*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
경매 낙찰 후 소유권이전등기 시 기존 등기부등본에 설정돼 있는 권리들이 말소되는지 아니면 말소되지 않고 남아있는지 여부는 경매물건 권리분석에 있어서 매우 중요한 사안이다. 권리가 말소되지 않고 남아 있다는 것은 그 권리를 낙찰자가 인수하게 된다는 뜻이고, 그 권리를 말소하기 위해서는 상당한 비용이 지출될 수도 있다는 것을 의미하기 때문이다. 등기부등본에 기재된 권리가 낙찰 후 말소되느냐, 아니면 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되느냐를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 한다. 통상 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기 등 5개 권리를 말소기준권리라 하며, 이들 권리가 없을 경우 강제경매개시결정등기를 말소기준권리 범주에 포함시킨다. 따라서 이 말소기준권리 중 최초 설정된 권리보다 앞서 설정된 권리는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되고(인수주의), 이보다 나중에 설정된 권리는 말소된다는 것(소제주의)이 일반적인 권리분석의 원칙이다. 예컨대, 등기부등본상의 권리가 ① 가처분 ② 근저당 ③ 전세권 ④ 가압류 ⑤ 소유권가등기 순으로 설정됐다고 하자. 이 사례에서 말소기준권리는 근저당(②)이 되고 근저당을 비롯한 후순위 권리인 전세권(③), 가압류(④), 소유권가등기(⑤)는 말소되지만, 근저당보다 앞서 설정된 가처분(①)은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다.권리분석이 이처럼 간단명료하면 얼마나 좋을까마는 불행히도 그렇지가 않다. 경매물건은 등기부등본상의 권리만 있는 것이 아니라 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 등기부 외적인 권리도 수두룩하고, 임차인과의 관계에서 대항력 여부를 판단해야 하는 다소 복잡다단
임차인의 배당요구 유무는 입찰자의 입찰여부를 결정하는 데 있어 상당히 영향을 미치는 중차대한 사안 중 하나이다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 경우 그 임차인이 배당을 받지 못한 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 더욱 그렇다. 그런데 간혹 임차인으로서의 지위를 갖고 있으면서 전세권자로서의 지위를 겸하는 임차인도 있다. 이러한 임차인의 경우 배당요구는 둘 중 하나의 지위만을 갖고 있는 임차인의 배당요구와는 다른 세심한 주의를 요한다. 예를 들어보자. 2012년 12월 26일 광주광역시 동구 산수동에 소재한 다세대 45.8㎡가 경매(사건번호 2012타경6439)에 부쳐진 적이 있다. 최초감정가 5130만원에서 3회 유찰이 돼 최저경매가 2298만2000원으로 떨어진 상태에서 2811만1000원에 낙찰이 됐으나 낙찰자는 대금납부기한 내 대금을 납부하지 않았다. 보증금 규모가 크지 않았지만 그 보증금(약 230만원)을 몰수당했음은 물론이다. 이후에도 이 물건은 수차례 유찰을 거듭했다. 이유가 뭘까? 임대차관계와 등기부등본상의 권리관계를 살펴보니 그 이유가 짐작이 됐다. 먼저 등기부등본상의 권리관계를 보니 전세권(2007.10.10)이 선순위로 설정돼 있고 말소기준권리가 되는 근저당(2008.02.15, OO저축은행)이 다음 순위로 설정돼 있다. 임대차관계는 선순위 전세권자인 'N'씨가 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 전입(2008.04.28, 보증금 4200만원)되었으며, 확정일자도 받았고 배당요구종기 내에 배당요구도 했다. ‘N'씨는 임차인으로서는 후순위, 전세권자로서는 선순위 지위를 겸하고 있는 셈이다. 이 사례에서 임차인 'N'씨는 보증금을 전액 배당받을 수 있을까? 결
지난 겨울철만큼 그리 추웠던 적이 있을까? 영하 10도 내려가는 것이 기본인 것처럼 일상이 돼버렸던 겨울이었다. 그런 혹한 속에서도 일은 멈출 수 없는 법. 살을 에는 듯한 혹한을 뚫고 현장답사를 나간 곳은 인천 부평구 갈산동. 지하1층~지상4층 근린주택이 약 12억8365만원에 한차례 유찰돼 약 8억9855만원에 경매에 부쳐질 예정이었기 때문이다. 입찰일은 2013년 1월 24일. 입찰일에 사나흘 앞서 찾아간 해당 경매물건은 위치나 상태가 너무 형편없었다. 상권 형성의 정도가 매우 약했을 뿐만 아니라 경매물건 역시 1층을 제외하고는 지하1층 공실, 지상 2-4층도 절반이 공실이다. 건물이 1986년 8월에 준공된 것으로 노후돼 전면적인 개보수가 필요함은 물론 더 큰 문제는 심각한 누수가 발생하고 있다는 점이다. 조명이 없어 어두컴컴한 지하를 살펴보려 계단을 내려가다 얼음이 깨지는 소리에 멈칫했는데 누수로 지하 한 계단 이상이 물로 가득 차있었다. 하마터면 그 추운 겨울에 물에 빠질 뻔한 아찔한 순간이었다. 당초 지하를 교회에서 사용하고 있었는데 누수 때문에 2층으로 임시 이사를 하고 건물주가 건물을 개보수한 후 다시 지하로 내려가기로 했지만 약속이 이행되지 않았다고 한다. 당시 건물 개보수 비용으로 잡혔던 예산은 약 1억원. 임차인 또는 인근 부동산 탐문을 통해 알아낸 내용이다. 건물 상태나 위치는 그렇다 치고 임대수익은 얼마나 나올까? 이 물건은 위에서 언급한 바와 같이 지하1층 공실, 1층 3개 점포 임대, 2층 일부 공실, 3층 일부 공실, 4층 주택(임차인) 상태로 총 보증금 8800만원에 월 328만원의 임대료가 발생하고 있다. 최저가 수준인 9억원에 입찰한다고 가정할 때
