*약력
-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
낡은 주택 물량 늘어 선택지 많아노후 주택을 값싸게 살 수 있는 공·경매를 이용하면 최저 20%에서 최대 반값에 매입이 가능하다. 공경매 매물의 특성상 대체로 낡고 오래전 건축된 매물이 많고 관리상태가 허술한 주택들이 입찰에 부쳐지는 물량이 많은 편이다. 개·보수, 재축, 리모델링을 염두에 두고 값싸게 투자하면 훨씬 좋은 값에 낙찰받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰 경쟁이 저조하고 낙찰가율도 낮아 목돈이 없는 실수요자들도 적극 노려볼 만하다. 공매에 부쳐지는 주택 물건이 크게 늘면서 투자자들의 선택의 폭도 넓은 영향이 크다.압류재산 주택 공매의 경우 매달 평균 300여건 이상 입찰에 부쳐지고 평균 낙찰가율은 75%, 경쟁률은 2.8대 1을 보인다. 입찰 물건이 꾸준히 증가하지만 경쟁률은 상승세를 보인다. 공매 노후주택은 시세 대비 15~20%이상 저렴하게 낙찰받아 개보수하거나 리모델링해 임대수익 또는 거주주택으로 활용하기에 적합하다. 경매에 부쳐지는 물량도 급증하는 추세다. 아파트 포함 주택 경매건수는 지난 달을 기준해 월 평균 8,000여건, 낙찰가율은 70%, 경쟁률은 4.6대 1을 보인다. 지은 지 20년 이상 아파트나 단독주택의 경우 통상 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰되는 추세다. 노후주택의 선호도는 고금리와 자잿값 인상 등에 따른 공사비 급증 영향이 크다. 건물을 헐고 새로 신축하기보다는 리모델링을 하기 좋은 주택을 싸게 매입해 용적률, 주차장 등 과거 건축 당시 법을 인정받아 건물을 개보수하는 게 훨씬 실속있는 투자가 된다. 신축 시에는 현재 법, 조례 제한을 따라야 하므로 기존 건축물에 비해 불리한 조건을 맞춰야 해 손해를 볼 가능성이 높다
![[성공으로 이끄는 투자노하우] 노후주택 경공매로 수익 내기](https://img.hankyung.com/photo/202405/99.19822307.3.jpg)
상가·오피스텔 수익률 ‘흐림’2023년 수익형 부동산 시장은 고금리와 경기 침체 여파로 투자 심리가 위축된 양상을 띠었다.상반기에는 정부의 부동산 규제 완화로 아파트 수요가 늘면서 비(非)아파트 수요가 줄었다. 하반기에는 금리 인상에 따른 수익률 감소와 대출 규제 여파로 수익형 부동산 거래량이 급감했다. 미분양 매물이 쌓이면서 낮은 가격으로 내놓은 상가도 새 주인을 찾지 못하며 거래량과 매매가격이 동반 하락세를 보였다.2024년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까?결론부터 말하면 경기 불확실성이 커진 데다 금리 상승 부담으로 약세가 이어질 전망이다. 미분양, 공실이 누적된 데다 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다.서울부동산정보광장에 따르면 2023년 1~9월 서울 상업·업무용 부동산 거래는 총 6048건으로, 2006년 통계 작성 이래 최저치를 기록했다. 2022년 같은 기간(1만586건)과 비교하면 63% 수준에 불과하다. 부동산 활황기였던 2021년(1만5363건)에 비하면 절반 이하로 내려갔다.공급량이 늘어나는 데다 분양가는 높아 수익률 하락세가 두드러진다. 한국 부동산원의 상업용 부동산 임대동향 조사 자료에 따르면, 전국 소규모 상가 투자수익률은 올 2분기 기준 0.66%를 기록했다. 전년 동기(1.43%) 대비 절반 이상 줄었다. 서울은 감소폭이 더 크다. 올 2분기 기준 0.57%로 1년 전(1.61%)보다 급감했다.‘금리의 시간’ 금융비용 커 수요 위축저금리 시절 매력적이었던 수익형 부동산은 고금리 시기에는 투자 매력이 줄어들 수밖에 없다. 주로 시중금리와의 비교 우위를 통해 투자를 결정하는데, 투자 후 임대료를 받아도 대출이자를 내고 나면 실익이 거
![[성공으로 이끄는 투자노하우] 2024년 수익형부동산 시장 전망](https://img.hankyung.com/photo/202312/01.35429023.3.jpg)
1~2회 유찰 물건, 저가낙찰 전략 세워야 부동산 시장에서 수익형부동산 경매·공매 물건의 낙찰가율은 완만한 하락세를 나타내고 있다. 우량 입지의 중소형 매물도 유찰이 잦고 낙찰가율이 떨어지는 추세여서 낙찰 확률이 점점 높아지고 있다. 입찰 경쟁이 치열하지 않은 침체기 때 수월하게 낙찰받을 수 있는 게 경매·공매 투자다. 경·공매는 싸게 낙찰 받는 것 못지않게 다른 사람들과 경쟁을 벌여 최고가 매수인(1등 낙찰자)이 되는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 투자성 있는 부동산을 찾았더라도 낙찰 받지 못하고 계속 패찰 한다면 투자의 기회가 없어지기 때문이다. 지난 3월 전국 근린시설 법원 경매 평균 낙찰가율은 69%대로, 지난 2월 75%에 비해 6%대까지 낙찰가율이 떨어졌다. 입찰경쟁률도 3.5대 1 수준으로 한산한 입찰경쟁 사례를 유지하고 있다. 압류재산 공매의 평균 낙찰가율은 72%대이며 비주거용 부동산의 낙찰가율은 62%대, 경쟁률은 2대 1 수준을 보인다. 입찰참가자와 평균 낙찰가율은 완만한 감소 추세여서 낙찰 확률이 높아진 상태다. 금리가 인상되고 부동산시장이 불안정할 때 입지와 상권이 좋은 우량지역을 중심으로 수익형 부동산의 경매와 공매 물건이 대거 공급되고 있어 저가에 매수할 타이밍이다. 특히 임차인이 영업 중인 근린시설인 경우 영업의 매출 정도와 임대수익률 예측이 가능해 투자 초보자도 쉽게 접근할 수 있다. 경매·공매를 통해 값싸게 낙찰 받으려는 실수요자는 제때 낙찰 받아 사업을 하거나 부동산을 통해 임대수익을 얻는 게 관건이다. 하지만 초보자들은 여러 번 입찰하지만 낙찰을 못 받고 몇 개월 또는 햇수를 넘다가 아예 경매 입찰을 포기하기도 한다.
