*약력
-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
11·3 대책 이후 부동산 시장에 짙은 관망세가 이어지는 가운데 대외적 불확실성과 국내 정국 혼란까지 겹치면서 부동산 거래 시장은 거의 '올 스톱' 분위기다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 꾸준히 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다. 임야는 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다. 그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 폐지되고 90년대 말 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다. 용도변경으로 시세차익 가능 산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중·장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다. 게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사
토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 돼 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 토지 투자를 결정하는 핵심이다. 실제 개발 예정지나 인근 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 개발지역 토지 투자이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다. 정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기 억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 활발하게 움직이고 있는 게 사실이다. 토지는 정책의 변화에 민감하게 반응하며 부동산 정책변화와 개발계획 등에 따라 지가의 변동성은 크게 달라진다. 초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다.
빌라, 경매시장에서 인기 급상승 소액 경매물건의 대표격인 빌라의 몸값이 수직상승 중이다. 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 종목이었는데 집값이 뛰고 도시 곳곳에 재개발과 재건축 개발이 이루어지면서 소형 다세대․연립주택은 경매시장 최고 인기상품으로 부상했다. 초보자도 쉽게 접근하기 쉽고 투자금액이 소액이어도 가능하기 때문이다. 빌라 경매물건은 물량도 풍부하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 낮은 편이다. 매월 전국에서 1000여건의 빌라가 경매에 부쳐진다. 그중 중소형 빌라의 비율은 75~78% 수준이다. 빌라의 낙찰가율은 전국 평균 70~75%이고 서울은 85%를 나타낸다. 입찰 경쟁률(한 경매물건에 대해 입찰에 참여하는 경쟁률)은 서울과 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 중소형 빌라가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석 때문이다. 아파트는 치열한 입찰경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액투자에 나설 수 있는 장점이 있다. 또 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발·재건축 가능성이 있어 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있다. 권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분이다. 빌라에 거주하는 세입자들은 대개 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선 변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많다. 따라서 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리이전을 받는다. 지은 지 얼마 안 된 빌라는 아파트 못지않은 내부구조를 갖춰 실생활에 편리해 값싸고 실용적인 주거시설이란 점
특수 권리 해법은 ‘현장에서 푸는 힘’ 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 곳이 경매시장이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 특수물건 같은 위험해 보이는 물건에 대한 예리한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 되어가고 있는 셈이다. 경매는 ‘운칠기삼(運七技三)’의 말로 표현할 수 없는 고도의 정밀성이 요구되는 투자처이다. 대충 값싸 보이는 물건에 입찰했다 자칫하면 보증금을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 금물이다. 100% 자신의 실력과 분석력으로 우량물건을 선별해 낙찰 받을 수 있어야 투자에 성공할 수 있다. 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수할지를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은
