*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
다사다난했던 경인년이 가고 신묘년 새해가 밝았다. 지난해에는 전세난, 미분양, 보금자리만 세간의 입방아에 오르내릴 정도로 부동산시장, 특히 주택시장이 썩 좋지 않았다. 다행히 지난해 10월말부터 보이던 상승세가 지금까지 꾸준히 유지되고 있고, 올해 부동산시장을 전망하는 대다수 전문가들도 낙관적인 견해를 피력하고 있다. 시장이 전문가들의 전망대로 또는 희망대로만 흘러갈 수는 없겠지만 과거 2009년말과 2010년초 사이 2010년 부동산시장을 비관적으로 보는 견해가 우세했다는 점에서 보면 사뭇 고무적이다. 어쩌면 최근의 회복세에 따른 주택 구매심리 회복, 입주물량 급감, 정부의 추가 규제완화, 경기회복 등의 영향으로 부동산시장이 그 회복세를 이어갈 수 있을 것도 같다. 부동산업계에 몸담고 있는 필자로서도 거래가 활성화되고 부동산시장이 회복되기를 바라는 마음 간절하다. 그러나 시장이 어디 그리 녹록한가! 부동산시장이 회복세를 보이고는 있다지만 아직도 그 회복세가 지속적이지 못하고 일시적인 반등에 그칠 공산이 크다는 신호는 곳곳에서 감지되고 있다. 우선 거래수요 측면에서 투자수요보다는 실수요자 중심의 거래, 중소형아파트 중심의 거래, 급매물 위주의 거래가 우선시되고 있다. 급매물이 팔리면 그 다음으로 일반매물까지 매수세가 미쳐야하지만 아직까지 일반매물까지 매수세가 가담되지 않고 있다. 이는 곧 아직도 소비자들이 느끼는 체감가격에 대한 부담은 물론이려니와 부동산시장의 한축을 형성하고 있는 투자수요가 전혀 살아나지 못하고 있음을 보여주는 한 단면이다. 최근 상승세가 약간 꺾인 것도 불안하다. 부동산정보업체 닥터아파
참으로 힘든 한해를 보냈다. 금융위기 이후 반짝 상승했던 부동산시장이 저가의 보금자리주택 공급, DTI규제 확대, 일시적 주택가격 급등에 대한 부담, 실물경기회복 지연 등으로 급속히 위축되자 경매시장도 이에 연동하여 동반 침체분위기를 연출했다. 당초 경매물건이 2009년보다 더 늘어날 것이라는 예상과 달리 경매물건이 대폭 줄었음은 물론이려니와 낙찰가율을 비롯해 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장의 부침을 가늠할 수 있는 3대 지표 모두 부진을 면치 못한 한해였다. 불황일수록 빛을 발하는 재테크 수단이 경매라고 했지만 올해는 유독 경매마저 힘을 못 쓰고 있는 양상이다. 경매물건이 줄어든 것만을 제외하고는 좋은 가격, 낮은 경쟁을 통해 낙찰 성공률을 높일 수 있는 절호의 기회였지만 언제 풀릴지 모를 정도로 침체돼있는 매매시장의 여파를 경매시장도 비켜가지 못한 탓이다. 지금의 침체된 분위기가 앞으로도 계속될까? 아니면 거래정상화를 위해 내놓았던 2010년의 8.29대책 영향으로 분위기 반전에 성공할까? 2010년 한 해 경매시장이 어떤 경향들을 보였고, 이에 따른 2011년 경매시장의 흐름 내지 투자전망을 간략하게 살펴보기로 한다. [2010년 경매시장 결산]1. 경매 모든 지표 ↓ - 우선 경매물건이 당초 예상했던 것과 달리 급감했다. 경기침체, 부동산거래 위축, 금리인상 등으로 경매물건이 2009년 33만7600건보다 더 늘어날 것으로 예상했으나 2009년보다 11.2%가 줄어든 29만9800건만 경매시장에 쏟아져 나왔다. 이는 경매통계가 집계된 2000년 이래 경매물건이 가장 적었던 2002년(30만5천건)보다 적은 역대 최저 물량이다. 낙찰가율이나 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장 3대지표도 모두
대한민국 제2대도시 부산지역 주택시장이 심상찮다. 전세시장, 매매시장은 물론이고 분양시장 마저 호황을 누리고 있다. 전세가는 2008년 하반기 금융위기를 벗어난 직후인 2009년 2월부터, 매매가는 이보다 한달 늦은 3월부터 플러스 변동률을 보이기 시작해 올해 11월까지 2년 가까이 한차례 꺾임 없이 상승세를 기록하고 있다. 11월 들어 매매나 전세 모두 상승폭이 줄어들긴 했지만 올해 매매가는 8.22%, 전세가는 13.43%가 상승했다. 서울을 비롯한 수도권이 올해 내내 하락세를 거듭하다 11월 들어서야 간신히 상승세로 전환됐지만 마이너스 매매가 변동률(-2.54%)을 벗어나지 못한 것과는 사뭇 대조적이다. 부산지역 전세시장, 매매시장은 그렇다손 치더라도 분양시장까지 호황을 보이고 있는 것은 다소 의외다. 주택시장 호황과 더불어 분양가상한제 적용을 피하기 위해 2007년부터 2008년 상반기까지 부산지역에 고가의 주상복합아파트가 대거 분양되면서 미분양이 속출하기 시작했기 때문이다. 국토해양부가 집계한 부산지역 미분양주택이 2006년 9,009가구에서 2007년에는 1만1,502가구로 늘어났고, 2008년에는 1만3,997가구로 급증했다. 미분양으로 인해 지역일대 분양시장이 심각한 타격을 입을 정도로 휘청거리면서 분양시장 침체의 서막을 여는 계기가 되기도 했다. 이랬던 분양시장이 괄목상대할 만큼 달라졌다. 우선 그간 줄곧 쌓이기만 했던 미분양이 대폭 감소하기 시작했다. 2008년에 정점을 보였던 미분양이 2009년에는 9,200가구로 줄었고, 올해는 10월말 현재 6,051가구로 2008년 대비 43.2% 수준으로 대폭 줄었다. 미분양만 줄어들고 있는 게 아니다. 올해 9월까지만 해도 분양하는 족족 미분양을
5천원 치킨에 대한 논쟁이 사그라질 줄 모르고 있다. 롯데마트가 ‘통큰치킨’ 판매를 12월 15일까지만 하기로 하면서 그 논쟁의 불씨가 꺼지는 듯싶더니 MB가 한마디 거들면서부터 꺼져가던 불씨가 다시 살아났다. 일국의 대통령이 수많은 치킨 자영업자들의 생사를 좌우할 치킨논쟁에 한마디 툭 던진 것에 대한 논란은 차치하고서라도 5천원 치킨은 많은 이슈와 쟁점을 남겼다. 5천원 치킨이 과연 가능한가로부터 소비자의 이익과 중소상인의 생존권이 양립할 수 있는지, 대형마트의 영세분야 진출이 시장경제에 얼마나 득이 되고 과연 공정경쟁이랄 수 있는지 등등. 아직 그 어느 쪽으로도 결론이 난 것은 아니지만 ‘통큰치킨’ 논란을 보면서 문득 떠오르는 것이 있었다. 바로 보금자리주택이다. 보금자리주택 역시 1천만원(3.3㎡당)아파트 또는 반값아파트로 불리며 선풍적인 인기를 끌어왔지만 시장에 미치는 파장은 이만저만 아니었다. ‘통큰치킨’과 보금자리주택은 많은 점에서 닮았다. 우선 가격이 싸다. 로얄티가 있는 프랜차이즈형 브랜드치킨 가격이 한 마리당 1만5천원 내외라면 ‘통큰치킨’은 이보다 3분의 1가격에 불과한 5천원이다. 보금자리주택도 마찬가지다. 보금자리주택 분양가는 지역별로 약간씩의 차이는 있지만 강남권(1030만원~1340만원/3.3㎡)이고 비강남권(750만원~1050만원/3.3㎡)이고를 불문하고 1천만원 이 분양가 기준이 되고 있다. 강남3구 아파트의 최근 평균 시세 2856만원에 비하면 3분의 1 ~ 2분의 1 가격이고, 서울 평균 1810만원과 수도권 평균 1248만원에 비해서도 상당한 가격 경쟁력을 갖는다. 판매주체가 거대 공룡기업이라는 점에서도 같다. ‘통큰치킨
