*약력
-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
경매 농지는 장기 재테크 상품 토지는 소액 경매투자의 꽃이다. 최소 몇 백만 원부터 수십억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 꾸준한 편이다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해
경매 투자에 따르는 세금을 분석하라! 세금을 모르고 경매를 투자하는 것은 무기 없이 전쟁터를 나가는 것과 같다. 경매가 아무리 저가 매입하는 유리한 재테크이지만 싸게 사서 비싸게 팔면 거액의 세금이 발생해 수익률을 떨어뜨리기도 한다. 경매 투자 첫 출발 때부터 세금과 절세 관계를 알아두고 투자에 활용하는 게 유리하다. 경매로 싸게 낙찰 받으면 부동산을 내 앞으로 이전해야 하는 데 이때 취득세가 발생한다. 경매로 인한 부동산 취득도 일반 취득세와 같이 취득세 과세 대상이다. 따라서 농지, 주택, 상가 등 경매 가액에 따라 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 과세하고, 낙찰 받은 사람은 부동산을 등기 이전할 때 부동산 종류에 따라 낙찰금액의 최저 1%~4.6%의 취득세를 내야 한다. 다음에는 보유에 따르는 세금도 내야 한다. 만약 경매 받은 상가를 임대할 때는 사업 개시일부터 세무서에 사업자등록을 내야 한다. 만약 사업자등록을 하지 않은 미등록기간에 발생한 수익에 대해서는 약 2%의 가산세를 부담하게 된다. 무주택자가 주택을 경매로 취득하여 임대할 때는 9억 원이 넘는 고가주택이 아닌 이상 임대소득에 대해서는 세금을 부과하지 않는다. 하지만 유주택자가 주택을 경매 받아 2주택이 되었고, 이를 임대할 때는 연간 임대료가 2000만 원이 안 되는 경우는 2016년까지 비과세되고 2017년부터는 14%의 세율을 적용받는다. 만약 경매로 매입한 부동산을 매각할 때 양도이익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 이때 취득가액은 경매 당시 낙찰 받은 금액이다. 경매 물건은 최고가 낙찰자가 본인 명의로 등기한 뒤 부동산을 매매해야 하는데, 낙
# 서울 송파에 사는 권 씨는 평범한 두 자녀의 엄마인 전업주부이다. 3년 전 지인을 따라 경매 법정에 갔다가 이제는 자칭 경매 ‘중급 투자자’임을 자부하고 있다. 권 씨는 개인사업을 하는 남편의 수입으로는 대학생 두 자녀의 학비도 부담스러워 돈 버는 방법을 찾던 중 지인을 통해 경매 투자에 나서게 된 케이스이다. 자본금 3억 원으로 그간 땅과 다세대·소형아파트 3건의 경매 물건을 낙찰 받아 세후 약 1억 원 정도의 투자수익을 올린 권씨. 최근에도 자주 경매법정을 찾아 입찰에 참여했지만 번번이 고배를 마셔야만 했다. 자신의 판단으로는 감정가 수준에 낙찰되는 금액으로 팔리는 데에는 달리 방법이 없었기 때문. 결국, 방향을 바꾸기로 했다. 다소 어렵지만 개발가능성 높은 지역 내 주택 경매 물건에 도전하기로 한 것이다. 입찰에 따르는 어려운 점은 친구의 소개로 알게 된 경매 전문 공인중개사로부터 도움을 받기로 했다. 그러던 중 경기 이천에서 진행 중인 경매물건을 발견했다. 택지개발예정지구로 지정된 곳 인근에 입찰 진행되는 주택 물건이었다. 대지 379㎡, 건물 250㎡의 2층 주택을 낙찰 받았다. 감정가는 1억8759만원에서 1회 유찰 후 1억3127만원까지 떨어진 상태였다. 권 씨는 개발지역이기 때문에 투자성이 충분하다고 판단해 감정가 수준으로 낙찰 받아도 수익을 낼 것으로 판단했다. 입찰 당일 8명이 입찰 경쟁을 벌여 감정가의 94%를 써낸 1억7755만원에 권 씨가 낙찰 받았다. 낙찰 받은 주택의 가장 큰 호재는 인근이 택지개발예정지구로 편입돼 있어 향후 발전성이 높아 보였다. 택지지구 내에는 배후 주거단지 5000세대를 조성하는 것을 물론 패션 물류단지와 군부대 숙소를 조성하
수도권·단지형 유리, 사전답사 필수 전원생활을 꿈꾸는 도시민들은 수도권 단독·전원주택에 관심이 많다. 삶의 질이 높아질수록 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택은 투자의 대상으로 시장이 갈수록 커지기 마련이다. 