*약력
-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
확정일자 등 우월적 권리 확보하라 경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다. 경매는 투자수단이기 이전에 기본적으로 알아둬야 할 생활 상식이다. 경매 부동산은 채권회수의 최후 수단일 뿐 아니라 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다. 몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 경매 재테크로 활용이 가능하다. 경매를 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다. 살던 집이 경매에 부쳐지거나 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해 둬야 한다. 경매가 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다. 빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매 처분되면 빈털터리로 길가에 내몰릴 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지면 최소 수천만원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다. 임대차 계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통전세’ 때문에 세입자들의 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다. 보증금 지키려면 전입신고부터 해야임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴봐야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 곳이 경매시장이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 특수물건 같은 위험해 보이는 물건에 대한 예리한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 되어가고 있는 셈이다. 경매는 ‘운칠기삼(運七技三)’의 말로 표현할 수 없는 고도의 정밀성이 요구되는 투자처이다. 대충 값싸 보이는 물건에 입찰했다 자칫하면 보증금을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 금물이다. 100% 자신의 실력과 분석력으로 우량물건을 선별해 낙찰 받을 수 있어야 투자에 성공할 수 있다. 현장 답사해 매수인 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수할지를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다. 말소기준권리보
1~2회 유찰 아파트 증가, 인기 ↑한 때 ‘콧대 높던’ 서울·수도권의 브랜드 아파트들이 경매시장에 주요 물량으로 공급되면서 경매법정이 뜨겁게 달아오르고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 투자목적으로 사뒀다가 부동산 경기침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장의 인기 투자대상으로 떠오르고 있다. 서울 강남권과 수도권 버블세븐 지역의 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 부쳐진다. 한번 경매가 진행되면 200~300명이 경매 법정을 채우며 높은 관심을 끈다. 1~2회 유찰된 인기 아파트의 경우 보통 10여명 안팎의 투자자들이 길게 늘어서 장사진을 치기도 한다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다. 정부의 각종 부동산규제 완화와 함께 인기지역 아파트가 바닥을 찍었다는 심리가 확산되면서 집 값 상승을 기대하는 실수요자들이 중소형 아파트 투자에 가세하면서 경매시장이 반짝 활기를 띄고 있다. 1회 이상 유찰해 감정가의 70~80%대 경매물건은 보통 10명 이상이 몰려 낙찰가율 80~85%를 보이며 부동산 침체기에도 불구하고 경매 아파트의 인기를 실감할 수 있다.연초를 넘기며 경매 아파트는 다소 주춤한 양상이다. 일부 인기지역 아파트를 빼고는 낙찰가율과 경쟁률이 하락 추세다. 또 지난해와 다른 점이 발견된다. 여러 번 입찰한 경우 경쟁률이 치열하지만 경매결과는 예상 밖으로 ‘싸늘’한 편이다. 80% 초반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 5~6대 1에 불과한 경우가 늘고 있다. 감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 수요자들로부터 인기가 높은 중소형
경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다.부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다.경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와
집값 떨어질 우려 적은 곳 투자 1순위‘주택 투자 열기가 한풀 꺾였다는데 지금 아파트를 구입해도 될까요?’ ‘부동산 시장이 장기 침체로 돌아서기 전에 집을 팔아야 할지 고민이네요.’ 요즘 온라인 부동산 카페를 들여다보면 이런 걱정스런 질문이 줄지어 올라온다. 지난해 반짝 활황을 보였던 주택 시장이 올 들어 대출 규제, 공급과잉의 우려 속에 “앞으로 부동산 시장은 대세 상승보다는 약보합장이 지속될 것이다. 강남 요지도 고분양가 투자는 금물이다.” 향후 부동산 시장에 대한 대체적인 견해들이다. 전문가들은 대부분 올해 주택 가격에 큰 변동이 없을 것으로 전망한다. 불황기에 부동산 투자에 나설 때는 무엇보다 보수적인 접근 방식이 필요하다. 그럼에도 주택 구입을 생각한다면 어떤 점을 가장 먼저 고려해야 할까. 아파트 분양의 경우, 가장 중요한 체크 포인트는 가격이다. 최근 서울 강남 일부 지역 분양 시장은 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘으며 고분양가 논란이 끊이질 않는다. 주변 아파트 시세와 비교해 분양가 적정 수준이 어느 정도인지 판단하는 작업이 우선이다. 불황에도 집값이 꺾이지 않을 만한 지역을 고르는 게 관건이다. 올해 주택 등 부동산 구입에 나설 때는 분양가나 매매가가 저렴하면서도 역세권에 위치한 대단지 신규 분양 물량을 노리는 것이 바람직하다. 시장이 꺾이는 상황에서 아무리 입지가 좋아도 고분양가 아파트를 덥석 선택하는 것은 곤란하다. 신규 분양을 염두에 둔다면 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다. 대형 건설사 브랜드 단지라고 해서 덜컥 청약통장을 쓰는 건 위험하다. 서울, 수도권 핵심 지역이라도 공급이 몰리는 곳은 주변 입주