![[성공으로 이끄는 투자노하우] 수익형부동산, 경공매로 저가 매수 노려볼까?](https://img.hankyung.com/photo/202304/99.20534215.3.jpg)
부동산 시장이 거래침체 양상을 띠는 가운데 경·공매시장에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 매매시장 보다 조금이라도 더 싸게 부동산을 장만하려는 사람들이 몰리면서 낙찰가율이 하향 안정세를 띠고 있다. 지난달 전국 아파트 경매의 낙찰가율은 83%를 보이며 5.1대1의 경쟁률을 보였고 8월 1만2111건 전체 경매 물건의 낙찰가율은 80%, 3.4대1의 경쟁률을 보이며 하향 매수세가 두드러지는 모습을 보였다. 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 꾸준히 안정적인 경매 낙찰가율을 보이는 상황에서 경매는 아직 남을 것이 없는 많지 않은 시장이라 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘으면 경매시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자자세가 필요하다. 초보자도 가격을 높이 써내 낙찰되는 졸품 경매에 치중하기보다는 숨어있는 내재가치를 찾아 투자하려는 노력이 필요한 셈이다. 경매 시장이 대중화돼 안정적인 낙찰가율을 보일 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 진정 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해 내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을
![[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매에서 고수익 물건 찾는 방법](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.20340757.3.jpg)
경·공매 ‘현장’에서 보이지 않는 함정부터 찾아라 처음 경·공매 투자에 나설 때는 주로 서류상의 권리분석에만 치중하게 된다. 권리분석과 임차인 분석 등 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초단계 조사를 통해 안전하다고 판단하면 입찰을 결정한다. 하지만 돈 되는 부동산은 현장에 있다. 현장에서 투자성, 시세, 개발 가능성에서 명도와 매도 가능성까지 두루 파악이 가능하다. 현장을 꼭 확인하고 탐문하는 것이 경·공매 성공 투자의 비결이다. 실전 고수들은 현장답사 모습이 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항을 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 잘 알고 있기 때문. 서류상으로만 경·공매 물건을 들여다보면 돈 되는 부동산을 찾기 어렵다. 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다 보면 우량 물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 그렇다면 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 물건은 지역 ‧ 종목 ‧ 금액대별로 프린트해놓고 답사 준비를 한다. 관심 가는 물건 모두를 현장 답사하기란 현실적으로 어려우므로 미리 찍어둔 관심지역 개발호재 물건을 중심으로 투자 적격한 물건을 정해 둔다. 실제 임장에 나서기 전 인터넷, 지역 중개업소, 자치구 자료를 통해 답사할 자료 몇 개를 선정하는 게 중요하다. 현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이나 온비드에서 제공하는 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중
부동산 투자자들이 가장 선호하는 상품은 수익형 부동산이다. 최근 언론과 부동산전문가들이 이구동성으로 추천하는 상품이 바로 ‘상가’이다. 정부의 투기억제와 집값 안정을 위한 대책의 직접 규제대상에서 제외돼 최대 안전지대이자 틈새종목이라고 호들갑을 떨고 있다. 그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것을 잘 모르고 하는 말이다. 말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 투자 위험성이 큰 종목이다. 고정적인 월세수익을 얻는다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양 받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고있는 상가투자자들이 의외로 많다. 목 좋은 대형 상가 내 중소형 점포를 10억 가까운 금액에 분양 받았다가 장사가 수년째 안 돼 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려 나가는 상가들이 수두룩한 현실이다. 분양 상가는 신중할수록 좋다 상가는 물론 목 좋은 곳에 위치해 있어 분양 받은 후 주변 상권이 활성화된 다음에는 고정적인 월세수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 수익형 부동산이다. 소형 상가의 경우 지역상권의 변화에 따라 짭짤한 임대수익을 챙기기도 한다. 그러나 요즘 분양하는 상가는 대체로 분양가가 비싸고 영업상태가 좋지 않아 수익률이 크게 떨어진 상태다. 불리한 영업환경이 가장 큰 이유다. 코로나19로 인한 지역경제의 위축과 자영업 붕괴, 대형 할인점 출점으로 중소형 상가 영업력이 크게 떨어져 있다. 앞으로도 영업환경 개선은 쉽지 않아 악재가 도사리고 있다. 고분양가 탓에 임차인 맞추기가 쉽지 않아 빈 상가로 남아있는 경우가 허다하다. 임대수익도 3~4%대에