문제는 기반시설을 잘 갖춘 수도권 기존 단독·전원주택 값이 너무 비싼 게 흠이다. 부동산과 땅값 상승으로 그동안 미뤄왔던 수요자들이 알음알음 찾아 나서면서 가격이 만만치 않다. 그러나 법원 경매를 잘 이용하면 싼값에 단독·전원주택 마련이 가능하다. 급매가 대비 20~30% 싸게 낙찰 받아 간단한 개․보수를 거치면 훌륭한 단독·전원주택으로 활용이 가능하다. 수도권 일대에는 한 달이면 50~100건이 넘는 주택이 경매에 부쳐지고 낙찰가율 70~80% 선에 낙찰된다. 실제 2018년 1월 들어 감정가의 반값 까지 떨어진 수도권 경매 물건만 50여건에 달한다. 단독·전원주택은 환금성이 결여된 부동산으로써 경기불황에 비수기까지 겹쳐 우량 경매물건 공급량이 증가 추세에 있다. 부동산 시장 호황기 때 단독·전원주택 경매물량의 감소현상이 나타났다가 2015년 상반기부터 입지여건 좋은 주택 물량이 조금씩 늘고 있다. 꾸준히 물건을 찾다보면 거래 시세에 비해 현저한 가격에 낙찰 받을 수 있어 도심 전세 값 수준에서 중소형 단독·전원주택을 장만할 수 있다. 우량 단독·전원주택 경매물건 증가 추세 서울 강남구 학동에서 인터넷게임업체를 운영하는 김○○(46세)씨는 주말용 단독주택으로 이용하기 위해 수도권의 중형급 주택을 찾던 중 경기 양평군 소재 전원주택이 경매로 나오자 경매 입찰을 나섰다. 수원지법 여주지원 경매
공급 과잉과 수익 저조로 약보합세 예상 정부의 주택시장 규제책이 나올 때마다 시중자금의 일부가 상가 투자로 몰리고 있다. 주택에 비해 상대적으로 규제가 덜한 상가시장으로 투자자가 유입되면서 임차 및 투자수요가 모두 양호한 흐름을 이어왔다. 특히 분양가가 낮게 책정된 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 상가나 민간 대단지 상가의 경우 높은 선호가 두드러진다. 이 같은 흐름은 저금리 기조 속 수익형 부동산 투자 열기, 주택시장 안정화 대책의 풍선효과까지 더해진 것으로 보인다. 임대수익형 부동산의 대표인 상가는 시중 유동자금이 몰려 거래량은 늘지만 서울·수도권 대표 상권 상가와 신도시 기조성 상가 가격의 오름세는 주춤할 전망이다. 경기 침체와 내수 소비가 악화되는 가운데 중국인 관광객 감소 여파로 주요 상권 내 상가 가격의 오름세가 주춤하며 임대수익률 하락에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 하남, 동탄2, 다산신도시 등 택지지구의 경우 공급과잉과 상권 미성숙으로 인해 매매·임대가 모두 하향세를 유지하고 있다. 2018년 상가 시장은 '고분양가·공급과잉·소비 위축'에 '금리 리스크'로 약세 분위기가 이어질 것으로 보인다. 금리 인상 압력 속에 수요 대비 공급과잉 양상을 빚고 있는 신도시 상가와 지방 근린상가는 급매물과 '마이너스 피' 매물이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 주택시장에만 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸다면, 상가시장에도 직접적인 악재가 가해져 투자환경에 영향을 미칠 수 있는 만큼 관심을 갖고 투자 전략을 짜야할 필요가 있다. 대표적인 수익형 상품으로 탈바꿈한 오피스텔은 전매금지와 지역
빠르게 내보내는 명도 전략 따로 있다! 경매·공매 낙찰 후 점유자를 빨리 내보내야 만 직접적인 재산권 행사를 할 수 있다. 월세 수익이 많이 나는 돈 되는 부동산을 싸게 낙찰 받았더라도 점유자가 수 개 월씩 불법점유하고 있다면 손실되는 기회비용을 돈으로 환산하면 역시 만만치 않다. 따라서 점유자를 이사비 정도 주고 재빨리 내보내는 게 효과적인 명도 방법이다. 그러려면 우선 낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 무조건 빨리 만나봐야 한다. 초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 점유자 만나기를 늦출수록 오히려 명도는 늦어지게 된다. 낙찰 사실을 밝히고 우선적으로 점유자를 만나 경청하는 자세로 이사 날짜를 잡기 위한 만남부터 이어가는 게 좋다. 부동산의 점유자를 만날 때 어떤 대화를 할지 미리 준비하고 가는 게 좋다. 