*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
경매입찰은 과정이야 어떻든 낙찰이 주된 목표다. 물론 차순위와의 가격차가 많고 적음에 따라 느끼는 희열의 차이는 다소 있겠지만 어쨌든 모든 입찰자들의 희망은 자신들이 써낸 가격에 낙찰되기를 바라는 마음 간절할 것이다. 그런데 치열한 경쟁을 뚫고 간신히 최고가매수인으로 선정됐는데도 불구하고 바로 목전에서 낙찰받은 물건이 사라지는 경우가 종종 있다. 애써 시간들이고 돈들이고 공들인 물건인데 낙찰받은 물건 한번 만져보지도 못하고 물건이 사라지면 그 심정이야 오죽할까! 어떤 경우에 이렇듯 낙찰받은 물건이 목전에서 사라지는 황당함을 겪게 될까? 가장 많이 발생하는 사유는 바로 매각불허가이다. 매각불허가는 매각기일에 매각이 된 후 매각결정기일까지의 7일내에 채무자, 소유자, 채권자, 최고가매수인 등 해당 경매물건의 이해관계인이 법정에서 정한 사유로 매각을 허가해주지 말라는 신청을 법원이 인용하는 결정이다. 경매대상 목적물의 감정평가액과 시세와의 현저한 차이로 인한 재감정 신청, 부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우, 매각절차에 중대한 하자가 있는 경우 등이 매각불허가 사유에 해당된다. 농지 취득 시 농지취득자격증명을 제출하지 않는 경우에도 매각이 불허가되며, 매각된 금액으로 보아 경매신청자에게 돌아갈 배당액이 없는 때에도 법원은 잉여주의에 입각하여 직권으로 매각을 불허가한다. 낙찰자의 손에 잡힐 뻔 했던 부동산을 허공에 뜨게 만드는 것으로 공유자우선매수신청이라는 것도 있다. 매각불허가는 그나마 낙찰 후 7일이라는 기간이라도 있지만 공유자우선매수신청은 매각 당일 낙찰자의 지
경매투자자 입장에서의 경매시초는 경매물건을 선정하는 일일 것이다. 그러나 원하는 물건을 찾기 위해 한 달 평균 2만여 건 이상씩 쏟아져 나오는 경매물건을 일일이 다 검색해보는 것은 웬만한 의지 없이는 불가능하다. 경매물건을 고르는 데에 있어 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있기 위해서는 물건검색의 폭을 좁히는 기술이 필요하다. 그러기 위해서는 내 자신을 잘 알아야 한다. 경매물건을 취득하는 목적이 무엇인지, 내가 어떤 지역과 종목을 선호하는지, 그리고 경매물건에 투자하려는 규모가 어느 정도인지 등 경매물건을 선정하기 위한 기본 전제를 설정할 필요가 있다는 것이다. 우선 경매물건을 취득하는 목적이 무엇인지를 분명히 할 필요가 있다. 소위 돈 되는 물건이면 아무거나 취득하겠다는 무조건적이고 묻지마식 투자는 불필요한 고가낙찰로 인해 곧 후회하거나 입찰사고를 일으키는 주요 요인으로 작용한다. 따라서 경매물건을 취득하고자 하는 목적이 재테크를 위한 투자가 우선인지, 아니면 직접 거주나 영업을 위한 실수요가 우선인지를 분명히 해야 한다. 투자를 목적으로 할 때에도 임대수익이나 시세차익 중 어느 것을 우선할 것이냐에 따라 물건선정 기준이 달라진다. 이를테면 임대수익을 우선으로 할 경우 오피스텔, 상가, 원룸주택, 아파트형공장 등이 주된 선정 종목이 되고, 반면 시세차익을 우선할 경우에는 아파트, 개발호재지역 토지, 재개발ㆍ재건축 예정 물건 등이 선정 대상이 되는 것과 같은 이치이다. 투자목적이냐 실거주목적이냐에 대한 구분이 반드시 명확한 것은 아니지만 그 목적에 따라 입찰가 산정에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 어느 정도의 선은 분명해
임대수익형 부동산이 그야말로 전성시대를 구가하고 있다. 택지개발지구내 근린주택을 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 최고경쟁률 2746대 1까지 치솟는가 하면 경매시장에서도 경매물건이 급감하고 낙찰가율이 치솟는 등 그 인기가 식을 줄 모르고 있다. 특히 경매물건의 경우 지난해 금융위기 직후인 2009년 7만7천여건이 경매시장에 쏟아져 나왔음에 비해 2014년에는 3만9천여건으로 반토막이 날 정도로 줄어들었고, 낙찰가율도 10%p 이상 치솟았다. 같은 기간 아파트 낙찰가율이 약 4.5%p 상승한 것과 비교해도 임대수익형 부동산의 인기를 실감할 수 있다. 임대수익형 부동산은 매월 월세를 받을 수 있는 상품으로 상가, 오피스텔, 원룸주택, 아파트형공장 등이 대표적이었으나 최근 몇 년 사이 주택 전세난을 틈타 중소형아파트나 연립ㆍ다세대주택도 임대수익형 부동산으로 급부상하고 있다.이렇듯 임대수익형 부동산이 호황을 누리고 있는 이유는 무엇일까? 우선 주거용 부동산 가격 상승력이 한계에 봉착했다는 인식이 팽배해 있다는 점이다. 외환위기와 금융위기라는 두 번의 큰 위기를 겪으면서 이제 더 이상 예전과 같은 주택가격 상승은 기대할 수 없다는 인식이다.그러한 기대치 저하는 주거용 부동산에 대한 한정된 수요를 만들어내면서 특별히 싸거나 호재가 있어 가격상승 여력이 있거나 신규 분양 아니면 주택구입을 아예 거들떠보려고도 하지 않는 성향을 더욱 강하게 만들었다. 더불어 주택수요가 임대수요로 전환되면서 임대가가 치솟게 되고 임대를 통해 수익을 창출하려는 투자자들이 몰리면서 원룸주택, 중소형아파트를 비롯해 연립ㆍ다세대까지 주거용 임대상품으로 인기가 급등
