*약력
-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다. 올 연초만 해도 경매 낙찰가율은 70% 후반 대였다. 2회 유찰 후 유찰 1회 유찰가 최저가 선에서 낙찰되던 것이 하반기 들어 인기지역 중소형 아파트 낙찰가율이 80% 중반 대까지 오르며 낙찰가율이 점점 상승하는 양상을 보이고 있다. 거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다. 하지만 요즘처럼 부동산 가격 안정기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다. 낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세를 반영했거나 약간 낮게 잡힌 경우가 많다. 따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다. 경매 감정가를 잘 살펴라 경험만큼 소중한 투자 교훈은 없다. 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근
경매와 현장조사 “임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익이 높아진다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 ‘현장 조사’인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다. 경매 초보자는 주로 경매 서류상의 권리분석에만 치중하는 데 급급해한다. 권리분석과 세입자 분석 등 경매 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초 조사를 통해 안전하다고 판단하면 경매 입찰을 결정한다. 따라서 돈 되는 물건보다는 안전한 물건 위주로 입찰하다 보니 높은 수익을 기대하기 어렵다. 권리상 안전한 경매물건은 입찰경쟁률이 10대 1을 넘어서기 일쑤다. 한마디로 들러리 서기 좋은 경매물건 위주로 입찰에 나선다. 그러나 경매 고수들은 다르다. 권리분석 등 기초적인 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 그렇다면 실전 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 경매물건은 지역·종목 ·금액대별로 프린트해놓고 답사 준
자영업을 하고 있는 김◌◌씨(55)는 강남의 주상복합아파트 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 올 상반기 법원경매로 감정가 12억 원에서 2회 유찰해 최저가 7억6800만원까지 떨어진 서울 강남구 도곡동 A주상복합아파트를 경매에 참여해 8억7200만원에 낙찰 받았다. 낙찰 잔금과 세입자 이사비를 합쳐 총 9억1000만 원이 들었지만 급매가 대비 3억 원 이상 저렴한 가격이었다. 이 아파트는 지은 지 5년 된 51층의 고층 주상복합 건물로 주변이 초고층 대형 주상복합 아파트들이 몰려있고 3호선 매봉역이 가까워 주거와 교통여건이 좋았다. 김 씨는 두 달간의 임차인을 내보내는 명도과정을 거쳤다. 아파트를 인도 받은 후 내부 인테리어 공사를 마치고 올해 입주를 마쳤다. 122㎡(50평형)로 집도 넓히고 낙찰 받은 금액도 저렴해 매우 흡족해 하고 있다. 7월말 현재 경매 입찰 중인 주상복합아파트는 40~50여건에 달하고 서울 강남권은 물론 수도권 신도시 매물도 넉넉하다. 강남의 경우 잠실동 갤러리아팰리스 163㎡가 2회 유찰해 최저가 10억 선에 입찰 진행되고 목동 현대하이페리온 154㎡도 2회 유찰해 9억6000만원에 경매로 나왔다. 감정가가 시세를 반영한 상태에서 입찰에 부쳐졌기 때문에 시세 대비 30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 매물은 꾸준히 공급되고 있다. 유찰 늘어 시세대비 30% 싸게 낙찰 부동산 활황기에 주변 시세를 견인했던 도심 주상복합아파트 경매 공급량이 늘면서 낙찰가율이 하락하고 있다. 중소형 아파트와 다세대 등은 높은 경쟁률 속에 고가에 낙찰되는 것과 대조적으로 도심 주상복합 아파트는 찬밥신세로 전락했다. 2회 이상 유찰은 기본이고 낙찰가율이 대형 주상복합 아파트는
부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다. 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 용도·업종 바꾸거나 작게 쪼개라 아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어있는 근린 상가 상층부를 감정가의 50~60% 선에 낙찰 받아 지역 여건에 맞게 원룸텔이나 고시원으로 개조할 수 있다. 공급이 넘쳐나 임차인이 없어 수년째 공실로 방치됐지만 유동인구가 넉넉해 임대사업을 하기엔 적당한 매물은 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다. 죽어가는 부동산에 생명을 불어넣는 용도 ‧ 업종변경을 목적으로 한 투자기법은 다양하게 경매투자에서 접목할 수 있다. 일반 투자자들이 거의 외면하거나 쳐다보지 않는 신도시 내의 지하 소형상가를
