*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
경매진행건수, 낙찰가, 입찰자수 등 경매시장규모가 해마다 큰 폭으로 증가하고 있다. 이 추세대로 가다가는 외환위기 당시 또는 직후에 견줄 정도로 시장규모가 확대될 우려마저 낳고 있다. 외환위기 당시와 경매시장을 견준다는 것은 경매물건이 50만건 이상 등장하고, 낙찰가율이 60% 내외까지 떨어진다는 것을 의미한다. 투자측면에서 바라보면 외환위기 이후 최상의 투자여건이 조성되는 셈이다. 올해 경매시장에서 이러한 제2의 투자전성기가 도래할 수 있을까? 경매통계가 공식 집계된 2000년을 제외하고 낙찰가율이 가장 낮았던 때는 2001년으로 62.51%를 기록하였다. 제2 투자 전성기가 도래한다 함은 2001년 당시의 낙찰가율 수준 내지는 낙찰가율이 이보다 더 하락한다는 것을 의미한다. 지난해에는 전국적으로 총 48만6천여건이 경매에 부쳐졌고, 평균 낙찰가율은 66.58%를 기록하였다. 진행건수로는 이미 2001년의 46만건을 능가하였고, 낙찰가율도 2001년과 불과 4.07% 밖에 차이가 나지 않는다. 경매진행건수는 2002년을 저점으로 3년 연속 증가하고 있고, 낙찰가율은 2003년을 정점으로 2년 연속 하락하고 있다. 이러한 추세만을 놓고 본다면 올해는 최소한 2001년 수준의 경매시장, 아니 그 이상의 경매시장을 형성하면서 외환위기 이후 최대의 투자전성기가 도래할 수 있을지도 모른다. 경매물건이 지난해 수준 이상으로 늘어나고, 8.31대책에 의한 부동산시장 침체로 경매 낙찰가율이 지난해보다 더 떨어질 가능성이 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 제2의 경매투자전성기가 도래한다고 단언하지 않고, 위와 같이 의문부호를 다는 이유는 무엇일까? 바로 다음과 같은 두 가지 이유 때문이다. 달리 표현하
흥선대원군이 별장으로 사용하였던 종로구 부암동 소재 ‘석파정’이 새로운 주인을 맞이하게 되었다. 1월 13일 서울중앙지법(경매1계)에서 경매에 부쳐진 종로구 부암동 소재 ‘석파정’이 용산구 이태원동에 거주하는 원OO씨에게 63억1천만원에 낙찰되었다. 감정가의 83.61% 수준으로 2회차 최저매각가격인 60억3700만원보다 2억7천만원 이상 높게 낙찰된 것으로 경쟁입찰자가 무려 9명이나 되었다. 앞으로 7일 이내에 이해관계인의 매각불허가신청이 없으면 1월 20일에 매각허가결정이 내려지고, 이후 다시 7일 이내에 매각허가결정에 대한 즉시항고 등이 없으면 1월 27일에 매각이 확정되게 된다. 매각이 확정되면 이로부터 한달 이내의 기간을 정하여 대금납부기한이 정해지고, 이 기한 내에 대금을 납부하면 소유권은 낙찰자에게로 넘어가게 된다. ‘석파정’은 조선 제25대 철종과 제26대 고종 연간에 영의정 등 고위직을 지낸 김흥근이 경영한 별서(別墅)였으나, 흥선대원군 이하응이 집권한 후 몰수하여 자신의 별장으로 사용한 곳으로 서울시 유형문화재 제26호로 지정되어 있다. ‘석파정’에는 현재 전면 오른쪽인 동쪽에는 안채, 그 서쪽에는 사랑채, 안채 뒤 언덕 위에는 별채 등 3채의 건물이 있다. 원래 사랑채와 언덕위 ‘삼계동(三溪洞)’이라고 새겨진 바위 사이에 1채가 더 있었는데, 이 건물은 서예가 손재형이 1958년 종로구 홍지동 125번지로 옮겨져 이축되었고 이축된 건물이 1974년 ‘대원군별장’이라는 별도의 이름으로 서울특별시 유형문화재 제23호로 지정되었다. 석파정이 현재 경매로 나온 부암동에 소재한 유형문화재 26호 ‘석파정’과 홍지동에 소재한 유형문화재 23호 ‘
지난해 12월 30일 인천지법 12계와 부산지법 6계 경매를 끝으로 전국 경매시장이 대단원의 막을 내렸다. 2005년 전국 경매시장 결산 결과 가장 뚜렷한 특징은 토지에 대한 인기가 비약적으로 상승하였다는 것과, 숙박시설과 근린이 2002년을 정점으로 3년 연속 비인기종목에서 벗어나지 못하였다는 점이다. 또한 8월 84.38%를 기록하기까지 지속적으로 상승하였던 아파트 낙찰가율이 8.31대책 이후 4개월 연속 약세를 면치 못한 것과 5월부터 9월까지 5개월 동안 90% 이상의 고공행진을 지속해왔던 토지 낙찰가율이 10월 83.89%, 12월 81.32%를 기록하는 등 하반기 들어 대부분 종목에서 8.31대책의 영향이 적잖이 미치고 있다는 점도 그 특징으로 들 수 있다. [경매시장 규모] – 감정가 총액 85조6421억원, 낙찰가는 13조8847억원으로 2000년來 최고 2005년 한해 동안 진행된 경매물건의 최초감정가 규모는 총 85조6421억원으로 집계되었다. 이는 2004년 69조2197억원 대비 23.72% 증가한 것이며, 외환위기 직후인 2000년 149조 1073억원의 57.44% 수준이다. 2003년 51조1015억원을 저점으로 이후 2년 연속 가파른 증가세를 보여주고 있다. 경매물건은 2000년의 90%에 이를 정도로 늘어났지만 감정가 규모면에서 보면 아직은 외환위기 수준은 아닌 듯하다. 경매물건의 증가세가 외환위기와 달리 주로 중대형보다는 중소형물건에서 더 크게 이루어졌다는 것을 반증하는 것이기도 하다. 근린이 29조9134억원으로 전체의 34.93%를 차지하였다. 아파트가 10조9938억원(12.84%), 공장(12.80%)이 10조9661억원으로 그 다음을 차지하였으며, 토지는 10조839억원으로 전체의 11.77%로 4위를 기록하였다. 아파트, 연립ㆍ다세대 및 단독ㆍ다가구주택을 포함한 주거용
중앙의 대형유통업체와 지역유통업체가 대결하면 누가 이길까? 답은 의외의 곳에서 간단하게 나왔다. 중앙의 대형유통업체가 서울 및 수도권을 벗어나 촌각을 다투어 지방으로 지방으로 출점점포를 경쟁적으로 늘리고 있는 반면 지역상권에 터잡아 오래 전부터 영업을 해왔던 지역을 대표하는 대형판매시설들은 영업부진에 따른 매출감소, 관리 부실 등 총체적 경영난으로 잇따라 경매에 부쳐지고 있어 중앙유통업체와 지방유통업체의 명암이 극명하게 드러나고 있는 것. 지방의 대형판매시설들이 경매에 부쳐진다고 해도 권리관계의 복잡성, 수많은 임차인과의 명도협의, 기존 수분양자와의 관리권 문제 등 일련의 해결해야 할 문제가 산더미처럼 쌓여 있기 때문에 섣불리 응찰하려는 사람들이 없어 감정가의 50% 또는 그 이하를 맴도는 수준에서 낙찰되고 있거나 아예 경매가 진행이 안되어 수년간 변경과 유찰만을 거듭하고 있는 등 그야말로 홀대를 받고 있는 실정이다. 예컨대 부산지역 경매사상 역대 최고의 감정가(508억6494만원)를 기록하였던 부산진구 범천동 소재 성보쇼핑 소유의 지하6층, 지상 19층 이지벨백화점의 10월 27일 낙찰가격은 불과 135억원으로 낙찰가율이 고작 26.56%에 불과하다. 지난 12월 27일 경매에 부쳐지려다 변경된 포항시 북구 죽도동에 소재한 대백쇼핑 역시 그 대표적인 예. 대백쇼핑은 대구백화점으로부터 빌린 186억7천만원을 갚지 못해 지난 3월 18일에 경매개시결정된 후 10월에 첫매각을 실시하였으나 유찰되었고 11월에 한차례 더 유찰된 후 3회차 경매에 부쳐질 예정이었으나 이마저도 변경되었다. 88년 1월에 개점한 대백쇼핑은 97년에 인근의 대백D마켓부지
