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기자

김은유 필진 라이프이스트외부일반필진
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*약력
현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권

[김은유의 보상과 재건축] 매도청구시 매매계약성립기준일 변경

도시정비법이 2018. 2. 9. 전부 개정되기 전에는 도시정비법에 의한 매도청구시에 그 매매계약성립기준일은 분양신청기간의 종료일 다음날이었다. 즉, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참고). 그런데 2018. 2. 9. 도시정비법 전부개정 시행 후 하급심 판결에서 변화가 생겼다. 즉, 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때라는 것이다. 빈집법도 도시정비법과 같은 취지로 개정되었으므로, 같은 논리가 적용될 것이다. 부산고등법원은 다음과 같이 판결하였다(부산고등법원 2023. 9. 14. 선고 2023나50649 판결). 구 도시정비법 제47조의 해석·적용에 관한 대법원 2010다73215 판결이 현행 도시정비법 제73조의 해석에 원용될 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 현행 도시정비법 제73조의 해석상 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다. ① 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권은 형성권에 해당한다. 형성권은 그 행사가 있을 때 그 법률효과가 생기는 것이 원칙인바, 매도청구권 역시 그 행사가 있을 때인 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때 그 법률효과(매매계약성립)가 생긴다고 보아야

2024.12.30 16:14
[김은유의 보상과 재건축] 지난 3일 일부개정된 도시정비법 주요 내용 해설

정비사업 패스트트랙 법안 해설 ◆2024. 12. 3. 개정된 도시정비법 주요 내용 ◇ 개정이유 재건축사업이 안정적이고 신속하게 진행될 수 있도록 관련 제도를 합리적으로 개선함. ◇ 주요내용 가. 재건축사업 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고, 사업시행계획인가 전까지로 재건축진단 실시기한을 늦추며, 조합설립추진위원회 또는 사업시행자도 재건축진단의 실시를 요청할 수 있도록 함(제12조). 나. 기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있도록 하고, 조합설립추진위원회도 정비계획의 입안 요청 및 입안 제안을 할 수 있도록 함(제13조의2 및 제14조). 다. 토지주택공사, 신탁업자 등과 재개발사업 또는 재건축사업의 준비ㆍ추진에 필요한 사항에 대하여 협약 또는 계약 등을 체결하려는 자는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받도록 하고, 협약 또는 계약 등이 체결된 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 이전에도 주민대표회의를 구성할 수 있도록 함(제26조제4항 및 제27조제7항 신설, 제47조제1항). 라. 정비사업 과정에서 필요한 동의서 제출과 총회의 의결권 행사시 전자적 방법을 활용할 수 있도록 하고, 총회 온라인 참석도 직접 출석으로 인정하도록 함(제36조제1항 및 제45조). 마. 토지등소유자가 정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 어느 하나에 대한 동의를 하는 경우 일정 요건을 충족하면 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의를 한 것으로 보는 특례 규정을 신설함(제36조의3 신설). 바. 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년이 되는 날까지 사업시행

2024.12.17 10:20
[김은유의 보상과 재건축] 법인이 토지보상을 받은 경우 법인세 처리 시기

1. 쟁점 법인이 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용재결을 받은 후에 보상금 증액을 위해 행정소송을 제기하여 가집행선고부 승소판결에 따라 지급받은 수용보상금의 익금 귀속시기가 문제된다. 2. 대법원 판례 최근 대법원은 다음과 같이 판결을 선고하였다(대법원 2024. 11. 20. 선고 2022두47629 판결). 법인세법 제14조 제1항은 “내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하는 손금의 총액을 뺀 금액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 제40조 제1항은 “내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.”라고 규정하고 있다. 법인세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리확정주의를 채택하고 있는데, 그와 같은 권리확정주의에서 말하는 ‘확정’의 개념을 소득의 귀속시기에 관한 예외 없는 일반원칙으로 단정하여서는 아니 되고, 구체적인 사안에 관하여 소득에 대한 관리ㆍ지배와 발생소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지도 함께 고려하여 그 소득의 실현가능성이 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었는지 여부를 기준으로 귀속시기를 판단하여야 한다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2010두1385 판결 등 참조). 한편, 수급자가 가집행선고부 승소판결에 의하여 지급자로부터 실제로 금전을 수령하였다면, 비록 아직 그 본안판결이 확정되지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 법인세법상 소득의 실현가능