부동산 경기 침체가 이어지고 전셋값이 급등하자 내 집 마련을 위해 경매시장을 노크하는 사람들이 꾸준하게 늘어나고 있다. 더 이상 경매 투자는 전문가의 전유물이 아닌, 누구나 도전해볼만한 대중적인 부동산재테크 수단으로 자리잡아가고 있다. 무엇보다 경매의 가장 큰 장점은 부동산을 급매보다 최소 20%에게 많게는 절반 값까지 값싸게 구입할 수 있는 데 있다. 이러한 장점을 잘 활용해 내 집 마련의 출구로 활용한 경매 틈새의 활용 방안과 함께 실제 사례와 전략을 만나보자. #1. 도심 주상복합으로 내 집 장만 자영업을 하는 P씨(45세)는 대가족과 살고 있는 가장으로서 값싸게 내 집 마련을 위해 경매시장에서 면적이 큰 아파트를 찾고 있었다. 근무지와 가까운 동작구 일대에서 경매로 나온 중대형 아파트에 3회나 입찰했지만 번번이 고배를 마셨다. 그동안 대단지 아파트만 찾았기 때문에 값싸게 낙찰 받지 못했던 것. 낙찰 사례를 유심히 확인해보니 경매에 나온 주상복합아파트가 감정가의 50~60%에 낙찰되는 것을 확인하고 이번에는 주상복합 아파트 경매물건을 살펴봤다. 드디어 찾고 있던 주상복합아파트가 경매에 나왔다. 동작구 사당동에 위치한 S주상복합아파트 154㎡(실면적 46평, 방4 욕실2)짜리. 7층 중 3층 대형아파트가 감정가 6억9000만원에 입찰에 부쳐졌다가 2회 유찰돼 최저매각가가 4억4160만원까지 떨어진 아파트였다. 입찰에 참여해 2명의 경쟁자를 물리치고 5억220만원(낙찰가율 72%)에 낙찰 받았다. 채무자가 직접 거주하고 있어 한 달 만에 아파트를 인도받고 두 달 만에 입주했다. P씨는 급매가 대비 2억 원 이상 값싸게 내 집을 마련한 셈이다. #2. 신도시 대형아파트
부동산 시장이 회복세를 보이면서 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 매매시장 보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 낙찰가율은 80%를 훌쩍 넘어섰고 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세 보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자자세가 필요하다. 초보자도 가격을 높이 써내 낙찰되는 졸품 경매에 치중하기 보다는 숨어있는 가치 있는 부동산을 고르는 노력이 필요한 셈이다. 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 진정 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해 내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 임장(臨場)에서 부동산 가치를 발굴하라 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고 투자
가족과 함께 살맛나는 전원생활 가정을 꾸린 도시 생활자라면 누구나 한번은 ‘푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고’ 살기를 희망한다. 콘크리트로 규격화된 도시 속 성냥갑 같은 아파트와 매캐하게 오염된 공기, 문밖만 나서면 밀려드는 차량과 소음, 이미 사람들로 가득 찬 과밀의 도시는 그와의 이별을 자꾸만 부추긴다. 그만큼 자연과 전원에 대한 동경을 가슴 속에 품고 살아가기에 ‘전원주택’은 자연과 삶을 닮은 희망의 집인 셈이다. 전원주택이 이제는 막연히 동경만 하는 것이 아니라 맑은 물, 깨끗한 공기를 찾아 전원주택 행 열차에 몸을 싣는 행동파들이 늘어나고 있는 추세다. 몇 해 전만해도 전원주택은 은퇴를 앞둔 부유한 로맨스 그레이 계층의 전유물이었다. 그러나 주5일 근무 정착과 조기퇴직 바람이 불면서 활동성이 강한 30~40대를 중심으로 세컨드하우스(주말별장)를 장만하려는 수요가 늘어나 실속형 주말 전원주택 선호현상이 두드러지고 있다. 국민소득 2만 달러 돌파와 함께 전체적인 국민소득이 향상되면서 일보다는 생활의 질을 중시하는 경향이 높아진 것도 이유다. 또 편리해진 교통망과 자동차문화는 도시인의 전원주택 행을 재촉했다. 자연스럽게 전원주택 선호층이 젊은 수요층으로 두터워지면서 급속히 확산됐고 전원주택에 관한 부동산정보가 자산가들의 최대 관심사로 떠오른 지 오래됐다. 이제는 고액자산가뿐 아니라 중산층과 전문직 종사자들도 전원주택 투자가 단연 화두의 대상이 됐다. 수도권 전원단지 현장에는 전원주택을 구입하려는 실속형 투자자들을 자주 만나게 된다. 그들이 전원주택을 구입하려는 가장 큰 이유는 자연 속에서의 쾌적한
첫 입찰과 중대형 수요 늘어나 최근 경매 투자의 트렌드가 바뀌고 있다. 경매 시장에서 강남권 중대형아파트가 인기를 끌고, 토지와 지식산업센터(구 아파트형 공장) 낙찰가율이 오르는 등 투자 트렌드가 확 달라지고 있다. 바뀌고 있는 경매 트렌드 중 눈에 띄는 몇 가지 현상은 최근 바뀐 부동산 시장의 지각변동과도 관련이 깊다. 그렇다면 경매 시장에 왜 이런 현상이 나타나고 있을까. 수익형 경매시장의 트렌드도 변화를 맞고 있다. 임대수익을 얻는 전통적인 경매 상품인 소형 오피스텔·아파트, 근린상가에서 아파트형공장, 창고, 근린 상가로까지 수요가 크게 확대되고 있다. 아무래도 경매 대중화와 우량 물건 부족으로 전통적인 임대상품의 낙찰가율이 높아지다 보니 비대중적이고 낙찰가율과 입찰 경쟁이 덜 몰리는 틈새형 임대종목으로 수요가 몰리는 탓이다. 눈에 띄는 경매 추세 중 하나는 세입자가 직접 경매에 참여하는 세입자 유입 물건이 급증하고 있다는 점이다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않자 세입자가 살던 집을 경매에 부치거나 세입자가 직접 경매과정에 참여해 낙찰을 받는 경우가 늘어나고 있다. 2008년 세입자가 직접 경매로 낙찰 받는 비율이 1.1%(전체 5천49건 중 58건)에 불과했으나 2010년 2.3%(8천246건 중 190건), 2013년 4.9%(1만2천426건 중 609건)로 지속적인 증가세를 보였다. 급매물 추이 살펴 ‘저가’ 입찰이 생명 바뀌고 있는 투자 트렌드에 발맞춰 앞으로 실수요자가 입찰에 참여할 때는 어떤 방식으로 투자에 참여하는 게 좋을까? 현재 서울·수도권 인기지역 내 소형 아파트나 단독주택의 경우 낙찰가율이 90%대에 육박하고 입찰경쟁률도 높아지는 추세다. 고가 낙