섬, 어린이회관, 화가의집 등 경매시장에서는 흔하지 않는 특이한 물건들이 경매시장에 연거푸 등장해 관계자들의 이목을 집중시키고 있다. 특히 인천 앞바다에 있는 섬의 경우 이전에도 지내섬과 작약도가 경매에 부쳐진 적은 있으나 이번처럼 3개섬이 한꺼번에 경매에 부쳐지기는 처음이다. 인천앞바다 3개섬 한꺼번에 경매 오는 11월 23일 인천지방법원에서는 인천 중구 중산동 소재 운렴도와 소운렴도를 비롯하여 서구 원창동에 소재한 정도 등 3개섬이 동시에 경매에 부쳐진다. 3개섬을 담보로 ㈜삼미에서 우리은행으로부터 빌린 100억원을 갚지 못해 지난 9월 23일 처음으로 각각 개별경매에 부쳐진 후 2회 유찰되었고 이번이 3회차 경매이다. 3개섬의 최초감정가는 운렴도 116억2895만원, 소운렴도 16억3873만원, 정도 4억8993만원으로 이번에 경매에 부쳐질 최저매각가격은 각각 2회 유찰된 8억3백만원, 2억4천만원 정도이다. 섬의 면적은 운렴도가 4만8600여평으로 가장 크고, 소운렴도 7290평, 정도 3900평 등 총면적 약 5만9807평에 달하며, 정도를 제외한 운렴도와 소운렴도는 남서측에 진행중인 인천북항 영종도 준설토투기장 축조공사로 인해 도로가 개설되어 있어 차량으로 접근이 가능하다. 이번에 경매진행되는 것 외에도 지난 1월 12일에 서구 원창동에 소재한 무인도 지내섬(690평)이 경매에 부쳐져 감정가의 13배에 달하는 3억원에 낙찰되었고, 또한 5월 4일에는 동구 만석동 소재 작약도 1만8740평이 인천지역 전문건설업체인 진성토건㈜에 47억6500만원에 낙찰된 적이 있는 등 인천앞바다에 소재한 섬들이 유달리 수난을 겪고 있다. 운보 김기창 화백의 집 일부 경매 청주지방법원에서는 오는 23
경매물건을 선정하고부터 권리를 분석하고 현장조사를 하고 입찰에 임하기까지 가장 긴장되는 순간을 꼽으라고 한다면 아마도 십중팔구는 입찰표에 입찰가를 기재하는 순간을 꼽지 않을까? 물론 개찰시 낙찰자(최고가매수인)를 호명할 때에도 긴장되기는 매한가지겠지만 이때는 이미 입찰이 끝난 후의 일이므로.., 전문가의 조언을 구해 입찰가를 기재하거나 그렇지 않고 현장조사를 통해 나름대로의 판단으로 입찰가를 기재하든 간에 그 순간 손이 떨릴 정도로 긴장되고, 입찰한 후에도 개찰이 끝날 때까지 ‘입찰가를 잘 써냈을까?’, ‘입찰가가 너무 높지 않았나?’, 아니면 반대로‘입찰가가 너무 낮지 않았나?’, ‘몇 명이나 들어왔을까?’ 등 수많은 상념 속에 그 긴장은 계속되기 마련이다. 달리 말하면 입찰가에 따라 당락이 결정되는 것만큼 입찰가 결정이 중요하다는 얘기가 될 수 있겠다. 그런데 그렇게 중요한 입찰가를 최종적으로 결정하기까지 내 소신대로 정확한 투자분석에 근거하여 입찰가를 써내는 사람이 입찰자중에 과연 몇이나 될까? 불행하게도 필자가 지금껏 경험하거나 주변 입찰관계자들을 통해 알아 본 바로는 입찰자 10명중에 2~3명만이 입찰자 본인 또는 컨설팅을 의뢰한 전문기관의 투자분석(서)에 근거하여 입찰가를 결정할 뿐이고, 나머지 7~8명은 그러한 투자분석(서) 없이 경험칙에 의하거나 인근지역 평균 낙찰가를 기준으로 또는 그때 그때의 법정분위기에 따라 입찰가를 정하고 있었다. 어떤 과정을 거쳐 입찰가를 정하든간에 그것은 입찰자들의 몫이므로 왈가왈부할 것은 아니지만 문제는 입찰가 산정에 있어서도 경매물건의 이해관계인을 비롯한 주
경매물건에 대한 투자분석시 가장 오류를 범하기 쉬운 것을 꼭 집어 말하라고 한다면 바로 입찰할 물건에 대한 가치판단을 너무 쉽게 한다는 것이 아닐까? 시세를 조사할 때 단편적 시세에 근거하여 물건 가격을 정하고, 현장조사시 건물 외관 또는 토지형상만을 보고 가치를 판단하는 등등. 그러나 투자분석 또는 입찰타당성 검토는 입찰에 앞서 최종적으로 거쳐야 하는 중요한 과정인 만큼 한시도 소홀이 할 수 없는 분야이다. 그렇다면 입찰예정물건에 대한 투자분석시 어떠한 점에 유의하여야 할까? 첫째, 현장조사를 통한 정확한 자료를 근거로 객관적으로 평가하고 평가자의 주관적 판단은 가급적 최소화하여야 한다. 경매물건을 분석하는 과정에서 주관적 판단이 가장 많이 개입되기 쉬운 부분이 매매 및 임대시세에 대한 판단이다. 매매가나 임대가는 곧 처분 또는 임대운영시의 투자수익률과 직결되고 그 수익률에 기해 정한 입찰가에 따라 낙찰이냐, 낙방이냐가 결정되는 매우 중요한 사항이기 때문에 ‘대충’ 또는 ‘어림잡아’식의 평가는 극히 금물이다. 아파트의 경우에는 시세가 정형화 되어 있지만, 토지나 상가의 경우(토지가 더욱 그러하겠지만)에는 정형화되어 있는 시세라는 것이 없다. 결국 현장조사시 부득불 인근 공인중개사의 도움을 받아야 하지만 한가지 알아두어야 할 것은 시세에 대한 자문을 구하러 만나는 모든 공인중개사가 다 호의적이지만은 않다는 점이다. 조사자에게 응대하는 태도는 물론이려니와 물건자체의 매매나 임대상황 등에 대한 평가 역시 호의적이거나 적대적인 상반된 의견이 나올 수 있다. 2개 이상의 중개사무소에 들러 공히 호의적이었거나, 공히 적
8.31대책이 발표된 지 1개월 하고도 보름이 지났다. 8.31대책의 효과가 벌써부터 나타나고 있는 것인가? 일반부동산시장에서는 아파트 가격 하락세가 지속되고 있고 강남권 재건축대상 아파트 역시 하락세를 이어가고 있다는 내용이 연일 기사화되고 있다. 토지시장은 어떤가? 토지거래허가구역으로 묶인 지역의 토지거래는 그야말로 한산하기 그지 없다. 거래를 이렇게 막아놓으면 누가 토지를 구입하려 하느냐, 이제 무얼 먹고 사느냐는 등 경매물건 답사차 현지에서 만난 중개업종사자들의 볼멘소리가 그치질 않는다. 그러나 이러한 일반부동산시장의 냉각 기운은 정부 의도대로라면 이제 시작에 불과하다. 지금의 정도는 8.31대책의 여론이나 입소문에 의해 영향을 받는 단계라면 향후 후속대책이 가시화되고 실행 시점에 이르는 올해 하반기나 내년 부터는 1가구 2주택 이상 보유자 또는 비사업용 나대지 등 보유자의 양도세 중과에 대한 부담으로 매물들이 급증하고 부동산가격 급진적 하락세를 직접 체감할 것이기 때문이다. 아직 매물증가세는 보이지 않지만 매물의 증가와 부동산 가격의 하락, 이것이 바로 8.31대책을 통해 정부가 얻고자 하는 바다. 매물유도를 위해 양도세 중과를 1년간 유예하여 2007년부터 시행한다는 것도 이러한 이유이다. 다만 거래세를 인하하여 거래를 활성화시키겠다는 계획의 실현성은 다소 의문시된다. 전매제한 강화로 인해 토지거래허가에 대한 조건이 까다로워지고, 양도세, 종합부동산세 등에 대한 각종 세부담의 확대강화로 누군들 쉽사리 부동산을 구입하려 하겠느냐 말이다. 경매시장을 불안하게 하는 가장 큰 요인중의 하나가 바로 이러한 일반부동산 시장의