광교신도시와 용인 일대가 새로 개통한 신분당선 연장선 수혜를 톡톡히 누리고 있다. 광교신도시 일대 아파트 매매가는 지속적으로 상승곡선을 그리고 있고, 지하철 개통 후 새 아파트를 찾는 실수요도 부쩍 늘어 거래가 꾸준한 편이다. 특히 서울 강남으로 출퇴근이 쉬워지면서 기존 수원, 분당, 판교 등 인근 수요에 더해 서울에서 이전하는 실수요가 붙고 있다. 이와 함께 경기도청과 법조타운 설립이 예정돼 있는 것도 호재로 작용하고 있다. 부동산 투자에 있어서 교통 편의성은 영향력이 큰 변수다. 새 길이나 지하철 등이 뚫리면 거주인구가 늘고 유동인구가 유입되는 기대감이 높아져 주변 집값과 땅값 등이 상승세를 탄다. 신설역이 생기면 유동인구가 늘어나 인근 집값이 상승세를 타고 역을 중심으로 상권이 활성화되어 부동산 수요가 늘어나기 마련이다. 통상 지하철 개통이 반영되는 지역의 경우 지하철역 주변 부동산 값은 개통 직전 5%, 개통 후 10% 이상 오르는 게 일반적이다. 교통‧도청‧법조타운 호재로 집값 강세 그러나 신분당선 개통 효과에도 불구하고 아직 부동산가격의 변동은 크지 않은 상황이다. 개통 기대감이 이미 부동산시장에 반영됐다는 평가다. 아파트 매매가를 보면 지난해 말과 비교해 변동이 거의 없다. 광교신도시 아파트 매매가도 3.3㎡당 1738만원을 유지했다. 많은 기업들이 광교로 사무실을 이전하며 중소형 아파트 수요가 늘고 있는 점과 지하철이 연결돼 교통 문제가 해결되니 신분당선 연장선 인근 지역 아파트 매매가 상승 가능성이 큰 편이다. 배후 수요를 예상한 오피스텔과 상가 거래도 꾸준히 늘고 있다. 오피스텔은 서울에 비해 신도시의 전세난
경매시장에서 최고의 인기 품목은 중소형 아파트이다. 전셋집 구하기가 어려운 상황에서 부동산대책으로 대출 금리는 낮아져 소형 경매 아파트로 눈을 돌리는 사람이 들고 있어서다. 경매 시장에서 소형 아파트는 부동산 경기와 무관하게 인기가 높다. 입찰 최저가가 전세금 수준으로 낮은데다 입지가 좋고 대단지인 경우 응찰자가 많이 몰린다. 입찰장을 찾는 사람 중 십중팔구는 중소형 아파트를 사고자 하는 내 집 마련 실수요자가 대부분이다. 그런데 경매로 사면 싸게 아파트를 산다는 일반인의 상식이 과연 맞는 것일까? 경매를 통해 아파트를 장만하면 정말로 큰돈이 남는 것일까? 현실은 그리 녹록치 않다. 경매로 기껏 싸게 사봤자 10% 안팎의 차익을 남기거나, 어떤 경우에는 시세 수준에 낙찰 받는 사례가 허다하다. 그래 놓고 희희낙락하는 투자자도 많다. 경매를 하면서 나중에 들어가는 추가 비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순 비교하는 어리석음 때문이다. 사람 몰리는 소형 아파트 시세차익 없어 심한 경우도 허다하다. 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기하고, 낙찰 받은 부동산이 재경매에 넘겨지는 경우도 많다. 가장 큰 이유는 바로 과열 입찰경쟁과 높은 아파트 선호도 때문이다. 경매시장에는 한 달이면 3000~4000건, 1년에 많게는 약 3만여 건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 80~85% 안팎이지만 서울·수도권의 도심 인기 지역은 낙찰가가 감정가에 육박하기도 한다. 아파트는 흔히 가장 안전한 담보물건으로 손꼽힌다. 채권은행은 금융기관에서 부동산 담보용으로 아파트를 선호해서다. 아파트는 경매시장에서 낙찰가율이
수익형 부동산 경매의 투자 열기가 뜨겁다. 수십억 상가 건물 경매 입찰에 20~30명의 경쟁자들이 몰리는가 하면 50㎡ 남짓한 소형 상가 1층의 입찰경쟁률이 20대 1을 보이며 감정가를 넘어 낙찰된다. 아파트상가와 근린상가, 오피스텔, 상가주택도 낙찰가율이 70~80%에 육박한다. 경매시장의 대중화로 과거와 같은 시세차익을 기대할 수 없는 상황이라 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 가격 싼 월세형 부동산 경매가 각광받고 있는 것이다. 실수요자와 투자자들까지 모여드니 이제 경매를 통해 수익형 부동산을 싸게 낙찰 받기가 쉽지 않다. 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트상가와 오피스텔은 경쟁이 치열해져 낙찰가를 높이 써야하다 보니 예전만큼 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 고가 낙찰로 이어지는 상가나 오피스텔과 같은 고전적인 투자종목에서 한 발짝 벗어나 틈새 임대수익을 올릴 수 있는 투자대상을 찾는 것이 훨씬 이익이다. 수익형 경매 부동산 중 고수익을 올릴 수 있는 것이 바로 ‘비인기’ 틈새 임대상품이다. 임대시장에서 아직 덜 알려져 있으면서 꾸준히 임대수익을 올릴 수 있는 테마형 종목들이다. 알짜 수익을 얻으려면 경쟁이 적은 틈새종목에서 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 게 투자전략이다. 철저한 입지·상권 분석, 전문가의 조언과정을 거쳐야 승산이 있다. 시야를 넓혀 틈새 임대수익용 경매 종목에 대해 알아보자. 고급 임대주택 · 농촌 주택 틈새 종목 ‘부상’ 경매에는 상가 등 임대형 상업시설 말고도 다양한 수익형 상품들이 매각 물건으로 나온다. 소액 투자용이면서 아파트 못지않게 인기가 있는 종목은 바로 중소형 빌라 경매물건이다. 한 달에 약 3000건의