월세 받는 경매 부동산의 종류는? 주택시장이 급등에서 조정 과정을 거치면서 임대수익 목적의 월세형 수익형 부동산을 찾아 저가매수하려는 투자자들이 경매 투자에 관심을 쏟고 있다. 주로 소형 임대용 주택과 오피스텔, 상가 쪽으로 투자해 고정 임대수익을 노리는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있다. 수도권에 입지 좋은 소형 임대주택과 오피스텔, 상가 등은 경매로 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 불황기 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 투자 대상이다. 경매에 부쳐지는 월세형 수익형 부동산은 주로 소형 다세대와 다가구주택, 상가주택 등이며 주택 경기가 침체기를 맞았지만 소형 주택 전세난이 심화되면서 값싸게 낙찰 받아 월세를 받아 임대사업을 하려는 실수요자들이 주로 경매시장에 많이 참여한다. 주택은 안정적인 임대수익이 기대되지만 많은 임대수익을 얻기 어렵기 때문에 주택 임대상품보다 수요가 많은 상가와 오피스텔, 공장, 주유소 등 테마형 부동산 경매물건에 입찰하려는 수요자들도 늘고 있다 이들 남들이 잘 알지 못하는 생소한 곳에 임대수익이 숨어있다며 경매 틈새상품 투자에 열을 올리고 있다. 월세형 부동산 수급 동향 수익형 경매 부동산의 낙찰가율은 아파트 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례이다. 특히 주택보다 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 300
# 1. 경기 화성시에 사는 자영업자 박 모 씨는 수도권 개발에 따른 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 평택 외곽의 농지 991㎡를 낙찰 받았다. 여러 번 현장 답사를 통해 지역 내 예상 발전 가능성을 확인해 첫 입찰에서 감정가 3천200만원보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰 받았다. 땅의 모양이 길쭉한 자루형이라 마음에 걸렸지만 도로의 접해있는 면적이 넓어 자신 있게 낙찰 받았다. 경매 낙찰 후 1년이 지난 요즘 인근 개업공인중개사들로부터 수차례 7천 만 원 넘게 되팔아주겠다고 연락을 받고 있다. 투자 시기가 적절하고 운이 따라주기는 했지만 탐문을 통해 개별 부동산의 가치를 알고 과감하게 투자에 나선 것이 성공의 비결이다. # 2. 서울 월계동에 사는 보험회사 직원 김 모 씨는 소형 다세대 경매 투자로 재미를 보는 특별한 노하우가 있다. 지하 다세대는 경매시장에서 가장 인기 없는 찌꺼기 물건으로 알려져 있지만 김 씨는 부지런히 발품을 팔아 진흙 속의 진주만 골라내 한 해에 수 천 만원의 고정적인 시세차익 올리고 있다. 동작구 흑석동의 40㎡ 지하층 다세대주택을 감정가의 90%인 2억500만 원에 낙찰 받았다. 재개발지역 내 소형 다세대주택이나 임대가 수준이 높은 역세권 주변의 소형 다세대만을 골라 입찰하고, 호재가 있다면 감정가에서 약간 낮은 값으로 낙찰 받는 게 김 씨의 주 전략이다. 현재 아파트입주권이 나오는 재개발 매물로 시세만 3억 원을 넘어서는 우량매물을 시세의 반값 수준에 낙찰 받은 것이다. 경매에서 권리분석보다 더 중요시 여기는 게 ‘물건분석’이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계
경매 투자자들이 가장 큰 어려움을 호소하는 것은 갈수록 경매로 수익 내기가 어려워지고 있다는 점이다. 가격 싼 물건을 어렵게 찾아내 여러 번 입찰을 시도해 보지만 입찰 성공률이 너무 저조하기 때문이다. 입찰하는 물건마다 경쟁률은 5~6대 1을 넘고 낙찰가율도 80~90%를 넘어 번번이 근소한 차이로 낙방하는 경우가 비일비재하다. 그렇다고 난이도 높은 물건에 입찰하자니 자신감이 부족해 투자에 대한 확신이 서지 않는 것도 사실이다. 실수요자는 물론 부업 재테크로 경매 입찰장에 투자자들이 모여들면서 이제 경매 투자는 값싸게 부동산을 사는 로망이 아닌 현실로 바뀌고 있다. 경매 대중화가 본격화되면서 경매 투자는 점점 우량 물건에 대한 경쟁이 치열해지고 있어 수익성 있는 경매 물건을 보는 시각을 달리 해야 할 필요가 있다. 엉겁결에 남들이 입찰하는 줄에 따라 섰다가는 입찰장의 만년 2등 들러리만 서야하는 신세로 전락하는 경우가 많아졌다. 싸고 돈 되는 경매 물건을 고르려면 등기부등본이 깨끗한 물건만 찾기 보다는 다양한 매물 선별능력과 함께 효용가치 높은 물건만 골라 입찰하는 전략이 필요하다. 입찰경쟁이 덜 치열하면서 가치를 높일 부동산을 찾아내는 것이 경매 분야에서 성공확률을 높이는 지름길이다. 아는 만큼 돈을 버는 게 경매의 진정한 매력인 만큼 입찰 경쟁이 치열한 때일수록 투자성이 뛰어난 투자처를 찾아내는 노력이 필요하다. 비주류 종목에 관심 가져라 다른 투자자들이 기를 쓰고 낙찰받으려는 경매 물건들은 사실 투자실익이 거의 없다고 봐야 한다. 인기가 높아 낙찰가율이 거의 90%에 육박한다. 인기지역 아파트나
경매에서 권리분석보다 더 중요시 여기는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대한 심층 조사 과정이라고 보는 게 일반적이다. 즉, 입찰하고자 하는 부동산이 가격이 싼지, 낙찰 후 발전성이 높아서 앞으로 가격이 올라줄지를 파악하는 것이 넓은 의미의 물건분석이다. 물건분석은 ‘해도 그만 안 해도 그만’인 것이 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 경매의 핵심인 것이다. 민사집행법이 제정되면서 경매의 권리분석 과정은 단순하고 명확해진 게 사실이다. 권리관계가 확정된 상태에서 경매가 진행되고 경매 관련 법 제도가 개선되면서 경매 대중화 단계로 접어들었다. 따라서 이제 경매의 권리분석은 유명무실해졌다는 말을 많이 한다. 매각서류에 나타난 권리상 하자 있는 물건과 특별매각조건 등 권리상 위험한 물건이 일반인에게 공개되면서 초보자도 쉽게 권리분석하고 안전하게 낙찰 받을 수 있게 됐다. 그러나 물건분석 과정에서의 부동산에 대한 조사와 분석은 아직도 입찰 단계에서 초보든 고수든 신중하게 접근해야 할 범접(?)하기 어려운 분야라 해도 과언이 아니다. 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 자칫 개별 하자를 만나거나 치명적인 경매의 함정에 빠질 경우 ‘빛 좋은 개살구’의 부동산을 만나는 우를 범하기 쉽기 때문이다. 현장에서 찾아내는 넓은 의미의 권리분석 경매에서 가장 기본적으로 따져야 하는 것은 물론 권리분석이다. 등기부상 또는 세입자관계상 인수해야 할 권리를 찾아내려면 당
