*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
이처럼 낙찰되었음에도 불구하고 낙찰자들이 보증금 몰수라는 손해를 감수하고서 까지 대금을 미납하는 이유는 무엇일까? 그 이유도 참 각양각색이다. 사례를 들어 보자. #1 – 잘못된 시세조사로 마음고생 입찰가를 잘못 기재하여 대금을 미납한 사례는 이미 몇 차례 언급했으므로 여기서는 생략하기로 하고 먼저 시세조사를 소홀히 하여 낭패를 본 사례부터 얘기해 보자. 지난 7월 1일 서부지방법원 경매에서 연희동 ‘G’빌라 76.3평형이 3차례 유찰되어 감정가(4억5천만원)의 51.2%인 2억3040만원에 경매에 부쳐져 직전 최저매각가격을 약간 웃도는 2억8900만원에 낙찰되었다. 예상보다 입찰경쟁이 적어 이상하다 싶어 뒤늦게 현장에 가서 시세를 정밀조사 하였지만 3억원에도 거래가 안된다는 것이었다. 취득세, 등록세, 명도비용 등 제반 취득비용 을 포함한 취득예상가는 총 3억1500만원 정도. 낙찰자는 고민을 거듭한 끝에 대금납부보다는 보증금 2300만원을 포기하기로 결심하고 결국 대금납부기한인 8월 19일까지 대금을 납부하지 않았다. 시세조사를 소홀히 하여 보증금을 날리게 된 대표적 사례이다. 사정이 이러한데도 이후 9월 30일에 재경매에 부쳐진 이 물건은 2명이 입찰경쟁하여 이전 낙찰가격보다 훨씬 높은 가격인 3억400만원에 낙찰되었다. 고작 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원을 더 써내 낙찰된 셈이다. 낙찰과정을 지켜보는 이들이 오히려 더 놀라고 탄식을 한다. 한번쯤 낙찰되었다가 다시 나온 물건이 분명한데 왜 재경매에 부쳐지게 되었는지 사전에 조사를 철저히 하였다면 이와 같은 사태는 발생하지 않았을 것 아닌가! 어찌되었건 두번째 낙찰자는 대금지급기한인 11월 12일
경매에 참여하다 보면 조사 및 입찰단계에서 낙찰 후 대금을 납부하고 명도하기 까지 갖가지 세상살이들을 경험하게 된다. 현장조사 할 때의 힘들고 어려움, 입찰할 때 - 더 정확하게 말하면 입찰가액을 기재할 때 - 의 팽팽한 긴장감, 최고가매수인으로 선정되었을 때의 환희, 매각이 확정되기까지의 불안과 초조, 대금을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤을 때의 안도감, 그리고 가옥명도(또는 인도) 협의시 악의적 점유자의 적대적 관계로 인한 좌절과 분노 등 세상을 살면서 수년간에 걸쳐 경험할 수 있는 희로애락을 맛보게 된다. 그것도 단 몇 개월 만에. 바꾸어 말하면 입찰을 결심하고 선정한 물건에 대한 현장조사를 하는 순간부터 낙찰받은 부동산의 열쇠(key)를 넘겨받을 때까지의 그 몇 개월동안 입찰자는 한시도 방심해서는 안된다는 것을 간접적으로 표현하고 있는 것과 다름이 없다. 일반중개물건이야 계약만 체결되면 모든 내용이 계약서대로 이행되고, 입주 역시 매도인과 매수인간 협의한 일정대로 진행되는 것이 일반적이지만 경매는 낙찰되었다고 해서 안심할 수도 없고, 대금을 납부하여 소유권이전을 마쳤다 해서 그것으로 온전한 소유권이 내게 들어오는 것이 아니다. 그야말로 점유자를 명도(또는 인도)하고 입주를 마무리하기 까지 해결해야 할 과제 들이 첩첩산중으로 쌓여 있다. 어찌 되었건 경매를 통해 희로애락을 겪는다 해도 원하는 목적을 달성하면 그나마 위안이 되겠지만 그것이 금전적 손해와 곁들여진다면 상당한 낭패가 아닐 수 없다. 경매에 있어서의 금전적 손해는 낙찰자가 예상외의 비용을 부담하게 된다거나 권리상의 문제를 떠안게
요즈음 경매법정에서는 종합부동산세 도입 영향으로 예전에 없이 공동으로 입찰하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 특히 감정가 10억원 이상의 고가부동산에 대한 공동입찰이 눈에 띄게 늘었으며, 공동입찰자간 신분관계도 부부나 친족, 또는 공동투자자 등 다양한 분포를 보여주고 있다. 11월 30일 서초동에 있는 서울중앙지방법원 경매법정. 이날은 도곡동 타워팰리스를 비롯하여 서초동 가든스위트등 굵직 굵직한 물건이 경매에 부쳐진 탓에 입찰자뿐만 아니라 낙찰여부에 관심이 있는 사람, 어느 경매교육업체의 현장실습차 나온 교육생들까지 가세해 법정 내부가 매우 붐볐다. 이날 총 132건이 경매에 부쳐져 개찰 결과 35건이 낙찰되었으나 관심을 모았던 타워팰리스 A동 16층 73평이나 서초동 가든스위트 2동 20층 107평형은 유찰되었고, 한동 전체가 개별경매에 부쳐진 역삼동 마이다스힐빌라트 12세대는 모두 취하되었다. 