*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
기간입찰제는 지정된 매각기일에 입찰하는 기일입찰제와는 달리 1주일이상 1개월이하의 ‘일정한 기간’을 정하여 그 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰하게 하고 입찰기간 종료후 1주일내에 매각기일을 정하여 개찰하고 최고가매수인을 정하는 경매입찰의 한 방식이다. 기간내 입찰하는 만큼 우편입찰(등기우편에 한함)이 가능하고 이에 따라 입찰보증금을 현금이 아니라 입금증이나 보증보험의 보험증서로 대체할 수가 있다. 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법 제103조에 명문화되었으며, 2004년 11월 창원지방법원에 처음 도입된 후 서울에서는 같은 해 12월에 서부지방법원이 처음으로 실시하였다. 입찰자로서는 거액의 현금을 소지하여야 한다는 부담에서 해방될 수 있고, 원거리 입찰자들이 거리나 교통편에 구애됨이 없이 입찰할 수 있다는 장점이 있다. 그런데도 불구하고 기간입찰제는 아직까지 일반인들에게 잘 알려지지도 않았고 기간입찰제를 실시하는 법원도 그리 많지가 않다. 경매의 저변인구 확대를 위해 도입된 기간입찰제가 4년이 지나도록 활성화되고 있지 않은 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유로 다음과 같은 네 가지를 들 수 있겠다. 기간입찰제는 재미가 없다? 오랫동안 법원현장 입찰에 익숙해진 사람들에게 기간입찰, 그것도 우편입찰이라는 것이 다소 생소하다. 특히 기간내 우편입찰이나 집행관에게 접수하는 형식의 입찰방식은 기일입찰처럼 정해진 1시간내에 입찰표를 작성하고 제출하는 과정에서 막판 1분여를 남길 때까지 눈치 작전을 치열하게 전개할 정도로 시간을 조이는(?) 긴장감이 없다. 또한 기간입찰제는 기일입찰제에서 볼 수 있는 다양한 볼거리, 예컨대 고가낙찰, 입찰
경매시장이 다시금 조명받고 있다. 부동산시장 침체와 더불어 경매법정에서 떠났던 투자자들이 낙찰가율 저점이라는 인식과 일반 부동산시장의 국지적 상승에 힘입어 속속 경매시장으로 몰려들고 있기 때문이다. 아직 시장회복에 대한 전망이 불투명하고 위기국면이 해소되지 않은 상태라 낙찰가율이 급등하고 있지는 않지만 가격이나 입지 및 호재가 있는 물건을 중심으로 수십명 이상씩 경쟁이 붙고 감정가 이상에서 낙찰되는 사례도 빈번해졌다. 분명 지난해 하반기와는 다른 모습이다. 지금까지 관망세를 유지해왔던 투자자들이 MB정부의 전폭적인 규제완화 바람을 타고 저가매물, 유망지역, 미분양아파트를 중심으로 움직이고 있는 모습이 심상치 않다. 그러나 실물경기가 뒷받침되지 않는 인위적 경기부양은 임시처방은 될 수 있어도 근본적인 해결책이 될 수 없듯 요즘의 국지적 상승세 또한 부동산시장을 전반적으로 견인하기에는 역부족인 듯하다. 시장은 말하고 있다. 시장이 불안하고 부동산가격 상승에 대한 확신이 없는 상황에서 부동산투자는 입지경쟁력이 있는 지역의 물건을 가급적 싸고도 더 싸게 취득해야 함을! 그렇게 해야 최악의 상황에서도 투자원금까지 까먹는 손실을 최소화할 수 있다고 말이다. 부동산을 가급적 싸게 취득한다는 것은 결국 급매물이나 경매를 통해 취득하라는 얘기지만 최근 강남권이나 버블세븐지역을 중심으로 그간 아파트값이 떨어졌던 폭 만큼 다시 회복세를 보이고 있고, 실물경기 침체만 아니면 그 회복세가 전반적인 대세로 굳어질 참이다. 급매물도 다시 거둬들여지고 있어 일반시장에서 급매물 찾기도 어려워졌다. 결국 경매시장
![[경매로 세상얻기] 3% 경매시장을 잡아라.](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264870.3.jpg)
이른바 금융시장의 빅뱅을 불러올 자본시장통합법(이하 ‘자통법’이라 함)이 지난 2월 4일 시행됐다. 자통법 시행 이후부터는 금융시장에서 은행과 보험을 제외한 증권, 자산운용, 선물, 종금, 신탁 등 5개 업종의 구분이 없어져 한 회사가 이들 모두를 겸업할 수 있게 된다. 또한 상품금융기관의 업무범위가 그간의 열거주의적 포지티브 방식(Positive System)에서 포괄주의적 네거티브 방식(Negative System)으로 전환되면서 다양한 신상품 개발도 쏟아져 나올 것으로 예상되고 있다. 금융상품을 열거주의적으로 규율하고 있었던 체제에서는 증권거래법이나 선물거래법 등에서 열거하고 있는 상품외의 새로운 금융상품을 설계하거나 매매하기 위해서는 관련 법령을 개정해야 했다. 반면 자통법에서 도입한 포괄주의 규율체제에서는 금융상품의 개념을 최대한 포괄적ㆍ추상적으로 정의함으로써 금융회사가 영위할 수 없는 업무만을 법에서 정의해놓고 정의하지 않은 업무에 대해서는 자유롭게 상품개발이나 판매가 허용되는 구조이다. 이를 테면 증권, 부동산, 실물, 파생상품 등 다양한 대상에 자유롭게 투자하는 집합투자상품 일종으로서의 혼합자산펀드, 재해, 범죄발생률, 날씨를 기초자산으로 하는 장외파생상품에 대한 취급이 가능하게 되는 것이 그 예이다.자통법을 제정하게 된 배경은 무엇일까? IMF 관리체제 당시 외국에 부동산시장을 개방한 이후 외국계 투자은행(투자회사)의 대표격인 모건스탠리, 골드만삭스 등이 우리나라에 들어와 거대 자본력을 앞세워 대형빌딩들을 대거 매입한 후 어마어마한 차익을 남기고 간 사실을 기억할 것이다.우리나라가 외국계 투자회사에 속수무책으로 당할 수밖에 없
한강변 재건축 대상 아파트 매매호가가 상승하면서 급매물이 소진되거나 매물이 다시 거둬들여지고 있다고 한다. 한강르네상스프로젝트 2탄격인 한강공공성회복선언에 의한 재건축 고층개발, 잠실 제2롯데월드 건설 허용, 강남권 투기지역 및 투기과열지구 해제에 대한 기대감이 작용하고 있는데다 올해부터 가시화되고 있는 재건축 규제완화로 인한 기대심리가 작용한 탓이다. 그러나 수혜라 할 수 있는 강남권 또는 한강변 재건축 아파트만 들썩일 뿐 실물경기가 워낙 침체된 탓에 사실 거래는 소강상태이고, 아직도 전반적인 시세 증감률은 마이너스(-) 상태이다. 분양시장 위축도 더욱 심화되고 있다. 국토해양부가 공식 집계한 미분양아파트가 지난해 11월 말 기준 16만2천가구로 사상 최고치를 기록할 정도로 사정이 여의치 않다. 지난 1월 분양한 판교신도시 대우푸르지오그랑블 아파트만 입지나 가격적인 측면에서 경쟁력을 가졌던 탓에 겨우 명맥을 유지했을 뿐 여타 다른 지역의 분양시장은 그야말로 초토화된 상태다. 분양물량도 없을뿐더러 당초 계획했던 물량마저 속속들이 연기되고 있다. 이런 와중에 내 집 마련 실수요자나 투자자로 북적이는 곳이 딱 한군데가 있다. 바로 경매시장이다. 지난해 말까지도 참으로 썰렁하다싶었던 경매시장이 올해 들어 다시 지난해 상반기 수준으로 다시 회귀한 듯 경매법정에 발디딜 틈 없이 입찰자들로 빼곡히 들어차고 있다. 과열 당시나 보였던 100대1 이상의 경쟁률이 다시 등장했고 30명 이상 입찰한 물건도 수두룩해졌다. 경매 낙찰가율이 급락하다 보니 가격 하락폭에 대한 체감이 일반 물건에 비해 더 크게 와 닿았고, 최근 강남권을 비롯한 버
