*약력
현)대한공경매협회 대표(www.kobid.co.kr)
현)큐어코리아 대표(www.hangoverjoes.co.kr)
현) 스피드옥션 전문상담위원 및 칼럼니스트
현) 온비드 공매 칼럼니스트
*유튜브채널: 도기안의 경매왕!
분당구 석문동 경매물건을 살펴 볼까요?이번에 공부할 물건은...2010타경20046 경기도 성남시 분당구 석문동에 소재한 상가물건입니다. 우선 사건개요를 볼까요??물건을 살펴보면, 관심을 끄는 것은 토지면적이죠. 분당에 333평의 토지이므로, 보유하고 있다보면 나중에 큰 한방이 돌아올 수 있는 그런 특징이 있습니다. 또 오른쪽에 보면 감정가격이 23억원이고 최저가격이 7억5천만원 정도네요. 가격만 보면 확 땡기지 않습니까?? 하나로 감정이라는 곳에서 감정한 표를 보시죠..감정가격 23억원 중 토지가격이 21억7천만원에 달하죠.. 건물가격은 1억원 밖에 하지 않는군요. 그러므로, 본 건의 경우에는 지금 최저가격인 7억5천만원에서 조금 더 써서 잡더라도 그냥 앉아서 10억이상의 차익을 남길 수 있는 물건인 셈이죠. 물론, 토지투자를 할 여력이 없는 사람에게는 좋아 보이지 않겠지만요. 본 건의 위치를 보면, 판교ic에서 7키로미터 정도 떨어진 도로가 붙어 있는 땅이죠. 판교부근이야 뭐 말씀드리지 않아도 좋은 지역이죠본건 상가의 경우에는 현재 음식점으로 이용하고 있더군요. 간판을 보면 말이죠. 분당지역에 저런 가든같은 음식점을 가지고 초기에는 토지로 인한 시세차익을 보고 중반에는 영업소득을 보다가 향후 경기가 좀 풀리고 지각상승이 더 있을 경우에 판매하면 매우 좋은 물건이겠지요. 권리분석을 살펴볼까요??2007년에 해당 토지와 건물을 함께 담보로 해서 15억원의 최고금액이 설정된 근저당권이 설정되었습니다. 그 후 권리분석은 별다른 것이 없네요. 낙생농협과 대린기계 등이 채권자이고요. 이 표만 보면, 토지가격이 21억이 넘는 이유를 알만하죠. 토지는 원래 담보대출 한도
![[부자되는 법원경매] 분당구 석문동 경매물건을 살펴 볼까요?](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30264936.3.jpg)
올라가는 부동산!! 떨어지는 부동산!! 2008년부터 부동산가격이 하락하더니, 이제는 거의 추락하는 모습을 보이고 있습니다. 부동산으로 재미를 보는 시절은 다 지나간 것일까요? 2008년 당시 부동산대폭락이 온다던 책과 부동산대폭락은 없다는 책이 동시에 베스트셀러 1.2위를 차지하던 것이 기억납니다. 저는 늘 강의나 칼럼에서 한국에는 전문가가 거의 없다는 말을 합니다. 전국에서 가장 좋은 대학을 나오고 나름 전문가라는 수많은 경제전문가나 교수들이 정책에 개입해서 일을 해도 여전히 나라는 어렵고, 해결되는 문제는 전무합니다. 주식의 경우, 카페나 TV에서 전문가입네 하는 주식투자자들은 거의 점쟁이 수준의 쓸모없는 말을 토해내더군요. 그런 점쟁이를 고용한 증권사들도 역시 점쟁이 수준이고요. 실로 한심한데도 또 거기에 의존하는 사람들을 보면 왜 부자가 적은 지 충분히 이해가 되고도 남습니다. 자!! 그럼 부동산 얘기나 하지 왠 주식타령인가?? 주식시장에서 생기는 이런 점쟁이 현상이 부동산시장에도 팽배해 있기 때문입니다. 뭐 그리 점치는 말이 많은지 점을 치고 나중에 틀리면 벌금을 부과한다고 하면 누구도 함부로 점을 치진 못할 겁니다. 이래저래 지식이 부족한 일반인들만 힘들어지는 것이죠. 우선 부동산은 요즘 폭락하는 분위기입니다. 이런 폭락이 올지 몰랐습니까?? 이 글을 읽는 여러분들 중 가격이 떨어질 때가 올 것이다는 생각을 한 사람도 있을 겁니다. 버블세븐이란 말은 노무현정부 때부터 있어 왔습니다. 버블세븐이라는 말 속에는 거품이 끼었다는 말이고, 가격하락이 올 것이라는 말이 포함되어 있습니
