*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
지난 5월 18일 인천지방법원 경매법정. 감정가 9억5076만원에서 한차례 유찰돼 6억6553만원(70%)에 경매에 부쳐진 인천 남동구 장수동 소재 공장의 낙찰가는 9억5500만원. 낙찰가율이 100.45%로 감정가를 넘겼을 뿐만 아니라 입찰경쟁도 16명이나 붙었다. 5월 10일 서울 동부지방법원 경매법정에서는 감정가 6억원에 역시 한차례 유찰돼 4억8천만원에 경매에 부쳐진 광진구 자양동 소재 자양우성3차아파트 31평형이 14명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 94.23%인 5억6535만원에 낙찰됐다. 이보다 앞선 3일에는 감정가 1억원에 첫 경매에 부쳐진 가평군 청평면 고성리 소재 임야 3,339㎡가 감정가의 3배에 달하는 2억8578만원에 낙찰된 바 있다. 경쟁 입찰자는 14명. 감정가를 넘겨 낙찰되기 일쑤이고 수십명씩 입찰경쟁이 붙는 것이 다반사인 경매시장에서 이까짓 낙찰가율이나 입찰경쟁률이 뭐 대수냐고 여기겠지만 요즘 경매시장을 보면 반드시 그렇게 여길 수만은 없을 것 같다. 최근 수도권 경매동향을 보자. 지난달 공장 평균 낙찰가율은 62.59%로 지난해 10월 79.19% 이래 줄곧 하락세를 면치 못했고, 토지 역시 지난해 11월 83.7%를 끝으로 내림세를 거듭해 4월에는 73.1%까지 뚝 떨어졌다. 아파트의 경우 평균 낙찰가율은 80.7%로 최근 1년래 정점을 이뤘던 지난해 9월 90.5% 이후 10%p 가량 급락했고, 입찰경쟁률 역시 6.8대1을 기록했던 올해 2월에 비해 4월에는 4.5대1로 입찰자가 1/3 가량 줄었다. 낙찰률은 29.0%로 2009년 1월 25.6%를 기록한 이래 16개월만에 최저치를 기록했다. 이런 상황에서 평균치 이상의 압도적인 낙찰가율이나 입찰경쟁률을 보이고 있는 위의 사례들이 결코 대수롭지 않게 여겨
지방 주택시장에 짙게 드리웠던 어두운 그림자가 걷히고 있는 것일까? 수도권 아파트 매매가가 지난해 10월 보합세를 끝으로 수개월째 약세를 보이고 있는 것과 달리 지방 아파트 매매가는 지난해 4월 하락 변동률(-0.02)을 끝으로 벌써 1년째 상승무드를 타고 있다. 일반주택시장 상승과 더불어 지방 미분양시장도 호조세다. 2008년말 기준 13만9천가구에 육박했던 지방 미분양주택수 역시 꾸준한 감소세를 보인 끝에 올해 3월말 기준 8만6천8백가구로 37.6%가 감소했다. 같은 기간 수도권 미분양주택수가 2만6천9백여가구에서 2만6천1백가구로 8백가구 감소(2.8%)에 그친 것과는 사뭇 대조적이다. 서울 및 수도권은 분양시장, 일반매매시장 할 것 없이 모두 힘들어 아우성인데 수도권보다 미분양이 더 적체됐다는 지방 주택시장만 독주태세다. 특히 지방 미분양주택 감소가 일시적 현상에 그치지 않고 올해에도 지속될 것으로 전망되고 있다. 그 이유가 무엇인지 알아보자. 우선 지방 분양실적이 대폭 감소했다. 2006년 21만2천가구 공급계획에 15만6천가구가 실제 분양돼 73%가 넘는 분양실적률을 기록했던 것과 달리 2007년부터 2009년까지 평균 분양실적이 40%에도 채 미치지 못하고 있다. 당초 분양계획대비 분양실적은 2007년 24만4천1백가구에 10만4백가구(41.1%), 2008년 18만8천8백가구에 6만3천6백가구(33.7%)로 급감했다. 2009년 미분양(신규 분양주택 포함) 양도소득세 감면혜택을 등에 업고 분양달성률이 47%까지 상승했지만 분양물량은 3만3백가구로 2008년대비 절반이 안 될 정도로 절대적으로 부족한 실적이다. 올해 역시 분양실적은 지난해 수준이거나 사상 최악 수준에 머물 가능성이 없지 않다. 지방 미
부동산시장 침체의 골이 깊었던 탓일까? 6.2지방선거를 앞두고 각종 선심성 개발공약들이 난무하고 있지만 예전과 달리 시장에 미치는 영향은 미미하기만 하다. 대선, 총선, 지방선거 불문하고 선거철에 쏟아져 나오는 개발공약성 선거특수로 인해 부동산시장이 선거를 전후로 출렁였던 과거와는 사뭇 다른 양상이다. 그간에 워낙 많은 개발호재들이 무더기로 쏟아져 나왔었고, 개발공약이라고 해봤자 그간에 나왔던 개발정책들을 다시 우려먹는 수준이거나 이미 개발이 가시화되고 있는 사안들을 다시 포장하는 수준에 그치고 있어 새로운 개발공약이랄 것이 없는 탓일 게다. 요즘 분양시장 만큼이나 어려운 시기를 보내고 있는 재건축시장도 예외는 아니다. 재건축 분야로 치자면 개발공약이라고 하기보다는 정책공약이라고 하는 것이 맞지만 사실 MB정부 들어 부동산 전반에 걸친 규제완화가 이루어지면서 재건축 분야 역시 상당수 규제가 완화됐기 때문에 특별히 선거 공약이라고 내세울 것이 없는 상황이다. 이런 와중에 다시 도마에 오르고 있는 사안이 ‘재건축 허용연한’ 단축 문제이다. ‘재건축 허용연한’ 단축은 준공 기준 최장 40년으로 되어 있는 재건축 가능 연한을 30년 이상으로 완화하고자 한 것으로 지난해 9월 처음 발의된 후 서울시 의회의 수차례에 걸친 재심의 끝에 보류된 사안이다. 그랬음에도 불구하고 서울시는 자문위원회까지 만들어 아직 재건축 허용 연한이 도래하지 않은 아파트의 노후도와 주거환경, 장기수선충당금 사용 현황 등을 분석해 재건축 허용 연한 문제를 종합적으로 검토하겠다고 한다. 지난 4월에는 이를 지지하는 주택산업연
분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 이른바 1기 신도시는 1986년의 아시안게임과 1988년의 서울올림픽 특수로 부동산값이 천정부지로 치솟자 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위한 차원에서 조성됐다. 1989년 4월 노태우 정부가 서울 근교에 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표함으로써 시작됐고, 1991년 말 입주를 시작해 1996년 입주를 완료해 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생한 것이 바로 1기 신도시다. 당시 교통, 학군, 쾌적성, 생활편의성 측면에 있어 서울 강남권에 못지않을 정도로 양호한 주거환경을 갖추었고, 한때 강남 대체신도시라 불릴 정도로 실수요자는 물론 투자자들로부터 각광을 받았던 곳이자 분양 당시 분양권 전매가 허용되면서 활개를 쳤던 떳다방의 최대 활동무대였던 곳이기도 하다. 그랬던 1기 신도시가 요즘 전혀 기를 못 펴고 있다. 부동산시장 침체가 서울을 비롯한 수도권 전반적인 경향이라고 하지만 1기 신도시의 침체는 날이 거듭될수록 심화되고 있다. 분당신도시는 하락세로 접어든 지난해 10월(-0.27%) 이후 갈수록 하락세가 심화(올해 3월 -0.64%, 4월 -1.05%)되고 있고, 일산신도시 역시 지난해 11월 -0.09% 매매가 변동률을 보인 이후 올해 4월 -0.45%를 기록하기까지 6개월 연속 마이너스(-) 변동률을 기록하고 있다. 이러한 경향은 다른 신도시도 별반 다르지 않다. 수도권 전체와 비교해도 1기 신도시의 침체는 예사롭지가 않다. 1기 신도시가 예외 없이 하락세로 접어든 지난해 12월 수도권 매매가 변동률은 -0.06%에 그쳤지만 1기 신도시는 이보다 3배나 높은 -0.18% 변동률을 기록했다. 올해 들어 3월에는 수도권 -0.15%, 1기 신