업무 중에 ‘제가 임차인인데 살고 있는 집이 경매 당했습니다. 제가 이 집을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있나요?’라는 질문을 종종 받게 된다. 결과적으로 임차인이 자기 주택을 우선적으로 매수할 수 있는 권리는 없다. 다른 입찰자와 동등한 자격에서 경쟁 입찰을 해야 한다. 일반 입찰자와 다른 점은 그저 임차인인 채권자 입장에서 전세보증금에 대한 배당신청을 할 것이냐 마느냐를 결정하는 것 외에 아무것도 없다. 부도임대주택 임차인의 우선매수신고 다만 딱 한 가지 경우에 임차인이 우선하여 매수할 수 있는 권리가 부여된다. 바로 임대주택이 부도가 나서 경매가 진행되는 경우이다. 임대주택이란 건설임대주택과 매입임대주택으로 건설임대주택은 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을, 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택(전용 85제곱미터 이하로서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔 포함)을 말한다. 해당 임대주택의 임차인은 매각기일까지 매수신청보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 최고매수신고가격과 같은 가격이라는 것은 임차인에게 무조건적인 우선매수권을 인정하는 것이 아니라 임대주택 임차인외 다른 입찰자가 있는 경우 그 입찰자 중에서 최고가매수인으로 입찰한 가격에 임차인이 우선매수할 수 있다는 것이다. 따라서 임차인이 우선매수신청을 한 경우 다른 입찰자가 없으면 최저매각가에 해당 임대주
지난 4.1대책에 의거 1세대 1주택자가 보유한 85㎡이하 또는 6억원 이하 기존주택을 매수하는 경우 향후 5년간 양도소득세를 면제해주는 조세특례제한법 개정안이 4.22일 국회 기획재정위원회를 통과했다. 아직 법사위원회와 본회의 심사라는 절차를 남겨두고 있지만 개정안이 시행되면 해당 주택 매입 시의 양도세 면제는 4월 22일자로 소급해서 시행될 예정인 바, ‘1세대 1주택자’의 범위, 1세대 1주택 확인 절차 및 관련 문제점 등을 살펴보기로 한다. ‘1세대 1주택자’의 범위 양도소득세 면제 대상이 되는 주택 매도자의 요건인 1세대 1주택자는 4월 22일 현재 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 경우로서 해당 주택의 보유기간(취득일로부터 매매계약일까지)이 2년 이상인 경우를 말한다. 1세대가 보유한 주택(종전주택)을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서, 종전주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있다. 다만 이 경우에는 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나 신규주택을 취득했을 것, 신규주택 취득일로부터 종전주택 매매계약일까지가 3년 이내일 것, 종전주택 보유기간은 2년 이상일 것이라는 요건이 충족되어야 한다. 즉 일시적 1세대 2주택자의 주택 매물을 매수한 후 양도소득세를 면제받기 위해서는 매수인은 1세대 2주택자가 보유한 주택 중 신규주택이 아니라 종전주택을 매수하여야 하고, 매도인이 그 종전주택을 취득한 지 2년 이상이 지나야 하며, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나기 전에 종전주택에 대한 매매계약을 체결해야 한다. 1세대를 이루고 있는 부부가 1주택을 공유
얼마 전 모 인터넷 매체에서 언론사들이 기사 내용과 동떨어진 자극적이거나 선정적이며, 조금은 과장된 기사 제목을 뽑아 독자(또는 유저)들을 낚는 사례가 비일비재하다는 기사를 낸 적이 있다. ‘아찔’, ‘경악’, ‘충격’ 등등의 단어를 기사 제목에 삽입해 독자의 시선 내지 클릭을 유도하지만 사실 기사 내용은 별 볼일 없다는 것이 대부분이라는 것. 그것도 마이너 언론사보다는 메이저 언론사에서 그런 기사를 더 많이 내보낸다는 내용의 기사였다. 언론사들이 그러한 기사 제목을 뽑는 이유는 독자들의 흥미를 유발하고 그럼으로써 해당 기사 조회수나 트래픽을 높이고자 함이다. 그런데 이러한 소위 ‘낚시질’은 언론사에만 국한되는 것이 아니라 제품 구매자를 필요로 하는 곳이면 어느 매체나 업종을 가리지 않고 이미 곳곳에 만연돼 있다는 것은 주지의 사실이다. 다소 동떨어진 얘기 같지만 경매시장에도 ‘낚시질’은 엄연히 존재한다. 낚는 작업(?)을 하는 사람이나 그 작업 대상, 작업의 목적이 여타 다른 ‘낚시질’과 다를 뿐이다. 경매시장에서의 낚는다 함은 1차적으로 경매물건이 빠른 시일 내에 낙찰되도록 하기 위함이고, 2차적으로는 높은 가격에 낙찰이 되도록 유도하기 위함이다. 낚는 대상, 즉 ‘낚시질’에 낚이는 사람은 물론 입찰자이다. 그렇다면 입찰자를 낚는 사람은 누굴까? 주로 ‘낚시질’을 통해 이득을 보려는 사람, 즉 경매물건의 이해관계인이다. 이해관계인 중에서 채무자나 소유자는 경매당한 조급한 처지에서 ‘낚시질’을 할 여유가 없다. 보증금을 찾느냐 떼이느냐 기로에 서 있는 임차인도 그럴 여유가 없다. 주로 문제되는 것이 바로 채권자
새 정부 첫 번째 부동산 대책인 4.1 부동산 종합대책이 나왔다. 리모델링 수직증축 허용, 생애최초 주택자금대출에 대한 DTI 규제의 한시적 배제(연말 시한), 신규주택이나 미분양주택외 1가구1주택자나 일시적 1가구2주택자 주택을 구입할 경우 5년간 양도세 면제(연말 시한), 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축적 운영, 토지거래허가구역 해제 등의 내용이 포함됐다. 일부 정책은 관련법 개정을 통해 시행되는 것인만큼 구체적인 안들이 얼마나 이른 시일에 시행되느냐가 관건일 수 있지만 그간에 볼 수 없었던 매우 파격적인 내용이 담겨져 있다. 재건축 활성화에 대한 내용이 빠져있고, 기 지정된 보금자리지구에 대한 축소 내지 전면 재검토 내용이 없고, 분양가 상한제 역시 전면 해제가 아니라 시장상황에 따른 신축적 운영이라는 두루뭉실형 정책으로 남겨둔 점이 다소 아쉽기는 하지만 일시적이나마 거래가 정상화될 수 있는 기틀이 마련될 수 있지 않을까하는 기대를 갖게하는 수준 이상이다. 특히 기존 주택 취득 시 양도세 면제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용은 상당히 진일보한 정책이라 평가할 수 있을 것 같다. 물론 세제감면에 따른 지자체 재정(세수입) 감소와 DTI 완화로 가계부담 증가 --> 신규 하우스푸어 양산 --> 매물 급증 --> 주택시장 급랭이라는 악순환을 우려하지 않을 수 없고, 다주택자 중과세 폐지가 부자 감세라는 논란을 피할 수는 없다. 그렇지만 그만큼 주택시장이 위축돼 있어 죽은 자식 먼저 살려놓고 봐야하지 않느냐는 고육지책, 올해 경제성장률이 2%대로 최악 수준일 것이라는 전망에 따른 조급함 등이 이렇듯 다소 파격
