*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
기관추천(국가유공자, 장애인 등) 특별공급 총 1049가구 중 172가구 미달, 3자녀 특별공급 707가구 중 189가구 1순위 미달에 이어 2순에서도 20가구 미달, 3자녀 우선공급 707가구 중 205가구 1순위 미달, 노부모 부양 우선공급 1421가구 중 681가구 미달. MB정부의 전략적 주택 공급 유형이라 할 수 있는 보금자리주택이 지난 10월 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 본격적인 공급이 시작됐지만 3순위 청약에 이를 정도로 당초 관심의 수위와 달리 기대이하의 청약 성적을 보이고 있다. 10월 12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터는 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다. 26일 남겨둔 일반공급에 대한 사전예약은 그 층이 두터워 특별공급이나 우선공급과 달리 1순위 전체 마감을 예고하고 있지만 사전예약제로 공급되는 보금자리주택의 특성상 이 또한 장담할 수 없는 것이 현실이다. 사전예약이 무엇인가? 보금자리주택 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어 본청약에 앞서 예비당첨자를 선정하고 확정 분양가 등이 제시되는 본청약 입주자 모집 단계에서 최종 당첨자를 선정하는 것이 바로 사전예약에 의한 공급방식이다. 현행 분양방식에 따른 청약제도에 비해 1~2년 앞서 공급이 이루어지는 셈이다. 사전예약을 통해 공급되는 보금자리주택은 조기공급, 복수단지 일괄 비교를 통한 청약이 가능하다는 점 등 장점이 있지만 본청약에 앞서 공급이 이루어진다는 점에서 보금자리주택은 태생적인 한계 내지 여러 가지 문제점을 안고 있다.
지난 10월 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 보금자리주택 공급이 본격적으로 시작됐다. 10월 12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터는 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다. 처음으로 도입된 사전예약을 통한 공급이니만큼 사전예약 절차나 일정 및 자격 등이 복잡다단하여 관심만큼이나 궁금한 사항도 많을 것이다. 그러나 워낙 많은 양의 문의가 폭주하는 상황이라 공개된 상담창구로의 전화연결 자체가 그리 쉽지 않다. 따라서 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 보금자리주택 사전예약 입주자 모집 안내문이나 콜센터(1588-9082), 한국토지주택공사 서울지역본부(3416-3700), 경기지역본부(031-250-8380~6) 및 국토해양부 주택건설공급과(2110-6239) 등을 통해 확인된 보금자리 청약에 관련된 주요 궁금사항을 Q&A 형식으로 정리해 보기로 한다. Q1. 다자녀 특별공급 대상자이면서 생애최초 특별공급 대상자이기도 하다. 두개 특별공급 물량에 모두 사전예약 신청할 수 있나?A. 불가하다. 특별공급간 사전예약 신청은 할 수 없다. 3자녀 특별공급이나 생애최초 특별공급 중 당첨 가능성이 높은 곳을 선택해서 신청해야 한다. 물론 3자녀 특별공급에 신청하고 3자녀 우선공급에 사전예약 신청하거나 일반공급에 사전예약 신청하는 등의 중복신청은 가능하다. 다만 특별공급 대상자중 국가유공자ㆍ장애인 등 기관의 추천을 받아 신청한 자(기타 특별공급)는 이미 사전예약권을 얻었으므로 다른 특별공급이나 일반공급 물량에 신청이 불
보금자리주택에 대한 세간의 관심사가 가히 폭발적이다. 지난 9월 28일 보금자리주택 4개 시범지구에 대한 지구계획이 확정ㆍ고시되면서 그 관심이 최고조에 달하고 있다. 강남 우면지구, 서초 세곡지구의 경우 주변 시세의 50% 수준, 하남 미사지구, 고양 원흥지구의 경우 주변 시세의 70% 수준에서 분양된다고 하니 그럴 수밖에. 당첨되면 로또나 마찬가지라는 인식에 너도나도 보금자리주택 청약을 위한 셈법에 분주하고도 긴장된 나날을 보내고 있을 터이다. 보금자리주택 시범지구 지구계획에 따르면 4개 시범지구에서 공급되는 주택은 총 5만5041가구. 이중 보금자리주택으로 건설되는 물량은 모두 4만505가구이다. 이중 절반에 해당하는 2만42가구가 공공임대주택으로 공급되고 나머지 2만463가구가 공공분양주택이다. 바로 이 공공분양주택 중 약 70%에 달하는 1만4295가구가 10월 7일부터 사전예약으로 공급되는 것이다.국토해양부가 발표한 사전예약 물량을 구체적으로 살펴보면 3자녀이상(가점순) 707가구, 신혼부부 488가구, 근로자생애최초 2852가구, 장애인ㆍ국가유공자 등 기관추천으로 2205가구가 특별공급되며, 노부모 부양 1421가구, 3자녀이상(불입액 순) 707가구가 우선공급 물량으로 배정됐다. 나머지 5915가구는 일반공급 물량이다. 한꺼번에 공급되는 물량도 많지만 반값 아파트라 할 만큼 값이 저렴하고 입지도 그만하면 괜찮은데다 3개단지 동시신청이 가능해 당첨 가능성이 높아졌다는 것이 보금자리주택의 최대 장점으로 꼽혀왔다. 그간 묻어뒀던 청약저축통장을 꺼낼 절호의 기회가 도래한 셈이다. 그러나 보금자리주택은 시세보다 상당히 저렴한 가격에 공급되는 만큼 투기수요 창궐을 막기 위한
9월 28일. 서울 동부지방법원 경매법정에 입찰자만 226명이 몰려 한차례 몸살을 앓았다고 한다. 말이야 226명이지 입찰자 외에 동행인, 정보업체 종사자, 대리인, 교육 수강생까지 합하면 족히 600명은 넘음직한 인파이니 그 좁은 경매법정이 미어터졌을 법도 하다. 이날 경매 진행되어 낙찰된 물건은 모두 26건. 평균 입찰경쟁률이 8.7대 1로 딱 3주전 DTI규제 확대 직후 같은 법정의 입찰경쟁률 7.6대 1보다 더 높아졌다. 감정가를 넘겨 낙찰된 물건도 무려 11건에 달했으며, 건당 10명 이상의 경쟁률을 보인 물건도 모두 8건(20명 이상은 3건)이나 됐다. DTI규제 확대, 자금출처조사가 경매시장에서는 먼 남의 나라 얘기로만 들리는가 보다. 이러한 규제보다는 아무래도 감정가가 시세보다 낮은 물건이 상당수 있었고, 지하철 9호선 연장 호재, 재건축이나 리모델링, 학군 등 향후 자산가치 상승을 기대할 수 있는 우량한 물건이 다량 쏟아져 나왔던 점이 더 크게 부각된 탓일 게다. 각설하고 이날 경매진행 결과를 살펴보다 눈에 띄는 사건을 발견했다. 강동구 둔촌동에 소재한 둔촌현대아파트 32평형 2건이 그것이다. 하나는 13동 401호 물건으로 4억5천만 원 감정가에 한차례 유찰되어 최저경매가가 3억6천만 원이었다. 다른 하나는 14동 501호 물건으로 감정가가 5억3천만 원에 어떤 연유에선지 3차례나 유찰되어 최저경매가가 2억7136만 원까지 떨어졌다. 같은 평형의 두 물건 감정평가액 차이는 감정시점의 차이에서 비롯된 것으로 추정됐다. 전자의 경우 감정시점이 올해 2월말이었던 반면 후자는 지난해 9월초였기 때문이다. 올해 2월은 지난해 하반기 금융위기 이후 급락하던 아파트 가격이 다시 상승세로 전환되기 시작했