설날이 바로 코앞이다. 고향을 찾아 산소를 찾아 민족의 대이동이 본격적으로 시작될 판이다. 1년에 한두번, 많아야 서너번 고향을 찾지만 찾을 때마다 느끼는 것은 서울이나 수도권 못지않게 지방도 뭔가가 계속 변하고 있다는 점이다.연휴 4일, 비록 짧지도 길지도 않은 시간이지만 부동산투자에 관심 있는 사람이라면 그 연휴 동안 단지 부모를 만나고 가족을 만나고 친구를 만나 회포를 푸는 데에만 시간을 할애하는 것이 아니라 고향에 무슨 일이 일어나고 있고 뭔가 투자할만한 거리가 없는지 한번 살펴볼 일이다. 이번 칼럼에서는 고향방문 기간 동안 조금은 색다른 방법으로 유익하게 연휴를 보내고 더불어 재테크를 통해 부자가 될 수 있는 방법을 제안해보기로 한다. 개발호재 바로 알기지방에도 개발열풍이 사뭇 거세다. 요 몇 년사이 지방자치단체를 중심으로 또는 중앙정부의 정책적 지원을 통해 지방경제 살리기 및 지방특성에 맞는 관광상품 개발에 상당한 비용과 노력을 들이고 있다. 수도권이 재개발ㆍ재건축이나 신도시건설, 수도권광역전철 등의 개발호재가 주축이라면 지방은 농공단지나 관광단지개발, 행정타운 조성 등이 주를 이룬다. 또한 수도권이나 지방 광역시내 자금여력 있는 거주자들이 귀농의 일환으로 과수원, 인삼, 채소를 재배하기 위해 고향 또는 인근 지역의 밭이나 산을 대량 구입하는 일도 다반사다. 주된 투자가 주택보다는 토지, 특히 전, 답이나 산을 중심으로 이루어진다는 것이다. 고향에서 일어나는 일은 고향사람들이 제일 잘 아는 법. 부모를 통해 친구를 통해 고향의 변화바람을 읽고 투자처를 물색해보는 것도 재밌는 일이 될 것이다. 소문을 통해서나 언론매체
아파트 경매시장이 좀처럼 침체를 벗어나지 못하고 있다. 지난해 12월 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 80.05%로 3개월만에 80%대를 회복하면서 전달 73.96% 대비 6.09%p 상승했지만 상반기 90%를 웃도는 낙찰가율에 비하면 턱없이 모자란다. 서울지역의 경우 지난해 12월 기록한 평균 낙찰가율은 69.23%. 6월 91.34% 최고점을 찍은 이후 6개월 연속 하락세를 기록한 것도 그러려니와 경매사상 처음으로 70%선이 무너졌다는 것은 더욱 충격적이다. 강남권(강남, 강동, 서초, 송파구) 사정은 더욱 심각하다. 지난해 3월 87.77%를 끝으로 줄곧 하락세를 기록하다 8월에는 78.05%로 80%선이 무너졌고 12월에는 67.89%로 떨어져 70%선마저 무너지면서 사상 최저치 기록을 연이어 갈아치우고 있다. 경매 아파트가 왜 이렇게 맥을 못추고 있을까? 경기침체니 집값 하락이니 투자심리 위축이니 하는 일반적인 원인도 한몫 하고 있지만 보다 더 근본적인 원인은 아직까지 경매에 부쳐지는 아파트의 감정평가액이 입찰시점의 현 시세보다 상당히 높은 수준을 유지하고 있다는 점이다. 필자가 닥터아파트(www.DrApt.com) DB자료를 분석하여 일반아파트 건당 매매평균가와 경매아파트 평균 감정평가액을 비교해본 결과 경매아파트의 감정평가액과 일반 아파트 매매평균가와의 격차가 지역에 따라 20% 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 감정평가액에 대한 자료는 경매정보업체 디지털태인(www.taein.co.kr)의 도움을 받았다. 수도권 아파트 건당 평균 감정평가액, 매매평균가 대비 121% 수준지난해 12월말 기준 수도권 소재 일반아파트의 건당 매매평균가는 4억1538만원. 반면에 경매아파트의 건당 평균 감정평가액은 5억270만원인 것으로 조사됐다. 감정평
![[경매로 세상얻기] 아파트 낙찰가율, 이유 있는 급락](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264865.3.jpg)
세상 모두가 내려라, 기다려라, 절약해라 라는 말만 되풀이하고 있다. 전문가고, 언론이고, 방송사고 모두 한 목소리다. 지금의 경제위기가 적어도 내년까지는 갈 것 같으니 모든 비용을 아끼고 줄이고 허리띠를 더욱 더 조르라고 한다. 매수자에게는 가격이 더 하락할 수 있으니 저점이 형성됐다고 판단되는 시점까지 기다리라고 하고, 매도자에게는 기왕 팔 것이면 빨리 팔리게끔 가격을 대폭 내려 매물을 내놓아야 한다고 한다. 그만큼 현재의 상황이 위급하다는 것을 말해주고 있음이다.틀린 얘기는 아니다. 실물경기가 침체되고 지갑이 엷어질수록 가급적 활동 폭을 좁히고 불필요한 비용은 줄이는 것이 상책이다. 또한 절약하고 저축하면서 현금 보유력을 높이고 때가 무르익을 때까지 기다리는 것도 옳고 빨리 팔아야 할 정도로 다급하다면 급매가 아니라 급급매 가격으로도 매물을 내놓는 것이 옳다. 그러나 이미 외환위기를 겪었고 과거 한번쯤 머뭇머뭇하다 투자타이밍을 놓쳐본 적이 있는 세대라면 마냥 절약하고 기다리고 내리는 것만이 최상은 아니라는 것쯤은 다 알 것이다. 때가 무르익었다고 판단할 때면 이미 한발 늦은 상황이고, 지나치게 절약에 힘쓰다 보면 활동이 위축되거나 상품의 품질이 떨어지게 되고, 조급한 마음에 내리고 내려 집을 처분하다보면 머지않아 다시금 가격이 올라 후회하기 십상이니 말이다. 불황이라고 불황다운(?) 모습을 보여줄 필요는 없다. 오히려 불황일수록 자기를 관리하는 데 비중을 늘리는 것이 필요하다. 자기관리란 자신에게 투자하여 내공을 쌓고, 자산에 투자하여 가치를 높이고, 고객관리를 통해 영업력을 제고하는 등으로 자신 또는 자기자산을 내ㆍ