새 정부에 출범에 따른 기대감이 작용한 탓인지 아니면 저점이라는 인식이 들어서인지 침체 일로였던 수도권 주택시장이 서서히 고개를 들고 있다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래가 일어나고 있고, 경매시장도 모처럼 햇살이 들었다. 주택 경매물건에 십수명 입찰은 물론 서울이나 수도권 가리지 않고 20명 이상 입찰한 물건도 심심치 않게 눈에 띈다. 분위기도 그렇다. 지난해까지만 해도 주택보다는 상가, 오피스텔 등 임대수익형 부동산에 대한 관심 내지 투자상담 사례가 더 많았던 반면 올해 들어서는 주택(특히 아파트)에 대한 투자문의가 더 많아졌다. 주택시장이 이제 장기 침체를 벗어나 정상화되는 것 아니냐는 기대를 가질 법도 하다. 분명 이전과는 다른 모습을 보여주고 있지만 그렇다고 수도권 주택시장 회복을 쉽사리 낙관할 수만은 없는 상황이다. 대내외적 경제변수나 실물경기 침체 상황이 지난해와 다를 바 없고 수도권 미분양은 아직도 증가추세이며, 새 정부 들어 아직 부동산정책 향방이 구체화되지도 못하고 있다. 그나마 시장을 조금이나마 움직일 수 있는 정책적 대안으로 분양가상한제 폐지, DTI 완화, 재건축 및 리모델링 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화 등 일부 정책들이 남아 있지만 이들 정책은 시장에 미치는 여파가 클 수 있고 그간에도 정부, 여, 야가 첨예하게 대립했던 사안인 만큼 폐지나 완화가 쉽지 않을 전망이다. 수도권 주택시장이 조금 들썩이고는 있다지만 그렇다고 이 추세가 지속되면서 전반적인 주택시장 회복으로 이어지기에는 다소 힘이 부칠 수 있다는 얘기다. 국토해양부 발표 2월 주택거래량만 봐도 그렇다. 지난 2월 주택거래량은 4만7228건으로 1
경매투자는 전투다. 입찰자들과 경쟁해야 하고, 악의의 채권자들과 싸워야 하고, 점유자(소유자, 임차인, 유치권자 등)와 싸워야 한다. 궁극적으로는 시간, 비용과의 싸움에서도 결단코 이겨야 하는 전투다. 그 전투 중에서도 가장 힘든 전투는 점유자와 벌이는 싸움이다. 다른 권리나 채권자야 그 유형이 딱 정해져 있지만 점유자는 그 유형이 천차만별이라 명도에 대응하는 방법이나 수준 역시 점유자 유형에 따라 각양각색으로 전개된다. 그래서 힘든 싸움이다. 점유자 유형으로는 소유자, 임차인, 유치권자가 주를 이룬다. 분류야 간단하지만 실제 전투에 있어 점유자 유형을 구별 짓는 것이 그리 간단치는 않다. 가장 크게는 그 점유자가 주택 점유자이냐 상가 점유자이냐 부터 그 점유자가 배당을 받는 점유자인지 아닌지, 점유자가 점유할 권원이 있는지 없는지, 점유자 수가 많은지 적은지, 점유하고 있는 사람의 연령대 등..그 경우의 수를 따지자면 한도 끝도 없다. 혹자는 주택 점유자가 상가 점유자보다 명도(또는 명도협의)하기가 더 쉽고 명도기간도 짧다고 한다. 주택과 상가의 기본적인 인식 차이가 있는 것도 그러려니와 아무래도 상가보다는 주택의 점유관계가 더 명확하고 점유자 성향이 보다 더 온순할 것이라는 생각에서 비롯된 것이리라. 그러나 반드시 그렇지만은 않다. 특히 영업활동 공간인 상가는 생계를 영위하기 위한 수단인 반면 주택은 삶의 절대적인 터전이라는 한 가지 면만을 보더라도 어느 정도 명도에 대한 저항이 상가보다는 주택에서 더 강하게 나올 수 있음을 짐작케 한다. 섣불리 주택이라고 명도가 간단하고 쉬울 것이라는 예단을 해서는 안 된다는 것이다. 예를 들어보
- 분양가 상한제 명예롭게 은퇴할 때 됐다 -부동산 정책 중 분양가 상한제만큼 파란만장한 굴곡의 역사를 지닌 정책도 드물 것이다. 분양가 상한제의 태생도 그러했지만 그 효과에 대해서도 두고두고 말들이 많았던 정책 중 하나였다. 분양가 상한제는 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비(기본형 건축비+가산비용)에 택지비를 더해 아파트 분양가를 산정하는 제도로 신규 아파트 분양가에 대한 상한선을 규제함으로써 과도한 분양가 상승을 억제하고 더불어 인근 집값 상승을 억제하고자 했던 취지에서 2007년 9월 본격적으로 도입됐다. 그 전에도 분양가 규제가 전혀 없었던 것은 아니다. 공공주택 분양가 규제는 1963년부터 있었고, 1977년에는 민간아파트에 대한 분양가 규제가 첫 도입됐으며, 1989년에는 분양가 원가연동제가 도입되면서 지금의 분양가 상한제와 비슷한 틀을 갖추기 시작했다. 분양가 규제는 그간 50년이라는 긴 역사를 지녔지만 당시만 해도 분양가 상한제 내지 이에 반대되는 분양가 자율화는 정치적 논리보다는 순전히 대내외적 경제논리가 주로 작용해왔다. 1977년의 분양가 규제는 당시 중동 특수로 시중에 넘쳐나는 자금이 부동산으로 몰리면서 집값이 급등함에 따른 조치였고, 2007년 분양가 규제 역시 참여정부 들어 급등하기 시작한 집값 안정을 목표로 재도입한 것이다. 분양가 자율화 역시 그 때마다 터진 대내외 경제적인 변수가 주로 작용했다. 분양가를 규제해오다 일시적으로 분양가 자율화가 시행된 1981년에는 1970년대 말과 1980년대 초에 걸쳐 발발한 원유파동으로 인한 경기침체가 그 원인이었으며, 1999년 초에 단행된 전면적인 분양가 자율화는 1997년 말에 터진 외환위기로
[2013년 경매시장은?]1. 경매물건 큰 폭 증가해 입찰자 물건 선택 여지 넓어질 듯 우선 경매물건이 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 비록 저금리 기조가 유지되고 있지만 부동산 가격 하락과 거래 침체 지속으로 담보가치가 하락하면서 원리금 상환에 대한 부담 매물이 경매시장으로 쏟아질 가능성이 크다. 게다가 부동산시장 침체와 경매물건 증가는 낙찰가율 하락을 유발하고 이는 곧 부실채권을 대량 보유하고 있는 유동화전문회사의 부담을 가중시킴으로써 경매물건 증가세에 일조할 것으로 예상된다. 또한 침체의 골이 깊은 주택 경매물건 증가세가 속도를 더하고 그간 경매물건 감소에 큰 역할을 했던 지방 역시 주택시장 호조세가 한계에 봉착하면서 2013년 경매물건은 다시금 2011년 수준을 넘어 2010년의 근사치인 30만건까지 다다를 수 있다. 2. 낙찰가율 저점 형성 후 상승세 탄다. 2012년 경매시장의 특징 중 하나는 평균 낙찰가율이 80%를 넘는 종목이 하나도 없었다는 점이다. 2011년 이전까지만 해도 당해 연도의 부동산시장 흐름을 타서 어느 해에는 아파트나 연립ㆍ다세대가 또 어느 해에는 토지가 낙찰가율 80%를 넘거나 100%를 넘었으나 2012년에는 그런 종목 없이 죄다 80% 이하를 기록했다. 문제는 이보다 낙찰가율이 더 떨어질 수 있다는 점이다. 2012년 12월 대선 이후 신정부의 정책 구상이 구체화될 때까지 적어도 2013년 상반기까지의 관망세 작용, 주택시장 침체 여전, 지방 주택시장의 침체 전환, 드러날 대로 다 드러난 개발호재, 정책적 변수의 부재, 대내외 경제여건의 불확실성 등 악재만이 수두룩한 탓이다. 반면 2013년 상반기까지 낙찰가율이 더 조정을