지난달 3일, 은마아파트가 정밀안전진단 결과 ‘조건부 재건축’대상인 D등급을 받으면서 사실상 재건축이 허용된 지 2개월이 지나고 있다. 당초 강남권 재건축시장의 향방을 좌우할만한 사안으로 관심이 지대했지만 이후 2개월이 지나도록 재건축시장 회복은커녕 일반아파트보다 더 큰 폭의 하락세를 거듭하고 있다. 재건축시장을 선도하는 강남권의 경우 올해 2월 셋째주에 하락세(-0.01%)로 돌아선 후 벌써 10주째 마이너스 변동률을 기록하고 있다. 그 하락폭도 2월 넷째 주 -0.02%, 3월 넷째 주 -0.07%, 4월 넷째 주 -0.17%로 갈수록 심화되고 있다. 강남권 재건축시장의 바로미터라 할 정도로 초미의 관심사였던 은마아파트 재건축. 오래전 같으면 투기바람이 일 정도로 은마는 물론 강남권 재건축아파트값이 폭등 수준에 이르렀을 터이다. 그렇게 파급력이 있는 은마아파트 재건축이 허용됐음에도 시장이 오히려 침체되고 있는 이유는 무엇일까? 실물경기 및 전반적인 부동산시장 침체, 투자심리 위축 등 일반적인 이유가 아니라 보다 더 실질적인 이유를 찾자면 이렇다. 먼저 지금의 재건축시장을 견인할 만한 정책적 호재가 없다는 점이다. 과거에는 재건축시장 전반에 영향을 미칠만한 정책적 호재가 뒷받침되면서 아파트값이 들썩였다. 그러나 최근에는 이러한 정책적 호재보다는 단지별 사업추진 속도나 사업성 등 개별단지의 재건축 여건에 따라 재건축시장이 움직여왔다. 그러다보니 단지 개별적인 호재가 재건축시장 전체의 시세상승력을 견인하가에는 다소 한계가 있다. 은마아파트 조건부 재건축 허용도 이와 같은 논리이다. 정밀안전진단은 통과됐지만 이는 단지 특성에
경매감정가가 다시금 도마에 오르고 있다. 경매감정가의 신뢰성 문제는 어제 오늘 얘기가 아니지만 최근 같은 단지내 같은 면적의 아파트 감정평가액이 이해하지 못할 정도로 큰 차이가 나면서 더욱 논란의 중심이 됐다. 논란의 주인공은 마포구 성산동에 위치한 월드컵아이파크 23평형. 이 아파트 104동 1802호는 지난해 12월 1일에, 같은 동 602호는 2개월 후인 2월 9일에 처음 경매시장에 나온 적이 있다. 문제는 이 아파트의 감정평가액. 같은 단지는 물론 같은 동에 있는 아파트이면서도 1802호의 감정평가액이 4억원이었던 반면 602호는 2억7천만원으로 감정평가됐다. 두 아파트의 감정평가액 차이는 무려 1억3천만원. 대형평형의 경우 층과 향, 조망권 등에 따라 1억원 이상의 시세나 감정가 차이가 나는 경우가 종종 있으나 전용면적 60㎡ 내외의 소형아파트에 1억원이 넘는 가격차는 매우 이례적이다. 그렇다고 1802호가 602보다 조망권이 월등히 우월한 것도 아니고, 도로ㆍ교통, 단지규모 등 제반 여건으로 보아 그 차이를 납득할 만한 요인이 하나도 없었다. 감정평가가 상당한 기간차를 두고 이루어졌는지도 살펴봤지만 그렇지도 않았다. 경매물건도 일반매물과 같이 시장여건이 반영되기 때문에 같은 단지나 동, 층, 향, 조망권 등 제반여건이 같다고 하더라도 감정평가시점에 따라 가격이 달라질 수는 있기 때문이다. 그러나 이 두 물건의 감정평가시점의 차이는 불과 한달이 채 안됐다. 1802호는 지난해 9월 25일에, 602호는 지난해 10월 15일에 감정됐다. 지난해 9월이면 주택가격 상승으로 시장이 불안해지자 DTI규제를 강남권에서 수도권 전역으로 확대하고, 그래도 가격이 수그러들지 않자
춘래불사춘(春來不似春). 요즈음의 부동산시장에 딱 어울리는 말 같다. 계절상으로나 부동산 절기상으로 분명 봄이 와야 할 때인데도 아직까지 찬바람이 불고 시장은 냉랭하기만 하다. 재건축과 리모델링 규제에 묶여 사업성이 떨어진 강남권 재건축은 연일 하락세를 거듭하고 있고, 양도세 감면 시한(2.11) 종료와 보금자리주택 공급 폭탄을 맞은 분양시장은 도심내 재개발이나 일부 신도시를 제외하고는 순위내 청약 마감이라는 소식을 들은 지 오래다. DTI 규제, 실물경기 위축으로 투자심리가 위축된 기존 주택시장도 침체에서 벗어나지 못하고 있는 것은 매한가지. 가격경쟁력을 앞세워 공공주도로 건설되고 있는 보금자리주택시장만 행복한 나날을 보내고 있을 따름이다. 보금자리 청약을 위한 무주택자격 유지에 대한 욕구는 갈수록 강해지고 있고, 일반 주택시장 침체로 인한 주택 구매심리 저하 덕분(?)에 전세시장도 입주물량이 몰린 파주나 남양주, 일산 등지를 제외하고는 연일 상승세를 거듭하고 있다. 올해 5월과 10월 2차례의 보금자리 사전예약이 예정돼 있고, 실물경기 회복은 요원한 탓에 올해가 다가도록 주택시장 침체는 쉽사리 벗어나지 못할 태세다. 이쯤이면 과연 이 시점에 주택에 투자(실수요 포함)를 해야 하느냐 하는 고민이 한번쯤 드는 것은 당연지사. 투자를 하자니 향후 가격이 더 떨어질까 걱정되고, 이 참에 내 집을 마련하자니 더 싼 매물이 나오지 않을까 내심 걱정 반 기대 반이다. 입장은 다르지만 그런 고민은 사업시행주체 입장에서도 다를 바가 없다. 분양시장은 위축돼 있고, 서민주택을 표방하는 보금자리주택은 대량 공급되고 있는데 계획했던 물량을 예