평소 오피스텔 투자에 관심을 가졌던 임〇〇 씨(53)는 최근 공매로 나온 경기 수원시의 한 오피스텔을 시세보다 30% 저렴한 가격에 낙찰 받았다. 전용면적 171㎡인 이 오피스텔의 감정평가액은 2억1800만 원이었지만 세 번 유찰되면서 최저 입찰가가 1억5260만 원까지 떨어진 상태였다. 정 씨는 인터넷 사이트에서 전자입찰을 통해 6명을 제치고 1억6813만원에 오피스텔 주인이 됐다. 공매가 알짜 재테크 수단으로 주목받고 있다. 경매보다 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘고 있는 덕분이다. 경매처럼 부동산을 시세보다 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 안전성, 수익성이 높다는 게 공매의 장점으로 꼽힌다. 부동산을 시세보다 저렴하게 취득하는 방법으로는 으레 경매가 꼽혔다. 하지만 최근 경매는 대중화되며 응찰자뿐 아니라 전문 투자 업체, 컨설팅 업체가 우후죽순 늘어 ‘레드오션’이 됐다는 평가를 받은 지 오래다. 경매시장에서 입찰 경쟁률은 부쩍 높아졌고 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 물건이 속속 나오는 실정이다. 상대적으로 덜 알려진 공매가 최근 주목받는 배경이다. 공매는 공공기관이 법적으로 처리해야 하는 물건을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 매수인에게 매각하는 거래 방식이다. 우량 부동산 안전하고 값싸게 취득 공매와 법원 경매는 둘 다 공개적인 입찰 경쟁을 통해 가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각된다는 점, 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰된다는 점에서는 비슷하지만 다른 점이 꽤 많다. 일단 진행 주체가 전혀 다르다. 경매는 채무 변제가 되지 않을 때 채권자 요청으로 법원에서 진
‘대형 빌라’ 경매가 인기 끄는 이유중대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 소형 다세대는 1~2회 유찰 후 75~80% 선에 낙찰되지만 중대형은 65~70% 선에 낙찰되고 요즘처럼 비수기에는 감정가의 60~70% 선에 낙찰되기도 한다.132~165평방미터(약 40~50평형)대의 중대형 대형 빌라를 2회 이상 유찰 후 60~70% 선에서 낙찰 받으므로 싸게 사서 넓은 고급주택에 거주하거나, 대가족이 거주해 집 늘려가기를 위해 대형주택을 알아보는 실수요자에게 제격이다. 서울의 서초구 반포동과 방배동, 강남구 역삼동과 논현동, 종로구 구기동과 평창동, 용산구 한남동과 이태원동 외에도 신도시인 분당 일산 등지 주거환경이 쾌적한 곳의 저층 연립주택이 경매시장에 꾸준히 나온다. 중소 벤처기업인들은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 감정가격이 20억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 30% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 고급 ‘빌라’ 경매 매각 동향감정가의 반값 수준에 낙찰되는 인기지역 고급빌라 경매 낙찰 사례가 늘고 있다. 얼마 전 서울 중앙법원에 경매 입찰에 부쳐졌던 강남구 삼성동 현대빌라 189㎡는 감정가 23억 원에서 3회 유찰돼 11억7760만원에 입찰에 부쳐졌다가 4명이 입찰 경쟁을 벌여 J모씨에게 13억4350만원(58%)에 최종 낙찰됐다.또 성남지원에서 입찰에 부쳐졌던 성남시 분당구 구미동 청구빌라 199㎡는 감정가 13억5000만 원에서 3회 유찰 후 최저가 6억9120만원에 입찰에 부쳐졌다가
경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 반값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번지르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운이 좋아야 낙찰 받을 수 있을 정도다. 전셋값에서 약간의 웃돈을 보태 낙찰 받을 수 있다 보니 투자자들은 입찰가를 한껏 높여서 쓴다. 실수요자가 몰리는 탓에 낙찰가는 거의 시세 수준에 낙찰된다. 경매에서 가장 비효율적인 투자처인 셈이다. 소형 주택과 소액 물건은 고가 낙찰 빈번 실수요자가 몰리는 물건일수록 경매 투자의 실익은 반감된다. 요즘 수익형 부동산 중 인기 상종가를 치는 수도권과 광역시 일대 소형 오피스텔, 재개발·뉴타운 지역 인근의 원·투룸 다세대와
‘주거＋임대’… 노후 대책용으로 ‘굿’ 상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉한 데다 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기 지역이라도 5억~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기 지역의 경우 15억~20억 원이 훌쩍 넘는다. 경매를 통해 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 다소 경쟁률도 낮다. 상가주택 경매 물건은 전국적으로 월 평균 200여건이 나오고 있다. 서울 수도권에만 100여건이 입찰되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 전국 83%, 서울은 85~90%, 수도권은 80%선이다. 입찰경쟁률은 4~5대 1 정도로 아파트에 비해 낮지만 다세대와 일반주택보다 높은 편이다. 도심의 소형 상가주택 경매물건은 통상 경쟁률이 10대 1을 훌쩍 넘는다. 상가주택은 노후 대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 장년층이 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 상가주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 심하지 않다. 또 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 손쉽다. 지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게