임차인이던 채무자던 현재 부동산에 점유하는 사람은 경매 때문에 그동안 시달릴 데로 시달렸다. 경매에 부쳐졌을 때부터 권리신고 및 배당요구와 송달, 감정평가, 그리고 입찰자 등 방문 등 수개월 동안 마음을 졸였을 것이다. 이제 새로운 낙찰자가 찾아오면 대체로 자포자기 마음으로 이사 날짜를 잡을 가능성이 높다. 따라서 낙찰자는 점유자별 면담 시 어떻게 협상할 지를 미리 생각해둬야 한다. 1차 면담에서는 기선 제압이 무엇보다 중요하다. 되도록 간단하고 필요한 대화만 하되 낙찰 되어 소유자가 바뀌었음을 알려주는 정도로 대화할 필요가 있다. 과잉 동정이나 어설픈 자랑으로 접근 한 후에 처음부터 이사비를 들먹일 필요는 없다. 또 점유자의 성격을 대충 파악해 두는 게 좋다. 일반적으로 협상하거나
투자 유망 전원주택지는 어디? 장년층 세대의 은퇴가 본격적으로 이어지면서 농가 · 전원주택 투자가 인기를 끌고 있다. 향후 전원주택 수요가 늘어나면서 수도권 거주 청장년 세대로부터 지속적으로 인기를 끌 것으로 보인다. 중장기적으로 전원주택을 투자하기 유망 수도권 지역을 꼽는다면 투자 유망지는 어디를 꼽을까? 전원주택 투자에 유리한 지역은 서울에서 1시간 안팎의 수도권 일대이다. 수도권 전원주택지는 용인 여주 양평 가평 파주 고양 등 도처에 들어서 있다. 주로 경부 영동 경춘 고속도로 등 고속도로 나들목(IC) 주변과 복선전철역 주변에 형성된 ‘전원주택 벨트’에 넓게 퍼져 있다. 이들 수도권 인기 전원주택은 서울과 접근성이 용이하고 편익·교육·의료시설이 가깝고 주거 환경이 양호하고 환금성이 뛰어나기 때문에 인기 전원주택지로 각광 받고 있다. 이들 전원주택 단지는 서울과 수도권으로 출퇴근이 편한 지역에 전원주택이 많다는 점도 수요자들로부터 관심을 끌어들이는 요인이다. 용인은 도심과 가까우면서도 자연환경이 상대적으로 쾌적해 전원생활을 즐길 수 있는 수도권 대표적인 인기 전원주택 후보지이다. 분당까지 5분 내외, 강남까지 20분 남짓이면 출퇴근이 가능해 도심의 편리한 생활은 물론이고, 강원도 깊은 산중에서나 느낄 법한 푸른 녹지의 여유로운 전원생활을 동시에 누릴 수 있는 곳이다. 용인은 분당과 죽전, 수지 등 신도시 생활편의시설을 이용할 수 있고 서울에서도 가까운 수도권 제1의 전원주택지로 꼽힌다. 양평은 전통적으로 투자용보다 실제 전원생활을 하고자 하는 실수요자들이 많이 찾는 인기 전원
자금 규제 탓 수익률 주춤 예상 수익형 부동산 시장에서 2017년은 악재보다 호재가 많은 한 해였다. 저금리가 장기화하는 가운데 정부의 강도 높은 주택규제로 인해 사람들의 시선은 규제로부터 비교적 자유로운 수익형 부동산으로 쏠려 거래가 활황세를 띠는 양상이다. 마땅한 투자 대상을 찾지 못한 중장년 투자자들이 적극적으로 상가나 오피스텔 등 수익형부동산에 눈을 돌리고 있다. 특히 연이은 부동산 대책으로 주택 투자가 어려워지면서 수익형부동산에 대한 관심은 더욱 커지고 있는 상황이다. 국토교통부 통계에 따르면 2017년 상반기 전국 상업 및 업무용 부동산 거래 건수는 24만6774건으로 집계됐다. 이는 관련 통계가 수집되기 시작한 2006년 이후 역대 최고점을 찍은 2016년 전체 건수(25만7877건)의 96%에 해당한다. 2017년 역대 최고치 경신이 확실시되는 데다 증가세도 예사롭지 않은 양상을 띠고 있다. 여기에 정부의 잇따른 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 풍선효과가 발생했다. 공공과 민간에서 공급하는 상가의 인기행진이 이어졌다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 신도시 단지 내 상가는 평균 낙찰가율이 180%를 넘어선 가운데 하남미사와 화성동탄, 화성봉담 등에서는 낙찰가율 200%를 넘는 기현상이 속출했다. 민간건설사가 공급하는 상가도 호조세를 이어갔다. 평균 경쟁률 29대1 경쟁률을 보이며 계약 2일 만에 완판 됐다. 지방의 대단지 상가도 최고 낙찰가율 202%, 평균 경쟁률 30대 1을 기록하며 성황리에 분양을 마쳤다. 정부 규제 강화로 투자환경 변화 이런 과열 흐름을 보이고 있는 수익형 부동산 시장에 트렌드의 변화가 예상된다.