3차 보금자리지구가 발표됐다. 이번에 발표된 3차 보금자리지구는 서울항동, 광명시흥, 하남감일, 인천구월, 성남고등 등 모두 5곳. 정부는 3차 지구 발표를 앞두고 며칠 전부터 각 언론사나 부동산정보업체가 예정지를 예측하는 자료를 내는 것조차 금기시했을 정도로 정보유출을 극도로 꺼려했다. 예정지가 미리 보도되는 경우 투기를 조장할 수 있다는 것이 명분이었지만 어쨌거나 막상 뚜껑을 열어보니 1, 2차 보금자리지구에 비해 입지는 다소 떨어진다는 느낌을 지울 수 없다. 그렇지 않아도 주거환경이 열악해 주택시장 침체의 긴 터널에서 헤어나지 못하고 있는 서울 서부권에 집중됐음은 물론 1,2차 지구에는 있었던 강남권이 빠졌다는 점에서 더욱 그렇다. 그 외 모두가 한강이남지역에 위치해 있다는 것, 그간의 보금자리지구 선정 범위(서울도심 반경 20km 내외)를 벗어난 곳(인천구월, 서울도심 반경 약 26km 이격)이 있다는 점도 이번 3차 보금자리지구의 특징이라면 특징으로 꼽을 수 있다. 그만큼 보금자리 선정차수가 많아질수록 정부에서도 보금자리지구 선정에 상당한 어려움을 겪고 있다는 반증이 될 것이다. 그렇지만 뭐니뭐니해도 이번 3차 지구의 가장 큰 관심거리는 아마도 광명시흥지구(17.4㎢, 95천가구)일 것이다. 역대 보금자리지구 중 가장 큰 규모일 뿐만 아니라 분당신도시 규모(19.6㎢, 97.6천가구)에 버금가는 매머드급 보금자리지구이기 때문이다. 사실 신도시급 보금자리지구는 이번이 처음이 아니다. 지난해 사전예약을 마친 1차 보금자리지구(시범지구) 4곳(강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥) 중 하남미사지구 역시 개발부지 면적이 총 5.46㎢에다 공급
3차 보금자리 예정지 발표를 앞두고 그 지역이 어디가 될 것이냐가 초미의 관심사다. 보금자리 첫 단추를 꿴 1차에 이어 위례보금자리가 나름 대대적인 성공을 거두었고 현재의 주택시장 흐름을 보금자리가 주도하고 있기에 더욱 그렇다. 일부 언론에서도 3차 보금자리 예정지 관련 기사들이 간헐적으로 나오고 있지만 왜 그렇게 선정했는지 이유는 생략된 채 될만한 지역만 거론되고 있어 아직 구체적으로 드러난 예정지는 없다. 3차 보금자리지구 후보지역으로 꼽을 수 있는 곳은 어디일까? 후보지역을 꼽아보기 위해서는 먼저 그간 지정된 1, 2차 보금자리지구의 입지적 특징을 살펴볼 필요가 있다. [서울 도심 반경 21km 이내] 국토해양부가 보금자리 선정 기준시 발표했던 1차 보금자리 12~18km, 2차 보금자리 15~21km가 이를 말해준다. 그러나 이 거리적 개념은 1차보다 2차가 더 늘어났듯 부지확보 차원에서 필요하다면 더 늘어날 수 있다. 꼭 도심과의 거리개념이 아니라 서울 주요권역(강남권역, 강북권역, 강서권역, 도심권역 등) 중심지와의 접근성이 양호하면 된다. 도심 반경 21km는 서울외곽순환국도와 거의 일치하며, 1,2차 보금자리지구 역시 이 도로 안팎에 위치해 있다는 점에 주목할 일이다. 3차 지구 역시 서울외곽순환국도 안에 위치하거나 이를 벗어나더라도 근접한 곳에 들어설 가능성이 높다. [도로ㆍ교통시설이 잘 갖추어진 곳] 보금자리주택은 기존 분양가 또는 주변시세의 50% 또는 70% 수준에서 공급되는 주택이라는 특징을 갖는다. 그러기 위해서는 부지매입비나 부지조성비가 적게 들어가야 함은 물론 도로ㆍ교통, 교량시설 등 추가적인 SOC건설비용이 최소화되는 곳이어야 한다.
경매는 대중화되고 재테크수단으로 확고히 자리매김했지만 경매라는 것 자체가 협의적인 것이 아니라 강제성을 띠는 제도라는 특성 때문에 점유자나 권리에 대한 위험은 고스란히 낙찰자가 지게 된다. 따라서 낙찰자(또는 입찰자)는 이러한 위험을 회피하기 위해 입찰하기 전에 경매정보나 공부서류, 현장답사 등 면밀한 조사를 선행한 후 입찰 여부를 결정하게 된다. 물건정보나 권리 및 임대차정보에 아무런 흠이 없다고, 즉 입찰할만한 제법 괜찮은 물건이라고 여긴 다음에야 부푼 꿈을 안고 입찰법정으로 향하게 되는 것이다. 그러나 모든 준비를 완벽하게 했다고 하더라도 다양한 종류의 수많은 물건이 경매에 부쳐지고, 대중화 추세에 맞추어 수많은 사람들이 입찰에 응하고 있는 것과 비례하여 입찰사고들도 많이 발생하게 마련이다. 그 사고들은 금전적으로 손해를 보느냐 그렇지 않느냐 하는 중차대한 결과를 수반하기 때문에 사고를 치지 않으려는 부단한 노력을 경주하지 않으면 안 된다. 금전적 손해를 본다 함은 여러 가지가 있겠지만 경매함정에 빠져 결국 대금미납이라는 극약처방을 통해 입찰보증금을 몰수당하는 유형이 가장 일반적이다. 권리분석이나 임대차분석 또는 물건분석을 잘못해 경매함정에 빠지고 그 함정에서 벗어나기 위해 불허가신청도 하고 항고도 하는 등의 조치를 취하기도 하지만 그런 갖가지 조치에도 불구하고 결국 사고를 막지 못한 결과이다. 달리 말하면 이미 입찰이 끝나고 나서 발견되는 이른바 엎질러진 물과 같은 것이어서 다시 물을 주워 담을 수 있는 사례는 극히 일부에 불과하고 나머지는 취득을 포기해야만 할 상황에 처하게 된다. 이
보금자리 청약시장의 기세가 무섭다. 일반 거래시장이나 분양시장은 춘풍이 동풍으로 변한 듯 싸늘하기 그지없는데 MB정부의 핵심 추진사업 중의 하나인 보금자리 청약시장만은 여보란 듯 호황을 누리고 있음이다. 지난 9일 3자녀와 노부모부양 특별공급을 시작으로 사전예약이 시작된 위례신도시 보금자리에 대한 소식이 들려오는 것마다 연일 승전보다. 총 사전예약물량 2,350가구 중 234가구가 배정된 3자녀 특별공급에는 4,944명이 신청해 평균 21.1대1의 경쟁률을 보였고, 117가구가 배정된 노부모부양 특별공급의 경우에도 1,019명이 신청해 8.7대1의 경쟁률을 보였다. 전용면적 84㎡ 34가구가 배정된 3자녀 특별공급의 경우 2,622명이 몰려 77.1대1 최고경쟁률을 보였으며, 이중 서울권에 배정된 17가구에 1,676명이 몰려 98.6대1이라는 기록적인 경쟁률을 기록하기도 했다. 연이어 실시된 신혼부부 특별공급에 대한 사전예약 열기도 예외 없이 이어졌다. 352가구가 배정된 신혼부부 특별공급물량에는 총 8,295명이 몰려 평균 23.6대1의 경쟁률을 보였다. 특히 서울에 배정된 전용면적 84㎡ 52가구에 2,596명이 신청해 49.9대1의 경쟁률을 기록했으며, 같은 물량이 배정된 경기ㆍ인천의 경우에도 45.8대1이라는 만만치 않은 경쟁률을 기록했다. 한주를 넘겨 3월 15일, 16일 양일간에는 생애최초 특별공급물량 469가구에 대한 사전예약이 실시되지만 이 역시 치열한 경쟁을 보일 것이 분명하다. 비록 이번 특별공급물량 중 가장 많은 물량이고, 사전예약 신청자격이 다른 특별공급에 비해 다소 까다로운 면이 없지 않지만 기존 보금자리와 달리 위례신도시에 공급되는 입지적 장점을 갖추었을 뿐만 아니라 사전예약