경매지표상 수치만 조금씩 달라졌을 뿐 2011년 보여줬던 경매시장의 트렌드가 2012년에도 그대로 이어졌다. 아니 그 트렌드가 더 굳혀졌다고 하는 편이 옳을 것이다. 2011년 경매시장은 수도권 침체와 지방 강세, 주거용 부동산 침체와 수익형 부동산 대세, 대형 약세와 중소형 강세라는 3가지 큰 흐름을 보였다. 일반 부동산시장, 특히 주택시장이 침체되면서 나타난 경향이 경매시장에 그대로 반영된 탓이다. 2012년에는 수도권과 지방의 온도차가 조금 좁혀졌을 뿐 이 같은 경향이 비슷하게 전개됐다. 불황기에 빛을 발하는 게 경매시장이라고 하지만 침체의 골이 워낙 깊었던 탓에 경매시장도 그 불황을 비켜갈 수는 없었던 모양이다. 지금의 침체된 분위기가 앞으로도 계속될까, 아니면 대선 이후 신정부가 출범하면서 분위기 반전에 성공할까? 2012년 한 해 경매시장이 어떤 경향들을 보였는지, 이에 따른 2013년 경매시장은 어떻게 전개될 것인지 두 차례에 걸쳐 살펴보기로 한다. [2012년 경매시장 트렌드] 1. 경매 모든 지표 ↓ 경매시장을 가늠해볼 수 있는 경매물건수, 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 4대 지표 모두가 2011년보다 감소 내지 하락했다. 경매물건의 경우 12월 21일 현재 기준(부동산태인 집계 자료, 전국에서 총 25만3562건이 경매에 부쳐졌으며, 이 추세대로라면 2012년 연말까지 약 26만3500여건이 경매시장에 등장할 전망이다. 역대 최저 물량을 기록했던 2011년의 26만7481건과 비슷(약 1.5% 감소)한 수치이다. 같은 기간 전국 평균 낙찰가율은 67.62%로 2011년 대비 2.29%p 빠졌고, 낙찰률은 27.29%로 동년 대비 2.86%p가 하락했으며, 입찰경쟁률은 3.4대 1에서 3.2대 1로 5.54% 감소했다. 2. 수도권
밀려오는 공급 물량에 대한 공포를 없애라! 지금의 부동산시장 장기 침체는 2008년 하반기 글로벌 금융위기부터 비롯됐다는 것이 정설이다. 그렇지만 그간 부동산시장 회복의 기회가 전혀 없었던 것은 아니다. 금융위기를 반년 만에 졸업하면서 2009년 3월부터 9월까지 부동산시장은 다시금 요동을 쳤다. 그러나 당초 각종 규제를 완화하면서 부동산시장 활성화를 꾀하고자 했던 MB정부가 잠시잠깐 정책에 대한 일관성을 잃기 시작했다. 그간 강남권에만 적용해왔던 DTI 규제를 2009년 10월부터 서울과 수도권에 확대하기 시작했기 때문이다. 더불어 주택시장 안정을 위해 보금자리주택 공급을 본격화했던 시점도 바로 2009년 9월부터이다. DTI 규제 확대는 그간 주택시장 활성화의 견인차 역할을 했던 다주택자들의 투자 분위기에 찬물을 끼얹었고 보금자리주택 공급은 괜히 일반 주택 수요자들에게 저가의 신규 주택에 대한 환상을 갖게 하면서 일반 분양이나 거래시장을 마비시키는 절대적인 역할을 했다. 규제를 완화해 주택시장 활성화를 꾀해왔던 MB정부의 뜬금없는 규제정책으로의 선회와 역시나 뜬금없는 반값아파트 보금자리주택 공급이 금융위기 이후 자연스레 살아나기 시작한 시장 분위기를 망치는 결과를 초래한 것이다. 특히 보금자리주택 공급 본격화는 주택시장에 치명타로 작용했다. 강남권 보금자리주택에서 비롯된 반값아파트에 대한 열풍은 상대적으로 분양가가 높았던 민간 분양시장에는 악재로 작용했고, 일반 거래시장 역시 보금자리주택만을 바라보는 실수요자들 때문에 거래가 끊기고 전세가만 날로 치솟으면서 전세시장 불안을 심화시키는 계기가 됐다. 반값아파
- 같은 단지 같은 평형 낙찰가, 3년전과 비교해 평균 3억원 이상 빠져 - 요즘 주택시장은 그야말로 을씨년스럽기 그지없다. 양도세 감면 혜택이 적용되는 미분양 주택과 수차례 유찰돼 가격이 많이 저감된 경매 주택만 반짝 거래가 있을 뿐 일반 거래시장은 좀처럼 꿈쩍하려 들지 않는다. 올해 말까지 한시적으로 취득세를 50% 감면한다고 하는데도 그 효과가 미미하다. 10월 주택 거래량이 큰 폭으로 늘었다는 국토해양부 발표자료가 있었지만 그것도 잠시 11월 들어 다시 주택가격이 하락하고 거래가 뜸하다는 내용의 각 부동산정보업체 보도자료가 넘쳐나고 있다. 양도세와 취득세를 감면해주는 것을 골자로 한 9.10대책이 시한이 다가올수록 그 약발이 다하고 있는 느낌이다. 10월 이전과 취득세 감면 효과가 적용된 10월부터 현재까지 분명 다른 모습을 보이고 있는 점은 경매시장도 유사하다. 우선 입찰자들이 많이 늘었다. 9월까지만 해도 경매 주택 입찰자가 많아야 10명 이내였던 것이 10월 들어 서서히 입찰자가 많아지더니 최근에는 10명 이상 입찰하는 것은 다반사이고 20명, 30명 이상 입찰하는 주택도 부쩍 늘었다. 다만 경매 주택이 일반 부동산시장에서 거래되는 주택과 다소 차이가 있는 것은 일반 부동산시장에서는 대형보다는 주로 중소형 거래가 일반적이라지만 경매 주택은 대형이고 중소형이고 가릴 것 없이 속속 낙찰되고 있다는 점이다. 물론 중소형은 입찰경쟁이 치열하고 반면 대형 주택은 경쟁이 덜하다는 차이는 있지만 말이다. 최근의 경매시장이 그런 분위기라고 주택거래가 본격적으로 살아나는 것 아니냐고 속단할 수는 없는 노릇이다. 가격이 많이 떨어졌다고 생각하는
불과 몇 달 전의 일이다. 어느 경매컨설팅업체로부터 다급한 전화가 걸려왔다. 낙찰 받은 아파트 소유자와의 원만한 명도협의를 통해 이사비용과 이사 날짜를 맞춰놓았는데 이사하기로 한 하루 전날 낙찰자가 갑자기 이사비용으로 합의한 200만원은 못주고 100만원만 주겠다며 생떼를 쓰더라는 것이다. 얘기를 들은 즉 이렇다. 당초 5백만원의 이사비용을 요구하던 소유자와 오랜 시간 줄다리기를 통해 겨우 200만원으로 이사비용을 맞춰놓았는데 이제 와서 그 200만원도 내놓지 못하겠다니 기가 막힐 노릇이었다. 밤늦게까지 낙찰자와 통화하면서 설득을 해도 막무가내다. 그간 마음 고생한 것이며, 대금납부하고도 한 달 보름씩이나 명도가 걸린 것에 대한 불만, 이후 발생하는 체납관리비까지 왜 낙찰자가 부담해야 하는지, 그리고 인도명령 신청과 점유이전금지가처분 당시 업무를 진행했던 법무사 직원의 불친절함, 그간 컨설팅업체가 하라는 대로 이끌려 다니기만 했다는 등등.. 이유 같지도 않은 억지를 부렸지만 어찌됐든 경매 문외한이었던 낙찰자로서는 못마땅한 게 한두 가지가 아니었던 모양이다. 그래도 이렇게 임박해서 명도협의를 없던 일로 하자는 것은 대단한 몽니가 아닐 수 없다. 사태가 워낙 심각해서 내일 집을 비워주기로 했던 점유자(소유자)에게 전화를 해서 급변한 사정 얘기를 했더니 노발대발이다. 이사짐 센터 다 맞춰놓고 이사할 곳 잔금 기다리고 있는데 지금 그러면 어떻게 하겠냐는 것이다. 내일 명도가 마무리되지 않으면 낙찰자도 점유자도 서로 악감정만 남기 때문에 결국 강제집행을 통해 문제를 해결할 수밖에 없는 사태가 발생하게 된다. 약정 기일에 원만하