2024.12.13 11:38
[김은유의 보상과 재건축] 집합건물관리인과 공사계약시 관리단 집회 확인해야

1. 사안의 개요 주차설비업자인 원고 1과 조명공사업자인 원고 2가 피고와 주차설비계약과 조명공사계약을 각 체결할 당시 피고가 관리단집회의 결의를 거치지 않았음. 원고들이 공사를 마치고 시설물을 설치하였으나 피고가 원고들에게 매달 약속한 돈을 지급하지 않자,① 원고 1은 주위적으로 주차설비계약이 유효함을 전제로 미지급 영업이익금과 계약이행보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 계약이 해제되었음을 전제로 미지급 영업이익금 상당 손해배상금의 지급과 계약이행보증금 상당 부당이득금의 반환을 청구하고,② 원고 2는 계약이 해지되었음을 전제로 미지급 조명공사대금 반환을 청구함. 이에 대하여 피고는 주차설비계약과 조명공사계약이 관리단집회의 결의를 거치지 않아 무효라고 주장함 2. 원심 판단 원심은, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리행위에 관리단집회의 결의가 필요하다고 하더라도 이는 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당하는데, 원고들이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 피고 관리단집회의 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 만한 증거는 없으므로, 피고는 원고들에게 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단하였음 3. 대법원의 판단 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구

2024.10.10 20:41
[김은유의 보상과 재건축] 영업보상대상자도 감정평가사 추천할 수 있을까

1. 문제의 제기 토지소유자외에 영업보상대상자도 토지소유자와 별도로 토지보상법 제68조에 의하여 감정평가사를 추천할 수 있는지가 문제된다. 2. 판례 최근 하급심 판결은 “토지보상법 제68조 및 같은 법 시행령 제28조가 도시정비법 제65조 제1항에 의하여 이 사건과 같은 주택재개발정비사업의 영업권 수용 및 보상액 산정절차에 준용되는 경우 사업시행자는 위 각 조항에 따라 '토지소유자'의 추천을 받은 1인을 포함한 3인의 감정평가법인등에게 영업권의 평가를 의뢰하여야 하는 것으로 해석되고, 그 경우 토지소유자가 아닌 영업보상대상자가 사업시행자에 대하여 감정평가법인등 추천권한을 가진다고 보기 어렵다.”고 판시한바 있다(수원지방법원 성남지원 2022. 4. 19. 선고 2021가합408134 판결). 다만 이 판결사안을 보면 사업시행자인 재개발조합이 토지소유자 추천 평가사에게는 토지 및 지장물 평가를, 영업보상대상자 추천 평가사에게는 영업보상평가를 맡기자, 토지소유자 추천 평가사가 이에 반발하면서 자신들에게 영업보상평가 권한이 있다면서 소송을 제기한 사안이다. 3. 사견 이처럼 평가사끼리 다툼이 있는 경우에는 법 문언상 위 판시와 같은 결론이 나올 수밖에 없다고 본다. 하지만 사견은 다툼이 없는 경우에는 위 사안에서처럼 영업보상대상자에게 별도의 추천권을 인정해도 문제없다고 본다. 토지소유자와 영업권자는 감정대상목적물과 감정기법에 상당한 차이가 난다는 점 등을 고려하면 법을 개정해 영업보상대상자에게 별도의 추천권을 인정하는 것이 타당하다고 본다. 그렇게 하지 않으면 예를 들어 재개발사업에서 영업보상대상자는 수

2024.08.19 17:30
[김은유의 보상과 재건축] 계약 만료 전 임차인이 나가는 경우 중개수수료는?