경매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어나고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다. 임대수익을 겨냥한 리모델링의 장점도 점점 부각되고 있다. 지자체마다 노후 건축물의 리모델링 활성화 방안이 추진되고 있어 오래된 건물도 사업성을 높이는 효과를 볼 수 있다. 서울시는 구역별로 노후 건축물의 리모델링을 활성화 해 15년이 넘은 노후 건축물이 60% 이상이면 기존 연면적의 최대 30%까지 증축할 수 있다. 리모델링 활성화 구역 안의 부동산은 기존 건폐율 적용을 배제하고 건축법을 대폭 완화해 사업성 개선 효과가 충분하다. 오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후 주택 경매물건을 적극 노려 볼만하다. 낡은 주택 싼 가격에 매입 가능 노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 노후주택을 신축 건물 수준으로
경매는 현장 ‘가격’ 파악 철저히 경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다. 경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까? 경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다. 정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다. 소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다. 경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다. 실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재가
최소 몇 십만 원부터 수 십 억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 2만5000건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁도 치열해지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소 금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해
경기 침체로 매수세 꺾여 전망‘흐림’ 2020년 수익형 부동산 시장은‘전강후약’양상을 띠었다. 상반기 부동산시장이 연이은 주택시장의 강력한 규제로 인해 비교적 규제에서 자유로운 수익형 부동산에 대한 수요와 관심이 높아졌다. 특히, 강도 높은 규제가 아파트 시장에 쏠리면서 매입을 통한 투자가 사실상 어려워지자 규제 문턱이 낮은 오피스텔과 상가와 같은 대체투자용 부동산 상품이 풍선효과를 누리며 투자수요가 크게 늘어났다. 2020년 상반기 오피스텔의 매매량이 급증했다. 국토교통부 실거래가공개시스템의 통계에 따르면 7월 전국 오피스텔 매매 거래량이 역대급으로 늘었다. 전국 오피스텔 매매량은 7월 기준 4504건으로 2019년 동월 2742건 대비 64%(1762건)나 증가했다. 이는 2006년 관련 통계가 공개되기 시작한 이래 역대 최대치다. 상가, 오피스 등 상업∙업무용 부동산 거래량도 1·2분기 거래량은 15만6031건으로 2019년(14만4200건) 대비 8.2%(1만1831건) 급증했다. 하반기 들어 주택시장 규제와 함께 코로나19가 재확산되며 사회적 거리 두기 강화 등의 영향으로 대표적인 수익형 부동산인 상가와 오피스텔 거래량이 크게 줄어들었다. 분양가보다 낮은 가격으로 내놓은 오피스텔과 상가들도 투자자를 찾지 못하는 모습이다. 게다가 상가건물임대차 보호법 개정으로 거래 시장은 더 얼어붙으며 임차인을 구하지 못할 수도 있다는 불안감과 임대 수익률이 낮아질 수 있다는 우려 등으로 거래량이 감소한 것으로 보인다. 비(非)규제 상품 ‘인기’예상 2021년 상가 시장은 경기 불황과 공급과잉 등으로 인해 공실이 증가하고 수익률과
부동산 시장이 주춤한 양상을 띄는 가운데 경매시장에 투자자들이 몰리고 있다. 매매시장 보다 조금이라도 더 싸게 부동산을 장만하려는 사람들이 몰리면서 낙찰가율이 치솟고 있다. 지난달 전국 아파트 경매의 낙찰가율은 85%를 훌쩍 넘어섰고 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자자세가 필요하다. 초보자도 가격을 높이 써내 낙찰되는 졸품 경매에 치중하기 보다는 숨어있는 가치 있는 부동산을 고르는 노력이 필요한 셈이다. 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 진정 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해 내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 임장(臨場)에서 부동산 가치를 발굴하라 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산