위례신도시 보금자리 사전예약이 3월 9일부터 시작됐다. 3자녀 및 노부모 특별공급을 시작으로 오는 11일 신혼부부 특별공급, 15일 생애최초 특별공급을 거쳐 17일부터는 일반공급 물량에 대한 사전예약이 시작된다. 보금자리라 하지만 70년대 강남권 영동택지개발이 이루어지고 난 후 최고의 입지로 평가되고 있는 곳에 들어서는 신도시내에 보급되는 것으로 지금까지의 보금자리와는 차원이 다르다. 뿐만 아니라 서울 강남권에 속해 있는 점, 서울에 공급된 주택 중 최고의 쾌적성을 자랑하는 자연환경적 입지의 우수성 등 그 장점이 헤아릴 수 없을 정도로 많은 곳이기도 하다. 특히 분양가가 3.3㎡당 1천1백90만원~1천2백50만원으로 주변시세의 60~70% 수준에 불과해 당첨즉시 시세차익이 보장된다는 점에서만 보더라도 세간의 관심을 한 몸에 받고 있는 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 10년의 전매제한과 5년의 의무거주기간, 10년 후 부동산시장 변수 등을 감안하면 단순 시세차익이 보장된다고 확언할 수 없는 일이지만 여하튼 자격이 된다면 누구나 한번쯤 이번 위례 보금자리 사전예약을 신청해보고 싶은 마음이야 굴뚝같을 것이다. 그러나 보금자리 사전예약 신청자격이 매우 복잡하고 까다롭기 때문에 사전예약을 했다고 하더라도 당첨 가능성은 차치하고 우선 자격미달로 인한 당첨 취소 가능성이 매우 높다는 점을 염두에 두어야 한다. 지난해 10월에 있었던 보금자리 시범지구에서 실시된 사전예약의 경우 전체 공급가구수 중 부적격 당첨 795가구, 서류 미제출로 인한 당첨포기 930가구, 추가 소명 필요 837가구 등 20%에 달하는 물량이 신청자격에 문제가 있었거나 당첨을 포기한 바 있
세간의 관심사가 온통 위례신도시 보금자리주택으로 가 있다. 위례신도시 보금자리주택 사전예약이 예고됨과 동시에 대한민국 부동산시장이 그야말로 멎은 듯 냉랭하기만 하다. 서울권내 분양물량인 은평뉴타운은 과거 인기와 달리 중소형에서만 1순위 청약을 마감했을 뿐 중대형아파트는 거의 모든 물량에서 미달이 발생했다. 보금자리의 역효과라 불리는 전세난도 겨울이 지나면서 다소 소강상태를 보였고, 매매시장은 얼어붙은 듯 거래가 거의 없다. 지난해 10월 1차 보금자리주택 공급 때에도 주택시장이 일시 내리막길을 걷다가 다시 회복한 바 있어 이번 보금자리 여파도 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망이 있지만 이번 상황은 그리 간단치 않은 듯하다. 우선 보금자리 공급지역이 강남권택지개발(영동택지개발) 이후 최고의 입지로 평가받는 위례신도시에 들어선다는 것과 3월 위례신도시에 이어 4,5월경 2차 보금자리주택 공급이 예정돼 있기 때문이다. 또한 보금자리주택이 연이어 공급되는 동안 제3차, 제4차 보금자리주택 예정지가 속속들이 발표될 가능성이 있어 보금자리 바람은 올 한해가 다 가도록 세차게 몰아칠 전망이다. 그야말로 보금자리라는 태풍이 주택시장을 휩쓸고 있는 형국이지만 이에 더해 주택시장의 또 다른 태풍의 눈이 다가오고 있다. 바로 다주택자 양도세 중과 완화 시한이 올해 말로 종료된다는 점이다. 다주택자 양도세 중과 완화란 무엇인가? 보유기간에 상관없이 2주택자의 경우 2주택에 해당하는 주택 매도시 양도세를 50% 부과하고, 3주택자의 경우는 60% 부과했던 것을 올해 말까지 매각하는 경우에는 50%, 60%가 아니라 일반과세(6~33%)하겠다는 것 아닌가
경험칙상 전세가 폭등 장세는 내 집 마련의 호기가 되기도 했다. 외환위기라는 긴 터널을 빠져나오던 2000년과 2001년이 그랬고, 참여정부 부동산 규제가 한참 정점을 향해 치달았던 2004년과 2005년이 그랬다. 불확실한 시장 전망, 거래심리 위축 등으로 매매보다는 전세를 선호하게 되는 경향이 강해지면서 전세가는 지속적으로 상승하게 되는 반면 매매가는 보합세를 보이거나 하락해 전세가와 매매가 격차가 비교적 근소한 차이로 좁혀졌다고 볼 수 있는 시점들이다. 게다가 전세자금으로 내 집 마련 시 가장 문제가 되는 것이 전세 살던 집이 신규 취득한 주택의 자금일정에 맞춰 딱 나가느냐 즉 새로운 임차인을 구하는 것이 쉬운 일이냐 하는 것인데 당시 매매수요보다는 전세수요가 많았던 탓에 이것도 그리 문제되지 않았다. 2000년과 2001년의 경우에는 외환위기 막바지이긴 하지만 그래도 얼어붙은 부동산시장이나 투자심리가 쉽사리 회복되기 어려웠고, 더불어 매매보다는 전세를 더 선호하는 경향이 강했다. 2004년과 2005년에는 참여정부 막바지 부동산규제가 총체적으로 이루어지고 있었고, 국민임대주택단지 건설 계획이 속속들이 발표됐던 때였다. 이제 아파트를 투자수단으로 보는 시대는 끝났다는 의식이 은연중 확산돼갔던 터라 4, 5년 전과 마찬가지로 시장분위기를 지배하는 것은 매매가 아니라 전세였다. 전세난을 틈타 그간 전세 방식이 주를 이뤘던 주택의 임대구조도 월세(보증부월세) 방식으로 전환되기 시작했다. 전세수요자는 집주인의 전세가 인상요구에 부응하여 전세가를 올려주거나 보증부월세로 전환하거나 더 싼 곳, 형편에 맞는 곳으로 평형을 줄여 이사를 했고, 전세가
전세난이 점입가경이다. 입주물량 급감으로 시작된 강남발 전세난이 서울을 벗어나 수도권 전역으로 확산되기 시작했다. 전세난 확산은 지역적 범위 확대에서 벗어나 이제는 중대형 평형으로까지 전이되고 있다. 부동산포털 닥터아파트(www.drapt.com)가 조사한 바에 의하면 겨울방학 학군수요에 기한 이사철이라 할 수 있는 2009년 11월부터 2010년 1월까지 기간 동안의 서울지역 전세가 상승률은 2.72%. 타입별로 볼 때 전용면적 60㎡이하(이하 소형아파트)가 1.73.%, 전용면적 60~85㎡이하(이하 중소형아파트) 2.02%, 85~135㎡이하(이하 중대형아파트) 2.99%, △135㎡초과(이하 대형아파트) 2.54%로 중대형아파트와 대형아파트 전세가 상승률이 중소형 이하 평형의 상승률을 앞질렀다. 전세난이 지역과 평형에 상관없이 확산되고 있는 셈이다. 입주물량으로 숨통이 트였던 경기지역마저 서울에서 밀리고 밀려 집찾기에 나선 전세 수요로 인해 다시 상승세로 전환됐다. 그나마 학군 수요가 마무리되면서 전세가 상승세가 일부 꺾이긴 했지만 학군 수요가 잠잠해지기가 무섭게 이제는 봄철 이사철이 본격적으로 도래하고 있다. 그렇다고 전세시장을 안정시킬 마땅한 해결책이 없어 당장 이 사태가 진정될 기미도 없다. 마냥 자연스레 열기가 식기만을 바라고 있을 수밖에 없는 상황이다. 서울시에서 올해 1만채 이상의 장기전세주택 공급을 계획하고 있고, 보금자리주택이 3월 위례신도시를 시발점으로 4월 2차 보금자리주택지에서 계속 공급될 예정이지만 이들 주택은 4~5년 후에나 입주할 수 있는 물량이기 때문에 당장의 현안문제인 전세난을 진정시키기에는 역부족이다. 전세가 상승에 전세물량