# 서울 강동구에 사는 김○○씨는 실제 거주하기 위해 가격 싼 아파트 경매 물건을 찾던 중 서울동부지법에서 입찰에 부쳐지는 송파구 가락동 K아파트 120㎡(36평)에 관심을 갖게 됐다. 감정가 7억6000만원에서 유찰 과정을 거치지 않은 첫 입찰에 부쳐진 아파트였다. 단지 주변 공인중개사무소를 통해 매물로 나온 시세를 알아보니 9억2000~3000만 원대를 형성하고 있었다. 경매에 부쳐진 아파트는 시세 보다 턱없이 낮은 감정가에 나온 데다 15층 중 12층 로열층이고 지하철 5호선 개롱역이 가깝게 있어 감정가 이상 써내 첫 입찰에 나서도 남는 장사라고 여겼다. K씨는 유찰 과정을 거치지 않고 바로 신건에 입찰하기로 결정했다. 첫 입찰인데도 입찰 당일 무려 8명이 입찰에 참여해 감정가의 109%인 8억3100만원에 김씨에게 최종 낙찰됐다. 신건에 낙찰 받았어도 시세보다 1억 원 가까이 시세차익을 남을 수 있었다. 감정가 턱없이 싸다면 ‘첫 입찰’ 낙찰 유리 부동산 거래 침체기에도 불구하고 법원 경매시장의 낙찰 사례를 보면 감정가보다 높은 값에 낙찰되는 사례들을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 감정가 대비 낙찰금액 비율, 즉 낙찰가율이 100%를 넘어서면 경매 투자에서 남는 게 거의 없다고 생각하는 투자자들이 의외로 많다. 경매의 특성 상 유찰이 잦을수록 값싸게 낙찰 받는 구조인 경매시장에서 첫 입찰에서 낙찰되는 것은 오히려 비싸게 낙찰 받은 것으로 생각하는 것이 일반적이다. 첫 입찰 물건에서 감정가보다 더 높은 금액에 낙찰 받는 건 잘못된 일이라고 생각하는 것은 경매를 처음 접하는 사람들의 생각이다. 법원의 감정평가액은 엄밀히 따져 시세라기보다는 경매 입찰을 위한 기준가격이라
과열 경쟁물건 남는 게 없다 전셋값이 올라 전세난이 심각해지면서 그동안 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔 몸값이 천정부지로 오르면서 소형 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 2회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 80%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수익형 부동산 = 1층 상가와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 안목과 아이디어로 경매 물건을 접근해보면 수익성 높은 물건을 만날 확률이 높다. 입지와 환경은 좋지만 허름하고 낡은 목욕탕 건물이나 모텔, 수도권 공장 등은 비인기 종목에 꼽힌다. 이런 종목을 값 싸게 산 다음 개보수해 실수요자에게 세를 주거나 최적의 상품으로 용도 변경해 활용한다면 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 수도권 경매시장에는 테마상가 내 소형점포 경매가 봇물을 이룬다. 대형 유통업체의 등장에 밀려 경쟁력을 상실한 점포들이 경매에 부쳐지고 있다. 특히 도심 테마상가의 경우 2~3회 유찰
농지＞임야＞대지 순으로 물량 많아 토지 거래 위축과 토지 가격의 조정으로 인해 수도권 인근의 토지 경매물건이 꾸준히 늘고 있다. 2017년 10월말 기준 전국 토지(농지 기준)의 경매건수는 약 12,000여건으로 지난 해 대비 소폭 물량이 증가하는 추세이다. 수도권 토지 경매는 월평균 500~600여건이 진행되는 데 비수도권 매물에 비해 물건수가 증가하는 양상을 띄고 있다. 전국 토지 경매 낙찰가율은 85%선이다. 1회 또는 2회 유찰 후에 약간의 금액을 더 써내 낙찰되고 있고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 선택의 폭이 넓은 편이다. 입찰 경쟁률은 2.9대 1 안팎으로 경쟁률이 낮아 수월하게 낙찰 받을 수 있는 특징이 있다. 지목별로는 농지＞임야＞대지 순서대로 경매에 부쳐지는 물량이 많다. 법원의 지역별로는 수원＞의정부＞인천지법 순서대로 토지 경매 물량이 많이 나온다. 대체로 수원지법 관내 경매 물량에 입찰자들이 다수 몰리는 편이다. 개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 토지 경매의 특징이다. 돈 되는 경매물건을 찾으려면 우선 지적도와 현장이 일치한 지 확인해야 한다. 토지는 개별성이 강해 토지마다 개성이 있다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 용도로 활용할 지 입찰 전 세심한 조사가 필요하다. 현장을 방문해야 성공적인 경매투자를 할 수 있다. 지역 개발계획 하나만 믿고 입찰을 결정하지 말아야 한다. 개발계획만 믿고 구체적인 일정을
# 유치권이 신고 된 물건을 낙찰 받아 성공재테크의 주인공이 된 사례를 살펴보자. 두 자녀 엄마인 임 씨는 평범한 전업주부이다. 3년 전 친구 따라 경매 입찰법정에 갔다가 이제는 자칭 ‘경매 중급자’임을 자부하고 있다. 최근에도 자주 입찰법정을 찾아 입찰했지만 높은 경쟁률로 인해 번번이 고배를 마셔야만 했다. 다소 어렵고 부담스러운 것이 사실이었지만 전문가들이나 한다는 유치권이 신고 된 경매물건에 도전하기로 한 것이다. 감정가 7억 원. 대지 1322㎡에 지상 2층짜리 단독주택과 별채건물이 있는 물건인데 한번 유찰되어 최저가는 4억 9천만 원까지 떨어져 있었다. 4차선 도로에 접해있고 도로 건너편은 대규모 택지개발이 예정되어 있어 낙찰 받는다면 투자가치는 그만이었다. 문제는 건물공사 대금으로 신고 된 유치권 2억 원이었다. 인근 은행관계자를 통해 미지급된 공사대금은 존재하지만 건물공사 후 소유자가 계속하여 점유해 사용하였고 유치권 신고자의 점유는 없었다는 사실을 확인하게 되었다. 이 경우, 공사대금이 실제 존재해도 점유가 없었다면 유치권은 성립되지 않는다는 조언을 받았다. 투자가치가 큰 물건이라 임 씨는 2차 입찰에 응찰을 결심했다. 최저가에서 1천만 원을 올린 금액으로 응찰가를 결정했다. 5백만 원 차이로 최고가 매수인은 임 씨였다. 근소한 차이로 낙찰을 받고 보니 기쁨이 두 배 였다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에
경매와 현장조사 “임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익이 높아진다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 ‘현장 조사’인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다. 