사를 비롯하여 ‘G’사, ‘K’사 등이 임차인으로 사업자등록을 하였지만 모두 ‘H’사와 유관회사들이다. 사실상 ‘H’사의 사옥이나 마찬가지인 셈이다. 등기부등본에 표출된 권리내역을 보면, 1998년 11월에 설정된 국민은행의 근저당을 필두로 이하에 근저당 3건, 가압류 3건이 설정되어 있다. 특이한 것은 국민은행 근저당을 제외한 근저당 3건 중 한건은 바로 임차인으로 신고된 ‘H’사이고, 나머지 2건은 ‘H’사의 친ㆍ인척 관계자들이라는 점이다. 더욱 가관인 것은 경매진행 당시의 소유자(채무자)인 ‘K’씨 역시 ‘H’사에 임원으로 재직하고 있고, 이 날 경매에서의 낙찰자(낙찰가 17억8077만원)도 다름아닌
지난해 6월의 어느날 오후. 한 통의 전화가 걸려 왔다. 다른 전화와 마찬가지로 경매투자 내지 임대차나 권리분석 상담이겠거니 하고 무심코 수화기를 들었는데 상대방의 목소리가 흐느끼듯 약간은 떨리는 목소리다. 무슨 일 때문인지 감정을 억누르지 못하는 모습이 역력하다. 첫 마디가 “이부장님, 이럴 수가 있나요?”다. 분명 필자를 아는 사람인데 감정 정리가 안된 듯 신분 밝히는 것도 잊었다. “누구시죠?” 하니까 그 때서야 김 아무개라고 한다. 기억이 가물가물하여 얼굴이 쉽게 떠오르지 않았지만, 오래 전에 필자에게서 경매강의를 들었던 사람이다. 필자도 안부인사 물을 겨를도 없이 바로 무슨 일이냐고 확인작업 들어갔다. 그랬더니 “이부장님, 경매로 낙찰받았는데 무잉여라는 것 때문에 매각이 불허가되었대요, 그럴 수도 있나요? 경매강의 수강하면서 무잉여는 들어봤는데, 이게 나한테 닥칠 줄은 생각도 못했어요.”하면서 이제는 울먹울먹할 태세다. 겨우 진정시켜 놓고 들어본 얘기인 즉 이렇다. ‘김씨’는 경매강좌를 이수하고 배운 지식대로 경매에 투자하고자 계획을 세운 후 보유하고 있는 자금에 맞게 맘에 드는 물건을 골라 몇 차례 입찰하였으나 번번히 쓰라린 패배만을 거듭하였다. 입찰자가 10명 이상으로 경쟁이 많아 떨어지기도 했고, 아주 아슬아슬하게 차순위로 낙방하기도 했단다. 하지만 경매에서의 2등은 아무도 알아주지도 않고 아무짝에도 쓸모가 없다. 차순위매수신고인으로서의 자격만 있을 뿐. 그러던 중 노원구 월계동에 소재한 삼창아파트 25평형이 경매에 나온 것을 보고 다시금 입찰에 도전하기로 마음 먹었다. 1985년에 준공된 중층아파트로 향후 리모델
아파트나 토지에 밀려 투자자들에게 외면당해왔던 연립ㆍ다세대(‘빌라’)가 다시금 뜨고 있다. 연립ㆍ다세대는 외환위기 이후 전세대란이 있었던 2000년과 2001년에 걸쳐 임대수요를 노리고 우후죽순으로 공급되었고, 2002년 7월부터 적용된 일반주거지역의 종 세분화(1종, 2종, 3종)로 기존의 일반주거지역으로서의 용적률(300%)을 적용받기 위한 개발사업이 2003년까지 봇물을 이루면서 공급과잉논란을 불러 일으킨 바 있다. 한동안 임대수요도 뒷받침되어 수도권 경매시장에서도 2001년 8월부터 2003년 5월 80.14%를 기록하기까지 연립ㆍ다세대 낙찰가율이 80%를 넘나들면서 호황국면을 맞이하였다. 