녹지율 42%(단지내 녹지 포함), 용적률 150%의 친환경 주거단지. 신도시 개발 개념에 근접한 개발사업 형태의 신시가지형 뉴타운. 바로 은평뉴타운을 일컫는 말이다. 녹지율로 치자면 단연 최고다. 수도권 택지지구 중 최고의 녹색 주거지로 평가받는 광교신도시 41.4%보다 높고, 분당(20%), 판교(35%), 일산(22%), 김포한강신도시(28%)와도 비교해 전혀 손색이 없을 정도다. 서울시내 재개발, 재건축, 뉴타운사업지구를 통틀어 이만큼 쾌적한 주거환경을 갖춘 단지가 어디 또 있을까? 친환경, 서울 소재, 신시가지형 개발, 시범뉴타운, 후분양, 저렴한 분양가, 역전세난 등 갖가지 이슈와 화제를 낳았던 은평뉴타운이 2006년 하반기 첫 분양을 시작한 이래 이제 막바지 분양에 돌입했다. 은평뉴타운은? 왕십리, 길음뉴타운과 함께 대표적인 시범뉴타운지구에 속한다. 은평구 진관내ㆍ외동, 구파발동 일원 약 3백4십9만5천㎡(1백5만7천평)이 해당 사업구역으로 2002년 10월 시범뉴타운사업지구로 지정됐다. 사업지구는 1, 2, 3지구로 나뉘어 개발사업이 순차적으로 진행되고 있으며, 공동주택과 단독주택을 포함하여 모두 1만6천여가구가 공급될 예정이며, 이중 임대를 제외한 분양아파트는 약 9천5백가구 정도가 공급된다. 현재 1지구에서는 2006년 10월 첫 분양이 시작된 이래 입주까지 마무리됐으며, 2지구는 일부 입주와 분양이 진행되고 있고, 3지구는 본격적으로 분양이 시작되고 있는 상황이다. 녹지율이 높다는 측면 외에도 서울 도심과 불과 10km정도 이격돼 있고 지하철 3호선을 끼고 있다는 것도 큰 장점이다. 지하철을 이용하는 경우 도심까지 20분이면 접근할 수 있다. 통일로를 이용해 서울외곽순환도
환골탈태(換骨奪胎). 수년내 흑석동에 딱 어울릴만한 사자성어를 찾으라면 바로 이 말이 아닐까? 흑석동은 강남권이 지척이고 한강변이 내려다보일 뿐만 아니라 배후에 달마산(공원)이 위치해 배산임수(背山臨水)라는 천혜의 입지여건을 갖추고 있으면서도 20년 이상 된 단독, 다가구, 연립ㆍ다세대 주택이 많아 차량 한대 정도가 지나갈 만한 좁은 골목길이 다수 존재하는 등 기반시설이 매우 열악했던 지역이다. 다른 지역이 지하철이니, 한강변 공공성 회복이니, 재건축이니 해가면서 떠들어댈 때도 이렇다할 변변한 호재 하나 없어 집값 상승을 이웃 불구경하듯 바라보기만 해야 했다. 그랬던 흑석동이 부활의 날개를 펴고 있다. 지난해 7월, 이 지역 주민들의 절대 숙원사업이었던 지하철 9호선이 개통되었고, 2005년 12월 뉴타운지구에 이어 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정된 후 뉴타운사업이 본격화되고 있어 교통여건에 이어 주거환경이 대대적으로 개선될 소지가 다분해졌기 때문이다. 흑석뉴타운은? 흑석뉴타운은 흑석동 84-10번지 일대 894,933㎡(약 27만평) 규모로 중앙대학교 등 학교시설과 기존 아파트단지(동양메이저, 청호, 명수대현해, 한강현대 등)를 제외하면 사실상 흑석동(1,2,3동) 전지역이 이에 해당한다. 서울지역 뉴타운사업지구 중 단위 행정동 전체가 뉴타운사업지구에 속하는 유일한 지구라 할 수 있다. 사업지구 북측 전면에 현충로가 접하고 있고 한강변 명수대현대, 한강현대아파트를 사이에 두고 올림픽대로가 지나고 있다. 이들 도로외 사업지구내 2차선 이상 도로가 없을 정도로 도로여건이 열악하다. 지형이 한강변을 향해 북하향 또는 동북하향 완경사를 이루고
왕십리뉴타운이 절체절명의 위기를 맞고 있다. 오는 3월 첫 분양을 앞두고 왕십리뉴타운 1구역 조합원 일부가 성동구청과 재개발조합을 상대로 낸 ‘조합설립무효’소송에서 서울행정법원이 원고 승소 판결을 내렸기 때문이다. 이로 인해 조합설립인가는 물론 사업시행인가, 관리처분계획이 모두 무효 처리되어 향후 왕십리뉴타운은 상급법원의 심리결과에 좌우됨에 따라 그 향배가 초미의 관심사가 되고 있다. 왕십리뉴타운은? 성동구 하왕십리동 440번지 일대 총 부지면적 337,200㎡(실제 개발사업면적 305,788㎡)를 개발하기 위해 2002년 길음, 은평뉴타운과 함께 시범뉴타운으로 지정됐던 곳으로 1구역, 2구역, 3구역으로 나뉘어 개발이 진행된다. 뉴타운 북측으로 청계천이 접하고 서측으로 중구 황학동 상업지구와 경계하며, 남동측 접점에 지하철 2호선 상왕십리역이, 남서측 인근에는 신당역이 소재해 있다. 사업지구 중앙에 동서로 마장로가 관통하고 있으며, 서측에 치우쳐 남북으로 소로(小路)가 지나고 있어 열십자(+) 모양의 도로체계가 사업지구를 4등분하고 있는 형국이다. 마장로 북측, 소로 동측에 접한 1구역은 2006년 12월에 조합설립인가, 2008년 9월에 관리처분인가를 받았으며, 마장로 북측, 소로 서측에 자리한 2구역은 2006년 5월에 조합설립인가를, 2008년 8월에 관리처분인가를 받았다. 마장로 남측에 접한 3구역은 2007년 6월에 조합설립인가, 2009년 5월에 관리처분인가를 받았다. 이번에 행정소송을 통해 조합설립인가 무효 판결을 받은 곳은 1구역으로 3개구역 중 가장 먼저 분양이 이루어질 계획이었다. 올해 공급계획은? 1구역은 사업면적 100,666㎡에 1천7백2가구(임대 3백36
서울지역 전세난이 심각한 수준에 다다르고 있다. 강남권 재건축이 규제와 사업성에 묶여 지지부진하고 있어 공급이 줄고 있고, 비강남권은 뉴타운이니 재개발이니 하는 각종 개발사업으로 인한 멸실주택이 증가하고 있지만 이로 인한 재개발 이주수요를 대체할 물량이 부족한 탓이다. 게다가 겨울철 학군 이동 수요가 겹치고, 봄철 이사, 결혼시즌을 맞아 미리 전셋집을 구하려는 수요뿐만 아니라 신학기 대학가 전세수요마저 겹치면서 서울 전세가가 최근 더 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 지엽적인 문제로 2차 보금자리주택, 위례신도시 등 청약을 앞두고 예비청약자들이 무주택자격을 유지하기 위해 주택매입을 유보하고 전세를 선호하고 있는 데에 따른 것도 전세가 상승을 유발하는 한 이유로 지목되고 있다. 그러나 불행히도 이러한 전세난은 당분간 쉽사리 꺾이지 않을 전망이다. 2008년에 강남권(특히 송파구)에 집중됐던 공급량을 끝으로 앞으로 강남권 재건축이 활성화되지 않는 한 그 이상의 물량이 공급되기 어렵기 때문이다. 지난 2008년 하반기 강남권은 공급량 측면에서 일대 변혁기를 맞았다. 잠실주공1(엘스)ㆍ2단지(리센츠), 잠실시영(파크리오), 반포 주공3단지(자이) 및 강동시영1차(롯데캐슬퍼스트) 재건축이 마무리되면서 일시적으로 2만4천여가구 입주물량이 쏟아졌기 때문이다. 입주전까지만 해도 33평형 전세가가 3억~3억5천 정도에 형성돼있던 잠실동 일대 재건축아파트(트리지움, 레이크팰리스 등)는 잠실주공1,2단지 및 파크리오가 한꺼번에 입주하면서 전세가가 한때 2억원대 중반까지 떨어졌다. 전세가격이 경쟁력을 갖게 되자 비강남권에서 강