상권 철저 분석한 뒤 입찰 나서야 장면 1 가정주부 L씨는 지난 해 동부지법에서 입찰한 서울 송파구 방이동에 있는 O아파트 내 2층 실면적 11.5㎡(대지 17㎡)의 주출입구 상가를 낙찰 받았다. 감정가 1억5000만원에서 2회 유찰 후 9600만원에서 입찰에 붙여졌다가 9601만원에 낙찰 받은 것. 3층 상가 중 2층으로 현재 세탁소로 운영 중이다. 고층 아파트 122개동 5369세대의 대단지 내 세탁소이어서 충분한 영업력이 예상되는 알짜 상가다.장면 2 자영업자 O씨는 지난 해 수원지법에서 입찰에 붙여진 경기 용인시 처인구 김량장동 S아파트 상가 내 2층 19㎡를 감정가 8000만원의 30%선인 2410만원에 낙찰 받았다. 3층 건물의 2층인 이 상가는 아파트 주 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 주변 주택가 고객까지 확보할 수 있는 목 좋은 상가다. 낙찰 후 1달 만에 보증금 500만원에 매월 30만원의 월세를 받고 있다.생계형 창업을 하거나 임대 사업을 하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지 내 상가가 꼽힌다. 요즘 기업형 슈퍼마켓(SSM)과 쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형쇼핑센터와 중복 업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다. 단지 내 상가는 그동안 경매 시장에서 외면당한 것이 사실이지만 실업인구가 늘어나면서 활기를 되찾고 있다. 대단지 상가, 낙찰가율 80%로 인기단지 내 상가 경매물건은 1~2억 원 안팎의 적은 금액으로 낙찰 받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 70% 안팎에 불과해 경매 시장의 틈새상품으로 꼽힌다. 서울·수도권에서 매월 100∼150여 건 정도의 단지
아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 단독주택 경매에 훈풍이 불고 있다. 지난 해 하반기 들어 전세를 찾는 수요자들이 늘어나면서 단독주택 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 중소형 단독주택은 매매가가 안정세를 보이면서 임대사업용 수익형 부동산 투자처로 각광을 받고 있다. 서울에서 보습학원을 운영하는 이모씨(43)는 지난해 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 76㎡, 건물 155㎡짜리 노후주택(감정가 1억7540만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 1억4320만원에 낙찰 받은 후 1500만원을 들여 임대주택으로 수리를 마쳤다. 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한 달에 80만원이 넘는 고정 임대수익을 얻고 있다. 단독주택은 공동주택보다 가격이 낮은 데다 환금성이 떨어지는 부동산 상품이어서 인기가 시들한 편이다. 하지만 투자성과 실거주 목적이라면 오를 대로 오른 아파트를 구입하는 것보다는 경매를 통해 마당 딸린 단독주택을 사두는 것이 장기적으로 훨씬 실속 있다. 도심 내 중소형 아파트 낙찰가율이 80%대를 보이는 반면 단독주택은 치열한 입찰 경쟁을 거치지 않고도 감정가의 75%선에서 낙찰 받을 수 있다. 용도 변경·용적률 완화로 몸값 껑충건축물의 용도 변경에 대한 규제 완화와 함께 도심 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 저평가된 기존 단독주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 특히 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 조례를 개정하면서 단독주택 소유자의 조합원 분양 자격을 인정하자 소형 단독주택의 개발 가능성이 높아졌다. 기존 소형 주택을 경매로 싸게 매
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다. 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비 선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤기 때문이다. 세입자가 직접 경매에 나서라 살고 있는 집이 경매에 부쳐지면 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰 받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이때 세입자는 전세금 상계(相計)처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰 받을 수 있다. 통상 제3자가 낙찰 받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어
경매 부동산의 가장 큰 취약점으로 ‘환금성’이 떨어진다는 점에서 경매 낙찰 이후에 시세가 오를 때까지 기다리는 ‘묵혀두기’식 투자보다 빨리 현금화할 수 있는 매물을 찾는 것이 투자의 관건이다. 투자의 성패는 이미 살 때 결정되기 때문에 경매 투자에 나설 때는 매도전략까지 고려한 출구전략을 염두에 두는 것이 바람직하다. 싸게 낙찰 받았다가 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 경매 투자법인 셈이다. 예전처럼 주택과 상가를 옮겨 타며 시세차익을 올리는 방법이 더 이상 통하지 않으면서 경매 투자의 트렌드도 많이 바뀌고 있다. 싼 맛에 경매로 잡았다가 팔고 싶을 때 제 때 팔리지 않으면 몇 년 묵혀놓아야 하는 게 부동산이다. 빨리 처분할 수 있는 부동산을 고르려면 객관적인 시각에서 경매 물건을 고르고 나도 좋고 남이 봐도 좋은 부동산을 골라야 한다. 가격만 싸게 낙찰 받았다고 잘 팔릴 것이라는 생각은 금물이다. 소형 투자용 상가, 오피스텔 물건이 잘 팔린다 현금화가 쉬운 경매 부동산은 수요가 넉넉한 부동산이다. 감정가 1~2억 원 안팎의 실수요자 들이 선호하는 부동산은 불황에도 거래가 빈번하다. 도심 역세권 부동산으로써 59~85㎡ 아파트, 33㎡ 상가, 도시 인근 330㎡ 안팎의 농지는 수요자의 손 바뀜이 잦다. 또 소형 다세대·연립, 개발지 작은 평수 땅도 환금성이 뛰어나다. 값 싸게 낙찰 받아 약간의 차익만 보고 매물로 내놓으면 실수요자에게 되파는 데 애를 먹지 않는 종목들이다. 소액 투자용 1~2층 상가와 오피스텔, 오피스 등 임대수익용 부동산도 환금성이 한결 좋아졌다. 1인 가구가 늘고 베이비부머 세대의 은퇴가 늘