중소형아파트와 중대형아파트. 아파트 크기를 구분하는 가장 기본적인 형식이다. 일반적으로 중소형아파트는 전용면적이 85㎡(25.7평)이하인 아파트를, 중대형아파트는 전용면적이 85㎡를 초과하는 아파트를 일컫는다. 전용면적 85㎡이하는 舊면적으로 어림잡아 35평형이하를, 85㎡초과는 35평형을 초과하는 아파트가 이에 해당한다. 지난해 미국발 금융위기가 도래하면서 중소형아파트가 집중적으로 조명을 받은 적이 있다. 금융위기 이후 재건축 아파트를 비롯한 중대형 고가아파트 가격 하락 폭이 컸던 반면 중소형아파트의 변동은 중대형보다 그리 크지 않았던 탓이다. 물론 지금도 매매시장이나 분양시장에서 중소형아파트가 나름 선전하고 있고, 앞으로도 그 인기가 쉽사리 떨어질 것 같지는 않다. 중소형아파트가 이렇듯 선전하고 있는 이유는 무엇일까? 우선 위기에 강하다는 점이다. 금융위기가 도래하기 직전인 지난해 2/4분기 수도권 중소형아파트 매매가 변동률은 2.41%를 보인 반면 DTI, LTV 등 대출규제의 중심에 섰던 중대형아파트는 -0.19%의 변동률을 보였다. 금융위기가 도래한 3/4분기에도 중소형아파트는 0.17%로 상승세를 유지했으나, 중대형아파트는 -1.25%로 하락 폭이 더 커졌고, 4/4분기에는 -4.62%로 하락세가 정점을 이루기도 했다. 올해 1/4분기 중소형이나 중대형아파트 모두 하락세로 전환된 후 2/4분기부터 다시 상승세로 반전됐지만 최근 2년간 중소형 5.27%, 중대형은 -5.34%의 변동률을 보여줬다. 중대형아파트가 떨어지는 폭이 크고 회복되는 속도는 더딘 반면 중소형은 하락 폭이 적고 상승기에는 회복속도도 빠르다는 것이 증명된 셈이다. 또한 중소형은 부동산 규제나 경기 여건에 중대형과
동ㆍ층ㆍ향, 평면, 조경, 주차공간, 커뮤니티시설, 학군, 교통편리성, 쾌적성, 쇼핑환경, 관리비, 브랜드 인지도, 단지 규모, 재건축 연한 등등. 아파트 가격을 결정하는 요인이자 주택 수요자들의 아파트 선택 기준이기도 하다. 학군을 아파트 선택의 제1순위로 보는 이들도 있고, 교통편리성이나 쾌적성을 우선 순위로 치는 이들도 있다. 앞서 거론한 모든 조건을 충족하는 아파트단지가 있으면 최상이겠지만 그런 아파트를 찾기가 어디 그리 쉬운 일인가? 암튼 최근 들어서는 아파트 내부 평면을 중요시하는 부류들도 많아졌다. 아파트를 공급하는 사업주체에서는 평면구성에 심혈을 기울이고 있는 것도 그 때문이다. 아파트 평면을 거론할 때 가장 중요시되는 것이 바로 베이(Bay)다. 베이란 전면 발코니를 기준으로 내벽(기둥)과 내벽(기둥)사이의 한 구획을 뜻하는 건축상의 용어이다. 우리나라에서는 아파트 평면을 구분 지을 때 많이 사용하는데 발코니에 접한 거실이나 방의 개수 정도로 이해하면 된다. 즉 아파트 배치(향)의 중심이 되는 전면 발코니에 거실과 방이 1개씩 접해있다면 2베이, 거실을 사이에 두고 방이 양쪽으로 접해있다면 3베이라고 한다. 30형대 이하 중소형아파트의 경우 전통적으로 2베이가 선호되었다가 최근 들어서는 3베이가 대세를 이루고 있다. 아무래도 2베이보다는 3베이가 채광이나 통풍 및 개방감이 좋기 때문이다. 이러한 이유로 주택업체의 신평면 개발 경쟁이 치열해져 2베이, 3베이 외에도 거실과 2.5개의 방이 발코니에 접한 3.5베이, 거실과 3개의 방이 접한 4베이 등의 구조도 속속들이 나오고 있다. 그러나 과유불급(過
DTI규제가 수도권 전역으로 확대됐다. 현행 투기지역에서만 적용되는 DTI 비율을 수도권 비투기지역으로 확대 적용하는 것이 주요 골자로 서울(투기지역 제외)은 50%, 인천ㆍ경기지역은 60%를 적용한다고 한다. 지난 7월 7일 시행된 수도권 LTV강화조치(60%에서 50% 이내로 하향 조정)에도 불구하고 서울 및 수도권을 중심으로 주택가격이 연일 상승하고 주택담보대출 증가세가 지속되면서 가계의 채무부담능력 악화 및 금융시스템 불안에 대한 우려가 심화됨에 따른 리스크관리 차원에서다. 지난해 11.3대책에 의해 11월 7일부터 강남3구를 제외한 수도권내 투기지역 및 투기과열지구가 해제되면서 더불어 DTI규제가 폐지된 지 정확히 10개월만이다. 그러나 지난 7.7대책이 나왔을 때에도 필자가 그 대책에 대한 효용성과 실효성을 지적했듯 이번 대책 역시 그 실효성을 짚고 넘어가지 않을 수가 없다. 집값과 전세가가 급등하고 경기호전으로 인한 분위기 상승으로 부동산시장 과열이 걷잡을 수 없을 지경으로 더 과열될 수 있는 상황에서 나온 규제라고 하기에는 너무 약하기 때문이다. 지금의 상황을 별 대수롭지 않게 여기고 있는 것일 수도 있겠지만 아마도 정책입안자 중에는 지금의 상승세가 지속되기를 바라는 사람이 다수 있거나 부동산시장을 안정시키고자 하는 의지가 아예 없는 것이 아닐까 하는 의구심마저 든다. 필자만 느끼는 괜한 몽니일까? 각설하고 필자는 지난 9월 4일 DTI규제를 수도권 전역으로 확대하기로 한 보도자료가 배포된 다음날 토요일에 송파와 강동지역 공인중개사 사무실에 들러 지역 동향을 살펴봤다. 송파구의 경우 기존 강남3구로 이미 DTI규제(40%)가 적용되고 있는 반면 신강남권으로