다사다난했던 경인년 한해가 뉘엿뉘엿 저물고 있다. 주식시장은 코스피 2000 돌파를 목전에 두고 있고, 2010년 경제성장률도 6%대를 바라보게 생겼다. 요즘 부동산시장도 곳곳에서 꿈틀거리듯 부활의 조짐이 일고 있다. 이 정도면 2010년의 성과를 나름 성공한 한해로 평가할 수 있을 법하지만 건설 및 부동산업계의 체감온도는 아직도 ‘0’점을 벗어나지 못한 듯 춥기만 하다. 수도권 미분양은 더 쌓이고, 금리는 자꾸 오르고, 부동산PF發 금융위기 가능성은 더욱 커져만 가고 있어 이 온기가 겨울한파를 이겨낼 정도로 지속성을 갖고 퍼져나갈 지도 여전히 의문이다. 각설하고 올해 부동산시장은 침체 속에서도 참 색다른 많은 것을 보여줬다. 수도권과 지방의 동조화, 매매시장과 전세시장의 동조화 현상이 언제 그랬냐는 듯 무참히 깨졌다. 저금리기조가 유지됐지만 주택시장 침체는 지속됐고, 금리가 인상됐다고 해도 시장에 미치는 영향은 미미했다. 입주물량이 많으면 전세가가 떨어진다는 것은 상식적인 얘기로 통했지만 이 역시 올해는 전혀 그렇지가 못했다. 이처럼 그간 부동산시장의 전통적인 패턴이자 상식으로 자리해온 ‘~(하)면, ~(한)다’는 보편적인 명제가 더 이상 명제로 여길 수 없는 상황이 연출됐다. 대명제가 흐트러지면서 기존의 명제는 시장에서 이미 불편한 진실이 됐고, 새로이 형성되고 있는 패러다임 앞에서 시장 전망도 시시각각 변할 정도로 예측을 어렵게 했다. 2010년 부동산시장을 정리하는 차원에서 올해 새롭게 형성된 패러다임으로는 어떤 것이 있는지 구체적으로 되짚어보기로 하자. 어떻게 보면 기존의 전통적인 패러다임은 현재 기준에서는 오해로 폄하될
부동산 투자자를 그 성향에 따라 두 가지로 분류한다면 안정(지향)적 투자자와 모험(지향)적 투자자로 구분할 수 있을 것이다. 안정적 투자자와 모험적 투자자의 투자성향에는 어떤 차이가 있을까? 몇 가지 예를 들어 설명해보자. 두 투자자의 성향은 우선 수익을 추구하는 방법적인 면에서나 투자물건을 선택하는 기준에서 차이가 있다. 안정적 투자자는 향후 가격이 오를 것이라는 막연한 기대감으로 투자를 선행하지는 않는다. 현재 보이는 현상에 치중한다는 것이다. 따라서 현재 가격이 오르는지 내리고 있는지에 대한 판단, 매입 후의 시세차익이 중요하기 때문에 시세대비 얼마나 싸게 매입하는 것인지, 임대수익용 부동산인 경우 현재 임대수익률이 어느 정도 나오고 있는지 등이 주요 관심사다. 임대수익률이나 처분수익률도 금리이상 나와 주면 그만이다. 반면 모험적 투자자는 현상보다는 미래가치에 더 주안점을 둔다. 현재 가격이 떨어지고 있다는 사실이 중요한 게 아니라 앞으로 얼마나 더 오를만한 가치가 있는지가 더 중요하다. 따라서 대상물건이나 주변의 변화된 또는 변화할 수 있는 모습에서 가치를 찾는다. 현재시세보다는 미래시세가 중요하고, 임대수익용 부동산이라 하더라도 현재 수익률이 적지만 리모델링이나 업종 변경, MD 전략을 통해 수익률을 개선할 수 있으면 최상이다. 극단적으로는 기존 건물을 헐고 신축을 통해 임대수익률 제고나 개발이익을 취하는 것까지 고려대상이다. 두 투자자의 성향은 개발호재를 선택하는 면에서도 다르다. 안정적 투자자에게 있어서 개발호재는 절대적인 투자기준이 된다. 다만 개발될 것이라는 막연한 호재가 아니라 개
경인년 한 고개를 90%이상 넘어갈 즈음 역시나 주택시장의 이슈는 보금자리가 되고 말았다. 지난해부터 등장한 보금자리가 이태 연속 시장을 지배하고 있는 셈이다. 문제는 보금자리라는 이슈가 올해를 넘겨 내년까지도 지배할 우려가 있다는 것이다. 올해 12월에 실시될 시범지구 본청약을 시작으로 내년 2~3월경 3차지구(이번 사전예약에서 제외된 광명시흥지구와 성남고등지구) 사전예약이 있을 예정이고, 연이어 5~6월경에는 11월 29일 발표된 4차지구 사전예약이 있을 예정이기 때문이다. 그것만이 아니다. 사전예약 후 통상 1년 정도 있다가 본청약을 실시하는 것을 감안하면 내년 상반기 중에 위례신도시와 2차 보금자리지구에 대한 본청약이 실시되고 또다시 12월을 넘기기 전에 3차지구에 대한 본청약이 있을 예정이다. 그야말로 보금자리 일색이다. 보금자리 말고 다른 내용, 예컨대 분양시장 성황, 전세가 안정, 주택시장 전반적인 거래활성화 등이 한해 이슈로 자리매김하길 바랐던 필자로서는 매우 안타까운 일이 아닐 수 없다. 각설하고 이번 3차 보금자리 사전예약 결과를 가지고 당초 예상과 달리 상당한 성공을 거뒀다고들 야단법석이다. 당초 전문가들이 예상했던 결과가 보기 좋게 빗나갔다고들 한다. 과연 그럴까? 다음 <표>를 한번 보자. 보금자리주택 공급유형별 청약경쟁률(분양 기준) 이번 3차지구 전체 평균 청약경쟁률은 2.7대 1이다. 시장 침체 및 고가분양 논란이 일었던 2차지구 경쟁률 2.7대 1과 비교해도 그리 큰 차이가 나지 않는다. 특히 특별공급 물량에 대한 청약경쟁률은 오히려 2차지구보다 낮다. 노부모 특별
3곳에서 진행되고 있는 보금자리주택 3차 사전예약이 힘겨운 레이스를 하고 있다. 당초 5개 지구에서 3개 지구로 축소되고 분양물량이 대폭 감소했음에도 불구하고 22일 마감된 특별공급 사전예약은 최종 경쟁률이 3자녀 1.3대 1, 신혼부부 2.8대 1, 생애최초 1.6대 1, 노부모 0.9대 1로 집계됐다. 평균 경쟁률이야 대부분 영(0)점대를 면했지만 3자녀 특별공급의 경우 3곳 모두 소형평형(전용 51㎡)에서 미달이 발생했다는 점, 특별공급 중 물량이 가장 많은 생애최초에서도 항동을 제외하고는 미신청 물량이 상당수에 달했다는 점으로 보면 그리 탐탁지 않은 결과다. 시범지구 각각 9.7대 1, 19.8대 1, 6.0대 1, 1.8대 1과 위례신도시 각각 21대 1, 23.6대 1, 20.9대 1, 8.7대 1에서 보여줬고, 보금자리 고분양가 논란이 일었던 2차 지구 경쟁률 2.1대 1, 2.9대 1, 2.2대 1, 0.9대 1로 보아서도 초라하기 그지없는 성적이다. 청약 경쟁률에서 보여주듯 보금자리주택 공급이 거듭될수록 보금자리에 대한 인기가 떨어지고 있는 모습이다. 보금자리주택의 인기 저하는 부동산시장의 전반적인 침체에 기인한 크다고 볼 수 있지만 무엇보다 가장 큰 이유는 바로 분양가 측면에 있다고 해도 과언이 아니다. 보금자리주택이 갖는 경쟁력으로 입지와 가격을 들 수 있지만 입지야 강남권을 제외하고는 각 지역 특성에 따른 일장일단을 갖추고 있어 그리 문제될 만한 점이 발견되지는 않는다. 차량을 이용한 서울 접근성이나 광역 접근성이 나름 잘 갖춰져 있는 곳에 보금자리지구가 들어서기 때문이다. 문제는 가격이다. 당초 정부가 약속했던 주변시세의 50%(강남권)~70%(비강남권) 분양가는 보금자리주택의 가장 큰 무기였다. 2