#. 지난 해 연말 법원 경매시장. 수도권에 위치한 소형아파트 경매 입찰장에는 진풍경이 연출됐다. 하나의 물건 입찰에 무려 50여명 넘는 입찰자들이 줄서서 입찰 보증금을 돌려받았던 것. 패찰자 보증금 반환에만 무려 10분 넘게 소요됐다. 이런 경매 과열현상은 서울‧수도권에만 연출된 것은 아니었다. 대구와 부산, 제주도 등 광역시‧중소도시 한 경매물건에 수십 명이 입찰해 보증금을 돌려받기 위해 길게 줄이 늘어서는 이상과열 현상이 빚어졌다. #. 그로부터 한 달이 1월 서울 법원의 한 경매 입찰장. 인기지역 아파트가 입찰에 부쳐지자 법원 주변에는 입찰에 참여하는 사람들로 여전히 북적였다. 하지만 오후 입찰 결과를 보면 보통 한 물건에 입찰하는 아파트의 낙찰가율은 80% 안팎, 경쟁률도 5명 내외로 한산한 입찰 결과를 보였다. 불과 1개월 전 입추의 여지가 없었던 경매 입찰장에는 드문드문 빈자리가 늘어났다. 한 때 부동산을 싸게 살 수 있는 투자의 아이콘으로 꼽히면서 저가 매입의 기회를 줬던 경매 시장이 ‘지는 별’로 바뀌고 있다. 경매 투자가 대중화 탓에 너도나도 경매 투자에 나서면서 투자 메리트를 상실하고 있는 시장으로 바뀌고 있다. 일부 인기 아파트의 경우 수십 명이 입찰에 참여하면서 고가 낙찰로 몸살을 앓고 있다. 급매나 분양가보다 오히려 비싸게 낙찰되는 바람에 경매 투자의 실익이 없어졌다는 볼멘소리가 곳곳에서 들릴 정도다. 고가 낙찰되는 '아파트 버블 경매' 주의보 경매 시장의 키워드는 ‘물건 감소’로 요약된다. 지난 해 전국에서 진행된 경매 건수는 15만 건으로 전년 대비 20%가량 줄었다. 초저금리 여파로 대출이자를 감당할 수 있었던 데
어떻게 하면 부동산을 제때 팔 수 있을까? 부동산 거래 상황이 나쁜 때는 도무지 원매자가 나타나지 않는 것이 일반적이다. 정부의 새 정책 이후 급매 물량은 줄었지만 빚이 많거나 적체 매물의 경우 지금 되판다 해도 손해를 볼 것 같아 이러지도 저러지도 못하는 상황일 때는 팔아야 할 부동산의 몸값을 높이는 것도 빨리 파는 전략이다. 팔아야 할 부동산이 아파트나 주택이라면 수리를 해서 파는 것을 고려해보자. 집이 깨끗하다면 옆집과 비교하면서 가격 흥정하기 쉬워서다.주택 거래는 갈수록 어려워지고 있다. 분양 시장에는 미분양 물량이 늘면서 분양가의 반값 수준까지 할인하는 단지까지 등장했다. 지난해 말 전국 미분양 주택은 전월(3만 2,221가구) 대비 54% 증가한 4만 9,724가구를 기록했다. 수도권의 미분양(2만 6,578가구)도 전월보다 무려 70% 늘어나면서 파격 할인 분양에 나서는 현장이 많아지자 주택 구입 실수요자들은 시간이 더 지나면 할인율이나 추가 혜택이 늘어날 수 있다며 투자에 신중한 자세를 취하고 있다.부동산 거래가 이루어지려면 투자자에게 이익실현이 되거나 기대심리가 충족돼야 한다. 지금 ‘사도 되겠구나’라는 시그널이 수요자들에게 먹혀들지 않아 거래가 없는 상황이다. 이렇게 투자 수요가 줄어든 시기에는 자산 처분전략을 전략적으로 세우고 약간의 비용을 들여서라도 보유 부동산의 몸값을 높이는 아이디어를 짜는 것이 바람직하다. 환금성을 높이기 위한 과감한 부동산 몸값 높이기는 어떻게 접근해야 할까? 임대수익을 높이고 가공해서 팔아라투자를 고려하는 실수요자는 수익형 부동산을 찾아 나선다. 가볍고 부담적은 중소형 부동산을 사들여 월세 수
‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 봐라’ 부동산 시장에서 싸게 부동산을 장만한다는 법원 경매장은 여전히 높은 관심을 보이는 시장이다. 매매시장보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 낙찰가율은 80%를 훌쩍 넘어섰고, 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자 자세가 필요하다. 종목보다 지역부터 선정해야 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고 투자를 결정하면 부동산 가치를 파악하기 어렵다. 당장 경쟁이 치열한 아파트나
주상복합, 나 홀로 매물 20~30% 저가 매입경매 아파트의 가장 큰 매력은 비록 위험을 안고 있지만 전략적으로 공략 하면 시세보다 싼값에 구입할 수 있다는 점이다. 싼값이란 최소 10%에서 최대 반값(50%)까지 싼 것을 의미한다. 물론 부동산 시장 흐름과 추이에 따라 낙찰 가격의 변동은 심한 편이지만 투자 타이밍을 잘 맞춘다면 얼마든지 저가 매입이 가능한 게 경매 시장이다. 값싸게 낙찰 받으려면 나름대로 전략과 기술, 실전 경험이 두루 필요하다. 무턱대고 남들이 선호하는 인기 아파트만 고른다면 낙찰받기 쉽지 않은 데다 경매의 장점인 저가 매입은 물 건너 갈 수 있다. 한 푼이라도 값싸게 사기 위해 경매 아파트를 찾는 만큼 경매에서 값싸게 사는, 돈 되는 노하우들을 공부해 보자. 첫째, 틈새 물건을 찾는 일이다. 남들이 잘 찾지 않는 물건, 입찰을 자제하는 경매 아파트는 인기 있는 아파트보다 평균 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 바로 주상복합, 빌라형 아파트, 소규모 단지(단동짜리) 아파트, 외곽지역 아파트, 비역세권 아파트, 대형 아파트, 수도권과 지방 아파트, 지은 지 오래돼 외관이 허름한 아파트, 비인기 지역 아파트, 다소 권리 상 허점이 있어 보이지만 추후 법적으로 해결될 수 있는 여지를 갖고 있는 아파트가 바로 그 대상이다. 이 같은 아파트를 잘 골라 매입하면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 이를 통해 내 집 마련을 할 수도 있다. 일종의 아파트 경매의 틈새 투자처인 셈이다. 흔히 좋은 지역의 아파트를 값싸게 사겠다고 한다. 그러나 이 세상에 그런 완벽한 투자처가 과연 어디에 있을까 싶다. 내 집 마련이 목적이고 시세보다 값싸게 사려면 틈새시장을 겨냥하는 수밖에 없