중개보수 부담 주체는 중개의뢰인이다. 공인중개사법 제2조 제1호에 의하면, '중개'라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 즉, 중개는 '중개대상물'에 대해 '거래당사자' 간의 임대차를 알선하는 것이다.공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”라고 정하고 있다. 여기서 결국 중개의뢰인은 소유자인 임대인이나 새로운 임차인이 될 수밖에 없고, 계약기간 만료 전에 나가는 임차인은 중개의뢰인이 될 수 없어, 공인중개사는 나가는 임차인에게 중개보수를 청구할 수 없고, 중개대상물의 임대인에게 청구할 수밖에 없는 것이다. 그렇다면 계약만료 전 나가는 임차인은 언제나 중개보수에서 자유로운가. 결론은 그렇지 않다는 것이다. 주택이나 상가 임대차보호법상 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 하지만 만일 임대인과 임차인간에 임대차계약시에 "계약 만료 전 이사 시 새임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다"라는 특약을 체결하였다면, 이 특약은 임대인과 임차인간에는 유효한 것이다. 그러나 이 특약은 공인중개사와는 무관한 것이고, 이 특약이 있으므로, 공인중개사가 임차인에게 중개보수를 청구할 권리가 생기는 것은 아니다. 법 제32조제1항은 강행규정이다. 따라서 공인중개사는 어떤 경우이든 오로지 중개의뢰인(임대인)에게만 보수를 청구할 수 있는 것이다. 따라서 위 특약이 있는 경우에 만약 중개사가 중개보수를 받지 못하였다면, 임대인이

2024.06.05 17:50
[김은유의 보상과 재건축] 대토보상권 전매 후 대금을 받지 못하는 경우

공익사업이 시행됨에 따라 손실보상금을 받아야 하는데 돈 대신에 토지로 보상받기로 결정된 권리(1년 후에 현금으로 보상받을 권리를 포함한다)는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 및 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다)할 수 없다. 따라서 소위 대토보상권을 적법하게 전매하려면 ①상속이 되는 경우이거나 ②「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우만 가능하다. 그런데 현재 여러 공익사업지구에서 보상대상자가① 사업시행자와 대토보상계약을 체결하기도 전에 대토보상권을 전매하거나,② 사업시행자와 대토보상계약을 체결한 후라고 하더라도 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자에게 전매를 하거나,③ 부동산투자회사라고 하더라도 현물출자형식을 취하지만 실제는 매매를 하는 경우가 많이 발생하고 있다. 대토보상권을 위와 같이 전매할 경우에는 양도소득세 문제, 확실한 대금 지급 여부 등 전문변호사와 상담을 거치고 계약서 및 매수예정기업을 꼼꼼하게 분석하고 전매를 하여야 한다. 아니면 최소한 매매대금을 일시에 지급받아야만 한다. 그런데 대부분의 보상대상자들은 별다른 생각없이 상대방이 주장하는 말만 믿고 계약을 체결하는 형국이다. 문제는 위와 같이 대토보상권을 전매하고도 매매대금을 받지 못하는 경우가 있다. 특히 매수자가 대부분 자력이 없는 법인인 경우가 많아, 재판을 통해 승소를 한다고 하더라도 집행을 통해 약속한 돈을

2024.05.08 17:20
[김은유의 보상과 재건축] 재개발아파트 상가 주인, 아파트 분양받을 수 있을까

1. 질문 재개발사업구역내에서 권리가액이 매우 적은 구분상가를 소유한 자들에게 아파트를 분양할 수 있는지 여부가 궁금하다. 2. 각 시·도 조례에 답이 있다. 법 시행령 제63조제1항제3호에 의하면, 원칙적으로 “정비구역의 토지등소유자”에게 분양하되, 다만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 예외적으로 토지등소유자중에서 일정한 경우에 해당하는 자를 분양대상에서 제외할 수 있는 것이다. 따라서 일단 시·도조례가 제한하지 않는 한 시행령상은 상가소유자도 토지등소유자임은 분명하므로 재개발사업에서도 아파트 분양은 일단 가능하다. 다만 조례가 어느 경우에 해당하면 분양대상을 제한하는지를 살펴봐야 하는 것이다. 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. (이하 생략) 도시정비법시행령 제63조(관리처분의 방법

