*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
전세시장 불안이 재연될 조짐을 보이고 있다. 여름철 비수기 동안 약간 주춤했던 전세가 상승세가 9월을 들어서면서부터 다시 가팔라졌기 때문이다. 강남권은 물론이고, 서울을 비롯해 경기, 인천 등 수도권지역 대부분 전세가가 상승했다. 입주물량이 예년에 비해 상당히 부족한데다 주택거래시장이 좀체 살아날 기미를 보이지 않고 있는 탓이다. 게다가 한해 최대 이사철이라 할 수 있는 가을의 길목이고 가을 전세시장이 불안할 것이라는 얘기가 이미 나돌고 있던 터라 미리미리 전셋집을 구하려는 수요까지 가세해 큰 폭의 상승세를 보이고 있다. 전세가 상승세가 지속되면 매매가와 전세가 격차가 줄어 일부 전세수요가 매매수요로 갈아타면서 거래가 활성화되는 것이 정상이다. 그러나 수도권의 경우 아무리 전세가가 오르고 매매가가 하락해도 매매가 대비 전세가 비율이 아직은 50% 수준에 머물고 있어 전세수요의 매매수요 전환이 그리 여의치가 않다. 전세가 비율이 60%를 넘어선 서울 일부지역과 경기 일부지역에 한해 거래가 조금씩 살아나고 있을 뿐이다. 대개 전세수요가 매매수요로 전환되는 모티브가 될 수 있는 전세가 비율을 60%로 보고 있다. 이는 전세자금 60%외 주택구입 시 추가로 소요되는 나머지 비용을 대출로 충당한다고 하더라도 그 대출 금액을 최소화할 수 있는 범위이다. 그 기준은 또한 전세수요자가 천정부지로 치솟는 전세보증금을 재차, 삼차 인상해주면서까지 버티고 감내할 수 있는 수준이기도 하다. 임차인이 대출을 통해서나 비축자금을 통해 전셋값을 올려줄 수 있는 한계점 내지 매매수요를 유발할 수 있는 임계점이 되는 전세가 비율을 60%라고 보는
지난 8월 24일 무상급식과 관련한 주민투표가 오세훈 서울시장의 목표치이자 투표함 개함 요건인 33.3%에 훨씬 못 미치는 25.7%로 막을 내렸다. 결과적으로 안 될 것을 알면서도 무리수를 둔 오세훈 시장이나 이를 적극 지원한 한나라당 모두 심각한 정치적 타격을 입을 것이 뻔하지만 무상급식에 대한 찬반이나 오세훈 시장직 사퇴에 따른 정치적 이해관계를 떠나 두 가지 재밌는 사실을 발견했다. 하나는 이번에 최종 집계된 주민투표율 25.7%는 아파트 평형에 있어서 중소형과 중대형을 가르는 전용면적 25.7평(85㎡)과 정확히 일치한다는 것이고, 또 하나는 주민투표 개함 요건인 투표율 33.3%가 오세훈 서울시장 재임기간 5년 동안의 서울시 전세가 변동률과 딱 맞아 떨어진다는 것이다. 우선 서울시 아파트 평형을 보자. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com) 집계에 따르면 8월말 현재 서울시에 소재한 아파트 총 가구수는 122만7124가구다.(사실상 124만9635가구지만 전용면적 평형 구분이 가능한 아파트를 기준으로 함.) 이중 전용면적 25.7평 이하 가구수는 89만9383가구로 전체의 73.3%이고, 25.7평을 초과하는 가구수는 32만7741가구로 전체의 26.7%에 해당한다. 전용면적 25.7평은 소위 국민주택으로 불리는 것으로 평형으로는 30~35평형에 해당한다. 지역마다 다소 차이는 있겠지만 전용면적 25.7평 이하가 많이 분포하는 지역은 서민들이 많이 사는 곳, 25.7평을 초과하는 아파트가 많은 지역은 부자들이 많이 사는 곳이라는 등식이 그간 성립돼왔다. 서울시 각 구별 아파트 규모를 보면 그런 등식이 어느 정도 성립되는 것은 사실이다. 각 자치구별 아파트 가구 중 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트
가을철 다시 한번의 전세난이 닥칠 것이라는 불안 여론이 고조되자 국토해양부가 8.18 전ㆍ월세시장 안정방안을 발표했다. 대책의 면면을 보면 공공주택 입주시기 조기화 차질없이 추진, 민간 신축 다세대주택 매입, 도시내 중소형 임대주택 건설 촉진 등 전월세주택 공급을 확대하고, 주택구입지원 확대(주택기금의 생애최초 주택구입자금 금리 인하), 재정비 사업시기 조정으로 전세수요 집중을 완화하거나 분산하고자 했다. 또한 임차인 주거비 부담 완화를 위해 전월세 소득공제 대상을 확대(연소득 3천만원 → 5천만원 이하)하고 전세자금 지원을 확대하는 내용을 주요 골자로 하고 있다. 과거에 이미 수차례 나왔던 방안들을 재탕, 삼탕하거나 조금 더 구체화 내지 확대하는 정도의 내용으로 전세시장 불안을 해소할 만한 뚜렷한 방안이 나온 것은 아니다. 그러나 이번 대책에서 주목할 만한 방안도 하나 있다. 매입임대주택사업의 세제지원 요건을 대폭 완화하기로 했다는 점이다. 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화하고, 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1호에 대해서는 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1세대 1주택자와 같은 양도세 비과세 혜택을 주기로 했다. 더불어 주거용 오피스텔 공급 활성화를 위해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 임대주택 수준의 세제혜택(종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세ㆍ재산세 감면 등)을 주기로 했다. 기존 다주택자뿐만 아니라 1주택자의 신규 주택 취득(매입 또는 분양)을 통한 임대사업의 진입 기회가 넓어지고, 오피스텔에
요즘 다시 다주택자 양도세 중과를 폐지하자는 중론이 일고 있다. 내년 말까지 한시적으로 완화돼 있는 다주택자 양도세 중과제도를 아예 영구적으로 폐지하자는 움직임이다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 주택에 대한 투기적 수요를 억제하고 다주택자의 과도한 이익을 환수하기 위한 조치로 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 통해 시행된 사안이다. 양도세 중과 폐지를 주장하는 쪽은 양도세 중과제도가 이러한 투기적 수요 억제라는 실효성을 거두지 못했다는 기본적인 시각에서 출발하고 있다. 양도세 중과보다는 총부채상환비율(DTI) 규제나 공급확대 정책이 부동산 가격 안정에 더 영향을 미쳤다는 것(박명호 조세연구원 연구위원)이다. 더불어 다주택자들이 민간임대 공급자로서의 역할을 수행해왔기 때문에 요즘처럼 주택 구매자가 줄고 있는 상황에서 임대주택 공급을 늘리려면 다주택자를 활용할 수밖에 없다(김경환 서강대 경제학부 교수)거나 양도세 중과는 벌금의 성격이 짙다(조주현 건국대 부동산학과 교수)는 것도 양도세 중과 폐지를 주장하는 논리의 일부다. 어느 경우에나 상황논리라는 것이 있다. 과거 주택시장이 활황세를 보였던 때에는 투기수요를 억제하고 주택시장을 안정시키려는 취지에서 다주택자 양도세 중과제도 도입이 불가피했다. 따라서 양도세 중과제도 도입에 반대하는 목소리가 적었다. 이와 달리 최근에는 주택시장이 침체되면서 투기수요가 줄고 오히려 선의의 투기를 부추겨 주택거래를 활성화해야 하는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있는 상황이다. 이런 상황에서 다주택자에 대한 시각이나 양도세 중과에 대한 역할론이 재조명되어야 하는 것은