임장 활동에서 투자성을 발굴하라 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고 투자를 결정하면 부동산 가치를 파악하기 어렵다. 당장 경쟁이 치열한 아파트나 개발 예정지 토지만 보고 입찰했다가는 시세차익을 거두기 어려운 것과 마찬가지다. 지역 내 부동산의 큰 흐름을 먼저 이해하고 그 틀 속에서 세부적으로 향후 어떤 부동산을 고를지 분석한 후 경매 투자에 나서는 게 좋다. 경매 부동산의 최유효 이용에 적합한지를 따지려면 발품이 최고의 전략이다. 현장의 동정을 살피고 지역 영업자나 전문가로부터 투자자문을 받으면 고수익 물건을 고르기 수월하다. 발품을 많이 팔수록 경매 현장에 대한 감각이 쌓이게 마련이다. 경매물건의 임장활동은 법원이 제공한 물건정보가 실제 매각물건의 정보와 일치하는지 확인하는 것은 물론 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 미래 가치를 찾아내는 물건 분석의 과정이다. 경매 상품을 고를 때는 종목보다 지역부터 선정하는 게 우선이다. 우량 부동산을 선별하려면 잘 아는 지역부터 공략해야 한다. 내가 오래 살았던 지역이나 직장 가까운 곳에서 물건을 찾다보면 눈에 들어오는 부동산을 고르게 되고 매물비교의 안목이 생긴다. 경매 투자의 실패는 잘 알지 못하는 곳에 섣불리 들어갔을 때 생긴다. 가치를 따져 멀리보고 부동산을 살 때는 한두 군데 잘 아는 지역에 집중적으로 물건을 검색하는 게 좋다. 최고 지역을 고르면 되팔 때 시세차익을 남기기 수월하다. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 저가로 경매 물건을 낙찰 받았다하
1%대 초저금리 시대와 저성장이 본격화되면서 900조원에 달하는 단기 부동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있다. 금리 인하가 대형 호재로 작용하면서 특히 은퇴하는 베이비붐 세대는 물론 자녀세대인 20ㆍ30대 등도 소규모 자본으로 노려볼 만한 수익형 상품에 관심을 기울이고 있다. 오피스텔 분양 현장에 투자자들이 새벽부터 줄을 서는가 하면 상가와 소형아파트에도 여유자금이 몰리고 있다. 바야흐로 수익형 부동산의 전성시대이다. 내년 임대수익형 부동산은 금리인상 변수, 분양시장에서의 고분양가, 정부의 가계부채 관리방안 효과 등이 이슈가 될 전망이다. 특히 가계부채 관리 방안 발표 이후 아파트 가격 상승폭 둔화와 미분양 증가 등 주택시장에 경고등이 켜졌다. 그러나 가계부채 대책의 적용을 받지 않는 수익형부동산은 수요가 더 쏠릴 가능성이 있다. 대출이자 부담이 줄어들고 부동산 시장의 유동자금 여건도 좋아지면서 수익형 부동산의 투자여건이 좋아질 것으로 전망된다. 수익형 부동산 인기 높아져 분양가 ‘상승세’ 2015년 한 해에는 수익형 부동산의 대표주자인 상가와 오피스텔 시장에 투자자들의 관심이 집중됐다. 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가는 최고 인기 상품이었다. 2015년 상반기 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%였다. 2014년 같은 기간에 비해 26% 높은 수준으로 입찰경쟁률이 더욱 치열해졌다. 광교·위례신도시 오피스텔의 경우 평균 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 대기수요까지 몰려 탄탄한 완판 행진을 이어갔다. 서민들의 주택 마련 대상으로만 인식됐던 중소형아파트가 수익형 재테크 상품으로 급부상한 한 해였다. 월세가 늘고 임대료
주택가격 2년 새 ‘30% 상승’요즘 제주 이민이 늘면서 제주 부동산 투자가 인기를 끌며 가격이 고공행진하고 있다. 제주 도심에는 3.3㎡당 3000만원에 육박하는 아파트 매물이 등장할 정도이고 주요 해수욕장 인근 땅값도 최근 급등한 상태다. 제주 부동산 투자가 인기를 끄는 이유는 무엇이고 언제까지 인기를 이어갈까?제주 부동산은 지역개발 호재 등으로 지속적인 인구 유입이 늘고 있다. 최근 들어 투자수요 유입 및 소득수준 상승으로 양질의 부동산에 대한 수요가 증가해 이에 맞는 신규아파트나 상가, 호텔의 매매 가격이 지속적으로 상승하는 추세이다. 따라서 향후 2~3년간 지속적인 인구 유입 및 건축경기 활성화 등 지역개발 호재 상승세가 유지돼 주택 매매 및 전세가격 또한 상승세를 탈 것으로 보인다.중국인 등 외국인 투자가 늘어난 건 부동산투자 이민제도가 한몫했다. 2010년 도입된 부동산투자 이민제는 콘도미니엄, 관광펜션, 별장 등에 5억~7억 원 이상을 투자한 외국인에게 영주권을 부여하는 제도다. 부동산투자 이민제 덕분에 투자가 크게 늘었고 제주도에 거주하는 외국인도 2007년 대비 2015년 4배가량 늘었다. 제주도 인구가 늘면서 제주 지역 평균 주택가격은 1억8222만원으로 2013년 9월(1억3759만원)보다 32%나 급등했다. 천정부지로 오르는 제주 부동산에 지금 시점에서 투자하는 것을 어떨까? 투자의 기회라면 어떤 부동산 상품에 어떻게 투자하는 것이 좋을까? 현재 제주 부동산은 주택값 급등 외에도 땅 값도 들썩이고 있다. 제주공항 인프라 확충 차원에서 신공항이 들어선다는 얘기가 나돌며 제주시 구좌읍, 서귀포시 대정읍, 성산읍, 남원읍 등 공항 건설 예상지 토지가격은 3.3㎡당