부동산 경기가 여전히 장기적으로 얼어붙은 가운데 중개사무소의 풍경도 엇갈리고 있다. 강남권의 재건축과 중대형 아파트, 토지를 거래하는 동네 중개업소는 계약이 끊겨 울상이다. 하지만 전세난의 여파로 원룸 전·월세를 전문으로 하는 업소들은 호황을 누리고 있다. 또한 도심 유흥업소나 사무실 밀집지역, 상가와 강남 오피스텔 등 수익형 부동산 전문 중개업소는 나 홀로 호황을 누리며 손님몰이에 여념이 없다. 정부의 주택시장 정상화 정책 이후 내 집 마련을 계획했던 수요자들은 모두들 눈치작전에 돌입했다. 매수 타이밍을 길게 잡은 매수자들이 전·월세시장에 몰리면서 임대가는 꾸준히 상승하고 있다. 부동산 시장의 장기 변화가 감지되는 가운데 전문가, 업계 종사자들은 수시로 상황을 파악해 대처하고 있지만 일반인들은 바뀐 상황 파악조차 어려운 지경이다. 그렇다고 손 놓고 있을 수만은 없다. 장기 투자전략을 짜고 급매물 정보를 얻는 데 동네 중개사의 의견은 큰 도움이 된다. 공인중개사는 지역 부동산 거래와 관한한 전문가이다. 가장 가까운 곳에서 비용 없이 편하게 상담할 수 있고 부동산 법률·세무 상담까지 손쉽게 활용할 수 있다. 한 지역에서 10년 이상 업역을 쌓은 중개사라면 지역 최고의 부동산 전문가이다. 가격 싼 매물 정보나 지역 상황에 대한 정보를 얻는 데 지역 부동산 전문가를 많이 사귀어 놓는 것이 성공 투자의 지름길이다. 지역 중개사와 친해지면 돈 되는 정보를 빠르게 얻을 확률이 높아진다. 중개사와 안면을 트고 친해지면 좋은 점이 한 두 가지가 아니다. 가격 싼 매물정보에 정통하기 때문에 소리 소문 없이 저평가된 부동산을 찾아준다. 좋은 가
급매와 미분양 물량을 팔기 위한 할인마케팅이 부동산 시장에 성행하고 있다. 부동산 중개업소의 값싼 급매물이 꾸준히 느는 것은 물론이고 건설업체 모델하우스와 분양현장마다 바겐 세일할 매물의 가격을 내리며 다양한 방법을 통해 값싸게 내놓고 있다. 부동산 공기업들도 보유 부동산에 대한 가격 세일이 한창이다. 무이자 할부에 팔았던 땅을 되사주는 토지리턴제, 거래 주선 공인중개사에게 거액 수수료 지급 등 갖가지 판매 기법을 동원하고 있다. 할인 판매가 곳곳에서 이루어지다보니 부동산을 값싸게 사는 것에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 소비 심리도 함께 위축된 가운데 할인매물이나 급매물, 경매 등을 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매입하려는 사람들이 늘고 있다. 경매로 나온 서울 소재의 중소형 아파트를 무려 수천만씩 싸게 구입하고, 전매제한이 풀려 물량이 크게 늘어난 곳도 수억 원 값싸게 부동산을 살 수 있다. 재테크의 고수만 안다는 부동산 값싸게 사는 기법을 소개한다. 인기지역 물량 많은 곳 노려라 공급이 한꺼번에 쏟아지는 ‘물량 폭탄’ 지역은 수급이 나빠져 가격이 급락세를 보이는 게 통례다. 이런 곳은 분양가보다 낮은 값에 매물이 나오기 마련이며 가격이 수 백 만원 낮은 값에 거래된다. 실제 수도권 일부 신도시의 경우 총 1만 여 채가 분양권 전매제한이 풀리면서 수요 감소와 프리미엄 하락의 이중고를 겪었다. 물량이 넘쳐나면 거래가 꽁꽁 얼어붙어 마이너스 프리미엄이 아니면 계약 체결이 사실상 어렵다. 지난해부터 기업 보유 알짜 부동산들의 방출이 늘고 있다. 경기 호황기 때 목 좋은 부동산이라면 우선적으로 매입하며 부동산에
도시계획구역 내 주거지 땅 유리 270만원 폐가가 1065만원에 팔리고 3600만원 농가주택 경매 입찰에 153명이 몰려들어 8529만원에 낙찰되는 ‘기적(?)의 섬’이 있다. 10년 이내 역대 최고 입찰경쟁률을 경신한 곳이 바로 제주도 경매시장이다. 제주의 주택과 토지의 낙찰가율이 110%를 넘어가면서 전국 최고치 낙찰 결과를 보였다. 제주특별자치도 경매시장이 인산인해를 이루는 이유는 제주 부동산에 대한 인기몰이가 계속 이어지고 있어서다. 제주에 집을 짓고 사는 것이 대부분의 도시 사람들의 ‘로망’이다. 파도가 넘실대는 푸른 바다가 지척에 있고 사계절 내내 따스한 햇살이 비추는 제주는 누구나 선호한다. 자연 속에서 주말을 즐기는 ‘세컨드하우스’를 장만하기에 제주도는 선망의 장소다. 경매 투자처로써 제주는 사실 투자수익이 높지 않다. 제주가 경매시장에서 인기 있는 것은 우리나라에서 외지인의 유입이 가장 활발하고 미래가치가 높은 탓에 투자 열기가 높아서다. 한 건당 입찰 경쟁률이 5대 1로 육지에 비해 두 배 정도 높다. 평균 낙찰가율은 108%로 수도권보다 20~30%포인트 높게 낙찰된다. 그래도 여전히 제주 입찰장에는 사람들로 넘쳐난다. 경매 사이트에서 첫 입찰 물건이 공개되면 가장 먼저 조회하는 물건이 제주 경매가 차지할 정도로 시장의 반응이 뜨겁다. 역대 최고 입찰경쟁률 경신 제주지법 경매법정 입찰은 매주 월요일 오전 10시부터 개시한다. 예전에는 매각기일 내 매수신청을 낮 12시까지 했으나 2012년 7월부터 오전 11시30분으로 조정했다. 입찰 참여자가 계속 늘어나 개찰이 지연되자 마감시간을 아예 30분 앞당겼다. 다른 지역 경매 법정의 경우 하루
현재 토지 시장은 두 갈래로 나뉘어져 있다. 개발 호재가 있는 지역엔 다시 투자자들의 발길이 이어지고 있는 반면 토지거래허가구역과 지방 중소도시 등 개발여력이 없는 규제지역은 찬바람이 불고 있다. 모름지기 토지는 확실한 개발재료가 있는 곳에 돈을 묻어야 한다. 장기적으로 돈 되는 땅을 고를 때 고려해야 할 체크포인트를 알아보자. 개발지역 정보를 선점하라 1급 개발 정보를 미리 얻는 건 어렵지만 이미 계획되고 발표 난 정보를 얻는 건 초보자도 그리 어렵지 않다. 지자체 홈페이지 입법․고시․공고란을 꾸준히 열람하거나 정부의 수도권 광역도시계획 정보를 얻어 개발방향과 발전계획을 터득하면 충분히 확인할 수 있다. 그런 다음 최종적으로 담당 공무원으로부터 재확인 절차를 밟아야 한다. 다만 공무원은 묻지 않으면(?) 지역개발 정보를 알려주지 않으므로 투자자가 직접 개발지 조사를 마친 연후에 최종적으로 공무원을 만나 확인해야 한다. 