공동입찰은 하나의 경매물건에 가족, 친인척, 지인 또는 동호인 등으로 구성된 2명 이상이 각자의 지분을 정하여 공동으로 입찰하는 것을 말한다. 개별입찰과 상반되는 개념으로 일반 거래 시 공동매수 또는 공동투자로 이해하면 된다. 현행 민사집행규칙은 누구나 제한 없이 공동으로 입찰할 수 있도록 하고 있으나, 민사집행법이 시행되기 전에는 공동입찰을 누구나 할 수 있었던 것은 아니었다. 즉 공동입찰을 하기 위해서는 원칙적으로 공동입찰자 상호간에 특수한 신분관계가 있거나 공동입찰의 필요성이 인정되는 때에 한하여 공동입찰을 허가하였다. 특수한 신분관계라 함은 예컨대 친자나 부부 등 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동점유 내지 사용자, 1필의 대지 위에 수개의 건물이 있는 경우의 각 건물의 소유자, 1동 건물의 수인의 임차인 등이 그것이다. 당시만 해도 동호인, 교육생, 친구 등 지인이 공동입찰하는 것을 허가하지 않았던 셈이다. 그러나 일반거래에 있어 신분관계의 특수성에 상관없이 공동매수, 즉 공동투자가 일반화되어 있는데 굳이 경매만 공동입찰을 막을 필요는 없었다. 특히 공동입찰 시 공동입찰자 상호간의 특수한 신분관계를 입증해 집행관의 사전허가를 득한 후에야 입찰할 수 있었기 때문에 이를 간과하고 입찰에 임했다가 무효로 처리되는 사례가 속출하는 문제도 있었다. 하여 민사집행규칙에서는 그러한 문제를 없애고 경매절차의 지연을 방지하고자 공동입찰을 특수한 신분관계 여부에 관계없이 누구나 할 수 있는 것으로 허용하고 공동입찰에 대한 집행관의 사전허가도 없앴다. 민사집행법이 시행되면서 경매대중화의 기틀을 마련했다면 공동입찰에 대한
봄맞이 첫 입찰이 진행됐던 지난 3월 3일 서초동 중앙지방법원 입찰법정. 기나긴 겨울이 지나고 따뜻한 봄이 왔음인지 아니면 부동산시장이 이제는 바닥을 찍었다고 생각했는지 그간 썰렁했던 풍경과 달리 입찰참여자들로 북새통을 이루면서 입찰열기가 후끈했다. 우량한 물건이 제법 있어서도 그랬거니와 중앙지방법원 관할이 서초구와 강남구, 소위 강남권의 핵심 2개구를 포함하다보니 중앙지방법원 입찰법정에 등장하는 경매물건은 언제나 관심사가 아닐 수가 없다. 특히 강남권 소재 재건축 호재가 있는 아파트가 등장하거나 학원가 중심으로 월세를 받을 수 있는 중소형 아파트 경매물건은 실수요나 투자수요를 불문하고 언제나 인기가 있어 경매 시 수십대 일의 경쟁률을 기록하는 것은 예사다. 최근 부동산시장이 조금씩 움직이면서 가격오름세가 반영되지 않은 경매물건 취득 열풍이 불어 그러한 경향은 더욱 짙어졌다. 이날도 역시 강남구 소재 아파트들이 인기를 싹쓸이 했는데 그 중에서도 눈에 들어온 아파트는 대치동 대치삼성 59.88㎡(26평형)과 개포동 개포주공6단지 73.02㎡(31평형). 대치삼성 26평형은 6억6000만원에 1회 유찰된 5억2500만원, 개포주공 31평형은 감정가 7억8000만원에 역시 1회 유찰된 6억2400만원에 경매에 부쳐진 물건이다. 결과적으로 대치삼성은 이날 최고의 경쟁률(26명 입찰)을 기록하면서 감정가를 훨씬 웃도는 6억9588만원(낙찰가율 105.44%)에 낙찰이 됐고, 개포주공 역시 17명이 경쟁입찰해 감정가를 넘는 8억349만원에 낙찰됐다. 경쟁이 치열했던 것만큼 그리고 대치삼성은 학원 중심가 인근 소재 아파트로 전세나 보증부월세 수요가 풍부하고 개포주공6단지는 1983년에 입주한 아
경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산의 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나는 경우, 저가감정으로 인해 낙찰가 역시 현 시세와의 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청해 매각이 불허되어 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. 반면 최저매각가격은 입찰의 최저 하한선을 정하는 가격으로 경매가 유찰될 때마다 일정한 원칙에 따라 저감되는 특성을 갖는다. 유찰이 되는 경우에 한하여 저감이 되기 때문에 경매물건이 처음 경매에 부쳐지는 첫 매각기일 때의 최저매각가격은 감정평가액과 같다. 유찰 시의 저감율은 법원마다 다소 다르다. 경매는 전국 총 58개 법원에서 진행하고 있는데 이중 서울중앙지방법원을 비롯한 28개 법원은 직전 최저매각가격의 20%, 인천지방법원을 비롯한 30개 법원은 30% 저감원칙을 고수하고 있다. 즉 20%씩 저감하는 법원은 최저매각가격을 100%(첫 매각) → 80.0%(1회 유찰) → 64.0%(2회 유찰) → 51.2%(3회 유찰)로 저감하지만, 30%씩 저감하는 법원은 100%(첫 매각) → 70.0%(1회 유찰) → 49.0%(2회 유찰) → 34.3%(3회 유찰)로 저감해서 경매를 진행하는 것이 원칙이다.예컨대 감정평가액이 5억원인 주택이 경매에 부쳐질 때 20% 저감율이 적용되는 경매물건은
경매와 공매를 같은 수준의 매각방식으로 이해하는 이들이 적지 않다. 그러나 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해 매각한다는 점에서는 서로 유사하지만 여러 가지 면에서 서로 다르다. 어떤 차이가 있는지 한번 살펴보기로 하자. 우선 경매와 공매는 주무관서가 다르고 매각원인도 다르다. 경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행한다. 또한 경매는 담보대출 원리금, 카드연체금, 임대차 보증금 등의 회수를 목적으로 실시되지만, 공매는 체납된 세금(국세, 지방세 등)이나 공과금 등) 회수를 목적으로 실시된다는 점에서 차이가 있다. 그런 이유로 매각 도중에 취하되는 비율도 경매보다는 공매가 더 높다. 즉 경매는 특별한 경우를 제외하고는 경매 취하율(취소, 취하, 변경, 연기 포함)이 20% 내외지만, 공매는 취하율이 50%를 넘는다. 세금체납으로 인해 진행되는 공매 특성상 세금이 주택가액 대비 상당히 소액인 경우가 많아 매각 도중 체납세액 완납이 이루어지는 경우가 많기 때문이다. 다음으로 경매와 공매는 입찰방법이 다르다. 경매는 지정된 매각기일에 경매부동산 관할 법원의 입찰법정에서 매각이 이루어진다. 이에 반해 공매는 전자입찰로 입찰보증금 납부, 입찰서(표) 작성 등 모든 과정이 전산화되어 있다. 따라서 경매가 입찰보증금(현금, 수표 또는 입찰보증금 보증보험증서)을 매각기일 당일 납부하고 낙방 시 현장에서 즉시 보증금을 돌려주는 반면 공매는 보증금을 지정된 계좌로 입금해야 하고, 보증금을 돌려주는 경우에도 입찰자가 지정한 계좌를 통해 환불이 이루어지게 된다. 공매 전자입찰을 위해 사전에 온비드(www.onbid.co.kr) 회원가입, 공인인증서(