경인년을 시작하는 첫 주간부터 엄청난 양의 폭설이 내렸다. 서울의 경우 25.8㎝의 적설량을 보여 기상청에서 적설량을 공식 집계한 1937년 이래 최고 수준을 기록했고, 강원 영월도 하루동안 22.47㎝가 내려 종전기록을 갈아치웠다고 한다. 비록 최고라는 수식어를 달지 못했지만 인천과 수원도 각각 22.3㎝, 19.3㎝가 내리는 등 가히 기록적인 수치를 기록했다. 가히 전국이 폭설로 몸살을 앓을 정도로 많은 양의 눈이 내렸다. 폭설이 내린 날, 필자는 태백산에 있었다. 매년 초 닥터아파트(www.drapt.com)에서 실시하는 리더산행의 이번 목적지가 태백산이었기 때문이다. 지난 3일 늦은 밤 11시에 서울을 출발하여 새벽 4시부터 산을 오를 때만 해도 눈은 내리지 않았다. 태백산 천제단을 거쳐 문수봉 정상에 오르고 나서야 진눈깨비 같은 눈발이 내리기 시작하더니 거의 오전 9시 전후하여 산을 다 내려올 때쯤에는 눈이 그야말로 퍼붓듯 내렸다. 모처럼 눈 구경도 실컷 하고 눈 맞으면서 하는 산행의 묘미도 만끽했다. 태백산보다도 더 눈이 많이 내리고 있다는 서울과 수도권 소식에 돌아갈 일이 막막했지만 다행히도 염려하던 것과 달리 큰 정체 없이 돌아올 수 있었다. 일선으로 돌아와 경인년 첫 업무를 개시한 이후 지난 일요일까지 일주일간 일산, 남양주, 용인, 강서권, 강남권 등 틈틈이 참 많은 곳을 돌아다녔다. 개인적으로 필요에 의해서 또는 일부러 지역을 선정해 다녀도 보고 특정 아파트를 선정해서 돌아다녀 보기도 했다. 눈이 내린 뒤에도 날씨가 추워 눈이 녹지 않고 쌓여있는 상태가 계속됐지만 같은 폭설과 같은 기후라도 지역마다 또는 단지마다 눈이 녹는 속도나 제
경인년 새해 첫 장을 여는 부동산대책이 발표됐다. 시장에 영향을 미칠만한 대책이라기보다는 지난해 보금자리주택 사전예약제 시행을 통해 드러난 문제점을 개선하고, 서울ㆍ성남ㆍ하남 3개 지역에 걸쳐 조성될 위례신도시 분양을 염두에 두고 지역우선공급비율을 조정한 것이 1.5대책의 주요 골자이다. 이들 내용을 담은 주택공급규칙 개정안은 2010년 1월 6일부터 1월 26일까지 입법예고를 거쳐 2월 중 개정 공포 및 시행될 예정으로 있는 바, 1.5대책의 주요 내용과 대책이 갖는 의미와 효과 및 이에 따른 청약 전략을 간략하게 살펴보기로 한다. [지방 분양시장 활성화를 위한 대책] ① 지방 청약 1순위 요건 완화 청약 1순위가 되기 위한 입주자저축 가입기간을 현행 24개월 이상에서 6개월 이상으로 단축하되 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우 24개월까지 연장할 수 있는 자율성을 지자체장에게 부여했다. 이로 인해 청약 1순위 범위 확대로 인한 1순위 청약대상자를 증가시키는 결과를 가져올 수 있겠지만, 지방의 경우 미분양주택 적체가 심하고, 청약통장 사용률이 저조하기 때문에 1순위 자격을 앞당긴다고 하여 지방 분양시장이 활성화되는 효과를 가져오기에는 다소 미흡한 감이 없지 않다. ② 지방 민영주택 청약가점제 적용 완화 민영주택 청약시 적용하는 가점제를 수도권 외의 지역에 한해 가점제 적용 여부 및 적용비율(현행 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 50%)을 지자체에서 자율 결정하도록 한 내용(주택거래신고지역 및 투기과열지구는 제외)이다. 가점제 물량보다 일반 추첨제 물량 비율을 늘릴 수 있어 가점 미달로 청약에서 배제됐던 주택수요자의 청약기회를 확대한다는 의
벌써 기축년(己丑年) 한해가 다 갔다. 소띠해라고 우직함과 성실함만을 믿고 한해를 달려왔지 결과는 그다지 신통치 못했다. 매매시장은 2/4분기부터 3/4분기까지 반짝 상승세를 보이다 4/4분기부터 다시 꺾였다. 전세시장은 2/4분기 이후 3/4분기까지는 매매시장 상승세에 힘입어 동반 상승했고, 4/4분기에는 입주물량 분포에 따라 지역적 차등을 보였다. 매매시장과 궤를 같이 했던 재건축시장은 4/4분기 후반기에 일부 호재가 있는 단지를 중심으로 국지적 상승세를 보였지만 여타 지역의 경우 일반 매매시장보다 하락세가 심화되는 등 그 침체의 골은 더 깊어졌다. 그나마 분양시장이 2/4분기 이후 현재까지 나름 선전을 거듭하고 있지만 그 이유가 자연스러운 시장의 흐름에 기한 것이기보다는 분양시장을 살리기 위한 세제감면 등 인위적인 요소에 기한 탓에 언제 다시 상승세가 꺾일지 불안하기만 하다. 2010년 주택시장은 올해보다는 더 활기차고 거래도 활발하게 이루어졌으면 좋겠지만 아쉽게도 내년도 주택시장에 영향을 미칠 변수들의 면면을 보면 그리 희망적이지가 않다. 우선 오랫동안 유지돼왔던 저금리에 대한 인상 압박이 심하고, 재건축 규제 추가완화 지연으로 인한 재건축사업 위축으로 강남권 거래가 일부 재건축 단지를 제외하곤 전면 중단된 상태이다. 공급량 일시 과다에 의한 미분양 증가 가능성, 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화, LTV 및 DTI규제 지속 등의 요인도 주택거래활성화에 악영향을 미칠 소지가 다분하다. 물론 개발호재(뉴타운, 재개발 등), 유동성 자금(보상자금) 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 리모델링에 대한 추가 규제완화에 대
경매절차를 유심히 들여다보면 경매관련 제도의 하나로 규정되어 있으나 그 제도의 실효성이 담보되지 못해 경매시장에서 악용되거나 전혀 무용한 것들이 상당수 있다. 이번 회차 칼럼에서는 그들 중 하나인 부동산관리명령이라는 제도를 알아보기로 한다. 경매절차에서 인도명령이라 함은 낙찰부동산에 대해 점유자(채무자, 임차인 등)가 정당한 사유 없이 그 인도를 거절하는 경우 낙찰자가 낙찰대금 납부 후 6월 이내에 법원에 인도명령을 신청하면 법원이 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 것을 말한다. 인도명령은 낙찰부동산에 대한 인도를 공권력을 빌어 비교적 간단하게 할 수 있다는 점에서 낙찰자에게 점유자와의 인도(또는 명도)협의에 있어서 우월적 지위를 갖게 해주는 매우 유용한 제도로 활용되고 있다. 유치권자나 선순위 대항력 있는 임차인처럼 인도대상 부동산을 점유할 정당한 권원을 가진 점유자를 제외한 나머지 점유자의 경우 인도명령절차를 통해 강제집행을 할 수 있기 때문이다. 다만 한 가지 단점이 있다. 인도명령 신청은 낙찰자가 대금을 납부한 후에나 가능하다는 점이다. 경매부동산이 낙찰되고 대금납부까지 통상 1.5개월 - 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 후 대금납부기일제가 기한제로 바뀌고 나서는 약 1개월 정도로 당겨졌지만 - 의 기간이 소요된다. 이 기간 동안 낙찰부동산이 낙찰자의 관리를 벗어나 있게 되고 또 그 기간 동안 악의의 점유자로부터 해당 부동산에 대한 훼손(법률상의 처분행위, 사실상의 행위 등) 가능성이 크다는 것이 문제다. 훼손은 아파트나 연립ㆍ다세대 등 공동주택은 물론 여타 종별에 걸쳐 광범위하게