소형은 잔치판, 중대형이 실속 있다 경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 공매·경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 반값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번지르르한 속 빈 강정 물건이 산재해 있다. 투자자들이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 안목이 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다 보니 선택의 여지가 많지 않다. 매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 원룸 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들이 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여
실수 줄이려면 기본 ‘체크리스트 작성’ 필수 저금리 환경과 임대수익형 부동산의 인기에 힘입어 수익형 부동산의 관심이 높아지면서 경매‧공매 투자로의 관심은 갈수록 뜨거워지고 있다. 월세 받는 부동산을 중심으로 부동산 시장이 쏠린다고 할 정도다. 경매 투자에 대한 관심이 뜨거운 만큼 경매 현장에는 실수가 남발한다. 입찰에 참여하기 전부터 경매에 대한 전반적인 지식 없이 뛰어드는 초보자들이 늘었기 때문. 돈 되는 물건을 골라 싸게 낙찰 받는 것도 좋지만 기본적으로 법률적이고 사실적인 문제는 짚고 넘어가야 한다. 낙찰 후 기본적으로 법적 위험을 최소화하고 위험성을 제거한 후에 입찰에 참여하는 노력이 필요하다. 다만 경매에서 안전한 경매 물건을 고르는 데는 고도의 법률지식은 필요하지 않다. 생활법률 정도 지식으로도 경매 입찰과 낙찰이 충분히 가능하다. 다만 투자의 실수를 줄이려면 기본기에 충실해야 한다. 기본기는 안전한 경매 물건부터 골라야 한다. 그런 후 매각서류(매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서)와 등기부등본 확인 → 대법원 경매정보 확인 → 현장조사(전입세대 열람, 세입자 탐문) → 중개업소 시세조사 → 체크리스트 최종 확인 과정을 거쳐야 한다. 이런 과정을 거치면 어느 정도 실수 없이 입찰에 참여할 수 있다. 우선 처음부터 안전한 경매 물건 고르기부터 나서야한다. ‘안전한 물건’이란 많이 유찰했거나 감정가가 저렴한 물건이 아니다. 낙찰 이후에 소유권을 넘겨올 수 있고 권리 상 하자 없는 물건을 말한다. 등기부 상, 세입자관계 상 낙찰 후 모두 깔끔하게 정리되는 물건을 말한다. 여러 번 떨어져 가
초보 꺼리는 물건, 잘 고르면 ‘블루오션’ ‘위험 없는 수익은 없다’란 재테크 용어가 가장 잘 어울리는 분야가 경매다. 경매가 대중적인 재테크 수단으로 자리 잡기 이전인 몇 년 전만 해도 경매시장은 ‘물 반, 고기 반’이라는 말이 과장된 게 아니었다. 여러 번 유찰된 돈 되는 물건은 계속 공급되고 투자경험이 많은 고수들은 많지 않다보니 경매 수익률은 급매가보다 최소 20%대를 훌쩍 넘었다. 낙찰가율과 경쟁률이 낮아 권리분석이 손쉬운 물건도 대부분 고수익 경매 물건이었다. 하지만 요즘에는 고수익은커녕 낙찰조차 쉽지 않아 속만 태우고 있다. 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸린 초보 투자자들이 이른바 ‘안전하고 깨끗한 물건’에 고가 응찰하는 사례가 늘면서 적정 가격에 낙찰 받기가 여간 쉬운 일이 아니다. 응찰만 하면 번번이 떨어지는 실수요자들이 이제는 치열한 입찰경쟁을 피해 틈새 물건에 도전하기 시작했다. 특수물건은 안전한 경매 물건보다 경쟁률이 낮고 시세보다 매우 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서다. 경매 물건 도처에 깔려 있는 여러 가지 함정과 하자들이 도사리고 있는 경매시장에서 약간만 손을 봐서 흠집을 제거하고 상한 부분을 도려내면 더 달콤한 사과 맛을 볼 수 있는 것처럼 하자 없는 경매 물건보다 함정 있는 물건이 더 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 더 많기 때문이다. 경매에서 각종 권리 상 하자나 물건 상 틈새를 이용해 더 많은 수익을 올리는 노하우를 알아보고 어떤 틈새를 노려 수익을 올릴지 살펴보자. 경매 투자에서 등기부등본 상의 권리분석 다음으로 주의해야 할 사항이 바로 세입자관계 분석인 ‘임차인’의 존재
소형 ‘다세대’ 경매에서 인기 이유 전세가격이 천정부지로 오르면서 기존 전세금 정도의 적은 금액으로 싸게 살 수 있는 경매물건이 바로 소형 빌라(다세대, 연립주택)이다. 특히 빌라는 총부채상환비율(DTI) 규제가 적고 자금이 부족한 서민들이 내 집을 장만하기 위해 경매시장에 관심이 집중되는 주택이다. 다세대 경매 물량은 해마다 소폭 줄고 있으며 경쟁률과 낙찰가율도 덩달아 낮아지고 있다. 경매정보 업체인 ‘굿옥션’ 매각통계에 따르면 빌라 경매건수는 2015년 1만1685건, 2016년 9,267건, 2017년 8,057, 2018년 8,739건으로 소폭 감소세를 나타냈다. 다만 경쟁률과 낙찰가율도 감소세를 나타냈다. 낙찰가율은 2015년 78%에서 2018년 73%, 2019년 들어 71%까지 하락세를 나타냈다. 아파트는 그동안 많이 올랐지만 서울 ․ 수도권의 소형 빌라 값은 제자리걸음이거나 오히려 내림세여서 적은 자본으로 눈높이를 낮춰 아예 빌라 경매물건을 찾은 수요가 늘고 있다. 실수요자들이 내 집 마련을 위해 가격이 저렴한 소형 주택 경매물건으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 중소형 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 주거시설이었지만 요즘은 전셋값이 뛰고 또 소형 주택의 몸값이 덩달아 올라 경매시장 최고의 관심 종목으로 탈바꿈하고 있다. 소형 다세대는 전셋값에서 웃돈을 더 보태면 경매 통해 가장 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 소형 빌라 경매의 장점은? 소액 주택경매의 대표 상품인 중소형 다세대주택의 몸값이 높아진 이유는 금리인상으로 이자상환의 부담을 느낀 실수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 연립·다세대주택까지 관심 범위를 넓히고 있다.