여러분은 어떤 상품을 사실 때 그 물건에 대해 얼마만큼 조사해 보시고 구입을 결정하시는지요? 만약 그 상품을 구입하는데 드는 비용이 자신의 일년치 연봉에 해당하는 높은 비용이라면, 과연 얼마만큼 그 물건에 대해 알아보려 할까요? 사람마다 생각하는 것이 다르겠지만, 저라면 그 상품에 대해서 가슴이 후련해질 때까지는 끊임없이 조사해보고 분석하게 됩니다. 남들이 보기에는 너무 꼼꼼히 따지고 고민한다고 할 정도임에도 자신에게는 여전히 꺼림직 하기에, 조금이라도 더 알고 싶은 궁금증에 잠을 설치기도 합니다. 아마도 제가 고른 물건에 대해서 너무나 마음을 빼앗겨서인지 좀 더 많이, 정확히 알고 싶은 욕구가 저절로 생겨나서인지도 모르겠습니다. 최근에 우리 대한공경매사협회의 팀장이 조사해온 물건에 관하여 이야기하고자 합니다. 감정가가 6억원에 최저가는 2억4천5백만원선(41%)까지 떨어진 방배동의 7층 아파트의 한 세대였습니다. 경매로 나온 지 1년이 넘는 물건으로서 과거에 3억8천만원대에 낙찰 받은 사람이 잔금을 치르지 않은 기록이 남아있었습니다. 물론 이 물건에는 2억여원이 넘는 유치권 신고와 대지권미등기라는 특이사항이 있었습니다. 대항력 있는 세입자는 확정일자를 말소기준 전에 받아놓고 보증금 1억9천만원에 대하여 배당요구를 하였습니다. 현재의 최저가로 낙찰을 받더라도 인수금액이 발생하지 않은 상황이었습니다. 더군다나 이런 경우 세입자가 실제로 점유한 상황이라면 유치권이 병존할 수 없으므로 지금의 최저가가 매우 매력적으로 느껴지는 물건이었습니다. 허나 이 물건에 대한 조사를 하나씩 거듭하면서 여
빨라야 할 투자와 느려야 할 투자!! 실로 오랜만에 글을 적습니다. 작년에는 저나 회사에 매우 큰일들이 많았습니다. 큰일 중 하나는 대한공경매사협회가 2011년부터 인터넷 응시방식으로 공경매사자격시험을 치룬 일입니다. 벌써부터 지방대학과 직업전문학교들이 공경매사자격을 따기 위해서 업무제휴도 빈번히 이뤄지고 있습니다. 두 번째로 큰일이라면, 부자와우리그룹 사옥이전을 들 수 있겠네요.. 과거 낙성대역 근처에 있던 사무실을 봉천역 인근 대로변으로 옮기게 되었습니다. 부자와우리그룹 구성회사 중 부동산매매법인인 ㈜조은투자가 그동안 경매투자로만 100억대에 이르는 재산을 가지고 있던 중 2011년도에 법원경매투자로 낙찰 받은 건물에 입주하면서 드디어 200억을 향한 급속항진 중입니다. 작년에 낙찰 받은 사옥은 시가 60억짜리를 17억대에 낙찰 받은 물건입니다. 앞으로도 [법원경매]하면, 바로 대한공경매사협회, 부자와우리그룹이 제일 먼저 생각나게끔 만들어 갈 것입니다. 자!! 오랜만에 적는 글의 시작을 자기자랑에서부터 시작했습니다. 모처럼 새해인사를 드릴 겸, 또 제가 이 글에서 하고 싶은 말을 적을 겸 적절한 예시를 든 것입니다. 얼마 전 척추무릎관절 모 병원장을 미팅한 적이 있습니다. 그는 역시 압구정동에 집 한 채를 가지고 있으며, 인천 지역에 아주 오래전에 20억을 주고 산 빌딩을 가지고 있습니다. 전 재산인 셈이죠.. 그런데, 대대로 부동산 부자인 동서가 부러워서라도 더 이상 나이가 들기 전에 좀 더 효과적인 재테크를 해보자는 생각이 들더랍니다. 그래서, 아는 변호사를 통해서 저를
경매를 이용해서 돈벌이를 하는 방법을 여러가지가 있습니다. 한가지는 경매를 배워서 교육으로 풀어먹는 법입니다. 두번째는 경매를 배워서 자기 투자로 돈을 버는 길이며, 세번째는 경매를 배워서 다른 사람의 경매투자를 컨설팅해서 그 수입으로 먹고 사는 법입니다. 여러분이라면 법원경매를 배워서 어떤 길로 가고 싶습니까?? 속으로 선택들 해보세요...정답을 말씀드릴까요?? 능력만 받쳐준다면 당연히 3가지 방면의 일을 다해야하며, 3가지 방면에서 모두 다 성공적인 경지에 이르러야 합니다. 