강남권 투기지역ㆍ투기과열지구, 분양가 상한제 폐지 등 규제의 핵심 사안들이 당분간 그 명맥을 유지하게 됐다. 국토해양부는 당초 22일 경제위기 조기극복을 위한 핵심과제 실천계획을 담은 2009년 업무보고를 통해 강남권 투기과열지구ㆍ투기지역을 해제하고 민간택지 분양가상한제 폐지, 양도세 한시적 면제 등 규제완화의 강도를 더 높이기로 했지만 이 모든 사항들이 이번 업무보고에서 빠졌다. 투기억제를 위해 마지막 보루로 남겨뒀던 규제사항들이 당분간은 유지되게 됐다는 점에서 일면 다행스러운 일이라 할 것이다. 그러나 이번 누락이 이들 제도의 존치필요성에서 기인한 것이 아니라 당ㆍ정간 의견협의가 미진했다는 판단에서 비롯된 것이고 보면 금명간 이들 규제도 풀릴 것이라는 것은 자명한 일이다. MB정부는 현재의 경제위기나 금융시장 불안이 부동산시장 침체에서 비롯된 것으로 인식하고 있는 듯하다. 경제위기나 금융위기가 심각해질수록 부동산규제의 강도를 더 해왔고, 속도에 박차를 가했으니 말이다. 그러나 엄밀히 말하자면 경제위기나 금융시장 불안이 부동산시장 침체를 더욱 심화시켰던 것이지 부동산시장 침체로 인해 경제가 위기를 맞이했다거나 금융시장의 불안을 초래한 것은 아니다. 그간의 숱한 규제완화책이 시장에 반응하지 못하고 묻힌 이유를 돌이켜 생각해보면 더욱 분명해질 것이다. 물론 향후의 진행과정은 누가 선후라고 할 것 없이 서로 맞물려 돌아가겠지만 말이다. 지금의 상황에서 규제완화가 해법은 아니라는 얘기다. 부동산시장 침체가 경제난국의 주범이 아닌데 자꾸 주범인양 몰아가고 그 논리대로 부동산 규제를 전면 완화 내지 폐지하는 쪽
무자년 부동산시장은 온통 부동산 규제완화, 그럼에도 불구하고 떨어지고 있는 집값과 미분양에 대한 얘기들로만 가득했다. 심지어 부동산 대폭락이니 반값아파트니 하는 말이 등장할 정도로 사태가 심각해졌다. 경매시장이라고 예외일 수 없는 법. 2008년 경매시장의 특징을 한마디로 ‘아파트시장 약세’로 표현할 수 있을 정도로 아파트 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장 3대지표 모두가 하락세를 면치 못했다. 2009년 경매시장이 더욱 궁금해지는 상황이다. 이에 2008년 한해 주택 경매시장을 결산해보고 2009년에는 어떤 변화된 모습을 보일지 간략하게 전망해보기로 한다. [2008년 결산] 경매물건 증가세로 전환 2008년 11월말 기준 전국에서 총 28만1385건이 경매에 부쳐졌다. 지난해 31만7792건 대비 88.5% 수준이지만 하반기부터 경매물건이 증가해왔던 것을 감안하면 올해도 2007년과 비슷한 선에서 마무리될 것으로 보인다. 전국 경매물건은 2005년 48만6502건으로 정점을 이룬 후 2년 연속 감소세를 기록해왔다. 아파트 경매물건만 놓고 보면 11월말 현재 전국에서 6만5214건이 경매 진행돼 이미 지난해 6만4432건을 넘어섰다. 수도권(서울 포함)은 1만4683건으로 아직 지난해 1만5387건 대비 95.4% 수준이지만 최근의 동향으로 보아 올해 1만6000건 이상으로 지난해 수준을 훨씬 웃돌 것으로 예상된다. 2006년 들어서부터 최근까지 최대의 황금기를 구가했던 연립ㆍ다세대 경매물건은 총 2만2081건으로 지난해 3만1455건 대비 29.8% 감소했다. 외환위기 이래 최대 물량이 쏟아져 나온 2004년 11만6860건 대비 5분의 1수준으로 줄었다. 다만 지난 9월 1699건으로 최저치를 기록한
![[경매로 세상얻기] 2008년 경매시장 결산 및 2009년 전망](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264857.3.jpg)
경기불황에 금융위기까지 더해져 부동산시장은 말할 것도 없고, 경매시장마저 예년에 없이 썰렁하기만 하다. 불과 1년전까지만 해도 경매과열이라 할 정도로 발 디딜 틈 없이 북적댔던 곳이다. 경매투자자에게 무슨 변화가 있었음이 분명하다. 투자자에게 변화가 있다는 것은 곧 투자패턴이 달라졌음을 의미한다. 경매시장이 한참 과열됐었던 1,2년전과 비교하여 지금의 경매투자자들은 어떤 투자패턴을 보이고 있는지 한번 짚어보기로 하자. 안정적ㆍ소극적 투자패턴으로 U턴!외환위기에서 벗어나면서부터 부동산가격이 상승하기 시작하자 경매시장에서는 우선 낙찰받고 보자는 식의 공격적이고 투기적인 투자성향이 나타나기 시작했다. 한 물건에 100명 이상 입찰경쟁이 붙은 사례도 수차례 나왔고, 무슨 호재라도 있는 물건이면 40명 이상의 경쟁은 예삿일이 돼버렸다. 입찰자가 많아 경쟁이 치열한 만큼 낙찰가율도 천정부지로 치솟아 낙찰받기가 그야말로 하늘의 별 따기 만큼이나 어려웠다. 이랬던 경매시장이 참으로 한산해졌다. 실제 낙찰되는 건수도 20건이 채 안되는 경우가 많아졌고, 경매법정마다 앉을 자리가 없어 복도나 통로까지 꽉 찼던 인파는 온데간데없고 듬성듬성 빈자리까지 보인다. 경쟁이 낮으니 낙찰가율도 급락세를 면치 못하고 있다. 최저가 수준이거나 최저가를 약간 상회하는 정도의 안정적이고도 보수적인 가격에서 입찰하는 사례가 빈번해졌고, 과거와 같은 감정가 이상의 낙찰사례를 찾아보기가 힘들어졌다. 강남권을 비롯한 주요 유망지역 아파트의 경우에도 2회 이상 유찰된 물건이 수두룩해졌다. 불과 1,2년전만해도 감히 상상도 할 수 없었던 상황이다
날씨가 추워지거나 경기가 얼어붙을수록 사람들의 활동이 움츠러들거나 복지부동하려는 성향이 강해지는 것은 당연지사. 그렇다고 월동준비도 하지 않고 마냥 손놓고 있을 수만은 없는 노릇이다. 가장으로서 내년에도 무탈한 생계를 위해서나 기업가로서 매출목표를 달성하기 위해서나 투자자로서 매수타이밍에 대한 예리한 시각을 가지기 위해서 말이다. 경매투자자 입장에서는 경매에 대한 사전지식을 쌓는다거나 경매관련 교육을 받는 것뿐만 아니라 요즘 어떠한 경매물건들이 등장하고 어느 정도의 가격에 낙찰되고 있으며, 몇 명이 입찰했는지 등에 대한 경매정보 내지 동향을 예의주시하는 것 역시 내년 경매투자를 위한 월동준비라 하겠다. 경매정보에 대한 습득은 경매물건 선정 - 권리 및 인대차분석 - 현장조사 - 적정입찰가 산정 - 입찰 - 대금납부 - 명도라는 일련의 경매투자절차에 있어 가장 먼저 선행되기 때문이다. 경매정보는 기본적으로 대법원에서 제공하는 정보를 근간으로 하고 있다. 이를 토대로 각급 민간 경매정보업체에서 부가적인 정보를 가미하고 보완하여 거의 완벽에 가까운 정보를 제공하고 있다. 경매정보를 제공하는 매체로는 일간신문, 경매정보지, 인터넷 경매정보 및 경매사건목록이 있다. 일간신문 경매기일, 즉 매각기일 14일전에 당일 진행되는 경매물건에 대한 오프라인 공고는 일간신문을 통해 이루어진다. 민사소송법제하에서는 유찰된 물건을 신규로 유입된 경매물건(신건)과 함께 공고하였으나, 민사집행법제하에서는 유찰된 물건은 공고됨이 없이 신건만 공고된다는 단점이 있다. 따라서 언제, 어느 법원에서 어떤 물건들이 새롭게 경매시장에 나왔는지를