상가 거래 활발, 오피스텔 주춤 2016년 최대 호황을 맞았던 수익형 부동산시장은 2017년에도 인기가 계속 이어질 것으로 보인다. 정부의 규제로 주택시장의 전반적인 조정 양상이 예상되는 가운데 내수시장 부진과 금리조정 가능성이 높아져 수익형 부동산시장에 유동자금들이 계속 몰려들 것이라는 전망이 우세하다. 다만 수익형 부동산의 인기가 몇 년간 계속되면서 공급도 지속적으로 늘어나 일부 지역에서는 공급과잉에 따른 부작용을 낳고 있으며 이는 수익률 하락으로 이어지고 있다.상가 거래가 활황세를 탈 것으로 점쳐지는 반면 오피스텔 거래는 완만한 하락세를 유지할 것으로 보인다. 2000년대 초반까지 인기 투자처로 꼽혔던 오피스텔은 최근 과잉공급으로 수익률이 대폭 떨어졌다. 실제 2002년 오피스텔 연간 임대 수익률은 전국 평균 8%대에 달했으나 이후 꾸준히 떨어져 2016년에는 5%대까지 떨어졌다. 임대수익률이 지속적으로 하락을 기록하고 있는 데도 매매가격은 꾸준히 상승하면서 수익률은 하락하는 기현상을 보이는 추세다.오피스텔 수익률이 이전에 비해 줄어 든 것 외에도 공급물량 급증이 수익률을 떨어뜨리고 있다. 오피스텔 입주물량은 최근 4년 연평균 3만9000실로, 직전 4년 평균보다 약 4배가량 급증했다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 임대수익률은 내리막길을 걸으며 최저 수준에 머물렀다. 또 임대과세 불안감까지 더해져 오피스텔 투자 인기가 예전만 못한 상황이다. 여기에 중도금 대출 보증건수 제한까지 더해지면 오피스텔 시장은 위축세로 돌아설 가능성이 매우 높다. 단독주택 리모델링 등 수익형 투자 바람 불 듯소형아파트 임대사업도 수익형 부동산의 또
감정가 대비 15~20% 값싸게 낙찰 도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 수도권과 지방의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 꾸준히 늘고 있다. 농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 15~20% 또는 30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다. 한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 80~82%선으로 1회 유찰 후 낙찰되는 게 통례이다. 입찰경쟁률은 5~6대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 높다. 농가주택 낙찰 사례는 풍부하다. 최근 수원지법 여주지원에서 낙찰된 여주군 여주읍 대지 328㎡, 건물 177㎡ 2층짜리 전원풍 주택의 경우 감정가 1억9085만원에서 2회 유찰해 최저가 1억2214만원까지 떨어졌다가 단독 입찰로 1억3160만원(감정가의 68%)에 낙찰됐다. 또 지난 달 의정부지법에서 매각된 가평군 설악면 대지 410㎡, 건물 91㎡ 2층 주택의 경우 감정가 1억7337만원에서 2회 유찰 후 1억1095만원까지 떨어졌다가 당일 2명이 입찰 경쟁을 벌여 1억1311만원에 낙찰됐다. 경매나 공매 투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경
경매시장에 여전히 틈새 투자종목은 있는가? 한 푼이라도 싼값에 부동산을 사려고 경매시장을 찾는 수요자들이 이구동성으로 내뱉는 푸념이다. 경매에 부쳐지는 물건이 감질나게 나오는 데다 간혹 괜찮은 물건이 나와도 감정가를 웃도는 낙찰사례가 속출하기 때문이다. 그러나 아직도 틈새는 존재한다. 섣불리 포기하기보다는 나름대로 계획을 세워 투자에 나선다면 얼마든지 고수익을 올릴 수 있는 경매 틈새 물건은 있다. 바로테마형 부동산이 그것이다. 최근 법원 경매시장에 모텔, 주유소 등 이른바 테마형 부동산이 새로운 고수익 유망종목으로 주목받고 있다. 테마형 부동산이란 일반적인 주거․상업용 건물과 달리 모텔, 주유소, 주차장 등 특정한 주제나 업종을 선택한 수익성 부동산을 말한다. 아파트․주택, 근린시설은 이미 경쟁률이 치열해 투자수익이 적은 반면 테마형 부동산은 아직까지 투자자가 많지 않은 편이다. 낙찰가율도 60~70%대로 낮고 우량매물도 꾸준히 공급돼 상대적으로 수익성이 높은 편이다. 매물은 많고 낙찰가는 낮아 서울 서초구에 사는 전○○ 씨(45)는 사업을 정리한 부모님의 자금으로 마땅한 투자처를 찾고 있었다. 두 달 정도 값싼 경매물건을 물색하던 전 씨는 송파구 오금동에 있는 주유소가 경매에 부쳐진 것을 알게 됐다. 대지 489㎡, 연면적 634㎡ 지상 3층으로 2~3층은 사무실과 직원숙소가 같이 있는 주유소 건물이었다. 지난 95년에 건축돼 건물상태가 양호한 데다 지하철역과 가깝고 30m대로변에 붙어있어 활용도뿐만 아니라 수익성도 괜찮은 부동산이란 판단이 섰다. 감정가(13억2888만