부천에 사는 ‘ㅈ’씨는 최근 황당한 일을 겪었다. ‘ㅈ’씨가 사는 근처에 1층 상가가 경매로 나와 입찰에 응했다가 입찰보증금 1540만원을 날리게 된 것. 사건의 전말은 이렇다. 임대사업 목적으로 평소 상가경매에 관심을 가졌던 ‘ㅈ’씨. 경매정보를 검색하다 집 근처 오피스빌딩 1층에 구분상가가 경매로 나온 것을 발견했다. 감정평가액은 2억2천만원, 한번 유찰돼 최저경매가가 1억5400만원으로 떨어진 물건이다. 이 물건의 위치를 잘 알고 있었던 ‘ㅈ’씨는 굳이 현장을 가지 않고 법원경매정보나 감정평가서 등 기본 정보만 숙지하고 입찰해도 충분할 것으로 생각했다. 감정평가서에는 해당 경매물건을 포함한 전체 건물을 대로변 각도에서 선명하게 촬영한 사진이 대로변 전면 상가 중 하나이면서 해당 경매물건으로 추정되는 커피숍(카페)과 함께 클로즈업된 채로 게재되었다. 법원 매각물건명세서상의 임대차현황조사서에도 해당 상가 경매물건 107호 점포(카페)라고 적혀 있어 의심의 여지없이 감정평가서에 있는 사진에서 보이는 대로변 카페가 경매 진행되는 상가라고 확신을 갖게 됐다. 대개 부천지역 상가의 경우 2번 이상 유찰되는 것이 일반적이었으나 2회 유찰돼 가격이 반값 이하로 떨어지면 입찰자가 많아 낙찰받기 어렵다는 판단에 이번(1회 유찰)에 입찰하기로 결심하고 최저가 수준에서 입찰에 응했다. 결과는 1억5480만원 단독 낙찰. 썩 괜찮은 입지에 있는 1층 상가를 최저가에 근접해서 그것도 카페로 이용하고 있는 상가를 매수했다는 기쁨도 잠시. 잔금 납부에 앞서 ‘ㅈ’씨는 아연 실색하고 말았다. 자신이 낙찰받은 상가가 당연히 대로변에 접한 카페임을 철
시장 정상화? 재건축 선순환 구조부터 만들어라! 9월의 대책뿐만 아니라 그간에도 부동산시장 활성화를 위한 숱한 대책들이 나왔음에도 불구하고 시장 활성화는 고사하고 매수세가 아예 실종됐다. 그 원인이야 여러 가지가 복합적으로 작용해 나타난 것이겠지만 가장 큰 원인 하나를 들어보라고 한다면 주택가격 상승에 대한 기대심리 저하가 아닐까 싶다. 내 집 마련 실수요 차원이든 투자 차원이든 주택을 구입할 때에는 향후 주택가격이 상승할 것이라는 기대심리가 있기 마련인데 요즘 돌아가는 형국으로 보아서는 그런 기대심리가 완전히 사라졌다. 주택 수요자들 중 누구를 잡고 이야기를 걸어도 하나같이 하는 말이 집값이 더 떨어질 것 같은데 왜 집을 사느냐는 식 일변도이다. 미분양 넘쳐나고, 앞으로도 공급될 물량 부지기수이고, 공공물량 많아 내 집 아니어도 살 공간 많은데 굳이 대출 안고 무리하게 주택을 구입할 필요가 있느냐는 것이다. 게다가 한 가지 더 요즘 같은 상황에서 집이 없어보니 마음이 더 편하더라는 심리적 요인도 한 몫 작용하고 있다. 역설적으로 주택가격이 상승할 것이라는 기대심리를 자극하면 주택거래가 정상화될 수 있다는 것인데, 그럴만한 요인이 마뜩치 않지만 전혀 해법이 없는 것은 아니다. 그 해법을 찾기 위해 1997년말 외환위기 당시로 돌아가 보자. 외환위기 직후 국내 부동산시장은 태풍을 맞은 듯 하염없는 폭락을 거듭하다 반토막 시대를 맞았다. 경기가 언제 풀릴 지도 모르는 불안한 상황 속에서 부동산투자는 감히 엄두를 내지 못했던 때이다. 그런 상황을 역전시킬 수 있었던 계기가 됐던 것은 다름 아닌 재건축이다. 외환위기의 긴
부동산정보업체 각사의 보도자료에 따르면 부동산거래 활성화를 위한 9.10대책에도 불구하고 거래는 오히려 더 침체되고 있는 반면 전세시장은 9주 연속 상승세를 이어가고 있다. 9.10대책의 대부분이 즉시 실행되는 사안이 아닌 탓도 있지만 대선을 불과 80여일 남겨놓은 상황이라 매수자들의 관망세가 더 짙어지고 있는 탓이 더 크다. 가뜩이나 본격적인 가을 이사철을 맞아 전세수요는 늘어나고 있는 반면 입주물량 부족과 기존 전세입자의 재계약 선회 등으로 마땅한 전세물량 찾기가 여간 어려운 상황이 아니다. 전세물량 부족과 전세가 상승은 전세입자의 부담으로 귀결된다. 특히 전세가 상승은 재계약을 앞두고 있는 전세입자에겐 그 부담이 이만저만 아니다. 전세보증금 인상이 감당할 수준이라면 모를까, 그렇지 않다면 살던 전셋집보다 규모가 작은 곳으로 이사를 하거나 부득불 대출을 통해 전세보증금을 인상해주거나 규모를 줄이지 못한다면 전셋집이 조금 더 싼 외곽 쪽으로 밀려날 수밖에 없는 중차대한 기로에 서게 된다. 세간을 줄여서 이사하거나 시 외곽 쪽으로 이사하는 것은 다소의 불편함을 감수하는 정도라 그리 큰 문제될 것은 없지만 대출이나 비축해 둔 자금을 통해 전세보증금을 인상해주는 경우에는 챙겨야 할 것들이 한두 가지가 아니다. 우선 전세보증금을 인상해주기 전에 인상 시점의 등기부등본을 반드시 열람해 보아야 한다. 당초 전세계약 시 권리관계가 깨끗했어도 2년간 거주하는 기간 동안 금융기관 근저당이나 기타 채권자의 가압류 등 새로운 권리가 설정됐거나 기존 권리관계에 변동이 생겼을 수도 있다. 이러한 권리관계 변동이 임차인이 용인할 수준을 벗어날 정
부동산대책, 시의적절하고 과감하고 종합적이어야 한다 올해 말까지 미분양주택 취득시 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세 50% 감면 및 주택 취득세 50% 추가 감면(9.10), 분양가상한제 사실상 폐지 및 전매행위 제한 제도 완화(9.11), 민영주택 재당첨 제한 폐지(9.25) 등.. 민심 수습용 추석선물 마냥 부동산시장 활성화 대책이 봇물처럼 쏟아지고 있지만 시장은 관망세만 더 짙어질 뿐 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 가을 이사철을 맞아 전세가격만 지속 상승하고 있는 반면 매매시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙었다. 대선을 목전에 두고 있고, 일부 대책은 국회 상임위 통과를 전제로 하고 있어 대책이 대책다운 효과를 보기 어려운 때이기도 하지만 대책 발표 이후 반짝 상승세만이라도 기대했던 것과는 너무 온도차가 크다. 대책이 나오긴 했지만 너무 늦은 감이 없지 않다거나 이미 예고돼 있던 대책이라 시장 영향력이 떨어졌다거나 관망세만을 부추겨 시장을 오히려 더 위축시키는 대책이라는 얘기들이 많은 것도 그 효과가 적기 때문이리라. 부동산 대책은 시의적절해야 한다. 부동산시장을 살리는 것은 죽이는 것보다 백배 이상 힘들다. 죽이는 일이라 모든 정책을 규제 일변도로 강도 높게 나가면 되지만 한번 죽은 시장은 아무리 애를 써도 쉬이 살아나지 않는 법이다. 그렇다고 수수방관하고 있을 수만은 없는 노릇이다. 죽어가는 환자를 살리기 위해서는 수술이든 심폐소생술이든 해볼 수 있는 방법은 모든 방법을 강구해야 한다. 부동산시장도 마찬가지다. 다만 시장이 정상화되기를 바란다면 우선은 그 대책이 시의적절해야 하고, 과감해야 하고, 효과적이어야 한다. 대책이 발표