실수 줄이려면 기본 ‘체크리스트 작성’ 필수 저금리 환경과 임대수익형 부동산의 인기에 힘입어 수익형 부동산의 관심이 높아지면서 경매‧공매 투자로의 관심은 갈수록 뜨거워지고 있다. 월세 받는 부동산을 중심으로 부동산 시장이 쏠린다고 할 정도다. 경매 투자에 대한 관심이 뜨거운 만큼 경매 현장에는 실수가 남발한다. 입찰에 참여하기 전부터 경매에 대한 전반적인 지식 없이 뛰어드는 초보자들이 늘었기 때문. 돈 되는 물건을 골라 싸게 낙찰 받는 것도 좋지만 기본적으로 법률적이고 사실적인 문제는 짚고 넘어가야 한다. 낙찰 후 기본적으로 법적 위험을 최소화하고 위험성을 제거한 후에 입찰에 참여하는 노력이 필요하다. 다만 경매에서 안전한 경매 물건을 고르는 데는 고도의 법률지식은 필요하지 않다. 생활법률 정도 지식으로도 경매 입찰과 낙찰이 충분히 가능하다. 다만 투자의 실수를 줄이려면 기본기에 충실해야 한다. 기본기는 안전한 경매 물건부터 골라야 한다. 그런 후 매각서류(매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서)와 등기부등본 확인 → 대법원 경매정보 확인 → 현장조사(전입세대 열람, 세입자 탐문) → 중개업소 시세조사 → 체크리스트 최종 확인 과정을 거쳐야 한다. 이런 과정을 거치면 어느 정도 실수 없이 입찰에 참여할 수 있다. 우선 처음부터 안전한 경매 물건 고르기부터 나서야한다. ‘안전한 물건’이란 많이 유찰했거나 감정가가 저렴한 물건이 아니다. 낙찰 이후에 소유권을 넘겨올 수 있고 권리 상 하자 없는 물건을 말한다. 등기부 상, 세입자관계 상 낙찰 후 모두 깔끔하게 정리되는 물건을 말한다. 여러 번 떨어
경매 대중화 시대라고 하지만 여전히 경매에 대한 어려움과 두려움을 호소하는 사람들도 많다. 그래서 법원 경매는 여전히 자금이 넉넉하거나 경매 투자경험이 많은 사람들만 할 수 있다고 생각한다. 하지만 초보자들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 소액 투자로 수익도 가능하다. 실수요자를 위한 내 집 마련 부동산 경매에 대해 알아보자. 지난 9·13 대책 이후 경매시장의 투자열기도 서서히 식으면서 올 들어 낮은 낙찰가율과 입찰 경쟁률을 보이고 있다. 경매 정보업체인 굿옥션(www.goodauction.com)에 따르면 서울의 아파트의 낙찰가율은 지난 2018년 100%를 넘어섰으나 2019년 3월 낙찰가율은 91%로 9% 뚝 떨어졌다. 평균 응찰자수도 5.4명으로 줄어들면서 값 싸게 낙찰되는 아파트 등 주택 경매 건수가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 매달 전국적으로 2500여건의 아파트와 1800여건의 다세대·연립주택, 그리고 1000여건의 단독·다가구주택이 경매 입찰장에 등장한다. 이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립·다세대 물건만도 1000~2000건에 달한다. 요즘처럼 부동산 경기 변동이 심할 때는 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다. 따라서 소액 투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매 투자에 대한 지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원 경매장 간접체험을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있다. 환금성 뛰어난 주택 노려라 소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해 상대적으로 자금
수익형 경매 부동산 ‘귀한 몸’ # 서울 송파구 방이동에서 자영업을 운영하는 김〇〇씨(56세)는 지난 해 말 상가를 경매로 낙찰 받았다. 경기 고양시 행신동 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 위치에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다. 요즘 김 씨처럼 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매 시장으로 투자자들이 대거 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우도 비일비재하다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 노하우를 알아보자. 사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을 바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 부동산 경기가 점차 위축되고 있지만 여전히 초저금리 시대로 유지되면서 오래전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있
오래 영업한 개업 중개사무소를 찾아라 요즘 부동산 매매시장에서는 시세보다 저렴한 급매물이 수요자들에게 손짓하고 있다. 한동안 지나치게 급등한 탓에 부동산 가격이 조정을 받을 것이란 기대감에 투자하려는 사람들이 꿈적하지 않자 급히 부동산을 팔아야 할 사정이 있는 사람들이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 팔려고 주문하는 경우가 잇따른다. 수요자 입장에선 ‘가격 경쟁력’을 내세운 급매물에 관심이 갈 수밖에 없다. 그러나 다른 한편으론 조금 더 기다리면 더 좋은 매수기회가 오지 않을까하는 기대감도 적지 않은 게 사실이다. 멀리 내다보고 투자하려는 실수요자라면 요즘 같은 침체기 때 기회를 찾는 것도 생각해 봐야 한다. 투자자들이 발길이 뜸해 거래시장에 움츠러들 때가 매수 찬스일수 있다. 그러나 침체국면이 길어질 조짐이 많고 급매물 가격도 추가로 더 내려갈 가능성이 크게 때문에 조금 더 시장상황을 지켜봐야 한다는 분석도 전문가들 사이에 의견이 분분하다. 최근 시장에 나오는 급매물 거래 동향은 어떨까? ‘급매물’은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격, 즉 시세보다 5~10% 싸게 나온 매물이 일반적이다. 급매물은 아파트나 상가 등 종목을 가리지 않고 호·불경기에도 꾸준하게 공급되는 특징이 있다. 환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형 매물의 경우 호가 대비 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 요즘처럼 침체기에는 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급급매물도 눈에 띈다. 입찰 전에 공부해 둬야 하는 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하고 싸게 매입할 수 있는 기