"폭우로 강남권이 피해를 많이 봤는데 앞으로 강남권 집값에 영향이 있을까요?" "서초 우면산이 무너지고, 수도권 하천이 범람해 홍수 피해가 컸는데 이로 인해 강, 하천 조망에 대한 인식이 바뀌지 않을까요?" "지하층에 대한 인식이 더 안 좋아져 거래가 힘들 수도 있겠죠?" "비 피해 지역 집들이 매물로 나오고 있나요?" 이번 폭우로 특히나 강남권 및 지하층에 많은 피해를 주면서 피해가 발생한 다음날 지인들부터 걸려왔던 전화문의 내용들이다. 응당 나올 수 있는 질문이었지만 그중에는 그렇게 되기를 내심 기대하고 질문을 하는 사람들도 있었다. 그러나 결과적으로 "아니올시다"이다. 우선 강남권이 조성된 이후 강남권에서 발생한 사상 초유의 물폭탄으로 인한 피해가 강남권에 집중된 것은 맞지만 그렇다고 피해 복구에 여념이 없고, 정신적 고통이 이루 말할 수 없을 정도로 큰 상황에서 사태를 수습하기도 전에 집부터 매물로 내놓으려하는 집주인은 아마도 없을 듯하다. 설령 집을 내놓는다고 해도 수해복구를 비롯해 침수 피해를 입은 가옥들의 원상복구에 이르기까지는 상당한 시일이 소요돼 매수인 찾기가 그리 쉽지 않은 상황이다. 또한 집주인 입장에서도 폐허가 된 집을 그대로 헐값에 팔기보다는 원상복구 후 제값을 받으려는 성향이 강해 당장 매물이 나올지는 만무하다. 다음으로 강, 하천, 산 조망에 대한 인식이 바뀌지 않을까에 대한 물음 역시 "아니올시다"이다. 이번 폭우로 산사태가 수도권에 집중됐지만 이번 산사태는 천재(天災)라기보다는 인재(人災)에 가깝다. 한꺼번에 많은 비가 내린 이유도 있지만 산을 깎아 길을 내고 터널을 뚫고, 별
향후 부동산시장의 향배를 알려거든 9월에게 물어라! 근래 몇 년간 9월은 특별한 달이 되어왔다. 3/4분기 마지막 달이면서 4/4분기를 시작하는 처음 달이기도 하지만 유독 9월이면 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 수 있는 대형 변수들이 등장해 한해 부동산시장을 가름하는 분수령이 되어왔기 때문이다. 이를테면 2008년 9월은 글로벌 금융위기의 국내 상륙으로 부동산값이 두 자릿수 이상 하락했고, 2009년 9월은 금융위기 이후 반짝 소생했던 부동산시장이 대출규제(DTI)의 수도권 확대 및 보금자리주택 첫 사전예약이 실시되면서 다시 장기침체에 접어드는 빌미를 제공했던 달이다. 2010년 9월도 마찬가지다. 그해 9월 길목에 들어서기 직전 발표됐던 8.29대책 주요 내용 중 하나였던 9억원 이하 주택을 구입하는 무주택자 또는 1가구 1주택자(2년내 기존주택 처분 조건)의 주택구입에 대한 DTI 규제가 강남권 투기지역을 제외하고 9월 2일부터 2010년 3월말까지 한시적으로 금융권 자율규제로 전환됐다. 더불어 생애최초 구입자금 지원, 신규주택 분양자의 기존주택 구입자에 대한 지원 등 주택기금 지원이 9월 13일부터 실시되는 등 거래활성화를 위한 규제완화 내지 정책지원이 본격화됐던 시점이기도 하다. 이 대책은 당장의 효과는 없었지만 시한 도래 전에 반짝 거래가 이루어지면서 일시적이지만 주택시장이 회복세를 보이기도 했다. 올해 9월도 그간의 9월과 같이 부동산시장의 분수령이 될 가능성이 많아졌다. 우선 제도적으로 9월초에 분양권 전매제한이 완화된다. 지난 6월 30일 발표했던 하반기 경제정책 후속조치로 수도권 과밀억제권역 내(투기과열지구 제외) 전매제한을 현행 1년~5
아파트로 대변되는 주택시장이 위축될수록 뜨는 상품이 임대수익형 부동산이라는 것쯤은 이미 상식선이 되었다. 최근 수도권 주택시장은 매매, 분양시장이고를 불문하고 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있지만 오피스텔이나 원룸, 다가구, 도시형 생활주택 등 임대수익이 발생하는 부동산 거래는 매우 활성화돼 있다는 것이 이를 방증하고 있다. 그러나 임대수익형 부동산이면서도 한동안 외면을 받아왔던 상품이 있다. 바로 상가다. 상가 역시 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있는 상품이지만 그간 주택시장 강세, 최근의 오피스텔 강세를 비롯해 실물경기 위축, 저성장 지속으로 인해 투자자들에게 외면 받았던 상품이다. 부동산 투자 상품을 크게 주택, 토지, 상가, 오피스텔 4가지로 나누어 볼 때 주택과 오피스텔은 시장 흐름과 부동산 정책의 영향을 크게 받는 상품이다. 반면 상가는 시장 흐름이나 정책보다는 실물경기 영향을 크게 받고, 토지는 어느 요인에 아랑곳없이 꾸준히 수요가 뒷받침되는 상품이라고 볼 수 있다. 부연하면 토지는 지난 10여년 동안 이어져온 전국 단위의 개발호재, 토지보상에 의한 대토수요, 토지규제 완화, 개발부지 감소 등 영향으로 큰 부침 없이 나름의 투자시장을 형성해왔다. 반면 상가는 정책적 요인보다는 실물경기 위축, 공급과잉 논란, 지분제(구좌형) 대형 분양상가의 문제가 불거지면서 투자자들에게 외면을 받아왔던 터다. 그러나 그간의 부동산 투자 흐름을 보면 주택에서 오피스텔로, 오피스텔에서 다시 상가로의 쏠림 현상이 반복돼왔고, 최근에는 오피스텔이 넘쳐나는 수요에 비해 공급 한계에 다다랐다는 점에 주목할 필요가 있다. 게다