을미년 새해도 벌써 3주차에 접어들었다. 박근혜 정부 2년 동안 부동산시장을 활성화시키기 위한 각종 대책이 쏟아져 나왔지만 대책 수립 직후 반짝 상승한 것 빼고는 부동산시장은 아직도 요지부동이다. 결론적으로 새해를 맞이했다고 특별히 달라질 것은 없을 것 같다. 지난해 이상 실물경기가 회복될 가능성은 없고 주택을 비롯한 부동산 구매심리는 여전히 냉각될 것으로 전망되기 때문이다. 부디 성급한 결론이기를 바랄 뿐이지만 올해 부동산시장에 영향을 미칠 주요 변수들을 통해 나름 부동산시장을 가늠해볼 수 있기 때문에 그런 결론에 어렵지 않게 도달할 수 있음은 어쩔 수 없는 일이다. 그렇다면 올해 부동산시장을 이끌 변수로는 어떠한 것이 있을까? 우선 저금리기조의 유지 여부이다. 국내 부동산시장에 현재로서는 가장 큰 영향을 미치고 있는 요인이기도 하다. 지금의 부동산시장의 침체를 이 정도에서나마 떠받치고 있는 이유이기도 하다.과거에는 주택구입자금이 가계대출의 주류를 이뤘다면 최근 몇 년새 전세시장이 불안해지면서 부터는 전세자금대출이 기하급수적으로 늘어났다. 금리인상을 무리하게 추진했다가는 생계수단이나 삶의 터전을 잃게 되는 가계가 속출해 사회적으로 심각한 위기에 봉착할 수도 있다. 게다가 세계경제에 대한 불확실성이 여전한 상태에서 미국경기 호전(OECD가 2015년 미국 GDP성장률을 전년보다 0.9% 높은 3.1%로 전망)만으로 금리를 인상할 수는 없어 저금리기조는 당분간 지속될 수밖에 없을 것이다. 문제는 저금리기조가 유지되어도 이로 인해 주택시장이 살아날 가능성이 그리 크지 않다는 점이다. 대출자금이 주택구입용보다는 전세자금이나 생계형
재건축 연한 단축과 전매제한 완화를 주요 골자로 한 9.1대책 발표 이후 집값이 반짝 상승하고, 최근 재건축초과이익환수 유예, 분양가상한제 폐지 등 이른바 부동산3법의 국회통과 효과로 재건축 아파트를 중심으로 집값이 또 들썩이고 있다고 한다.분양시장도 훈풍이란다. 청약제도의 지속적인 개선과 완화, 그간의 공급부족, 새 아파트에 대한 프리미엄 등 각종 호재를 만나면서 비롯됐지만 올해 3월부터는 청약자격이 완화돼 분양시장이 급물살을 탈 것으로도 전망되고 있는 상황이다. 이렇게 집값이 오른다는데 일부아파트를 제외한 대부분 아파트단지들은 집값 오름에 대해 전혀 체감을 못하고 있다. 한창 아파트가 호시절을 누릴 때에는 인근 집값이 오르면 내 집도 오르는 것이 당연했는데 요즘은 그렇지가 않다. 왜 그럴까? 크게 보면 내수경기 침체, 집값 상승에 대한 기대치 저하, 과거와 달리 매우 엷어진 주택수요층 등 갖가지 이유를 들 수 있겠지만 작게 보면 내 집에도 원인이 있다. 내 집만 오르지 않는 그 뭔가가 있다는 점이다. 우선 내 집이 지어진 연도를 생각해 보자. 내 집 마련 수요층이 옅다는 것은 주택수요가 재건축이나 리모델링 등 확실한 개발호재가 있는 아파트나 입주한 지 몇 년 지나지 않은 새 아파트만을 선호한다는 뜻이다. 내 집이 이런 축에 들지 않는 어정쩡한 집, 즉 준공된 지는 꽤 지났지만 재건축하기에는 아직 그 연한에 도달하지 않은 집이거나 리모델링을 하기에도 부적합할 정도로 경과연수가 미달인 집에 해당할 가능성이 많다. 둘째, 재건축을 하고 싶어도 세대수가 조밀조밀해 대지지분이 너무 작아 재건축 사업성이 적은 집들이다. 대개 10층 이상의 중층 아파트
일반인들이 경매물건 입찰에 선뜻 나서지 못하는 것은 아마도 기본적으로 경매에 대한 부정적인 시각이 밑바탕에 깔려 있어서도 그러려니와 그 하나의 경매물건에 얽히고설켜 있는 많은 복잡한 권리들을 어떻게 풀어나갈지에 대한 방법을 찾기가 참으로 난해하기 때문일 것이다. 특히 경매물건의 가장 큰 산이라 할 수 있는 점유자 명도에서 부딪히는 까다롭고 귀찮고 가슴 먹먹하게 하는 복잡다단한 문제들이 한꺼번에 쏟아져 나올 때는 ‘왜 경매를 해서 이런 생고생을 하나’ 하는 생각이 앞설 것이다. 상가나 상가건물이야 당초부터 체납관리비, 가장임차인, 유치권 등 복잡한 권리관계를 예정하고 있어 점유자 명도에 대한 어려움을 미리 예견하고 입찰을 고려하지만 만약 아파트나 연립, 다세대 등 주택이 그런 골칫거리를 안고 있다면 지레 그 물건에 대한 입찰을 포기하는 경우가 많다. 그 점유자는 아무래도 작심한(?) 강성 점유자일 것이 분명하기에 더욱 그렇다. 그러나 뛰는 사람 위에 나는 사람 있다고 했다. 문제가 있어 보이는 물건도 경매업계에서 산전수전 다 겪은 전문가 눈에는 별다른 문제가 없는 물건도 상당하다. 또한 인도명령에 기한 강제집행이라는 최고의 무기를 부여하고 있는 민사집행법제하에서 원하는 만큼 오래도록 버틸 재간이 있는 점유자는 그리 많지 않다. 예를 들어보자. 지난 7월 21일 강북구 미아동 소재 ‘S'아파트 33평이 감정가 3억4800만원에 한차례 유찰돼 2억7840만원에 경매에 부쳐진 적이 있다. 이 아파트에는 두 명으로부터 유치권 신고서가 제출돼 있고, 임차인 ’H'씨가 소액임차인(보증금 3400만원)으로 경매압류 직전에 전입해 있는 상태이다. 우선 유치권 문제.