지난 8월 27일 ‘서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급 확대 및 공급체계 개편방안’이 확정ㆍ발표됐다. 개발제한구역, 도심 재개발 및 신도시 등을 통해 2012년까지 60만가구를 공급하겠다는 것과 분양가를 기존 분양가의 70~90% 수준, 주변 시세에 비해 50~70% 수준의 획기적으로 낮은 가격에 공급하겠다는 것이 주요 골자이다. 4년내 보금자리주택 60만 가구 공급, 실로 어마어마한 물량이다. 당초 2018년까지 공급이 예정됐던 개발제한구역내 20만가구 공급을 현 정부내 32만가구로 확대 공급하고 그것도 모자라 도심내 재개발, 신도시 등 공공택지를 통해서도 28만가구를 공급할 예정이라고 한다. 보금자리주택으로만 2012년까지 한해 평균 15만가구가 공급되는 셈이다. 최근 5년간 수도권 한해 평균 21만가구가 공급됐다는 점에서 그 물량의 규모가 어느 정도인지 짐작할 수 있다. 정부의 발표대로 기간내 계획물량이 공급된다면 향후 주택시장에는 엄청난 파고가 뒤따를 것으로 보인다. 공급량 확대로 중ㆍ장기적으로 주택시장 안정(전세, 매매)에 기여할 수 있고, 서민의 내집마련 기회를 넓혀줄 뿐만 아니라 반값아파트(주변시세의 50~70%) 공급으로 서민의 주거비 부담을 경감시키는 등의 긍정적인 측면이 있음을 부정하지는 않는다. 또한 보금자리주택을 통해 임대아파트, 장기전세주택 등이 기존과는 다르게 공급량이 획기적으로 늘어남으로써 이제는 주택을 투자수단이 아닌 거주 개념으로의 인식전환을 심각하게 고려하거나 또는 그러한 인식전환의 본격적인 계기가 될 수 있다는 점에서도 일응 긍정적으로 평가할 만하다. 그러나 계획한대로 보금자리주택 공급이 현실적으로 가능한지도 의문시되지만 목
필자가 일전에 경매 강의 도중 한 수강생으로부터 ‘시세보다 싸다고 판단되면 그냥 입찰하면 되지 굳이 권리분석이나 임대차분석이 필요하냐’는 질문을 받은 적이 있다. 권리분석과 임대차분석이 왜 필요한지 장황하게 설명을 늘어놓고서야 조금은 이해를 하는 듯했다. 그러나 경매가 아무리 대중화됐다지만 ‘경매를 일반매매와 같은 반열에 놓고 별 대수롭지 않게 생각하는 위험천만한 사람도 있구나’ 하는 생각이 들어 적잖이 놀랐다.경매물건은 그 정보가 불특정 다수에게 공개된다는 점에서 입찰 역시 불특정 다수가 참가한다는 특징을 갖는다. 입찰에 임하는 불특정 다수에는 경매를 아는 사람도 있을 테지만 경매를 모르거나 초보자인 경우도 상당하다. 경매의 특성상 경매를 알아도 실수를 저지르거나 함정에 빠지는 경우가 비일비재한데 하물며 경매를 모르는 초보자의 경우에는 오죽할까! 경매 실수나 함정 유형에는 여러 가지가 있지만 그 대표적인 유형이 바로 점유자와 관련된 일이다. 점유자는 임차인의 문제와 직결된다는 점에서 한 치도 소홀하게 넘어가서는 안 되는 사항이다. 경매정보에 등록된 점유자가 있다면 먼저 해야 할 일은 임차인의 진정성을 판가름하고 다음으로 대항력 유무를 판단하고 마지막으로 보증금에 대한 배당 여부를 분석하는 일일 것이다. 경매사례를 통해 점유자에 대한 분석 과정을 살펴보도록 하자. 지난 5월 강동구 둔촌동에 있는 현대아파트 32평형이 감정가 5억3천만 원에 처음 경매에 부쳐진 적이 있다. 이 아파트의 최초근저당권자는 S새마을금고로 2007년 5월 근저당이 설정됐다. 먼저 점유관계를 보니 'L'씨가 2004년 11월에 전입한 것으로 되어 있다. 물론
강남권 재건축 아파트 값이 오르니 마니, 대출규제를 강화하느니 마니 여부에 관심이 가 있는 사이 소리 없이 그 주가가 계속 오르고 있는 종목이 있다. 바로 단독주택이다. 건축법상 넓은 의미의 단독주택은 협의의 단독주택과 다중주택 및 다가구주택을 포함한다. 이들은 가옥 1채가 몇 가구로 구성되어 있느냐의 차이일 뿐 각 세대가 거주하고 있는 부분에 대한 구분소유(등기)가 안 된다는 것과 공동주택과 달리 토지가 자산가치에서 절대적인 비중을 차지하고 있다는 점이 모두 같다. 토지 비중이 크다는 것에서 알 수 있듯 단독주택의 최대 강점은 바로 적잖은 규모의 토지를 수반한다는 데에 있다. 고급주택지를 제외한 도시지역내 단독주택의 일반적인 토지 규모는 100㎡~300㎡. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수도 있고, 재개발, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 인한 아파트 입주권외 보상에 있어서도 상당한 경쟁력을 갖는다. 또 하나의 강점은 실주거와 더불어 수익형 부동산으로서의 가치를 갖는다는 점이다. 단독주택은 1~2가구만으로 구성된 것도 있지만, 도시지역내 소재한 대부분의 단독주택은 지하층에서 지상 3층까지의 구조로 7가구 이상이 거주하면서 3층은 소유주가 살고 나머지는 전세 또는 보증부월세로 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 거주라는 실수요 목적을 달성하면서 보증부월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 임대수익을 누리거나 재투자가 가능한 상품이 바로 단독주택이다. 단독주택이 최고의 인기를 누렸던 때는 다름 아닌 2000~2001년과 2002년~2003년 상반기. 2000~2001년의 경우 외환위기를 벗어날 즈음 있었던 전세대란을 등에 업고 다세대ㆍ연립이나 원룸형 다가구
전세시장이 심상치 않다. 올초 강남권 매매가 상승에 이은 전세가 상승세가 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확산되고 있다. 6~8월 여름철이면 전통적인 비수기임에도 불구하고 여름이 깊어질수록 오히려 전세시장은 더 뜨겁기만 하다.부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 강남권은 1월(0.39%)부터 상승세를 보이더니 6월(1.36%), 7월(1.36%)에 이르기까지 7개월 연속 상승률을 기록했다. 서울의 경우 4월에 상승세(0.73%)로 전환되더니 6월(0.73%), 7월(0.79%)에 상승폭이 더 커졌고, 수도권 역시 4월에 상승세(0.40%)로 전환된 후 서울과 마찬가지의 흐름(6월 0.46%, 7월 0.54%)을 보였다. 강남권만 올 한해 5.6%가 상승했고, 서울도 2.36%가 상승했다. 집값 상승으로 내집마련이 더 어려워진데다 전세가마저 폭등하면서 오갈 데 없는 서민들의 고충은 이루 말할 수 없는 지경이 됐다. 때 아닌 여름철 전세난, 이주수요가 더 많은 가을 전세대란 조짐까지 보이고 있는 이상기온은 어떤 연유에서 비롯된 것일까? 전세난은 우선 신규 입주물량 부족을 그 원인으로 들 수 있다. 지난해까지만 해도 서울 전역 입주물량은 강남권 2만8천가구를 비롯하여 총 5만가구를 넘어섰으나 올해 입주물량은 이보다 절반이하로 줄었고, 특히 강남권 입주물량은 8천6백여가구로 30% 수준으로 급감했다. 지난해 하반기 강남권 입주물량 과다로 전세가가 급락하면서 강남권으로의 신규 이주수요가 유발됐고 이로 인해 입주물량이 모두 소진되면서 전세가가 다시 급등하기 시작했다. 게다가 지난해 글로벌 금융위기로 인해 비용절감 차원에서 이주를 미뤄왔던 수요가 한꺼번에 몰려들면서 전세난을 가중시키고 있다. 매매가 상승으로 매매수요가