8.31대책으로 근린(상가)경매물건이 새로운 조명을 받고 있다. 전국 경매시장에서 매월 진행되는 감정가 10억원 이상 근린(상가)의 경매물건은 월평균 3700건, 감정가규모로는 평균 1조4천억원 정도에 달한다. 그 물건들 중에는 단순히 개발호재에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 물건, 개발 또는 리모델링을 통해 개발이득을 얻을 수 있는 물건, 수익형 부동산으로서 임대수익을 노릴 수 있는 물건, 기타 하자 치유를 통해 대폭적인 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 다양한 유형이 있을 것이다. 이러한 다양한 유형의 물건이 과연 우량한 물건인가, 투자할 만한 가치가 있는 물건인가를 판단하기 위해서는 수익률 분석이 전제되어야 한다. 물건유형에 따라 비용 분석이나 수익률 분석구조가 제각기 다를 수 있음은 물론이다. 예컨대 개발용 토지의 경우 일반적인 취득비용(낙찰가, 취득세, 등록세 및 기타 법무비용)외에 건축공사비, 인ㆍ허가비용, 마케팅비용 등이 소요되는 반면 단순한 시세차익용 토지라면 이러한 개발비용을 계상할 필요가 없다. 또한 지상에 건물이 있는 개발용 토지의 경우에는 건물철거비용을 비용으로 계상하여야 하지만, 나대지를 취득한다면 그러한 비용을 고려할 필요가 없다는 것 등이 그것이다. 다만 개발용 부동산을 취득한다는 것은 대부분 개발사업자들의 몫이고 자산가들이 주로 관심을 갖는 것은 시세차익용 부동산이거나 임대수익용 부동산이라고 볼 때, 수익률 분석 역시 이들 유형의 부동산이 주를 이룰 것이다. 시세차익용 부동산의 수익률 분석은 예상시세차익을 투자비용으로 나눈 값을 도출하는 형태로 이루어지겠지만, 임대수익형 부동산의 경우에는 그
8.31대책을 두고 각 분야 전문가들 뿐만 아니라 일반투자자, 부동산에 관심이 있는 사람들이면 누구나 한번쯤 얘기하고 넘어갈 정도로 참으로 말들이 많다. ‘부동산시장이 어떻게 될 것이냐?’, ‘어느 쪽으로 투자를 해야할까?’하는 등의 투자방향을 가늠하는 것에서부터 ‘이거 너무 때려잡는 거 아냐?’, ‘그렇다고 과연 부동산시장이 잡힐까?’하는 자조와 의혹에 찬 목소리 등등. 비록 약간의 퇴보는 있었지만 한가지 분명한 것은 이번 대책이 역대 어느 대책보다 부동산경매시장에 있어서 여러모로 상당한 영향을 미칠 것이라는 점이다. 따라서 이하에서는 이번 8.31대책 중 경매시장과 관련된 내용으로는 어떤 것이 있고, 그 대책이 경매시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는가와 더불어 그렇다면 투자자들이 어떤 방향으로 움직이는 것이 바람직한가를 짚어보기로 한다. 8.31대책에는 어떠한 내용들이 있나?[주택부문] 우선 주택투기수요를 억제하고자 각종 부동산세제를 강화하였다. 종합부동산세를 세대별로 합산과세하고 과세기준액을 9억원에서 6억원으로 하향하였으며, 과표적용률을 현행 50%에서 2006년에는 20%, 2007년 이후 10%씩 상향하여 2009년에는 100%를 달성한다는 내용이다. 전년대비 세부담 상승폭 제한선도 현행 50%(1.5배)에서 200%(3배)까지 늘리기로 하였다. 둘째, 1가구 2주택자의 경우 2006년부터 양도소득세를 실거래가로 과세하기로 하였고, 2007년부터는 모든 주택에 적용하기로 하였다. 또한 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타 지역의 경우 3억원을 초과하는 주택에 한하여 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 하여 1년간의 유예기간을 준 뒤 2007년부터 시행하기로 하였고, 장
최근 경매시장에 입찰자들이 늘어나고 경매가 과열되면서 입찰가격을 터무니없이 높게 쓴다거나 입찰표상의 입찰가액을 잘못 기재해 상상을 초월하는 초고가에 낙찰되는 피해가 잇따라 발생하고 있다. 입찰표 작성상의 실수는 초보자나 경험자를 불문하고 누구나 한번쯤은 있을 법한 일. 초보자는 더욱 그러하겠지만 수 차례의 입찰경험이 있는 사람이라 해도 입찰시간에 쫓기거나 과열된 분위기에 휩쓸리다 보면 입찰표상의 기재사항을 누락한다거나 입찰가액란에 ‘0’을 하나 덧붙여 기재한다거나 제출서류중 일부를 빠트리고 입찰하는 등의 실수가 종종 발생하게 된다. 입찰가액을 잘못 기재하는 경우에는 상당한 금전적 손해를 입을 수 있기 때문에 더욱 주의를 요하는 사항이다. 이러한 입찰 실수를 줄이기 위해서, 특히나 처음 입찰에 응하는 사람이라면 본격적인 경매투자에 앞서 연습 삼아 입찰실습을 해보면 어떨까? 예행연습이나 가상의 모의입찰이 아니라 실제 입찰할 물건을 선정, 입찰표를 작성하고 보증금을 동봉하여 입찰함에 투입하는 것까지의 실전 입찰을 말함이다. 그러기 위해서는 물론 가격부담이 없어야 한다. 입찰가액을 잘못 써내어 추후 대금납부를 하지 않아도 몰수되는 입찰보증금이 지극히 소액이라 부담이 없는 물건, 최저매각가가 몇 만원대의 물건으로 입찰보증금이 몇 천원대면 해결되는 그야말로 담배 몇 갑 정도의 가격에 입찰할 수 있는 물건이면 어떨까? 몇 만원대의 입찰금액이면 감정가가 10만원 이하인 물건인 셈인데, 그러한 물건이 있을까? 다행(?)스럽게도 아주 빈번하게 그러한 초미니물건이 경매시장에 등장한다. 대부분이 공유지분이거나 도로, 하천