별 재미도 없이 상반기가 지나버렸다. 상반기 주택시장이 저점을 통과하면서 거래가 일정부분 살아날 것이라는 기대는 이미 실망으로 바뀐 지 오래다. 오히려 하반기에 그러한 실망스런 상황이 고착화될 것이라는 자조 섞인 분위기가 시장 전체를 지배할 우려가 있다는 점이 더 큰 문제다. 그렇다고 상반기에 전혀 소득이 없었던 것은 아니다. 지방 주택시장 분위기가 영남지역을 거쳐 호남, 충청권으로 북상하면서 수도권에도 영향을 미치지 않겠느냐 하는 일말의 희망을 갖게 했다. 또한 신임 국토해양부 장관이 지난 5월말 취임 직후 한 달 만에 내놓여진 2011년 하반기 경제정책방향 부동산 부문에서 투기억제 중심의 과도한 규제 개선, 수도권 전매제한 완화, 재건축 초과이익환수제 완화, 뉴타운지구 기반시설 설치비 지원 확대 등 나름 주택거래 활성화를 위한 정책적 방향을 제시했다는 점에서 희망을 엿볼 수 있었다. 각설하고 상반기 부동산시장을 한마디로 요약하자면 ‘양극화’로 특징지을 수 있을 것 같다. 우선 수도권과 지방 주택시장이 판이하게 다른 ‘지역적 양극화’ 양상이 전개됐다. 수도권은 상반기 매매가 변동률 0.04%, 전세가 변동률 5.44%에서 보여주듯 전세시장만 상승세를 거듭했을 뿐 기존 주택 거래시장을 비롯 분양시장 역시 전혀 맥을 추지 못했다. 강남권 재건축 시장도 이렇다할 움직임을 보이지 못했고, 5월말 기준 수도권 미분양은 되레 늘었다. 반면 지방은 사정이 사뭇 달랐다. 매매(상반기 4.16% 상승) 및 분양시장 호황에 맞춰 전세가(4.99%)도 동반 상승하는 기현상이 1년 이상 이어졌다. 이전 칼럼에서도 언급했듯 초반에는 부산을 비롯한 영남권이 지방 주
지방 분양시장의 기세가 무섭다. 지난해 하반기부터 본격적인 회복세를 보이기 시작한 지방 분양시장은 올해 들어 청약 열풍이 더 강해졌다. 훈풍의 발원지인 부산은 두말할 것도 없고 부산에 인접한 김해, 양산, 울산을 넘어 진주까지 번졌다. 그간 5월까지만 해도 분양하는 족족 대량의 미분양을 발생시키면서 지방 훈풍에 아랑곳없이 전혀 미동도 않던 대구지역마저 5월을 넘어서부터는 평균 청약경쟁률이 1대 1을 넘을 정도로 조금씩 꿈틀거리고 있다. 지방 훈풍은 비단 경상지역에서만 불고 있는 것은 아니다. 전남 순천, 여수를 비롯해 전북 전주 등지에서도 순위내 청약을 마감하는 단지가 늘고 있고, 이 분위기가 점차 북상해 대전, 충남 홍성, 서산 및 충북 청주에까지 이르고 있다. 그것도 부족한 듯 지방 분양시장 불모지나 다름없었던 강원도 춘천에서도 지난 6월 2일 분양한 단지에서 평균 경쟁률 3.76대 1을 보이면서 성황리에 마감되는 기현상이 벌어졌다. 움추린 수도권 분양시장과는 판이하게 다른 양상을 보이듯 지방 분양시장에서 거의 모든 권역에서 온기가 느껴지고 있는 셈이다. 사실 지방 분양시장이 위기가 없었던 것은 아니다. 지난해 지방 분양시장이 부산지역 및 인근지역을 중심으로 회복세를 보이면서 점차 그 범위가 확대되기는 했으나 올해 상반기에 바람이 이어질 것으로 기대하고 분양에 돌입한 대구와 양산, 청주, 여수 창원 및 동해 등지에서 대거 미분양이 발생하면서 잠시잠깐이나마 지방 분양시장 호황세가 끝난 것 아닌가 하는 의구심이 들었었다. 이때 그러한 위기감을 불식시킨 곳이 바로 세종시다. 지난해 11월 첫 분양에 돌입한 세종시 첫마을퍼스트프라
휴먼타운이 자주 입방아에 오르내리고 있다. 별다른 법적 근거도 없이 도입한 휴먼타운이라는 새로운 주거개발 유형을 두고 과연 현실성이 있느냐 하는 것부터 또 다른 뉴타운사업의 재판 아니냐는 것까지 우려의 목소리가 높다. MB가 서울시장 재임시절 도입했던 뉴타운 사업이 지가상승에 따른 사업성 미흡, 조합원간 갈등으로 인한 사업 지연, 이주수요 폭증으로 인한 전세가 상승 등 각종 부작용을 낳으면서 그 대안으로 지난해 4월에 도입된 것이 휴먼타운이다. 휴먼타운은 한마디로 뉴타운 방식의 일괄적인 고층 개발을 지양하고 살릴 것은 살려 지역 특성에 맞는 개발을 하자는 것이다. 사실 개발이라기보다는 대대적인 주거환경개선사업이라고 하는 것이 맞겠다. 휴먼타운 대상지는 단독주택 밀집지역이거나 다세대ㆍ다가구 밀집지역, 뉴타운 존치지역으로서 저층 주거지역이 대부분이다. 이들 지역이 휴먼타운으로 지정되면 아파트 고층 개발보다는 저층 주거지역을 그대로 유지하는 반면에 아파트 단지에서 볼 수 있는 편의시설(주차, 공원, 문화시설 등)이나 방범시스템, 도로 정비 등 주거환경을 대폭 개선하고 필요한 경우에는 해당 지역내 노후주택이나 불량주택을 개선하는 작업도 병행하게 된다. 휴먼타운은 현 서울시장이 2014년까지 민선5기 역점사업으로 추진하는 주거정책으로 목표사업지구만 40곳이다. 현재까지 휴먼타운으로 지정된 곳이 모두 8곳이니 앞으로도 2014년까지 32곳이 더 지정된다. 게다가 지난 7일 서울시는 ‘2020 서울 주택종합계획’에서 2020년까지 휴먼타운을 100곳으로 늘리겠다는 발표도 했다. 우선 취지는 좋다. 뉴타운 사업이 지분값 폭등으로 인한
확정일자는 법원, 등기소, 공증기관, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서 받는 것으로 임대차계약이 체결되었음을 증명하는 일종의 요식행위에 해당한다. 따라서 임대차계약서에 확정일자가 날인된 경우 확정일자인에 기재된 날짜에 임대차계약 문서가 존재하고 있음을 증명하는 것이 되고 이 날짜는 향후 임차주택이 경매 또는 공매 처분될 시 후순위 권리자보다 앞서서 보증금을 배당받을 수 있게 된다. 그러나 경매절차에 있어서 확정일자는 상당한 위력을 발휘할 수도 있고, 무용의 요식행위에 그칠 수도 있다. 그런데도 경매투자 상담을 하다보면 아직도 임대차계약서에 날인된 확정일자를 잘못 이해하는 사람들이 많다. 확정일자만 받아놓으면 모든 것이 해결되는 것 마냥 착각하고 있는 것이 대표적인 예다. 확정일자에 대한 오해를 풀고 확정일자가 갖는 의미를 명확하게 이해하는 일, 경매투자 성공을 위해서 반드시 필요한 일이다. 확정일자에 대해 일반인들은 어떤 오해를 갖고 있을까? 첫째, 확정일자를 일반 매매나 경ㆍ공매를 불문하고 효력을 갖는 만병통치약으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 확정일자는 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우에 확정일자로서의 효력을 발휘하는 것이지 일반 매매에 있어서는 아무런 쓸모가 없다. 즉 확정일자는 경ㆍ공매로 임차주택이 매각될 경우 매각대금으로 배당하게 되는 각 채권자의 배당순위를 결정하는데 있어서 그 확정일자보다 후순위의 채권자보다 앞서서 배당을 받을 수 있는 효력을 갖는다. 둘째, 확정일자를 대항력과 같은 것으로 오해하는 사람도 있다. 임차인의 대항력은 임대차계약 체결 후 전입신고와 입주(임차주택