부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com) 자료에 따르면 지난 6월 충청권 아파트 매매가는 0.06%로 2개월 연속 상승, 영남권도 0.03%로 2개월 연속 상승했다. 충청권 전세시장도 0.08%로 오름세이고, 부산(0.15%)ㆍ울산(0.07%)ㆍ경남(0.06%)도 전세가가 올랐다고 한다. 서울과 수도권의 상승세가 바야흐로 지방에까지 확산되면서 부동산시장이 본격적인 상승세에 접어든 것은 아닌지,, 그러나 그런 희망은 접어야 할 것 같다. 여전히 지방은 사상 최악이라 할 만큼 경기가 침체돼 있고, 미분양아파트가 12만4천가구가 넘을 정도로 주택시장이 심각한 상황이다. 대부분 오르고 일부 몇몇 지역만 정체되거나 하락하고 있는 수도권과 달리 아직 오르는 지역보다 하락한 지역들이 더 많은 곳도 지방이다. 그럼에도 불구하고 이 같은 오름세를 보이는 이유는 무엇일까? 이에 대한 해답을 찾기 위해 우선 매매가나 전세가가 상승하고 있는 지역을 보자. 충청권의 경우 대전 대덕구, 충북 음성군, 충남 당진군이 영남권은 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경남 사천시 등이 시세상승을 주도하고 있다. 다음으로 이들 지역의 특징을 살펴보면 모두가 지방산업단지가 밀집해 있다는 것을 발견하게 된다. 대전 대덕구에 대전산업단지, 음성군에는 대소공단, 대풍공단, 광혜원산업단지 등이, 당진군에는 현대제철이나 아산국가산업단지가 광범위하게 조성돼 있다. 영남권 역시 기장군의 신고리원자력발전소, 달성군의 세천공단, 성서5차산업단지(9월 예정), 울주군의 무학 울진공장과 온산산업단지가 있고 사천시에는 사천산업단지, 사주공단 등이 위치하고 있다. 지방 역시 수도권처럼 학군이나 개발호재로 인한 구매수요가 뒷받
전세보증금에 대한 임대소득세가 부과될 방침이다. 기획재정부가 추진 중인 전세보증금 과세 대상은 3주택 이상 보유자의 전세보증금 합계가 3억원 이상인 주택에 한할 예정이다. 대상지역도 최근의 지방 미분양주택 적체 상황을 고려하여 서울 및 수도권지역으로 한정될 전망이다. 보증금 3억원을 초과하더라도 3억원까지는 공제되기 때문에 3억원을 초과하는 보증금에 대해서만 과세된다. 예컨대 서울에 3주택을 소유하고 있는 ‘L'씨의 전세보증금 합계가 5억원이라면 5억원 모두가 과세대상이 아니라 3억원을 공제한 2억원만 과세대상이 된다. 정부는 전세보증금 과세 배경으로 과세형평의 논리를 전면에 내세우고 있다. 보증부 월세에 대해서는 이미 소득세가 부과되고 있고, 상가의 경우에도 보증금을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함해 과세하고 있기 때문에 과세형평상 전세보증금에 대해서도 임대소득세를 부과하지 않을 수 없다는 것이다. 더군다나 전세보증금을 부동산 재투자에 활용함으로써 투기를 조장할 수 있기 때문에 투기근절을 위해서도 전세보증금 과세가 불필요하다고 한다. 틀린 얘기는 아니다. 과세형평을 위하고 투기를 근절한다는데 누가 뭐라고 하겠는가? 다만 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 법인세, 취ㆍ등록세 감면 등 각종 부자 감세 정책으로 국가재정이 고갈상태에 이르러 이를 전세보증금 과세를 통해 일부 메워보려는 고육지책에서 비롯됐다는 점에서 시선이 곱지 않은 이유이다. 전세보증금 과세에 대한 문제는 없을까? 전세보증금 과세는 임대인이 전세를 월세로 전환하거나 전세가를 올리는 식으로 세부담을 세입자에게 전가시킴으로써 세입자 부담만 가중
일반 매매에서야 임차인을 승계하거나 명도 협의 후 매수를 하는 것이 일반적이지만 경매에서는 명도에 앞서 이미 매수(낙찰) 절차가 선행하게 된다. 바로 이런 차이 때문에 경매는 애당초부터 임차인과의 불가피한 분쟁이 예고돼 있다. 이 분쟁을 어떻게 하면 최소화시키고 가급적 인도명령이나 명도소송에 의한 강제집행까지 가지 않고 협의를 통해 명도를 이끌어내느냐가 경매의 관건일 것이다. 문제는 임차인 중에는 낙찰자가 어찌할 수 없는 임차인이 있다는 점이다. 바로 대항력 있는 선순위 임차인이다. 선순위 임차인은 경매 권리분석에서 말소기준권리라고 불리는 (근)저당, (가)압류, 담보가등기 보다 앞서 전입과 입주를 마친 임차인을 말한다. 이들 선순위 임차인이 보증금을 낙찰대금에서 전부 배당받으면 그리 문제될 것이 없다. 그렇지 않고 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하는 경우 그 보증금은 낙찰자가 물어줘야 한다. 선순위 임차인임을 확인했다 하더라도 그것으로 끝나서는 안 되고 임차인이 배당받을 수 있는 보증금이 얼마인가를 파악해야 하는 이유다. 부동산이 경매시장에 나오게 되는 사정이 제각각인 만큼 부동산을 점유하고 있는 선순위 임차인이 배당을 받을 수 있는지 없는지에 대한 판단기준도 다양하다. 경매투자 사례에서 종종 보게 되는 선순위 임차인의 보증금 인수 유형을 간략하게 정리해보기로 한다. 배당요구를 안했다선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우이다. 임차인이 낙찰대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 이 조건은 최우선변제 대상이 되는 소액임차인이나 소액임차인의 범위를 넘는 임차인을 가리지 않고 모든
집값 상승이 심상치 않다고 느꼈던 탓일까? 지난 5월 윤증현 기획재정부 장관이 부동산투기조짐이 보이면 모든 수단을 동원해서라도 반드시 잡겠다고 공언한 이후 부동산 규제를 다시 강화하겠다는 발언들이 연이어 쏟아져 나오더니 급기야 어제 금융감독원이 대출규제 카드를 들고 나왔다. 수도권지역의 아파트를 담보로 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)을 현행 60%이내에서 50% 이내로 하향 조정한다는 것이다. 따라서 오늘(7일)부터 대출규제가 풀리지 않은 강남3구를 비롯하여 수도권 도서지역 등 일부지역을 제외한 수도권 전 지역에서 만기 10년 이하의 아파트 담보대출이나 만기 10년을 초과하면서 6억원이 넘는 아파트 담보대출 시 LTV가 50% 이내로 낮아진다. 참여정부 때 강화됐던 LTV, DTI 규제가 지난해 11월 강남3구를 제외하고 전면 해제된 지 8개월만에 다시 대출규제가 이루어진 셈이다. 거래활성화를 통한 부동산시장 회복을 기본적인 정책기조로 삼았던 현 정부가 대출규제를 풀 것이라는 점은 지극히 당연한 일로 여겨졌고 그 수순대로 대출규제가 풀렸다. 대출규제를 풂으로써 막혔던 거래 숨통을 트고자 했던 것. 이로 인해 집값이 상승하고 투기를 조장할 수 있다는 비난 여론은 거래활성화를 위해서는 불가피한 것쯤으로 치부됐다. 그런 비난을 감수하고 풀었던 대출규제를 다시 강화하기 시작했다. 과연 바람직할까? 이 질문에 대한 답을 찾기 위해서는 우선 지금의 주택시장이 투기를 염려할 정도로 과열되었는지 그리고 강남권이 오늘의 대출규제 강화보다 더 강한 수준의 LTV나 DTI 규제가 적용되고 있음에도 불구하고 연일 가격이 상승하고 있는 이유를 살펴봐야 할 것 같다. 대출규