올 한해 경매시장도 벌써 반년이 훌쩍 지났지만 지난해에 이어 올해 상반기 경매시장의 열기는 좀처럼 식을 줄 모르고 있다. 경매펀드의 등장, 기간입찰제 적용 법원의 확대, 공인중개사 입찰대리의 허용 등 제도적 이슈에서부터 행정중심복합도시, 2기급 신도시, 기업도시 등 각종 개발 이슈들이 잇달아 터지면서 낙찰가율, 낙찰률이 급등하였던 상반기 경매시장을 결산하고 하반기 경매시장을 조망해보기로 한다. [경매물건] 2002년 상반기의 1.62배, 외환위기 당시의 90% 수준 올해 상반기 전국에서 진행된 경매물건수는 지난 해 21만2,954건보다 20.44% 증가한 25만6,480건으로 나타났다. 이는 외환위기 막바지로 경매진행물건이 가장 많았을 것으로 추산되는 2000년 상반기 28만3,187건의 90.57%에 해당하며, 부동산가격 급등 영향으로 경매물건수가 급감하였던 2002년 상반기의 15만8,293건 보다 무려 62.03%가 증가한 것이다. 종별로 볼 때 아파트의 경우 올해 상반기 진행된 경매물건은 총 7만2,693건으로 2000년 상반기 대비 41.99%가 증가하였으며, 다세대ㆍ연립 역시 14.72% 증가한 6만2,593건을 기록하여 외환위기 당시보다 심각한 서민주거의 불안을 반영하였다. 특히 아파트는 전년도 상반기 대비 1.46배, 2002년 상반기 대비 무려 2.3배 이상의 대폭적인 증가세를 기록하였다. 이외에도 그간 공급과잉 되었던 오피스텔을 비롯한 업무시설과, 성매매방지특별법 시행이후 줄곧 영업난을 겪어왔던 숙박시설도 2000년 상반기 대비 각각 20.73%, 70.75% 증가한 6,494건과 1,699건의 경매가 진행되었다. 반면 토지경매물건은 전국단위의 개발호재에 힘입어 외환위기 이후 해마다 감소하였다. 올해 상반기 진
부동산 경매ᆞ공매 입찰신청(또는 매수신청) 대리권(이하 ‘입찰대리’라 함)을 공인중개사에게 주도록 하는 내용의 중개업법 개정안이 우여곡절 끝에 6월 30일 임시국회를 통과하였다. 공인중개사의 오랜 숙원사업중의 하나가 드디어 풀린 셈이다. 법률 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 되어 있으므로 국회의결 후 공포까지가 20일 정도 소요됨을 감안하면 내년 1월 말부터는 공인중개사의 입찰대리가 가능해진다. 입찰대리는 그간 변호사의 고유 영역으로 해석되어 오다 지난 2003년 8월부터 법무사에게도 입찰대리를 허용했지만, 사실상 입찰대리는 법률행위의 대리라고 하기 보다는 부동산에 대한 투자수익가치의 판단이 우선시되는 중개업무의 일환으로 인식되어 왔다. 다만 중개거래의 일방 당사자를 법원 또는 자산관리공사를 매개체로 한다는 것이 일반중개와 다를 뿐이었다. 그런데도 불구하고 입찰대리는 법률행위의 대리라는 변호사(협회)의 논리에 밀려 경매를 전문으로 하는 컨설팅업체(또는 컨설턴트)의 대다수가 때마다 진행되는 검찰의 이벤트성 단속대상에서 자유로울 수가 없었다. 숱한 경매컨설턴트나 경매컨설팅업체 대표가 구속되었다가 풀려났고, 아직까지도 수 많은 잠재적인 범법자들이 양산되고 있는 실정이다. 만시지탄의 감은 있지만 이번 중개업법의 개정으로 상당수의 컨설턴트들이 범법자라는 오명에서 벗어나게 되었고, 그런 의미에서 공인중개사에게 입찰대리를 허용하는 금번의 조치를 일단은 환영하는 바이다. 그러나 공인중개사들도 입찰대리가 자신의 수익구조를 획기적으로 개선할 수 있는 황금열쇠가 아니라는 것을 알아야 한다.
토지경매과열로 인한 고가낙찰이 속출하고 있는 가운데 낙찰가율이 무려 4,740%에 달하는 물건이 나왔다. 경북 구미시 산동면 신당리 소재 임야 1,455.33평이 그 주인공. 지난 6월 22일 대구지방법원 김천지원(3계)에서 감정가 4089만원에 첫 경매에 부쳐졌으나 무려 감정가의 47배가 넘는 19억3800만원에 낙찰되었다. 평당 감정가 2만8100원 정도인 임야를 평당 133만원이 넘는 금액에 낙찰 받은 셈이다. 이 물건은 지난 4월 25일에도 54명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 520.87%인 2억1300만원에 낙찰된 바 있으나 낙찰자가 고가낙찰에 대한 부담으로 대금을 납부하지 않아 이날 재경매에 부쳐졌다. 지금까지 최고 낙찰가율을 기록한 것은 지난 6월 14일 청주지방법원 영동지원(1계)에서 진행되었던 옥천군 안내면 방하목리 임야 2만8680평이 감정가 2844만원의 31배가 넘는 9억원(낙찰가율 3,164%)에 낙찰된바 있으나 다행(?)스럽게도 이 물건은 6월 21일 매각불허가결정이 내려졌다. 이보다 앞서 훨씬 전인 2003년 4월 4일에 성북구 정릉동의 재개발주택이 건물만 경매에 부쳐져 감정가 202만원의 20배(낙찰가율 1,982.7%)에 달하는 4천만원에 낙찰된 바 있어 사실상의 최고 낙찰가율 기록을 보유하고 있었으나 이번 사례 등장으로 그 기록이 깨지게 되었다. 경매사상 낙찰가율 신기록을 수립하게 될 이 물건은 인근 지역 도로 접한 자연녹지 시세가 평당 30만원에서 50만원 정도 형성되어 있는 것을 감안하더라도 지나치게 높은 금액이 아닐 수 없다. 더군다나 도로가 없는 맹지에다 밑이 평평한 ‘V자’형의 부정형 토지이고, 주변에 특별한 개발호재가 있는 것도 아니었다. 따라서 이번 낙찰가는 정상적인 것이라기 보
부동산경매펀드 출범 이후 처음으로 펀드간 입찰경쟁이 6월 21일 대전지방법원에서 발생하여 펀드관계자들의 지대한 관심을 불러일으켰다. 이날 입찰경쟁의 대상이 되었던 물건은 대전 중구 은행동 소재 근린빌딩으로 감정가 71억9878만원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 35억2740만원까지 떨어졌다. 대전지역 최대의 패션ㆍ문화의 거리라 할 수 있는 은행동 로데오거리 중심상권내 속해 있는 지하 2층, 지상 7층 근린상가로 1층과 2층에 KFC가 입점해 있고 5층과 6층에 학원, 7층에 레스토랑이 입점해 있는 등 제반 임대여건이나 임대조건 등이 양호하여 취득 후 건물임대를 정상화 할 경우 임대수익률이 연9% 이상 나올 수 있어 개인투자자나 펀드운용사의 관심대상이 되기에 충분하였다. 더군다나 북동측에 소재한 대전역과 450m 정도 이격되었을 뿐만 아니라 내년 상반기 개통을 앞두고 있는 대전지하철 1호선 중앙로역이 본 건 서측 250m 지점에 들어설 예정으로 있어 향후 유동인구가 더욱 증가될 수 있는 우수한 입지적 장점을 지니고 있는 물건이다. 다만 건물 중간층인 4층이 주차장으로 이용되고 있고 마감이 덜된 상태라 개보수비용이 소요될 뿐만 아니라 노래연습장이 있는 지하2층에 대한 재임대가 불투명하고, 전에 PC방으로 임대된 바 있는 지하1층과 현재 영업이 중단된 3층 음식점 부분에 대한 명도 및 재임대 등 적잖은 리스크를 안고 있는 물건이기도 하다. 이러한 물건에 현대경매펀드1호와 골든브릿지wm경매펀드1호가 한밭벌에서 대결한 끝에 46억5600만원에 현대경매펀드1호에 낙찰되었다. 최저매각가보다 무려 11억3천만원 가량이 높은 금액이고, 차순위 입찰금