개발 ‘농지’ 투자 유망 경매를 통해 농지(전·답·과수원)를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 절반 값의 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 농지를 값싸게 낙찰 받아 주말농장이나 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다. 토지는 주택과 달리 점유자 또는 세입자가 거주하지 않아 세입자 관계 분석이 필요 없어 권리관계 분석이 쉽다는 장점이 있다. 즉 초보 투자자도 권리분석이 간단하고 명확해 토지의 가치를 파악하면 손쉽게 경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수 있다. 수도권의 농지는 위치와 규모에 따라 얼마든지 개발여지가 있어 가공되지 않은 대표적인 부동산 상품이다. 농지전용이 가능한 토지는 대지로 전환해 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근의 경우 상가나 공장용지로 용도 변경할 수 있어 활용가치가 높다. 농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다. 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기 묻어두기 수요가 많은 종목이다. 농지는 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 용도상 제한이 많지 않은 지역 농지를 고르는 게 관건이다. 호재지역 낙찰가 상승세 서울·수도권 농지의 낙찰가율은 78~83%선으로 낮지 않은 낙찰가율을 보인다. 경매 물건수는 매달 전국적으로 4000~5000건으로 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 경매물건 선택의 폭이 넓은 편이다. 한 달에 전국에서 경매 종목 분류 상 토지물량만 8000~1만 여건에 달한다. 그 중 농지가 절반을 넘고 임야와 대지 순서로 입찰
# 중소기업 대표인 노모씨(61)는 올해 초 이천시 율면 본죽리에 있는 임야 16,529㎡를 감정가 1억2396만원의 67%인 8350만원에 낙찰 받았다. 농림지 내 임야로 야트막한 야산이어서 개발가능성이 있어 보였다. 토지개발 컨설팅업체 자문을 받아 일부 필지 형질변경을 거쳐 아담한 전원주택을 지을 예정이며 몇 년 후에는 직접 내려와 거주할 목적으로 낙찰 받았다. 시세가 3.3㎡당 4만 원 선인데 비해 절반 이하가격에 경매로 낙찰 받은 것이다. # 주택 임대사업자인 하모씨(58)는 지난해 말 양평군 서종면 문호리에 있는 임야 1,414㎡를 감정가 1억3442만원의 72%인 9750만원에 낙찰 받았다. 이 임야는 전 소유주가 전원주택을 조성하기 위해 형질변경신청을 마쳤으나 사업 부도로 경매에 붙여지게 된 것이다. 하 씨는 형질변경한 뒤 시세차익을 올릴 목적으로 매입했다. 올 초 인근 공인중개사무소에서 3.3㎡당 50만원에 팔아주겠다는 연락을 할 만큼 가격이 올랐다. 임야는 소액 경매투자의 꽃이다. 적게는 몇 백만 원대의 물건도 입찰에 부쳐진다. 특히 임야 경매는 권리분석이 간단하기 때문에 초보도 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통하면 토지거래허가와 함께 농취증도 받지 않아 일반인이 쉽게 취득이 가능하다. 산은 90년대까지 과수재배가 주요 수익원이었으나 2000년대 들어 임산물 가공식품의 시대를 맞아 부가가치가 높아졌고 현재는 힐링의 시대를 맞아 관광, 교육, 휴양 등 그 가치가 높아졌다. 산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자 대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 전국적으로 매달 약 1,200여 건이 입찰에 부쳐지고 수도권에만 월 300여건의 임야 경매 물량이
공급 과잉에 수익률 ‘하락세’ 2018년 한해는 수익형 부동산 거래량이 크게 늘어난 한 해였다. 주택시장 규제 강화가 지속된 탓에 다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 상가와 오피스텔에 대한 보유심리가 강세를 보였다. 불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하다. 또한 저금리 시대가 장기화되는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 몰리면서 활황세를 보였다. 국토교통부 통계에 따르면 2018년 상반기 전국 상업·업무용 부동산의 거래 건수는 총 19만2468건으로 집계됐다. 이는 2017년 같은 기간 17만1220건에 비해 12.4% 증가한 수치이다. 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산도 12만2065건으로 2017년 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어나 2006년 이후 가장 높은 수치에 해당한다. 여기에 정부의 잇단 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 ‘풍선효과’가 발생했다. 시장에서 관심이 몰렸던 만큼 상가의 신규 공급이 늘면서 거래도 활기를 띠었다. 한국토지주택공사(LH)의 단지 내 상가의 분양은 평균 낙찰가율은 146%로 집계됐다. 마곡, 김포, 남양주 등 수도권에서 공급이 늘면서 성황리에 분양을 마쳤다. 낙찰 경쟁이 가장 높았던 단지로는 화성동탄A44(227%), 하남미사A24(174%), 화성동탄A48(155%) 순이다. 서울 중형급 민간아파트 상가의 공개입찰의 경우 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간 완판을 거뒀다. 2019년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까. 수익형부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세로 돌아설 것으로 예상된다. 대출금리 인상, 분양가 인상, 공급물량 증가, 소