겨우, 권리분석만 공부하는 수준에서 남을 가르쳐서 먹고 살거나, 밥먹듯이 투자할 생각과 열정과 실행력도 없이 몇 번 정도 투자하는 수준이거나, 자기 투자도 못하고 부자도 아니고, 강의실력은 더더욱 아니면서 남의 경매투자를 도와준다는 식으로 먹고 사는 수준으로는 죽도 밥도 안 될겁니다. 여러분들이 착각하면 안되는 것이 있습니다. 일반 자격증은 따는 것은 그저 글로 배우는 공부만 하면 됩니다. 그래서, 법을 더 잘알고 더 많이 떠들면 인정들을 해 줍니다. 하지만, 법원경매도 그럴까요?? 법을 백날 외워봐야 실무투자를 잘 모르면 허당입니다. 경매실무만 대충 알고 법을 모르면 무식해져서 매사에 두려움에 시달립니다. 즉 경매란 이론과 실무를 겸비해야만 성공할 수 있는 참으로 대단한 능력을 요구하는 업종이죠. 그래서 그런지 변호사, 법무사, 중개법인, 공인중개사들 중 경매로 돈을 번 사람이 극히 드뭅니다. 국가입장에서야...전문 자격사들에게 관련 업무를 한정시켜야 그나마 최선은 아닐지라도 차차선은 되겠다 싶으니 어쩔 수 없다지만, 좀 더 구체적으로 들여다보면 경매투
내 마음 나도 몰라!! 오늘 말씀 드릴 내용은 법원경매를 투자할 때 가장 중요한 투자의 목적을 분명히 하라는 것입니다. 투자목적은 원래 투자를 결심하는 단계에서 미리 설정하는 것이며, 중간에 바뀔 수는 있지만, 바뀌는 만큼 투자에 혼선을 줄 수 있습니다. 만일 그 바뀌는 폭이 현저하게 클 경우에는 다시 물건검색단계로 회귀해서 그 목적에 부합하는 투자물건을 결정해야 하는 과정을 반복해야 합니다. 즉, 경찰드라마를 볼 때 자주 나오는 것이지만.. 어떤 수사의 원칙과 기준을 정해 놓고 체포한 범인의 알리바이가 명백히 드러날 경우에 자주 등장하는 것은 [수사를 원점에서 부터 다시 시작해라!!]라는 말입니다. 경매투자 역시도 이처럼 애초에 설정한 투자목적이 투자과정에서 바뀌거나 할 때 그 정도가 심할 경우에는 [투자목적을 원점에서 부터 다시 결정해라!] 가 되어야 한다는 것입니다. 아마도 경매투자를 할 때 큰 성공을 해보지 못한 사람들은 이 말이 뭔 말인지 잘 모를 겁니다. 또, 경매컨설팅을 하는 사람들 중에서도 별 재미를 못 본 사람들 역시 이 말이 무슨 말인지 잘 모를 겁니다...예를 들어.. 1억원을 가진 사람이 투자의 목적을 1년 안에 단기매매를 우선시 하겠다고 할 때 선택해야 하는 투자지역과, 투자종목, 투자금액과 2, 3년 후 양도세 절감을 하면서 판매해야 하겠다고 결정하고 선택하는 투자지역과 종목, 금액은 그 차이가 엄청납니다. 투자를 잘 모르는 사람들이야 이런 것에 구애받지 않고, 기준없이 투자물건을 선정하겠지만요...물론 그래서 돈을 벌지 못합니다. 극단적인 예를 들어서 좀 더 이해를 쉽게 돕자면.. 식당을 개업할 목적으로 요리를 배우는 사람과 가족들에
아무나 법원경매를 선택하면 돈을 벌 수 있을까요?? 답은 절대로 그렇지 않다..입니다. 사실 누구든지 법원경매투자를 선택하기만 하면 부자가 될 수 있다면 얼마나 좋을까요?? 저의 경우에는 법원경매로 돈을 벌 수 있는 다양한 방법으로 돈을 벌고 있습니다. 그중 경매교육분야도 한 분야인데요.. 많은 사람들이 너무 생각없이 법원경매분야에 들어 오는 것 같아서 안타까울 때가 많습니다. 심지어는 법원경매에 대한 실체를 정확하게 보지 않고, 알려고도 하지 않는 거 같습니다. 우리는 고등학교때 문과와 이과를 나누었습니다. 당시 화두가 되었던 것이 적성검사였습니다. 나는 정말로 싫은 과목이 있는데, 누구는 정말로 좋아하드란 말이죠..나는 어떤 일이 정말로 하기도 싫고, 하더라도 즐겁지 않고, 성과도 발생하지 않는 분야가 있는데 반해 누구는 그 분야에서 성공하고 즐기기까지 하더란 말이죠.. 재테크도 각자 선호하는 분야가 따로 있는 거 같습니다. 각자의 개인환경과 경험의 차이로 오는 선호도의 차이가 있을 겁니다. 