주춤했던 경매시장이 일반 부동산시장 회복세에 힘입어 낙찰가율이 상승하고 입찰자가 다시 늘어나는 등 재차 반등할 태세다. 2회 내지 3회 이상 유찰됐던 물건들이 속속 낙찰되고 있음은 물론 이들 물건이 소진되면서 1회 내지 2회 유찰된 물건들도 입찰자들의 표적이 되고 있다. 2009년 하반기 DTI 규제 이전 부동산시장이 반짝 상승했던 시점에나 볼 수 있었던 현상이다. 이처럼 경매시장이 호황이면 이득을 보는 주체는 당연 채권자나 채무자이다. 유찰횟수가 적어지고 낙찰가율이 높아지면 채권자로서는 그만큼 채권회수율을 높일 수 있고, 채무자 역시 채무변제율을 높일 수 있어 좋다. 임차인도 예외는 아니다. 유찰되는 횟수가 적어질수록 임차인의 불안한 지위가 지속되는 기간이 짧아짐은 물론 낙찰가율이 높아짐으로써 보증금 회수율을 높일 수 있기 때문이다. 경매절차에 있어서의 이해관계인의 대부분이 해당 경매물건이 빨리 낙찰되고 배당까지의 최종 경매절차가 빨리 종결되기를 바라는 이유다. 그러나 아쉽게도 경매절차가 그리 간단하지는 않다. 권리관계가 비교적 단순한 것은 그 절차가 빨리 끝날 수도 있지만 그렇지 않은 물건이거나 이해관계인의 이런저런 딴지(?)로 경매절차가 쉬이 마무리되지 못하고 지연되는 물건도 수두룩하다. 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 경매절차를 지연시키는 갖가지 모습이 구체적으로 어떻게 표출되는지 살펴보기로 한다. 통상 경매절차는 경매신청에서 최종 배당까지 약 6개월~8개월이 소요된다. 경매신청 후 첫 매각기일까지가 3~4개월(요즘은 경매물건이 적으나 경매물건이 많았던 2004년~2005년에는 5~6개월 소요), 낙찰 후 매각확정기일까지
경인년 한해도 이제 얼마 남지 않았다. 달력으로야 한 장이 남겨져 있지만 부동산시장에서 느껴지는 것이나 스산한 날씨에서 비롯되는 체감온도는 벌써 겨울인양 냉랭하기 그지없다. 전세난에 힘입은(?) 듯 국지적으로야 거래의 온기가 전해지고 있다지만 아직은 시장 전체를 데울 만큼 파급력이 있지 못하다. 수면 아래에서는 뭔가 꿈틀대고 있음이 분명하지만 그 꿈틀거림이 집약돼 수면위로 뚫고 올라올만한 동력이 부족한 탓이다. 아직 올 한해가 마무리된 것은 아니지만 지금까지 부동산시장을 한마디로 정리하자면 ‘양극화’로 표현할 수 있을 것 같다. 전세시장과 매매시장이라는 큰 틀의 양극화를 비롯하여 지방과 수도권이라는 지역적 양극화, 임대와 분양이라는 주택유형의 양극화 및 중소형과 중대형의 규모의 양극화에 이르기까지 여러 분야에 걸쳐 양극화가 발생하거나 더욱 심화됐다. 아직 남아있는 한 달여 동안 국지적 온기 확산에 힘입어 부동산시장 지표가 조금은 개선될 수는 있어도 올 한해를 지배한 ‘양극화’라는 인식은 지우기 어려울 성싶다. 양극화가 구체적으로 어떤 모습으로 전개됐는지 살펴보자. [전세시장과 매매시장] 올해 가장 뚜렷하게 대조를 이뤘던 분야이다. 올 한해 전세가는 전국적으로 5.36%(수도권 5.32%) 상승한 반면 매매가는 -1.62%(수도권 -2.96%) 하락했다. 통상 매매가가 상승하면 전세가도 동반 상승하는 것이 일반적이지만 시장 침체가 장기화될 때에는 매매수요보다는 전세수요가 늘어나게 돼 매매가 하락과 전세가 상승이라는 양극화 현상이 발생하게 된다. 전세가 등락은 입주물량과도 밀접한 관련이 있지만 거래가
보금자리주택 3차지구 사전예약물량이 대폭 줄어들 전망이다. 당초 3차 보금자리지구로 지정된 5개 지구 중 2개 지구가 사전예약에서 제외된 것은 물론 나머지 3곳의 사전예약물량도 대폭 조정될 예정이기 때문이다. 국토해양부는 지난 10월 27일 3차 보금자리지구 광명ㆍ시흥, 성남 고등, 서울 항동, 인천 구월, 하남 감일 등 5곳 중 광명ㆍ시흥과 성남 고등 2곳을 11월에 예정된 사전예약에서 제외하기로 했다. 이 2곳에서 예정됐던 보금자리주택 2만4700가구(광명ㆍ시흥 2만2000가구, 성남 고등 2700가구) 중 사전예약물량 약 9900가구 공급이 없던 일로 돼버렸다. 또한 나머지 3곳에서 공급하기로 예정됐던 사전예약물량도 서울 항동지구 1400가구(총 보금자리주택 3400가구)에서 1000가구로, 인천 구월지구 1700가구(총 보금자리주택 4300가구)에서 1200가구로, 하남 감일지구 3400가구(총 보금자리주택 8400가구)에서 2300가구로 각각 축소됐다. 3차지구에서 공급이 예정됐던 총 사전예약물량 1만6400가구가 4500가구 정도로 대폭 줄어든 셈이다. MB표 대표 친서민 주택을 표방하고 지난해 9월에 첫 선을 보인 보금자리주택은 나름 입지적 장점을 갖춘 데다 분양가가 인근시세의 50%(강남)~70%(기타지역)에 공급돼 청약경쟁률이 수십대 일에 이를 정도로 선풍적인 인기를 끌었다. 이후 주택시장을 비롯한 분양시장 전반적인 침체로 올해 5월 공급된 2차 보금자리 사전예약에서는 강남권에서만 비교적 선방했을 뿐 남양주 진건과 시흥 은계지구에서는 미분양이 대거 발생했다. 이에 앞서 3월에 서울 항동 등 5곳을 3차 보금자리주택지구로 발표했고, 2차 보금자리 사전예약 결과의 초라한 성적에도 불구하고 5월말에