낙찰된 35건중 공동입찰을 통해 낙찰된 물건은 총 10여건 정도. 지난 10월까지만 해도 많아야 2~3건 정도에 불과하였던 공동입찰건이 3~4배 이상 증가하였다. 공동입찰을 통해 낙찰된 10여건 중 감정가 10억원 이상 되는 고가부동산은 성북동에 소재한 단독주택과 반포동에 소재한 아파트로 모두 2건이었다. 성북동 단독주택은 감정가 30억원에서 한차례 유찰된 24억2천만원에 경매에 부쳐져 잠실동에 거주하는 ‘M’씨 부부에게 24억5100만원에 낙찰되었다. 또한 반포동 현대빌라트는 감정가 13억원에서 두차례 유찰된 8억3200만원에 경매에 부쳐져 ‘D’씨외 1명에게 9억5350만원에 낙찰되었다. 이 아파트는 2004년 기준시가가 9억원인 물건이다. 고가부동산의 공
지난 11월 9일 창원시 가음동 소재 태화기계임대아파트 200건이 기간입찰제 도입 이후 처음으로 기간입찰에 부쳐진 후 서울서부지방법원에서도 기간입찰제를 적용하여 경매부동산을 매각하는 등 기간입찰제 시행이 본격화되고 있다. 수도권에서 처음으로 기간입찰제를 시행하는 서울서부지방법원은 경매1계 사건중 일부를 12월 3일부터 12월 10일까지 7일간 기간입찰에 부치고, 매각(개찰)은 기간입찰종료일 7일 뒤인 12월 17일에 실시한다고 11월 19일 공고하였다. 공고시점을 매각기일 14일전이 아니라 기간입찰 시작일인 12월 3일을 기준으로 이 기준일 14일전에 매각공고를 한 점이 눈에 띄는 대목이다. 기간입찰에 부쳐지는 물건을 제외한 나머지 물건은 12월 9일 기존 방식대로 기일입찰에 부쳐진다. 이에 앞서 지난 11월 9일에서 16일까지 7일간 기간입찰을 실시했던 창원지방법원(경매5계)은 매각기일인 11월 19일 개찰 결과 이 기간 동안 총 493건의 기간입찰표가 접수되어 평균 입찰경쟁률은 2.47대 1을 기록한 것으로 조사되었다. 이날 기간입찰에 부쳐진 200건 모두가 낙찰되었으며, 2개 물건을 제외한 나머지 198건이 ‘D건설’회사에 낙찰되었다. 최저매각가가 감정평가액이었고 첫 기간입찰제를 시행하는 것이라 입찰자가 있을까라는 우려도 있었지만 우려와 달리 상당히 많은 수의 기간내 입찰자가 있었다는 점에서 기간입찰제의 활성화에 대한 가능성을 보여주었다고 할 수 있다. 기간입찰 절차 매수희망자가 기간입찰에 응하기 위해서는 법원 집행관 사무실에서 기간입찰표를 미리 교부 받아 작성한 후 기타 첨부서류를 동봉하여 등기우편으로 발송하거나 기간내 입찰서류를 갖추고 집
취득세, 등록세 등 부동산거래세가 당정협의에 의해 당초 1% 인하에서 0.5% 추가 인하하기로 확정함에 따라 부동산 거래세가 기존의 5.8%에서 4.0%로 1.8%가 낮아진다. 아직 지방세 세수 감소에 따른 지방자치단체의 반발과 세법 개정 등 거래세 인하 확정시행에 앞서 해결해야 할 과제가 많긴 하지만 결론적으로 경매시장에서는 거래세 인하 및 과세표준의 현실화가 상당한 “약발”이 될 것으로 보인다. 물론 경매취득의 경우 거래세가 1.2% 정도만 낮아진 4.6%라 하더라도 그렇다. 기술적인 문제를 차치하고 그간 경매물건의 최대 약점은 바로 거래세 부분이다.현재 일반거래를 통해 부동산을 취득하는 경우 거래세 부과는 시세의 30%~40%에 불과한 시가표준액을 기준으로 5.8%(전용면적 25.7평 이하는 5.6%)가 부과되어 왔다. 예컨대 주택거래신고 대상이 아닌 시세가 3억원 가는 아파트 취득시 납부하게 되는 취득세, 등록세, 교육세 및 농어촌특별세를 포함한 거래세는 3억원의 40%인 1억2천만원을 시가표준액으로 하여 이 시가표준액의 5.8%인 696만원 정도에 불과하였다. 같은 시세의 아파트를 경매로 2억2800만원(최근 수도권 아파트 평균 낙찰가율 76.0% 적용)에 낙찰 받았다고 가정하자. 이 때는 거래세 과세표준액이 낙찰가가 되기 때문에 낙찰자는 낙찰가의 5.8%인 약 1천322만원의 거래세를 납부하여야 한다. 일반거래를 통해 취득하는 경우보다 무려 두 배에 달하는 626만원을 더 납부하게 되는 셈이다. 그러나 현재 당정협의를 마친 거래세 인하방침이 확정되어 시행되면 일반거래의 경우 내년 취득분부터 거래세가 1.8% 정도 낮아진 4.0%의 세율을 적용하지만 과세기준(또는 과세표준액)이 시가표준액이