경매절차에 있어서 배당요구라 함은 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 경매 대상이 된 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 민사집행법상의 행위이다. 이와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것을 권리신고라 하는데 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받을 수 있는 권리자도 있지만 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 하는 권리자도 있다는 면에서 분명 권리신고와는 다른 개념이다. 예컨대, 주택이나 상가건물의 임차인이 경매절차상 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 이를 배당요구로 볼 수는 없고 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다는 점에서 권리신고와 배당요구는 명확히 구분된다. 차치하고 배당요구를 해야 배당 받을 수 있는 권리자로는 주택이나 상가건물 임차인, 경매개시결정등기 후에 등기된 저당권, 전세권, 임차권등기명령에 기한 임차권등기 등이 있는데 이중 입찰자 입장에서 가장 주의해야 할 권리자는 단연코 주택이나 상가건물 임차인이다. 왜냐하면 임차인의 배당요구 유무에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 되느냐 아니냐의 여부가 판가름 난다는 가장 기초적이고도 상식적인 문제 외에 임차인이 배당요구를 했다고 해도 그 배당요구를 철회할 수 있다는 사실에서 다소 복잡한 문제가 발생하기 때문이다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 배당요구 철회는 입찰자에게서는 거의 치명타라 할 만큼 중차대한 영향을 미치기 때문에 각별히 주의를 요하는 사항이다. 사실 배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있지만 그럼으로써 불안해지는 낙찰자의 지위 -
점차 더 깊어지는 부동산시장 불황을 경매시장도 피해갈 수 없는지 경매법정이 그야말로 썰렁하기 그지없다. 입찰자로서는 입찰경쟁이 낮으면 낙찰될 확률이 높아지기 때문에 그리 나쁘게 볼 일이 아니지만 그럼에도 불구하고 입찰에 앞서 두려움이 생기는 것은 무슨 이유일까? 우선 수도권 부동산시장 침체의 골이 너무 깊어지고 있다는 데에서 기인한다. 경매의 최대 장점은 시세보다 싸다는 것인데 거래가 없는 상황에서 시세를 제대로 가늠할 수가 없고, 경매물건을 감정가 또는 시세대비 20~30%정도 저렴하게 매수했다고 해도 시장 침체의 끝을 알 수 없는 상황에서 과연 싸게 취득했느냐가 그리 오래가지 않아 판가름 나기 때문이다. 시세보다 싸게 매수했다는 것은 현 시점에서의 판단이지 현재의 주택시장 흐름으로 보아서는 결코 서너달 또는 6개월 이후까지 유효한 판단은 아니다. 물론 부동산시장이 하락세라 하더라도 그 기간이 지나기까지 경매취득 원가를 잠식할 정도로 가격이 빠지지는 않겠지만 침체의 끝을 알 수 없는 상황에서 이 역시 장담할 수 없는 노릇이다. 그래서 두려운 거다. 다음으로 선뜻 입찰가를 써내기가 주저해졌다는 점이다. 위와 같은 이유도 있지만 더 큰 이유는 입찰자가 많지 않은 관계로 자칫 잘못하다간 고가낙찰 되기 십상이라는 거다. 입찰자로서는 차순위와 입찰가 차이가 크게 나 최고가매수인이 되고도 기분 좋지 않은 결과를 얻게 되고, 컨설팅 업체 입장에서도 의뢰인을 볼 면목이 서지 않거나 의뢰인으로부터 싫은 소리를 들을 수 있는 대목이다. 차순위와의 격차도 문제지만 나홀로 단독 입찰하여 최저매각가보다 월등히 높은 가격으로 낙찰
수도권 주택시장이 쥐죽은 듯 고요하다. 거래도 없고 분양하는 족족 미분양투성이다. 재건축도 지지부진하고 리모델링은 더더욱 힘겨운 상황이다. 전세가만 날로 치솟고 있다. 거래가 되는 곳이라곤 경매시장뿐이다. 자칫하다간 경매 낙찰가가 거래가로 고착화될 우려마저도 없지 않다. 요즘의 수도권 부동산시장 모습이다. 이처럼 심각한 주택시장을 살리기 위한 주문이 정부에서나 업계 곳곳에서 아우성처럼 쏟아지고 있다. 그만큼 주택시장이 힘겨운 고개를 넘고 있다는 반증이다. 그런데 이처럼 힘든 시장을 더욱 힘들게 하는 맥 빠진 보도자료가 하나 올라왔다. 지난 7월 17일자 온라인에 게재된 한국일보의 ‘수도권 집값 바닥 멀었다. 2006년 이후 43% 올랐지만 금융위기 이후엔 7%만 하락’이라는 제하의 온라인 기사가 그것이다. 이 자료는 부동산정보업체 ‘S사’가 보도자료를 작성해 언론에 뿌린 내용을 언론사가 받아쓴 기사 중 하나이다. 내용인 즉 최근 수도권 집값이 바닥이라고 할 정도로 많이 떨어졌다고 하는데 실상은 2006년 1월 ~ 2008년 9월 최고점 대비 7%만 하락했다는 것이다. 강남권은 10%, 버블세븐은 12% 하락에 그쳤다는 것이 주요 포인트이다. 이 내용으로만 보면 사실 집값은 고점 대비 얼마 빠지지 않았으며, 아직도 한참 더 빠질 소지가 있기 때문에 주택을 구입하지 말고 더 기다려야한다는 메시지를 전하고 있는 듯한 느낌이다. 그간 집값이 수십 주간 동안 빠졌다는 내용만을 접하고 이젠 집 살 타이밍을 조율하고 있었던 실수요자에게 있어서는 관망세를 더욱 부추기는 내용이요, 지금이 바닥이니 이제 가격 오를 일만 있을 것으로 기대하고 있었던 주택 보유자들에