국토해양부가 지난 6월 3일 2011년 4월말 기준 미분양주택 현황을 발표했다. 발표 자료에 따르면 전국 미분양주택은 7만2232호로 3월 7만7572호 대비 5340호 감소하여 11개월 연속 미분양주택이 감소했다. 수도권은 서울, 인천, 경기 모든 지역의 기존 미분양 물량이 줄어들면서 3월 2만7089호 대비 2081호 감소한 2만5008호로 4개월 연속 감소세를 보였으며, 지방은 분양가 인하 등 업체 자구노력과 일부 전세수요의 매매전환 등으로 3월 5만483호 대비 3259호 감소한 4만7224호로 나타나 무려 25개월 연속 감소세를 보였다고 한다. 지방 주택시장이야 요즘 한철 재미를 보고 있어 미분양주택 감소세가 그리 새삼스러울 것이 없지만 분양시장이나 일반 주택시장이 얼어붙을 대로 잔뜩 얼어붙은 수도권에서도 미분양이 4개월 연속, 그것도 상당히 큰 폭(-7.7%)으로 감소했다는 점이 아무래도 수상쩍다. 수도권 미분양은 지난해 12월말 기준 2만9412호로 정점을 이뤘다가 올해 1월 -1.8%, 2월 -5.1%, 3월 -1.2% 등 그 감소폭이 그리 크지 않았었다. 4월 감소폭이 -7.7%에 이를 정도면 상당히 큰 폭의 감소세를 보인 것으로 미분양이 불티나게 팔리고 있다고 해도 무방할 수준이다. 이 정도 감소세라면 수도권 주택시장이 호황을 보이고 있다거나 뚜렷한 호재가 작용하고 있어야 하는데 실상은 전혀 그렇지가 않다. 더군다나 올 봄에 분양을 했던 별내신도시를 비롯하여 김포한강신도시, 수원, 용인 등지에서 대거 미분양이 발생할 정도로 수도권 분양시장 침체의 골은 더 깊어졌다. 통계상 보여주는 미분양과 현실적으로 느끼는 미분양 현황이 달라도 너무 다른 느낌이다. 4월말이 아니라 5월말 미분양주택을 집계해보면 아마도 4월보
5.1대책 발표 한달이 됐음에도 주택시장 회복은커녕 오히려 더 악화되고 있다. 5.1대책이 주택거래 활성화보다는 건설경기 연착륙 내지 주택공급 활성화에 주안점을 둔 것도 있지만 아무래도 주택시장 불안 요인(실물경기, 금리, 미분양, 정책 불신 등)이 더 크게 작용하고 있는 탓이다. 5월 마지막 주 닥터아파트(www.drapt.com) 시세 조사 결과에 따르면 서울은 25개구 중 23개구가 보합 내지 하락세를 보이면서 전체적으로 -0.02%가 하락했고, 경기와 인천도 각각 -0.01%씩 하락했다. 신도시는 -0.03%로 비교적 큰 폭의 하락세를 보였다. 수도권 전반적으로 11주 연속 하락세다. 특히 5차 보금자리지구가 지정된 강동구와 과천시는 그야말로 보금자리 폭탄을 맞은 듯한 분위기다. 5차 지구가 지정된 지난 17일 이후 첫 주간(5월 셋째 주) 매매가 변동률이 강동구 -0.21%, 과천시 -0.13% 큰 폭 하락했고, 둘째 주간(5월 넷째 주) 역시 강동구 -0.10%, 과천시 -0.12%를 기록하면서 수도권 평균 -0.02%보다 5~6배 이상의 하락률을 보였다. MB정부 들어 굵직한 서너개 사안을 제외하고 규제란 규제는 모두 풀었음에도 불구하고 이렇듯 주택시장이 침체되고 있는 이유는 무엇일까? 어떻게 해야 주택거래가 활성화되고 부동산시장이 회복될 수 있을까? 무엇이 문제일까? 숱한 의문에도 불구하고 명쾌한 답을 찾을 수 없어 답답하기는 필자도 마찬가지지만 뭔가 단추를 채워도 단단히 잘못 채워진 것 같은 느낌은 누구나 마찬가지일 것이다. 실수요자나 투자자들이 이유 불문하고 주택구입을 꺼려하고 있다면야 어느 대책이 나와도 달라질 것은 없겠지만 잘못 채워진 단추로 인해 문제가 불거졌다면 단추를 다시 제대로 채우면 되지
진화하는 것은 생명체만이 아니다. 침체된 분양시장에서 미분양을 최소화하기 위한 다양한 아이디어가 쏟아지면서 아파트 평면도 나날이 진화하고 있다. 발코니 무료 확장, 섀시 무료 시공, 1층 정원 공간 제공, 가변형 벽체(확장형) 등이 초기 나왔던 평면 마케팅이라면 최근에는 1가구에 두 채를 구성하는 한지붕 두가족형(세대분리형) 평면, 40평형 이상의 대형 평형에서나 선보였던 4-베이 평면이 중소형 평형에도 도입되고, 최상층 팬트하우스에서나 볼 수 있었던 복층형이 이제는 어느 평형에서나 흔하게 볼 수 있게 됐다. 이 중에서 특히 눈길을 끄는 것은 세대분리형과 4-베이 평면이다. 세대분리형 평면은 2009년 하반기에 영종하늘도시 한양수자인에서 첫 선을 보인 뒤 나름 선풍적인 인기를 끌면서 주택업계의 새로운 트렌드로 자리하고 있는 모습이다. 대형 평형은 일부 실거주, 일부 임대 목적으로 구성하고, 중소형 평형은 아예 임대수익형 모델로 설계하는 유형이지만 아직은 대형 평형에 대한 구입 부담을 줄이는 차원에서 도입하는 단지가 많다. 그렇기 때문에 아무리 세대분리를 한다고 해도 대형 평형 구입 및 보유 부담이 여전하고 임차인 찾기도 쉽지 않아 사업주체들이 바라는 만큼 주택시장에서 그리 큰 호평을 받지는 못하고 있다. 4-베이 평면은 그간 40평형대 이상의 대형 평형에서 종종 있어왔지만 최근에는 중소형 평형대까지 침투했다. 채광이 좋고 전면 발코니를 모두 확장하면 실내 전용면적이 1.5배 가까이 늘어날 수 있다는 장점이 있어 나름 인기가 있는 평면이기도 하다. 수도권 분양시장이 침체된 상황에서도 4-베이 평면을 도입한 단지는 그래도 선방하고
스마트폰 보급 확산에 따라 소셜 네트워크가 일반화되면서 그동안 외식이나 미용, 문화, 레저서비스 등 생활밀착형 서비스 분야에서만 활용됐던 저가의 공동구매방식이 주택 분양시장에도 속속 도입되고 있다는 기사가 간혹 눈에 띈다. 올해 초 첫선을 보였던 안양 관악역 인근의 ‘I'아파트 공동구매로 수십대 일의 경쟁률을 기록하며 미분양이 해소됐다느니, 수원에 소재한 어느 주상복합아파트 미분양분 6가구를 공동구매 방식으로 팔았더니 순식간에 동났다는 기사 등.. 그간에는 할인에 대한 부담이 덜한 미분양을 해소하기 위한 마케팅 방법으로 활용되었고 한다면 최근에는 아예 신규 분양(선 분양) 단지에서도 공동구매방식이 도입되고 있다. 충남 천안 차암동에 들어서는 ‘H'아파트 1052가구가 그 예다. 일정 수 이상 조합원이 모집되면 시세 대비 20~30% 저렴한 가격에 분양가를 정하고 사업을 진행하는 방식으로 현재 80% 가까이 조합원이 모였다고 한다. 침체된 분양시장의 새로운 활로가 될 만한 사안이다. 사실 공동구매방식이 분양시장에 접목된 것은 채 1년도 되지 않는다. 아주 짧은 역사만큼이나 아직은 실적이 많지 않지만 최근의 주택시장 침체로 사업주체의 사업부담이 커지면서 미분양 해소 또는 신규 사업에 대한 부담 완화 등 시대적 요구가 반영돼 급속히 확산되고 있다. 그 범위도 미분양, 신규 분양주택에서 벗어나 오피스텔이나 도시형생활주택으로, 매매뿐만 아니라 전ㆍ월세시장으로까지 확대될 움직임이 일고 있다. 소셜 네트워크를 활용한 공동구매는 어떤 이점이 있을까? 우선 수요자는 주변시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있다