주택시장이 오랜 수면에서 깨어나 다시 부활하는 것일까? 아직도 가격이 오르는 곳보다는 떨어지는 지역이 많고, 전세가 상승세가 가팔라 섣불리 그 부활을 예단할 수는 없지만 작금에 보여주는 여러 가지 징후들로 보면 전혀 근거 없는 희망은 아닐 듯싶다. 그 희망 섞인 징후들을 조목조목 살펴보기로 한다. ① 용인 9개월만에 상승세 전환! 용인지역은 중대형 공급 집중에 따른 미분양, 입주율 저하, 광교 및 판교신도시의 주택공급, 입주물량 여파로 매매가가 큰 폭으로 하락했던 지역이다. 전세난에 허덕였던 다른 지역과 달리 용인지역 전세가도 6월 이후 3/4분기 내내 하락세를 면치 못했다. 이랬던 용인지역에 미묘한 변화의 조짐이 보였다. 10월 첫 주부터 전세가가 큰 폭의 상승세로 전환됐음은 물론 10월 셋째 주부터는 매매가마저 상승세로 전환돼 2주 연속 상승무드를 이어가고 있다. 물론 아직도 대형아파트를 중심으로 가격 하락세가 지속되고 있고 미분양물량도 상당하지만 매매가 하락과 전세가 상승이 중소형아파트 위주의 거래를 유발하는 촉진제가 됐다. 아직도 상승세를 보이는 지역보다는 하락하는 지역이 많지만 시간이 지날수록 상승세를 보이는 지역이 점차 늘어나고 있다는 점이 고무적이다. 하락권역이 넓혀져만 갔던 8.29대책 발표 직전ㆍ직후와는 사뭇 다른 모습이다. 용인지역 매매가 상승은 근 9개월만의 일이다. ② 강남권 재건축 꿈틀! 주택시장의 국지적 회복 양상은 비단 용인지역 뿐만 아니라 서울권에서도 나타나고 있다. 용산, 서대문, 종로구 등 도심권 매매가가 7개월만에 상승세로 전환된 것은 물론 바닥에 근접했다시피 할 정도로 하락폭이 컸던 송파구마저
A: “집을 살 필요 있겠어? 임대주택, 시프트, 보금자리주택이니 뭐니 해서 공급량도 많고 미분양 물량도 많기 때문에 앞으로 가격이 더 떨어질 텐데!” B: “그래도 남의 집보다는 내 집이 낫지. 요즘 가격도 제법 빠졌고, 미분양이다 뭐다 매물도 많아 내 집 사기 좋은 때 아냐?” A: “집 샀다가 가격 더 떨어지면 어떡하려고..?” B: “뭐 그럴 수도 있지만 내리막길이 있으면 오르막길도 있듯 언젠가는 다시 오르겠지. 그리고 설마 정부가 가격이 더 떨어지도록 놔두겠어?” A: “나는 정부가 추가 대책을 내놓지 않았으면 좋겠어~. 추가 대책 내논답시고 주택가격만 오르면 집 사기 더 어려워질 거 아냐!” B: “그래서 불안해. 전세가는 계속 올라가고 전세만기가 얼마 안 남았는데 전세금 몽땅 올려달라고 할까봐서도 그렇고, 정부 대책이 또 나오게 되면 그나마 떨어지던 주택가격이 다시 오를까봐 그래! 이참에 대출 끼고 아예 집 사는걸 생각해봐야겠어!” A: “뭐 그렇다면야 할 수 없지만 그래도 전세가 부담이 그리 크지 않다면 맘 편하게 전세 살거나 임대주택 분양받는 게 더 낫지 않을까? 집 값 떨어질 거 걱정하지 않아도 되고~!” 최근 저녁 약속이 있어 나갔다가 기다리는 사이 옆자리에 앉은 사람들끼리 나눈 대화를 우연히 엿들은 내용이다. 곧장 지인이 오는 바람에 더 이상의 대화를 귀담아 들을 수 없었지만 이 짤막한 대화가 현 부동산시장을 대변하는 듯 참 많은 것을 생각하고 느끼게 해줬다. 위 대화의 주인공 A, B 두 명은 모두 무주택자인 듯하다. 그렇지만 두 무주택자의 내 집 마련에 대한 입장차는 분명했다. A는 내 집 마련에 다소 소극적인 무주택자, B는
요 근래 주택시장 침체로 매매보다는 전세수요가 폭증하고 있다고 한다. 그러나 전세수요 폭증은 전세가 급등으로 서민들의 고통이 더 심해진다는 측면만 아니라 향후 전세주택이 경매로 처분되는 경우 전세보증금을 반환받지 못할 개연성이 커진다는 면에서도 결코 달갑지 않은 현상이다. 임차인에게 있어 전세보증금은 전 재산과 다름없는 존재이기 때문에 전세계약 후 물건의 내ㆍ외적 하자보다는 전세보증금의 안전성과 직결되는 권리적인 측면에 대한 대비를 결코 소홀히 할 수 없다. 전세물량이 없다고 전세가가 급등한다고 전세보증금에 대한 안전성 검토 없이 무턱대고 전세계약을 체결할 수는 없는 일이다. 전세보증금을 안전하게 확보할 수 있는 권리적인 측면에 대한 대비는 단계별로 크게 네 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째는 전세계약 후 주택 인도(점유) 시까지 계약체결 당시 없었던 권리사항이 등기부등본에 기재됐는지를 확인하는 것이요, 둘째는 주택 인도와 동시에 전입신고를 하는 것이요, 셋째는 전세계약서에 확정일자를 부여받는 것이요, 넷째가 경매 시 배당요구기간 내에 배당요구를 하는 것이다. 첫째의 경우 전세계약서를 작성하면서 계약 후 주택 인도 시까지 임차인에게 영향을 미칠만한 중대한 권리관계의 변동이 생기는 경우에는 임대차계약을 취소할 수 있다는 문구를 계약서에 삽입하는 것으로 문제 발생 여지를 예방할 수 있다. 주택 인도 시까지 권리관계의 변동이 생기는지 여부는 중개업자를 통해서나 본인 스스로가 주택을 넘겨받는 날까지 수시로 등기부등본 발급을 통해 확인하면 된다. 보다 더 정확하게는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고까지
전세난이 지난 몇 주째 화두다. 8.29대책이 발표됐지만 거래는 살아나지 않고 8주 연속 전세가만 상승한데다가 지난주에는 수도권 전세가가 올해 들어 가장 큰 폭(0.16%)으로 상승해 서민들 걱정이 이만저만 아닌 탓이다. 대개 전세가 상승세가 가파르면 전세수요 일부가 매매수요로 전환되면서 거래가 활성화되고 더불어 매매가 상승으로 이어지는 것이 일반적이었다. 전세가와 매매가 폭이 적어져 전세가외 주택 구입을 위해 추가로 들어가는 자금의 규모가 최소화되기 때문이다. 그러나 최근 들어 이러한 순환구조를 쉽사리 찾아볼 수가 없어졌다. 전세가는 연일 급상승하고 있음에도 불구하고 매매가 상승은커녕 연일 하락세만 깊어지고 있으니 말이다. ‘전세가 상승=매매가 상승’이라는 공식이 깨진 것일까? 아직은 속단할 수 없다. 언제든 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있기 때문이다. 다만 그러기 위해서는 단순히 전세가 상승, 매매가 하락이라는 현상만이 아니라 전세가가 매매가에서 차지하는 비중이 전세입자의 주택구매심리를 자극할 정도의 수준까지 올라와야 한다는 최소한의 요건을 갖추어야 한다. 매매가에서 차지하는 전세가 비중이 어느 수준에 이를 때 전세입자의 주택구매심리를 자극하게 될까? 딱히 이를 추정할 만한 데이터는 없지만 과거의 전례로 보아 이를 추론해볼 수 있다. 외환위기 막바지였던 2000년으로 거슬러 올라가보면 된다. 당시에도 지금과 같이 전세난이 사회적 문제로 화두가 됐다. 외환위기 막바지로 금리가 한자리수로 회귀하는 등 경제가 회복되고 있었지만 부동산시장 회복이 더딘 탓에 주택투자나 내 집 마련은 감히 엄두를 못 내고 있었던 시