무릇 경매함정에 빠졌다라고 함은 경매물건을 분석하는 과정에서 경매물건에 숨어있는 권리 및 임대차 또는 물건 자체에 숨어있는 하자를 발견하지 못하였거나 하자를 알고도 대수롭지 않게 여기고 입찰했다가 낭패를 당하는 경우를 말한다. 권리상의 하자는 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리, 예컨대 예고등기나 유치권, 법정지상권을 비롯해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)보다 앞선 가처분, 소유권가등기, 지상권 등의 권리를 말하고 임대차상의 하자는 임대차신고 내역이 없는 대항력 있는 임차인, 임대차 내역 신고는 있으나 이런 저런 이유로 보증금을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 있는 물건에 입찰한 경우를 말한다. 또한 물건 자체에 숨어있는 하자는 물건의 수량(면적, 경계 등)이 사실과 다른 경우, 건물 누수나 균열이 있어 대대적인 보수를 필요로 하는 경우, 허가 받지 않은 증ㆍ개축, 용도변경 등 불법적인 요인이 있는 경우를 말한다. 위와 같은 하자들을 간과하고 낙찰받았을 경우 매수인(=낙찰자)은 말소되지 않는 권리 또는 임차인의 보증금을 인수해야 하거나 건물 대수선에 소요되는 비용 또는 건축물을 원상회복하는데 막대한 비용을 추가적으로 부담해야 하는 문제가 발생한다. 이러한 문제가 발생하지 않기 위해서는 입찰하고자 하는 경매물건에서 발생될 수 있는 모든 하자를 사전에 짚어내고 조사를 해서 확실하게 판단을 한 후 입찰에 응해야 하지만 불행하게도 입찰하고자 하는 물건에 어떤 하자가 있는지를 정확히 파악하고 입찰하는 경우는 그리 많지 않다. 더군다나 하자가 있을 경우 그 하자를 어떻게 치유해야 하는지, 하자를 치유하기 위한 비용으로는 얼마가 들
어떤 교육과정이든 실습과정이 반드시 들어있기 마련이다. 백문이 불여일견, 백견이 불여일행이라 했듯 아무리 배우고 듣고 본들 한번 실행해보는 것보다 못하다는 점 때문일 것이다. 특히 경매절차에 있어서 경매실습은 반드시 거쳐야 하는 탓에 거의 모든 경매교육업체에서는 교육과정 중에 법원 입찰법정을 견학하거나 실제 모의입찰을 해보는 과정을 1회 이상 진행하도록 구성돼 있다. 설령 경매교육생이 아니더라도 입찰에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 입찰법정을 견학해볼 것을 권장하고 있을 정도로 입찰법정 견학은 입찰을 위한 필수 과정으로 여겨지고 있다. 이렇듯 입찰법정 견학이 강조될 정도로 중요시 되는 이유는 무엇일까? 즉 입찰법정 견학을 통해 무엇을 얻을 수 있을까?입찰법정 견학을 통해 배울 수 있는 가장 첫째는 법정 분위기에 익숙해진다는 것이다. 아무래도 처음 입찰법정에 들어서는 사람보다 수차례 입찰 경험이 있는 사람과는 긴장의 정도가 다르다. 긴장이 심하면 심할수록 나도 모를 실수를 하게 되는 것이 바로 입찰법정이다. 낯선 입찰법정 분위기를 친숙하고 익숙한 분위기로 만드는 것은 각 지역 입찰법정을 수시로 드나드는 것이 최고다. 더 자세히 입찰법정 안을 들여다보면 입찰법정 안에 모인 사람들 모두가 입찰하기 위해 온 사람들은 아니라는 점도 알 수 있을 것이다. 일부는 입찰자들이고, 일부는 입찰자 관계자나 경매물건과 이해관계가 있는 사람들이고, 또 일부는 경매교육업체에서 견학 온 학생들이라는 사실들도 파악이 된다. 이러한 부류들을 나름 파악할 수 있어야 입찰법정 분위기에 압도당하지 않고 소신껏 입찰가를 써낼 수 있는 여지를 만들어낼
경매물건을 낙찰받기 위해서는 일반적으로 물건선정 - 권리 및 임대차분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 매수신청(입찰)이라는 단계를 거치게 된다. 매수신청에 앞서 최종적으로 거치는 단계가 바로 입찰가 분석 단계이다. 입찰가 분석 단계에 돌입했다는 것은 그간의 과정을 통해 입찰을 위한 모든 준비가 마무리됐다는 얘기다. 즉 입찰할 물건에 대한 권리분석 및 임대차 분석을 통한 권리나 임차인 보증금의 인수 여부, 현장조사를 통한 임대가, 매매가 등 시세조사는 물론 물건상의 하자나 개발가치에 대한 판단 등도 모두 끝냈음을 뜻한다. 이러한 모든 조사나 판단에 대한 결과가 한곳에 응집되어 나타나는 것이 바로 수익률 분석이다. 수익률은 경매물건에서 발생할 연간 예상수익(처분수익, 임대수익 등)을 경매로 인한 취득 시 소요되는 제반비용의 합으로 나눈 결과값이다. 다만 차이가 있다면 처분수익용 물건은 수익률보다는 매매차익을 얼마 남겼냐는 것이 관건인 결과성 관심사인 반면 임대수익용 물건은 투자금액 대비 임대수익이 얼마나 발생하는지에 대한 경과성 관심사라는 점이다. 이 수익률 분석에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 당연 시세다. 처분수익을 목표로 경매물건을 취득하고자 한다면 매매가가 수익률 분석에 지대한 영향을 미칠 것이요, 임대수익을 목표로 입찰에 응하고자 한다면 임대가가 수익률 분석에 영향을 미칠 수밖에 없다. 그만큼 정확한 시세(매매, 임대)조사가 중요하다는 얘기다. 그런데도 불구하고 간혹 낙찰된 경매물건을 보자면 누가 봐도 다소 의아해할 정도로 높은 가격에 낙찰되는 사례가 종종 눈에 띈다. 나름 시세조사를 정확히 한다고 했
지난 4월 14일 인천지방법원 경매법정. 이날 경매5계에 속한 총 70건의 물건이 경매에 부쳐질 예정이었다. 그러나 입찰 당일 입찰법정 출입문 쪽 게시판에 부착된 경매물건 리스트에는 무슨 사연인지 변경이라고 쓰인 물건이 수두룩했다. 더 자세히 보니 한번 이상 유찰된 물건이 죄다 변경됐다. 이날 경매 예정됐던 총 70건 중 기일이 변경된 물건은 무려 37건으로 전체 경매물건의 53%에 이른 물량이다. 통상 변경이나 취하된 물건이 총 경매물건의 10% 내외임을 고려하면 비정상적이라고 하리만치 높은 수치다. 나머지 33건은 모두 경매법정에 처음 등장한 신건으로 대부분 유찰됐고, 강화군 불은면 덕성리 소재 전 969㎡ 딱 한건만이 단독으로 감정가의 125.1%인 1억6000만원에 낙찰되는 영예를 안았을 뿐이다. 왜 이런 일이 발생했을까? 이날 경매를 주관한 경매5계에 물어본 결과 단순 전산오류 때문이란다. 원인을 알 수 없는 전산오류로 이날 경매가 진행될 1회 이상 유찰된 물건이 전부 변경으로 처리됐고 신건들만 경매에 부쳐질 수밖에 없었다. 신건들은 매각기일 2주전, 즉 3월 31일에 예정대로 신문을 통해 매각공고가 있었지만 유찰된 물건들에 대한 매각공고가 전산착오로 이루어지지 않았던 탓이다. 이날 경매진행 예정이었으나 변경 처리됐던 37건의 경매물건은 부랴부랴 속행기일을 지정하고 3일 후인 4월 3일에야 매각공고를 통해 4월 17일에 경매가 속행됐다. 경매 속행 결과 37건 중 21건이 낙찰되고 3건은 변경, 나머지 13건은 유찰됐다. 경매사상 유례가 없는 전산오류로 당초 입찰기일에 입찰하려고 긴장 속에 인천지방법원을 방문한 입찰자들도 있었음은 물론이다. 당연 이들은 발