경매를 잘 하는 방법이 교과서처럼 딱히 정해져 있는 것은 아닐 것이다. 다만 필자의 경험상 경매를 잘한다고 하기 위해서는 먼저 입찰성공률을 높이는 것이 우선이요, 다음이 입찰사고를 줄이는 것이요, 그 다음이 사고수습을 잘하는 것이라 할 것이다. 물론 한 가지 더해 투자수익률을 높이는 것도 넷째 요소로 들 수 있겠으나 이는 경매를 잘하는 법이라기보다는 소위 ‘돈되는 물건 고르는 법’이라는 지엽적이고 구체적인 색채가 강해 여기서는 논외로 한다. 첫째, 입찰성공률 높고! 낙방을 해도 1등과 몇 십만원 정도밖에 차이 나지 않을 정도로 입찰가를 기막히게 잘 쓰는 경매전문가가 있다고 하자. 그러나 10건 입찰하면 한두 건 낙찰이 될까 말까 하는 수준이라고 한다면 그가 경매를 잘한다고 할 수 있을까? 경매전문가라고 할 수는 있어도 경매를 잘한다고는 할 수 없을 것이다. 경매의 제1목표는 낙찰을 받는 것이요, 제2목표가 기대수익을 달성한다는 데에 있다는 점에서 이미 그 전문가는 제1의 목표를 넘지 못하고 있는 셈이다. 근소한 차이로 낙방한다는 것은 물건에 대한 확신이 없는 경우가 태반이다. 물건에 대한 확신이 없으니 가격에 대한 확신도 없고, 그러자니 입찰가격 산정이 점차 보수적으로 흘러가는 것이다. 보이는 현상의 가치도 중요하지만, 투자자에게 그보다 더 중요시되는 것은 개발호재나 개발가치(개발, 리모델링) 등 잠재적 미래가치다. 더러 시세보다 높은 가격에 낙찰이 되거나 경매시장에 처음 등장하자마자 낙찰이 되는 이유는 이러한 미래가치가 입찰가에 반영되었기 때문이다. 경쟁이 치열하고 낙찰받기가 어려운 때일수록 물건의 가치에 대한 확신은
전세가는 멈출 줄 모르고, 이에 질세라 매매가도 덩달아 오름세를 지속하고 있다. 분양시장은 말할 것도 없이 분양하는 족족 성황리에 대성공을 거두면서 연일 홈런퍼레이드를 벌이고 있다. 마치 전세, 매매, 분양시장 세 톱니바퀴가 잘 어우러져 돌아가는 기계처럼 더할 나위 없는 조합이다. 한없이 침체돼있는 수도권 주택시장에 대한 간절한 열망을 담은 것일 수도 있지만, 아쉽게도 이는 수도권이 아니라 실제 그렇게 돌아가고 있는 지방 주택시장의 현주소를 일음한 것이다. 부산에서부터 시작한 지방 주택시장의 호황은 인근 지역은 물론 울산, 광주 등 지방 광역시까지 확대되고 있고, 점차 대전지역으로까지 북상할 움직임을 보이고 있다. 지방 온기가 수도권까지 미치기를 바라지만 그러기에는 수도권 주택시장이 너무 냉랭하기 그지없다. 이 같은 지방 주택시장의 호황은 어떤 이유에서 비롯됐을까? 일반적으로 수급 불균형, 전세가 급등 및 정책적 지원 3가지를 주된 이유로 든다. 과거 2006년~2008년 상반기경 분양시장이 호황을 이뤘던 때에 맞춰 공급이 집중된 후 주택시장 침체로 인한 미분양 속출로 이후 주택공급이 중단되면서 수요에 비해 공급부족 현상이 심화됐던 점, 전세가 급등으로 매매가 대비 전세가 비중이 지방 평균 70%에 달해 전세수요가 매매수요로 전환되는 계기가 마련됐다는 점, 그리고 지방 미분양에 대한 리츠, 펀드 편입시의 세제혜택 뿐만 아니라 미분양 할인율에 따라 개인이 취득한 경우의 취득세, 양도세 감면혜택 등이 주어졌다는 점 등이 그것이다. 수도권에는 없는 것들이 지방에는 분명 존재하고 이들이 원동력이 돼 지방 주택시장을 견인한 것은 맞
3.22 주택거래활성화대책 한달이 지났음에도 주택시장은 여전히 침체다. 아니 오히려 침체의 골이 더 깊어졌다. 어느 정도 예상은 했지만 예상했던 것보다 더 심각한 상황이다. 지방은 매매, 전세, 분양, 미분양 모두 예외 없이 거래가 활성화되고 있다지만 수도권은 전세시장만 여전히 강세일 뿐 매매시장은 얼어붙은 듯 3주 연속 하락세를 기록하고 있고, 김포한강신도시 합동분양에 기대를 걸었던 분양시장은 미분양만을 대량 양산한 채 더욱 힘겨운 레이스를 펼치게 됐다. 이처럼 지방과 달리 수도권 부동산시장이 맥 빠진 모습을 보이고 있는 이유는 수도권에는 지방에는 없는 악재요인이 상당수 분포하고 있기 때문이다. 우선 DTI규제가 수도권 전방위적으로 시행되고 있는 것도 그렇고, 가격에 대한 눈높이의 절대적인 판단기준이 되는 상품인 보금자리주택이 수도권에는 엄연히 존재한다는 사실이 그렇다. 또한 지방은 이번 달 말까지 미분양주택에 대한 취득세, 양도세 등 세제감면 혜택이 주어지지만 수도권은 그러한 정책적 지원이 이루어지지 않고 있다. 전세가가 상승하고 있지만 아직 매매가 대비 전세가 비율(3월말 기준)이 서울 46.4%, 경기 50.6%, 인천 48.5% 수준에 불과해 전세수요가 매매수요를 전환되기에는 아직도 요원하다. 지방의 경우 5대 광역시 전세가 비율이 70%를 돌파하고, 기타 지방이 67.5%를 기록한 것과 사뭇 다른 양상이다. 아무리 그렇다고 해도 수도권과 지방의 온기가 이렇게 차이가 날까! 올해 입주물량 감소 추세는 수도권이나 지방이나 별반 차이가 없고, 수도권의 경우 서울 강남권 중심의 재건축 단지들이 지구단위계획 승인, 사업시행인가가 나는 등 호재가
합동분양이라는 카드로 대대적인 홍보를 시작한 김포한강신도시 분양이 본격화됐다. 지난해 10월 일성트루웰 타운하우스가 분양된 지 5개월만이며, 단지형 아파트로는 2010년 1월 대림e편한세상이 분양된 지 1년 3개월만이다. 이번 합동분양에는 모델하우스를 이미 오픈하고 19일부터 1순위 청약에 돌입하는 대우푸르지오, 반도유보라2차, 한라비발디 등을 비롯해 4월 22일 모델하우스를 오픈하는 김포도시공사(계룡리슈빌, 임대), 5월경에 분양할 예정인 모아엘가ㆍ미래도(임대) 등 모두 다섯 곳이다. 분양물량도 상당량에 달한다. 대우푸르지오 812가구, 반도유보라2차 1,498가구, 한라비발디 857가구 등 3,167가구(임대분양은 계룡리슈빌 572가구, 모아엘가ㆍ미래도 1,060가구 등 모두 1,632가구)가 분양된다. 합동분양이라는 마케팅 효과인지 시장 분위기 상승인지 아직 속단하기에는 이르지만 모델하우스를 오픈한 현장마다 벌써 수천 명 혹은 수만 명이 다녀갔다느니 요란법석이다. 다소 과장된 면이 없지 않지만 올해 들어 수도권에 분양다운 분양물량이 없어 공급에 목말라했던 수요자들의 갈증을 고려한다면 일면 그럴 수도 있겠다 싶다. 그러나 모델하우스 방문객이 곧 청약자로 이어질지는 미지수다. 예컨대 지난 3월에 분양한 별내신도시 동익미라벨 역시 모델하우스 인파가 1만7천명 이상 몰렸다고 했지만 정작 802가구 모집에 약 30% 정도의 미분양물량이 발생했다. 모델하우스 방문 인파를 곧 청약 성적으로 결부시키기에는 다소 무리가 있다는 의미다. 특히 행락 인파가 절정을 이루는 4월이면 봄 나들이차 가족단위로 들러보는 사람도 많다는 점에서 더욱 그렇다.