8.29대책이 발표된 지 정확히 한달이 지났다. 그 효과를 두고 정부는 실수요자 중심의 주택수요가 나타나기 시작했다는 다소 긍정적인 평가를 내렸다. 주택시장이 다소 안정세를 찾아가고 있다고도 했다. 그러나 시장 반응은 정부가 내린 평가와는 사뭇 다르다. 매매가는 하락세에서 좀처럼 벗어날 기미가 없고, 전세가는 꺾일 줄 모르고 고공행진을 계속하고 있다. 물론 8.29대책 이후 매매가 낙폭(대책 발표 직전 -0.06% → 대책 발표 첫 주 -0.05% → 둘째 주 -0.05% → 셋째 주 -0.03%)이 줄고는 있지만 낙폭 감소가 8.29대책에 의한 거래회복이라기보다는 8.29대책 효과를 기대하는 차원에서의 매물회수 및 일부 급매물 거래에 따른 일시적 호가상승이라고 보는 것이 옳다. 아무리 주택시장이 침체됐다 해도 2008년 가을의 금융위기, 2009년 가을의 DTI규제 강화와 같은 특별한 악재가 없다면 주택시장의 성수기라고 하는 가을철에 최소한 그 정도의 움직임은 늘 있어왔다는 점에서도 그렇다. 정책의 효과라고 특별한 의미를 부여하기에는 아직 이르다는 것이다. 전세가는 실로 우려할 만할 정도로 상승세가 가파르다. 8.29대책 직전 0.06% 상승한 수도권 전세가는 8.29대책이 발표된 첫 주 0.05%, 둘째 주 0.08%에 이어 셋째 주 0.09% 상승했다. ‘脫서울’이라는 말이 언론에 오르내릴 정도가 됐다. 분양시장은 그야말로 초토화됐다. 장기전세, 공공임대 등 임대주택을 제외한 신규 분양물량이 아예 자취를 감췄고, 그나마 신규 분양에 돌입한 단지도 순위내 청약 마감이 어려운 상황이다. 당초 분양계획을 세웠지만 분양실적은 저만치 떨어져 있다. 상황이 이러할진대 어찌 주택시장이 안정세를 찾아가고 있다고
- 양도세 비과세 2년 거주요건 지역조정이 필요하다 - 8.29대책에 대한 시장 반응이 미온적이다. 가을은 부동산시장에 있어서도 계절적 성수기에 해당함에도 불구하고 지금껏 보여줬던 매매가 하락, 전세가 상승 추세에는 변함이 없다. 오히려 전세가 상승 빌미를 제공한 듯 전세가만 뜀박질하고 있다. 그것도 서울을 벗어나 입주물량 여파로 그나마 안정세를 보였던 경기 남ㆍ북부지역까지 확산될 조짐마저 일고 있다. 특히 일산이나 분당, 용인 등 입주물량 여파로 매매는 물론 임대시장마저 추락할 뻔 했던 지역들의 임대가도 반등할 태세다. 가을철 이사철이 코앞인데도 매수세는 살아날 기미를 보이지 않고 8.29대책으로 전세자금 지원책이 확대되면서 전세를 선호하는 경향이 더욱 뚜렷해졌기 때문이다. 추석을 앞두고 시장을 관망하는 분위기도 한몫했다. 8.29대책 이후 낙폭은 줄었다고 하지만 서울, 경기, 인천 등 수도권 어느 지역을 불문하고 하락세다. 하락세의 주범은 바로 버블세븐지역. 그 중에서도 경기권에 소재한 버블세븐지역(분당, 용인, 평촌)이 하락세를 이끌고 있다. 2006년 참여정부 때 버블세븐으로 지목될 당시만 해도 이 세 곳 역시 서울지역 버블세븐 못지않게 평균 30%이상의 매매가 상승률을 보였다. 이후 2007년과 2008년 주택가격이 하락기에 접어들 때에도 버블세븐은 예외 없이 하락하면서 경기권 버블세븐도 다른 버블세븐에 동조하는 경향을 보였다. 그러나 2009년 반짝 반등기에 서울지역 버블세븐은 두 자릿수에 해당하는 상승률을 보였던 반면 경기권 버블세븐은 마이너스 변동률을 기록했다. 올해 들어서도 8월말 현재까지 수도권 전체 평균 -2.58% 매매가 변동률
8.29대책은 주택구입 시 주택기금에서의 자금 지원, DTI(총부채상환비율) 규제 폐지, 소득증빙이 필요 없는 대출한도 1억원 상향 등의 지원책을 담고 있다는 점에서 내 집 마련을 염두에 뒀거나 갈아탈 계획을 갖고 있었던 사람들이 눈여겨 볼 내용들이 상당수 담겨져 있다. 그러나 어느 경우에나 공짜는 없는 법. 주택기금 지원을 받아 주택을 매입(또는 경매취득)하거나 DTI를 피해 대출을 받으려는 자들이 주의해야 할 사항이 세 가지가 있다. 하나는 이들 대책이 모두에게나 적용되는 것이 아니라 일정 요건을 갖춘 실수요자들에게만 적용된다는 것이요, 또 하나는 그 대책들이 언제까지나 적용되는 무기한의 대책이 아니라 내년 3월말까지 한시적으로 적용된다는 것이다. 경매 특성상 대책의 시한이 내년 3월말까지라고 해도 경매 취득의 경우에는 일반 매매와 다른 셈법이 필요하다는 것이 셋째 요주의 사항이다. 이들을 구체적으로 살펴보자. 먼저 8.29대책에서 눈여겨 볼 대목 중의 하나가 주택구입자에게 주택기금을 지원해준다는 것이다. 즉 신규주택을 분양받은 자가 소유한 기존주택을 처분하는 경우 이 주택을 구입하는 자에게 또는 생애최초로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해 주택기금에서 구입자금을 지원하는 내용이다. 다만 모든 주택구입자에게 기금을 지원하는 것은 아니다. 전자의 경우 부부합산 연소득 5천만원을 넘지 않는 자가 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 매입했을 때에 한하여 가구당 2억원 한도, 연 5.2% 금리(20년 장기 분할 상환) 조건으로 주택기금을 지원한다. 후자의 생애최초 주택 구입자금은 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택가구로서 부부합산 연
8.29부동산대책의 뚜껑이 열렸다. 많이 고민한 흔적이 보인다. 관련 업계의 고충이나 의견을 십분 반영한 흔적도 보인다. 무주택자나 1주택자에 한해 그리고 한시적이기는 하지만 DTI규제를 전면 폐지한 것이 그렇고, 소득증빙이 면제되는 대출한도를 5천만원에서 1억원으로 상향한 것도 그렇다. 보금자리주택의 사전예약 물량을 줄이고 사전예약 시기를 탄력적으로 조정하기로 한 것이 더욱 그렇다. 대책 발표 전 각종 언론매체에서 기사화됐던 내용보다 상당히 큰 폭의 대책이 마련됐다. 거래장 활성화를 위해서는 다소 미흡하지만 주택시장 안정을 최우선으로 하는 현 정부가 내놓을 수 있는 최선의 정책이라고 평가할 만하다. 그래서 아쉽다. 예상 밖의 다소 파격적인 정책을 내놓았음에도 조금 더 과감하게 주택거래 활성화를 위한 투자수요 견인차원의 대책이 전혀 고려하지 않은 점이 아쉽고, 실수요 주택거래 정상화를 위한다면서 주요 핵심대책을 내년 3월말까지 짧은 기간 동안 한시적으로만 적용된다는 점도 아쉽다. 이번 대책에서 어떤 점이 아쉬웠는지 구체적으로 살펴보자. 우선 철저히 실수요자 중심의 정책에 치우쳤다는 점이다. 신규주택 분양자의 입주를 위한 기존주택 매물 취득자에 대해 주택기금을 통해 자금지원을 확대(연소득 5천만원 이하, 85㎡ 이하)하기로 한 것을 비롯해 생애최초 주택구입자에 대한 구입자금 지원(부부합산 연소득 4천만원 이하, 85㎡ 이하, 6억원 이하, 호당 2억 한도내에서 연 5.2% 금리 적용), 소득증빙이 면제되는 대출금액 확대(5천만원 → 1억원), 무주택자 및 1주택자(신규주택 취득 후 2년내 기존주택 처분조건, 9억원 이하) DTI규제 전면 완화