타운하우스는 공동주택의 효율성과 전원주택의 친환경성을 결합한 상품이다. 원래 유럽으로부터 유래된 주택 형태로 10~100세대의 단독주택이 정원과 담장을 공유하며 한 단지를 이루고 있는 단독주택 집합단지를 말한다. 아파트가 가지고 있는 단지내 공동체 개념의 커뮤니티 형성이라는 장점과 단독주택이 가지고 있는 개인정원, 테라스 등 프라이버시가 보호되는 평면구조의 장점을 상호 결합하고 방범문제, 관리효율 등 단독주택이 갖고 있던 단점을 보완하고 발전시킨 주거 형태다. 연립, 다세대 개념에 가깝지만 단지형으로 조성된 고급화된 연립, 다세대라고 보면 더 이해가 쉽겠다. 아파트처럼 벽만을 사이에 두고 세대구분 돼 1개층 전부 또는 일부만을 소유하는 연립주택형 타운하우스와 벽체는 공유하되 지하층부터 2~3층까지 전층을 소유할 수 있도록 설계돼 있는 단독주택형 타운하우스가 일반적인 모습이다. 벽체가 떨어져 있지만 아주 촘촘한 간격으로 연이어 지어진 주택, 2~5채 정도 소규모로 벽체를 공유하고 나란히 지어진 땅콩주택, 경사지에 층계를 이루어 앞집 옥상을 정원으로 이용할 수 있게 설계된 테라스하우스도 타운하우스의 변종이라 보면 된다. 타운하우스에 관심이 가는 이유는? 전원주택이 한때 인기를 끌었으나 대부분 나홀로 전원주택이거나 단지형이라 하더라도 도시에서 너무 멀리 떨어져 있어 방범에 대한 문제가 발생하고 특히 의료, 문화, 쇼핑, 스포츠 등 커뮤니티시설 공유에 대한 한계성을 보이면서 전원주택의 인기가 시들해졌다. 이에 대한 대체 주택으로 등장한 것이 바로 타운하우스이다. 완벽하지는 않지만 전원주택의 단점들이 대폭 개선되고 시가지
2008년 하반기 이후 장기화되고 있는 주택시장 침체로 인해 주거용 부동산보다는 수익형 부동산이 큰 인기를 누리고 있다. 수익형 부동산은 이른바 월세 수익이 발생하는 상품으로 원룸, 오피스텔, 상가 등 전통적인 종목을 비롯하여 최근 몇 년 사이 새로운 수익형 상품으로 등장한 아파트형 공장, 도시형생활주택(콤팩트하우스)을 포함한다. 주택시장 침체에도 불구하고 유독 수익형 부동산의 인기가 지속적으로 상승하고 있는 것은 주택(특히 아파트) 가격 상승 여력 저하, 여전한 주택구입 가격에 대한 부담, 수도권 미분양 적체, 국내외 경제 불안 등으로 주택에 대한 인기가 급감한 반면 1~2인 가구 증가, 베이비부머세대 은퇴 본격화로 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산에 대한 관심과 수요가 급증한 탓이다. 수익형 부동산에 대한 관심 증폭은 전반적인 부동산시장 활성화에 기여할 수 있기에 나름 고마운 일이지만 그렇다고 마냥 좋아할 일만은 아닌 듯하다. 필요 이상 관심이 많아지면 가격에 대한 거품이 생기기 마련이고 그러다보면 수익률이 당초 예상치를 밑돌 수 있기 때문이다. 수익률(=임대수익률)은 수익형 부동산 투자의사를 결정하는 데에 가장 큰 영향력을 행사하는 요인 중 하나다. 이 수익률, 좀 더 정확하게는 수익률을 결정하는 요인들에 대한 신뢰성 있는 검증 여부에 수익형 부동산 투자에 대한 성패가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 간혹 수익형 부동산을 분양하거나 매매 광고를 통해 수익률이 10%니 12% 이상이니 하면서 소비자를 현혹하는 문구를 많이 접하는데 그 제시된 수익률이 과연 진짜 그 만큼 나올 수 있는지는 입지뿐만 아니라 분양가, 임대수요 등 수익
경매에 있어 입찰가는 경매의 상징이자 산소와 같은 절대적 존재이다. 입찰가 없이 경매를 논할 수 없고, 입찰가가 있을 때 비로소 경매는 경매로서의 생명력을 갖는다. 입찰가는 그렇게 중요한 존재다. 그렇다보니 입찰가를 써내는 순간에는 낙찰자를 발표하는 순간만큼이나 떨리고 가슴 졸이게 된다. 입찰가를 쓰는 순간 뿐만 아니라 다 써낸 후 개찰하고 집에 돌아갈 때까지도 너무 낮게 썼나? 아니면 너무 높게 썼나? 하는 갖은 상념이 뒤따라오는 것이 바로 입찰가이다. 대부분의 입찰자들은 머릿속에 예상입찰가를 염두에 두고 입찰법정을 찾는다. 그런데 그 예상입찰가는 의외로 참 많은 의미와 변수들이 어우러져 만들어진 결과물이다. 상상 그 이상으로! 우선 통계적인 측면에서 접근해보자. 예상입찰가를 산정하는 주된 기준이 되는 게 바로 감정평가액이다. 감정평가액을 기준으로 평균 낙찰가율이라는 통계가 나오고 이 낙찰가율에 견주어 예상입찰가가 산정된다. 평균 낙찰가율이야 당시의 부동산시장 흐름에 따라 입찰자가 인용하는 정도의 차이는 있겠지만 예상입찰가를 산정하는데 있어서 평균 낙찰가율 한번쯤 따져보지 않는 사람은 경매시장에서 왕초보로 통한다. 유사물건의 평균 낙찰가율을 인용하든 인근지역의 평균 낙찰가율을 인용하든 평균 낙찰가율 여하에 따라 예상입찰가의 높고 낮음이 결정되기 때문에 어쨌든 예상입찰가는 낙찰가율이라는 통계적 수치가 가미돼 산출된 결과물이라 할 수 있다. 다만 평균 낙찰가율을 예상입찰가에 반영할 때에는 주의할 사항이 하나 있다. 즉 평균이라는 것은 일정 기간내 수십 건 또는 수백 건 이상의 낙찰 사례가 모여져
등기부등본, 전입세대 열람, 경매사건목록(감정평가서, 매각물건명세서, 임대차현황조사서), 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등은 경매투자 내지 경매컨설팅을 하면서 반드시 열람을 해야 할 서류들이다. 이들 서류는 전산으로나 발급 장소에서 별 규제 없이 발급 또는 열람이 가능하지만 정작 입찰자들이 가장 중요하게 여기는 한 가지 서류가 열람이 안 되고 있다. 바로 경매집행기록이다. 민사집행법이 시행(2002년 7월 1일)되기 전에는 경매사건목록과 더불어 집행기록도 열람을 허용했다. 다만 차이가 있다면 경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매계에 비치해 열람을 허용하고 있지만 집행기록은 매각기일 당일에만 경매법정에 비치해 두고 약 1시간 정도의 열람시간만 허용했다는 점이다. 경매사건목록과 집행기록과는 어떤 차이가 있을까? 경매사건목록은 그냥 경매정보로서의 기능을 갖는 자료로 기본적으로 매각물건명세서와 임대차현황조사서 및 감정평가서로 구분된다. 굳이 경매사건목록을 보지 않더라도 매각기일 2주전부터 온라인으로 공개되는 대법원경매정보를 통해서나 민간 경매정보업체를 통해서도 볼 수 있는 자료다. 반면 집행기록은 경매사건목록에 있는 자료 외에 경매신청에서부터 매각기일까지의 경매진행과정에서 접수된 모든 서류는 물론 매각 후 배당이 이루어지기까지 추가로 접수되는 서류들이 총 망라돼 편철되어 있다. 예컨대 경매신청서, 각 이해관계인에게의 문서 발송 및 송달내역(물론 요즘에는 이것도 대법원경매정보를 통해 공개되고 있다), 각 채권자들의 권리신고 및 배당요구 내역, 유치권 신고 내역, 경매관련 각종 소송 진행 내