지난 5일 반값 보금자리주택 공급을 제한하는 내용을 담은 ‘보금자리주택건설특별법’ 개정안이 여당 의원이 대표 발의했다고 국토해양부가 밝힌 이후 보금자리주택에 대해 설왕설래 말들이 많다. 개정안에는 그린벨트 내 택지 공급가격을 높여 보금자리 분양가를 주변 시세의 80~85% 수준으로 유지하고, 보금자리지구에 건설하는 전용 60~85㎡ 중형 아파트 일부를 민간건설사가 지어 분양할 수 있도록 하는 등의 내용이 담겨져 있다. 이로 인해 ‘반값 로또 아파트가 사라진다’, ‘반값 아파트 사실상 폐기’, ‘MB 공약 또 뒤집기’, ‘보금자리주택 실패’ 등 현실적 문제에서부터 정치적 문제까지 광범위하게 확대 해석되면서 한동안 지면을 도배했다. MB정부 부동산정책 중 최대 치적으로 꼽았던 보금자리주택 공급 정책이 출범 1년 반 만에 닻을 내리게 생겼으니 그럴 만도 하다. 그러나 결론부터 말하면 보금자리주택의 반값 공급은 시작부터 어느 정도 한계성을 지니고 있었다. 강남권에서 공급되는 보금자리주택으로 인해 반값이라는 말이 나왔던 것이지 사실 강남권을 제외한 나머지 보금자리주택의 분양가는 시범지구(고양원흥, 하남미사) 사전예약 때부터 이미 주변 시세의 70%대를 형성하고 있었다. 이후 보금자리 분양가의 지속적 상승, 주택시장 침체 여파로 2차 보금자리주택 사전예약 최고 분양가가 주변 시세의 90%(남양주진건 87.9%, 부천옥길 87.3%)까지 올랐고, 3차 역시 주변 시세의 85%(인천구월 83.7%, 하남감일 84.7%) 수준에서 분양됐다. 개정안이 발의되기 전에 벌써 비강남권 보금자리주택 분양가가 80%를 넘어선 상황이다. 강남권도 정도의 차이는 있지만 반값이라는 의미
강남권 주택시장 분위기가 예사롭지 않다. 3월말 마지막 주 기준 지난 7주간 하락세를 면치 못했던 강남권 재건축이 0.18% 오르며 반등에 성공했고, 특히 3월 셋째주 0.36% 하락했던 강남구는 0.61% 큰 폭으로 올랐다. 그간 뚜렷한 호재 없이 재건축 단지별 사업추진속도 내지 정책 변수에 따라 등락을 거듭해왔던 강남권이 지난 3월 23일 개포지구 재정비계획안 통과라는 대형호재를 맞으면서 일대 재건축 시장은 물론 서초구, 송파구 등 유사 재건축 단지의 기대감을 증폭시키면서 매도호가가 오르고 있는 탓이다. 물론 재정비 계획안이 통과됐어도 개포지구 전체가 일시에 재건축을 할 수 있는 것이 아니고, 주택가격이 떨어졌다고는 하나 주택 수요자들이 느끼는 매수가격에 대한 부담이 아직 체감적으로 높은 수준에 이르고 있어 거래가 눈에 띄게 늘어난 것은 아니지만 재정비계획안 통과는 시간이 지날수록 강남구를 비롯한 주변 강남권 재건축 시장 분위기 상승에 일조할 것임이 분명하다. 그 이유는 송파, 서초, 강동 등 여타 강남권의 경우 개포지구와 마찬가지로 재건축 예정 단지가 폭넓게 분포해 있다는 점에서 찾을 수 있다. 저층 단지에서 중층 단지에 걸쳐 비슷한 연령대로 구성됐다는 것, 그 규모가 수천세대 이상으로 주변 주택시장에 영향을 미칠 수 있을 정도로 방대하다는 것, 그리고 개포지구 못지않게 사업성 개선을 위한 용적률 상향이나 종 상향 욕구가 강하다는 것이다. 서초구의 반포주공 저층 단지와 반포한신 고층 단지, 송파구의 가락시영 저층 단지와 잠실주공5단지 및 장미아파트 단지, 강동구의 둔촌주공이나 고덕주공 저층 및 중층 단지가 그 예이
강남권 재건축 단지들이 일대 전기를 맞고 있다. 이들 단지는 그간 특별한 호재 없이 재건축 추진 절차 내지 조합원간의 이해관계 충돌로 인한 법적 분쟁 등 각 단지별 특성에 따라 등락을 거듭해왔으나 지난 3월 23일 개포지구단위계획안이 통과되면서 뚜렷한 호재로 작용할 수 있게 됐다. 개포지구단위계획안 통과 여파는 비단 개포지구가 속한 강남구에 한정되는 것이 아니라 인근 송파, 강동 등 저ㆍ중층 재건축 단지가 몰려 있는 지역에까지 미칠 전망이다. 개포지구를 포함한 다른 지역 재건축 단지 역시 용적률 상향 내지 종 상향 문제가 재건축 사업성 개선을 위한 제1차적인 과제로 인식돼왔던 터다. 그러던 차에 단행된 개포지구단위계획안 통과는 다른 유사 재건축단지의 가려운 면을 긁어주는 역할을 톡톡히 함으로써 유사 재건축 단지의 용적률 상향에 대한 기대감을 증폭시키고 재건축 시장 분위기 반전의 계기를 마련할 수 있을 것으로 보인다. 강남권 재건축 시장에 대한 호재는 이 뿐만 아니다. 정부ㆍ여당을 주축으로 추진되고 있는 재건축ㆍ재개발에 대한 규제완화(인허가 절차 개선, 용적률 상향, 임대주택 비율 축소 등)을 비롯하여 리모델링 수직 증축에 대한 문제가 정부차원에서 심도 있게 검토되고 있는 상황이다. 게다가 지난 3.22 주택거래 활성화 방안을 통해 9억원 초과 주택 및 다주택에 대한 취득세를 올해 말까지 한시적으로 4%에서 2%로 인하하겠다고 발표했던 바다. 이른바 정부ㆍ여당의 본격적인 강남권 구하기가 시작된 셈이다. 사정이 이정도면 당장은 거래가 활성화되기 보다는 오히려 소강상태에 접어들기 마련이다. 언제나 그랬듯 가격이 상승할 뚜
재건축 연한 단축 문제가 도마에 올랐다. 서울시가 재건축 허용연한을 현행수준에서 유지하기로 했음에도 서울시 의회 주도하에 재건축 허용연한을 단축하자는 논의가 다시 있고나서부터다. 현행 재건축 허용연한은 준공시기를 기준으로 지자체마다 약간씩 다르게 규정돼있다. 예컨대 서울시의 경우 아파트 준공시기가 1981년 12월 31일 이전이라면 재건축 연한을 20년으로 규정하고 있으므로 1981년 준공 기준 2001년에 이미 재건축 연한에 도달해 재건축이 가능하다. 반면 1992년 1월 1일 이후 준공된 아파트는 40년이 재건축 허용연한이다. 따라서 1992년 준공 기준 2032년에야 재건축 허용연한에 도달하므로 앞으로도 21년은 더 기다려야 재건축할 수 있다. 1982년~1991년 준공된 아파트는 [22년+(준공연도-1982년) x 2] 산식이 적용된다. 이 산식을 적용하면 1984년 준공된 아파트는 재건축 허용연한이 26년으로 지난 2010년이 재건축 연한에 도달한 것이 되고, 1985년 준공된 아파트는 2013년, 1986년 준공된 아파트는 2016년, 1987년에 준공된 아파트는 2019년이 재건축 연한이 된다. 재건축 연한에 3년 단위의 간격을 둔 것은 무분별한 재건축을 막고 부동산시장을 안정시키기 위한 목적에서 비롯됐다. 이러한 재건축 허용연한을 최대 30년으로 앞당기고자 하는 것이다. 어떻게 30년으로 단축할지에 대해서는 기술적인 차이가 있겠지만 가장 단순화하면 1992년 1월 1일 이후 준공된 아파트의 재건축 허용연한을 30년으로 하고, 1982년~1991년 준공된 아파트의 재건축 연한 산식을 [21년+(준공연도-1982년)]으로 바꾸면 된다. 이 기준에 의하면 2013년에나 가능했던 1985년 준공 아파트 재건축은 이미 재건축 연한(2009년)을 지