‘고급 빌라’ 인기 끄는 이유 대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 중소형 다세대는 1회 유찰 후 80~90% 선에 낙찰되지만 대형은 75~80% 선에 낙찰되고 요즘처럼 부동산 시장 전환기에는 감정가의 70% 선에 낙찰되기도 한다. 132~165평방미터(약 40~50평형)대의 대형 고급 빌라를 2회 이상 유찰 후 50~70% 선에서 낙찰 받으므로 싸게 사서 넓은 고급주택에 거주하거나, 대가족이 거주해 집 늘려가기를 위해 대형주택을 알아보는 실수요자에게 제격이다. 서울의 서초구 반포동과 방배동, 강남구 역삼동과 논현동, 종로구 구기동과 평창동, 용산구 한남동과 이태원동 외에도 신도시인 분당 일산 등지 주거환경이 쾌적한 곳의 저층 연립주택이 경매시장에 꾸준히 나온다. 중소 벤처기업인들은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 감정가격이 20억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 30~40% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 50~60% 대 낙찰 매물 사례 감정가의 반값 수준에 낙찰되는 인기지역 고급빌라 경매 낙찰 사례가 꾸준히 증가하고 있다. 얼마 전 서울 동부지법에서 경매 입찰에 부쳐졌던 광진구 광장동 연세리버빌 222㎡는 감정가 13억 원에서 3회 유찰돼 6억6560만원에 입찰에 부쳐졌다가 11명이 입찰 경쟁을 벌여 J모씨에게 7억6000만원(58%)에 최종 낙찰됐다. 또 성남지원에서 입찰에 부쳐졌던 성남시 분당구 구미동 청구빌라 199㎡는 감정
낡은 부동산 싸게 매입해 개보수 ‘유행’ 경·공매를 통해 지은 지 오래된 상가나 주택을 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 부동산 값이 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 낡은 부동산을 수익형 부동산으로 바꾸려는 수요가 늘고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있다. 경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많아서 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 좋은 조건으로 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 낡고 오래된 물건을 적극 노려 볼만하다. 노후 물건 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반 상가와 주택은 다양한 리모델링이 가능하다. 도로에 접한 상가와 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성 부동산으로 개보수가 가능하다. 경매 시장에는 노후하고 낡은 경매 부동산의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 3000여건이 쏟아지고 서울 ‧ 수도권에만 300~500여건 정도의 매물이 공급된다. 낙찰가율은 80% 선으로 1회 유찰 후 최저가에서 약간의 금액을 더 써내 낙찰된다. 공급물량이 꾸준하고 낙
적은 자금으로 최대 효과 ‘경락인수’ 일반 매매시장에서 전세를 끼고 적은 돈을 들여 부동산을 사듯이 경매에서도 임차인의 전세 보증금을 안고 사는 방법이 있다. 이를 경매에서 ‘경락 인수’라고 한다. 즉, 선순위 임차인의 보증금을 물어줄(인수) 것을 감안해 낙찰을 받는 것인데 실제 이런 물건을 낙찰 받으면 목돈을 들이지 않고 더 싸게 경매 부동산을 매입하는 장점이 있다. 선순위 임차인이란 말소기준 등기(근저당, 저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등)보다 앞서 전입신고를 마치고 점유하고 있는 세입자를 말한다. 낙찰자는 경매로 매입한 후에 세입자의 돈을 물어줘야 하기 때문에 경매 과정에서 여러 번 유찰되기 마련이다. 물어줄 세입자의 전세보증금을 감안하고도 차익을 남길 수 있을 때 입찰하므로 낙찰금액이 저렴한 게 특징이다.예를 들어 1억 원짜리 상가 경매물건에 5000만 원의 물어줄 보증금이 있는 대항력 있는 임차인이 영업하면서 배당요구를 하지 않고 영업활동을 하고 있는 경우 새로운 낙찰자는 5000만 원을 안고 2000만 원에 낙찰 받았다면 3000만 원 정도 값싸게 1억 원짜리 상가를 낙찰 받은 셈이 된다. 선순위 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 경우에 대부분은 관심을 갖지 않는 경우가 많다. 그러나 이런 물건은 유찰 과정을 여러 번 거치기 때문에 임차인의 보증금을 내주고도 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는 경우이다.임차인의 보증금을 내 줘야 하는 부담과 낙찰 이후에도 임차인이 계속 점유할 가능성이 높다는 위험성 때문에 선순위 임차인 물건은 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮게 형성되는 게 일반적이다. 하지만 입찰자가 이러한 점을 잘 이용하여
근린 상가 유동인구 많은 ‘1층’ 점포 골라야 모든 투자에서 경쟁을 피하는 것이 상책이다. 경쟁이 심하면 남는 게 별로 없기 때문이다. 그런 점에서 상가 경매는 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 종목이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다. 경매를 통해 상가를 사서 명도하고 임대 줬던 사례를 소개해본다. 경매 시장에 나오는 ‘근린(近隣)’ 상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안 되어서 경매로 나오는 상가도 많지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다. 1층 상가가 경매로 나온 것은 무리한 대출 때문에 나온 경우가 많다. 2층 이상은 영업 부실로 인해 임대료를 받기 어렵거나 임대가 안 돼서 나온 경우이다. 적은 투자금으로 소자본 창업자에 나서려는 사람이나 임대를 목적으로 상가를 값싸게 사두려는 사람들이 선호하는 근린상가 경매에 대해 알아본다. 수원법원 안산지원에서 경매가 진행된 시흥시 정왕동에 있는 근린상가 낙찰 사례를 보자. 2001년에 지어진 대지 1,616㎡, 5층 규모의 근린상가이다. 일반상업지역 내에 있는 1층 상가 33㎡평(15평형)이 경매에 나왔다. 감정가 1억1500만원에서 2회 유찰해 최저 경매가격이 7360만원(감정가의 64%)으로 떨어졌다가 K씨가 단독 입찰로 7429만원에 낙찰 받았다. 이 상가는 시외버스 정류장 인근인 데다 주변에 아파트 등 대규모 주거 밀집지역도 갖추고 있다. 상권 형성이 잘되어 있는 것이 특징이다. 상가에 세든 세입자는 보증금 500만원에 월 115만원