지난 11월 13일, 헌법재판소는 종합부동산세 관련 위헌소송 중 세대별 합산과세 규정에는 위헌결정을, 1주택 장기보유자 과세규정에는 헌법불합치 결정을 내렸다. 나머지 쟁점이 되었던 거주이전의 자유 침해, 미실현 이득에 대한 과세, 이중 과세, 자치재정권 침해 및 입법권 남용이라는 주장에 대해서는 합헌 결정을 내렸다. 일부 조항에 대해 합헌결정을 내렸다지만 종합부동산세의 핵심이었던 두 쟁점에 대해 위헌과 헌법불합치결정을 내림으로써 종합부동산세는 사실상 유명무실하게 될 위기에 봉착했다. 이미 그간의 대책을 통해 종합부동산세의 과표적용률이나 세부담상한, 세율 등이 완화된데다 이번 위헌소송의 가장 큰 핵심 쟁점이었던 세대별 합산과세가 위헌결정이 남으로써 종부세 부과 대상이 극히 일부에 국한될 것으로 판단되기 때문이다. 강부자를 위한 대책, 부자정당이라는 오명(?)을 씻기 위함인지 여당에서 종부세 과세기준금액을 현행대로 6억원으로 유지하되 부부동거 1주택자에 대해서는 3억원의 기초 공제를 적용해 사실상 9억원을 과세기준으로 적용하는 방안까지 마련해놓고 있는 상태다. 서민들을 위한 대책은 온데 간데 없거나 있어도 만만디인 반면 집부자를 위한 대책에는 왜 그렇게 신속하고도 친절한지 .., 그것도 모자라 여당 일각에서는 오래전부터 아예 종부세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 실정이다. 종부세가 그렇게 천덕꾸러기 대접을 받고 난도질을 당할 정도로 존재가치가 없을까? 존재가치가 있다면 어떤 이유에서 찾을 수 있을까? 부동산규제의 핵심적인 상징성을 갖는다.종부세는 헌법만큼 고치기 힘든 정책을 만들겠다는 의지로 탄생한 참여정
불가피한 선택이었을까? 아니면 참여정부의 흔적이 싫었던 것일까? 아무리 대내외적인 경제여건이 심각한 상황이라지만 속도가 빨라도 너무 빠르다. 참여정부 5년 내내 고민 고민하면서 추진됐던 각종 부동산규제가 MB정부 들어 대부분 폐지되거나 완화되는데 불과 9개월이 채 걸리지 않았다. 어떤 규제가 풀렸나?11.3대책에 의해 오래전부터 심심풀이 땅콩마냥 도마위에 연일 오르내렸던 재건축 소형ㆍ임대주택의무건설비율이 완화 내지 사실상 폐지되었다. 각 지자체 조례에 의해 법적 허용한도(2종 일반주거지역 250%, 3종 일반주거지역 300%)까지 용적률을 상향조정할 수 있게 되어 재건축시장에 훈풍이 불 것으로 예견되고 있다. 1가구 다주택자 양도소득세 중과는 전면적으로 완화되지 않고 지방 미분양 주택에 한해 향후 2년내 취득분에 대해서만 한시적으로 일반과세하기로 했다. 지방 미분양주택은 이미 6.11지방 미분양대책에 의해 취,등록세가 완화(분양가의 2%→1%)되고, 대출규제도 완화된 바 있어 이래나 저래나 큰 손들만 살판나게 생겼다. 양도소득세 비과세를 위한 거주요건을 2009년 7월 1일부터 강화(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 보유 3년 거주, 기타 지역 3년 보유 2년 거주)하겠다고 한 방침은 철회되고 현행 수준(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 보유 2년 거주, 기타지역 3년 보유)을 유지하기로 했다. 거주요건 강화가 거래활성화를 지나치게 해칠 우려가 있다는 판단하에서 내린 결정이지만, 당초 9.1세제개편안에서 거주요건 강화를 천명했다가 내년 7월에 시행하기로 한 후 또 다시 없던 일로 함으로써 정책에 대한 일관성 부재라는 비난은 피할 수 없게 됐다. 투기지역과 투기과열지구는 강남권을
끝없는 추락을 거듭했던 코스피가 통화스와핑, 미국 대선발 훈풍으로 닷새째 상승세를 기록하고 있고, 환율 급락세도 멈춰지는 등 금융시장이 점차 안정을 되찾고 있다. 일단의 금융위기는 넘겼다지만 부동산시장은 아직 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있다. MB정부 들어 6.11지방미분양대책을 필두로 한달이 멀다하고 부동산대책을 내놓고 있지만 시장은 더욱 침체되고 있다. 침체의 깊이가 더할수록 부동산규제완화 속도에 박차를 가하고는 있으나 금융위기, 경기침체의 골이 워낙 큰 탓인지 좀처럼 움직일 기미를 보이지 않는다. 물론 11.3대책이 나온 후 강남권 재건축대상아파트를 중심으로 나왔던 매물이 거둬들여지고 호가가 상승하는 등의 움직임이 포착되고는 있다. 분위기가 살아나지 않을까 하는 심리도 감지되고 있다. 그간 참여정부 5년에 걸쳐 수립됐던 부동산규제가 MB정부 들어 불과 9개월이 채 안돼 85% 이상이 완화 내지 폐지됐기 때문에 이제는 때가 됐지 않았나, 지금 사지 않으면 때를 놓치지 않을까 하는 식의 분위기 반전이다. 그러나 강남권은 투기지역이나 투기과열지구 해제 대상에서 제외되어 여전히 대출규제가 적용되는데다 아직 입주물량에 대한 부담이 해소되지 않았다. 또한 아직도 금융, 건설, 물가 등 모든 경제지표에 대한 불안이 해소되지 않은 상태에서 투자심리가 급격히 살아날 가능성은 그리 많아 보이지 않는다. 재건축시장 회복세가 당장 인근지역 아파트값을 견인할 것이라고 단정 짓기에는 무리가 있고 보는 이유다. 경매시장은 어떨까? 경매는 그 취득방법만 다를 뿐 부동산의 한 분야로서 부동산정책, 시장분위기에 연동하여 반응한다. 연이은 대책에도 일반매
주식시장과 부동산시장이 깊은 수렁에서 헤어나질 못하고 있다. 코스피지수는 1,000선이 무너져 40개월만에 세자리수로 회귀했다. 부동산시장은 또 어떤가? 강남권을 비롯한 버블세븐지역 아파트값이 버블세븐이라는 말이 무색할 정도로 연일 하락을 거듭하고 있다. 1주만에 1억이 빠지는 단지도 속출하고 있다. 추락하는 것은 날개가 없다는 말이 요즘 주식시장과 부동산시장에 딱 들어맞는다고 할 정도이다. 불과 1년도 채 안됐다. 작년 대선전까지만 하더라도 강남권 일부지역 중대형 아파트만 약세를 보였을 뿐 소형아파트나 강북지역 아파트값은 연일 상승세를 기록했다. 지방을 제외하고 서울이든 수도권이든 하락지역보다는 상승지역이 더 많았고 당시만 해도 부동산시장이 이렇게까지 얼어붙을 것이라고는 아무도 예상하지 못했다.오히려 대선에서 MB가 대통령으로 당선되면 규제가 대폭 완화되고 부동산시장이나 건설시장에 훈풍이 불어올 것으로 점치는 이들이 많았다. 또 그런 기대를 갖고 건설업계, 부동산업계, 강남, 강북을 불문하고 전폭적으로 MB를 지지하지 않았던가? 그렇게 열망하던 MB가 대통령이 됐는데 경제나 부동산시장은 회생할 기미도 없이 퇴보를 거듭하고 있다. 집값 하락, 내적 원인이 더 커 집값 하락은 거래위축에서 비롯됐다. MB정부의 부동산정책과 연관이 있는 부분이다. 물론 더 근원적으로는 참여정부 말미의 대출규제가 강남권 중대형 고가아파트 가격하락을 이끌었고 그 하락세가 강남권에서 버블세븐, 강북권, 수도권 전체로까지 확대됐다. MB정부의 규제완화가 있었지만 부자들을 위한 정책이라는 비난 속에서 정책에 대한 신뢰가 상실됐고, 때늦은 감도 없지 않아 약