우려하던 일이 터지고야 말았다. 3천억대 사상 최대 부동산 사기사건. 언론에 발표된 자료에 따르면 E사는 강원도 횡성, 제주도 서귀포, 경북 울진 등 일대 10곳에서 개발이 어려워 값이 싼 토지를 사들인 후 1999년부터 올해까지 테마파크 개발사업을 명목으로 투자자 총 7천여명으로부터 유치한 자금은 총 3천여억원. 3천여억원 가운데 1천억원을 투자유치한 직원에 대한 수수료와 영업비용 등으로, 나머지 1천억원은 경영진 개인용도와 관계사 대여금 등으로 유용했으며, 부지구입비 등 사업비로 사용된 자금은 1천억원에 불과했다고 한다. 사업지 10곳 중 9곳은 인ㆍ허가절차도 받지 않는 등 대부분 개발사업이 전혀 진행되지 않았으며, 착공된 한 곳도 공사가 2년 이상 중단된 상태라고 한다. 필자가 오래전부터 부동산 전문 컨설팅 업체 및 디벨로퍼로서의 E사와 그 대표 명성을 익히 들어 잘 알고 있었기에 이번 사건에 의한 충격은 더 없이 컸다. 기억하건대 필자도 수년전 강남구 대치동에 소재한 서울무역전시장(SETEC) 부동산박람회장에서 사기사건에 거론된 업체가 주관하는 부스에서 명함을 주고 전원주택 분양자료를 받아왔던 적이 있다. 기억을 더듬어보니 당시 분양자료에 언급된 곳이 바로 문제의 소지가 됐던 강원도 횡성군 둔내면에 소재한 전원주택 부지였다. 박람회장을 나오고 난 후 며칠 후부터 한동안 전화에 시달렸다. E사의 영업사원(중년 여성이었음)에게서 전원주택에 투자할 의사가 없느냐는 전화가 그치질 않았다. 명함을 주고 온 것도 그랬지만 매몰차게 응대하지 못하고 처음에 약간 관심 있는 듯 생각해보겠다고 대답한 것이 빌미가 된 셈이었다. 조금이라도 틈만 보일라치면 여지없
지난해 하반기 금융위기로 인한 부동산시장 급랭, 2분기만의 상승세 전환, 올해 2/4분기부터 3/4분기까지의 상승세 이후 또다시 2분기만의 하락세 전환. 단 1년만에 하락, 상승, 하락을 반복하고 있다. 참 빨라졌다. 정책이나 경기흐름에 따라 부동산시장이 이리저리 쏠려 다니는 주기가 예년에 없이 빨라졌다. 외환위기 이후 부동산시장이 회복되기까지 5년이 걸렸고, 부동산시장 과열을 진정시키는데 이때로부터 다시 5년이 소요됐음을 감안하면 빨라진 것도 보통 빨라진 것이 아니다. 이는 무엇을 의미하는 것일까? 단적으로 말하면 부동산 투자가치가 예년만 못하다는 것이다. 부동산 상승 여력, 즉 잠재적 상승가치가 아직도 크게 남아 있다면 경기요인이 외환위기나 금융위기 이상으로 더 나빠지지 않는 한 정책적 규제에도 불구하고 상승세가 지속적으로 탄력을 받기 마련이다. 반면 상승 여력이 크지 않는 경우에는 아무래도 정책이나 경기여건에 따라 시장상황이 민감하게 반응할 수밖에 없다. 지금이 딱 그런 상황이다. 재개발, 뉴타운 지분값은 사업추진이 어렵다는 말이 나올 정도로 오를만큼 올랐고, 재건축 아파트 역시 한번의 굴곡이 있었지만 그간 꾸준한 상승세를 보여왔던 탓이다. 사업성 미흡으로 정부(정책적 규제완화)만 쳐다보는 꼴이 됐다. 게다가 DTI 규제로 중복투자를 위한 자금흐름이 사실상 막혔다. 대출규제와 상관없는 자금 여력이 있는 투자자는 먹잇감을 노리듯 보다 더 좋은 타이밍을 노리며 시장을 관망중이다. 상승 여력이 크지 않는데 위험을 감수하면서까지 무리한 투자를 감행하려들지 않는다. DTI 규제로 인해 투자심리가 위축됐다는 것은 DTI 규제의 효과가 과장된 면이 없
참 답답한 한해를 보내고 있다. 규제를 푸는가 싶더니 뜬금없이 대출규제(DTI, LTV)가 단행됐고, 실물경기가 회복되는 듯싶더니 장밋빛 전망치만 요란한 채 서민이 느끼는 체감경기는 최악이라 할 정도로 더 나빠졌다. 금융위기로 침체됐던 부동산시장도 잠시잠깐이나마 회복세를 보이더니 겨울이 다가올수록 매수세가 아예 자취를 감출 정도로 뜸해졌다. 이러한 사정은 경매시장도 마찬가지. 지난해 하반기 금융위기 여파는 경매시장도 비켜갈 수 없었다. 특히 아파트 경매시장에 큰 타격을 입힌 결과, 수도권 아파트 낙찰가율이 2007년 92.19%를 정점으로 2008년 85.70%로 6.49%p 급락했으며, 하락폭은 강남권(-7.67%p), 버블세븐(-8.62%p)일수록 더 커졌다. 이러한 현상은 올해 1/4분기까지 지속됐다. 올해 4월 이후 매매, 분양, 경제 등 모든 분야의 지표가 호전을 보이면서 경매시장 역시 다시금 상승국면에 접어들었다. 그러나 그것도 잠시. 7월부터 시작된 대출규제는 10월 DTI규제가 제2금융권으로까지 확대되면서 경매시장을 다시금 위축되게 만들었다. 경매시장이 침체되면서 감정가 이상 고가낙찰건도 갈수록 줄어들고 있고, 2/4, 3/4분기 1회 이상 유찰된 물건을 찾기가 어려웠지만 이제는 2회 이상 유찰된 물건이 심심치 않게 발견될 정도로 상황이 급변했다. 흡사 경매시장을 비롯한 부동산시장이 반짝 회복되기 직전인 올해 초 상황으로 돌아간 듯한 모습이다. 경매시장 침체(낙찰가율이 하락하고 입찰자가 빠지는 추세)는 올겨울이 지나고 내년 1/4분기를 지나도록 쉽사리 회복되지 못할 전망이다. DTI 규제로 주택 구매심리 저하상태가 당분간 지속될 것으로 예상돼 경매시장에서도 입찰경쟁이 그리 치열하지 않을 것