전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함)을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일) 이내까지로 정해진 기간 안에 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 일부를 제외한 대부분 법원이 매수신청보증금을 몰수하기도 한다. 농취증은 농업경영을 목적으로 하는 것과 주말ㆍ체험영농을 목적으로 하는 것 2가지로 나뉜다. 전자는 농취증 신청 시 신청서 외에 농업경영계획서를 제출해야 하지만 후자는 신청서만 제출하면 되고 대상 면적이 1천㎡ 미만(세대원 합산)이어야 한다는 차이가 있다. 어느 경우에나 신청서가 접수되면 농취증을 4일내 발급해주도록 의무화하고 있기 때문에 농취증을 발급받는데 있어 특별히 어려움은 없다. 문제는 농취증을 신청했지만 증명서 발급이 종종 반려된다는 점에 있다. 농취증을 매각기일내에 제출하지 않으면 매수신청 보증으로 제공한 금액이 몰수된다는 것도 문제려니와 농취증 제출기간으로 지정된 7일이라는 기간이 공휴일을 포함한 것이기 때문에 사실상 영업일로 보면 5일 정도밖에 시간이 없다는 것도 문제다. 물론 농취증을 신청하면 신청일로부터 4일내에 농취증을 발급해주도록 하고 있지만 그 농취증 발급이 반려된 경우 그 원인을 치유하고 다시 신청서를 제출해 농취증을 발급받거나 농취증 대신 농취증 발급이 반려된 원인을 소명하는 증명서를 관할관청으로부터 발급받아 법원에 제출해야 하는데 경우에 따라서는 영업일 5일이라는 시간이 매우 짧을 수 있다는 얘기다. 따라서 농취증이 필요한 농지를 매수한 경우 매각일 당일 또는 늦어도 익일에 즉시 농취증을 신청할 것을
경매절차상 특별매각조건이 다소 지나친 것 아니냐는 우려가 일 정도로 다양해지고 넓어졌다. 특별매각조건은 각각의 경매절차에 있어서 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 말한다. 예컨대, 재매각사건의 경우 최저매각가격의 2/10 또는 3/10에 해당하는 매수신청보증금(통상 최저매각가격의 1/10)을 제공하도록 하는 것이나 저당권부 토지별도등기 있는 집합건물에 관하여 경매신청이 있는 경우의 토지(대지권)에 대한 저당권 인수조건부 매각 등이 그것이다. 농지취득자격증명서 미제출 시의 입찰보증금 몰수 역시 특별매각조건에 해당한다. 경매이익의 존재(무잉여에 기한 매각불허), 최저매각가격 미만의 매각불허, 매수신청보증금의 제공, 부동산 위의 담보권 또는 용익권의 소멸과 인수 등 모든 매각절차에 있어서 공통적으로 적용되도록 민사집행법과 민사집행법 시행규칙이 미리 정해 놓은 매각조건인 법정매각조건과는 다르다. 좀 더 쉽게 설명하자면 법정매각조건은 모든 매각절차에 있어 예외 없이 적용되는 법적 규제사항이지만 특별매각조건은 각 경매법원의 재량에 맡겨진 임의적 규제사항이다. 농지 취득 시 농지취득자격증명서를 제출하도록 하는 것은 법정매각조건이지만 농지취득자격증명 미제출 시의 보증금 몰수 여부는 법원 특별매각조건으로 다르게 정하고 있다는 것과 같다. 특별매각조건의 유형이 다양화된 계기가 된 것은 다름 아닌 민사집행법 시행부터이다. 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되기 전에는 위에 언급한 수준 정도의 비교적 정형화된 특별매각조건이 주를 이루었으나 민사집행법이 시행되고 나서는 그 특별매각조건이 점차
경매 투자에 있어 가장 힘든 일이 있다면 아마도 점유자를 명도하는 과정일 것이다. 그 중에서도 점유자가 없는 경우의 명도 과정은 더 어렵고 복잡할 수 있다. 물론 점유자가 있는 경우에도 그 점유자가 채무자(소유자)인지 임차인인지, 악의의 점유자인지 선의의 점유자인지 및 보증금 배당의 정도에 따라 명도 내지 명도 협상의 수위가 달라질 수는 있다. 그러나 어느 경우에나 점유자라는 명도대상이 있기 때문에 협상의 기술에 따라 아니면 강제집행 절차에 따라 명도하는데 다소의 시간차는 있어도 그리 큰 부담이 생기는 것은 아니다. 문제는 명도대상이 불명확하거나 특정되어 있지 않는 경우다. 명도대상이 불명확하거나 특정되어 있지 않다는 것은 점유는 하고 있으되 점유자가 누군지 모르거나 점유자의 행방이 묘연한 경우를 말한다. 일반적으로 인도명령을 통한 강제집행절차에 있어서 강제집행에 앞서 인도명령 결정문에 대한 송달증명이 필요한데 명도대상이 불명확하거나 특정되지 않으면 이 송달증명을 받을 수 없게 되고 결국 강제집행 자체를 어렵게 만든다. 송달증명이 안 되는 경우 공시송달이라는 절차를 거친 후에야 강제집행을 하게 되지만 공시송달을 거쳤다고 해서 강제집행이 순리대로 이루어질 것이라고 보면 오산이다. 이해를 돕기 위해 실제 사례를 한번 들어보자. 'K'씨가 여의도에 있는 M오피스텔 한 채를 낙찰받은 것은 지난 7월 중순으로 임대차조사서상 'KM'이라는 회사가 점유하고 있는 물건이다. 'K'씨는 매각허가가 확정되고 대금납부기한이 정해지자마자 8월 초에 곧장 대금을 납부하고 점유자(임차인)를 수차례 만나려 했으나 문은 굳게 잠겨 있고 좀처
경매절차에서 어떤 물건이 낙찰된 후 각 채권자에게 배당할 금액의 주를 이루는 것은 바로 매각(=낙찰)대금이다. 매각대금에서 배당받을 권리가 있는 채권자는 그 배당순위에 따라 배당을 받게 된다. 따라서 매각대금 여하에 따라 배당순위에 밀려 배당을 받지 못하게 되거나 경매가 과열돼 고가로 낙찰이 되는 경우에는 모든 채권자의 채권액을 배당하고도 남는 경우가 흔하지는 않지만 아주 가끔은 있게 된다. 후자의 경우 채권자로서는 쌍수를 들어 환영할 만한 일이다. 그러나 그런 일이 어디 비일비재한가? 최근 주택시장 침체로 가뜩이나 경매시장에도 한파가 몰아치고 있는 요즘 고가 낙찰은 고사하고 낙찰가율이라도 좀 뒷받침되면 좋으련만 이마저도 여의치가 않다. 낙찰가율은 떨어지고 유찰횟수가 잦아지면서 채권회수기간마저 길어지고 있는 상황. 이래나 저래나 채권자들의 애간장만 더욱 녹아들어갈 지경이다. 이왕 채권회수하는 데 걸리는 시간이야 어쩔 수 없다지만 채권액이라도 제대로 회수되면 얼마나 좋을까? 각설하고 채권자에게 돌아갈 배당액이 오로지 매각대금으로만 이루어져 있을까? 그렇지는 않다. 매각대금 말고도 이런 저런 금액이 추가로 붙어 하나의 배당재단을 구성하게 된다. 경매 투자의 함정에 빠질수록 또는 고의적으로 경매절차를 지연시키려는 과정에서 배당재단은 더욱 크게 불어난다. 배당재단이 불어나면 채권자에겐 이득이다. 채권회수 기간이 길어진다고 무작정 투덜거릴 필요가 없는 이유다. 이를 구체적으로 살펴보자. 매각대금 외 배당재단에 포함되는 경우는 주로 3가지다. 우선 재매각의 경우 몰수된 입찰보증금이 그것이다. 재매각이
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