부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다. 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 지하, 고층 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자. 작게 쪼개거나 용도 변경하라 경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀
여러 번 유찰된 임야 ‘하자’ 많아 요주의 토지 경매 물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 임야 중에서 지목이 임야라면 ‘농지취득자격증명서’를 발급받아 경매 법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용 현황이 농지로 활용되고 있는 임야라면 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출은 필수사항이다. 농취증을 제출하지 않으면 보증금은 몰수한다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 유달리 여러 번 유찰돼 값싸게 나온 농지는 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. ‘공유지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수 청구권을 행사할 여지가 있다. 또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰 받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 유난히 가격이 싼 땅이면 ‘지분’ 경매 인지부터 확인하는 것이 바람직하다. 경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서상에 나타난 경계 외에도 지적도상 인접 토지 경계를 확인해야 한다. 또 지적도상 맹지라도 이용현황 상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부 상, 현황 상 일치 여부를 현장에서 조사해야 한다. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목 상태, 건축 가능성 여부도 체크하는 것이 좋다. 임야의 경매 감정가는 공시지가 수준으로 감정해 시세 반영이 안 된 경우가 많다. 현지 시세 파악을 정확히 해 적정한 응찰 가격을 제시해야 한다. 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고, 실제 시세를 파악하기
10% 이상의 고정수익 가능 다세대주택은 호수별 구분등기가 되는 탓에 임대수익을 바라고 거금을 들여 몇 채를 매입하는 투자자들이 많다. 그러나 이 경우 한 채 당 몇 천만 원을 들여 매입한 다음 세를 놓을 경우 당장은 수익이 오르지만 장래 가치를 따지면 큰 실익은 없다. 이보다 더 여유자금이 있다면 자투리 토지를 헐값에 매입해 미니 다세대주택을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 10% 이상의 고정 수익이 보장된다. 132~165㎡의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리고 있는 땅을 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 매입하여 원룸으로 지으면 된다. 목 좋은 원룸용 부지는 가격이 너무 올라 사업성이 없지만, 기존 주택지는 여전히 싸게 나온 경우가 많다. 3.3㎡당 600~700만 원 정도에 나온 싼 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 사업성 검토에서 임대 또는 분양까지 책임져주는 업체가 많다. 1층은 주차장으로 꾸미고, 2~4층에 2~3가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 수익을 올릴 수 있다. 자투리땅은 주변 입지와 상권에 맞게 잘만 개발하면 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떤 방식으로 활용하는가에 달려 있다. 따라서 자투리땅 개발의 첫 단추는 토지를 확보하는 것이다. 자투리땅 중 수익성 있는 토지는 도로에 접해 있거나 학교 주변 등 임대수요가 풍부한 지역에 있는 것을 꼽을 수 있다.설계단계는 자투리땅 개발의 핵심이다. 땅 모양뿐만 아니라 건물의 용도와 임차인을 고려한 차별성 있는 설계가 준공한 다음 임대 수익을 높이는 기초가 되기 때문이다. 설계가 마무리되면 해당지역 구
‘손품’ 팔아 개발호재 찾아라 경매 고수와 하수의 차이는 경험의 차이다. 직접 경험 또는 간접 경험이던 돈이 되는 정보들이 많이 쌓을수록 우량 경매부동산이 쉽게 눈에 들어오는 법이다. 경매 투자경험이 없는 하수들은 고수 찾아 방방곡곡 헤매고 다닌다. 하지만 실전 고수들은 우량 물건 답사하러 방방곡곡 찾아다니는 게 현실이다. 우량 물건을 찾을 때 현장부터 달려 나가기보다 손품을 미리 팔아 옥석을 골라 최적의 투자 물건만 선별해서 입찰하는 전략이 최선의 경매투자 비법이다. 인터넷이나 경매 사이트 등 곳곳에는 떠도는 소문이 횡행한다. 개발 예정지 또는 인구유입에 도움이 될 관공서 정보 등 부동산 가격에 영향을 미칠만한 각종 호재들이 남발한다. 이런 루머만 믿고 섣불리 투자를 결정하는 것을 무조건 피하는 게 상책이다. 확실하지 않은 정보의 경우 해당 지역 지자체에 직접 문의하거나 추진상황을 탐문해보는 노력이 필요하다. 개발계획을 알아내기 위해서는 지역 일간지 등의 지역란에 게재된 정보를 참고하거나 관심 지역 내 자치구 소식지를 꾸준히 탐독하는 것만으로도 유망한 지역에 대한 정보를 얻어낼 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산의 미래 지역개발과 지자체 정보는 부동산의 투자성을 판단하고 미래 가치 상승 가능성을 따지는 중요한 척도이다. 경매 사이트나 지역 지자체 홈페이지 검색을 하면 손쉽게 개발계획에 대한 접근이 가능하다. 자치구 도시정보나 행정정보를 검색하다보면 개발 전 미리 지역주민이 열람할 자료를 공개하기 때문에 경매 투자에 유용한 자료들로 넘쳐난다. 고시 공고 란에는 개발 사업에 대한 입법
기자를 구독하려면
로그인하세요.
윤재호 기자를 더 이상
구독하지 않으시겠습니까?