경매 초보자는 주로 경매 서류상의 권리분석에만 치중하는 데 급급해한다. 권리분석과 세입자 분석 등 경매 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초 조사를 통해 안전하다고 판단하면 경매 입찰을 결정한다. 따라서 돈 되는 물건보다는 안전한 물건 위주로 입찰하다 보니 높은 수익을 기대하기 어렵다. 권리상 안전한 경매물건은 입찰경쟁률이 10대 1을 넘어서기 일쑤다. 한마디로 들러리 서기 좋은 경매물건 위주로 입찰에 나선다. 그러나 경매 고수들은 다르다. 권리분석 등 기초적인 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 그렇다면 실전 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 경매물건은 지역·종목 ·금액대별로 프린트해놓
경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다. 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 지하, 고층 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자. 허름한 부동산 개조하면 수익 극대화 경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오
개발지 ‘소형’ 주택이 투자 안전종목 # 서울 강동구에서 외식업체를 운영 중인 임◌◌씨(49·여)는 제대로 준비하고 발품도 팔아 경매 재테크에 성공한 케이스다. 사업에만 전념하던 그는 지난해부터 종잣돈으로 소형주택 경매에 나섰다. 오래전에 걸쳐 차근차근 경매에 대해 공부하고 일주일에 한 번씩 입찰장을 찾아가 현장 분위기를 익혔다. 그러다가 마음에 쏙 드는 소액 물건을 발견했다. 경기도 시흥시 뉴타운 호재를 갖고 있는 지하 다세대주택이었다. 대지 지분 26㎡, 건물 59㎡로 감정가 7800만원에서 1회 유찰돼 최저가가 5460만원까지 떨어진 상태였다. 전입신고를 마친 소액 임차인(전세보증금 3000만원)이 거주하고 있을 뿐 다른 권리 관계는 하자가 없는 안전한 경매물건이었다. 뉴타운에 편입될 예정이어서 장기 호재도 많았다. 6명이 벌인 입찰경쟁에서 임씨는 6120만원을 써내 최고가 매수인으로 결정됐다. 잔금납부 후 바로 세입자를 내보내고 40대 부부에게 보증금 2000만원, 월 35만원에 세를 줬다. 이후 뉴타운 사업이 진행되면서 집값이 꾸준히 올라 낙찰 받은 지 1년 만에 9800만원에 처분했다. 시세차익(세전)은 무려 3600여 만 원. 부동산 투자 정보에 정통한 부자들이 부동산 투자에 적극적인 관심을 가지는 경우는 대체로 두 가지 부류이다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다. 이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있기 때문이다. 도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크
공매 장점은 ‘안전․수익성’ 부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 법원 경매와 캠코 공매, 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 대중화 여파로 1~2회 유찰의 경우 높은 낙찰가와 높은 입찰경쟁률로 인해 생각만큼 크게 남지 않는 경우가 많다. 그러나 한국자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 대중화가 덜된 탓에 턱없이 높은 값에 낙찰되지 않는다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다. 경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다. 다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 인기지역 아파트와 상가, 다세대·연립주택, 수도권 토지에서부터 골프․콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 ‘인터넷 쇼핑’하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다. 공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의
수도권·단지형 유리, 사전답사 필수 전원생활을 꿈꾸는 도시민들은 수도권 전원주택에 관심이 많다. 주 5일제 근무 등으로 삶의 질이 높아질수록 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택은 투자의 대상으로 시장이 갈수록 커지기 마련이다. 문제는 기반시설을 잘 갖춘 수도권 기존 전원주택 값이 너무 비싼 게 흠이다. 부동산과 땅값 상승으로 그동안 미뤄왔던 수요자들이 알음알음 찾아 나서면서 가격이 만만치 않다. 그러나 법원 경매를 잘 이용하면 싼값에 전원주택 마련이 가능하다. 급매가 대비 20~30% 싸게 낙찰 받아 간단한 개․보수를 거치면 훌륭한 전원주택으로 활용이 가능하다. 수도권 일대에는 한 달이면 50~100건이 넘는 주택이 경매에 부쳐지고 낙찰가율 70~80% 선에 낙찰된다. 입찰 경쟁률이 통상 3대 1 수준이어서 치열한 경쟁을 거치지 않아도 된다. 전원주택은 환금성이 결여된 부동산으로써 경기불황에 비수기까지 겹쳐 우량 경매물건 공급량이 꾸준히 늘고 있는 추세에 있다. 부동산 시장 호황기 때 전원주택 경매물량의 감소현상이 나타났다가 요즘에도 꾸준히 입지여건 좋은 전원주택 물량이 경매에 부쳐지고 있다. 꾸준히 물건을 찾다보면 거래 시세에 비해 현저한 가격에 낙찰 받을 수 있어 도심 전세 값 수준에서 중소형 전원주택을 장만할 수 있다. 우량 전원주택 경매물건 증가 추세 서울 강남구 학동에서 인터넷게임업체를 운영하는 김○○(46세)씨는 주말용 전원주택으로 이용하기 위해 수도권의 중형급 전원주택을 찾던 중 경기 양평군 소재 전원주택이 경매로 나오자 경매 입찰을 나섰다. 수원지법 여주지원 경매계에서 양평