개발 정보 중에는 업자가 임의대로(?) 그린 인쇄물도 많고 예산 등의 변수에 따라 취소되는 사례도 있어 주의해야 한다. 시행주체를 미리 파악하라 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 시행주체에 따라 옥석이 가려질 수 있어 중요한 체크포인트다. 자칫 자금력 없는 민간회사의 민자개발 방식으로 개발하는 경우 개발계획이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연돼 투자의 위험을 고스란히 안는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 그러나 국토해양부나 토지주택공사라면 일단 믿을 수 있다. 지자체 시행사업은 예산 등의 문제로 사업이 무기한 연기되는 사례도 빈발한다. 되도록 철저한 개발계획 아래 인구유발 효과를 기
‘자투리땅’ 경매 투자 장점 ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다. 자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다. 자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다. 자투리 땅 경매 낙찰 동향 경매에 부쳐지는 자투리땅은 전국적으로 한 달에 1000여건이 넘는다. 서울의 경우 한 달에 50~100건, 수도권은 400~500건이 입찰이 진행돼 선택의 폭이 넓은 편이다. 특히 즉시 건축이 가능한 지목이 ‘대지’인 경우 약 절반에 달한다. 소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게 일반적이다. 낙찰가율은 75~80%, 입
심형래·송대관 ‘울고’ 비·이병헌 ‘웃고’ 경매시장의 투자열기가 뜨거운 가운데 연예인 등 유명인 소유의 부동산이 경매에 부쳐지는 경우가 잦아 눈길을 끈다. 경기 침체가 장기화되면서 대중의 인기를 먹고 사는 연예인들도 불경기의 파고를 피해가지 못하고 있기 때문이다. 사업 실패와 보증 등 과도한 채무로 인해 고통에 시달리는 연예인들의 집이나 건물 등이 경매로 넘어가는 사례가 늘고 있다. 여러 사정 때문에 애써 모은 부동산이 경매에 나와 화제가 된 씁쓸한 사연의 스타들이 적지 않다. 연예인 명의의 부동산이 경매에 부쳐지면 다른 건에 비해 경매 입찰자들의 관심이 높은 편이다. 입지가 뛰어나고 한강 조망과 주변 여건이 뛰어난 부동산이 대부분이기 때문이다. 인테리어·조경·보안·편의시설 등이 잘 갖춰져 경매 투자자들의 입찰 선호도가 높은 편이다. 게다가 청담동·압구정동·한남동·성북동 등 주로 인기지역에 몰려있어 경매 매입 후 미래 가치가 높다는 판단이 서기 때문이다. 반대로 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격에 ‘나만의 부동산’을 소유하게 된 유명 연예인들도 여럿 된다. 톱스타 반열에 오르면 인기뿐 아니라 부도 함께 얻는다. 이때 재테크 감각이 뛰어난 연예인들은 손에 쥔 목돈을 시중 가격보다 저렴하게 매물로 나오는 경매 부동산에 투자해 짭짤한 시세차익을 거두는 것이다. 연예인들도 값싸게 부동산을 사는 경매 투자를 최고의 재테크 수단으로 꼽는다. 손담비, 경매위기 집 경매로 지켜 개그맨 출신의 영화감독 심형래씨가 살던 도곡동 타워팰리스가 2012년 경매에 나와 낙찰된 적이 있다. 영화 흥행에 실패하면서 제1금융권에서
스트레스와 환경 공해에 찌든 도시인들은 전원주택에 매력을 느끼면서도 비싼 매입비를 감당할 능력이 없어 전원주택을 꿈일 뿐이라며 주저하고들 있다. 도시민이 실제 큰 마음먹고 위성도시 전원주택 거래가를 알아보고는 혀를 내두르기 십상이다. 웬만큼 살만한 전원주택을 장만하려면 최소 2~3억 원은 가져야 가능하다보니 이내 포기하기 쉽다. 몇 년 간 아파트 값이 뛰면서 전원주택 매매가도 덩달아 올라 매입가가 만만치 않은 게 현실이다. 전원생활을 꿈꾸는 도시민이 전원생활의 재미를 느끼고 싶다면 처음부터 고가의 전원주택부터 무리하게 장만하기보다는 적은 돈으로 시골의 농가주택 전월세를 골라 살아본 다음 전원주택을 매입하는 것이 훨씬 실속 있다. 몇 년을 살면서 내 자금과 목적에 맞는 제대로 된 전원주택을 장만하는 것이 현명한 전원생활의 첫 출발이라는 것이 필자의 생각이다. 농지를 사들여 집을 짓거나 기존 주택을 매입하는 모든 과정이 그리 쉽지만은 않다. 지역 선정에서 토지 구입, 건축 등 전원주택 마련에 필요한 모든 과정을 일일이 챙겨야 하고 시간과 돈, 인력 모든 면에 있어서 만만치 않다. 이럴 때는 일단 초기투자비를 최소화하고 농촌생활의 적응 여부를 시험해보는 차원에서 전원주택 또는 빈 농가주택을 전세나 월세로 얻어 살아보는 것이 훨씬 실속 있는 결정이다. 전원생활의 경험이 없는 왕초보들은 넉넉지 못한 자금으로 전원주택을 덜컥 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함(자녀교육, 출퇴근의 어려움, 주민간의 이질감)을 겪고 나서야 후회하는 경우를 더러 보게 된다. 결국 비싼 값에 매입한 전원주택을 헐값에 팔고 다시 도시로 돌아가는 경
경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 반값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번지르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다. 투자자들이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 안목이 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다 보니 선택의 여지가 많지 않다. 매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운이 좋아야 낙찰 받을 수 있을 정도다. 전셋값에서 약