그렇다면 법원경매는 어떨까요?? 그런 적성과 체질의 문제가 있을까요?? 없을까요?? 단언컨대, 적성과 체질에 맞는 사람이 분명코 존재합니다. 적성에 잘 맞는 사람이 잘 맞지 않는 사람보다는 분명히 성과를 나타내며 두각을 나타낼 것입니다. 법원경매로 성공하는 사람인가? 아닌가?? 를 판단하는 것은 사실 경매투자자가 경매공부를 결심하기 전에 제일 먼저 해야 할 일입니다. 그럼 어떤 사람이 성공할 수 있을까요?? 간단합니다. 첫째, 사교성이 강하고 언변이 좋아야 합니다. 한국사람들은 잘 웃지 않는다고 합니다. 외국인들이 그러죠? 아닌게 아니라 정
경매투자자나 경매컨설턴트들에게 필요한 것은 역시 실력보다 우선적으로 [부단한 노력]을 꼽을 수 있습니다. 부단(不斷)이란 끊이지 않는이란 말이죠...노력(努力)이라는 한자어에는 모두 다 힘력(力)이 들어가죠.. 힘을 들여야 한다는 것입니다. 대부분의 사람들은 자신의 능력을 잘 모르는 거 같아 보입니다. 자신이 지금 하고 있는 수준이 최선이라고 여기는 것이죠.. 이런 태도들은 자신을 사랑하는 것처럼 보이지만, 결국 시간이 지나보면 스스로를 해치는 행위가 되는 것을 알게 됩니다. 옛날 성인의 말에 사람은 주변에 나를 흥하게 하는 사람보다는 나를 망하게 하는 사람들이 더 많다고 했습니다. 세상을 둘러보세요... 나에게 이득되는 사람보다는 해가 되는 사람들이 압도적으로 많습니다. 스스로를 위해서 노력해야 할 필요성이 여기서 나오는 겁니다. 나라도 나를 돌봐야지 남이 나를 돌봐주지는 않는다는 냉정한 사실 속에서 우리는 스스로 발전할 원동력을 얻는 겁니다. 경매투자자가 겪는 대표적인 오류 중 하나는.. 경매공부는 하기 귀찮고, 했다고 해도 겨우 권리분석이나 하는 수준이며, 인터넷에서 물건을 부지런히 뒤지기는 싫고, 내가 사는 곳에서 좀 먼 곳은 멀어서 귀찮고, 조금만 더 조사를 하면 실체가 드러날 물건도 더 조사하기 귀찮고, 시세차익은 크게 보고 싶고, 낙찰가격은 낮게 쓰고 싶다는 것입니다. 사실 이렇게 바보같을 수 있을까?? 싶을 정도로 세상물정을 모르는 사람들이 거의 대다수입니다. 경매투자로 돈을 벌고 싶다면, 경매시장을 냉정히 바라보아야 합니다. 경매시장에는 수많은 사람들이 돈을 들고 대기 상태입니다. 호시탐탐 이익되는 물건에 도
사실 자본운용법을 설명하는 단계는 경매실무프로그램 중에서 우량물건검색훈련단계입니다. 우량물건을 검색하는 것은 모두가 바라는 것이지만, 어떤 것을 우량물건이라고 하는 것인지에 대한 개념도 없다보니, 그 물건을 고르는 법 또한 잘 모르 수밖에요.. 우량물건은 누누이 말하지만, 아니 다른 글에서 설명을 할 것이지만...돈을 벌 수 있는 물건, 또는 시세차익이 큰 물건이라고 할 수 있습니다. 우량물건은 여러분이 특별한 훈련과 마인드개조를 하지 않으면 결코 알 수없는 그런 물건입니다. 우량물건을 잘 알고 찾아내는 것이 중요한만큼 자신이 가진 돈을 어떻게 굴려서 최대한 수익을 남길 것인가도 매우 중요한 화두입니다. 즉, 우량물건검색훈련과 맞물려서 중요한 것이 바로 자본운용법인 것이죠... 자본운용법을 간단히 설명하면, 구매당시시점에서 봤을 때 최대의 효과를 볼 수 있는 구매습관이라고 하겠습니다. 예컨대, 지금 배가 너무 고픕니다. 그리고, 추가적인 돈도 별로 없습니다. 이 시점과 상황에서 만일 1만원을 가지고 아이스크림10개를 산다면 누구나 바보라고 할 것입니다. 이런 상황에서 정상적인 사람은 통상 먹고 살 수 있는 식량을 1만원 어치 사야 합니다. 라면이든, 쌀이든.. 오랫동안 먹을 수 있으며 나름 포만감도 불러오는 그런 물건을 구매해야 할 겁니다. 그런데, 또 어떤 사람은 배가 고프지 않고 먹을 것도 무지 많습니다. 다만, 군것질이 하고 싶은 것이죠.. 그렇다면 그 사람은 1만원으로 군것질 거리를 사서 먹을 때 가장 기분이 좋을 겁니다. 자본운용법이란 이처럼 내가 처한 상황에서 최선의 길과 같은 말이죠.... 그렇다면, 법원경매에서 자본운용법 즉 최