토지 거래를 할 때는 신중, 또 신중을 기해야 한다. 부동산 투자에 대한 관심이 높은 요즘 거래경험이 전무한 실수요자들이 권리 및 물건분석을 소홀히 해 사기를 당하거나 목적에 맞지 않는 부동산을 샀다가 재산적 손실을 입는 경우를 무수히 접하게 된다. 부동산 거래는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 이상 소요되다보니 실수요자들이 중대한 하자를 오인해 치명타를 입는 일이 허다하다. 요즘 같은 사회적 혼란기일수록 투자자의 판단을 흐리게 하는 사기사건이 더욱 기승을 부린다. 정부의 각종 부동산 규제 완화와 지역 개발로 인해 잘 팔리지 않는 빚 많은 부동산에서부터 매도자의 인감을 위조해 값싸게 나온 사기매물, 이중매매, 가짜 사기매물까지 시중에는 순진한 투자자를 유혹하는 매물들이 돌아다니고 있다. 부동산 거래사고는 사기 뿐 아니라 등기제도의 공신력 결여와 부동산 정보관리제도의 미흡, 투자자의 권리조사 부족으로 인한 손실 등 다양하다. 투자자들은 거래의 위험요인을 인식해 거래사고를 줄이려는 노력을 기울인다면 얼마든지 미연에 방지할 수 있다. 자칫 잘못 된 판단에 의해 수천에서 수 억 원의 막대한 경제적 손실을 입게 되는 부동산 거래에서 투자자들이 불의의 손해를 입지 않으려면 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자. 파는 ‘사람’을 조심하라 땅을 파는 사람의 말을 맹신하지 마라 - 대표적인 땅 사기사건의 유형 중 하나가 개발계획과 시세차익을 보장하는 허위과장 광고에 현혹되는 경우다. 예외 없이 땅 거래 현장에는 분양업체 직원이 번지르르한 말잔치로 투자자들을 유혹한다. 등기 분양의 경우 업자의 말을 전적으로 믿으면 안 된다. 토지 분양
최근 거래된 3건 이상 유사매물 분석하라 경매에서 권리분석보다 더 중요시여기는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대한 심층 조사 과정이라고 보는 게 일반적이다. 즉, 입찰하고자 하는 부동산이 가격이 싼지, 낙찰 후 발전성이 높아서 앞으로 가격이 올라줄지를 파악하는 것이 넓은 의미의 물건분석이다. 물건분석은 ‘해도 그만 안 해도 그만’인 것이 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 경매의 핵심인 것이다.2002년 민사집행법이 제정되면서 경매의 권리분석 과정은 단순하고 명확해진 게 사실이다. 권리관계가 확정된 상태에서 경매가 진행되고 경매 관련 법 제도가 개선되면서 경매 대중화 단계로 접어들었다. 따라서 이제 경매의 권리분석은 유명무실해졌다는 말을 많이 한다. 매각서류에 나타난 권리상 하자 있는 물건과 특별매각조건 등 권리 상 위험한 물건이 일반인에게 공개되면서 초보자도 쉽게 권리분석하고 안전하게 낙찰 받을 수 있게 됐다.그러나 물건분석 과정에서의 부동산에 대한 조사와 분석은 아직도 입찰 단계에서 초보든 고수든 신중하게 접근해야 할 범접(?)하기 어려운 분야라 해도 과언이 아니다. 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 자칫 개별 하자를 만나거나 치명적인 경매의 함정에 빠질 경우 ‘빛 좋은 개살구’의 부동산을 만나는 우를 범하기 쉽기 때문이다. 호가나 감정가, 시세로 착각하는 경우 많아경매에서 가장 기본적으로 따져야 하는 것은 물론 권리분석이다. 등기부상 또는 세입자관계상 인수해야 할
부동산 분양시장이 호조를 보이지만 경매 시장에도 늘 값 싸게 부동산을 사려는 투자자들이 모여든다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에 대해서 일반 부동산 시장 참여자는 의문을 품는 반면 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 이런 현상은 상대적으로 싼 가격에 부동산을 장만할 수 있어 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점에 혹해 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있어서다. 하지만, 무턱대고 덤볐다간 경매의 함정에 빠져 '낭패'를 보는 수요자들이 점점 더 늘고 있다. 경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 바로 경매에 부쳐지는 모든 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다. 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매물건이면 충분히 수익을 남길 수 있으리라는 기대감이 높다. 하지만 경매 물건에는 가격 싼 경매물건으로 포장된 함정 있는 물건들이 즐비하다. 유찰이 잦아 외견 상 싸다는 이유로 저렴하게 낙찰 받았지만 실제 권리 상 문제 있는 물건을 낙찰 받아 ‘승자의 저주’가 발생하기도 한다. 경매는 부동산 투자 수단 중에서 함정이 가장 많은 투자처다. 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 결정적인 함정에 빠지는 일이 허다하다. 특히 경매 투자의 기본이라는 권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 낙찰가보다 몇 천 만원을 더 부담하는 경우도 발생한다. 경매에 참가하면서 기본적인 권리분석의 상식 부족 때문에 발생하는 상황이 다양하다. 현장 가야만 판독 가능한 투자성 자료 경매 입찰에 있어 가장 중요한 단계 중 하나가 현장답사이다. 그런데 경매의 함정에 빠진 투자자들의 중요한 실수 중 하나가 입찰 전 법
# 지난 11월 2일 서울동부지법 경매 입찰법정. 가을 끝자락의 쌀쌀한 날씨지만 경매장에는 매수 희망자들의 열기로 후끈 달아올랐다. 아파트, 단독, 상가 등 36건이 입찰에 부쳐져 그중 9건이 주인을 찾았다. 최고 경쟁률을 기록한 물건은 송파구 석촌동의 S빌라 64㎡ 다세대. 3억3000만원에서 한 차례 떨어져 2억6400만원의 가격으로 경매시장에 등장했다. 18명이 치열한 경합을 벌인 끝에 3억4489만원에 팔려 나갔다. 낙찰가율은 105%에 달했다. # 11월 4일 경기 고양지원. 고양시 일산동구 마두동 강촌마을아파트 123㎡ 경매 입찰에 14명이 몰렸다. 감정가 5억3800만원에서 1회 유찰한 후 최저가 3억7660만원에서 열띤 경합을 벌인 끝에 입찰 결과가 발표되자 탄식이 터져 나왔다. 최저가보다 1억 원을 더 써낸 반 모 씨가 다른 13명을 제치고 최고가 매수인이 됐다. 소형도 아닌 중대형 아파트에 입찰자들이 몰리는 건 의외라며 다들 탄성을 질렀다. 모두들 반 씨를 부러워하는 눈치였다. 