실속 투자하려면 중대형 매물 노려라 경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 싸게 낙찰 받았더라도 남는 게 적거나 소유권을 넘겨받지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번지르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다. 투자자들이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 조사와 연구가 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다 보니 선택의 여지가 많지 않다. 매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운이 좋아야 낙찰 받을
경·공매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어나고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다. 오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후 주택 경매물건을 적극 노려 볼만하다. 낡은 주택 싼 가격에 매입 가능 노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 노후주택을 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반주택은 공동주택보다 다양한 리모델링이 가능하다. 최소한의 도로에 접한 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성부동산으로 개보수가 가능하다. 경매시장에는 노후하고 낡은 경매 주택의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 8000여건이 쏟아지고 서울 ‧ 수도권에
경매는 현장 ‘가격’ 파악 철저히 경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다. 경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까? 경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다. 정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다. 소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다. 경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다. 실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재가 있는 곳의 부동산이라면 감정가보다 높
개발 예정지 내 소형 주택 투자 안전 1순위 적지 않은 투자자들이 위험은 피하면서 높은 수익을 얻고 싶어 한다. 하지만 모든 투자에는 항상 위험이 따르기 마련이므로 위험을 최소화하는 노력이 필요하다. 특히 부동산 투자는 거액이 들고 한 번 잘못 투자했다가는 장기간 묶일 위험이 있다. 부동산 거래현장에 있다 보면 부동산 투자에 관심이 큰 초보 경매 투자자들을 많이 만나게 된다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 수 천 만원의 소액투자자에서 수 백 억 원을 굴리는 자산가까지 수익성 높은 부동산을 사두려는 수요자들이 많다. 어떤 고객은 여윳돈이라며 거금을 선뜻 맡기는 경우도 있다. 초보 투자자가 부동산투자에 적극적인 관심을 가질 경우 대체로 두 가지 종류의 물건을 골라준다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다. 이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있다. 도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 게 통례다. 부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다. 또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다. 법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다. 통상 시가 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 대체로 낮은 편이다. 정부나 지자체