수도권 전역의 투자수요를 겨냥한 8ㆍ2대책의 영향으로 아파트 등 주택시장은 찬바람이 불고 있다. 하지만 수익형 부동산인 상가와 꼬마빌딩은 투자 수요가 늘면서 시장이 꾸준히 달아오르고 있다. 정부의 강력한 부동산대책 발표 이후 규제를 피해간 서울 인기지역과 수도권 일부 지역의 꼬마빌딩 등은 꾸준히 주목을 받을 가능성이 크다. 매매금액 20~30억 정도의 꼬마빌딩 매물을 1년여에 걸쳐 필자가 직접 찾아다녀 보았다. 공급은 한정돼 있는 대신 수요는 꾸준하게 늘어 몸값과 인기가 크게 올라간 상태였다. 최근 몇 년간 몸값이 최고로 올라간 상태에서 중장년층 수요자들이 가장 선호하는 투자종목으로 바뀐 상태였다. 거래 현장에서는 예비 은퇴자나 전문적 종사자들이 가장 많은 관심을 끌고 있었다. 꼬마빌딩은 실제 거래가는 높은 편이다. 건물주가 최초로 매물을 내놓을 경우 가격 수준이 시세보다 훨씬 높은 ‘호가’ 형태로 공급되는 게 일반적이다. 소형 건물의 일반적인 임대수익률은 약 4~5%에 불과하지만 매물을 내 놓은 건물주의 호가 개념에 따라 비싸게 부르려는 경향이 강하다. 건물주는 본인 보유 부동산에 대해 강한 집착과 프라이드가 강한 게 일반적이다. 하지만 수개월 이상 매수자가 나타나지 않으면 그 때부터 가격이 내려가기 시작한다. 처음에는 동네 큰 중개사무소에 매물로 내놓았다가 시장 반응이 시큰둥해지는 3개월이 넘으면 그때부터 동네 다른 중개업소를 찾아다니기 시작해 중개업소마다 매물이 다 알려지기 시작한다. 매물을 내놓은 지 3개월이 넘기 시작하면 임대인은 조급해 한다. 일부 임차인이 임대차계약의 해지를 주장하며 보증금 반환을 요구하기 시작하고,
경매 물량이 꾸준히 늘고 낙찰가율이 안정세를 보이면서 경매 투자에 나서야 할 시기를 저울질하는 투자자들이 늘고 있다. 서울 수도권의 경우 낙찰가율이 80% 후반대를 유지하는 등 경매 지표가 하락 안정세를 보이자 경매 실수요자들은 저가에 낙찰되는 시기를 잡아 투자 타이밍을 잡기 위해 경매시장 흐름에 민감하게 반응하는 분위기다. 경매 투자에 있어 입찰시기 선정은 매우 중요하다. 부동산 투자 격언에 “투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다”는 말이 있다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 경매도 입찰 시기를 잘 맞춰야 값싸게 낙찰 받아 투자에 성공할 수 있다. 일반 부동산시장과 함께 경매도 경쟁이 치열하지 않은 때를 노려 입찰하면 우량물건을 잡을 수 있고 남들보다 값싸게 낙찰할 수 있어서다. 경매의 특성 상 물량이 풍부한 대신 경쟁자가 적을 때 입찰을 노리는 것이 유리하기 때문이다. 경매의 매력은 급매물보다 10%에서 많게는 30~40% 저렴하게 구입하는 것이다. 그런데 경매 투자자들은 남 따라 하기 식 투자에 젖어 경매 호황기에 입찰에 나서는 일이 대부분이다. 부동산 경기가 좋아 경쟁이 치열한 시기에는 낙찰가의 상승으로 인해 수익률은 급격히 떨어진다. 경매에서 최대 수익을 올리려면 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 시기를 골라야 한다. 경매 투자에서 값싸게 낙찰 받는 적정 타이밍은 언제로 정하는 게 좋을까. 물량 많은 낙찰 하락기 노려라 경매 시장의 3대 지표인 ‘낙찰가율’과 ‘낙찰률’, ‘입찰경쟁률’을 살피면 적절한 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 된다. 이들 낙찰 지표는 대법원 법원경매정보나 사설경매정보 사이트
경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰 받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰 받는 것일까? 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다. 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 마무리단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다. 경매의 사후처리는 크게 ‘잔금납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것 외에도 기존 점유자가 내야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것을 말한다. 그리고 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 재빨리 내보내는 것이 관건이기 때문에 사후처리는 경매에서 매우 중요한 과정인 셈이다. 연체 관리비와 공과금 해결방안 세워라 부동산을 싸게 사는 장점이 경매투자인 반면 마무리 단계에서 가끔은 부당한(?) 비용을 치러야할 때가 있다. 바로 명도 비용이다. 경매 과정에서 최고가매수인이 된 후 낙찰 부동산을 온전하게 넘겨받으려면 기존 부동산의 점유자를 내보내야 할 때 들어가는 필요적 비용인 셈이다. 낙찰자가 납부하지 않아도 되지만 권리를 넘겨받기 위해 내는 최소 비용의 부담이다. 이를 무시했다간 입주가 늦어지거나 분쟁의 불씨로 남을 수 있다. 명도 마무리 과정의 비용이 기존 점유자가 썼던 연체관리비와 각종 공과금이다. 대법원 전원합의체 판결에 따라 체납관리비 부분은 매수인이 기존 입주자의
경매 대중화 시대라고 하지만 여전히 경매에 대한 어려움과 두려움을 호소하는 사람들도 많다. 그래서 법원 경매는 여전히 자금이 넉넉하거나 경매 투자경험이 많은 사람들만 할 수 있다고 생각한다. 하지만 초보자들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 소액 투자로 수익도 가능하다. 실수요자를 위한 내 집 마련 부동산 경매에 대해 알아보자. 8·2 대책 이후 경매시장의 투자열기도 빠르게 식으면서 올 들어 최저 낙찰가율과 경쟁률을 보이고 있다. 서울의 아파트와 주택 등 주거시설의 낙찰가율은 지난 7월 96%에서 지난 8월은 92%로 뚝 떨어졌다. 평균 응찰자 수도 7월 7명에서 8월은 4명으로 줄었다. 지난 8월의 경우 경매에 나온 서울 아파트 중 낙찰가율 100%를 넘긴 것은 10% 미만이다. 값 싸게 낙찰되는 경매 건수가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 매달 전국적으로 2000여건의 아파트와 1500여건의 다세대·연립주택, 그리고 1000여건의 단독·다가구주택이 경매 입찰장에 등장한다. 이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립·다세대 물건만도 1000~2000건에 달한다. 요즘처럼 부동산 경기 변동이 심할 때는 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다. 따라서 소액 투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매 투자에 대한 지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원 경매장 간접체험을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있다. 환금성 뛰어난 주택 노려라 소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해