지난해 연말과 연초 다소 주춤했던 경매시장이 다시금 과열되고 있다. 지난 해 12월 전국 평균 61.88%까지 떨어졌던 낙찰가율이 올해 5월 67.55%까지 상승하였고, 24.57%까지 떨어졌던 낙찰률 역시 30%대를 회복하였다. 주요지역 아파트의 경우 입찰경쟁자가 20명 내외에 이르고 개발호재가 있는 토지의 경우 30명 이상이 입찰하는 것이 이제는 더 이상 관심거리도 아니다. 주택시장에 대한 규제 강화와 토지거래허가구역에 대한 토지거래요건의 강화 등이 투자자들을 경매시장으로 내몰고 있는 형국이다. 5월 전국 평균 낙찰가율이 67.55%라 하지만 이는 낙찰되는 물건을 통틀어 집계한 것이고, 실제 입찰할 만한 가치가 있다고 판단되는 물건을 개별적으로 접근하다 보면 이러한 평균치가 무색할 정도로 낙찰가율이 높고 입찰경쟁이 치열하다. 최근 들어 투자자나 실수요자들의 가격결정에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 단연 개발호재. 개발호재가 있거나 소위 ‘뜰 가능성이 있는 지역’의 물건이면 그것이 설령 휴전선 근처에 있는 물건이라도 달려가는 것이 요즘 세태다. 지난 6월 10일 진행된 파주시 군내면 백연리에 소재한 논 280평이 그 예. 이 물건은 민간인 통제구역내에 위치한 것으로 판문점에서 직경 7km 정도밖에 이격되어 있지 않았지만 이날 감정가 1945만원에 첫 경매에 부쳐져 20명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 190.32%인 3701만원에 낙찰된 바 있다. 같은 날 진행된 파주시 군내면 점원리 소재 논 1,398평도 마찬가지로 민간인통제구역내에 소재하였음에도 불구하고 감정가 8318만원에 첫 경매에 부쳐졌지만 12명이 경합 감정가의 151%가 넘는 1억2640만원에 낙찰되었다. 비록 1번 국도가 근접해
경매는 갈수록 대중화 되고 있다. 경매가 대중화 된다는 것은 처음으로 입찰에 참가하는 사람들이 많아진다는 얘기이다. 그러다 보면 중소규모의 물건에 투자하는 사람들이 많아져 필요 이상으로 낙찰가율이나 경쟁률이 치솟게 된다. 요즈음 경매시장이 제2의 전성기를 맞고 있는 이유이다. 토지거래허가구역내 토지거래허가요건의 강화, 주택거래신고지역 확대, 양도세 실거래가 확대 등 일반부동산시장에 대한 각종 규제가 강화될수록 이보다 규제가 덜한 경매시장으로 투자자들이 몰리는 것은 당연한 일.그만큼 경매라는 이점이 사라지고 경매를 통해 투자이득을 얻으려는 진정투자자들이 설 자리를 잃게 되기 마련이다. 난세에 영웅이 난다고 했던가? 이렇게 과열되고 혼탁해진 경매시장에서도 빛을 발하거나 발할 수 있는 두 부류의 인간군이 있다. 하나가 경매전문가이고, 또 하나가 바로 이른바 부자(富者)들이다. 경매전문가는 일반투자자들이 쉽게 접할 수 없는 물건을 접한다거나 외관상 볼품 없는 물건도 자산가치상승을 통해 수익을 실현시킬 수 있는 능력을 겸비하였다는 점(모든 전문가가 다 그런 것은 아니지만)에서 그렇고 富者는 이러한 경매전문가의 의도하는 바를 가장 잘 이해하고 따를 수 있는 금전적, 시간적, 구조적 여유를 가지고 있기에 그렇다. 이런 의미에서 내 자신이 富者(그 기준이 모호하지만 일단 현금 활용한도가 최소한 10억 이상이라고 하자)라고 판단된다면, 그리고 경매를 통한 부동산투자에 관심이 있다고 한다면 일반투자자들과는 달리 조금은 특별한 방법을 취할 필요가 있다. 바로 경매전문가적인 사고를 따라가는 것, 그 투자전략의 첫걸음이다. 첫째,
최상의 전원지로 각광받는 광주 퇴촌면과 더불어 전원주택지 선호도 ‘0’순위, 주말ㆍ체험영농을 위한 농지취득 희망지역 ‘0’순위 양평. 최근 몇 년 사이 남양주나 화성, 김포 및 파주지역 등이 새롭게 투자처로 부상하고 있지만 이는 신도시 개발, 택지개발 등의 각종 개발호재 때문에 뜨고 있는 지역이라면 양평지역은 특별한 개발호재 없이도 오래 전부터 전원주택지 또는 음식점, 숙박시설부지로 매우 선호되어 왔던 지역이다. 서울과의 근접한 거리, 남한강과 북한강으로 둘러싸인 빼어난 수계와 용문산, 청계산, 중미산 등에서 발원하는 지류(支流)가 만들어 내는 계곡의 넉넉함이 그 동안 양평지역에 전원주택단지나 카페촌, 가든을 비롯한 숙박시설 등을 셀 수 없을 정도로 빼곡히 들어서게 한 주 요인이었다. 양수리에서 양평읍까지의 남한강변을 지나 용문까지의 6번 국도라인, 양수리에서 서종면까지의 북한강변을 낀 363번 지방도라인 및 남한강 남측의 강하면 운심리에서 강상면 화양리까지 88번 지방도를 따라 그야말로 공급과잉이라 할 만큼 카페나 모텔을 비롯한 각종 음식점들에 대한 개발이 이루어졌다. 더불어 전원주택지는 이들에게 선점 당해 점차 계곡이나 산세가 안락한 구릉지로 확산되었고, 이제는 양평 일대 어디를 가나 전원주택이나 전원주택지를 조성하고 있는 모습 또는 전원주택이 들어서 있는 단지들을 어렵지 않게 볼 수가 있다. 쾌적한 강변을 선호하는 전원주택(지) 소유자나 수요자들에게는 이제는 오히려 매우 식상함을 불러 일으킬 정도. 이러한 무분별한 개발에 의한 개발가능지역의 협소, 개발 관련 공법상의 규제 강화, 부동산가격 상승 등으로 이 지
서울 중구 오장동의 ㅇㅇ대중사우나 15억, 의정부시 호원동 ㅇㅇ보석사우나 33억원, 시흥시 은행동의 ㅇㅇ사우나, 안중읍 안중리 ㅇㅇ불가마 74억원, 성남시 분당구의 ㅇㅇ불가마사우나 31억원, 남양주시 진접읍의 ㅇㅇ보석불가마 36억원 등등. 일반부동산시장에 팔려고 내놓은 매물이 아니라 바로 경매물건이다. 이처럼 감정가 10억원 이상의 중ㆍ대형 도심형 사우나시설이 무더기로 경매시장에 쏟아져 나왔다. 서울 및 수도권에서 경매에 부쳐진 10억원 이상의 도심형 사우나시설은 이번 달만 해도 지난 4월 6일 경매에 부쳐져 낙찰된 바 있는 서초구 우면동 우면종합상가내 지하층 사우나시설을 비롯하여 모두 24건이나 된다. 서울지역이 9건, 경기ㆍ인천지역이 15건으로 최초감정가 합계가 561억원을 넘는다. 지역생활권내 기반을 둔 감정가 10억원 이하의 중소규모 사우나(목욕탕)시설까지 포함한다면 이보다 훨씬 많아진다는 계산이다. 문제는 이들 사우나시설이 도심의 요지에 위치하고 있어 활용도가 다양함에도 불구하고 입찰자들이 선뜻 입찰에 응할 수가 없다는 점이다. 경매에 부쳐지는 물건의 50% 이상이 내부시설 공사비 청구를 이유로 공사업자가 거액의 유치권을 신고하였다거나 현재 내부 공사중으로 유치권 분쟁 가능성이 많기 때문이다. 유치권이 성립하면 이는 곧 낙찰자가 인수하여야 할 권리로서 많게는 그 금액이 수십억원에 이른다. 이 달 진행되었거나 진행될 경매물건 24건중 12건이 유치권이 신고되어 있거나 공사중단, 또는 공사중에 있는 등 그 하자율이 50% 이상이다. 낙찰률은 20% 내외, 낙찰가율도 다른 물건의 낙찰률에 해당하는 34.94% 정도에 불과하다. 남양주시