국무총리, 장관 및 청장 후보자 10명에 대한 국회 인사청문회가 한창이다. 아직 청문회 중이고 의혹에 불과한 것이지만 이번에도 어김없이 위장전입 의혹이 불거졌다. 위 10명 중 위장전입 의혹이 있는 것으로 확인된 후보자만 무려 5명이다. 위장전입은 거주지를 실제로 옮기지 않고 주민등록법상 주소만 바꾸는 것을 말한다. 현재 살고 있는 곳과 다른 곳에 주민등록을 옮겨서 자녀들을 특정 지역 학교에 입학시키거나 부동산 거래를 용이케 하거나 선거법상 요건을 충족시키기 위해 악용되는 경우가 대부분이다. 특히 위장전입은 부동산 거래(취득, 양도) 과정에서 빈번하게 악용되고 있는 것이 현실이다. 부동산 취득 과정에서는 토지거래허가구역내 토지를 취득하기 위한 요건(거주지역 및 거주기간)을 충족하기 위해, 양도 과정에서는 서울, 과천 및 5대 신도시에서의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 및 2년 거주)을 충족하기 위한 방편으로 악용되는 것이 그것이다. 그러나 위장전입은 그 이유가 무엇이든 엄연히 불법행위에 해당한다. 현행 주민등록법상 30일 이상 거주를 목적으로 주소나 거소를 둔 자(제6조 제1항)는 성명, 성별, 생년월일, 세대주와의 관계, 주소 등의 사항을 해당 거주지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게(제10조 제1항) 신고사유가 발생한 날로부터 14일 이내에 신고해야(제11조 제1항) 하고, 주민등록 또는 주민등록증에 관하여 거짓의 사실을 신고 또는 신청한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제37조 제1항 제3호)고 엄연히 규정돼 있기 때문이다. 그런데도 불구하고 언제부턴가 위장전입이 고위 공직자에게서는 어떤 죄의식조차 찾
광교신도시 마지막 일반분양물량이라 할 수 있는 대광로제비앙(전용면적 85㎡형 145가구)이 지난 8월 3일 1순위 미달에 이어 5일 3순위 청약에서도 끝내 미달사태를 막지 못하고 막을 내렸다. 대광로제비앙의 3순위 최종 경쟁률은 0.35대 1. 분양시장 침체에도 불구하고 나름 선전을 거듭하며, 분양시장의 바로미터라는 역할과 함께 분양시장 최고의 투자유망지역으로 꼽혔던 광교신도시내 분양물량이었고, 분양면적이 전용면적 85㎡이하로 인기가 있었던 중소형아파트였기에 그 아쉬움은 더욱 컸다. 광교신도시 순위내 미분양은 2009년 1월 이던하우스 이후 1년 6개월여만의 일이다. 이에 앞서 2008년 10월에 분양했던 울트라참누리는 1순위에서 청약이 마감됐지만 이후 미계약분이 대거 발생해 추가 분양을 실시한 바가 있어 사실상 광교신도시내 3번째 미분양에 해당한다. 울트라참누리나 이던하우스 미분양은 금융위기 직후 얼어붙었던 분양시장의 분위기를 반영한 것이었지만 이후 부동산시장이 일시 회복세를 보이면서 광교신도시 분양물량은 명품신도시라는 명칭에 걸맞게 날개 돋친 듯 팔렸다. 금융위기로 지연되거나 연기했던 분양물량이 다시금 쏟아져 나오기 시작했던 것도 바로 이때다. 지난해 10월 이후 주택시장이 다시 얼어붙기 시작한 후에도 광교신도시만은 중소형이나 중대형을 불문하고 분양하는 족족 수십 대 일의 경쟁을 보이면서 광교불패라는 말이 나돌 정도로 각광을 받았다. 이러한 후광에 비하면 대광로제비앙 미분양은 다소 의외의 결과라 할만하다. 이번 미분양 원인을 두고 부동산시장이 그만큼 침체됐다고들 한다. 향후 주택시장에 대한 전망이 불투명해 당첨 후
![[경매로 세상얻기] 광교신도시 이유 있는 두 번째 미분양](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264889.3.jpg)
지난달 22일 정부가 부동산 거래 활성화를 위한 아무런 대책을 내놓지 못한 채 넘어간 것에 대해 설왕설래 말들이 많다. 대책 수위에 대해 관계부처간 의견조율이 안됐다는 둥, 8월에 다시 나올 것이라는 둥, 가격안정을 최우선적으로 여기는 정부가 거래 활성화 대책을 내놓기는 어려울 것이라는 둥, 대책을 내놓아도 시장이 워낙 침체된 탓에 효과를 보기는 어려울 것이라는 둥... 오가는 말이 무엇이든 한 가지 분명한 것은 거래 활성화 대책을 기다려왔던 주택보유자, 주택수요자 등 거래당사자들의 실망이 이만 저만 아니게 됐다는 점이다. 가뜩이나 한여름 비수기에다 시장 침체로 거래가 끊긴 마당에 규제완화를 늦춤으로써 시장을 더욱 위축시키는 결과를 초래했다. 시장의 요구를 외면하고 그 어떤 대책도 내놓지 못함으로써 정부로서도 부담이 생겼다. 이로부터 한달 또는 두달 후에 내놓을 대책의 수위도 부담이려니와 대책을 내놓았을 때 시장에 미치는 영향이 미미할 경우 규제완화 내지 거래 활성화의 타이밍을 놓쳤다는 비난이 온통 정부에 가해질 것이기 때문이다. 규제를 완화한다고 해도 MB정부 출범 초기부터 규제를 대폭 풀어왔던 탓에 마땅히 내놓을 카드가 마땅하지 않다. 또한 지금 시장상황으로 보아 규제를 일부 푼다고 시장이 살아나겠느냐는 회의적인 시각도 지배적이다. 웬만한 규제완화 정도로는 시장에 먹혀들지 않을 것이라는 얘기다. 규제를 많이 풀었다고는 하지만 아직도 규제를 완화할 수 있는 여지는 있다. 분양시장을 활성화하기 위한 분양가상한제 및 전매제한 완화, 세제감면은 물론 용적률 상향, 소형의무비율 및 재건축초과이익환수 개선 등 재
[2년만에 상향된 소액임차인 범위와 최우선변제 요건] 7월 26일부터 소액임차인 보증금 범위가 서울 기준 6000만원에서 7500만원으로 대폭 상향됐다. 소액보증금 한도 4000만원이 7년간 유지돼오다 2008년 8월 21일부터 6000만원으로 상향된 지 불과 2년이 채 안된 조치다. 더불어 소액임차인의 최우선변제액 범위도 서울 기준 2000만원에서 2500만원으로 상향됐다. 순위 설정에 상관없이 다른 담보물권자(근저당, 담보가등기 등)보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 임차인, 이른바 소액임차인의 보증금 범위는 1984년에 소액임차인보호제도를 첫 도입한 이후 2010년 7월까지 모두 6차례나 상향돼왔다. 소액임차인보호제도를 도입한 초창기를 제외하고는 통상 5~7년 주기로 소액임차인 범위 확대 관련하여 주택임대차보호법이 개정돼왔던 것으로 보면 초고속 상향이랄 수 있다. 최근 주택시장 침체와는 반대로 전세가격이 급등하자 서민들의 전세보증금에 대한 일정액 보호가 미흡하다는 판단아래 이루어진 것이지만, 그만큼 전세시장이 불안하다는 방증이기도 하다. 이번 소액보증금 확대로 서울특별시 기준 7500만원 이하 임차인의 경우 유사(경매, 공매처분 등) 시 소액임차인으로서 보호를 받게 돼 이중 2500만원을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(이른바 최우선변제)를 받게 된다. 1984년 소액임차인보호제도 도입 당시 소액임차인 보증금 및 최우선변제액이 300만원이었던 것에 비하면 그야말로 괄목할만한 성장이다. 소액임차인이라고 모두 다 최우선변제를 받을 수 있는 것은 아니다. 소액임차인으로서 최우선변제를 받으려면 우선 임차인이 경매개시결정등기 전에 대항요