Q. 상가는 경매 시장 틈새 상품이라는 데 투자하면 어떨까? A. 경매시장에서 상가는 아파트와 빌라에 비해 톡톡히 재미를 볼 수 있는 종목이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높지만 상가 경매는 여전히 비인기 종목이다. 특히 ‘근린(近隣)’ 상가는 지역 상권 가까운 곳에서 생활에 필요한 물건을 공급하는 상가로써 유동인구가 늘어나는 시점부터 상권이 활성화되는 장점이 있다. -------------------------------------------------------------------- 근린 상가 유동인구 많은 ‘1층’ 점포 골라야 모든 투자에서 경쟁을 피하는 것이 상책이다. 경쟁이 심하면 남는 게 별로 없기 때문이다. 그런 점에서 상가 경매는 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 종목입니다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다. 경매를 통해 상가를 사서 명도하고 임대 줬던 사례를 소개해 본다. 경매 시장에 나오는 ‘근린’ 상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안 되어서 경매로 나오는 상가도 많지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다. 1층 상가가 경매로 나온 것은 무리한 대출 때문에 나온 경우가 많다. 2층 이상은 영업 부실로 인해 임대료를 받기 어렵거나 임대가 안 돼서 나온 경우이다. 적은 투자금으로 소자본 창업자에 나서려는 사람이나 임대를 목적으로 상가를 값싸게 사두려는 사람들이 선호하는 근린상가 경매에 대해 알아보겠다. 수원법원 안산지원에서 경매가 진행된 시흥시 정
낙찰가 70~80%대 매물 늘어 수익 높아져 법원 경매시장에서 통상 1~2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립․다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡대 대형 빌라는 거의 대부분 유찰 과정을 거친 후 감정가격의 70~80% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 대체로 대형 고급빌라는 감정가가 낮게 평가된 매물이 일반적이다. 수년전부터 고급주택의 오른 가격을 감정가에 반영하지 않은 채 6개월~1년 전 감정가에서 유찰 과정을 거쳐 낙찰 과정을 거치기 때문에 부동산 시장에 나온 가격보다 최소 30% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 가능하다. 서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 1억 원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 여러 번 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다. 일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 80% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 70%대 수준에서 낙찰 받을 수 있다. 지난 2월 말 성남지원 경매5계에서 낙찰된 성남시 분당구 분당동 신안시네하우스 197㎡는 낙찰가율 72%로 저가에 낙찰됐다. 지난 98년에 지어진 고급 연립주택으로써 감정가
# 사례 1. 서울 가락동에 사는 김성복(48)씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올해 4월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다. # 사례 2. 경기 부천시 송내동에 사는 진효진씨(52)씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 올해 3월 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단지 내 상가 2층 27㎡를 감정가 6500만원에서 1회 유찰한 상가를 4570만원에 낙찰 받았다. 2층 상가여서 비인기 종목이었지만 낙찰 후 중개업소를 통해 학원에 보증금 500만원에 월 40만원으로 세를 줬다. 수익성 경매, 낙찰가율 상승세 부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 상업용 수익성 부동산 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 이어지고 있다. 저금리가 지속되면서 경매를 통해 한 푼이라도 값싸게 사서 주변 보다 저렴하게 세를 주면 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 판단하는 실속파 투자자들이 늘고 있다. 상가나 오피스텔을 분양 받아 세를 주면 가격 경쟁력이 떨어져 실속이 없기 때문에 경매를 통한 임대용 부동산의 입찰 열기는 지속될 전망이다. 은행 정기예금 금리가 1% 후반에 형성돼 있는 만큼 비싼 값에 분양 받아 수익률을 얻으려면 최소 5%는 돼야 투자가치가 있는데 이런 경우는 아주 드문 상황이다. 공급이 수
평일·주말 상권분석과 유동인구 파악해야 경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다. 부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다. 경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전