이때쯤이면 부동산 지면을 도배하다시피 나오는 뉴스가 바로 하반기 부동산시장 전망관련 내용들이다. 지난해 하반기와는 확연히 다른 모습, 당초 예상보다 일찍 시장이 회복국면에 접어들고 있는 모습에서 소위 부동산 전문가나 부동산 정보업체들을 당황스럽게 하고 있지만 때가 때인 만큼 이에 개의치 않고 하반기 전망이 쉴 새 없이 쏟아져 나오고 있다. 부동산시장 전망을 부류별로 요약해보면 낙관론, 비관론으로 나누어 볼 수 있을 것이다. 낙관론은 규제완화, 경기회복으로 인해 투자심리가 살아나고 있어 부동산시장이 본격적인 회복세로 접어들었다는 견해이다. 따라서 상반기에 보여준 국지적 상승세가 이에 그치지 않고 전국적으로 확산될 것이라고 한다. 반면 비관론은 세계경제나 국내 실물경기가 여전히 위축된 상태이기 때문에 지금의 상승세는 국지적, 일시적인 현상에 그치고 종국적으로 부동산시장이 더욱 위축될 것이라고 한다. 그러나 최근 나오고 있는 전망을 자세히 살펴보면 순수한 낙관론이나 비관론은 어느 경우에나 찾아보기 힘들어졌다. 시세가 하락할 것이라는 비관론을 견지하면서도 단순 하락이 아니라 상승세가 주춤해진다거나 상승폭이 둔화된다는 식의 견해를 피력하고 있다. 정확하게는 중도론 내지 양시양비론이라고 해야될성싶다. 이를테면 "규제완화에 대한 기대감, 각종 개발호재 등 집값 상승 압력 요인이 존재하지만 미분양 적체와 실물경기 지표, 세계경제 상황 등 하락요인이 더 클 것으로 보인다"면서도 “지난해와 비슷한 수준을 유지하거나 1% 내외 상승에 그칠 것”- 건설산업연구원(매일경제, 2009.06.25)으로 전망하고 있는 것과 같다. "실물경기 회복 여부
경매 입찰 시 낙찰 받기 가장 쉬운 사람은 누굴까? 입찰가를 무작정 높게 쓰는 사람이 당연 낙찰 확률이 높겠지만 극히 비정상적인(?) 입찰자를 제외하면 입찰자들 사이에는 낙찰 순위와 관련하여 공식과 같은 일정한 서열(?)이 매겨져 있다. 예를 들어 어떤 물건을 꼭 낙찰 받아야 할 심정으로 입찰하는 사람과 떨어져도 괜찮은 심정으로 입찰하는 사람이 서로 경쟁한다면 어떤 사람이 낙찰 확률이 높을까? 전자가 후자보다 가격을 높게 쓸 것이고 당연히 전자의 낙찰 확률이 높은 것과 같은 맥락이다. 바로 입찰자마다 목표하는 바나 입장이 제각각이기 때문에 나오는 서열이다. 그렇다면 정상적인 입찰자 중에 낙찰 확률이 가장 높은 부류는 어떤 집단일까? 바로 미래의 잠재적 가치, 즉 주변 개발호재로 인한 향후 자산가치 상승이나 당해 물건의 개발가치(신축 또는 리모델링)를 염두에 두고 접근하는 입찰자이다. 미래가치 접근 매수자는 입찰가가 매우 탄력적이다. 현재의 시세나 수익률에 근거한 입찰자보다 짧게는 몇 달, 길게는 몇 년 후의 시세 상승률이나 개발수익률이 입찰가에 반영되기 때문이다.그런 의미에서 실수요자나 일반 투자자가 그 다음 순위라 하겠지만 둘 중에서도 굳이 서열을 나눈다면 일반 투자자보다는 실수요자가 낙찰 확률이 더 높다. 일반 투자자는 미래가치를 우선시한 매수자보다는 현재의 시세가 주된 수익률의 기준이 되고 또한 취득 목적이 아무래도 경매 취득에 맞게 매우 정형화돼 있다. 즉 경매로 취득하는 것만큼 취득 당시부터 어느 정도의 기대수익률을 고려하고 입찰에 들어가기 때문에 아무래도 수익률에서 덜 구속받는 실수요자보다는 입찰가 산정에서 다소 보수
지난해 말까지만 해도 앞을 예측할 수 없을 정도로 침체일로를 걸었던 부동산시장이 올해 들어 강남권을 필두로 상승 움직임을 보이더니 그 상승세가 버블세븐지역, 서울 및 수도권 전역으로 확산되고 있는 모습이 역력하다. 상승세도 특정 부동산시장에 국한된 것이 아니라 매매시장을 비롯하여 분양, 분양권, 재건축, 전세, 경매 등 전반에 걸쳐 지표가 호전되고 있다. 올해 1월 강남권 매매가 변동률이 0.39%로 10개월만에 상승세로 전환되더니 4월에는 인천과 지방을 뺀 수도권 전역이, 5월에는 인천을 제외한 전국이 플러스(+) 변동률을 기록했다. 분양시장도 호조세다. 송도ㆍ광교 등 신도시 분양은 물론 청라택지지구, 수도권 도심 재개발ㆍ재건축에 이르기까지 다들 분양실적이 양호하다. 이들 지역 분양열기로 주변 미분양 아파트까지 해소될 것이라는 기대 섞인 전망치도 나오고 있다. 경매시장도 낙찰가율이 큰 폭으로 오르고 강남권을 중심으로 감정평가액을 넘겨 낙찰되는 사례도 등장하기 시작했다. 바야흐로 부동산시장이 전반적인 대세 상승기에 접어든 것이 아니냐는 섣부른 판단이 나올 법도 하다. 그러나 글로벌 금융위기 탓에 급격히 침체되기 시작한 국내 부동산시장이 국제경제의 불안, 여전한 금융위기, 국내 실물경기 침체 등 여하한 경제 관련 지표가 뚜렷하게 개선됨이 없이 나타나고 있는 상승국면이라 더욱 혼란스럽기만 하다. 이러한 현상들을 어떻게 해석해야 할까? 최근의 상승세가 전반적인 경기 회복세에 기한 것이 아니라는 데에는 이견이 없을 듯하다. IMF 구제금융 당시보다 더 어려운 경제위기에 봉착했다고 한 상황이 불과 1년도 채 안돼 회복됐다고 볼 수 없을뿐더러 사실