매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복. 최근의 주택시장을 대변하는 대표 트렌드라 할 수 있다. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 매매시장의 경우 10월말 기준하여 연초 대비 전국 집값이 2.2%, 서울 5.22%, 강남권 10.15% 큰 폭으로 상승했다. 그러나 DTI 규제가 제2금융권으로 확대(10.12)된 후부터 11월 둘째 주까지 5주 연속 급속한 내리막길을 걷고 있다. 하락세도 강남권을 비롯해 서울, 수도권에 걸쳐 전반적으로 나타나고 있으며, 하락폭도 점점 더 커지고 있는 추세이다. 지난해 금융위기로 인한 부동산시장 침체 이후 2/4분기에 이어 3/4분기 동안 잠시잠깐이나마 회복세를 보였던 부동산시장이 다시 침체되는 이른바 더블딥 상황이 우려될 정도이다. 전세시장과 분양시장은 매매시장과는 사뭇 다른 결과를 보였다. 지난해 하반기 강남권을 비롯한 경기권의 입주물량 여파로 전세가가 폭락할 수준으로 전세시장이 침체됐다. 올해 들어 강남권 입주물량이 해소되면서 전세가가 오르기 시작한 후 최근의 주택시장 침체, 보금자리주택 공급, 가을 이사철과 맞물려 11월 들어서도 전세가 상승은 멈출 줄 모르고 있다. 금융위기 이후 급속히 냉각됐던 분양시장은 DTI 규제 비적용, 세제 감면 혜택, 공급부족 등을 이유로 하반기부터 되살아나고 있다. 그간 미뤄놨던 분양물량도 한해 최대 비수기라 할 수 있는 겨울(12월)에 집중되고 있는 것도 최근의 분양시장 호전을 반영하고 있는 결과다. 흡사 분양가상한제 적용을 피하기 위해 분양물량이 집중됐던 2007년 말 상황과 유사하다. 이 같은 매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복이라는 트렌드가
기축년(己丑年) 한해가 달랑 달력 한 장만을 남겨두고 있다. MB정부가 들어선 지도 벌써 두 해째를 넘기려 하고, 규제완화와 강화라는 틀 속에서 아슬아슬한 곡예를 거듭했던 부동산시장은 일부지역 분양시장을 제외하곤 숨고르기가 한창이다. 가을은 전통적으로 매매나 전세시장에 있어 최고의 수요가 발생되는 황금기이지만 DTI 규제라는 복병을 만나 전세시장만 강세를 보일 뿐 매매시장은 전혀 맥을 못추고 있다. 겨울 학군 수요가 있다지만 이는 일부 지역 일부 수요에 불과해 부동산시장을 전반적으로 견인할 수 있는 영향력을 갖기에는 다소 미흡하다. 가을을 지나 혹한기에 접어들면서 부동산시장도 찬바람이 거세질 것으로 예상되고 더불어 투자자로서나 내 집 마련 실수요자로서의 주택 구매심리가 잔뜩 위축될 것임은 자명한 일이다. 주택을 매입하자니 가격이 더 떨어질까 염려되고 좀 더 기다려보자니 가격이 더 올라 다시 한번 타이밍을 놓쳐 후회하지 않을까 염려되는 상황이다. 부동산시장이 회복될 것인지, 더 깊은 나락으로 떨어질 것인지조차 헤아릴 수 없고 전망을 전하는 오피니언 리더들의 의견들도 제각각이다. 그야말로 오리무중이요, 진퇴양난이다. 그렇다고 마냥 수수방관하고 있을 수만은 없는 일. 이런 때일수록 지난 과거를 새삼 돌이켜 생각해보고 투자지침으로 삼는 것도 나름 의미가 있을 것 같다. 예를 들어보자. 필자는 물론 독자들 역시 이미 1997년 말 외환위기 이후 10여년 동안 규제 완화(국민의 정부) - 규제 강화(참여정부) - 규제 완화(MB정부)로 이어지는 정책 기조에 따라 달라지는 부동산시장의 굴곡을 지켜봤거나 몸소 체험한 바 있을 것이다. 국민의 정부 때 규제 완
집값 하락세가 심상치 않다. 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 2주전만 해도 강남권을 포함하여 서울 5개구에서 하락세를 보였던 것과 달리 최근 1주새 하락한 지역이 9개구로 늘었다. 그간 보합세를 보이던 신도시(-0.03%) 및 경기(-0.01%)도 하락세로 반전했다. 경기·신도시가 마이너스 변동률을 보인 것은 4월 첫째 주 이후 처음이라고 한다. 강남권 재건축시장은 말할 것도 없고, 그간 연일 상승세를 기록했던 전세가마저도 상승폭(9월 1.2% → 10월 0.6%)이 상당히 둔화됐다. 분양시장도 사정은 마찬가지. 서울 도심 재개발, 송도, 청라, 별내 등을 중심으로 청약광풍이 불 정도로 분양시장이 호조를 보였다. 그러나 최근 김포한강신도시 및 영종하늘도시 분양 성적이 그리 신통치 않다. 3순위 미달 후 청약통장이 필요 없는 무순위 선착순 청약에서야 간신히 마감될 정도. 지난해 하반기 금융위기 이후 급격히 냉각됐던 주택시장이 올해 들어 재차 상승하기 시작했지만 그 상승세가 1년도 안돼 꺾이고 있는 모습이다. 2007년의 전고점 돌파를 목전에 두고 말이다. 벌써 3년새 상승-하락-상승-하락을 반복하고 있다. 참으로 냄비 같은 부동산시장이다. 지금의 주택시장이 여느 때와 달리 보이는 것은 금융위기를 벗어나고 경기가 회복되는 시점인데다가 가을 이사철, 겨울철 학군, 봄철 이사철 수요 등 전통적인 거래 성수기로 이어지는 황금 수요라인이 뒷받침되고 있음에도 불구하고 주택시장이 소강상태를 보이고 있다는 것이다. 그 원인의 중심에 서 있는 것이 바로 DTI(총부채상환비율) 규제라는데 이의를 달 사람은 없다. DTI는 LTV(담보대출비율)보다는 더 강력한 대출규제수단이다. LTV는 담보부동산별 대출한도를 정
'현재 아파트재건축사업 진행 중에 있으며, 본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’. 지난 9월 21일에 낙찰된 송파구 가락동 소재 가락시영아파트의 법원 매각물건명세서 비고란에 기재되어 있는 내용이다.이런 문구가 기재된 이유는 다름 아니라 재건축 조합설립인가를 받은 후에는 조합원 지위를 양도하는 것이 금지되어 있기 때문이다. 재건축 조합원 지위양도 금지는 참여정부 시절인 2003년 9.5 재건축시장 안정대책을 통해 2004년 1월 1일부터 시행된 사항이다. 다만 2003년 12월 31일까지 조합설립인가를 받은 단지의 경우 조합원 지위를 1회에 한해 양도할 수 있도록 했다. 사실상 조합원 지위양도가 전면 금지되는 대상은 2004년 1월 1일 이후 조합설립인가된 아파트들이다. 물론 이들 아파트라 해도 일정한 경우(조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 착공일부터 5년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자)에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있는 규정(2005.5.18 신설)을 두어 일부 완화하긴 했지만 5년 이상 보유는 조합원에게 여전히 부담으로 작용할 수밖에 없었다. MB정부 들어 부동산시장 활성화대책 일환으로 지난해 11월 7일 수도권 투기과열지구를 해제함으로써 재건축 조합원 지위양도를 허용했지만 강남3구만은 여전히 투기과열지구로 남아 조합원 지위양도가 금지됐다. 위에서 사례로 든 가락시영아파트의 조합설립인
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