초보 꺼리는 물건이 ‘블루오션’ ‘위험 없는 수익은 없다’란 재테크 용어가 가장 잘 어울리는 분야가 경매다. 경매가 대중적인 재테크 수단으로 자리 잡기 이전인 몇 년 전만 해도 경매시장은 ‘물 반, 고기 반’이라는 말이 과장된 게 아니었다. 여러 번 유찰된 돈 되는 물건은 계속 공급되고 투자경험이 많은 고수들은 많지 않다보니 경매 수익률은 급매가보다 최소 20%대를 훌쩍 넘었다. 낙찰가율과 경쟁률이 낮아 권리분석이 손쉬운 물건도 대부분 고수익 경매 물건이었다. 하지만 요즘에는 고수익은커녕 낙찰조차 쉽지 않아 속만 태우고 있다. 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸린 초보 투자자들이 이른바 ‘안전하고 깨끗한 물건’에 고가 응찰하는 사례가 늘면서 적정 가격에 낙찰 받기가 여간 쉬운 일이 아니다. 응찰만 하면 번번이 떨어지는 실수요자들이 이제는 치열한 입찰경쟁을 피해 틈새 물건에 도전하기 시작했다. 특수물건은 안전한 경매 물건보다 경쟁률이 낮고 시세보다 매우 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서다. 경매 물건 도처에 깔려 있는 여러 가지 함정과 하자들이 도사리고 있는 경매시장에서 약간만 손을 봐서 흠집을 제거하고 상한 부분을 도려내면 더 달콤한 사과 맛을 볼 수 있는 것처럼 하자 없는 경매 물건보다 함정 있는 물건이 더 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 더 많기 때문이다. 경매에서 각종 권리상 하자나 물건상 틈새를 이용해 더 많은 수익을 올리는 노하우를 알아보고 어떤 틈새를 노려 수익을 올릴지 살펴보자. ‘임차인 미상’ 물건 직접 조사해야 경매 투자에서 등기부등본상의 권리분석 다음으로 주의해야 할 사항이 바
주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형 아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 대형 아파트의 몸값이 높아진 가운데 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 15% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 요즘처럼 전환기에는 80% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다. 법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건 공급은 꾸준히 늘고 있으나 관리, 세제상 기피하는 데다 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 줄어들면서 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 20% 이상 값싸게 나온 인기지역 대형 주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다. 대형 아파트 가격이 뛰면서 서울 대형 아파트 중위가격도 사상 처음으로 15억 원을 넘었다. 지난해보다 1억6000만원이 올라 12%나 올랐다. 대형 아파트의 귀환은 최근 아파트 가격 상승세에서도 알 수 있다. 서울의 최근 1년간 아파트 중위가격 상승률은 40㎡ 미만 소형이 17%로 가장 높았다. 다음으로는 40㎡ 이상 62㎡ 미만 중소형(14%)과 135㎡ 이상 대형(12%)이 뒤를 이었다. 62㎡ 이상 95㎡ 미만 중형(11%)과 95㎡ 이상 135㎡ 미만 중대형(10%)의 가격 상승세는 대형 아파트에 미치지 못했다. 대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1
가격거품이 서서히 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다. 실제 우리나라 부자들은 거의 실물자산을 많이 보유하며 일정 임대소득을 얻어 노후를 풍요롭게 보내기도 한다. 주식 투자에 따른 수익보다 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지한다. 개인사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해보면 저성장과 저출산, 노령인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화현상으로써 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질구매력이 감소되는 상태에서는 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 것이다. 노후 대비 소형주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 도심 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형 부동산을 통한 고정적인 임대소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 디플레와 경기 후퇴 시 소득감소와 주거비 부담으로 수요가 꾸준하다는 자산적인 특징이 있다. 소형 ‘임대’주택으로 노후 준비 미리 노후를 준비하며 투자에 나설 때는 무리하게 빚을 내 크고 단가가 비싼 부동산은 투자를 자제하고 철저히 임대수익에 초점을 맞춰야 한다. 되도록 환금성이 좋으면서 위치는 최고 입지일
‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 봐라’ 부동산 시장에서 싸게 부동산을 장만한다는 법원 경매장은 여전히 높은 관심을 보이는 시장이다. 매매시장보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 낙찰가율은 80%를 훌쩍 넘어섰고, 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자 자세가 필요하다. 종목보다 지역부터 선정해야 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매
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