국내외 경제가 위기국면으로 치닫고 있다. 세계적 금융위기, 국내 증시폭락, 외환위기 이후 10년 7개월만에 최고치를 기록한 환율, 10%를 넘나드는 금리, 고유가, 내년 국내 경제성장률 3%대.., 어느 것 하나 희망이라고는 찾아볼 수 없는 암울한 지표들만 가득하다. 부동산시장은 또 어떤가? 온통 아파트값이 떨어지고 있다는 뉴스들만 가득하다. 강남권은 말할 것도 없고, 버블세븐지역 아파트값이 약세를 면치 못하고 있고, 하락세가 서울과 수도권 전역으로까지 확산되고 있다는 등의 기사가 연일 지면을 장식하고 있다. 7월 기준 공식집계된 미분양아파트는 16만가구를 넘을 정도로 심각한 상황이다. 서울 도심권에도 분양가가 시세보다 낮아진 아파트가 등장할 정도로 주택업체는 사업추진시마다 미분양을 염려해야할 처지에 놓였고, 투자자들의 투자심리는 한파를 맞은 듯 꽁꽁 얼어붙었다. 벌써부터 대공황에 직면하게 될 것이라는 얘기가 나오고, 시류에 편성한 듯 부동산 대폭락을 예고하는 책들이 나오기 시작했다. MB정부가 연이은 대책으로 규제완화를 통해 부동산시장을 활성화시키기 위한 노력을 기울이고 있지만 때늦은 감이 없지 않은데다 국내외 경제위기, 정책에 대한 신뢰성 상실로 약발이 전혀 먹혀들지 않고 있다. 총체적 난국이라는 표현외에 달리 적합한 말을 찾을 수 없을 정도로 부동산 침체의 골이 깊어지고 있는 양상이다. 한치 앞을 내다볼 수 없을 정도로 안개가 짙게 드리워져 있다. 분명 여러 번 갔던 길인데도 어디로 가야할지 분간할 수도 없고 길을 알려주는 이정표도 제대로 보이지 않는다. 어떤 이는 부동산 전성시대는 갔다고 하고, 어떤 이는 내년 하반기부터 상황
![[경매로 세상얻기] 재충전의 시간, 교육에 투자하라.](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264848.3.jpg)
말도 많고 탈도 많았던 종합부동산세 개편안이 9월 23일 발표되었다. 9.23종합부동산세 개편안은 주택 종부세 과세기준금액을 6억원에서 9억원으로 인상하고 종부세율을 기존 1~3%에서 0.5%~1%로 낮추는 것 뿐만 아니라 1세대 1주택 고령자(60세 이상)에 대한 세액을 연령대에 따라 10~30% 공제해주는 방안도 포함됐다. 종부세 과세표준도 기준시가(공시가격)을 기준으로 하는 것이 아니라 공시가격의 80% 수준(공정시장가액)에서 시행령에 의해 탄력적으로 규정하도록 했다. 예컨대 주택공시가격이 10억원인 경우 종부세 부과기준이 되는 과세표준금액이 1억원이 아니라 1억원의 80%인 8천만원을 과세표준금액으로 하여 종부세율(0.5%~1%)을 적용하겠다는 것이다. 이미 9.1세제개편안에서 종부세 과표적용률을 2007년 수준(80%)으로 동결하고 세부담 상한도 300%에서 150%로 하향 조정한 바 있어 고가주택 보유자들의 종부세에 대한 부담은 크게 완화될 것으로 보인다. 특히 중장기적으로는 종부세를 재산세로 전환하여 단일 세율화 하거나 낮은 누진세율 체계로 전환할 방침이어서 종부세의 사실상 폐지마저 예고되고 있는 상황이다. 이번 종부세 개편안은 2009년 납세의무 성립분부터 적용될 예정이나 여론과 시민단체 및 야당 뿐만 아니라 정부 여당내에서도 반발이 심상치 않기 때문에 개편안 그대로 시행될 지는 의문이다. 만약 종부세 개편안이 예정대로 시행된다면 부동산시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 중대형 아파트 매수방법으로서 경매는 과연 적절하다고 볼 것인가? 매물 실종으로 거래위축 불가피지난 9.1세제개편안에서 1가구대 1주택 양도소득세 과세기준이 6억원에서 9억원으로 상향됨에 따라 그나마
본격적인 이사철이 시작되었다. 학군, 직장, 생업, 신혼, 계약만기 등 이사를 해야 하는 사유도 각양각색이지만, 올 가을은 유독 전셋집 찾기가 수월한 지역과 그렇지 못한 지역이 극명하게 갈릴 듯하다. 재건축이 마무리 되어 입주물량이 풍부한 강동구, 송파구, 서초구 등 강남권과 강서구 지역에서는 전셋집 찾기가 수월한 반면 재건축, 재개발, 뉴타운사업 등 개발사업 시작으로 이주수요가 풍부한 마포구, 성동구, 중구, 서대문구, 은평구 등 도심권에서는 전셋집 찾기가 만만치 않을 것 같다. 기타 지역에서도 경기침체 장기화 되자 비용절감 차원에서 가급적 기존에 살던 집에서 연장거주하려는 의지가 많아 전세매물 찾기가 어렵다. 비록 강남권이 전세매물이 많고 전세가가 하락하고 있다고는 하지만 30평대 전셋집 구하는데 최소한 2억원 이상의 거금이 들기 때문에 일반 서민들이 쉽게 접근할 수 있는 지역은 아니다. 강남권이나 비강남권을 불문하고 서울 전역에서 전셋집 찾기에 비상이 걸린 셈이다. 용케 전셋집을 구했다고 한다면 그 다음 임차인이 해야 할 것은 전세보증금을 지키는 일이 될 것이다. 사실 전세보증금을 지키기 위한 작업은 전셋집을 구하고 나서부터가 아니라 전셋집을 구할 때부터 시작된다고 보는 것이 옳다. 이하에서는 전세보증금을 안전하게 지키는 방법이 무엇인지 임대차계약 체결 전후와 입주시 및 유사시로 나누어 살펴보기로 한다. 임대차계약 체결 전후 맘에 드는 전셋집을 고른 후 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 확인하여야 할 사항이 바로 등기부등본상의 권리관계이다. 등기부등본에 가처분이나 가등기 또는 예고등기가 설정되어 있거나 필요 이상으
MB정부의 향후 부동산 정책 방향을 가늠할 수 있는 8.21부동산대책이 발표됐다. 8.21대책은 재건축조합원 지위양도 금지 폐지, 후분양제도 개선, 분양가상한제 완화, 전매제한 완화, 신도시 건설, 지방미분양 및 거래활성화를 위한 세제완화 등의 내용을 담고 있다. 참여정부의 부동산대책이 급등한 부동산가격 안정 및 투기억제에 초점이 맞춰져 있었던 것과는 사뭇 다른 기조다. MB정부의 부동산대책은 표면상으로는 전반적인 안정기조를 유지하면서 주택공급기반을 강화하고 거래활성화를 통한 시장정상화를 표방하고 있다. 시장안정, 거래활성화, 건설경기 부양 세 마리 토끼를 다 잡겠다는 것이다. 재건축 조합원 지위양도 금지를 폐지하고, 분양가상한제의 유명무실화를 통해 어떻게 가격이 안정되기를 바랄 수 있을까? 전매제한을 완화하고도 투기적 수요를 차단할 수 있을까? 지금도 미분양이 넘쳐나는데 신도시급 규모의 도시를 수요가 확실치 않는 특정지역에 편중하여 5~6개씩 개발한다면 이후 발생하게 될 미분양은 또 어떻게 감당할 것인가? 정부가 8.21대책을 내놓게 된 근거로 집값 안정세 지속과 수도권 거래위축을 그 이유로 들고 있다. 집값이 안정되고 있으니 규제일변도의 정책을 고수할 당위성이 없고, 거래가 위축되고 있으니 거래를 활성화할 필요가 있다는 논리이다. 집값 하락 강남권, 버블세븐지역 등 일부 지역에 국한부동산포털NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 발표한 자료에 따르면 2005년 8.31부동산종합대책이 발표된 후 3년 동안 수도권 아파트값은 평균 39.7%가 상승했으며, 6억원 이상 고가아파트도 3년전보다 17만8천여가구가 늘었다. 지난해부터 강남권을 비롯한 버블세븐지역