분양가상한제가 풍전등화(風前燈火)다. 지난 2월 주택법 개정을 통해 민간택지 분양가상한제를 폐지한다고 했다가 무산된바 있지만 최근 분양가상한제 폐지 논란이 다시 일고 있다. 국토해양부가 경제자유구역내 국제업무지구에서 분양되는 주택에 대해 분양가상한제를 폐지하도록 하는 내용의 주택법 개정안을 국회에 제출하고부터다. 민간택지 분양가상한제 폐지 법안은 아직도 국회에 계류 중이다. 분양가상한제 폐지 이유로 분양시장 침체, 외자 및 민자유치 어려움, 분양이득금으로의 기반시설 조성 등 그럴 듯한 명분을 내세우고 있다. 그러나 실물경기 침체에도 불구하고 전폭적인 세제지원 및 경기호전에 대한 기대감에 힘입어 송도, 청라 등 경제자유구역을 중심으로 분양시장이 과열양상마저 보이고 있던 터라 그 이유는 다소 설득력이 없어 보인다. 또한 경제자유구역내 분양가상한제를 폐지하게 되면 구역내 공공주택 분양가 상승이 불가피해진다. 여전히 분양가상한제가 적용되는 인근지역 민간주택에 비해 경제자유구역내 공공주택 분양가가 더 높아질 수 있다는 얘기다. 공공주택의 분양가 역전현상은 물론 공공주택 전매제한이 사라져 투기세력까지 몰리는 등 공공주택의 공공성이 저해되는 부작용을 우려하지 않을 수 없다. 어찌됐든 2005년 8.31대책(공공택지)과 2007년 1.11대책(민간택지)을 통해 도입된 분양가상한제가 부동산시장에서 존립할 이유를 찾는다면 크게 두 가지이다. 하나는 분양가 상승 억제이고, 다른 하나는 전매제한을 통한 투기억제이다. 분양가상한제를 폐지한다는 것은 이들 두 가지를 포기한다는 얘기와도 같다. 분양가상한제가 분양가 상승을 억제하는데 어느 정도
낙찰, 참으로 기분 좋은 일이다. 처음 입찰하여 낙찰이 됐든, 아니면 수차례 고배를 마신 후 낙찰이 됐든 낙찰 그 자체는 당시 어떤 무엇과도 바꿀 수 없는 희열과 전율이 있다. 숱한 경쟁을 물리치고 얻은 전리품이자 그간 생고생하며 품을 팔았던 인고의 산물인데 어찌 감회가 남다르지 않을까. 그러나 낙찰의 기쁨도 잠시, 낙찰자의 현실에 맞닥뜨려지는 것은 바로 낙찰대금 납부. 일부 낙찰자를 제외한 대부분의 낙찰자는 자기가 보유한 현금 외에 일정액을 경락잔금대출을 통해 마련된 대금으로 낙찰대금을 납부하게 된다. 그러나 낙찰된 물건이라고 해서 모든 물건이 다 대출이 되는 것은 아니다. 설령 대출이 된다고 해도 당초 생각했던 금액보다 적게 대출이 돼 곤란을 겪는 경우도 허다하다. 경매의 경우 낙찰대금을 납부하지 못하면 입찰보증금 10%를 몰수당하게 된다. 수중에 들어왔던 경매물건에 대한 소유권을 취득하지 못할뿐더러 입찰할 때 이미 납부한 입찰보증금마저 몰수당하는 엄청난 손해를 입기 때문에 낙찰대금이 마련될 때까지 한시도 마음을 놓을 수 없는 이유이다. 낙찰대금은 통상 현금(또는 금융기관이 발행한 자기앞수표)으로 납부하게 된다. 경락잔금대출을 통해 대금을 납부하는 경우에도 금융기관 대출과 동시에 같은 날 거의 시간차를 두지 않고 대금납부, 소유권이전 및 근저당설정이 이루어진다. 금융기관의 의뢰를 받아 법무사가 등기업무까지 처리하기 때문에 낙찰자에게 대출금이 손에 쥐어지지는 않지만 이 역시 현금납부라는 기본 원칙은 지켜지는 셈이다. 그러나 낙찰대금을 현금으로 납부하지 않아도 되는 특별한 경우가 두 가지 있다. 배당액과의 차액지급(이른바
부동산시장이 호조세를 보이고 있다. 강남권 상승세가 버블세븐지역으로 확산되더니 서울 25개구 중 16개구가 상승세로 전환될 정도로 집값이 상승하고 있다. 분양시장도 마찬가지. 청라지구를 비롯하여 도심 재개발 분양물량이 1순위에서 마감되면서 청약과열논란이 다시 불거졌다. 이쯤이면 무주택자들은 불안하기만 하다. 경기지표는 크게 나아진 것이 없고, 살림살이도 예년보다 더 어려워졌는데 곳곳에서 집값이 오르고 있다는 얘기만 나오고 있으니 말이다. 집값이 더 떨어질 것으로 내심 기대하고 있었던 내 집 마련 실수요자들의 마음이 다급해졌다. 지금 집을 사야할까 말아야할까? 최근의 분위기가 이어져 집값이 계속 상승할 것이라는 견해와 5월을 지나 비수기를 지나면서 집값이 다시 한번 조정을 겪을 것이라는 의견이 맞서고 있지만 투자자와 내 집 마련 실수요자의 입장이 언제나 같을 수는 없다. 투자자야 투자 이후 집값 상승에 따른 시세차익 실현이 주된 목표이기 때문에 집값 상승 전망이 불투명하면 투자를 하지 않으면 되지만 실수요자는 집값이 상승한다고 또는 하락한다고 마냥 내 집 마련을 미룰 수 있는 입장이 아니다. 내 집 마련을 미루다가는 집값이 더 오르거나 다른 변수가 생겨 내 집 마련이 더 어려워질 수 있기 때문이다. 시장 상황보다는 니즈(Needs)에 의해서 움직여야 하는 실수요자, 향후의 시장 전망은 차치하고 올해 안에 또는 늦어도 내년 상반기까지는 내 집을 마련해야 하는 7가지 이유를 들어보자. ① 취ㆍ등록세 내년부터 2배로 뛴다. 현재 주택거래 시 취ㆍ등록세율은 취득세율 1%, 등록세율 1%로 도합 2.2~2.7%(교육세 및 농특세 포함)가 부과된다. 그러나 이 세율
보릿고개는 지난 가을에 수확한 양식이 바닥나고 보리는 미처 여물지 않은 5~6월(음력 4~5월), 농가생활에 식량사정이 매우 어려운 고비를 말한다. 최근에는 경제성장과 함께 농가소득도 늘어나 보릿고개라는 말이 실감이 나지 않으나, 일제강점기에서는 두말할 나위 없고 8 ·15광복 후 1950년대까지만 하더라도 연례행사처럼 찾아들던 우리의 빈곤상(貧困相)을 고스란히 나타내는 말이었다. 비유가 적절할지 모르겠지만 부동산시장이나 경매시장도 요즘 보릿고개가 한창이다. 시기상으로 전통적인 비수기에 접어들고 있음은 물론 일반매물이나 분양물량, 경매물건 할 것 없이 물량이 급감했다. 최근 분양물량이나 경매물건이 제법 늘어나고 있다지만 아직 예년의 전성기(?)에 비해서는 한참이나 모자란다. 지난해 하반기 국제금융위기, 입주물량 여파로 대거 쏟아져 나왔던 일반매물은 최근 강남권을 중심으로 집값이 상승하는 움직임이 뚜렷해지자 다시 거둬들여지고 있다. 강남권 상승세가 다른 지역까지 상승할 것이라는 기대감과 더불어 최근 호조세를 보이고 있는 경기회복에 대한 기대감으로 여타 지역마저 매물들이 속속 들어가고 있다. 경기침체라 하지만 아직은 버틸 여력이 있는지 관망하는 분위기도 여전하다. 분양시장은 어떤가? 최근 분양시장이 호조세를 보이면서 건설사들이 그간 미뤘던 분양물량들을 쏟아내고 있지만 올해 들어 4월까지 공급된 물량은 기껏해야 3만1천건으로 지난해 같은 기간 공급된 물량의 45% 수준에 불과하다. 부동산시장 회복에 대한 움직임과 양도소득세 감면 혜택, 저렴한 분양가 등이 주효해 나름대로 분양시장이 호조를 보이고 있다지만 이는 수요에 비해