지난 9월 강남구 도곡동에 있는 타워팰리스 C동 19층 73평형이 경매에 부쳐진 이후 또다른 타워팰리스가 오는 30일 서울중앙지법(경매6계)에서 경매에 부쳐질 예정이다. 제2, 제3의 타워팰리스가 경매시장에 등장할 것이라는 점은 필자가 이미 지난 9월 21일 본 칼럼 “타워팰리스까지 경매에 부쳐지는 세상”에서 지적한 바 있다. 이번에 경매에 부쳐질 타워팰리스는 A동 16층 73평형으로 감정평가액과 최저매각가격이 25억원이다. 신한은행 7억원 및 국민은행 6억5천만원의 대출금을 상환하지 못해 위 두 채권은행으로부터 중복경매에 부쳐지는 물건으로 채무자는 ‘I무역’이라는 회사이다. 경매로 나온 타워팰리스 A동 16층 73평형의 현 시세는 23억원~25억원 정도이고,올해 기준시가는 15억5700만원으로 내년부터 시행될 종합부동산세 부과 대상이다. 타워팰리스 고층 기준 73평형 소유자가 올해 부담한 재산세 및 종합토지세는 약 410만원 정도. 종합부동산세가 도입되면 올해 기준시가 15억5700만원을 기준으로 내년도 보유세(재산세 및 종합부동산세) 부담액은 527만5천원이다. 올해 대비 약 28.6%인 117만5천원이 인상되는 금액이다. 인상폭 상한선인 50%를 적용해도 615만원에 미치지 못하기 때문에 527만5천원을 모두 납부하여야 한다. 다만 현재 당정 협의절차를 거치고 있는 거래세 인하(등록세 1% 인하) 방침이 확정되면 내년 등기분부터 거래세가 1.2% 인하되기 때문에 1회 유찰가격인 20억원에 낙찰받아도 2400만원 이상의 비용을 절약할 수가 있어 종합부동산세가 그리 큰 부담이 되지는 않을 것으로 보인다. 감정평가액이 현 시세와 비슷하고 첫 경매에 부쳐지는 만큼 이번엔 유찰될 가능
경매물건의 증가와 낙찰가율 하락이라는 기조가 벌써 1년 이상 이어지고 있는 등 일반부동산시장 못지 않게 경매시장도 침체기를 벗어나지 못하고 있다. 경매물건이 넘쳐나고 낙찰가율 하락이 지속되면 투자자로서는 평소 해왔던 신중함보다는 현장조사나 권리분석에 소홀하여 안하던 실수를 하게 되고 소신있는 투자보다는 군중심리에 이끌려 무모하리만치 높은 가격에 낙찰되기도 하는 등 입찰가격 산정이나 매수타이밍의 산정에 있어서의 판단이 상당히 무뎌질 수가 있다. 이러한 시점에 경매를 통해 부동산을 취득하고자 하는 투자자들의 바람직한 자세는 무엇일까? 첫째, 시세파악 철저히.., 강조하고 또 강조하는 사항 낙찰가율이 하락한다는 것은 일반부동산시장의 침체 내지 가격하락을 반증하고 있으므로 경매물건의 입찰가 산정의 기준이 되는 최초감정가에 대한 시세검증이 반드시 필요하다. 경매물건은 시장에 나오기 전에 감정이 먼저 선행되는데 감정시점과 경매시장에 나오는 기간차가 짧게는 3개월, 길게는 6개월 이상 걸리므로 부동산가격 하락기에는 매각시점(입찰시점)의 감정가가 시세보다 높을 가능성이 많다는 얘기다. 따라서 감정가를 맹신하고 입찰하였다가는 시세보다 높은 가격에 낙찰될 수 있는 우를 범하기 쉽다. 정확한 시세조사는 어느 시점에나 강조를 거듭해도 지나침이 없지만 부동산시장 침체기 및 가격 하락기에는 더욱 중요한 의미를 갖는다. 둘째, 매수타이밍(입찰시점)을 적절히 조절할 것.., 10월 전국 평균 낙찰가율이 65.7%라는 것은 최소한 모든 경매물건이 평균 2회 이상은 유찰된다는 뜻이고, 그만큼 싸게 취득할 수 있는 호기를 맞고 있다고 볼 수 있다
[2004년 10월 26일 경매] 대전ㆍ연기지역 낙찰률 급락 - 연기군은 낙찰률, 낙찰가율 ‘제로’ 10월 26일 신행정수도건설특별법에 대한 헌법재판소의 위헌결정 이후 두번째로 열린 충청권 경매시장(대전지방법원)에서 대전ㆍ연기지역 낙찰률이 급락하는 등 25일에 이어 헌재결정에 대한 충격에서 헤어나지 못하고 있음을 보여 주었다. 이날 진행된 경매물건은 모두 232건이었으나 낙찰된 물건은 고작 30건에 불과하였다. 낙찰률 13%로 충청지역 경매사상 가장 낮은 낙찰률에 해당한다. 낙찰가율은 67%로 전날에 이어 60%대를 유지했으나 지난 9월 낙찰가율 81%보다는 14%가 하락한 수치이다. 연기군의 상황은 더욱 심각하다. 이날 연기군 소재 총 95건의 물건이 경매에 부쳐졌었으나 한건도 낙찰되지 않아 낙찰률을 비롯하여 낙찰가율 ‘제로’를 기록했다. 물론 이날 연기군 조치원읍 신안리 소재 도화아파트 92건이 대거 경매에 부쳐진 탓도 있었지만 감정가의 70%까지 떨어졌음에도 한건도 낙찰되지 않은 것은 상당히 의외였다. 지난 10월 12일 조치원읍 침산리 욱일아파트 25평형에 6명이 경쟁입찰하여 감정가의 114.4%인 6865만원에 낙찰되었고, 10월 18일에는 조치원읍 번암리 소재 13평형 주공아파트가 5명이 경쟁하여 감정가의 168.5%인 4550만원에 낙찰되었던 것과는 상당한 대조를 이루고 있다. 이날 경매에서 대전ㆍ연기지역보다는 오히려 대전 이남의 금산지역 소재 경매물건이 가장 인기를 끌었다. 금산지역의 경우 총 12건이 경매에 부쳐져 이중 7건이 낙찰(낙찰률 58%)되었고 낙찰가율은 127%를 기록하였다. 금산군 복수면 소재 전 333평의 경우 33명이 치열하게 경합하여 감정가의 262.3%인 2686만원에 낙찰되었다. [20