경공매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어나고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다. 오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후 주택 경매물건을 적극 노려 볼만하다. 낡은 주택 싼 가격에 매입 가능 노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 노후주택을 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반주택은 공동주택보다 다양한 리모델링이 가능하다. 최소한의 도로에 접한 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성부동산으로 개보수가 가능하다. 경매시장에는 노후하고 낡은 경매 주택의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 8000여건이 쏟아지고 서울 ‧ 수도권에
2~3억 대 중소형 경매 최고 ‘인기’ 경매정보업체들의 조사에 의하면 지난 해 낙찰된 전국의 8만 여건의 금액대별 입찰경쟁률을 분석한 결과 감정가 2억 이상 ~ 3억 원 이하 물건의 평균 응찰자가 4.4명으로 가장 많았다. 응찰자들이 몰렸다는 것은 투자자들이 많이 몰리고 낙찰가율도 그만큼 높다는 것을 의미한다. 2억 ~ 3억 원대 경매물건에 투자자들이 많이 몰리는 이유는 ‘내 집 마련 실수요자’와 여유자금 가수요자들이 많이 몰려있는데다 1억 미만 소액 투자보다 입지와 상권이 양호한 부동산과 투자 가능한 매물들이 풍부해 투자자들이 공격적으로 투자에 나서기 때문이다. 부동산 시장 침체가 장기화되면서 돈 될 만한 중저가 부동산에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 앞으로도 입지가 뛰어난 수도권 내 감정가 2~3억 원 대 부동산은 자금 부담이 크지 않아 입찰자들이 꾸준히 몰릴 것으로 예상된다. 금액대별 투자전략은? 2~3억 원대 경매 물건은 수요층이 두텁고 공급물량이 꾸준히 늘어나 투자 대기자들이 많기 때문에 치열한 입찰경쟁을 감안해 입찰전략을 짜야 한다. 되도록 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식으로 자주 입찰하는 전략을 세우는 게 저가 매수의 비결이다. 공급물량이 한정적이고 인기가 높은 2~3억 원대 도심 속 대단지 중소형 아파트보다는 대체 종목인 외곽지 주상복합아파트 또는 다세대나 연립, 단독주택을 고르는 게 경매에서 값싸게 낙찰 받고 낙찰 확률을 높이는 전략이다. 중소 자금대에서 투자 유망 종목으로는 실수요 및 임대 가능한 소형 상가와 다세대, 단지 내 상가 등이다. 이들 종목은 최근 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있는데다
최근 경매시장 동향 투자처를 찾지 못한 부동자금이 값싸게 사는 저가 부동산 투자현장으로 조금씩 유입되면서 경매시장이 서서히 달아오르고 있다. 특히 최근 저금리 기조가 정착되면서 부동산 시장에서 ‘수익형' 부동산을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 수익형 부동산이란 고정적인 월세수익이 나오는 영업(상업)용 부동산을 말한다. 주로 아파트 단지 내 상가, 오피스텔, 상가주택 등을 수익성 부동산으로 꼽는다. 경매시장이 서서히 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 오르는 추세이지만 경매시장을 잘 활용하면 시세대비 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 수익형 부동산들은 낙찰가율이 높아졌다 하더라도 시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있는데다 지역에 따라 연 임대수익이 7~8%에 달해 일반 부동산 시장과 비교해 짭짤한 임대수익률을 기대할 수 있기 때문에 인기가 높은 편이다. 수익형 부동산인 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 70%로 통상 2회 유찰 후 값싸게 낙찰되며 평균경쟁률도 2~3대 1로 상당히 낮은 편이다. 오피스텔 또한 평균 낙찰가율 78%로 2회 유찰 후 낙찰돼 얼마든지 시세차익을 볼 수 있다. 상가주택도 낙찰가율 72%, 평균 경쟁률 3대1로 서서히 상승세를 타고 있다. 경매 취득의 장점 통상 경매시장을 통해 수익형 부동산을 취득하면 감정가 대비 10~20% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있는데다 영업이 잘돼 프리미엄(권리금)이 붙어 있는 상가도 그대로 권리를 이전 받으므로 훨씬 싼값에 취득할 수 있다. 또 물건 공급이 꾸준해 얼마든지 투자성 부동산을 잡을 수 있음. 통상 서울지역에만 한 달에 단지 내 상가는 500건, 오피스텔과 상가주택은 100여건씩 경매에 부쳐지