2024.04.22 17:11
[김은유의 보상과 재건축] 공동임차인 계약의 장점과 단점

공동임차인인 경우가 많아지고 있다. 공동임차인으로 계약할 경우 임대인 입장에서 장점과 단점을 알아보자. 장점은 임대료를 공동임차인중 누구에게라도 다 받을 수 있다는 점이다. 즉, 임차인이 혼자일 경우보다는 임대료를 뜯길 확률이 그만큼 줄어든다. 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무 및 차임 상당의 부당이득반환의무는 불가분채무의 관계에 있다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결 등 참조). 단점은 임차인이 여러 명이면 후일 보증금을 반환할 경우 누구에게 얼마씩 반환해야 할지 고민이 되고, 재계약 협상도 여러 명과 해야 한다는 불편이 있을 수 있다. 그러나 이는 정확히 따지면 단점이 아니다. 법원 판례를 분석해보면 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권을 분할 채권이 아닌 불가분 채권으로 보는 견해가 존재하고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결, 서울동부지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022가합105502(본소), 2023가합192(반소) 판결, 서울중앙지방법원 2022. 5. 3. 선고 2021나30282 판결 참조), 이 견해에 따르면 공동임차인들 중 1인은 자신의 임대차 보증금 부담 비율과는 관계없이 임대차 보증금 전액에 관하여 임대인에게 이행을 청구할 수 있으므로, 반대로 해석하면 임대인은 임차인 중 한명에게 전액을 반환해도 된다는 것이다. 그래도 무엇인가 걸리는 마음이 들면 임차인들에게 보증금을 얼마씩 누구에게 반환할지 합의를 요구하고, 합의가 안되면 공탁을 하면 그만이다. 돈을 반환해 주는 것이므로 임대인 입장에서는 걱정이 없는 것이다. 그런데도 실무에서는 임대인이 공동임차인 계약을 싫어하는 경우가 있다고 한다. 그러나 이는 잘못된 지식에 기

2024.03.19 16:08
[김은유의 보상과 재건축] 내 재산 지키는 부동산계약법

1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 2. 매도인이 다운계약서를 써 달라고 하는데, 효력이 있나요? 3. 양도소득세는 매수인 부담으로 한다는 계약은 유효한가요? 4. 전세사기를 당하지 않는 방법을 알려주세요? 5. 전세계약 연장 시 전세보증금을 증액할 경우 증액보증금을 지키기 위해 어떻게 계약해야 하나요? 6. 세입자가 새롭게 임차하고자 하는 자에게 집을 보여주지 않는데, 어찌해야 하나요? 7. 전세 대출을 받겠다고 하는 임차인에게 주택을 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요? 8. 세입자가 반려동물을 키운다는데 어떻게 하여야 하나요? 9. 집주인이 '실거주 사유'로 임대차계약 갱신을 거절할수 있나요? 10. 끝으로 부동산 계약시 제일 주의하여야 할 점 한가지만 말해주시죠? 1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 가. 사례임차인이 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 임대인이 반환을 거부하는 경우입니다.나. 사례의 해결이에 대해 그동안 일부 하급심은 반환을 거부할 수 있다는 취지이었습니다. 그러나 이에 대해서, 대법원은 “정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”라고 판시하였습니다(2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).결론적으로 이 사안에 대해서는 당사자 간에 가계약금 처리에 대해 명확히 계약하지 않았으므로, 즉, 만일 계약이 체결되지 않으면 300만원은 어떻게 할 것인지에 대해서 합