그러나 이후 경기침체의 장기불황, 연립ㆍ다세대의 공급과잉 및 담보가치의 하락으로 인한 금융부담의 증대, 아파트 가격의 급격한 상승 및 전국단위에 소재한 개발호재로 인한 토지투자에 대한 관심 고조 등 갖가지 원인으로 연립ㆍ다세대에 대한 인기가 저하되면서 지난해 1월에는 59.84%까지 낙찰가율이 하락하기도 하였다. 연립ㆍ다세대 경매물량은 실로 어마어마하다. 2005년을 기준으로 하여 전국 전체 경매물건중 연립ㆍ다세대가 차지하는 비중은 23.29%로 아파트(26.78%) 다음을 차지하고 있으나, 수도권내에서는 48.89%로 가장 많다. 특히 인천, 부천지역에서는 65% 정도로 연립ㆍ다세대 비중이 압도적이며, 서울 강서지역(강서구, 양천구)의 경우 전체 경매물건 중 연립ㆍ다세대가 무려 70%를 넘는다. 주거용 부동산임에도 불구하고 일반거래시장이나 경매시장에서의 매물이 넘쳐날 정도로 많다 보니 투자자들 또한 연립ㆍ다세대에 대한 투자의사를 쉽게 내리지 못하고 결국 아파트나 토지 쪽으로 방향을 선회
2002년 30만5천건에 불과했던 경매물건이 해마다 늘더니 지난해에는 2000년 당시 54만3천건의 89.5% 수준인 48만6천건으로 늘어났다. 최초감정가 규모면에서도 지난해에는 2003년 당시의 51조1천억원보다 34조5400억원이 증가한 85조6400억원을 기록하였다. 더불어 낙찰가 규모도 2003년 9조660억원 규모에서 지난해 13조8850억원으로 대폭 증가하는 등 갈수록 경매시장 규모가 커지고 있다. 올초 경매진행 상황을 보면 지난해 만큼 또는 그 이상으로 시장이 확대될 가능성이 농후하다. 아직 서민들이 느끼는 체감경기가 살아나지 않고 있고, 금리가 상승추세에 있는 등 경매물건이 증가할 요인들이 즐비하게 늘어서 있기 때문이다. 경매시장이 확대된다는 것은 금융기관 입장에서 보면 부실채권규모가 커진다는 의미로 골칫거리일 수도 있지만, 반대로 대출시장 규모가 커진다는 점에서 희망적일 수 있다는 양면성을 갖는다. 그렇다면 한해 경락자금 대출시장 규모는 어느 정도가 될까? 디지털태인이 지난해 경매시장을 기준으로 경락자금 대출시장 규모를 추정한 결과 약 5조6천억원에 달한 것으로 나왔다. 서울시 한해 예산의 1/3을 넘을 만큼 어마어마한 규모이다. 종목별로 보면 아파트가 1조4800억원으로 가장 많은 시장 규모를 이루고 있고, 근린상가가 1조2100억원으로 뒤를 이었다. 공장과 토지가 각각 7846억원, 7462억원으로 그 다음 규모를 이루고 있다. 아파트를 포함한 연립ㆍ다세대, 단독주택 등 주거용 부동산의 대출시장 규모는 총 2조5천억원으로 전체의 44.6%라는 압도적인 비중을 차지하고 있는 것으로 추산되었다. 경락자금 대출시장 규모 5조6천억원은 지난해 총 낙찰건수에 대출이용률(아파트 90%,
부동산시장이 요지경속이다. 당초의 정부 의도대로라면 지난해 있었던 8.31대책의 후속 입법이나 후속 대책들로 올해의 부동산시장이 상당한 침체기에 접어들었어야 함에도 어디를 가나 며칠 또는 몇 달사이 가격이 기천만원 심지어 기억원 올랐다는 소리만 들릴뿐 가격이 내렸다는 소리는 모깃소리만큼이나 작다. 경매시장은 어떠한가? 일반 부동산시장과 달리 8.31대책 이후 아파트를 비롯하여 대부분 종목에서 낙찰가율이 하락하다 최근 들어 다시 상승세로 돌아섰다. 