서울시 광진구에 있는 A아파트에서 10년째 전세로 거주해온 임모(42)씨. 전세 계약이 만료될 때마다 집주인이 전세보증금을 올리는 바람에 한숨을 쉴 수밖에 없었다. 그러던 중 우연히 길거리 플래카드에서 조합원아파트 모집 공고를 보고 눈이 번쩍 뜨였다. 임씨는 재개발사업보다 빠르게 사업을 추진하고 무엇보다 주변 아파트단지에 비해 저렴한 가격에 아파트를 분양을 받을 수 있다는 말에 조합 가입을 서두르기로 결심했다. 부동산 시장에 착한 분양가가 화두가 되면서 지역주택조합 아파트가 주목받고 있다. 조합 아파트는 20가구 이상의 지역 내 무주택자나 서민들이 주택조합을 결성한 다음 직접 토지를 사들이고 시공사를 선정해 저렴하게 내 집을 마련한다는 취지에서 출발한다. 지역 내 무주택자나 소형주택 소유자들이 살 집을 짓기 위해 구성한 주택조합이다. 조합은 땅을 매입한 뒤 조합원에게 우선 주택을 공급하고 나머지 주택을 일반에 분양하는 방식이다. 현재 전국에서 지역주택 조합원을 모집하고 있는 조합은 20여 곳에 총 1만5000여 가구로 추산된다. 서울에서는 현대엠코가 용답동에서, 서희건설이 상도동, 신구건설이 자양동에서 지역주택조합을 건설하기 위해 조합원을 모집 중이다. 수도권에서는 대우건설이 안양시에서 조합 모델하우스를 열고 분양에 나서고 있다. 또 우림건설이 광주와 오산에서 조합원을 모집하고 있다. 지방에서는 서희건설이 강원 강릉과 울산 울주군에서 각각 분양하고 있다. 분양가는 일반 아파트보다 10~20% 저렴 지역주택조합 아파트의 매력은 분양가가 저렴하다는 것이다. 주변의 일반분양 아파트에 비해 분양가가 10~20% 저렴한 게 큰 장점이다.
리모델링 후 임대사업…‘수입 짭짤’ 아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 단독주택 경매에 훈풍이 불고 있다. 지난 해 하반기 들어 전세를 찾는 수요자들이 늘어나면서 단독주택 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 중소형 단독주택은 매매가가 안정세를 보이면서 임대사업용 수익형 부동산 투자처로 각광을 받고 있다. 서울에서 보습학원을 운영하는 이모씨(43)는 지난해 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 76㎡, 건물 155㎡짜리 노후주택(감정가 1억2940만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 9320만원에 낙찰 받은 후 1500만원을 들여 임대주택으로 수리를 마쳤다. 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한 달에 80만원이 넘는 고정 임대수익을 얻고 있다. 단독주택은 가격이 바닥권인데다 환금성이 떨어지는 부동산 상품이어서 인기가 시들한 편이다. 하지만 투자성과 실거주 목적이라면 오를 대로 오른 아파트를 구입하는 것보다는 경매를 통해 마당 딸린 단독주택을 사두는 것이 장기적으로 훨씬 실속 있다. 도심 내 중소형 아파트 낙찰가율이 80%대를 보이는 반면 단독주택은 치열한 입찰 경쟁을 거치지 않고도 감정가의 75%선에서 낙찰 받을 수 있다. 용도 변경·용적률 완화로 몸값 껑충 건축물의 용도 변경에 대한 규제 완화와 함께 도심 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 저평가된 기존 단독주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 특히 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 조례를 개정하면서 단독주택 소유자의 조합원 분양 자격을 인정하자 소형 단독주택의 개발 가능성이
모름지기 경매에서는 경쟁을 피해 싸게 낙찰 받는 게 상책이다. 그러려면 투자자들이 덜 몰리는 때를 골라 입찰해야 싸게 낙찰 받을 수 있다. 경매도 부동산 투자의 수단이기 때문에 다른 투자자들이 입찰장을 찾지 않거나 부동산 가치가 저평가된 것을 알아채지 못한 상태에서 낙찰 받는다면 높은 차익을 거둘 수 있는 것은 당연하다. 1년 중에 경매로 취득하면 좋은 시기를 알아낸다면 더 싸고 좋은 부동산을 낙찰 받아 수익을 높일 수 있다. 몇 년 전 부산 등 광역시에 아파트 매매시장이 되살아나면서 덩달아 경매시장도 낙찰가 급등현상이 나타났다. 아파트와 주택이 감정가를 웃돌아 낙찰되는 100% 물건이 절반을 넘어서는 바람에 한 물건에 수 십 명이 몰려 낙찰가율이 150%까지 치솟았다. 낙찰을 위한 낙찰로 변해 결국에는 선의의 실수요자들이 끝물에 고가 낙찰의 손해를 입었다. 경쟁이 심할수록 추격매수로 인해 투자 적기를 놓쳐 비싸게 낙찰 받을 가능성이 높다. 경매 투자에서 적절한 타이밍을 잡으려면 임장을 통해 부동산 시장 전체를 살펴야 한다. 부동산 투자는 타이밍 게임이기 때문에 장기적으로는 부동산의 전체적인 흐름과 정책을 파악하고 단기적으로는 시세, 매매 및 임대가 추이를 읽어야만 저가 매입의 타이밍을 잘 잡을 수 있다. 입찰의 적기를 제대로 잡기 위해서 투자자나 실수요자들이 어떻게 경매 시장에 접근해야 할지 미리 준비하는 것이 바람직하다. 부동산 정책 전환기에 저가 낙찰 정부가 각종 부동산 규제를 강화하는 시점에는 경매시장의 돈 흐름이 바뀐다. 유찰이 잦아져 최저가가 크게 낮아진 상태의 저렴한 우량 물건이 대거 공급돼 저가에 낙찰된다. 거래 제한
호재 많은 수도권 남부지역 으뜸 정부가 토지거래허가구역을 대대적으로 해제했다. 부동산 시장이 장기적으로 침체된 상황을 타개해보기 위해 서울 여의도의 99배에 달하는 면적의 땅을 토지거래허가구역에서 대거 해제한 것. 토지 시장의 엄청 큰 ‘대못’ 하나가 제거된 셈이다. 그동안 지정된 토지거래허가구역은 부동산 투기를 막는 것이 목적이었다. 이번에 해제되는 토지거래허가구역의 면적은 287.228㎢. 기존 허가구역(482.371㎢)의 59%에 해당한다. 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 함께, 사업 추진이 불투명한 지자체 개발 사업지도 포함됐다. 지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천광역시(92.74㎢), 부산광역시(46.642㎢)를 중심으로 대폭 해제됐고, 대구(3.59㎢)·광주(23.82㎢)·울산(1.2㎢)광역시, 경상남도(7.39㎢)는 이번 조치에 따라 국토부 지정 허가구역이 전부 해제됐다. 반면 중앙행정기관 이전, 국제과학비즈니스벨트 개발 사업 등으로 투기 우려가 높은 세종특별자치시와 대전광역시는 전면 재지정됐다. 토지거래허가구역에서 해제되면 지정 당시 정해져 있던 토지 이용 의무와 함께 토지를 거래하는 여러 제약들이 사라진다. 토지 구입 자금의 출처를 밝히지 않아도 되고 토지 이용 용도와 2~4년의 의무 이용 기간에 대한 감독도 받지 않게 된다. 시장·군수·구청장의 허가 없이 자유롭게 땅을 사고팔 수 있다. 땅을 살 때 허가받은 용도대로 땅을 사용하지 않아도 돼 토지 활용이 한결 자유로워진다. 취득세 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지에 이어 이번에 토지거래허가구역이 대거 해제돼 사실상 부동산 규제가 대부분 풀리면서 부동산 시장의 기대심리를 높