부동산시장의 봄기운은 아직도 요원한데 경매시장은 한여름이다. 아파트의 경우 90% 넘겨 낙찰되는 것은 예삿일이 됐고, 경우에 따라서는 낙찰가율이 100%를 넘기거나 아예 신건에 낙찰되는 사례도 눈에 띄게 늘었다. 그간 가격 낙폭이 컸던 일산이나 인천지역을 중심으로 입찰자들이 몰리는가 싶더니 어느새 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확산되었고 종목도 아파트에서 근린상가, 원룸ㆍ다가구주택 등 수익형 건물로 확대됐다. 경매시장이 활성화되고 입찰자들이 늘어나는 것은 부동산시장 회복의 전조라 여기고 반길만한 일이지만 그럴수록 입찰자들의 입찰실수도 늘어나고 있어 안타까운 마음 금할 길이 없다. 입찰실수 유형에 따라서는 상당한 금전적 손실도 뒤따르기 때문에 더욱 그렇다. 최근 경매법정에서 주로 보이는 입찰실수 유형들로는 어떤 것이 있는지 살펴보자. 입찰무효 사례 지난 4월 3일 인천지방법원 경매법정. 수많은 인파가 입찰에 참여한 가운데 개찰에 앞서 집행관이 한 무더기의 사람들을 호명해 법대에 세웠다. 변경, 취하 등으로 오늘 경매가 진행되지 않은 사람들에 대한 입찰무효를 선언하기 위함이었다. 입찰예정인 경매물건이 당초 예정대로 경매가 진행되는지에 대한 최종 확인이라 할 수 있는 게시판 공고문(법정 출입구 쪽에 부착) 확인을 게을리 했던 사람들이다. 게을리 했다기보다 북적대는 인파에 확인할 정신이 없었다고 하는 것이 맞을 것 같다. 이날 변경(2건), 취하(4건)된 물건은 모두 6건으로 이날 경매 예정된 전체 62건에 비해 다소 많은 물량이었다. 입찰서류 미비로 입찰이 무효가 되는 사례도 부쩍 늘었다. 같은 날 같은 지법 개찰과정에서
지난 3월 10일, 천안지원 경매법정. 그 비좁은 경매법정이 입찰자를 비롯한 관계자들로 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 주택시장 회복세에 힘입어 과열되다시피 한 경매시장 분위기를 반영해 아파트 등 주택 경매물건에 입찰자들이 몰릴 것으로 생각했지만, 이날 천안지원은 경매 나온 총 67건의 경매물건 중 눈여겨 볼만한 우량 주택 경매물건은 보이지 않았다. 그런데도 경매법정이 붐볐던 것은 지방 특성상 결과적으로 토지 경매물건이 많았고 그만큼 토지에 사람이 몰린 탓도 있었지만 아산시 풍기동에 소재한 지상 3층 상가건물에 이날 가장 많은 25명이 입찰한 것이 주된 원인이었다. 수도권이나 지방이나 임대수익형 부동산에 대한 인기가 대단함을 실감할 수 있었다. 각설하고 이날 입찰이 끝나고 개찰과정에서 낙찰결과에 대한 다소 특이한 경향 하나를 발견할 수 있었다. 다름 아니라 경매물건 현지 또는 그 주변 거주자와 수도권 거주자가 입찰경쟁에서 맞붙었을 때 우연이랄까 아니면 필연이랄까 수도권 거주자가 모두 고배를 마셨다는 점이다. 이날 천안지원에서 현지 또는 그 주변 거주자(이하 현지 거주자 등이라 칭함)와 수도권 거주자가 맞붙은 사건은 모두 5건. 아산시 도고면 소재 답 2건, 천안시 성거읍 소재 도로 1건, 아산시 인주면 소재 답 1건, 아산시 탕정면 소재 답 1건이 그것이다. 이 물건들은 물건지 소재 현지 거주자 등과 서울, 인천, 용인, 경기 광주, 오산 등 거주자와 각각 맞붙었지만 2명이 경쟁했든 4명 이상이 경쟁했든 수도권 거주자 모두가 아슬아슬하게 또는 비교적 큰 차이로 고배를 마셨다. 나름 추정컨대 이런 현상이 발생한 첫째 이유는 취득의지에 대한 절실
소액임차인에 대해 잘못 알고 있는 또 다른 상식 중 하나는 소액임차인에 해당되면 무조건 최우선변제액 전액을 배당받을 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 많다는 것이다. 이를테면 보증금 9500만원인 소액임차인은 최우선변제액 상한에 해당하는 3200만원을 모두 배당받는다는 식이다.물론 틀린 얘기는 아니다. 담보물권 설정일 2010.7.26~2013.12.31 사이에 대항요건을 갖춘 임차인의 경우 서울은 7500만원 이하 소액임차인에 해당하면 최대 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이하 소액임차인으로서 최대 2200만원, 광역시(군 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 등은 5500만원 이하 소액임차인으로서 최대 1900만원, 기타 지역은 4000만원 이하 소액임차인으로서 최대 1400만원이 최우선변제된다.그러나 여기서 한 가지 문제가 있다. 소액임차인 최우선변제는 이보다 권리순위에서 앞선 담보물권에 우선하여 최우선적으로 배당을 해주기 때문에 그 담보물권의 권리를 심하게 해한다는 것이다. 아파트나 구분상가 등 집합건물이라면 임차인 구성이 대부분 1세대로만 되어 있기 때문에 선순위 담보물권의 권리를 해하는 정도가 약하지만, 특히 다가구주택, 원룸주택 및 근린주택과 같이 소액임차인이 여럿 있는 건물은 그 소액임차인마다 최우선변제를 한도 껏 다 해주다보면 선순위 담보물권이 설정돼 있는 경우 소액임차인에 우선하는 권리순위를 확보하고 있음에도 배당 한푼 받지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 예컨대, 4억원에 낙찰된 어느 아파트에 선순위 담보물권이 3억 설정됐고, 후순위 소액임차인이 보증금 7500만원에 거주하고 있다고 치자. 이 경우 소액임차인에게 2500만원을 최우선변제한다고
2014년 1월 1일부터 소액임차인 보증금 범위가 서울 기준 7500만원에서 9500만원으로 대폭 상향됐다. 소액보증금 한도 6000만원이 2년간 유지돼오다 2010년 7월 26일부터 7500만원으로 상향된 지 불과 4년이 채 안된 조치다. 더불어 소액임차인의 최우선변제액 범위도 서울 기준 2500만원에서 3200만원으로 상향됐다. 순위 설정에 상관없이 다른 담보물권자(근저당, 담보가등기 등)보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 임차인, 이른바 소액임차인의 보증금 범위는 1984년에 소액임차인보호제도를 첫 도입한 이후 2014년 1월까지 모두 7차례나 상향돼왔다. 소액임차인보호제도를 도입한 초창기를 제외하고는 통상 5~7년 주기로 소액임차인 범위 확대 관련하여 주택임대차보호법이 개정돼왔던 것으로 보면 초고속 상향이랄 수 있다. 최근 주택시장 침체와는 반대로 전세가격이 급등하자 서민들의 전세보증금에 대한 일정액 보호가 미흡하다는 판단아래 이루어진 것이지만, 그만큼 전세시장이 불안하다는 방증이기도 하다. 소액보증금 확대로 서울특별시 기준 9500만원 이하 임차인의 경우 유사(경매, 공매처분 등) 시 소액임차인으로서 보호를 받게 돼 이중 3200만원을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(이른바 최우선변제)를 받게 된다. 1984년 소액임차인보호제도 도입 당시 소액임차인 보증금 및 최우선변제액이 300만원이었던 것에 비하면 그야말로 괄목할만한 성장이다. [주택임차인 최우선변제 요건] ▪ 소액임차인일 것 ▪ 경매개시결정등기 이전에 대항요건(입주+전입신고)을 갖출 것 ▪ 대항요건을 배당요구종기까지 유지할 것 ▪ 배당요구종기 내에 배당요구할 것