[2004년 10월 25일 경매] 충청권 경매시장 전반적으로‘썰렁’- 지역따라 분위기 판이하게 달라 헌재의 위헌결정 이후 처음인 10월 25일에 경매가 진행된 충청지역 소재 법원은 대전지방법원, 천안지원, 서산지원 및 홍성지원 4곳. 대전지방법원은 행정수도이전지로 확정된 바 있는 연기군이 포함되어 있고, 천안지원은 고속철역사 및 신도시에 대한 호재가 여전히 남아 있는 곳으로 천안시와 아산시가 그 관할이다. 또한 서산지원은 서산, 태안, 당진을, 홍성지원은 홍성, 서천, 보령, 예산 등을 관할지역으로 하고 있는 곳으로 모두 신행정수도이전이라는 호재를 안고 그간 가격이 급등했던 지역이다. 공주시와 청양군을 관할로 하는 공주지원은 이날 경매가 없었다. 사안이 중대하였던 것 만큼 경매현장 4곳 모두에 취재원을 급파한 결과 충청권 경매시장이 전반적으로 ‘썰렁’한 가운데 지역별로 다소 다른 분위기를 보여주고 있는 것으로 나타났다. 신행정수도이전지역 및 직접 영향권 ‘직격탄’ 이날 경매가 진행된 충청권 지역중 가장 관심을 끈 법원은 연기군과 대전 유성구 등이 속한 대전지방법원. 연기군의 경우 지난 9월까지 최근 수개월 동안 전체 평균 낙찰가율이 100%이상, 토지의 경우에는 230%, 입찰경쟁률은 10대 1 이상을 상회하였고, 대전지역 역시 전체 평균 낙찰가율 75%, 토지 낙찰가율이 100% 이상, 입찰경쟁률은 5대1 이상을 넘나들었던 지역이다. 대전지원 전체 낙찰가율도 지난 9월 81%를 기록하였다. 그러나 이날 대전지방법원 경매시장은 한산하기 그지 없었다. 전체 평균 경쟁률이 2.69대 1로 절반이상 입찰자가 줄었고, 전체 평균 낙찰가율은 60.0%에 불과하였다. 9월 낙찰가율 81%보다 무
지난 10월 8일 서울중앙지법 경매(사건번호 2004타경1203)에서 시세 2억원짜리 아파트가 14억원에 낙찰되는 참으로 어처구니 없는 일이 발생했다. 바로 성북구 정릉동 소재 36평형 우성아파트가 그 주인공. 이 아파트의 최초감정가는 2억1천만원으로 2차례 유찰된 후 3회차 최저경매가인 1억3440만원에 경매에 부쳐졌다. 이날 경매에서 최저경매가가 감정가의 64%까지 떨어진 탓에 경쟁입찰자가 28명이나 몰렸고, 이에 따라 낙찰가격이 상당히 올라갈 것으로 예상은 되었으나 개찰 결과 낙찰가격은 14억2170만원. 최초감정가보다 무려 6.8배나 높은 가격이다. 재건축이나 재개발 또는 뉴타운 호재가 있는 것도 아니었고 또 그런 호재가 있다해도 그렇게 높은 가격에 낙찰될 수 없는 물건이었다. 사정을 알고 보니 입찰자가 1억4217만원을 기재한다는 것이 그만 ‘0’을 하나 더 붙여 14억2170만원으로 기재한 것이었다. 낙찰자는 최고가매수인으로 호창된 즉시 금액을 잘못 기재한 것이니 최고가매수인으로서의 선정을 취소해 달라고 항변하였으나 받아들여지지 않았다. 낙찰자는 이후 경매절차에 따라 해당 법원에 즉시 매각불허가신청을 하였으나 이 또한 받아들여지지 않았고 결국 지난 10월 15일 매각허가결정이 내려졌다. 낙찰자는 앞으로 10월 22일까지 매각대금의 10%를 보증공탁하고 매각허가결정에 대해 즉시항고를 할 수 있고, 즉시항고 마저 이유 없음으로 인하여 기각될 경우 이에 불복하여 재항고를 할 수 있다. 그러나 사례의 경우에는 낙찰자가 항고를 하는 것도 여의치 않다. 즉 항고를 하려면 매각대금의 10%를 보증으로 공탁하여야 하는 바, 매각대금 14억2170만원의 10%이면 1억4217만원을 보증으로 공탁하여