'실속', '착한 가격' 등이 최대 화두로 떠오른 부동산 거래 침체기에 부동산을 팔고 살 때 내야하는 세금은 늘 커다란 부담이 되는 게 사실이다. 부동산 거래는 다른 자산거래와 비교할 때 거래금액과 세금의 규모가 매우 크기 때문에 매매 전에 미리 치밀한 절세 전략을 세워두는 게 필요하다. 자칫 거래에 따르는 세금문제에 소홀했다가 까딱하면 수천만 원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다. 절세는 ‘타이밍’이라는 말이 있다. 즉 부동산을 팔고 사는 시기의 적당한 타이밍도 절세 효과가 매우 다르다. 부동산을 되팔 때 보유기간이 2년 이상 또는 미만이냐에 따라서 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6%에서 38%까지의 세율이 적용되지만 보유기간이 2년 미만이면 40%의 세율이 적용되고 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용된다. 고율의 세금을 절약하고 싶다면 부동산을 팔고 사는 시기를 잘 선택해야 한다. 부동산 거래는 매매 시기에 따라 투자수익과 절세 혜택이 있기 때문에 부동산 보유기간과 함께 부동산 매도시기를 비과세 요건에 맞추는 것이 절세 방법이다. 부동산 매각 과정과 시간을 절세에 맞춰 자신에게 유리한 타이밍을 알아두는 것이 부동산 투자법이다. 일정한 법칙에 의해 움직이는 거래 시 차익에 대한 양도세 절세 타이밍의 기본 투자법을 알아보자. 매도 타이밍을 절세에 맞춰라 부동산을 언제 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 안낼 수도 있다. 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 시기에 팔면 한 푼도 내지 않아도 된다. 부동산 거래에 따르는 각 상황별로 어떤 경우가 가장 유
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다. 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 소폭 상승한 상태다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초 ․ 송파지역에서 감정가 5~10억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트가 없는 실정이다. 지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 2014년 1월 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 9500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다. 역세권 ‘소형 주택’ 임대사업 최적 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다. 말소기준
부동산시장이 불황이라지만 경매 시장에는 늘 투자자들이 모여든다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에 대해서 일반 부동산 시장 참여자는 의문을 품는 반면 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 이런 현상은 상대적으로 싼 가격에 부동산을 장만할 수 있어 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점에 혹해 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있어서다. 하지만, 무턱대고 덤볐다간 경매의 함정에 빠져 '낭패'를 보는 수요자들이 점점 더 늘고 있다.경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 바로 경매에 부쳐지는 모든 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다. 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매물건이면 충분히 수익을 남길 수 있으리라는 기대감이 높다. 하지만 경매 물건에는 가격 싼 경매물건으로 포장된 함정 있는 물건들이 즐비하다. 유찰이 잦아 외견 상 싸다는 이유로 저렴하게 낙찰 받았지만 실제 권리 상 문제 있는 물건을 낙찰 받아 ‘승자의 저주’가 발생하기도 한다. 경매는 부동산 투자 수단 중에서 함정이 가장 많은 투자처다. 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 결정적인 함정에 빠지는 일이 허다하다. 특히 경매 투자의 기본이라는 권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 낙찰가보다 몇 천 만원을 더 부담하는 경우도 발생한다. 경매에 참가하면서 기본적인 권리분석의 상식 부족 때문에 발생하는 상황이 다양하다. 현장 가야만 판독 가능한 투자성 자료 경매 입찰에 있어 가장 중요한 단계 중 하나가 현장답사이다. 그런데 경매의 함정에 빠진 투자자들의 중요한 실수 중 하나가 입찰 전 법원의 매각자료와 일치하는 지 확