전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 고공행진을 거듭하고 있다. 이로 인해 2년 단위로 치러지는 임대차 재계약 시 수천만원 인상 요구는 물론 억 단위 인상도 다반사가 됐다. 전세시장 불안으로 애꿎은 임차인만 보증금 인상을 강요당하는 실정이다. 주택임대차 보증금의 안전성 여부를 고려할 여지도 없이 말이다. 보증금의 안전성이라는 것은 결국 임차주택이 경매당할 위기에 처했을 때 과연 임차인이 자신의 보증금 전액을 찾을 수 있는가 하는 것이지만 불행히도 경매 당하는 주택의 임차인이 보증금 전액 또는 일부를 잃게 되는 경우가 비일비재하다. 대개 임대차계약을 체결하기 전 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 임차인이 잔금을 치루고 대항력을 갖추기 전의 선순위 근저당채권이 얼마 설정돼 있는지를 확인하는 것은 기본이다. 만약 임차하려는 주택에 근저당이든 뭐든 설정돼 있는 권리가 아무것도 없으면 별 문제 없이 임대차계약을 체결하면 된다. 그렇지 않고 그 채권액이 얼마이든 선순위 근저당이 설정돼 있다면? 이때는 근저당 채권액과 유사 시, 즉 경매 처분 시 예상낙찰가율을 따져서 전세보증금을 감액하는 지혜를 발휘해야 할 것이다. 예컨대, 주택가액이 5억원이고 선순위 근저당이 3억원 설정돼 있는 이 아파트 전셋값이 3억원이라 할 때 보증금 3억원의 전세계약을 체결하는 것이 옳은 일일까? 결론부터 말하면 큰일 날 일이다. 이 아파트가 경매 처분되면 2013년 전국 아파트 평균 낙찰가율 80%를 고려할 때 4억원 정도에 낙찰이 될 것이고, 선순위 근저당 채권액 3억원 우선 변제 후 남는 금액은 1억원. 임차인은 전세보증금 3억원 중 1억원만 변제 받고 나머지 2억원은 잃
참으로 다사다난했던 2013년 계사년이 지났다. 2013년 경매시장은 2012년과는 사뭇 다른 양상을 보였다. 2012년과 달리 전반적으로 경매물건이 증가했고, 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 이른바 경매시장 3대 지표 모두가 상승세를 기록했다. 2012년에는 경매물건이 사상 최저 수준으로 감소했고, 3대 지표는 2011년 대비 모두 하락한바 있다. 2013년의 경매시장 회복세는 새로운 정부 출범에 대한 기대, 부동산규제 완화, 가격 저점에 대한 인식, 전세가 급등에 대한 부담 등으로 거래가 조금씩 살아나면서 우선적으로 저렴한 매물을 찾고자 수요자들이 경매시장으로 대거 몰려들었던 탓으로 볼 수 있다. [경매물건 큰 폭 증가] 침체된 부동산시장을 반영하듯 경매물건이 큰 폭으로 증가했다. 2013년 전국에서 진행된 경매물건은 모두 28만2,275건으로 사상 최저 수준을 기록했던 2012년 26만6,567건 대비 5.9% 증가했다. 특히 아파트를 비롯한 주택 경매물건은 주택시장 침체를 여실히 반영하듯 2012년 9만6,126건에서 2013년 10만5,179건으로 9.4%가 증가했다. 또한 주택시장 침체에 대한 반사적 이익을 취해왔던 오피스텔은 그간의 공급과잉으로 지난해 7,134건이 쏟아져 2012년 대비 무려 46.4%나 증가한 반면 근린상가는 3만7,960건으로 최근 4년째 감소세를 유지했다. [경매시장 3대 지표 모두 상승] 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 이른바 경매시장 3대 지표가 모두 상승했다. 2013년 전국 평균 낙찰가율과 낙찰률은 67.83%, 28.13%로 2012년 대비 각각 0.33%p, 0.66%p 상승했으며, 같은 기간 입찰경쟁률은 3.3대1에서 3.6대1로 9.09% 증가했다. 2012년에는 전년도 대비 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 각각 2.41%p, 2.68%p, 2.94% 하락하거
이런 황당한 일이 또 어디 있을까! 경매업무를 시작한 지 어언 16년. 그간 각급 경매법정 내 입찰과정에서 숱한 사건ㆍ사고들을 목격해왔지만 이 같이 황당한 사건은 처음이다. 지난 11월 4일 서울동부지방법원에 입찰이 있었던 날. 필자도 입찰할 물건이 있어 경매법정에 들렀다. 처음엔 듬성듬성하게 비어있던 자리가 어느새 빈자리 없이 빼곡하게 들어차더니 입찰 마감 시점에는 통로나 복도에도 비집을 틈 없이 사람들로 붐볐다. 갈수록 심화되고 있는 전세난, 주택가격에 대한 저점 인식, 정부의 부동산활성화를 위한 정책적 지원 등의 원인으로 중소형아파트에 대한 인기가 되살아나고 있지만 그래도 혹시나 모를 추가 하락에 대비해 가격경쟁력 확보 차원에서 저가의 매물을 찾으려는 수요자들이 대거 경매시장으로 몰리고 있는 형국이다. 침체된 부동산시장을 부양하기 위한 8.28부동산대책으로 향후 집값이 오를 것이라고 판단한 탓인지 최근 들어 경매시장에 내 집 마련 실수요자나 투자자들이 부쩍 늘었음을 실감했지만 이렇게 사람들이 많을 줄이야! 오늘은 결코 쉽지 않을 것이란 생각이 들었다. 아니나 다를까! 필자가 입찰한 송파구 가락동 가락쌍용아파트 29평형은 이날 두 번째로 입찰자가 많은 13명이 응찰해 감정가의 94%에서 낙찰이 됐다. 보기 좋게 낙방했음은 물론이다. 불과 두어 달 전만해도 1회 유찰된 물건은 거들떠보지도 않았었는데 그새 상황이 바뀌었다. 개찰을 진행하는 과정에 다른 물건보다 심하게 웅성거림이 들려온 물건은 성동구 하왕십리 소재 청계벽산아파트 34평형을 개찰할 즈음이다. 입찰자를 호명하는데 17명. 이날 최고의 경쟁을 기록한 물건이다. 더
대개 경매법정에서는 부동산만 경매에 부쳐지는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 경매법정에서 부동산은 물론이고 자동차, 건설기계 및 어업권 등도 경매대상이 된다. 경매절차도 비슷하다. 다만 매수(낙찰) 후 명도 과정만 조금씩 다를 뿐이다. 이를테면 주택은 소유자나 임차인이 있어 이들 점유자에 대한 명도가 완료되어야 입주할 수 있지만 자동차는 낙찰대금을 완납하는 즉시 자동차 열쇠를 받을 수 있다. 구체적으로 어떤 물건들이 경매대상이 되는지 알아보자. 부동산 토지나 건물 등 부동산이 경매대상이 됨은 두말할 나위가 없다. 미등기 부동산도 경매대상이 된다. 다만 미등기 부동산의 경우 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다. 토지의 경우 토지대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이 해당되고, 건물은 건축물대장등본이 이에 해당된다. 그러나 미등기 건물의 경우 이러한 서면을 제출하는 것이 사실상 어렵기 때문에 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데 민사집행법 제81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다. 다만 위 규정에 의하더라도 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니라 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것에 주의하여야 한다. 미등기 부동산에 관하여 경매신청이 들어오면 등기관이 직권으로 소유