과거에는 법원경매로 큰돈을 벌기가 쉬웠습니다. 최근 경제가 어려워지고, 물가가 치솟고, 금리를 인상하는 분위기도 그렇고, 무슨 개발한다는 공약은 모두 다 철회되거나 정지되어 버리는 시국때문에 과거와는 분위기가 사뭇 다릅니다. 경매투자자들은 원래 이런 외부투자환경을 적극적으로 극복하는 어떤 묘안을 낼 수 있는 파워가 없습니다. 우리는 결국 만들어진 외적 환경 속에서 그것을 순응하는 가운데에서 가장 좋은 방법을 모색하는 것이 우리의 과제인 것이죠..그러므로, 요즘같이 재미없고, 미래가 불안한 시대에 경매투자를 함에 있어서 놓쳐선 안될 화두는 바로 [자본의 효율성]입니다. 자본의 효율성이란.. 간단합니다. 그저 투자하는 자금에 비해서 얻는 이익을 최대화시킬 수 있어야 한다는 것이죠.. 말은 매우 쉽습니다만 어떤 방식을 사용해서 자본의 효율성을 극대화할 것인지를 잘 모르는 거 같습니다. 경매교육을 할 때 자본의 효율성을 언급할 때 드는 예가 있습니다. 여러분이 1만원을 가지고 1주일을 무인도에 들어가서 살으라고 하면 각자 준비물을 준비할 것입니다. 그때 1만원을 가지고, 누구는 짜장면을 사 먹고, 누구는 빵을 좀 사고, 누구는 라면을 사고 각자 자신이 가지고 있는 생각들로 물건을 구매할 겁니다. 1주일 동안 배고픔을 덜 수 있는 방법이 가장 좋은 길일 겁니다. 바로 이런 예처럼 여러분이 현재 가지고 있는 투자금을 잘 못 쓰면 배고파서 죽을 수도 있고, 잘 쓰면 배고프지 않고 넉넉하게 살 수도 있습니다. 이게 바로 자본운용법입니다. 1억원으로 한 개만 살것인가?? 두 개 또는 그 이상을 살 것인가?? 어떤 투자물건을 구성해야만 맥시멈 수익을 낼 수 있
수많은 사람들이 경매교육을 받습니다. 교육 중 물어봅니다. 질문 있으신 분은 질문을 하세요. 이번이 지나가면 또 언제 질문을 할 수 있겠습니까? 기회가 있을 때 물어보시죠. 이렇게 물어보면 나타나는 행태가 몇 가지입니다. 하나는 돈 버는 것과 전혀 무관한 쓸데없는 단편적인 지식을 물어 보곤 제 성질에 차든 안 차든 별 다른 의문이 없는 사람이고. 또 하나는 아예 함구를 하고 질문이 전혀 없는 사람이고, 또 하나는 적극적으로 남아서 경매투자에 대해서 성가실 정도로 물어 보는 사람입니다. 그런데, 시간이 지나면서 무엇인가를 얻어가거나, 경매에서 돈을 벌거나 하는 사람들은 100% 적극적으로 물어보거나 상담을 요청하는 사람들뿐입니다. 그도 그럴 것이 이 정도 노력도 하지 않고 무엇인가를 얻을 수 있다고 생각하는 것은 선인선과 악인악과의 원리 상 불가능한 일이거든요. 제가 말을 하고자 하는 것은 여러분이 초보자 입장에서 아무리 밤 잠 안자면서 노력을 한 들 고수에게 상담을 받는 것에 비할 바가 아니라는 겁니다. 결국 효율적으로 돈을 벌고자 하는 마당에 고수에게 물어보면 더 쉽고 더 가치가 있다는 것쯤을 알아야 하지 않을 까요? 꼭 빠른 길을 놔두고 돌아가는 사람들이 있습니다. 가끔 어디를 놀러가도 모르는 동네에서 지나가는 사람들에게 물어보면 쉬울 것을 꼭 지도를 보거나 이정표만을 보고 찾아갈 것을 고집하는 사람들도 있습니다. 인생은 한정되어 있기 때문에 본인이 직접 해야만 직성에 풀리는 타입은 굉장히 비능률적인 성격을 가진 사람입니다. 자. 그럼 고수에게 어떤 식으로 접근하고 어떤 상담을 받아야 할까요? 만일 여러분이 제대로 된 방법을 상담받길 원