사전예약제 방식으로 공급되는 보금자리주택단지 4곳이 선정됐다. 국토해양부는 어제(11일) 수도권 보금자리주택 시범지구로 서울 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 4개지구 총 805만6천㎡를 지정한다고 밝혔다. 이 4개지구에 공급되는 총 6만가구 중 4만4천가구가 보금자리주택으로 공급되고, 보금자리주택 중 3만가구는 올해 9월에 나머지는 내년 이후에 공급될 예정이라고 한다. 보금자리주택은 지난해 9.19대책「국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설 방안」에서 처음 도입한 것으로 기존의 ‘청약-입주자선정’절차에 앞서 사전예약이라는 절차를 통해 예약당첨자를 선정하는 이른바 MB정부의 신개념 주거수단이라 할 수 있다. 올해 4월 9일 보금자리주택 사전예약제에 대한 공청회를 거친 후 불과 한달만에 급작스럽게 보금자리주택단지가 지정됐다.입지 우려 다소 불식발표된 보금자리주택단지 4곳의 입지를 보면 서울과의 거리나 접근성 면에서 크게 흠잡을 데가 없는 곳이다. 우선 강남 세곡지구(94만㎡, 총 7천가구중 5천가구가 보금자리주택)와 서초 우면지구(36만3천㎡, 총 4천가구중 3천가구)는 강남 접근성이라 할 것도 없이 강남권에 속하고 경부고속도로, 과천-우면산간연결도로(이상 우면지구), 분당-내곡간도시고속화도로, 서울-용인간고속국도(예정, 이상 세곡지구)를 통해 경기 남부권으로의 접근성 또한 탁월하다.고양 원흥지구(128만7천㎡, 9천가구중 6천가구)는 고양 삼송신도시(510만㎡) 서남부쪽과 인접한 곳으로 통일로와 지하철3호선을 이용할 수 있으며, 서울외곽순환고속국도를 통해 서울 남서부 및 동부로의 광역접근이 용이하다.보금자리주택단지
부동산시장이 바닥을 쳤다는 기사가 연일 나오고 있지만 반대로 이곳저곳에서 경기회복을 낙관할 수 없는 암울한 지표들이 동시에 쏟아지고 있다. 아무리 시장회복에 대한 신호가 보이고 있다고는 하지만 지금이 불황기라는 데에 이견을 다는 사람은 없다. 다만 그 불황이 V자형, U자형, L자형으로 갈 것이냐에 대해 이견이 분분할 뿐이다. 시장이 보내는 신호가 뚜렷하지 않을 때 투자자들은 갈피를 잡지 못하고 방황하기 마련이다. 특히 그간 거칠 것 없이 달려온 부동산 규제완화 정책도 막바지에 이르러 시장흐름과 정치적 논리에 의해 정처 없이 표류하고 있어 투자방향을 설정하기가 더욱 난해해졌다. 이번 회차 칼럼에서는 투자자들의 흐트러진 투자마인드를 다잡는데 조금이나마 도움이 되기 위한 투자전략을 제시해보기로 한다. 1. 투자리스크를 최소화하라.투자 후 발생하게 될 장래 리스크에 미리 대비하여야 한다는 메시지다. 장래 리스크로서 가장 큰 요인은 자산가치 하락이다. 자산가치가 하락하더라도 이에 대한 피해를 최소화하려면 가급적 싼 가격에 부동산을 구입하는 것이 바람직하다. 급급매물(이주용 물건, 경매직전의 물건 등), 급급매물이 없으면 급매물을 찾고, 급매물마저 없으면 경매시장을 통해 원하는 물건을 낙찰 받는 것도 한 방법이다. 급급매물은 시세가 대비 10%, 급매물은 시세가 대비 5% 정도 싸게 나온 매물이지만 경매물건은 대개 시세가 대비 15% 이상 저렴하게 취득할 수 있다. 지역별ㆍ종목별로 분산투자하거나 개발호재라는 최소한의 연결고리를 지니고 있는 상품에 투자하는 것도 향후 발생할 리스크를 최소화하는 길이다.2. 투자성격을 분명히 하라.부동산 투자는 그
불과 한달전만해도 암울했던 지표들이 언제 그랬냐는 듯 호조세를 보이고 있다. 코스피지수가 1천3백대를 유지하면서 나흘째 상승세를 이어가고, 코스닥은 8개월만에 500선을 돌파했다. 환율도 1천3백대에서 하향 안정세를 기록하고 있다. 각종 부동산 지표도 오름세다. 강남권이 4주 연속 상승무드를 이어가고 있음은 물론 지난 한주간 서울 25개구 중에서 시세가 하락한 구(10개구)보다 상승한 구(11개구)가 더 많아졌다. 신도시나 경기권도 시세가 상승한 지역이 눈에 띄게 늘었다. 덩달아 전세가도 오르는 형국이다. 물론 강남권을 비롯하여 개발호재가 뒷받침되거나 토지 보상으로 인한 수요가 흘러들어가는 지역 위주의 국지적인 상승세를 기록하고 있어 대세 상승기로 점치기에는 아직 더 두고 봐야겠지만 불과 4주전의 서울, 바로 전주의 신도시나 경기권이 전체적으로 하락세를 보였던 것과는 판이하게 다른 모습이다. 국제경제여건이나 국내실물경기 모두 침체상태를 벗어났다고 판단하기 이른데도 국내 증시나 부동산시장에 부는 이러한 훈풍이 과연 정상적인 상황이라 할 수 있을까? 이 상승 국면이 전반적인 대세상승으로 이어질까, 아니면 다시 꺾일까? 경제 여건 및 부동산시장 회복 여부를 예의주시하며 주택 구입에 대한 타이밍을 저울질해왔던 실수요자나 투자자들 마음이 이제는 다소 조급해졌다. 지금 주택을 구입해야 할까? 아님 조금 더 시장상황을 지켜본 후 주택을 구입해도 늦지 않을까? 딱히 정해진 답이 있겠냐마는 주택 구입에 대한 신중론과 적극론의 논리를 추론해보고 최근의 부동산시장 흐름에 견주어 그리고 향후 시장 변화가능성을 고려하여 나름대로의 방향을 제시해보고자
일반적으로 경매입찰 시 바지를 세운다고 함은 최고가매수인(1등 입찰자)의 입찰가를 떠받치기 위한 작전(?)의 일환으로 최고가매수인외 가장(假裝)의 입찰자(속칭 ‘바지’라고 함)를 내세우는 것을 말한다. ‘바지’를 세우는 이유는 여러 가지가 있겠지만 가장 큰 이유는 입찰가에 대한 확신이 없기 때문이다. 부연하면 이렇다. 경매입찰을 대리하는 컨설턴트가 아무리 경험이 많은 전문가라고 해도 경매물건에 따라 또는 그날의 컨디션에 따라 입찰가에 대한 확신이 들지 않을 때가 종종 있다. 입찰가에 대한 확신이 들지 않는다는 것은 곧 경쟁 입찰자가 몇 명일지에 대한 확신이 서지 않는다는 것과도 일맥상통하는 얘기다. 예상 경쟁 입찰자에 대한 파악은 입찰가 산정에 있어서 매우 중요한 잣대가 된다. 따라서 예상 입찰자가 정확하게 파악되는 경우에는 이에 맞춰 입찰 전에 고려했던 입찰가 범위내에서 입찰가를 적절하게 조율하여 입찰할 수 있게 된다. 반면 예상 입찰자가 파악되지 않는 경우에는 여러 사람이 입찰할 걸로 예상하고 최저매각가보다 상당히 높은 가격에 입찰하여 낙찰됐으나 결과적으로 단독으로 입찰하였거나 이와는 반대로 다른 입찰자가 없을 것으로 예상하고 입찰가를 최저매각가 수준에서 낮게 써 냈는데 결과적으로 십수명이 입찰 들어와 낙방하게 되는 등의 실패를 경험하게 된다. 후자의 경우에는 떨어진 것에 대한 아쉬움을 달래고 의뢰인에게 새로운 투자물건을 소개해주는 것에서부터 다시 시작할 수 있지만 전자의 경우는 낙찰이 되고도 뒷맛이 씁쓸하고 의뢰인(낙찰자)에게서 쏟아지는 비난을 감수해야 하는 역경에 처할 수밖에 없다. 경우에 따라서는 낙찰을 받