지난 7월 9일 전격 단행된 금리인상의 여파가 자못 큰 듯하다. 금리인상이 이미 오래전부터 예고돼 있었다고는 하지만 시장이 즉각 반응이라도 하듯 거래가 뚝 끊기고 매매가 하락률은 그 깊이를 더했다. 금리인상 후 1주간 수도권 아파트값 변동률은 -0.08%로 지난주 -0.06%보다 낙폭을 확대하며 22주 연속 하락세를 이어갔다. 서울이 -0.06%에서 -0.09%로 4개 구를 제외한 나머지 21개구가 모두 마이너스변동률을 기록하며 하락을 견인했고, 지난주 반짝 상승세를 보였던 강남권 재건축도 하락세로 반전했음은 물론 신도시(-0.09%→-0.10%), 경기(-0.05%→-0.06%)를 불문 수도권 전반적으로 낙폭이 확대된 모습을 보였다. 분양시장은 그야말로 초상집이나 다름없다. 그간의 공급 감소, 세제지원, 사업주체의 자구노력 등으로 지방 미분양 물량만 5월말 기준 8만2813가구로 4월말 8만4499가구 대비 1686가구(2.0%)가 줄었을 뿐 지방과 같은 세제지원이 없었던 수도권은 같은 기간 2만5910가구에서 2만7647가구로 1737가구(6.7%)가 더 늘었다. 이러한 와중에 금리인상마저 단행되자 그나마 감소추세를 보였던 지방 미분양 물량은 물론 수도권 미분양 물량의 적체를 더 심화시킬 것이라는 우려의 목소리가 적잖다. 동시에 그간 수도권 미분양 해소를 위해 펼쳐왔던 것 이상의 더 적극적인 마케팅 전략을 통해 미분양 물량을 해소하려는 노력이 경주돼야 사업주체가 유동성 위기에서 벗어날 수 있다는 목소리도 높아지고 있는 상황이다. 금리인상으로 사업주체들의 부담이 가중될 것이라는 것은 어렵사리 집작할 수 있다. 특단의 대책이 뒤따르지 않는 한 금리인상으로 주택구매심리는 더욱 위축될 것이 뻔하고 가
지난 9일 기준금리가 2%에서 2.25%로 0.25%포인트 인상됐다. 지난해 2월 12일 2%로 조정된 이후 17개월만의 일이다. 오래전부터 금리인상이 예고됐었지만 8월이나 9월에 금리가 인상될 것이라는 당초 예상보다 빠르게 금리인상이 그야말로 전격적으로 단행됐다. 금리인상과 함께 시장의 연착륙을 유도하기 위한 갖가지 경기부양책이 나올 것이라는 기대는 그냥 기대로 끝났다. 지난해 9월(DTI 수도권 확대) 및 10월(DTI 비은행권 확대) 두 차례에 걸친 대출규제 이후 7월 12일 현재까지 주택시장이 매매시장이고 분양시장이고 할 것 없이 약세를 면치 못하고 있음에도 관계부처는 이에 대해 그리 심각하게 여기지 않는 것 같다. 금융당국이 금리인상에 대한 시장의 영향을 언급하는 자리에서 주식시장, 외환시장, 채권시장에 대한 언급은 있었지만 부동산시장에 미칠 영향에 대한 언급은 없었기 때문이다. 기껏해야 가계부채를 언급하면서 이 역시 금리인상(특히 단계적 금리인상)이 이루어진다고 해도 가계 부실에 큰 영향이 없을 것이라는 정도다. 경제성장의 지속 가능성에 대한 자신감의 발로였는지, 아니면 다수가 우려했던 것과는 반대로 경제성장률이 높아지자 서둘러 이를 대내외적으로 과시(?)하고자 하는 일환이었는지 모르겠지만 여하튼 금리인상으로 인해 주택시장에 미칠 영향에 대해서는 심각하게 고려하지 않았음이 분명하다. 그러면 이번 금리인상이 당국의 견해처럼 시장에 미치는 영향이 그리 크지 않을까? 물론 그럴 수 있다. 최근의 가시적인 경기호전, 오래전부터 예고됐던 금리인상에 대한 신호에 비하면 0.25%포인트 인상폭 정도는 시장이 감내할 정도의 수준이다.
정부의 역세권 개발, 도심내 소형주택 공급 등 정책적 지원뿐만 아니라 최근의 임대시장 강세를 틈타 새로운 투자아이콘으로 급부상하고 있는 상품이 바로 도시형 생활주택이다. 도시지역내에 대부분 소형으로 구성되는 특성상 전통적인 임대수익형 상품으로 각광받아온 오피스텔에 필적할 만한 투자상품으로도 거론되고 있어 주택투자자나 주택사업자의 지대한 관심을 관심을 끌고 있는 도시형생활주택을 집중 조명해보기로 한다. [도시형생활주택이란?] 도시형생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 30세대 이상 150세대 미만의 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 공동주택을 말한다. 독신자, 독거노인, 학생 등 갈수록 늘어나는 1~2인 가구의 주택수요에 따른 다양한 주택유형의 보급과 전세시장 불안에 따른 서민주거안정을 위해 도입된 새로운 주거형태이다. 주택법 및 시행령 개정을 통해 지난해 5월 4일부터 시행됐으며, 이후 여러 차례에 걸친 서울시의 도시형생활주택 활성화방안을 통해 구체화됐다. 위에서 말한 도시지역이라 함은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역으로 서울, 수도권 기존 시가지 및 신도시내 대부분 지역이 이에 해당한다. [도시형생활주택의 유형은?] 도시형생활주택은 단지형 다세대 및 연립주택, 원룸형 주택이 있으며, 단지형 다세대 및 연립주택은 전용면적 85㎡ 이하, 원룸형은 12㎡~50㎡ 이하의 주택이 이에 해당한다. 단지형 다세대 및 연립주택은 주거층으로 쓰이는 층수가 4개층 이하(건축위