토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 투자를 결정하는 핵심이다.실제 개발지역 안의 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 지역 토지이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다. 정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 은밀하고 암암리에 움직이고 있는 게 사실이다. 정권에 따라 충청권 행정도시 일대와 신도시 예정지 주변의 땅값이 들썩이다가도 수도권 세계경제권 육성 개발을 이유로 수도권 일대가 호재로 작용해 땅값이 치솟기도 한다.초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다. 개발지역
첫 입찰 물건에 호기심 갖고 매물 분석하라경매‧공매 투자를 하려면 어느 정도 준비기간이 필요하다. 기본 지식과 전문성이 요구되는 투자처이기 때문이다. 단기간 경매에 집중하겠다고 스스로 최면을 걸어보자. 처음부터 꼼꼼하게 준비하지 않으면 남들의 투자 성공사례만 엿듣다가 흐지부지해지기 쉽다. 짧은 시간 경매 투자에 전념하겠다는 의지를 갖고 좋은 물건을 찾아 분석하는 노력이 필요하다. 경매는 관심을 얼마나 갖느냐에 따라 초보자도 누구나 전문가가 될 수 있다. 경매 공부에 첫 단추를 끼웠다면 어떤 경매 물건에 입찰할지 매각물건 정보를 먼저 접해야 한다. 입찰에 성공하기 위해 신선한 요리 ‘재료’부터 찾아야 한다. 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 즐겨찾기를 한 후 관심 갖는 물건을 반복해 찾아보고 물건의 내역과 감정서, 매각물건명세서를 수시로 봐야 한다. 경매에 대한 각종 용어해설과 매각서류, 통계 등 경매와 관련한 자세한 자료가 올라와 있다. 선호하는 지역의 관심 가는 경매 물건을 수시로 체크하는 습관을 가져보라. 예를 들어 용인 지역에 1억 원하는 근린상가에 관심이 있다면 용인 만 검색하지 말고 수원, 성남 등 인근 지역 검색과 근린과 상가, 업무용 시설까지 두루 경매 물건을 체크해 보자. 지역적인 구분보다 우량 물건을 중심으로 체크하는 게 좋다. 유찰하지 않은 신건이라도 프린트해서 낙찰 과정과 추이를 살펴봐야 한다. 매각서류를 자주 들여다보면서 눈에 익히는 습관을 기울여야 한다. 돈 되는 물건을 잡기 위해서는 ‘서류 검토’가 기본이다. 경매는 ‘서류로 시작해서 서류로 끝난다’고 할 정도로 절차와 입찰준비 서류를 중시
경매 투자 현장에 있다 보면 초보 입찰자들이 충분한 시간과 노력을 들여 경매투자 지식은 쌓았지만 실제 입찰 한 번도 못해보고 흐지부지 해버리는 투자자들이 의외로 많다. 실전 경험이 없다보니 겁도 나고 한두 번 입찰했다 떨어지면 지레 포기하기 때문이다. 하지만 실물경기 침체가 장기화되고 경매물건 수가 많아지는 추세이기 때문에 지금부터 꾸준히 경매투자 지식을 익혀 우량물건을 낙찰 받는 것도 불황기에 유용한 재테크 방법이다. 요즘은 저금리 영향으로 경매 물량이 많이 줄어서 높은 시세차익을 주는 경매물건 찾기가 쉽지 않다. 따라서 경매의 기본지식은 물론 실전 경험을 많이 쌓아두는 것이 반드시 필요하다. 실전 경험은 물건을 보는 안목과 함께 저가에 낙찰 받는 방법을 터득하는 것이다. 그러려면 경매 실전에 강해야 한다. 경매는 이론보다 실전이라고 해도 과언이 아니다. 초보자가 경매지식을 쉽게 터득하고 또 실전에 더 강해지기 위한 방법을 알아보자. 실전에 앞서 모의입찰부터실전에 강해지려면 경매 법정에서 모의입찰을 반복할 필요가 있다. 입찰을 예상하고 자주 경매 입찰장을 찾아보자. 서울 수도권에는 7~8개, 광역시와 지방은 10~15개 법원이 공휴일을 제외한 평일에 입찰을 진행한다. 경매 법정 안에서 벌어지는 다양한 경매 입찰 사례와 낙찰 사례를 들여다보면 입찰에 대한 막연한 두려움이 줄어들고 동기부여가 생긴다. 값싸게 낙찰 받을 수 있음을 체험하게 되면서 자연히 우량 물건에 대한 비교 안목도 생긴다. 초보자들이 가장 걱정하는 부분은 바로 권리분석에 대한 자신감 결여다. 어렵게 돈 되는 우량 물건을 찾아놓고도 입찰 결정을 하지 못해 망설인
주상복합, 나 홀로 매물 20~30% 저가 매입 경매 아파트의 가장 큰 매력은 비록 위험을 안고 있지만 전략적으로 공략 하면 시세보다 싼값에 구입할 수 있다는 점이다. 싼값이란 최소 10%에서 최대 30~40%까지 싼 것을 의미한다. 물론 부동산 시장 흐름과 추이에 따라 낙찰 가격의 변동은 심한 편이지만 투자 타이밍을 잘 맞춘다면 얼마든지 저가 매입이 가능한 게 경매 시장이다. 값싸게 낙찰 받으려면 나름대로 전략과 기술, 실전 경험이 두루 필요하다. 무턱대고 남들이 선호하는 인기 아파트만 고른다면 낙찰받기 쉽지 않은 데다 경매의 장점인 저가 매입은 물 건너 갈 수 있다. 한 푼이라도 값싸게 사기 위해 경매 아파트를 찾는 만큼 경매에서 값싸게 사는, 돈 되는 노하우들을 공부해 보자. 첫째, 틈새 물건을 찾는 일이다. 남들이 잘 찾지 않는 물건, 입찰을 자제하는 경매 아파트는 인기 있는 아파트보다 평균 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 바로 주상복합, 빌라형 아파트, 소규모 단지(단동짜리) 아파트, 외곽지역 아파트, 비역세권 아파트, 대형 아파트, 수도권과 지방 아파트, 지은 지 오래돼 외관이 허름한 아파트, 비인기 지역 아파트, 다소 권리 상 허점이 있어 보이지만 추후 법적으로 해결될 수 있는 여지를 갖고 있는 아파트가 바로 그 대상이다. 이 같은 아파트를 잘 골라 매입하면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 이를 통해 내 집 마련을 할 수도 있다. 일종의 아파트 경매의 틈새 투자처인 셈이다. 흔히 좋은 지역의 아파트를 값싸게 사겠다고 한다. 그러나 이 세상에 그런 완벽한 투자처가 과연 어디에 있을까 싶다. 내 집 마련이 목적이고 시세보다 값싸게 사려면 틈새시장을 겨냥하는 수밖에