4.1대 1, 5.9대 1, 23대 1.., 대학 입시경쟁률이나 경매 입찰경쟁률이 아니다. 아파트 청약경쟁률이다. 그것도 일반분양아파트가 아닌 임대아파트 청약경쟁률이다. 첫 번째는 지난 2월에 분양한 판교휴먼시아 A26-1블록 공공임대아파트이고, 두 번째와 세 번째는 3월 2일과 3월 10일에 각각 분양된 강일지구 5단지 국민임대아파트와 장기전세주택(시프트)이다. 이들 아파트의 개별단지 경쟁률을 보면 일부 주택형에서는 100대 1 이상의 경쟁률을 보이기도 했다. 미분양아파트가 넘쳐나고 있는 현실에서 이처럼 임대아파트가 인기를 얻고 있는 이유는 무엇일까? 주택에 대한 패러다임이 소유 내지 재산증식의 수단에서 단순 거주개념으로 바뀌고 있는 것일까? 임대아파트를 선호하는 이유를 한번 살펴보자. 우선 목돈 부담이 덜하다. 보증부 월세를 취하는 임대아파트의 경우 한남동이나 판교신도시처럼 특별한 경우를 제외하고는 임대보증금이 5천만원을 넘지 않는다. 올해 3월초 분양된 강일지구 임대아파트 5, 7단지 임대보증금이 58㎡는 2천6백66만원, 73㎡는 3천6백30만원에 불과한 것이 그 예이다. 판교신도시의 경우 임대아파트 면적이 125㎡~228㎡ 중대형이 대거 포진돼 있다 보니 임대보증금이 1억7천만원~2억6천만원으로 높아질 수밖에 없었다. 장기전세주택의 경우에도 주변 전세가의 80% 수준에서 임대가가 형성되기 때문에 기존 아파트 전세나 임대에 비해 비용이 적게 든다. 송파 장지지구 6단지 장기전세주택 105㎡ 전세보증금이 1억5천5백만원, 은평뉴타운2지구 1단지 111㎡가 1억2천7백만원, 반포자이 전용 85㎡도 3억원 수준에 불과하다. 불황에 강하다. 실물경기 및 부동산시장이 침체될수록 주택을 구입하기보다
세상천지가 온통 WBC 얘기로 떠들썩하다. 비관이나 절망이 아니라 희망이 가득 섞인 얘기들이다. 월드베이스볼클래식(WBC)에 참가한 대한민국 야구대표팀의 기세가 세간의 상상을 뛰어넘을 정도로 거세게 몰아치며 승승장구하고 있기 때문이다. 각국의 내로라하는 강팀들을 연파하며 가장 먼저 결승전에 안착한 것은 물론 이 기세대로라면 우승은 떼어 놓은 당상이다. 제1회 WBC에서 4강에 들었을 때만 해도 각국은 우연 또는 행운 정도로만 여겼지만, 북경올림픽 우승에 이어 이번 대회마저 결승전까지 진출하면서 이제는 우승이 당연하다는 듯 대한민국 야구에 대한 위상이 재조명 받을 정도로 달라지고 있다. 약체로 평가받았던 대한민국 야구대표팀의 이 같은 파워풀하고 정교한 에너지는 과연 어디서 나오는 것일까? 다들 정신력에서 그 해답을 찾고 있다. 큰 경기에서 승리할 때마다 불거져 나오는 단골메뉴다. ‘애국심으로 똘똘 뭉친 한국팀’, ‘병역면제로 인한 동기유발’ 뭐 이런 식이다. 틀린 얘기는 아니지만 아마추어도 아닌 개성이 강한 프로선수에게 6,70년대 헝그리 정신에서 비롯된 그 정신력 하나로 이 같은 엄청난 반란(?)을 일으켰다고 치부하기에는 너무나 가볍고 진부하다. 정신력에 한 가지를 더할 것이 있다. 바로 감독의 탁월한 리더십이다. 이번 WBC 뿐만 아니라 제1회 WBC부터 북경올림픽을 거쳐 이번 대회에 이르기까지 한국 대표팀 사령탑은 신들린 듯한 작전 구사는 물론 모래알 같은 선수 개개인의 역량을 하나로 결집시켜 최대의 응집력을 발휘할 수 있게 했다. 특히 이번 대회 김인식 감독의 리더십은 국내외 할 것 없이 WBC를 지켜보는 모든 사람이 놀랄 정도의 진수를 보여줬다.
양도세 중과가 전면 폐지됐다. 기획재정부는 지난 16일 경제활성화 지원 세제개편안을 통해 다주택 보유자 양도세 중과제도를 폐지한다고 밝혔다. 또한 법인의 비사업용 토지 양도시 30% 법인세 및 개인의 비사업용 토지 양도시 부과됐던 60% 중과도 폐지했다. 세제 개편안은 3월말까지 국무회의를 거쳐 정부안을 확정한 후 4월 임시국회에서 법률 개정을 추진할 예정이다. 법률이 개정되면 3월 16일 이후 양도분부터 2주택자, 3주택자든 불문하고 양도세가 중과되지 않게 된다. 3주택 이상자에 대한 양도세 중과(60%)는 2003년 10.29대책 때 도입되어 2005년 1월 1일부터 시행된 후 만 4년만에, 2주택자 양도세 중과(50%)는 2005년 8.31대책 때 도입되어 2007년 1월 1일부터 시행된 후 만 2년이 지나 전면 폐지되는 셈이다. 물론 아직 야당과 시민단체 등에서 다주택자 양도세 중과에 대해 강하게 반대의견을 표명하고 있기 때문에 지난 임시국회처럼 4월에도 관련 법 개정이 그리 순탄치만은 않을 듯 하다. MB정부가 다주택자 양도세 중과를 폐지하는 이유로 들고 있는 것은 세제로 인한 주택시장 거래 활성화의 장애요인을 제거하겠다는 것이다. 과연 정부가 의도한대로 양도세 중과가 폐지되면 거래가 활성화 될 수 있을까? 다주택자 양도세 중과 폐지이미 2주택자의 경우 내년말까지 한시적으로 기본세율을 적용하기로 했고, 3주택자의 경우에도 한시적으로 45% 적용하기로 했음에도 불구하고 거래활성화에 도움이 되지 못했음이 증명하듯 이번 중과세 전면 폐지가 거래활성화에 크게 도움이 되지는 못할 것으로 예상된다. 규제완화로 인한 분위기 상승보다는 아직 실물경기 침체로 인한 투자심리 위축의 정도가 더 크기 때문
강남권이 살아나는가 싶더니 어느 순간 또 하락세로 접어들었고, 한동안 강세가 지속될 줄 알았던 강북권 아파트값 하락세가 끝이 어딘지 모를 정도로 나락을 거듭하고 있다. 주택시장 호황으로 집값이 상승하자 매도인 우위 시대가 도래하는 듯 하더니 채 2년이 지나지 않아 다시 매수인에게로 옮겨갔다. 어수선하고 혼란한 시대를 틈타 부동산 폭락론이 등장하고 좀 더 강한 수준으로 규제를 완화해야 한다는 주장이 어느 정도 설득력을 얻고 있는 시점이다. 현재 상황으로만 보면 강남권, 매수인, 폭락론, 규제완화가 우세를 점하고 있는 듯하다. 그러나 ‘영원한 승자도 패자도 없다’고 했다. 언제 다시 비강남권, 매도인, 비폭락론, 규제강화가 우위를 점할지 모를 일이다. 거시경제적인 경기순환 사이클이 있듯 부동산시장도 침체기가 있으면 반드시 회복기가 도래하기 때문이다. 굳이 라이벌이라고까지야 하겠냐마는 강남과 비강남, 매도인과 매수인, 폭락론과 비폭락론 및 규제완화와 규제강화의 대결구도는 1970년대 우리나라 주택사업이 본격화되면서부터 있어왔다. 다만 요즘처럼 네 가지가 한꺼번에 표면에 부상하기는 참으로 이례적이라 할 수 있다. 멀리 갈 것도 없이 참여정부 말미부터 MB정부에 이르기까지 이 4강 대결구도가 어떻게 부동산시장에 표출되고 어떻게 변화해왔는지 한번 살펴보자. 강남권 vs. 비강남권, 아파트값 상승 엎치락뒤치락가격으로만 보면 평생을 가도 비강남권이 강남권을 따라 잡을 수는 없다는 것은 누구도 부정하지 못한다. 아파트값에 관한 얘기면 아마도 강남권과 비강남권 격차가 좁혀진다거나 비강남권 아파트값 상승률이 강남권을 앞지른다는 정도일 것이다. 2
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