경매상담을 하다보면 여러 가지 유형의 사람들을 만나게 됩니다. 그 중 한 유형이 우물쭈물하는 사람들입니다. 제가 보기에 우물쭈물형이지만, 투자자 스스로는 아마도 다만 투자여부를 가늠하는 시간을 좀 더 길게 가지는 합리적인 유형이라고 말을 할 겁니다. 이런 유형의 사람은 나름 엄청 분석도 하고 그 분석이 마치 사실인양 믿는 태도를 가지고 있습니다. IMF 시절에 경매 물건조사를 하러다니면 대다수 부동산 업자들이 요즘 부동산 경기는 전혀 없다.. 그 물건 안팔린다.. 뭣하러 사느냐.. 차라리 급매를 사지..요즘같이 부동산이 안좋은 시절에 부동산투자는 안된다..는 사람들을 매우 쉽게 접했습니다. 그런데 저는 그 때 집중적으로 투자를 해서 재산증식을 이뤘습니다. 그런데, 최근 몇 년 사이에도 이와 같은 사람들을 쉽게 보게 됩니다. 교육생들도 그렇습니다. 경기도 안 좋아지는데 물가도 올라가고 제2의 IMF가 오는 거 아니냐? 융자에 대한 이자도 올라가는데 경매투자를 어떻게 하느냐? 신문을 보니 부동산 경기가 거품이 빠진다고 하든데.. 이럴 때 경매투자는 피해야 하지 않느냐? 라는 내용의 질문을 하거나 아예 처음부터 위와 같은 이유 때문에 경매 투자를 할 필요도 없고 해서도 안 된다는 식으로 말을 하기도 하더군요. 사실 경매투자로 부자가 된 사람은 말을 하지 않아도 알고 있습니다. 다만, 투자를 해보지 않은 사람들이 머리로만 생각을 하기 때문에 이런 일이 생깁니다. 물가가 올라가는 요즘 같은 시국에 돈의 가치가 하락하게 됩니다. 과거에 1000만원의 가치가 물가가 올라가게 되면 600만원 가치밖에 안된다고 생각해 보십시오. 이런 시국이 도래하고 있는데 이럴 때 돈으로
전국이 부동산 가격 폭등으로 몸살을 앓다가 요즘에서 잠잠해지고 있다. 정부는 부동산 가격 폭등을 수요와 공급의 불안정에서 찾지 않고 주원인을 어떤 가상의 투기세력을 설정하고 투기세력을 잠재우기 위한 가장 손쉬운 방법으로 은행대출 조이기를 선택하고 있다. 폭등은 현상이지 누가 주도한다고 주도되어지는 것이 아니다. 현상의 원인을 잘 잡아야 그 처방도 명확해지고 약효를 볼 수가 있다. 누군지도 명확하지 않은 타겟을 잠재우기 위해서 전국적인 처방전을 쓰는 것은 반드시 부작용을 불러온다. 문제는 어제까지 투기세력이 아닌 사람도 내일은 투기세력화 될 수 있는 사회경제적인 현상을 고쳐야 한다는 것이다. 돌팔이 의사가 잘못된 원인진단으로 잘못된 약을 써서 환자를 죽이는 것과 같다. 빈대 잡으려다가 초가삼간 태운다는 말처럼 말이다. 아마추어 격투기 선수는 평상시에는 여러 가지 기법들을 연습한다. 그러다가도 정작 시합때는 자신이 연습했던 가장 자신있고 단순한 동작을 하게 된다. 대한민국의 정책입안자들은 늘 정책을 입안할 때마다 평상시 배우고 생각해 왔던 다양한 방법들은 모두 잊어버리고 결국은 규제일 변도로 변하는 것도 이런 아마추어 격투기 선수에 비교할 수 있다. 이번 칼럼에서 말할 내용은 바로 정부가 선택한 은행대출규제로 인한 은행의 수익성 악화에 대한 진단을 해보고자 한다. 얼마 전 한 은행의 부지점장이 사무실로 내방을 한 적이 있다. 그분의 말인 즉, 여태는 아파트 대출위주로 수익성을 지켜왔는데 요즘 아파트 대출규제를 중심으로 하다보니 돈을 풀 곳이 없다는 것이다. 그러다 보니 수익성을 보존하는 방법 중 하나로 각종 수수료를 인상
명도하면 떠오르는 이미지는 나쁜 이미지를 연상하기 쉽다. 나쁜 이미지 중에는 내쫓는다는 이미지와 내보내는데 겪을 수 있는 다툼이 섞여있다. 첫 번째 내쫓는다는 이미지는 법원경매의 구조를 잘못 이해하고 있기 때문에 오는 것이다. 예를 들어 우리가 택시를 타고 목적지에 도착하면 운임을 지불하고 승객은 당연히 내려야 한다. 만약 내리지도 않고 운임을 더 내지도 않고 버틴다면 형법이나 민법의 분쟁의 대상이 될 수밖에 없다. 어떤 사연이든지 간에 경매가 진행되었다면 소유자와 채무자 그리고 세입자는 해당 부동산을 비워주어야 한다. 이것은 내쫓는 것이 아니고 자기 책임의 원칙에 충시한 것이다. 식당에서 밥을 먹었으면 돈을 지불해야 하고 돈을 빌렸으면 갚아주어야 한다. 