전세로 살던 집이 경매 등으로 다른 사람에게 매각되어도 전세금중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 소액임차인의 범위와 최우선변제액 확대를 주요 골자로 하는 주택임대차보호법 시행령 개정안이 지난 8월 12일 국무회의에서 심의, 의결됐다. 이 시행령 개정안은 8월 21일 관보게재(공포)와 동시에 시행된다. 개정령에 따르면 주택 소액임차인의 전세보증금 범위가 수도권 과밀억제권역은 4천만원 이하에서 6천만원 이하로, 광역시는 3천5백만원 이하에서 5천만원 이하로, 기타 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 확대된다. 소액임차인 적용범위 확대와 더불어 최우선변제 한도액을 수도권 과밀억제권역은 1천6백만원에서 2천만원으로, 광역시는 1천4백만원에서 1천7백만원으로, 기타 지역은 1천2백만원에서 1천4백만원으로 상향 조정했다. 현재 적용되고 있는 소액임차인의 범위 및 최우선변제액 한도는 2001년 9월 15일을 기준으로 시행된 것으로 이후 주택가격 상승과 더불어 전세가 상승이 큰 폭으로 이루어져 당시 기준을 적용하기에는 임차인 보호에 미흡하다는 판단이 이번 개정안에서 소액임차인 범위를 상향 조정하는 계기가 되었다. 개정령에 의하면 2008년 8월 21일을 기준으로 설정된 담보물권의 유무에 따라 소액임차인 보호 여부가 결정되게 된다. 예컨대 서울 소재 어떤 주택의 권리 및 임대차관계가 ① 2007.08.08 A은행 근저당, ② 2008.08.21 B은행 근저당, ③ 2008.08.25 임차인(6천만원) 전입 순으로 설정되어 있다고 하자. 이 사례에서 개정전의 임대차보호법 시행령에 의하면 위 임차인은 소액임차인에 해당하지 않아 A은행이나 B은행에 앞서 최우선변제를 받을 수 없다. 그러나 시행령
요즘 아파트시장이 도통 재미가 없는 모양이다. 강남권을 비롯한 버블세븐지역 아파트값이 떨어지고 있다는 기사, 중개사사무소 휴업 내지 폐업이 속출하고 있다는 기사, 미분양으로 건설사들의 자금난이 심각한 상황에 이르고 있다는 기사 등을 그리 어렵지 않게 접할 수 있으니 말이다. 기사의 대상이 되고 있는 당사자들도 각각의 이해관계에 따라 저마다 아우성이다. 아파트 보유자들은 세금규제가 너무 심하다고, 건설사는 분양시장이 침체되었다고, 내 집 마련 실수요자는 아직도 가격이 너무 높고 대출규제 좀 풀어달라고, 부동산중개업 종사자는 이중삼중 규제에다 시장분위기마저 가라앉아 거래가 완전히 실종돼 먹고 살 길이 막막하다고 하소연이다. 법원경매 아파트시장도 예외는 아니다. 수도권의 경우 올해 2월 9백74건을 최저점으로 이후 4월 1천4백9건을 기록하기까지 2개월 연속 경매물건이 느는 듯 하더니 다시 감소세로 전환되어 었다. 경매정보제공업체나 경매업 종사자 구분할 것 없이 경매시장을 벗어나 새로운 사업거리, 새로운 일거리를 찾느라 분주하다. 이렇듯 부동산 관련 거의 모든 분야에서 희망섞인 소리보다는 살려달라고 아우성치는 비관적인 소리만 천지에 가득하지만, 유독 몰려드는 매물에 즐거운(?) 비명을 지르고 있는 곳이 한군데 있다. 바로 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매시장이다. 지금까지는 국세나 지방세 체납을 이유로 공매에 부쳐지는 압류재산이 공매시장의 주류를 이뤄왔지만, 최근에는 양도소득세 절감 차원의 매물이 공매시장으로 대거 유입되는 등 과거와는 전혀 다른 새로운 시장을 형성하고 있다. 2006년 1건에 불과했던 이들 양도소득세 절감 매
얼마 전 모 경제신문에 ‘공동투자’(일명 ‘공투’) 바람이 불고 있다는 기사가 실린 적이 있다. 10여명이 투자동호회를 만들고, 각자 일정 금액씩 부담하여 조성된 투자금액으로 연립ㆍ다세대 뿐만 아니라 수억원에서 수십억원에 이르는 토지에 투자하는 사례가 늘고 있다는 내용이다. 위 기사에서와 같이 공동투자는 개개인의 자력으로는 감당할 수 없는 큰 규모의 물건을 비교적 소액으로 투자할 수 있고, 만약의 경우에 위험이 발생해도 그 위험이 혼자만의 몫이 아니라 투자자들에게 골고루 분산되기 때문에 비교적 위험부담이 적다는 장점이 있다. 부동산컨설팅업체 역시 투자자금 조성이 용이하고 투자가담에 의한 수익배분 뿐만 아니라 투자기술 전수, 투자자문 등을 통해 소정의 수수료를 챙길 수 있어 공동투자자 모집 및 관리에 대한 유혹을 쉽사리 뿌리칠 수 없게 된다. 그러나 공동투자가 그렇게 바람이 불 정도로 쉽고 간단한 문제일까? 여기에 교훈이 될 만한 사례가 있어 이를 소개하고 ‘공투’의 조건을 정립해보기로 한다. 부동산컨설팅회사를 운영하는 ‘H'씨. 이름만 들어도 고개를 끄덕일 정도로 부동산투자 및 컨설팅 분야에서는 당시만 해도 가히 독보적인 존재였다. 모든 언론매체에 단골로 등장하는 것은 물론 직접투자나 공동투자 실적을 통해 이름이 널리 알려진 대표적인 인물이다. 그 잘 나가던 ‘H'씨에게도 시련이 닥쳤다. 2002년 말 투자자를 모집하여 경기 남서부 소재 개발제한구역내 토지(잡종지)에 투자한 것이 화근이 됐다. 당시 'H'씨는 적게는 5천만원에서 많게는 4억원까지 20여명으로부터 투자자금을 받고 여기에다 자기자금을 더하여 조성된
상반기 경매시장의 특징을 요약한다면 ‘연립ㆍ다세대 초강세, 아파트 약세’로 표현할 수 있다. 뉴타운, 재개발ㆍ재건축, 경전철사업 등 각종 개발호재를 안고 있는 연립ㆍ다세대 낙찰가율은 고공행진을 거듭하고 있는 반면 분양가상한제, 미분양 물량 적체, 대출규제, 요원해진 부동산규제완화 등 악재만을 잔뜩 안고 있는 아파트 낙찰가율은 특별한 개발호재가 있는 몇몇 곳을 제외하고는 하락세를 면치 못하였다. 상반기 경매시장 동향 _ 수도권을 중심으로! 우선 경매물건이 대폭 감소했다. 올해 상반기 수도권내 월평균 경매물건은 6,395건으로 지난해 상반기 7,171건 대비 10.8%가 감소했다. 특히 연립ㆍ다세대의 경우 지난해 상반기 월평균 1,482건이 경매시장에 나왔음에 비해 올해 상반기에는 절반 수준에 불과한 784건만이 경매에 부쳐졌다. 반면 아파트(1,240건)와 근린(2,130건)은 지난해 상반기와 비슷한 수준(아파트 1,242건, 근린 2,151건)을 보였으며, 토지(1,187건)의 경우에는 오히려 지난해 상반기(980건)에 비해 물량이 21.1% 가량 늘었다. 낙찰가율과 입찰경쟁률은 동반 상승했다. 올해 상반기 수도권 전체 평균 낙찰가율은 81.4%로 지난해 상반기 79.1%에 비해 2.3% 포인트 상승했다. 연립ㆍ다세대가 112.48%로 지난해 상반기 103.99% 대비 8.49% 포인트 급등하면서 가장 높은 낙찰가율을 기록했고, 토지(93.24%)는 지난해 상반기(91.96%)에 비해 1.28% 포인트 상승했다. 올해 들어 인기가 상승하고 있는 업무용 부동산의 평균 낙찰가율은 지난해 상반기 64.18% 대비 12.9% 포인트 급등한 77.08%를 기록하였다. 대부분의 종목에서 낙찰가율이 상승하였으나, 규제완화에 대한 기대도 컸던 만큼