소형 ‘빌라’ 경매에서 인기 이유 전세가격이 천정부지로 오르면서 기존 전세금 정도의 적은 금액으로 싸게 살 수 있는 경매물건이 바로 소형 빌라(다세대, 연립주택)이다. 특히 빌라는 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어 자금이 부족한 서민들이 내 집을 장만하기 위해 경매시장에 관심이 집중되는 주택이다. 빌라 경매 물량이 최근 급증했다. 대법원 법원경매정보에 따르면 빌라 경매건수는 2011년 1만 7335건, 2012년 2만 3129건, 2013년 2만 7164건으로 늘어나 2년 새 56%의 증가세를 나타냈다. 매각가율은 같은 기간 80%에서 72%로 떨어졌다. 경매 물건이 크게 늘어나다보니 감정가에 크게 못 미치는 가격에 팔려나가는 셈이다. 아파트는 그동안 많이 올랐지만 서울 ․ 수도권의 소형 빌라 값은 제자리걸음이거나 오히려 내림세여서 적은 자본으로 눈높이를 낮춰 아예 빌라 경매물건을 찾은 수요가 늘고 있다. 실수요자들이 내 집 마련을 위해 가격이 저렴한 소형 주택 경매물건으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 중소형 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 주거시설이었지만 요즘은 전셋값이 뛰고 또 소형 주택의 몸값이 덩달아 올라 경매시장 최고의 관심 종목으로 탈바꿈하고 있다. 소형 다세대는 전셋값에서 웃돈을 더 보태면 경매 통해 가장 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 소형 빌라 경매의 장점은? 소액 주택경매의 대표 상품인 중소형 다세대주택의 몸값이 높아진 이유는 금리인상으로 이자상환의 부담을 느낀 실수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 연립·다세대주택까지 관심 범위를 넓히고 있다. 서울 도심이나 역세권 또는 주변에 편의시설이 잘 갖춰진 위치 좋은 지역의
경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 나오는 부동산이 지난해 대비 20% 가까이 늘어나고 낙찰가율도 완만한 하락세를 보이고 있다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 강남권의 아파트와 근린상가 등이 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다. 올해 초에 비해 20~30% 낮은 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다. 값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 물건 검색을 해야 한다. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 통상 감정가 자체가 높은 편이다. 호황기 때 감정된 물건이 대부분이어서 가격의 거품이 충분히 빠진 후에 낙찰 받아야 한다. 정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 환금성이 떨어지는 중대형 경매물량이 늘고 있는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 미리 전략을 짜두는 것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다. 물량이 늘어나고 있는 요즘 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매물건을 고를 때 어떤 전략을 짜야 할 지 살펴보자. 내 집 마련, 2회 유찰 아파트 노리자 요즘 경매 입찰장에는 2회 이상 유찰된 경매아파트가 늘고 있다. 자금 여력에 맞는 유망지역 아파트를 집중 공략하면 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다. 아파트는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 올 상반기 낙찰가율 90%대를 보였다가 연초를 지나면서 서울 강
가깝고도 유용한 정보원 어느 지역이든 동네마다 부동산 중개업소가 즐비하다. 주택단지나 역 부근에 특히 이들 중개업소가 밀집되어 있다. 그럼에도 불구하고 부동산을 매매하려는 사람들은 이들 중개업자와 그다지 친분이 두텁지 않은 게 사실이다. 때문에 부동산을 매입하거나 팔려고 할 때만 잠시 들러 의뢰하는 선에서 끝나는 경우가 대부분이다. 그러나 부동산 투자를 통해 수익을 창출하고 싶다면, 또 최근의 돌아가는 부동산 시장 동향과 거래추이를 알고 싶다면 이들 동네 공인중개사들과 친분을 두텁게 쌓아야 한다는 게 필자의 생각이다. 좋은 부동산을 사고 싶은데 동네 중개업자가 과연 도움이 될까 의문을 가질 수 있지만, 실제 중개업자들을 잘 사귀어 두면 유용한 정보를 얻을 수 있다. 부동산을 사고파는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 경험 많은 중개업자가 개입된 경우이고, 하나는 매도 ․ 매수자가 서로 직접 거래하는 것이다. 두 가지 방법 모두 장단점이 있지만 부동산 거래사고를 줄이고 투자성 높은 다양한 물건을 소개받기 위해서는 믿을 수 있는 중개업자에게 맡기는 것이 안전하다. 공인중개사를 통해 부동산 거래 계약을 했다면 매도자(임대인)와 매수자(임차인)는 각각 중개수수료를 부담해야 한다. 하지만 중개수수료를 아낄 요량으로 초보자가 값싼 부동산만 찾아 생활정보지 나온 유령매물을 거래했다가는 까딱 잘못해 거래사고를 당하거나 사기 또는 이중매매를 당하는 경우는 허다하다. 중개사가 취득 · 알선한 부동산에 하자가 있다면 공인중개사는 손해배상의 의무가 있으니 오히려 안전한 부동산거래 계약을 하려면 중개사를 통해 계약을 체결하
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