경매물건이 증가하고 낙찰가율이 지속적으로 하락하는 등 경매시장의 침체국면이 계속되자 경매물건의 주된 채권자인 각급 금융기관의 채권회수에 비상이 걸렸다. 더군다나 경매에 대한 송달의 특례규정이 올해말로 실효됨이 예고되어 있어 채권회수에 대한 조바심을 더욱 부채질하고 있다. 담보채권 회수율 60%대에 머물러 최근 경매시장에서 보여주고 있는 물건수 증가와 낙찰가율 하락이라는 기조의 유지는 자금여력이 있는 투자자에게나 실수요자에게 있어서는 상당히 고무적인 일이지만 채권자로서는 여간 괴로운 일이 아니다. 3, 4년전 담보가액의 70~80%까지 후한 대출을 해줬던 각급 금융기관의 경우 최근 부동산가격 하락으로 담보율이 담보자산가치 대비 90% 이상 심지어 100%를 초과하게 되고 장기적인 경기침체로 대출금 이자를 갚지 못하는 채무자가 비일비재해지자 채권회수에 초비상이 걸렸다. 물건이 경매시장에 나와도 낙찰가율이 60~70%대에 머물고 있기 때문에 결국 선순위 채권을 확보한 채권자라 하더라도 30%~40%는 부실로 남게 된다. 지난 10월 12일 서울서부지법에서 경매에 부쳐진 서대문구 북아현동의 30.2평형 ‘S’빌라 낙찰사례를 예로 들어 보자. 이 빌라 매수인은 2년전 ‘K’은행을 통해 2억800만원의 근저당을 설정하고 대출을 통해 빌라를 구입했으나 대출이자 상환이 연체되자 ‘K’은행에서 채권청구액을 1억6120만원으로 하여 지난해 10월 경매신청하기에 이르렀다. 경매를 위한 감정평가 결과 감정가액은 고작 1억4천만원. 2회차 경매까지 찾는 사람이 없어 유찰된 끝에 이날 3회차 경매에서 감정가의 79%인 1억1065만원에 비교적 높게 낙찰되었으나 선순위 담보물권자인 ‘K
수도권 경매시장이 끝없이 추락(?)하고 있다. 추석연휴 때문에 경매일수가 다른 때보다 적었음에도 불구하고 지난 9월 수도권 경매물건수는 8월 보다 더 증가하였고, 낙찰가율은 더 하락한 것으로 나타났다. 경매물건수 3년 5개월만에 최고 – 연립ㆍ다세대는 4개월째 사상 최고 수준 지난 9월 서울을 비롯한 경기, 인천 등 수도권에서 진행된 경매물건수는 총 1만5,331건으로 올해 최고치를 기록했던 지난 8월의 1만 5,003건보다도 약 2.2%가 증가했다. 추석연휴(3일)가 포함되어 경매진행일수가 이전 달 보다 3일이나 적었음에도 불구하고 물건수가 증가한 것이어서 경기침체가 이미 심각한 수준까지 이르렀지 않느냐는 우려마저 낳고 있다. 9월 경매진행건수는 전년도 9월의 8,737건보다 무려 75.5%가 증가한 것이며, IMF 막바지인 2001년 4월에 1만5,604건을 기록한 이래 41개월(3년 5개월)만에 최고 수준이다. 연립과 다세대가 전체 경매물건수의 57.4%인 8,806건을 기록하여 지난 6월 8천건을 돌파한 이래 4개월 연속 수도권 경매사상 최고치를 경신하였고, 아파트 역시 올해 들어 최고수준이자 2000년 12월 2,633건을 기록한 이래 45개월(3년 9개월)만에 가장 많은 2,593건이 경매진행되었다. 각종 대형 개발호재에 힘입어 인기를 구가하고 있는 토지만 물건수가 감소하여 지난 2월에 이어 두번째로 6백건대(694건)를 기록하였다. 다세대ㆍ연립은 경매통계 집계이래 최저 낙찰가율 최저매각가격에 대한 저점이라는 판단 때문인지 낙찰률(28.02%)이나 입찰경쟁률(3.75명)은 전월대비 각각 1.11%, 20.19% 상승하였으나, 낙찰가율은 67.54%로 올 들어 최저 수준을 기록하였던 8월의 68.24% 보다 0.7%가 더 떨어졌다. 이는 2001년 10월 66.32%를 기
우리나라 최고급 주거타운의 중심에 있는 도곡동 타워팰리스(C동, 72평형)가 오늘(9월 21일) 서울중앙지방법원에서 첫경매에 부쳐졌다. 최초감정가는 무려 23억원으로 평당 3150만원이 넘는 명실공히 국내 최고의 주상복합아파트이다. 지금까지 경매에 부쳐진 아파트중 최고 감정가 기록은 지난 6월 3일 중앙지방법원에서 경매진행되었던 도곡동 소재 힐데스하임(25억원, 121평형)이 가지고 있으나 평당 가격은 2천만원으로 타워팰리스에 비하면 평당가격 대비 64.5% 수준에 불과하다. 어쨌거나 이번에 타워팰리스마저 경매에 부쳐짐으로써 대한민국의 모든 급수의 아파트가 한번쯤 경매시장에 나온 셈이다. 타워팰리스가 경매에 나올 것이라는 것은 이미 오래 전부터 예고되었던 바이다. 타워팰리스 분양 당시 재력가 층인 실수요자들만 분양을 받을 것이라는 당초 예상과 달리 분양권전매를 노린 단기 투자자를 비롯하여 계약금부터 분담하는 이른바 일반공동투자자들까지 가세하면서 부실투자의 징후가 보였다. 즉 중도금 대출이자를 감당하지도 못할 일반투자자들이 계약금을 여럿이 모아 공동투자하고 그간 중도금이자를 연체하면서까지 분양권전매를 통해 이를 만회하려는 사람들이 상당수에 달했다. 그러한 전략(?)으로 때맞춰 치고 빠진 투자자들은 어느 정도 성공을 하였지만 가격이 계속 오를 것이라는 판단 때문에 시기를 놓친 투자자들은 결국 당시까지만 해도 매우 관대하였던 각급 금융기관을 이용해 최대한의 대출을 하고 소유권이전등기를 할 수 밖에 없었다. 저금리를 이용하여 대출을 최대한 끌어 쓴 것까지는 좋았지만 그 이후 대출한도가 높을수록 그 부담은 고스란히 채무자(소유자)에