수도권 주택시장이 힘겨운 레이스를 펼치고 있다. 지난해 10월말 이후 줄곧 상승세를 탔던 서울 주택시장이 19주만에 처음으로 하락세로 돌아섰는가 하면 재건축아파트 중심으로 상승세를 주도했던 강남권 역시 19주만에 마이너스(-) 변동률을 기록했다. 인천 역시 전주 보합세에서 하락세로 돌아섰다. 경기지역은 화성, 용인지역 등의 반등세에 힘입어 상승세를 유지했으나 상승폭이 둔화(0.03% → 0.02%)된 모습을 보였다. 아직 단정하기에는 이르지만 수도권 상승세가 이대로 꺾이는 것 아니냐는 우려 섞인 목소리마저 나오고 있는 상황이다. 한동안 상승세가 지속될 줄 알았던 수도권 주택시장이 불과 5개월만에 다시 꺾인 이유는 무엇일까? 크게 두 가지로 요약해볼 수 있다. 우선 상승세를 지속할 동력이 부족했던 탓이다. 주택시장은 지난해 10월말 이후 뚜렷한 상승요인 없이 상승세가 이어져왔다. 2009년 10월 이후 1년간 약세가 이어져오자 급매물이 일부 소화되기 시작했고, 더불어 지난해 실수요자 중심의 거래정상화를 위해 내놓았던 8.29대책의 효과가 일부 긍정적 영향을 미치면서 중소형아파트를 중심으로 거래가 이루어졌다. 주택기금을 통한 주택구입자금 지원, DTI폐지 등 정책적 지원이 올해 3월말까지 한시적으로 이루어지고 있어 시한내 대책의 적용을 받으려는 주택구매수요가 일어났던 탓이다. 올해 말까지 1년 연장된 취ㆍ등록세 감면대상에서 9억원 초과 주택이 제외되면서 지난해 말까지 취ㆍ등록세 감면혜택을 받기 위한 9억원 초과 주택에 대한 거래가 강남권을 중심으로 일부 일어났던 것도 같은 맥락이다. 실물경기 회복이나 주택구매심리 회복이라는 자생적 동력이 아니라
전세가 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 서울의 경우 최근 3주 연속 상승세가 둔화되고는 있지만 이는 강남권을 비롯해 목동, 중계동 등 학군수요가 전세수요의 상당부분을 차지하고 있는 지역의 전세시장이 하락세 내지 보합세를 보인 탓에 기인할 뿐 본격적인 이사철이 시작되면서부터는 강북권을 중심으로 전세가가 큰 폭으로 오르면서 상승세가 꺾이지 않고 있다. 경기지역도 상황은 마찬가지다. 그간 강남권 및 서울에서 밀려 전세가가 동반 상승했던 판교, 평촌, 동탄 등 전세물량이 어느 정도 정리되는가 싶더니 주변지역으로 전세수요가 확산되면서 입주물량 여파로 안정세를 보였던 파주, 광명, 의정부 전세시장마저 강세로 돌아섰다. 전세대란, 전세유민, 전세난민이라는 다소 자극적인 용어들이 난무할 정도로 전세시장이 사회적 이슈로 등장하기까지 했다. 문제는 전세시장 불안이 단지 최근의 일시적인 문제로만 치부하기에는 벌써 2009년 3월부터 거의 100주째를 목전에 둘 정도로 장기화되고 있다는 점이다. 게다가 본격적인 이사철을 맞이하고 있고, 올해 입주물량 자체가 지난해에 비해 60% 수준에 불과하다는 사실도 문제다. 매매시장도 회복세를 보이고 있다고는 하나 언제 꺼질지 모를 정도로 동력이 약하다. 여러모로 전세시장 불안이 쉽사리 해소되지 않을 전망이고 보면 날이 갈수록 서민들의 고통은 더욱 커질 것은 자명한 일이다. 상황이 이러다보니 전세시장 안정은 정치, 사회 각 분야를 막론하고 절체절명의 사명이 됐다. 특히 정치권에서의 움직임이 발 빠르다. 4월 재보선을 앞두고 있는 탓인지 접근방법에 있어 다소 차이는 있어도 여야를 불문하
평소 부동산 재테크 수단으로 경매나 공매를 애용(?)해왔던 ‘K'씨. 십수 차례 낙찰을 통해 상당한 수익을 거둬왔던 터라 이제는 전문가의 자문을 구하지 않고도 스스로 경ㆍ공매투자를 할 수 있을 정도로 베테랑이 됐다. 요즘 2년 가까이 전세난이 심화되면서 중소형아파트, 오피스텔, 다가구주택 등 임대수익형 부동산이 인기를 끌자 이들 부동산에 투자하고자 경ㆍ공매물건을 검색하기 시작했다. 부동산시장이 침체라는데도 경매물건을 쉬이 찾을 수 없어 공매물건을 기웃거린 끝에 부천 중동에 소재한 'B'오피스텔이 눈에 들어왔다. 'K'씨는 베테랑답게 우선 입지분석에 돌입했다. 부천 중동지역이면 지하철7호선이 연장될 예정으로 있어 지하철 개통 수혜지역이기도 하고 중동생활권이나 서울 서부생활권을 기반으로 하는 직장인 또는 신혼부부 임대수요가 풍부한 곳이기도 하다. 건물이 준공된 지 그리 오래되지 않은데다 지하5층~지상15층의 중급 규모 이상의 오피스텔로 개통 예정된 지하철 7호선 역과도 도보 5분 내외면 닿을 수 있어 임대용으로 안성맞춤이라 여겼다. 오피스텔치고는 주차공간이 넉넉하고 임차인이 거주하고 있어 체납된 관리비도 없는 것으로 조사됐다. 최초감정가 7400만원에 최저경매가는 6660만원. 불과 한차례 유찰(공매 저감율은 10%임)됐지만 임대시장이 호황을 보인 덕에 최초감정가 수준에 입찰해도 임대수익 7%이상은 맞출 수 있을 것으로 생각했다. 그만하면 우량물건이다 싶어 입찰을 결심하고 임대차 및 권리에 대한 세부분석에 들어갔다. 등기부등본 확인 결과 말소기준권리인 최초가압류가 2007년 6월 4일에 설정돼 있고, 이후 8건의 가압류와 6건의 압