사정의 딱함을 떠나서 채권자으 돈도 중요하기 때문이다. 채권자의 돈을 함부로 떼먹어도 괜찮다는 원칙은 어디에도 없다. 법원경매는 매우 안정적인 재테크 수단이다. 그렇기 때문에 부자의 꿈을 꾸고 있다면 반드시 해야 하고 이왕에 할 것이면 더 열심히 자주 해야 하는 것이다. 그런데 경매를 자주 하려고 해도 마음 한 구석에 꺼림직한 것이 바로 명도 분쟁인 것이다. 즐거운 명도... 어떻게 해야 즐겁게 명도를 할 수 있을까? 우선 확실히 알아두어야 할 것은 명도는 반드시 즐겁게 해야 하며, 투자자 본인이 즐거움을 느껴야 한다는 것이다. 명도가 즐겁지 않으면 투자를 꺼리게 되고 부자의 길은 멀어지게 된다. 또한 이 문제는 명도의 효율성과도 관련되어 있다. 독자들이 이해하기 쉽게 한 가지 예를 들어보자. 돈을 떼먹은 채무자의 집에 채권자가 빚을 독촉하여 갈 경우 마음이 즐
투자상담을 하다보면 간혹 이런 질문을 받게 된다. 언제쯤 투자를 하면 가장 고수익을 남길 수 있을까? 독자여러분도 궁금해 하는 질문이 아닐까 싶다. 그리고 경매컨설팅을 하는 분들의 입장에서도 이런 질문을 받아 보았을 것이다. 간단히 생각을 해보면 대세적으로 부동산 경기가 하락을 할 때 매입을 적극적으로 해야 하고 부동산 상승시점에 매각을 해야 한다고 할 것이다. 이론적으로야 그렇지만 이 시점을 정확하게 구별해내는 것은 매우 어렵다. 또한 몇가지 현상만으로 이 시점은 매각시점이고 이 시점은 투자시점이다 라고 결정짓는 것도 무리가 있을 수 있다. 증권시장이 활성화 되고 있다. 부동산 억제정책으로 인해 남아도는 부동자금이 증시로 몰리고 있고 정부의 적극 후원을 입어서 상승하고 있는 것이다. 증권을 한두 번 해보신 분들이 많겠지만 며칠 상승하면 조정국면을 거치고 하락하다가도 다시 조정국면을 통해서 상승하는 등 일반 투자자들이 종잡을 수 없는 현상을 자주 겪게 된다. 그러다보니 개미투자자들은 제아무리 노력을 한다고 하더라도 장기적인 관점에서 보면 투자손실을 보는 경우가 다반사읻. 부동산 시장도 몇 년 동안 한 참 뜨더니 얼마간 연속 하락이라는 조정국면을 겪고 있다. 물론 전반적인 부동산 하락세는 아니고 버블세분 지역을 중심으로 하락하고 있는 것이다. 이러다보니 어떤가? 도대체 어떤 시점에서 경매투자를 하고 어떤 시점에서 증권투자를 할까? 이것이 명확하기만 하다면 자본을 유리한 시장에 제 때 이동해서 투자를 할 텐데...라는 의문이 생기게 된다. 결론부터 말씀드리자면 답은 ‘바로 지금’ 이 경매투자의 최적기이다 라는 것이다
한때 전 세계가 미국 발 경제충격으로 몸살을 앓았던 것이 불과 몇 년 전이다. 우리는 자주 틀리는 일기예보에 대해서 불평을 쏟아내지만, 소위 부동산과 주식 전문가들의 잘못된 예측에는 굉장히 너그럽다. 현재 대한민국에서 전문가들이라고 하는 사람들이 몇 년 전만해도 장밋빛 경제전망을 내세웠고, 주식이 3000포인트까지 간다고 했으며, 일간지마다 증권사 사장의 말을 무비판적으로 홍보하기도 했다. 한국에는 전문가가 없다는 것은 사실 10년 전 IMF위기 때 이미 밝혀진 사실이다. 그런데, 세월이 지나면서 우리는 그 사실을 잊은 나머지 또 다시 비전문가들의 예측 때문에 손실을 보고 있다. 세상에 영원한 것은 없다. 경제상황은 좋다가 나쁘고 나쁘다가 좋아지기도 한다. 어느 때가 좋은지 나쁜지 누가 예측할 수 있을 것인가? 그저 수많은 예측들이 쏟아지다가 소 뒷걸음에 쥐 잡듯이 우연히 하나 맞는다. 우연히 하나 맞는 말을 하면 그 사람은 바로 영웅이 되고 만다. 이것이 바로 투자현실이다. 아무도 우리를 끝까지 책임지지 않기 때문에 우리는 일찌감치 홀로서기를 배워야 한다. 아무도 믿지 말고 오로지 여러분을 배신하지 않는 그 무엇인가를 찾아야 할 필요성이 바로 여기에 있다. 우리는 모두 부자가 되고 싶다. 부자로 살기 위해서, 노년에 걱정 없이 살기 위해서 다양한 재테크들 중 도대체 무엇을 선택해야 할까? 몇 년 동안이고 지속적으로 우리를 배신하지 않고 돈을 벌어다 주는 특별한 재테크를 찾지만 딱히 떠오르는 것이 없을 것이다. 필자는 가난하게 살 수밖에 없는 사람도 오직 경매투자에만 전념을 한다면 반드시 부자가 될 수 있다고 장담한다. 경매투자가 다른 재테크보다