2010년 10월의 어느 날. 부동산시장 한파에도 불구하고 전국 경매법정은 몰려드는 입찰자들로 그야말로 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 그간 입찰자들을 괴롭혔거나 불편하게 했던 경매제도가 민사집행법 개정으로 2010년 7월 1일부터 상당부분 개선됐기 때문이다. 몰려드는 입찰자들을 수용하기 위해 그간 전국의 지방법원은 법원내 가장 넓은 곳으로 경매법정을 옮기거나 장소 확보가 쉽지 않은 법원은 주변의 대형빌딩을 임차해 임시 경매법정으로 활용하는 등 입찰자 편의를 위한 최대한의 조치를 단행해왔다. 민사집행법 개정에 따라 새롭게 개선된 경매제도는 어떤 것이 있는지 상상으로 그려보자. #1. 입찰자들의 현장답사에 대한 부담이 없어졌다. 우선 경매를 위한 감정평가도 첫 매각기일 1개월 전에 시세를 반영해 평가하도록 의무화함으로써 감정시점과 입찰시점에서 오는 감정가와 시세간 격차가 상당부분 해소됐다. 또한 감정평가서에는 건물의 내부구조나 개보수 현황, 하자 등에 대한 내용이 사진과 함께 상세히 기록돼있고, 법원매각물건명세서에는 집행관 현황조사를 통해 임대차 내역(전입, 점유 현황, 보증금 등)이 기록돼있다. 이는 임차인이 거주하는 경우 배당요구를 하고 안하고는 여전히 임차인 고유 권한이지만 전입일자, 확정일자, 보증금, 임대차기간 등 임대차내역에 대한 권리를 반드시 신고하도록 했기 때문이다. 따라서 과거처럼 감정평가서나 매각물건명세서상의 임대차 내역에서 종종 보아왔던 ‘폐문부재’, ‘임대차미상’이라는 문구를 이제는 더 이상 찾아볼 수가 없다. #2. 권리분석에 대한 입찰자의 부담도 상당부분 완화됐다. 매각허가결정을 위해서는 일정요
2010년의 출발점에서 한해 부동산시장을 전망해본지가 엊그제 같은데 벌써 반기를 넘기려 하고 있다. 아직도 반기가 남았지만 매매시장 침체, 분양시장 침체, 전세가 급등, 2차 보금자리 흥행 실패, 유럽발 금융위기, 천안함 침몰 사고, 6.2지방선거에 이르기까지 한해 겪어야할 모든 풍파를 다 겪은 듯한 느낌이다. 그런 복잡한 세태를 반영했음일까? 주택구매심리는 잔뜩 움츠러들었고, 투자자나 실수요자 할 것 없이 모두가 어느 장단에 춤을 추워야 할지 갈피를 못 잡고 관망세만 짙어지고 있다. 내리막길에서 투자하라는 것이 부동산투자의 기본 원칙이지만 언제나 그랬듯 그 원칙을 알고서도 실행에 옮기기가 선뜻 내키지가 않는다. 특히 미래에 대한 불확실성 증가, 각급 연구기관에서 내어놓고 있는 부동산거품 붕괴설, 보금자리주택의 일시적 대량공급에 따른 공급과잉 우려가 투자에 대한 막연한 두려움으로 이어지고 있다는 점이 문제다. 그렇다고 딱히 실수요나 투자수요를 흡인할 만한 호재가 드러나고 있지는 않지만 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 만한 변수들을 살펴봄으로써 나름 하반기 전개될 부동산 기상도를 체크해보고자 한다. [실물경기 되살아날까?] 투자심리에 가장 큰 영향을 미치는 부분이다. 지난 1분기 경제성장률 지난해 동기대비 8.1%, 전기대비 2.1% 상승했다. 산업생산ㆍ민간소비ㆍ수출ㆍ설비투자 등 모든 부문에서 호조세를 보이고 실업률 3%대로 하락하는 등 경제회복기조가 완연해지면서 정부도 올해 경제성장률을 5%대로 상향 전망하고 있는 상태다. 각종 경제지표가 호전되고 있다고는 하지만 속내를 들여다보면 그리 유쾌하지만은 않다. 일할
오피스텔에 대한 관심이 지대하다. 과거 매물이나 분양 및 경매투자에 대한 상담사례의 과반수가 아파트나 재건축ㆍ재개발 등 주택에 치우쳐있었으나 최근에는 오피스텔이나 상가 등 소위 임대수익형 부동산에 대한 투자문의가 부쩍 늘어났다. 최근의 시장 동향도 이를 대변하고 있다. 일반 매매시장의 경우 올 들어 4월말까지 아파트는 -0.43% 하락세를 보인 반면 오피스텔은 전세가 0.98% 상승에 이어 매매가도 0.84%가 상승했다. 분양시장 청약 열기는 더 뜨거운 상황이다. 지난 5월 10~12일 청약접수를 받은 잠실 푸르지오월드마크 오피스텔은 89실 분양에 4396명이 몰려 평균 49.4대1의 경쟁(소형은 최고 89대1, 중형 36대1, 대형 14대1)을 보였으며, 이에 앞서 4월 16일에 분양된 인천 에코메트로 더타워 오피스텔 282실 분양 시에는 2587명이 몰려 평균 9.2대1 경쟁률을 기록했다. 지방에서 분양된 오피스텔도 거의 예외 없이 성황이다. 5월 17~18일 청약접수를 받은 부산 서면 포스코 센트럴스타 리츠 오피스텔 319실 분양에 9889명이 몰려 평균 31대1 경쟁률을 기록했을 정도다. 이처럼 일반주택 매매시장이나 분양시장 침체와는 달리 오피스텔에 대한 투자자들의 인기가 치솟고 있는 이유는 무엇보다 지금의 주택시장이 매우 침체돼 있다는 데에 기인한다. 주택시장 침체로 매매는 끊기고 대신 임대수요가 폭증하면서 전세가가 십 수개월 연속 상승했다. 특히 중대형보다 중소형아파트 전세난이 심화되면서 직장인, 신혼부부, 대학생 등 소위 1~2인 가구 임대수요가 대거 오피스텔이나 원룸으로 몰렸다. 임대수익을 노리려는 투자자들이 앞을 다퉈 오피스텔 매입을 서두르고 있는 것은 당연한 귀결이
부동산시장이 총체적 난국에 직면하고 있다. 매매, 분양시장은 물론이고 그간 어느 정도 흥행을 거뒀던 보금자리주택마저 대거 미달사태를 맞이했다. 지난 5월 7일부터 25일까지 실시한 2차 보금자리주택 특별공급, 일반공급 사전예약 접수 결과 총 1만5,544호 공급(26~27일 실시한 기관추천 특별공급 2,967호 제외)에 3만1,485명이 신청해 평균 2.0대1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급은 9,206호 공급에 1만9,319명이 신청해 평균 2.1대1의 경쟁률을 보였고, 일반공급은 6,338호 공급에 1만2,166명이 몰려 평균 1.9대1의 경쟁률을 보였다. 평균 경쟁률만 보면 나름 선방한 것이지만 그 이면을 보면 결코 달가운 성적은 아니다. 2차 보금자리 6곳 중 서울 내곡지구와 세곡2지구, 구리 갈매지구에서만 미달이 없었을 뿐 남양주 진건지구, 부천 옥길지구 및 시흥 은계지구에서는 수요를 채우지 못해 1,333가구의 일반공급 잔여물량이 발생했다. 특별공급도 생애최초의 경우 서울 2곳을 제외한 나머지 4곳에서 미달이 발생했고, 신혼부부는 경기권 2곳에서, 3자녀 및 노부모 역시 경기권 3곳에서 미달이 발생했다. 보금자리 시범지구에서는 총 1만4,295호 공급에 5만8,914명이 신청해 평균 4.1대1의 경쟁률을 기록했고, 이중 일반공급은 평균 3.2대1, 특별공급에서 3자녀 9.7대1, 생애최초 6.0대1, 신혼부부 19.8대1을 기록했던 것과는 사뭇 대조적이다. 시범지구에서는 공급량이 많았던 하남지구 3자녀ㆍ노부모 우선공급에서 일부 미달이 발생했을 뿐이다. 관계부처에서는 2차 보금자리지구에 대한 청약률 저조 이유로 부동산시장 전반적인 침체와 경기도민의 서울지역으로의 청약 쏠림 등을 들고 있다. 물론 틀린 얘기는 아니다. 그
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