귀농‧귀촌생활, 값싼 경매로 시작 베이비부머들의 은퇴가 늘면서 귀농인구들도 덩달아 늘고 있다. 창업을 꿈꾸는 퇴직예정자들 만큼 은퇴 이후 귀농을 통해 제2의 삶을 꿈꾸는 이들도 많아졌다. 은퇴 이후에 전원생활용 부동산을 경매로 저렴하게 낙찰 받으려는 40~50대 실속형 투자자들이 늘고 있다. 비단 퇴직 이후가 아니더라도 주5일 근무로 노후에 별장과 같은 제2의 터전을 찾는 이들로 인해 수도권과 지방의 경매 입찰장에 중장년 은퇴 예정자들이 꾸준히 모여들고 있다. 귀농이라는 실전에 돌입하기 전 첫 단계부터 정착지 주변의 부동산에 관심을 갖고 경매를 잘 이용하면 부동산 취득 비용을 20~30% 정도 줄일 수 있다. 또 정착 후에도 소액으로 시골집과 땅을 싸게 낙찰 받으면 영농에 활용할 부동산을 저가에 매입할 수 있고 나중에 되팔기도 쉽고 투자성도 좋다. 1000㎡ 이상 농지 확보 후 농지원부를 보유하면 양도세 감면과 함께 추가농지 구입 때 세금 및 공과금 등 다양한 감면혜택을 받는다. 은퇴 전에 귀농 예정 지역을 선택한 경우에는 귀농을 위한 기본적인 준비가 있어야 한다. 최소한의 농촌에 거주할 시골집과 어느 정도의 농지가 필요하다. 처음부터 큰돈을 들여 집과 땅을 사기보다는 저가 매입의 대표격인 경매물건에 관심을 기울이는 것이 좋다. 수도권과 농촌의 경우 경기 침체와 고령화로 인해 경매 물량이 꾸준히 공급된다. 5000만~1억 원 안팎의 시골집과 땅을 쉽게 구할 수 있고 임야와 창고 등 다양한 물건이 공급된다. 가격 싼 농가주택부터 시작 부지매입에서부터 건축까지 전 과정이 만만치 않은 전원주택 마련의 길은 자칫하면 거금이 들어가는 대공사다. 그러나
등기부 등본을 통해 현재 사실관계를 파악 부동산 거래 현장에는 가끔 급하게 팔려고 내놓으면서도 시세보다 현저하게 저가에 매도하는 이른바 사정이 급한 ‘급매물’이 왕왕 눈에 띈다. 급매물로 나온 이유는 여러 가지지만 대체로 매도자가 하루 빨리 처분해야 하는 속사정으로 인한 경우가 대부분이다. 특히 부도 위기에 봉착했거나, 보증을 잘못 섰거나, 악성사채, 경매‧공매 직전인 것, 사업상 긴급자금, 재산 상속문제, 이민을 가게 되어 내놓는 매물 등 원인도 각양각색이다. 급매물 중에서 가격 협상이 가장 용이한 매물은 등기부 상 하자 있는 매물이다. 사고자 하는 부동산의 등기부를 적극적으로 분석해보면 매수자는 급매로 나온 매물의 성격을 확인할 수 있다. 등기부는 번지만 알면 발급 받을 수 있는데 등기부상 기재 내용을 검토‧분석해 보는 것이다. 등기부는 소유권 변동사항과 함께 권리관계를 일반인에게 공시하는 공적장부이다. 부동산 표시와 소유권, 저당권‧가압류 등 권리관계를 눈으로 확인할 수 있다. 등기부는 부동산에 대한 다양한 정보를 제공하는 숨은 보물창고다. 등기부는 크게 소유권 정보와 채권‧채무관계 등 두 가지 정보가 기재돼 있다. 소유자의 비밀스런 부동산 정보가 숨겨져 있어 남들이 알려주지 않는 부동산 건강진단서 역할을 하는 게 등기부이다. 등기부 ‘갑구’에는 소유관계, ‘을구’에는 채무(빚)의 흐름을 한 눈에 읽을 수 있다. 부동산 소유자와 갑구‧을구 열람하면 소유자의 재정상태 노출 등기부 ‘갑구’란을 통해 체크할 내용으로는 소유자의 나이와 소유권 보유시기와 연한, 취득 방법 등을 통해 급매물 출현 가
경매·공매 시장은 부동산 ‘할인마트’ 부동산을 싸게 사는 방법은 꽤 여러 가지가 있습니다. 청약통장을 통한 분양과 아파트 분양권, 급매, 할인 미분양 등 다양합니다. 투자자 본인이 처해있는 자금여력을 바탕으로 가장 돈을 적게 들여 부동산을 값싸게 사는 법이 최적의 투자전략이지요. 그 중에 경매와 공매 투자는 가장 합법적으로 시세차익을 많이 얻으며 부동산을 싸게 살 수 있는 방법입니다. 급매와 분양권 거래의 경우 파는 사람과 사는 사람이 마음대로 거래할 수 있습니다. 부동산을 파는 사람이 이익이 남고, 사는 사람도 지금이 가장 싸다고 생각하면 서로의 판단으로 부동산을 사고팝니다. 그러나 경매·공매는 일반 거래와 달리 강제 매각되는 부동산들입니다. 경매는 빚을 갚지 않아 강제로 처분되고 공매는 세금이 밀려 강제로 처분되는 부동산입니다. 부동산 소유주(매도자)의 의지와 관계없이 강제 매각되는 부동산이다 보니 시장 거래는 활발하지 않습니다. 부동산 중개업소에서 살 수 없고 일정한 매각 장소에서만 부동산을 거래합니다. 경매의 경우 경매법정에서, 공매의 경우 온비드 인터넷장터에서만 거래합니다. 그러다보니 할인 매각정보를 알거나 경매·공매에 대한 공부를 한 사람만이 경매·공매 투자에 나설 수 있습니다. 강제처분되는 경매·공매 매물은 꾸준한 데 투자자들의 수가 제한되다보니 싼값에 살 수 밖에 없습니다. 법원에서 매긴 시세인 감정가에서 첫 입찰을 하지만 대체로 1~2회 정도 살 사람이 없어 유찰 과정을 거칩니다. 즉, 살 사람이 없어 가격이 떨어지는 과정을 거칩니다. 유찰 과정을 거치면 경매는 1회에 20~30%씩, 공매는 10% 씩 가격이 떨어집니다.&nb
![[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매·공매 투자를 알아두면 좋은 이유?](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265048.3.jpg)