2.11 전월세대책의 뚜껑이 열렸지만 기대만큼 흡족하지 못하다. 지난 1.13 전월세대책의 후속 대책이라는 점에서도 그렇고 이번 대책에 거래활성화 내용이 포함될 것이라는 기대를 저버린 것도 그렇다. 2.11대책은 1.13대책의 보완내지 후속조치 차원에서 이루어졌다. 우선 연소득 3천만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택기금의 전세지금 지원한도를 호당 6천만원에서 8천만원으로 확대하고 지원금리 연 4.5%에서 4.0%로 인하하는 한편, 이와는 별도로 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상) 지원대상 보증금을 수도권 과밀억제권역의 경우 8천만원에서 1억원 이하(지원한도 호당 5600만원, 지원금리 연 2.0%)로 늘렸다. 전세자금 대출조건 중 ‘6개월 이상’ 무주택조건은 이미 폐지(1.20)돼 무주택 기간에 관계없이 저소득 세입자에게 지원되고 있는 상황이다. 그러나 대출확대가 전세시장에 긍정적인 영향만 미칠 것으로 보면 오산이다. 대출확대는 서민들의 금융부담을 더 늘리고, 전세수요를 더 폭증시킴으로써 전세난을 가중시킬 수 있기 때문이다. 다만 당장의 서민주거부담 완화에 대한 현실적인 지원차원에서 어쩔 수 없이 선택하는 필요악일 뿐이다. 다음으로 수도권에서 재개발 추진시에 적용되는 임대주택 건설비율을 지자체가 사업지 특성을 감안 현행 17%에서 20%까지 상향해 임대주택 공급을 확대한다고 한다. 그러나 이 또한 문제가 없는 것은 아니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에 규정돼 있기 때문에 각 부처 장관 규칙이나 고시로 시행할 수 있는 것이 아니라 법령 개정을 통해 이루어져야 하고, 재개발 수익성 악화로 축소됐던 임대주택 의무
정치인들이 설 민심을 훑는 것은 향후 민심의 향배가 어떻게 흘러갈지를 가늠하기 위함이다. 마찬가지로 설 명절은 주택시장에서도 또 하나의 변곡점이 된다. 가족들끼리 또는 지인들끼리 모여 앉은 자리에서 내 집 마련에 대한 얘기가 오가는 것은 물론 투자타이밍을 점치거나 정책을 예측하는 얘기들이 오가기 때문이다. 주택시장이 이슈가 되는 상황에서는 더욱 그렇다. 그러나 아쉽게도 주택시장 이슈는 이번 설 명절 차례상에 올라오지도 못했다. 전국을 휩쓸고 있는 구제역, 이로 인한 농촌의 참담한 현실, 꽁꽁 얼고 터져버린 상수도와 보일러, 폭설과 한파, 폭등한 물가가 전부였다. 전세난 관련 얘기만 간간히 흘러들어왔다. 그만큼 주택시장이 통 재미없다는 거다. 분명 요즘 주택시장은 재미가 없다. 전세가 고공비행으로 서민 주거난은 더욱 심화되고 있고, 매매시장이 회복세를 보이고 있다고는 하나 분양시장이 전혀 맥을 못 추고 있어 수치상 보여주는 것과 시장에서 느끼는 체감경기와는 사뭇 괴리가 크다. 그럼에도 챙겨야 할 것은 많다. 국내외 거시경제니 정세불안이니 금리인상이니 하는 거창한 것 말고도 올해 주택시장을 좌우할 변수들이 여럿 존재하기 때문이다. 이들 변수가 어떤 방향으로 흐르는지에 따라 주택시장의 호ㆍ불황에 막대한 영향을 미치게 된다. 어떤 변수들이 있는지 간략하게 나열해보자. [8.29대책 DTI 폐지 3월말 시한 종료] 지난해 발표된 8.29대책 중 신규분양자의 기존주택을 구입하는 자에 대한 주택구입자금 지원(85㎡이하, 연소득 5천만원 이하, 호당 2억한도, 투기지역 제외), 무주택가구에 대한 생애최초 주택구입자금 지원(부부합산 연
필자가 아는 어떤 지인은 주식투자에 있어서나 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다. 또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건 발굴에서부터 자생력을 갖는 또는 가격경쟁력을 갖는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다. 전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 안다. 특히 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수익률 정도면 족하다. 안정 지향적인 지인의 투자행태를 좀더 구체적으로 살펴보자. 첫째, 미완성 개발호재를 따라간다. 완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다. 미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승에 무게를 둔다. 둘째, 아파트의 경우 무조건 25년 이상 지난 것만 고른다. 새 아파트가 시세형성이 다소 안정적이고 수요층이 많지만 가격이 정점에 이른 아파트가 대부분이고 향후 뚜렷한 입지적 장점이 뒷받침되지 않으면 세월이 지날수록 경쟁력이 떨어진다는 이유다. 반면 25년 이상 아파트는 재건축 혹은 리모델링 가능성이 있어 개발 후의 추
지난 한해 동안 집값이 떨어지고 있다는 보도자료가 연일 언론지상을 메우다시피 했지만 사실 2010년 집값은 우려했던 것만큼 그리 큰 폭으로 하락하지는 않았다. 지방 상승세(3.71%)에 힘입어 전국 집값은 -1.27% 떨어지는데 그쳤고, 수도권은 -2.77% 하락했다. 그럼에도 불구하고 집값이 많이 떨어진 것처럼 여겨진 것은 2009년도 3월부터 9월까지의 반짝 상승기를 제외하고 2008년 이후 거의 3년간 침체기가 장기화되다보니 체감상 주택가격 하락세가 커진 것으로 느껴졌을 뿐이다. 주택가격이 시장 참여자의 눈높이만큼 떨어지지 않은 상황에서 지난해 10월부터 지금까지 재차 반등세를 보이고 있으니 실수요자나 투자자 입장에서는 기가 찰 노릇이다. 글로벌 금융위기가 도래했던 2008년에는 강남권(-9.93%)을 비롯한 버블세븐지역(-10.15%) 아파트값이 두 자릿수 전후로 떨어졌다. 이는 곧 투자자나 실수요자의 주택구매심리를 회복시키는 요인으로 작용하면서 2009년 반짝 상승기에 강남권이 10.35%, 버블세븐이 7.02% 상승하면서 2008년 하락폭을 단숨에 뒤집거나 거의 만회했다. 그해 10월 DTI 규제가 전방위적으로 확대되지만 않았더라면, 또는 보금자리 폭탄이 터지지만 않았더라면 그 상승세는 당분간 계속되었을 지도 모를 일이다. 특별한 변수가 없는 상황에서는 저점이라고 인식할 만할 정도로 주택가격이 하락할 때쯤에야 거래가 활성화되면서 주택시장이 회복세를 보이게 된다는 의미이다. 그 정도 하락한 것도 아닌데도 불구하고 재차 반등하고 있는 집값은 아무래도 부담일 수밖에 없다. 가격 하락이 지속되면서 조금만 더 떨어지면 주택을 구입하고자 기다렸던 투자자나 실수요자의 구매심
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