아파트의 경우 지난해 8월 84.38%를 정점으로 이후 올해 1월 78.53%까지 줄곧 하락하였지만 2월에 80.57%로 상승하였으며, 8.31대책으로 가장 영향을 많이 받았던 토지 역시 지난해 9월 97.05%를 정점으로 12월 81.32%까지 급감하였으나 최근 2월 84.35%로 반등하였다. 전 종목 평균 낙찰가율도 지난해 8월 69.34%를 기록한 이래 12월 64.49%를 기록하기까지 4개월 연속 내리막길이었으나 올해 1월 66.49%로 2% 상승한 이후 2월 67.51%로 재차 상승하는 등 2개월 연속 상승무드를 타고 있다. 입찰경쟁률의 경우 지난해 8.31대책 이후 9월 한차례 2.92대 1로 떨어진 이래 줄곧 상승하여 올해 2월 현재 3.43대 1을 기록하였다. 물건수가 감소한 탓도 있지만 경매가 점차 대중화되고 올해부터 공인중개사에게 입찰대리를 허용함에 따라 경매참여인구 증가로 입찰경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 이러한 경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받기란 여간 쉬운 일이 아니다. 더불어 성공적인 투자라면 낙찰을 받는데 그치는 것이 아니라 적정한 가격에 낙찰을 받는다는 것인데 경쟁이 심할수록 낙찰가율도 올라가기 때문에 이 또한 쉽지가 않다. 적정가격에의 낙찰,
지난 2월 10일 울산지방법원 경매(1계, 사건번호 2005타경18872호)에서 감정가가 6,400만원에 불과한 양산시 웅상읍 소재 32평형 아파트 한 채가 5,055억원이라는 천문학적인 금액에 낙찰되는 어처구니 없는 일이 발생하였다. 감정가 대비 낙찰가율도 78만9,843.75%로 가히 엽기적이라 할 수 있다. 경매 사상 최고 낙찰가율이자 역대 최고가 낙찰에 해당할 이 전대미문의 사건은 지난 2월 17일에 매각불허가결정이 내려짐으로써 해프닝으로 끝났지만, 매각허가가 내려졌어도 대금납부는 상상조차 하지 못할 일이다. 사연인 즉 최고가로 입찰한 낙찰자가 입찰가액을 최저매각가 4,096만원보다 조금 더 높은 5,055만원을 기재하려고 하였던 것을 그만 입찰표상의 입찰가액란의 원단위 앞에 한글로 ‘만’자를 기재한 것이 화근이었다. 당초 쓰려던 50,550,000원이 아니라 이보다 1만 배인 50,550,000만원이 돼버렸다. 다행히 매각이 불허가 되었기 망정이지 그렇지 않았으면 입찰보증금으로 제공한 409만6천원만 몰수당할 뻔 했다. 이날 이 물건에는 11명이 경쟁입찰하였다. 지금까지 입찰표상의 입찰가액란에 입찰하려고 하는 금액보다 ‘0’을 하나 더 붙인 실수로 낭패를 보는 사례가 종종 있었으나 이처럼 입찰가액란에 한글로 ‘만’자를 기재해 낙찰된 사례는 없었다. 현행 입찰표상의 입찰가액 기재란에는 숫자 기입만 허용되고 한글로 금액을 기재할 수 없다. 입찰가액란에 ‘0’을 하나 더 붙여 낭패를 본 사례는 어렵지 않게 찾을 수 있다.지난 1월 2일 전주지방법원에서 감정가 1,245만원에 경매에 부쳐진 임실군 강진면 소재 임야가 감정가의 2,605.9%에 해당하는 3억24,44만원에 낙찰된 바 있다. 3,244만4천원 쓰려던 것을
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