이번 칼럼에서는 요즘 대한민국에서 벌어지는 다양한 혼란 속에서 살아가는 법을 고민해 보려고 합니다. 요즘 세계적으로 경제난이 심각합니다. 얼마 전에는 유가가 급등해서 다들 걱정이 이만저만이 아니었습니다. 정부의 잘못된 환율정책으로 인해서 환율도 급상승 했었습니다. 기러기 가족은 물론 기업도 죽는다고 난리입니다. 견실하던 중견건설업체 수십 개가 부도처리 되기도 했습니다. 대기업인 삼성도 작년도 수익은 전전년도에 대비해서 75%나 줄었습니다. 100억 정도 벌었었는데 작년에는 25억만 벌었다는 것과 마찬가지입니다. 대기업도 이렇다 보니 당연히 구조조정을 통해서 많은 사람들이 직장을 잃었습니다. 불과 9개월 전인 작년에만 하더라도 전국 1인당 1펀드라는 기사가 대문짝만하게 신문에 나기도 했었습니다. 많은 교육생들 중 몇몇이 미국의 서브프라임 모기지 사태로 인해서 미국의 부동산 가격이 떨어지는데 경매보다는 차라리 주식이나 펀드를 하는 것이 더 옳지 않겠냐며 질문을 했던 기억도 납니다. 물론 그런 소리 말고 경매나 열심히 하세요..라고 답변을 해주었습니다. 물론, 그렇게 생각하는 이유도 알기 쉽게 설명을 곁들었습니다. 서브프라임 사태가 하루 이틀 아니 한두 달에 끝날 문제로 보고들 있더군요. 다만 시작일 뿐인데 말입니다. 이 글을 쓰고 있는 현재 뉴스에서 유가가 86달러까지 떨어졌다고 합니다. 그나마 다행입니다. 그러나, 어제 뉴스에는 그 유명한 AIG 생명보험도 파산직전까지 갔고, 리먼 브라더스가 파산을 했습니다. 미국의 이런 경기 침체는 곧바로 한국과 기타 국가에 강력한 파괴력을 보일 겁니다. 실로 급작스럽습니다. 갑자기
어느 시장이든 마찬가지겠지만, 부자는 늘 피라미드 형태의 꼭지점에 위치한다. 핵심을 잘 짚어내고 부지런히 매진하는 사람만이 성공하게 된다. 경매시장도 마찬가지이다.요즘 부동산과열화현상과 더불어서 경매시장도 또한 과열이다. 이 모든 현상의 원인은 돈을 많이 벌 것이란 생각 때문이다. 그렇다면 독자 여러분이궁금해 하는 질문을 두가지로 정리 해보자. 첫째, 실제로 법원경매 시장에서 투자로 돈을 많이 벌 수 있는가? 와 두 번째, 어떻게 하면 법원 경매를 이용해서 부자로 살 수 있을까?첫 번째 질문에 대한 답은 경매투자로 돈을 많이 벌 수가 있다는 것이다.법원경매의 장점을 잘 살펴보면 왜 돈을 벌 수 밖에 없는지 알 수 있다. 경매는 매회 차감율이 20%내지는 30%씩 차감된다. 그리고 각 절차들이 법률에 의해서 진행되기 때문에 다른 어떤 시장보다도 안정적인 투자처이다. 한마디로 원금손실이 없는 고수익 투자상품이다.요즘 부동산 펀드가 뜨고 있다. 대형기업의 펀드이용방식을 신뢰하는 간접투자방식이지만 실제로 경매시장에서 벌어들이는 수익에 비하면 그야말로 새발에 피다라고 말하면 금받 믿을 수 있을까? 나는 왜 많은 사람들이 경매의 매력을 잘 몰라서 돈을 벌지 못하고 헤매고 다닐까라는 의문을 품은 적이 있다. 그래서 현재 강의 중에도 늘 경매의 매력을 올바르게 이해시키도록 노력하고 있다. 경매시장의 진입장벽이라면 부동산 펀드와는 달리 ①법률적인 검토가 필요하고②부동산의 미래가치를 따져볼 수 있는 지혜와③더불어 외로운 투자의 길에 흔들리지 않을 정도의 굳센 의지를 들 수 있겠다. 경매를 대행할 수 있는 변호사와 법무사 그리고 공인중개사들의 수준
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