부동산시장 침체에도 불구하고 경매시장은 북새통이다. 특히나 투자자들의 눈은 뉴타운, 재개발 등 호재를 안고 인기 상승세를 2년 가까이 이어가고 있는 연립, 다세대는 물론 최근 가격 하락기에 접어든 아파트 및 신종 지분쪼개기의 대상이 되고 있는 단독ㆍ다가구주택 등 주로 주거용 부동산에 초점이 맞춰져 있다. 투자자들은 북적이지만 정작 매물이 없다. 지난 4월 기준 전국 주거용 부동산 경매물건은 9,516건으로 한창 고점기에 달했던 2005년 4월의 2만5144건 대비 37.8% 수준에 불과하다. 더군다나 입찰을 고려하고 물건선정을 했다고 한들 적게는 10여명에서 많게는 40~50명의 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰 받기가 만만치 않다. 이런 이유로 발 빠른 투자자들은 경매시장을 벗어나 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하는 공매시장을 애용(?)하듯 드나들고 있다. 지난 4월 기준 KAMCO공매를 통해 낙찰된 물건은 총 605건으로 경매 낙찰건 8,560건에 비해 7% 수준에 불과하지만 가뭄에 단비 내리듯 협소해진 경매시장의 해갈 창구 역할을 톡톡히 하고 있다. 모든 경매절차가 오프라인에서 이루어지는 것과는 달리 공매는 물건열람에서 입찰표 작성까지 모든 절차가 온라인으로 이루어지는 특성이 있다. 경매에 익숙한 투자자들에게는 공매를 처음 접하기가 다소 불편한 점이 있지만, 바로 그 특성 때문에 공매 낙찰가율이나 경쟁률이 경매보다 다소 낮아 낙찰 받기가 쉽다는 이점이 있다면 어떨까? 지난 4월 전국 평균 낙찰가율이 경매는 75.8%를 기록했음에 반해 공매는 65.0%를 기록했고, 서울을 기준해도 경매는 84.27%, 공매는 81.1%를 기록했다. 전국 아파트 물건만을 놓고 볼 때에도 경매는 평균 87.8%의 낙찰가율을
어떤 물건이 경매에 부쳐졌으나 그 물건에 입찰자가 아무도 없거나 입찰자는 있었으되 보증금 미달, 입찰서류 미비 등의 사유로 입찰이 무효가 되는 경우를 ‘유찰’이라고 한다. 유찰된 물건은 약 한달 후에 다시 경매에 부쳐지는데 이 때의 경매가격은 종전 경매가격이 아니라 종전 경매가격에서 20% 또는 30%가 저감된 가격이 최저경매가격이 된다. 즉 종전 가격의 80% 또는 70% 가격이 다음 회차의 최저경매가격이다. 예컨대 5억원에 처음으로 경매에 부쳐졌으나 유찰되는 경우 다음 2회차 경매에서는 5억원의 80%인 4억원이 최저경매가가 되고, 2회차 경매에서도 유찰되는 경우 3회차 경매에서는 4억원의 80%인 3억2천만원이 최저경매가격이 된다. (같은 사안에서 가격저감율을 30% 적용하는 법원에서의 최저경매가격은 2회차 경매진행시 5억원의 70%인 3억5천만원, 3회차 경매시 2회차 경매가격의 70%인 2억4500만원이 된다.) 이렇게 유찰을 거듭하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저경매가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 무한정 저감되게 된다. 권리관계나 물건에 특별한 하자가 없는 경우는 처음 경매에 나오자 마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰된 것으로 그치겠지만, 그렇지 않는 물건은 최저경매가격이 저감되기 마련이다. 그렇다면 이 최저경매가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 제한은 있을까? 없을까? 최근 경매에 부쳐진 서울 광진구 소재 테크노마트21 8층 45호, 46호는 최초감정가 1억5천만원에 경매가 시작되었으나, 무려 9차례나 유찰되어 최저경매가가 감정가의 13% 수준인 2천만원까지 내려갔다. 이런 사례를 보면 경매에
경매절차에서 어떤 물건이 낙찰된 후 대금미납으로 다시 경매에 부쳐지는 경우를 재경매(또는 재매각)이라고 한다. 이러한 재경매 사건은 낙찰건수 대비 10~20%에 이를 정도로 그리 어렵지 않게 찾을 수 있지만, 재경매 절차에서 재차 낙찰되고도 또다시 대금미납하는 사례는 - 간혹 보이긴 하지만 - 그리 흔한 것은 아니다. 하물며 재차, 삼차의 재경매절차에서 낙찰된 후 거듭 거듭 대금을 미납한 사례는 오죽 더 찾기 어려울까마는 여기 7번씩이나 낙찰되었다가 7번 모두 대금을 미납하지 않은 채 첫 경매일로부터 1년 6개월이 지날 때까지 경매가 진행되고 있는 특이한 사례가 있어 이를 소개하고자 한다. 경기 남양주시 화도읍 차산리에 소재한 임야 2000평이 감정가 5950만원에 처음 경매에 부쳐진 것은 2006년 9월 19일. 이날 입찰에서 5명이 입찰경쟁한 끝에 2억5천만원에 ‘K’씨에게 낙찰이 되었다. 낙찰가율이 420%가 넘었으나 감정이 1년전에 된 물건이기 때문에 그 정도는 낙찰될 수 있겠거니 했지만 낙찰자는 대금납부기한까지 낙찰대금을 납부하지 않았다. 입찰보증금 595만원을 몰수당했음은 물론이다. 두 달 정도 지난 11월 28일 재경매된 이 물건은 ‘P’씨에게 1회차 낙찰가격보다 3배에 가까운 6억9 000만원에 낙찰되었다. 낙찰가율이 무려 1,159.7%나 됐다. 하지만 이 낙찰 자 역시 낙찰대금을 납부하지 않았다. 재경매 사건이기 때문에 몰수된 입찰보증금은 최저매각가의 20%인 1190만원이다. 이 때까지만 해도 낙찰자가 필요 이상 고가낙찰을 받았거나 아니면 입찰표에 입찰가를 기재하면서 실수로 ‘0’을 하나 더 붙인 것쯤으로 이해되었다. 그러나 이후 이와 같은 고가낙찰과 대금미납 퍼레이드는