부동산 경매는 언제부터 시작됐을까? 우리나라 법에 근간하여 부동산 경매가 시작된 것은 1960년이다. 1960년 4월 4일 제정된 민사소송법은 그해 7월 1일부터 시행됐는데 당시 민사소송법 제7편(강제집행) 제2절(부동산에 대한 강제집행) 제2관(강제경매) 제601조~제666조까지 경매신청에서 입찰방법까지 비교적 소상하게 규정돼 있다. 물론 그 이전에도 부동산 경매가 없었던 것은 아니다. 일제치하에서는 1912년에 공포된 조선민사령(제16조~제72조)에 의해 일본 민사소송법이 부분적으로 의용되어 오다가, 해방 이후 미군정하에서는 미군정법령 제21조로서 당시 현행법이 유효한 법으로 확인되고 대한민국헌법 공포와 동시에 동법 제100조에 의하여 동헌법에 저촉되지 않는 한도 내에서 그 효력을 지속해 왔다. 다만 이들 법령 중에는 실정에 맞지 않아 개정을 요할 점이 많았고 민사소송제도의 이상인 적정·공평·신속·경제의 4대 이상을 바탕으로 소의 남용을 방지하여 소송경비를 촉진하고 소송지연을 방지하는 동시에 소송절차가 사회실정에 적합하여 실체적 진실발견에 유감됨이 없도록 할 필요가 있었다. 또한 당사자간의 공평을 기하고 민사소송절차에 관한 사항을 정하려는 취지에서 민사소송법이 제정ㆍ시행되었다. 이후 1962년 1월 15일 경매법이 제정되면서 경매관련 규정이 경매법으로 넘어왔지만 그래도 기본적인 입찰절차나 경매절차는 민사소송법이 준용됐다. 총 3장 41개조로 구성된 경매법은 한 번의 개정도 없이 장장 18년을 유지해오다 1990년 1월 13일에 민사소송법이 일부 개정되고 같은 해 9월 1일 시행되면서 경매법은 폐지되고 경매법에 담겨져 있던 경매관련 규정은 다시 민사소송
이번에는 원론적인 얘기를 해볼까 한다. 업무나 교육 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되지 부동산이 왜 경매시장에 나오느냐?” 하는 것이다. 충분히 궁금해 할 수 있는 사안이다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 그냥 수수방관하고 있느냐는 것이 질문의 요지이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채무자)의 사정을 모르는 말씀! 채무자라고 그냥 지내고 싶어서 지냈을까! 그렇다면 부동산이 왜 경매시장까지 내몰리게 될까? 경매가 무엇인지를 알면 의외로 답은 간단하다. 경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제방법이자 채권자와 채무자간 채권채무에 대한 강제조정절차이기도 하다. 왜 부동산이 경매시장에 나오느냐는 물음에 대한 해답은 바로 경매가 채권자와 채무자간 채권채무에 대한 강제조정절차라는 데에 있다. 부연하여 설명해 보자. 부동산은 채무자(또는 소유자)의 사정으로 인해 등기부등본에 여러 가지 권리들이 설정돼 있는 것이 일반적이다. 물론 부동산에 따라 한 두 개 정도의 간단한 권리만 설정돼 있거나 전혀 없는 경우도 있지만 경매시장에 나올 정도의 물건은 대출을 목적으로 설정된 근저당권, 개인 신용관계에 기해 설정된 가압류, 임대차관계에 기해 설정된 전세권 등 많은 권리가 복잡하게 설정돼 있는 것이 대부분이다. 물건에 따라서는 가등기나 가처분, 지역권, 지상권 등도 설정돼 있다. 그런데 이렇게 많은 권리가 설정돼 있는 경우 일반매매를 통해서는 이들 채
2014년에는 경매시장이 더 뜨겁게 달궈질 전망이다. 경매관련 법 개정을 통해 부동산경매와 관련된 제도 내지 절차가 대폭 개선되거나 달라질 것이기 때문이다. 먼저 올해 민법이나 민사집행법 개정을 통해 유치권 제도가 대폭 개선된다. 민사집행법 개정을 통해서는 최저매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 공유자우선매수신고 제도의 행사요건도 합리화 된다. 임차인 지위도 대폭 개선된다. 특히 주택임차인의 소액보증금 범위나 최우선변제액 한도가 상향 조정되고, 상가건물임차인의 임대차보호법 적용범위나 소액보증금 및 최우선변제 한도 역시 상향 조정된다. 또한 주택 및 상가건물 임대차 보증금의 월차임 전환율이 하향 조정되고, 그간에는 주택임대차보호법 적용이 배제됐던 법인의 직원용 주택도 앞으로는 주택임대차보호법이 적용될 예정이다. 1. 유치권 인수주의 폐지하고 소멸주의 채택 유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부개정법률안(2013년 1월 16일 입법예고)이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월 간 소로써 저당권설정청구를 할 수 있다고 규정하고 있어 이에 관련한 민사집행법 절차를 개정하는 차원에서 이뤄졌다. 이로써 현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 않아 유치권자가 민법 제322조 제1항에 의하여 경매를 직접 신청한 경우가 아니면 배당권자에 포함되지 않았으나 민법, 민사집행법 등 관련법이 개정되면 미등기 부동산의 유치권자에 대해 저당권
경매정보를 검색하다보면 한번 매각이 됐는데도 불구하고 최고가매수인이 대금납부기한내에 대금을 납부하지 않아 다시 경매에 부쳐지는 물건들을 그리 어렵지 않게 볼 수 있다. 이를 재매각 물건이라고 한다. 재매각의 경우 기존 최고가매수인이 매수신청 시 제공한 보증금(대개 최저매각가의 10%)은 몰수된다. 매수인에게 금전적으로 상당한 손해가 발생하는 일이지만 그럼에도 불구하고 대금을 납부하지 않는 이유는 매수한 물건에 심각한 문제가 있음을 암시하는 것이기도 하다. 그 문제, 즉 대금을 납부할 수 없게 하는 사유는 다양하다. 권리관계에 문제가 있을 수 있고, 예상치 못한 임차인의 전세보증금을 떠안게 되는 수도 있다. 그 뿐만이 아니다. 시세에 근접하거나 시세보다 지나치게 높게 매수하는 경우도 있고, 매수한 물건 자체에 어떤 하자가 있는 경우도 있다. 그 사유야 어쨌든 낙찰자, 즉 매수인으로서는 그러한 사유를 안고 매각대금을 납부할 것인가, 매각대금을 납부하지 않을 것인가를 고민하고 또 고민하기 마련이다. 그러다가 매각대금을 납부하는 것이 그렇지 않은 것보다 더 위험부담이 크다고 판단된다면 매수신청보증금 몰수라는 손해를 감수하고 매각대금을 미납하게 된다. 다음 사례를 보면 매수인이 왜 매각대금을 납부해야할지 말아야할지를 고민해야하는지 쉽게 이해가 갈 것이다. 지난 10월 7일 가락동 소재 가락우성2차아파트 37평형(20층 중 20층)이 8명의 입찰경쟁 끝에 감정가 4억8000만원의 78.33%인 3억7600만원에 매각된 적이 있다. 이 아파트의 시세는 4억5000만원~4억8000만원. 최상층에 위치해 있어 시세가 4억5000만원이라고 해도 제반 취득비용(약 3억9000만