2월 28일 서울남부지방법원, 이날 경매2계 물건에 대한 입찰이 마감되고 집행관이 입찰한 물건의 최고가매수인을 사건번호별로 호창하는 도중 조금은 특이한 사례 하나를 발견할 수 있었다. 즉 영등포구 양평동5가 소재 한신아파트 25평형의 최고가매수인으로 선정된 입찰자가 지난 해 11월 15일 있었던 전회차 경매에서도 최고가매수인이었다는 사실이다. 그러나 이 아파트는 1주일 후인 3월 7일에 매각불허가결정이 내려졌다. 최근 3월 22일 서울북부지방법원(경매4계)에서도 이와 유사한 사례가 발견되었다. 동대문구 전농동 소재 지하층 다세대가 낙찰되었는데, 알고 보니 최고가매수인으로 선정된 입찰자는 지난 2월 22일 있었던 경매에서도 최고가매수인이었다. 그러나 한신아파트 사례와 달리 이 다세대는 1주일 후인 3월 29일에 매각허가결정이 내려졌다. 비슷한 사례임에도 전자는 매각이 불허가되었고, 후자는 매각이 허가되었다. 어떤 차이가 있는 것일까? 바로 매수신청인의 자격과 결부되는 문제이다. 즉 민사집행법에 의하면 대금을 기한내 납부하지 않아 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 제공한 매수신청보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못할 뿐만 아니라 재매각절차에서 매수신청을 할 수도 없다. 이와 같이 대금을 납부하지 않은 전의 매수인이 재매각절차에서 매수신청한 경우에는 매각불허가사유가 되어 매각이 불허된다. 위 사례중 양평동 한신아파트가 이에 해당된다. 다만 한신아파트 낙찰자의 경우 경매절차를 지연시키려 일부러 두번씩이나 입찰에 응했을 가능성이 다분하다. 그런 저의가 없었다면 전의 매수인은 재매각절차에서 입찰에 응하지 않고 재매
앞서 설명하였듯 경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권이전, 명도 및 입주하기 까지 각 단계마다 도사리고 있는 숱한 함정들이 있음을 내포하고 있다. 그 중 입찰 전(물건선정~현장조사)이나 입찰 후(낙찰~소유권이전~명도)의 단계에서는 초보나 전문가 할 것 없이 함정에 빠져 사고를 칠 수 있지만 – 물론 그 강도나 빈도수 또는 함정에 빠졌을 때의 대처능력에서 차이가 있음 – 입찰단계, 즉 매각기일 당일에 발생하는 사고들은 십중팔구 초보경매자들에 의한 것들이다. 한번쯤 입찰법정에 가본 사람이라면 입찰 당일 법정내에서 신기한 듯 또는 기념비적으로 법정내 입찰광경을 촬영하다 추방(?)을 당하는 예, 법정 안에서 휴대전화로 통화하다 제지를 당하는 예 등을 심심찮게 볼 수 있을 것이다. 그래도 이러한 사고는 입찰과는 직접 관련이 없는 것으로 제지 당한 사람이 무슨 금전적 손해를 본다거나 하는 것이 아니니 그나마 다행이다. 다른 사람들에게 그냥 볼 거리, 웃음거리를 제공할 뿐이다. 굳이 사고라고 할 것까지도 없다. 그렇다면 매각기일에 발생하는 사고에는 어떤 유형들이 있을까? 일반적 사고와 경매제도변경에 따른 사고 및 입찰가액 잘못 기재로 인한 사고로 나누어 보기로 하자. 입찰 당일의 일반적 사고 먼저 입찰마감시간을 맞추지 못해 입찰이 거부되는 경우가 있다. 예컨대 일부 법원을 제외한 대부분 법원의 입찰시간은 오전 10시 10분부터 11시 10분까지로 정해져 있는데 눈치 작전에 너무 몰입하다 입찰 타이밍을 놓쳤다거나 입찰보증금 을 인출하는데 시간이 걸렸다거나 교통체증으로 늦게 도착하여 입찰마감시간을 놓친 경우이다. 만약 입찰마감
최근 경매법정을 한번쯤 찾아본 사람은 법정을 꽉 매울 정도로 많은 인파에 새삼 놀라게 된다. 가장 최근인 3월 8일의 서울중앙법원 경매법정만을 보아도 그렇다. 그야말로 발을 디딜 틈이 없을 정도로 방청석 중앙 및 좌우통로뿐만 아니라 복도까지 경매관계자들로 인산인해를 이루었다. 일부 경매컨설턴트들은 지난 2004년 만큼 일하기 좋았던 때도 없었다고 한탄하며, 갑작스레 변해버린 경매시장 열기를 아직도 이해하지 못한다는 표정들이 역력하다. 필자 역시 올해 경매시장이 투자자나 실수요자에게 있어서 상당한 호기가 될 것이라 오래 전부터 주야장천 떠들어댄 바는 있으나, 이처럼 입찰자들이 지나칠 정도로 급격히 늘어나고 있는 것에 대해 적잖이 놀라지 않을 수 없었다. 그러니 다들 경매물건이 가장 적었고, 입찰경쟁이 치열했던 2002년 쯤으로 경매시장이 다시 회귀한 듯한 느낌을 받을 법도 하다. 경매가 점점 일반인들 사이에 하나의 재테크 수단으로 각인되고 있고 대중화 되고 있다는 측면에서는 일응 반길만도 하건만, 최근 입찰과정에서 터져 나온 일련의 크고 작은 사건ㆍ사고들을 떠올릴 때면 일반인들의 경매에 대한 지대한 관심이 오히려 부담스러울 따름이다. 경매가 진행되는 날이면 경매법정에는 처음으로 경매에 참가해보는 초보자, 배테랑 경매전문가, 입찰자의 단순 동행인, 채권자ㆍ채무자 등 이해관계인을 비롯하여 경매교육업체의 실습차 인솔된 교육생까지 실로 다양한 부류의 사람들이 들어선다. 그래서인지 법정 내부의 질서가 쉽게 잡히지 않고 경매진행과정에서 보여주는 행태나 사건ㆍ사고의 유형도 참으로 각양 각색이다. 그리고 어느 법정을 가나 그 사건