법원경매에서 9월부터 기간입찰제를 도입한다는 내용이 기사화 되자 마자 경매에 관심 있는 일반인들을 비롯하여 인터넷 회원, 경매교육 수강생들로부터 기간입찰제에 대한 숱한 전화문의를 받았다. ‘기간입찰제가 뭐냐’, 진짜 9월부터 도입되느냐’등의 일반적인 내용에서부터 ‘입찰법정에서 브로커나 조폭이 사라진 지가 언젠데 아직도 구시대 착오적인 기사 내용을 싣느냐’는 충고성 내용 또는‘기간입찰제와 기일입찰제를 물건규모에 따라 구분하여 병행하면 입찰자들이 혼란스럽지 않겠느냐’는 우려 섞인 목소리까지 다양하였다. 심지어 경매시장에 어떤 영향을 미치겠느냐는 질문까지.., 민사집행법이 시행되었던 것만큼이나 기간입찰제 도입 역시 경매에 관심있는 사람들에게는 상당한 관심거리인 모양이다. 하기야 93년 5월 경매방식이 호가제에서 입찰제로 바뀐 후 11년 만에 입찰방식에 대한 제도적 변화를 겪게 되었으니 그럴 수밖에. 이미 신문지상에 도배되었듯 기간입찰제는 지정된 매각기일에 입찰하는 기일입찰제와는 달리 1주일이상 1개월이하의 ‘일정한 입찰기간’을 정하여 그 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰하게 하고 입찰기간 종료후 1주일내에 매각기일을 정하여 개찰하고 최고가매수인을 정하는 입찰방식이다. 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법 제103조에 명문화된 것을 2년이 지난 지금 실행에 옮기고자 함이다. 기간내 입찰하는 만큼 우편입찰(등기우편에 한함)이 가능하고 이에 따라 입찰보증금을 현금이 아니라 입금증이나 보증보험의 보험증서로 대체할 수가 있다. 입찰자로서는 거액의 현금을 소지하여야 한다는 부담에서 해방될 수 있고, 원거리 입찰자들이 거리
인천지역 빌라(다세대, 연립) 경매물건 증가세가 좀처럼 사그라들 줄 모르고 있다. 지난 7월 인천에서 진행된 빌라 경매물건수는 총 4,519건으로 지난해 가장 저점을 형성하였던 2월 경매물건수 635건에 비해 무려 7배 이상이 증가하였다. 올 해 저점기 였던 1월에 비해서는 78.8%, 전월 대비 2.7%가 증가한 것으로 올 해 들어 한차례 주춤함이 없이 벌써 6개월째 증가세를 이어가고 있다. 7월 인천 전체 경매물건수 5,768건의 78.3%를 빌라가 차지하고 있음을 감안하면 빌라가 인천지역 전체 경매시장을 좌우한다고 해도 과언은 아니다. 물건수가 많은 만큼 빌라는 일반 부동산시장에서는 물론이고 경매시장에서도 철저하게 투자자들에게 외면 당하고 있다. 7월 인천지역 전체 낙찰가율은 59.7%, 반면 빌라 낙찰가율은 이에 훨씬 못미치는 54.0%. 그나마 50%대 초반이었던 올 1월,2월보다는 다소 상승한 수준이다. 더불어 3월까지 30%대에서 형성되었던 낙찰률도 26.8%로 뚝 떨어졌다. 그야말로 빌라가 소유자(채무자)나 채권자 및 낙찰자 모두에게 천대를 받는 애물단지로 전락한 격이다. 가격이 떨어질 대로 떨어져 낙찰이 되더라도 경쟁하는 입찰자수는 1건당 1~3명 정도에 불과하다. 이런 애물단지 정도로만 취급된 빌라가 속속 낙찰되고 낙찰가율도 80%까지 치솟고 있는 지역이 있어 화제가 되고 있다. 진원지는 바로 인천 서구 가정동 일대. 가정동은 지난 4월까지만 해도 인천지역 경매동향과 다를 것이 없었으나 5월부터 서서히 움직임이 일더니 급기야 6월 들어 낙찰가율, 낙찰률 및 경쟁률에 있어서 최고조에 달한 후 7월까지 이어지고 있다. 6월에 나온 가정동 소재 경매물건수는 총 148건으로 이중 빌라는 124건이 경매진
올해 상반기에 진행된 수도권 경매진행건수는 총 7만3900여건. 물건수가 급감했던 2002년 이후 줄곧 증가하여 2003년 상반기의 3만9500여건보다는 87% 이상이 늘어났지만 경매물건수가 최고에 달했던 2000년 상반기의 12만6500여건에 비해서는 아직 58.4% 수준에 불과하다. 낙찰가율도 올해 상반기 74.15%로 역시 IMF 막바지인 2000년도의 64.9%보다는 아직 10%가량 높은 수치이다. 다만 아파트 낙찰가율은 올해 상반기 80.1%로 2000년의 81.6%보다 낮은 반면 토지 낙찰가율은 2000년에 64.3% 였던 것이 올해 상반기 88.1%까지 치솟았다. 이러한 경매시장의 변화 외에 외적으로도 IMF 체제를 벗어나면서 폭등하기 시작한 부동산시장, 특히 주택시장을 억제하고자 정부에서는 각종 규제책을 내놓고 있는 것과 동시에 정부나 지자체에서는 신도시건설, 뉴타운, 택지개발, 행정수도이전, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제, SOC 확충 등 각종 대형 개발사업들을 연달아 내놓고 있다. 