우리나라에 부동산경매라는 제도가 정착된 지 벌써 50여년이 흐르고, 경매 대중화의 기틀을 확고히 한 민사집행법이 시행(2002년 7월 1일)된 지도 벌써 10년이 지났다. 그럼에도 불구하고 아직도 경매투자를 권유해보면 지레 손사래부터 치는 사람들이 많다. 일반인들에게 경매는 여전히 어렵고 힘들고 복잡한 대상으로만 여겨지는 탓이다. 그러나 경매는 그간 여러 차례에 걸쳐 제도적 개선을 이루어내면서 점차 대중들에게 다가갔다. 그 첫째가 1993년 5월 이후 그간의 호가제(呼價制)를 대신해 본격적으로 시행된 기일입찰제(서면입찰제)요, 둘째는 경매 대중화 및 매수인 지위보호에 역점을 두고 제정ㆍ시행된 민사집행법이다. 서면입찰제 시행으로 호가제에서 보여졌던 경매법정에서의 험악한 분위기가 대부분 사라졌고, 민사집행법 시행으로 경매절차나 권리관계 및 점유자 인도(또는 명도)에 대한 변동성이 어느 정도 예측가능해지면서 경매 대중화의 기폭제와 같은 역할을 했다. 더군다나 경매시장은 또 한 번의 변화를 예고하고 있다. 우선 민사집행법 일부 개정안이 입법예고(2013년 5월 3일)되면서 향후 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 될 예정이다. 첫 매각이 실시되는 경매물건의 경우 지금은 대부분 그냥 건너뛰기 십상이었으나 앞으로는 첫 매각물건(신건)부터 권리분석이나 현장조사는 물론 가치분석을 통해 입찰여부를 결정해야 할 때가 오게 된 셈이다. 민법 개정안(2013년 1월 16일 입법예고)을 통해서는 그간 입찰자를 매우 힘들게 했던 유치권제도가 획기적
공장이 임대수익용 부동산으로 급부상하고 있다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 공장 총량제로 인해 공장의 신규 진입이 까다로워짐에 따라 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들의 발길이 끊이질 않고 있기 때문이다. 더군다나 기존에는 공장을 주로 직접 영업을 위해서나 시세차익을 누리기 위해 취득하는 것이 목적이었으나 최근 수년간 수도권 산업단지 곳곳에 아파트형공장이 속속 들어서면서부터 임대사업을 위한 투자처로도 인기가 급부상하고 있는 상황이다. 경매로 공장 취득 시 장점은 무엇보다 시세에 비해 저렴한 가격에 취득이 가능하다는 점이다. 공장 경매물건 낙찰가율은 2012년 기준 전국 68.62%를 기록했다. 물론 서울의 경우 공장 경매물건의 희소성(동기간 약 300건), 입지적 우수성으로 인해 낙찰가율이 78.56%까지 치솟았지만 수도권 전반적으로 보면 67.77%로 토지나 근린상가 다음으로 가격경쟁력이 확보되어 있는 종목이다. 공장 경매물건은 2012년 기준 전국적으로 6,540건 정도가 경매시장에 등장했고, 이중 2,780건이 수도권 물량이다. 둘째, 공장은 한번 임대가 되면 임대차관계가 지속되어 비교적 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있다는 장점이 있다. 특히 산업단지 내에 속한 공장의 경우 이미 공장으로서의 입지가 검증된 곳이고, 물류 기반시설이 두루두루 잘 갖춰져 있기 때문에 임대나 실수요 차원에서 찾는 사람들이 많다. 셋째, 수도권의 경우 공장총량제 규제로 인해 공장 신축이 사실상 어려울 뿐만 아니라 신축이 가능하다고 하더라도 각종 인ㆍ허가를 받는데 상당한 기간이 소요되지만 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는 까다로운 인ㆍ허
경매절차에 있어서 매수인이 진행하는 최종 단계는 점유자에 대한 명도이지만, 법원 입장에서의 최종 단계는 배당이다. 배당은 매각대금으로부터 변제받을 각 채권자에게 그 채권액을 우선순위에 따라 변제하는 것을 말한다. 배당에 앞서 채권자들이 배당을 받기 위해 행하는 것으로 배당요구와 권리신고라는 것이 있다. 배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함)의 원인과 액수를 적은 서면(배당요구서)을 작성하여 법원이 정한 배당요구의 종기까지 제출하면 된다. 이와 달리 권리신고는 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 경매절차의 이해관계인이 된다. 다만 권리신고를 했다고 당연히 배당을 받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 해야 배당을 받는 채권자도 있다. 민사집행법상 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자는 선행사건의 배당요구종기까지 이중경매신청을 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자(담보권, 후순위 용익권 등), 첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자 등이다. 가등기담보권은 저당권과 마찬가지로 우선변제청구권이 있으나 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다. 반면 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자는 확정판결ㆍ화해조서ㆍ조정조서 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그
- 매각불허가신청과 즉시항고 적극 활용하라 - 경매는 그 제도의 특성상 물건 자체에 숱한 함정을 내포하고 있다. 등기부등본에 기재된 권리관계는 물론 등기부등본에 기재되지 않는 권리로도 문제가 발생할 수 있는 분야가 바로 경매다. 또한 임차인과의 문제, 감정평가서와 물건 현황과의 불일치에서 오는 문제, 인도(명도) 등 경매물건의 수만큼이나 다양하고 복잡한 문제가 존재하고 이로 인해 다수의 입찰자가 함정에 빠지기도 한다. 이는 일반매매의 경우 매매물건 하자에 대한 책임을 매도인이 지는 것(매도인의 하자담보책임)과 달리 경매는 오로지 낙찰자가 모든 책임을 져야한다는 데에서 비롯된다. 경매에서의 매도인은 매도 주체가 아니라 경매 과정에서 전혀 의사결정권이 없는 간접 당사자에 불과하기 때문에 함정에 빠졌다고 해서 매도인(소유자)에게 책임을 전가할 수는 없다. 그렇다고 경매함정에 빠졌을 때 그 구제방법이 전혀 없는 것은 아니다. 지피지기면 백전백승이라 했다. 그러나 경매물건을 낙찰 받는 것만이 승리가 아니라 경매함정에 빠졌을 때 좌절하고 포기하고 있는 것보다 그 함정에서 어떻게 신속하게 빠져나오느냐 역시 승리의 관건이다. 그러기 위해서는 구제방법으로 어떤 것이 있는지 알아야 함은 물론이다. 경매함정에 빠졌을 때 구제방법으로 민사집행법은 우선적으로 매각불허가신청과 즉시항고를 규정하고 있다. 매각불허가신청이라 함은 경매절차에서의 이해관계인이 매각을 허가해서는 안 된다는 소송법상의 진술을 말한다. 이를 매각허가에 대한 이의라고도 하며, 서면으로 신청할 수도 있다. 그러나 매각허가에 대한 이의를 어느 경우에나
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