판교발 태풍이 사뭇 거세다. 판교에서 불어오는 강력한 태풍으로 판교 주변지역에 소재한 아파트 가격들이 들썩이고 있는 가운데 경매에 부쳐지는 아파트 역시 2년 전에나 있을 법 했던 ‘묻지마 입찰’이 빈번하게 나타나는 등 지나친 과열양상을 보이고 있다. 판교주변지역으로는 직접영향권이라 할 수 있는 분당지역과 간접영향권이라 할 수 있는 분당을 제외한 성남시를 비롯하여 용인 수지ᆞ죽전ᆞ기흥 및 수원시 영통구를 들 수 있다. 서울 강남권역(강남구, 서초구, 송파구)은 정부의 부동산정책에 따른 영향을 받으면 받을까 타지역 신도시나 택지개발에 따른 영향을 받지 않는 독립적 부동산시장을 형성하고 있어 판교신도시 건설에 따른 영향권내라고는 볼 수 없는 지역이다. 그렇다면 경매시장에서 판교발 태풍으로 인한 영향을 가장 많이 받고 있는 지역은 어디일까? ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’이 발표되기 전인 2월 16일까지 판교주변지역의 경매동향을 분석한 결과 단연 분당신도시 지역이 가장 영향을 많이 받고 있는 것으로 나타났다. 분당신도시의 경우 지난 1월만 해도 아파트 낙찰가율이 80.96%로 수도권지역 아파트 1월 낙찰가율 76.04%와 비교하여 그리 큰 차이를 보이지 않았다. 낙찰률 은 23.08%로 오히려 수도권 낙찰률 34.73%보다 10% 이상이 낮았다. 단지 입찰경쟁률만 수도권의 4.9대1 보다 2배 가량 높은 8.3대1의 경쟁률을 보였을 뿐이었다. 그랬던 분당지역 아파트 경매시장이 판교신도시에 대한 중대형 평형의 분양가 상한선이 1,500만원으로 예고되면서 엄청날 정도로 과열되고 있다. 지난 2월 16일까지 경매에 부쳐진 아파트의 평균 낙찰가율은 92.1
현대증권에서 야심차게 기획하여 준비한 1000억 규모의 현대부동산경매펀드1호가 지난 24일 단 10여분 만에 판매가 완료된 것도 모자라 초과 수요를 흡수하기 위해 500억원까지 추가 설정, 총 펀드규모는 1500억원으로 까지 늘어났다. 이러한 대세를 몰아 현대증권에서는 2월 이후 2호, 3호 펀드를 연이어 판매할 것이라는 얘기도 심심찮게 들려 나오고 있는 상황이다. 증권업계, 자산운용업계를 비롯한 부동산업계 관계자들은 이번의 현대부동산경매펀드 판매 경과를 지켜보면서 적어도 세 번은 놀랐다. 지난해 12월 6일 개정된 간접투자자산운용업법의 시행시기에 맞춰 국내 최초의 경매펀드를 개발하는 발 빠른 움직임과 과감한 추진력에 놀랐고, 경매펀드의 4개월 배타적 판매권까지 확보하는 주도면밀함에 놀랐고, 부동산시장 침체에도 불구하고 이렇듯 폭발적인 수요가 대기하고 있었음에 다시 한번 놀랐다. 간접투자자산운용업법의 시행 이후 부동산 실물자산투자에 대한 첫 시험무대라 할 수 있는 이번 경매펀드 모집의 대대적인 성공은 지난 2001년 7월 1일 부동산투자회사법(REITs) 시행 이후 아직 하나의 일반리츠도 출범시키지 못한 리츠시장을 대체할 만한 획기적인 성과로도 평가되고 있다. 때문에 현대증권을 비롯한 각 증권사, 금융기관 및 자산운용사에서 제2, 제3의 경매펀드를 대거 출시할 가능성을 배제할 수 없다. 비록 현대증권이 현대경매부동산투자회사1호를 승인을 득한 지난 해 12월말 이후 경매펀드 상품의 4개월 배타적 판매권을 확보하고는 있지만 이 배타적 판매기간이 끝나는 올해 4월 이후 그간 준비과정을 거친 유사 경쟁업체의 경매관련 각종 각종 펀드 상품이 봇물 터지듯 나올 것이
침체된 국내경기가 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 올해 경제성장률이 3~4%로 점쳐지고 있는가 하면 환율이 900원대로 내려가면 경제성장률이 2%까지 추락할 것이라는 삼성경제연구소의 어두운 전망까지 나오고 있다. 부동산경기 역시 침체라는 긴 터널의 끝이 보이지 않을 정도로 일부 지역의 일부 물건을 제외하고는 아예 거래가 끊길 정도다. 경매시장은 어떤가? 외환위기 이후 가장 많은 물건이 쏟아져 나왔고, 특히 주거용 부동산의 경우는 외환위기 당시를 훨씬 웃돌 정도로 많은 물건이 경매에 부쳐졌다. 그만큼 낙찰가율이나 낙찰률 및 입찰경쟁률 면에서도 약세를 면치 못하고 있다. 최근 낙찰가율이 상승하고 입찰경쟁도 치열해지고 있다지만 이는 일부 지역의 특정물건에 한하는 현상이고 전반적인 경매시장은 아직 되살아 날 기미를 보이지 않고 있다. 올해는 경매물건이 외환위기 당시 수준까지 이를 것이라는 전망도 나오고 있고 낙찰가율이나 낙찰률 역시 외환위기 당시 수준까지 떨어질 것이라는 등 최근의 경매시장을 외환위기 때와 유사한 것으로 대조하여 평가하고 있다. 그만큼 경매물건이 많이 늘었다는 얘기다. 그러나 최근의 경매시장 동향은 분명 외환위기 당시와는 차이가 있다. 외환위기 당시의 경매물건 증가는 금융기관에 따라 20%까지 치솟았던 높은 금리가 주된 원인이었던 반면 요즘 들어서는 3년 이상의 상당한 기간 동안 연5% 내지 7% 정도의 저금리가 지속되어 왔기 때문에 금리요인이 주된 것은 아니라는 점이다. 결국 최근의 경매물건 증가는 금리보다는 부동산 시장 침체에 따른 부동산 자산가치의 하락과 내수경기 침체로 인한
다사다난했던 2004년 만큼이나 경매시장 역시 숯한 화제를 남기고 지나갔다. 지나고 보니 지난 한해 경매시장이 투자하기에 또는 내 집을 마련하기에 참 좋은 시장이었구나 하고 한탄할 사람들이 상당수에 이를 것 같다. 여건 좋은 줄 알면서도 경매참여를 주저했던 사람들, 자금조달계획을 세우다 한해를 넘긴 사람들, 관심은 있으나 막연히 두려움이 앞섰던 사람들.., 그렇다고 실망하거나 서두를 필요는 없다. 2005년은 지난해보다 더 좋은 투자여건이 조성될 수 있을 것이기 때문이다. 그렇다면 2005년 경매시장은 어떠할까? 결론적으로 경매물건은 넘쳐 나지만 경기침체가 지속되고 부동산시장이 되살아 나지 않는 한 투자자들의 발길이 쉽사리 경매시장으로 몰려들 가능성은 적다. 즉 물건이 다량 쏟아져 나옴에 따라 경매에 관심을 갖게 되는 층은 점점 더 확대되어 전체 입찰자수는 많아지겠지만 관심물건이 개발호재지역, 우량물건에 집중됨으로써 전체적인 낙찰가율이나 낙찰률은 약세를 면치 못하거나 지금의 수준에서 소폭의 등락을 거듭할 것으로 보인다. 경매물건 증가세 지속 최근의 경매물건 증가는 분명 외환위기 당시와는 차이가 있다. 즉 외환위기 당시의 경매물건 증가는 금융기관에 따라 20%까지 치솟았던 높은 금리가 주된 원인이었으나 최근의 경매물건증가는 금리보다는 장기적인 경기침체가 주된 원인이라는 점이다. 최근 5%~6%대의 상당한 저금리기조가 지속되고 있음에도 불구하고 경매물건이 늘어나고 있다는 것은 경기침체의 정도가 상당히 심각하다는 것을 의미한다. 역설적으로 침체된 국내경기가 단기에 회복되지 않는 한 경매물건은 계속 늘어날 수 밖에