이러한 내외적인 변동이 큰 상황하에서 경매시장의 투자자들은 어떤 변화된 투자패턴을 보이고 있을까? 첫째, 안정적ㆍ소극적 투자패턴에서 투기적ㆍ적극적 투자패턴으로.., IMF 이후 부동산시장의 침체로 정부에서 각종 부동산부양책을 썼던 2001년 상반기 까지 투자자들은 아파트, 빌라(연립, 다세대) 등 명도가 용이하고 비교적 환금성이 좋았던 주거용 부동산에 투자하였다. 그나마 국내경기나 부동산시장이 언제 회복될 지 점칠 수 없었던 터라 무리하게 공격적으로 부동산에 투자할 수도 없었기 때문에 환금성이 있는 아파트나 2000년~2001년 당시의 전세가 폭등여파에 힘입어 반짝 인기를 끌었던 빌라가 주 투자대상일 수 밖에 없었다. 경쟁입찰자수가 아
투자자들 南으로 南으로 - 연기군 토지 낙찰가율 230%, 낙찰률 100% - 충남 연기군이 신행정수도이전예정지로 거의 확정되면서 연기ㆍ장기지구 주변지역 은 물론이고 연기군내 토지 경매시장으로 투자자들이 몰려들고 있다. 일반투자자 뿐만 아니라 투기꾼까지 가세하면서 경매시장이 걷잡을 수 없을 정도로 과열되고 있는 양상이다. [최근 경매동향 및 낙찰사례] 지난 6월 연기군내 총 경매물건수 32건중 토지경매물건은 8건. 전체 낙찰가율은 83.72%에 불과하지만 토지낙찰가율은 230.04%에 이른 것으로 나타났다. 더불어 입찰자수도 몰리기 시작하여 토지경매물건 1건당 12.88명이 몰렸다. 전체 경쟁률 7.17명에 비해서도 5명 이상이나 높다. 예컨대, 지난 6월 1일 대전지방법원(4계)에서 연기군 동면 합강리 소재 전 793.19평이 감정가 4210만원에 처음 경매에 부쳐졌으나 55명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 489.24%인 2억599만원에 낙찰되었고, 지난 6월 22일에는 금남면 부용리 소재 임야 지분 758.07평이 900만원에 처음 경매에 부쳐져 11명이 응찰하여 감정가의 256.16%인 2311만원에 낙찰되었다. 보다 더 최근인 지난 29일에는 전동면 보덕리 답 1210평이 감정가 5600만원에 첫 경매에 부쳐져 16명이 경합한 끝에 감정가의 248.39%인 1억3910만원에 낙찰되었으며, 7월 5일에는 전동면 청람리 217-1 소재 전 536.03평이 1063만2천원에 첫 경매에 부쳐져 14명이 경쟁 입찰한 끝에 감정가의 319.7%인 3399만원에 낙찰되기도 하였다. 연기군의 6월 전체 평균 낙찰률은 75%. 이 역시 다른 지역 같으면 낙찰가율로 오해할 만한 수치이지만 토지 낙찰률은 100%로 더욱 놀랄 만하다. 8건이 경매에 부쳐져 8건 모두 낙찰되었다. 낙찰률 100%는 올 4월에 이어 두
서울을 비롯한 수도권 경매물건 증가세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있고, 일반부동산시장 침체와 더불어 입찰자수도 대거 빠져나가고 있는 등 경매시장의 3대 지표라 할 수 있는 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률의 약세가 지속되고 있다. [경매물건수 증가] 지난 6월 수도권에서 경매에 부쳐진 물건수는 총 1만3560건으로 전월대비 6.4%가 증가하였다. 공장과 토지 경매건수가 전월대비 각각 2.5%, 4.58% 감소한 것을 제외하고는 아파트가 전월대비 13.4% 증가한 2377건이 경매 진행되었고, 연립과 다세대는 전월대비 6.2% 증가한 총 7600건이 경매에 부쳐지는 등 대부분 종목에서 물건수가 증가하였다. [입찰자수 감소 및 입찰경쟁률 하락] 신행정수도 최종 입지선정 결과 발표를 기다리며 관망하고 있기라도 하듯 물건수 증가와는 반대로 입찰자수는 더욱 감소하였다. 물건수가 증가하면 이에 따라 전체입찰자수가 많아지는 것이 일반적이나 요즘 경매시장에서 그 일반적 상식들이 벗어나고 있다. 그만큼 경기가 어렵고 부동산투자심리가 위축되었다는 얘기이다. 지난 6월 수도권에서 입찰에 참가한 인파는 총 1만1117명. 이는 올해 경매시장에 가장 많은 인파가 몰렸던 지난 3월의 1만5980명에 비해 30% 이상이나 감소한 것이며, 5월의 1만1900명에 비해서도 6.6%가 감소한 것이다. 다세대ㆍ연립만 전월대비 1.84% 증가한 6209명을 기록하였을 뿐 대부분 종목에서 입찰자수가 감소하였다. 물건수 증가, 전체입찰자수 감소 추세에 맞추어 필연적으로 입찰경쟁률도 하락하였다. 6월 수도권 평균 전체입찰경쟁률은 3.08대1로 지난 5월 3.51대1에 비해 12.25%나 하락하였으며, 경매시장 침체에도 올해 내내 4대1을 넘어섰던 아파트 역시 3.53대1로