노후 대비 수익형 부동산으로 ‘굿’ 서울 강동구에서 가전유통업을 하는 이◌◌씨(54세)는 내 집 마련과 동시에 노후대비 임대수익을 노릴 다가구주택 경매물건에 관심이 많았다. 지난해부터 꾸준히 경매 매물 정보를 검색하며 다가구 경매물건을 찾던 중 매장과 멀지 않고 가격도 저렴한 다가구주택을 발견했다. 서울동부지법에서 경매에 부쳐진 강동구 천호동 소재 대지 178㎡, 건물 285㎡ 지하1층~지상2층짜리 다가구주택이었다. 권리분석을 통해 세입자가 5세대 거주하고 있으나 낙찰 후 법원으로부터 거의 전세금을 배당 받아가는 안전한 경매물건이었다. 입찰에 참여하기로 결정하고 세입자들을 모두 만나본 결과 명도에도 이상이 없었다. 다가구주택은 명도(집 비우기)에 애를 먹는다는 말에 미리 조사를 완벽하게 마치고 자신 있게 입찰을 결정했다. 감정가 8억9418만원에서 2회 유찰해 최저가가 5억7228만원까지 떨어진 주택이었다. 드디어 입찰에 참여, 6명이 입찰경쟁을 벌여 7억2900만원을 써낸 이 씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 낙찰가율 81%, 잔금납부 후 명도과정에서 다소 저항이 있었으나 얼마간의 이사비를 챙겨줘 시간을 끌지 않고 바로 명도를 마칠 수 있었다. 2층은 가족이 거주하고 2층 일부와 지하, 1층 각 2개짜리 원룸주택들은 전세로 돌려 새로운 입주자를 맞았다. 어느 정도 돈이 모이면 세입자들의 전세금을 돌려주고 올 연말부터 월세주택으로 바꿔 임대사업을 할 계획이다. 다가구주택 경매물건의 낙찰가율이 꾸준히 오르고 있다. 공동주택보다 생활여건이 불편하고 환금성이 떨어진다는 이유로 '찬밥 신세'를 면치 못했던 다가구주택이 '다세대·다가구 건축기준 완화' 조
수익형 부동산상품 대표주자고수익과 고정 월세수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 70~80%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰려들고 있다. 상가는 수익형 부동산의 대표격인 데다 물량공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 놀리고 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다. 경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50~60%대를 보이는 종목이 근린 상가이다. 감정가 보다 현저히 저렴하게 낙찰 받는 대신 입지와 상권분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다. 상가의 종착역이라고 하는 법원 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다.경매에 부쳐진 상가치고 성업 중인 상가는 드물다. 공실이거나 폐점 또는 무보증단기임대 상가로 이용 중인 경우가 대부분이다. 경매에 부쳐지는 상가는 상가임차인이 아예 없거나 소유자가 비워두는 경우가 많아 경매 상가의 상권분석 자체가 어렵고 투자의 감을 잡기 쉽지 않다. 게다가 유동인구를 끌어들이기 쉬운 1층보다 2~3층이나 지하층에 무작위로 경매에 부쳐지기 때문에 선뜻 상가 경매 고수라도 입찰을 결정하기에 애를 먹기 일쑤다.경쟁력 있는 상가 경매물건을 고르려면 여러 물건을 찾아 철저한 분석과정을 거쳐야 한다. 돈 되는 점포는 싸게 사서 돈 벌고,
소형 토지 경매 투자 장점소형 필지 토지란 일명 ‘자투리’ 토지로써 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다.자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다.자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다. 소형 필지 토지 경매 낙찰 동향 경매에 부쳐지는 자투리땅은 전국적으로 한 달에 1000여건이 넘는다. 서울의 경우 한 달에 50~100건, 수도권은 400~500건이 입찰이 진행돼 선택의 폭이 넓은 편이다. 특히 즉시 건축이 가능한 지목이 ‘대지’인 경우 약 절반에 달한다. 소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게 일반적이다. 낙찰가율은
“임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익을 높인다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 '현장 조사'인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어 있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다. 경매 고수들은 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 현장에서 함정부터 찾아내라 현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이 비치한 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사목록을 미리 만들면 투자성 여부를 쉽게 판단할 수 있다. 초보 투자자가 현장 답사할 때는 공적서류와 현황의 일치 여부부터 체크해야 한다. 서류와 실제 이용 상 차이점을 발견해내는 게 임장활동의 기초이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.세입자 탐문도 임장활동에서 빼놓을 수 없는 중요한 확인내용이다. 주택 점유자를 직접 만나보고 명도 저항여부를 탐문하는