지난 12일 인천지방법원 경매(22계)에서 사람이 살지 않는 무인도가 경매에 부쳐져 11명이 경합한 끝에 감정가의 12배에 달하는 3억원에 낙찰되었다. 감정가격으로 평당 3만6,360원 정도인 이 물건이 평당 43만4,780원에 낙찰되었으니, 가히 놀랄만도 하다. 토지 종목 낙찰가율(1,195.65%) 면에서도 광주시 목현동의 임야(1,326.4%)와 공주시 정안면 임야(1,309.8%)에 이어 세번째로 높은 수치이다. 이 섬은 인천 서구 원창동에 위치한 총 면적 690평의 조그마한 섬으로 ‘지내섬’으로 불린다. 세어도 서측에 근접해 있으며, 육지와는 2.5km 정도 떨어져 있다. 인천국제공항고속국도 북측 인근에 소재한 세어도의 서측에 근접해 있지만 조수간만의 차가 심하여 간조시에는 선박등 기타 교통수단의 접근이 불가능하다. 만조시에야 어느 정도 접근이 가능하지만 그것도 최대 만조시에야 가능한 얘기다. 물론 현재 22가구 46명 정도가 거주하고 있는 인근 세어도를 통해 소형 선박 또는 간조시 도보로 접근할 수는 있다. 공법상 자연녹지지역으로 지정되어 있어 전원주택이나 별장용 주택 또는 관광휴게시설로의 개발이 가능하지만 현재 세어도로 들어가는 정기 항로가 개설되어 있지 않아 이들 시설을 개발하기 위해서는 교통수단 확보가 주요 관건이라 할 수 있다. 개인 선박을 보유할 능력이 있는 재력가라면 그 활용도가 제법 괜찮은 땅이라 할 수 있다. 다만 수도권쓰레기 매립지와 비교적 근거리에 위치해 있기 때문에 여름철 악취로 인한 두통과 피부질환을 일으킬 수 있는 영향권내에 있다는 점이 최대 약점이라 할 수 있다. 실제로 지금도 세어도에 거주하고 있는 주민들은 지난 10년 전
참으로 다사다난했던 2004년이 지났다. 각종 부동산정책과 이슈들이 하루가 멀다 하고 쏟아져 나왔고 더불어 경매시장도 요동을 쳤다. 2004년 전국 경매시장 결산 결과 가장 뚜렷한 특징은 투자종목에 대한 선호도가 기존의 아파트에서 토지로 바뀌었다는 것과 아파트, 연립ㆍ다세대 등 공동주택과 숙박시설 경매물건이 외환위기 직후인 2000년 수준을 훨씬 뛰어넘을 정도로 급증하였다는 점이다. 또한 2003년도 대비 전반적으로 모든 종목에서 경매물건이 증가하였음에도 불구하고 유일하게 토지 경매물건만은 2001년을 정점으로 3년 연속 감소세를 나타낸 것도 2004년 경매시장의 특징이라 할 수 있다. 갖가지 기록과 이슈들을 생산하며 숨가쁘게 진행되어 왔던 2004년 경매시장이 지난 12월 31일 동부산지원(경매6계)과 창원지법(경매6계) 경매를 끝으로 대단원의 막을 내렸다. 2004년 전국 경매시장을 요인별로 결산해보기로 한다. [경매시장 규모] – 감정가 총액 69조원에 이르고, 낙찰가는 10조원 돌파 2004년 한 해 동안 진행된 경매물건의 최초감정가 규모는 총 68조9223억원으로 집계되었다. 이는 2003년의 51조921억원 대비 34.9% 증가한 것이지만 2000년 당시의 149조5025억원의 절반 수준에 못 미치는 규모이다. 경매물건이 늘어나고는 있지만 시장규모 면에서 보면 아직은 외환위기 수준은 아닌 듯하다. 다만 경매물건 증가폭이 워낙 컸던 연립ㆍ다세대 만큼은 2000년의 6조4804억원 보다 15.1% 증가한 7조4598억원을 기록하였다. 종별 최초감정가 규모는 근린이 19조3197억원으로 가장 컸고, 공장이 11조3216억원으로 다음을 차지하였다. 토지(9조4528억원)와 아파트(9조2317억원)는
올 한해 만큼이나 부동산시장 관련한 사회, 또는 정책적으로 큰 이슈가 많았던 적도 없었던 것 같다. 경기침체를 동반한 부동산경기의 침체, 행정수도이전예정지의 확정 및 신행정수도건설특별법에 대한 위헌 결정으로 천당과 지옥을 오간 충청권 부동산시장, 지난해 10.29주택안정대책 이후 급락하기 시작한 주택시장과 각종 개발호재를 안고 대체 투자종목으로 인기를 끌었던 토지시장, 성매매방지특별법시행으로 인한 숙박시설 및 관련 업종의 위기, 종합부동산세 도입 등 헤아릴 수 없이 많은 정책과 이슈들이 쏟아져 나왔다. 부동산시장이 요동을 치면 경매시장 역시 이에 영향을 받을 수 밖에 없는 법. 다사다산했던 부동산 시장만큼이나 경매시장도 상당히 많은 사회적 이슈들을 생산해 냈다. 행정수도이전 관련 위헌결정으로 그간 고공행진을 해오던 충청권 경매시장이 직격탄을 맞았고, 경기침체의 장기화로 다세대ㆍ연립등 서민주택 경매물건이 급증하였다. 또한 기간입찰제가 시행되었고, 종합부동산세 도입여파로 강남권 고가주택에 대한 인기가 시들해지고, 타워팰리스가 경매에 부쳐지는 등 그간 주변에 머물러 왔던 경매시장이 사회적으로 이슈의 중심에 놓였던 한 해였다. 2004년 한 해 동안 게재된 경매관련 뉴스 중에서 관심의 초점이 되었던 10대 뉴스를 알아본다. 1. 신행정수도건설특별법 위헌결정 여파, 충청권 경매시장 급랭 신행정수도건설특별법에 대한 헌재의 위헌결정은 정치, 사회, 경제적으로 엄청난 파장을 불러일으킨 가운데 부동산시장 급랭과 더불어 경매시장에도 한파가 몰아쳤다. 한때 공주ㆍ연기지역을 중심으로 토지 월평균 낙찰가율이 300% 이상을 기
대금미납은 시세판단오류로 인한 고가낙찰에서만 기인하는 것이 아니라 권리분석이나 임대차분석 및 공법상의 활용도에 대한 판단오류에서 기인하는 것도 부지기수다. 이 부분은 전문가적인 소양이 필요할 때도 있고 경우에 따라서는 입찰하기 전에 반드시 전문가에게 자문을 구하여야 하는 대목이다. #1 - 말소되지 않는 선순위 가등기 인수 지난 7월 12일 동부지법에서 강동구 성내동에 소재한 최저매각가 11억짜리 근린주택이 단독으로 18억원에 낙찰되었으나 이 물건의 등기부등본상의 권리관계를 보면 가등기가 선순위로 설정되어 있다. 가등기가 선순위인 경우 그 가등기가 담보가등기이면 말소기준권리로서 당연히 말소대상이 되지만 소유권이전청구권보전가등기일 경우에는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되기 때문에 대금을 납부하더라도 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 그 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다. 정확한 권리분석 없이 낙찰 후 그 가등기가 소유권이전청구권보전가등기로서 낙찰자에게 인수된다는 것을 안 낙찰자는 결국 대금을 납부하지 않았고 보증으로 제공한 1억1천만원을 몰수당했다. 이 물건은 최근 11월 22일에 재경매에 부쳐져 당초 낙찰가보다 6억원이 적은 12억원에 낙찰되었으나, 같은 이유로 낙찰자의 대금납부에 대한 향방이 주목되고 있다. #2 - 신도시 개발 주변토지 취득, 그러나 아무짝에도 쓸모없는 땅 권리분석상 아무런 하자가 없음에도 행정적 이유 또는 개발관련 공법상 규제 때문에 취득목적을 달성하지 못하는 경우에는 더욱 낭패가 아닐 수 없다. 예컨대 지난 6월 15일 파주시 조리읍 소재 678평 답(畓)이 1회 유찰되어 감정가의 80%인 4억24
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