일반인들에게는 마냥 어렵게만 느껴지는 경매. 그럼에도 불구하고 한번쯤 경매를 통해 부동산을 취득해본 경험이 있는 사람이라면 무슨 마법에라도 걸린 듯 다시 경매시장을 찾는다. 왜 그럴까? 경매에는 다음과 같은 7가지의 이점이 있기 때문이다. ① 시세보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다. 법원 경매는 감정평가액 100%에서 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80% → 64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되어도 반 값에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기지역 법원 경매는 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70% → 49% →34.3% → 24.01%로 떨어지기 때문에 낙찰받기도 전에 이미 투자수익을 보장받는 셈이 된다. 최근 5월 서울지역 전체 낙찰가율은 78.0%, 수도권의 경우 73.5%, 전국의 경우 68.8%까지 떨어졌다. 감정가를 시세로 본다면 시세대비 70~80% 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 얘기다. 경매가 좋은 가장 큰 이유이다. ② 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다. 경매물건은 첫 매각기일 14일전에 각 일간신문에 공고될 뿐만 아니라 대법원경매정보를 비롯한 각종 경매정보 제공업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 양질의 매물정보를 제공하고 있어 1차로 제공된 자료만으로도 물건정보를 90% 이상 신뢰할 수가 있다. 나머지 10%는 공부서류 열람, 현장조사 등을 통해 보정하면 된다. 또한 공신력 있는 법원을 매개자로 하기 때문에 일반중개에서 처럼 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없으며, 사진, 지적도 및 위치도가 곁들여진 전국 전국단위의 매물정보가 인터넷을 통해 상세하게 제공되고 있어 정보를 쉽게 접할 수가 있다. ③ 매수(입찰)
- 법적ㆍ제도적으로 정비, 그래도 아직 어렵다는 인식이 대다수 - 2003년 1/4분기 평균 5천7백여건에 불과하던 수도권(서울포함) 경매물건수가 올해 1/4분기 평균 1만7백여건으로 두 배 가까이 증가함에 따라 입찰자수 역시 이에 비례하여 지난해 1/4분기 평균 5천8백여명 수준에서 올해 1만2천여명으로 두 배 이상 증가하였다. 물건수 증가외에 일반부동산경기 및 주식시장의 침체가 자연스레 경매시장으로 투자자를 유인하고 있는 원인이 되고 있지만 이제는 경매가 하나의 재테크 수단으로 확고히 자리매김하고 있다는 의미다. 그러나 그럼에도 불구하고 경매에 관심이 있는 일반인들은 아직도 경매가 위험하다거나 어렵다는 인식이 팽배한 것으로 나타났다. 최근 필자가 태인홈페이지를 이용하여 경매에 관심이 있는 일반인들을 대상으로 ‘부동산경매 하면 가장 먼저 연상되는 이미지는 무엇인가?’에 대한 온라인 폴(poll)을 실시한 결과(기간: 2004.4.20~5.3) 조사에 참여한 367명중 `위험하다`거나 `어렵다`고 한 응답자가 223명으로 전체의 63.5%를 차지하였다. 반면 `싸다`거나 `재테크수단으로 유용하다`라는 응답은 전체의 36.5%인 134명에 불과하였다. 구체적으로 보면 경매가 `위험하다`고 한 응답자가 155명(42.2%)으로 가장 많았고, 다음이 `재테크수단으로 유용하다` 102명(27.8%), `어렵다` 78명(21.2%), `싸다` 32명(8.7%) 순으로 조사되었다. 경매의 가장 큰 장점이 일반매물보다 ‘싸다’라는 것임에도 불구하고 `싸다`라는 응답이 가장 낮게 나타난 것은 그만큼 지난해까지 한동안 높았던 낙찰가율과 최근 불고 있는 토지경매시장의 과열 양상이 깊게 뿌리내렸던 것으로 보인다. 또한 경매가 `위험하다`거나 `어렵다`는
기자를 구독하려면
로그인하세요.
이영진 기자를 더 이상
구독하지 않으시겠습니까?