연립ㆍ다세대의 위상이 달라져도 이렇게 달라질 수 있을까? 불과 3년전만해도 지천에 널려있었지만 아무도 거들떠 보지 않았고, 보유하고 있는 것 자체가 고역이었으며, 부동산 투자가치 제로, 투자순위 최하위 그 이상으로 표현해도 과언이 아니었던 물건이다. 그런 물건이 벌써 1년 넘게 전통적인 투자 1순위 종목이었던 아파트 인기를 제치고 최고의 전성기를 누리고 있다. 수도권(서울 포함) 연립ㆍ다세대의 지난해 평균 낙찰가율은 106.3%로 전종목에 걸쳐 단연 최고일 뿐만 아니라 경매사상 역대 최고낙가율이기도 하다. 동년도 아파트 평균 낙찰가율 92.19%에 비해 14.11% 포인트나 높다. 올해 들어 아파트가 다소 주춤한 사이 그 격차는 20% 포인트 가까이 벌어졌다. 전국의 경우도 평균 낙찰가율만 차이가 있을 뿐 그 추세는 수도권과 비슷하게 전개되고 있다. 이처럼 연립ㆍ다세대의 위상이 격상되었다. 그것도 보통 격상된 것이 아니라 괄목상대할 만큼 격상되었다. 과거 연립ㆍ다세대의 위상이 어땠길래 괄목상대할 만하다고 할까? 연립ㆍ다세대의 이 높아진 위상이 지속될 수 있을까? 이 의문점들을 해소하기 위해 과거 외환위기 이후 연립ㆍ다세대의 영욕의 역사를 되짚어볼 필요가 있다. 우선 연립ㆍ다세대의 공급측면에서 한번 살펴보자. 연립ㆍ다세대의 공급은 과거 두번에 걸쳐 공급과잉이라 할만큼 폭발적으로 이루어졌다. 한번은 외환위기 막바지인 2000년~2001년 사이에 그랬고, 또 한번은 일반주거지역이 세분화된 2002년 7월 이후 2003년에 걸쳐 그랬다. 전자의 경우 당시 언제 회복될 지 모르는 불투명한 부동산시장 여건에서 폭발적으로 늘어나는 임대수요 – 전세대란이라
부동산경매에서 2등은 아무런 의미가 없다. 어떤 이는 1등과 불과 1만원 차이로 낙방한 것을 두고 입찰가격 하나는 기막히게 잘 쓴다고 자부할지도 모르지만, 1만원 차이로 낙방을 하든 1백만원 차이로 낙방을 하든 아니면 1억원 차이로 낙방을 하든 1등, 즉 최고가매수인이 되지 못하는 건 매한가지이다. 다만 예외적으로 2등도 나름대로 의미가 부여되는 경우가 딱 한가지 있다. 바로 2등 입찰자가 차순위매수신고를 한 경우이다. 차순위매수신고는 입찰 종료 후 개찰절차에서 집행관이 사건번호별로 최고가매수인을 호창하면서 2등에게 차순위매수신고를 할 것이냐는 의향을 물을 때 즉시 이에 응하면 된다. 이 때 차순위매수신고를 하느냐 마느냐는 입찰자 맘이다. 2등이 차순위매수신고를 하지 않으면 다음 순위의 입찰자가 차순위매수신고를 할 수 있다. 2등 입찰자라면 모두 차순위매수신고 자격이 부여되는 것일까? 그렇지는 않다. 2등 입찰자중에서도 최고매수가격(낙찰가격)에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상으로 입찰한 자만 차순위매수신고를 할 수 있다. 즉 차순위매수신고를 할 수 있기 위해서는 ‘최고매수가격 (낙찰가격) – 입찰보증금 ≤ 2등 입찰가격(차순위매수가격)’ 이라는 조건을 갖추어야 가능하다. 예컨대 감정가격이 5억원인 경매물건이 한차례 유찰되어 최저매각가격이 4억원으로 저감된 경우 낙찰가가 4억7천만원이라면 2등 입찰자가 차순위매수신고 자격이 있기 위해서는 최소한 4억3천만원(= 낙찰가 4억7천만원 – 입찰보증금 4천만원) 이상 입찰가를 써냈어야 한다. 당해 경매절차에서 1등을 제외한 다른 입찰자는 입찰보증금을 즉시 반환받을 수 있지만, 차순
필자가 경매실무강의를 하거나 경매투자자문을 할 때 종종 질문 받는 것 중의 하나가 ‘어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있는가?’ 하는 것이다. 그럴 때마다 농반진반 요즘 유행하는 어투로 “잘 하면 되지요~!”라고 웃어 넘기곤 했지만, 돌이켜 한번쯤 생각을 해보게 하는 질문이다. 진짜 어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있을까? 경매를 잘 하는 방법이 교과서처럼 딱히 정해져 있는 것은 아닐 것이다. 다만 필자의 경험상 경매를 잘한다고 하기 위해서는 먼저 입찰성공률을 높이는 것이 우선이요, 다음이 입찰사고를 줄이는 것이요, 그 다음이 사고수습을 잘하는 것이라 할 것이다. 물론 한가지 더해 투자수익률을 높이는 것도 넷째 요소로 들 수 있겠으나 이는 경매를 잘하는 법이라기보다는 소위 ‘돈되는 물건 고르는 법’이라는 지엽적이고 구체적인 색채가 강해 여기서는 논외로 한다. 입찰성공률 높이기. 낙방을 해도 1등과 몇 십만원 정도밖에 차이 나지 않을 정도로 입찰가를 기막히게 잘 쓰는 경매전문가가 있다고 하자. 그러나 10건 입찰하면 한두건 낙찰이 될까 말까 하는 수준이라고 한다면 그가 경매를 잘한다고 할 수 있을까? 경매전문가라고 할 수는 있어도 경매를 잘한다고는 할 수 없을 것이다. 경매의 제1목표는 낙찰을 받는 것이요, 제2목표가 기대수익을 달성한다는 데에 있다는 점에서 이미 그 전문가는 제1의 목표를 넘지 못하고 있는 셈이다. 근소한 차이로 낙방한다는 것은 물건에 대한 확신이 없는 경우가 태반이다. 물건에 대한 확신이 없으니 가격에 대한 확신도 없고, 그러자니 입찰가격 산정이 점차 보수적으로 흘러가는 것이다. 보여지는 현상의 가치도 중요하지만, 투자자에게
상가투자를 권유하면 아예 얘기도 하지 말라는 듯 손사래를 치는 사람들이 있다. 터무니 없는 분양가에 임대는 커녕 공실만 늘어가고 있는 현실을 이미 알고 있는 터이다. 분양 당시 광고카피에 임대수익률 10%~12%가 단골로 등장하고 있지만 상가투자 기준이 되는 기준수익률 7%는 고사하고 5%를 달성하기도 어려운 실정이니 그럴 법도 하다. 위치가 좋았던가 아님 분양광고에 현혹이 되었던가 하는 이유로 분양 당시에는 선풍적인 인기를 끌고 분양이 되었다지만 수백개 점포 이상으로 쪼개어져 분양되는 그 점포가 준공 후 모두 임대되기란 참으로 불가능한 일이다. 에스컬레이터나 엘리베이터를 중심으로 하는 주요 동선을 제외하고는 점포가 공실이거나 인접 호수에서 창고로 쓰는 예도 다반사다. 그나마 천만다행으로 대형 아울렛몰이나 테마상가 등 핵점포(key tenant)를 유치하여 수개 층을 통째로 임대할 수 있었다고 해도 임대조건이 7% 수준을 넘지 않기 때문에 수분양자들의 구미를 충족시키기에는 턱없이 부족하다. 사정이 이러하다 보니 적게는 수천, 많게는 수억 대출을 통해 테마상가, 전문상가, 전자센터 등의 이름으로 분양된 대형쇼핑몰 형태의 상가들에 투자한 수분양자들의 부담이 이만 저만 아니다. 결국 이들 상가(점포)들이 대거 경매시장에 쏟아져 나오고 있는 것이 현실이지만, 지난해 경매에 부쳐진 상가의 평균 낙찰가율이 전국 57.26%, 수도권 59.23%라는 성적표에서 보여주듯 경매시장에서마저도 푸대접이다. 지난해부터 지금까지 선풍적인 인기를 끌고 있는 연립ㆍ다세대의 평균 낙찰가율(전국 97.95%, 수도권 106.3%)에 비해 절반 수준밖에 되지 않는다. 투자자들이 왜 이렇게 상가
기자를 구독하려면
로그인하세요.
이영진 기자를 더 이상
구독하지 않으시겠습니까?