아파트 분양시장 못지않게 부동산 경매 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 전세난에 지친 수요자들이 경매시장을 노크하면서 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어서는 경우도 흔해졌다. 경매시장이 과열되다 보니 아파트 경매와 급매물 투자를 사이에 두고 고민하는 이들도 부쩍 늘었다. 가을 이사 철이 시작된 9월 기준 서울, 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 96%로 8월(92%)보다 4%포인트 올랐다. 2007년 이후 최고치로 감정가 수준에 모두 팔려나가고 있다. 내년 가계대출 규제로 열기 식을 수도 서울은 경매 열기가 더욱 뜨겁다. 하반기까지 서울 아파트 평균 낙찰가율은 90.8%로 지난해 같은 기간(85.4%)보다 5.4%포인트 상승했다. 자치구별로
수익형 부동산 인기 높아져 분양가 ‘상승세’ 금리인상 및 금융시장의 안정적 성장이 확보되지 못한 가운데 국내 수익형 부동산시장에 여전히 훈풍이 불고 있다. 은행 예금금리가 워낙 낮다보니 연 평균 4~5%대의 수익률을 보이는 수익형 부동산에 대한 수요가 늘어났다. 지난해와 올해 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 분양하자마자 완판 행진을 이어가고 있다. 저금리 기조가 지속되는 한 현재의 수익형 부동산 인기는 적어도 내년까지 이어질 것으로 보인다. 향후 수익형 부동산은 금리인상 변수, 분양시장에서의 고분양가, 정부의 가계부채 관리방안 효과 등이 이슈가 될 전망이다. 특히 가계부채 관리 방안 발표 이후 아파트 가격 상승폭 둔화와 미분양 증가 등 주택시장에 경고등이 켜졌다. 그러나 가계부채 대책의 적용을 받지 않는 수익형부동산은 수요가 더 쏠릴 가능성이 있다. 대출이자 부담이 줄어들고 부동산 시장의 유동자금 여건도 좋아지면서 수익형 부동산의 투자여건이 좋아질 것으로 전망된다. 올 한해에는 수익형 부동산의 대표주자인 상가와 오피스텔 시장에 투자자들의 관심이 집중됐다. 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가는 최고 인기 상품이었다. 올해 상반기 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%였다. 2014년 같은 기간에 비해 26% 높은 수준으로 입찰경쟁률이 더욱 치열해졌다. 광교·위례신도시 오피스텔의 경우 평균 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 대기수요까지 몰려 탄탄한 완판 행진을 이어갔다. 수익형 부동산의 인기가 높아지자 분양가도 가파르게 상승 추세이다. 투자 수요가 확대되자 건설업계가 분양가를 끌어올리거나 중도금 무이자 등 각종 혜택
소액의 종자돈으로 경매를 통해 농지를 사게 되면 예외 없이 ‘농지취득자격증명서’(농취증)를 발급 받아 법원에 제출해야 한다. 농취증 발급의 목적은 농지의 소유와 이용을 일치시켜 농지의 생산성의 극대화를 도모하고 경작자 즉 농업인만이 농지를 소유하게 하는 ‘경자유전’ 원칙에 따라 시행하는 제도이다.일반인이 여유자금으로 개발과 수익성이 예상되는 수도권이나 지방의 경매 농지나 땅에 투자하거나 건축을 위해 땅을 매입하려다 보면 늘 농취증 발급이 신경 쓰여 번번이 입찰을 포기하는 경우를 자주 보게 된다. 그러나 농지라도 농지취득자격증명이 면제되는 경매농지라면 초보자라도 관심을 가져볼 만하다. 일반적으로 농지 취득은 농지취득자격증명이 필요하지만 예외적인 사례를 잘 알아두면 경매를 통한 농지 취득이 가능하다. 일반농지를 낙찰 받게 되면 ‘매각기일’(입찰일)로부터 통상 1주일 이내로 지정되는 ‘매각결정기일’(낙찰허가) 전까지 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야만 매각허가결정이 난다. 만일, 이를 제출하지 못하면 매각 불허가 되는 것은 물론 전국 대부분의 법원에서는 입찰보증금까지 몰수한다. 이런 이유로 농취증이 면제되는 도시지역 내 농지는 도시인들의 투자대상으로 관심을 끌고 있다. 아울러 이러한 농지는 사실상의 ‘대지’인 관계로 개발가능성이 상당히 높기 때문에 일반농지에 비해 상대적으로 높은 수익이 보장된다. ‘도시지역’ 농지는 농지라도 소유권이전 가능 비록 지목과 토지 현상이 농지일지라도 ‘토지이용계획확인원’ 상에 도시지역 내 농지로서 일반주거, 상업, 공업지역 및 도시계획시설예정지구로 용도 지
1. 요즘 아파트를 벗어나 단독주택에 거주하려는 투자자들이 늘고 있습니다. 특히 아파트와 단독주택 장점을 살린 단지형 단독주택 투자가 인기인데요. 이유는 무엇일까요? 당분간 인기가 이어질까요?고령화 시대에 베이비부머들이 은퇴 후 살고 싶어 하는 주거 형태로 자리 잡은 단지주택은 은퇴자들의 로망으로써 지속적인 인기를 끌 전망이다. 각박한 도시 생활에 대한 피로감으로 쾌적한 수도권 지역에 단독주택을 짓고자 하는 수요가 꾸준히 늘고 있어 향후 수년간 인기를 이어질 것으로 보일 것으로 전망된다.천편일률적으로 지어진 답답한 아파트 대신 나만의 독립된 공간에서 살고 싶어 하는 수요가 부쩍 늘었다. 베이비붐 세대나 은퇴를 앞둔 중장년층뿐 아니라 30대 젊은 층까지 단독주택 투자 수요로 가세했다. 또 정부가 단독주택 규제를 완화하면서 투자 수익성도 높아졌다. 국토교통부는 일반주거지 내 주거 전용 단독주택용지의 건축 가능 층수를 기존 2층에서 3층으로, 점포 겸용은 3층에서 4층으로 높였다. 그동안 주거 전용은 1가구, 점포 겸용은 3~5가구로 정해진 주택 내 가구 수 제한도 없앴다.2. 단지형 단독주택에 투자할 경우 어떤 지역을 추천하고 싶으신지요? (예. 용인, 판교, 동탄 등) 이유는 무엇인지요? 분당 · 용인 일대 지하철역에서 20분 이내 거리가 주택지로 유망하다. 도심 속 전원을 만끽하면서도 한적한 시골생활의 여유와 함께 느낄 수 있고 부동산의 가치도 오르기 때문에 일석이조 투자라고 할 수 있다.수도권에서 단독주택 투자지역으로 인기를 끄는 곳은 서판교와 위례신도시 일대가 꼽힌다. 서판교 입지가 부각되고 고급 주거 전용 단독주택을 원하는 수요가 몰리면서
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