경매에 부쳐지는 아파트들은 서민형 소형매물만 널렸더라는 소문은 잘 못된 것이다. 133㎡(40평형) 이상 대형 아파트가 전체 경매아파트의 30% 정도를 차지할 정도로 공급물량이 꾸준한 편이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 75~80%선이어서 중소형 아파트(85~90%) 보다 낙찰가율이 5~10% 가량 낮은 게 통례이다. 이는 면적이 커 입찰금액이 고가이기도 하지만 요즘 같은 경기에는 대형에 대한 수요가 많지 않아서이다. 경매시장에서 대형아파트가 투자하기에 좋은 이유는 바로 저감률(1회 유찰시 떨어지는 금액률)이 적용되기 때문이다. 1회 유찰시 감정가에서 20%씩 떨어지는 만큼 가격 낙폭이 커 그만큼 수익률이 높다. 예를 들어 감정가 1억 원 하는 아파트가 20% 가격이 떨어지면 2천 만 원이 떨어지지만, 2억 원 아파트가 1회 유찰하면 가격이 4천 만 원이나 떨어진다. 가격이 비싸고, 면적이 넓을수록 그만큼 수익률이 커지는 게 경매시장의 특징이다. 따라서 가진 돈은 많지 않은데 살고 싶은 지역이나 넓은 아파트로 이동하고자 하는 실수요자라면 중대형아파트 경매투자에 관심을 기울여보면 내 집 늘리기에 성공할 확률이 훨씬 높아진다. 가족이 많아 내 집 늘리기에 나서야 하거나 중대형 아파트 경매투자에 관심이 많은 실수요자가 경매에 참여할 때 유의사항과 실전 투자전략을 알아보자. 중대형은 인기지역을 고르는 게 비결! 서민들이 많이 모여 사는 소형 아파트일수록 낙찰가율은 90~92%대를 보인다. 경쟁이 많다보니 시세의 5~10% 미만의 이윤만 남기고 낙찰되는 게 비일비재하다. 그러나 평수가 크고 인기지역 아파트는 아직까지 75~80%대의 낙찰가율을 보이며 낙찰가율이 완만한 하향곡
개발 호재지역 매물, 기대감으로 가격 상승세초보 투자자가 부동산투자에 적극적인 관심을 가질 경우 대체로 두 가지 종류의 경매 물건에 관심이 많다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다. 이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있기 때문이다. 도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 게 통례다. 부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다. 또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다. 법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다. 통상 시가 대비 15~20% 안팎 저렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 낮은 편이다.최근 정부나 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화하는 조짐을 보이고 있다. 수도권 그린벨트 해제와 함께 서울과 수도권 역세권 일대는 중소형 임대주택과 소형주택 개발을 위한 주거·상업지구로 개발하는 지구단위계획을 확정했으며 지자체마다 고도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재개발이 속속 추진되고 있다.토지용도가 고밀도 개발을 허용하는 방안으로 변경될 경우 해당지역의 부동산 가치는 뛰기 마련이다. 기존에 용산 일대, 양천구 목동, 영등포구 문래동, 강북구 수유동 일대 역세권 주변이 건축규
최소 몇 십만 원부터 수 십 억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁도 치열해지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소 금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다
수익형 부동산의 인기는 시간이 갈수록 꾸준하다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못 하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다. 수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다. 부동산 투자 패턴이 안정적인 임대수익을 바라는 실속 부동산으로 바뀌면서 부자들의 투자대상으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 유망 투자처로 대형 주택보다 소형 아파트와 상가, 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 원룸주택, 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다. 일반 투자자들도 더 이상 시세차익에 의한 이득보다 안정적이며 정기적 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높아졌다. 상가 거래 늘되, 수익률은 하락 중소형 상가와 오피스텔 등 손 바뀜이 잦은 수익형 부동산의 매매가는 오르고 거래는 증가하는 대신 대형 임대형 부동산의 수익률은 주춤한 상태다. 특히 수도권과 지방광역시 일대의 대형 상가와 업무빌딩의 경우 빈사무실이 늘면서 수익률이 감소하는 추세이다. 이런 현상은 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 감소가 맞물려 수익률이 떨어지고 있는 탓이다. 공실은 늘지만 부동산의 임대료가 상승하면서 지속적으로 공실률을 늘리고 있다. 향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다.
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