2024.03.12 18:00
[김은유의 보상과 재건축] 조합장 출마 자격

1. 최대 지분자가 조합 임원 자격을 가지는 것으로 법 개정 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)은 2023. 7. 18. 개정되면서, 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합의 임원이 될 수 있도록 하였습니다(제41조제1항). 한편 도시정비법 제41조제1항제1호는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것’, 또는 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것”이라는 요건을 갖추어야 조합장 자격이 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이 규정은 공포 후 즉시 시행되므로, 2023. 7. 18.부터 시행되고, 개정 도시정비법 부칙 제2조에 의하면 제41조제1항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하는 경우부터 적용합니다. 2. 최대 지분 상태로 5년을 소유하여야 하는지 예를 들어 현재 조합장에 출마하려는 남자가 2013년 1월 1일부터 구역 내 주택을 부인이 60%, 본인이 40% 지분등기가 되어 있었는바, 2024. 1. 22. 남편이 70%, 처가 30% 지분등기가 경료된 상태이고, 법 제41조제1항제2호의 ‘1년 이상 거주요건’은 갖추지 못한 상태에서, 2024년 5월경에 개최되는 총회에 조합장으로 출마하려고 하는바, 법 제41조제1항제1호(비록 소지분이라도 5년 이상 소유요건은 갖추었음)에 의하여 조합장 자격이 있는지가 문제됩니다. 즉, 개정 도시정비법 제41조제1항을 적용함에 있어서, “정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5

2024.02.20 17:26
[김은유의 보상과 재건축] 서울시 시공자 선정기준 해설

Ⅰ. 머리글 서울시는 2023. 12. 28. ‘서울특별시 고시 제2023 – 608호’로 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」을 고시하였다. 이하에서는 국토교통부가 발표한 「정비사업 계약업무 처리 기준」과 비교하여 특이점을 살펴보고자 한다. 한편 헌법재판소는 “헌법이 인정하고 있는 위임입법의 형식은 예시적인 것으로 보아야 한다. 법률이 일정한 사항을 행정규칙에 위임하더라도 그 행정규칙은 위임된 사항만을 규율할 수 있으므로, 국회입법의 원칙과 상치되지 않는다. 다만 고시와 같은 행정규칙에 위임하는 것은 전문적·기술적 사항이나 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 사항에 한정된다. 심판대상조항(조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.)은 정비사업의 시공자 선정과정에서 공정한 경쟁이 가능하도록 하는 절차나 그에 관한 평가 및 의사결정 방법 등의 세부적 내용에 관하여 국토해양부장관이 정하도록 위임하고 있는바, 이는 전문적·기술적 사항이자 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 경우에 해당한다.”라고 판시하고 있다(헌법재판소 2016. 3. 31. 선고 2014헌바382 결정 [구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항 위헌소원]). Ⅱ. 서울시 시공자 선정 절차 특이점 1. CM회사 선정 및 자문(제5조제3항)○ 건설엔지니어링사업자로부터 「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문할 수 있다. 2. 설계도서의 작성 등(제4조)○ 이사회 개최 전에 조합이 정

2024.01.22 14:49
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 조합원의 제명

지역주택조합 표준규약 제12조제3항은 다음과 같이 규정하고 있다. 제12조 ③ 조합원이 다음 각호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우 2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우 【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임. 그러나 위 표준규약 중 대의원회에서 제명한다는 부분은 반드시 개정되어야 한다. 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결, 대법원 2007. 7. 24.자 2006마635 결정 등 참조).주택법에는 대의원회에 구성에 대한 명문 규정이 없다. 다만 주택법 제12조제2항제4호는 총회 및 이사회, 대의원회의 의사록을 공개하여야 한다고 규정하고 있고, 규칙 제7조는 반드시 총회 의결을 거쳐야만

2024.01.17 16:41
[김은유의 보상과 재건축] 상가지분쪼개기 금지 법 통과

그동안 재건축에 걸림돌로 작용하였던 상가 지분쪼개기가 금지되었다. 이는 당연히 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축에도 적용된다. 2024. 1. 9. 의결된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제77조는 권리산정기준일 대상에 “집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우”(동조제1항제2호), “전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”(동조제1항제5호)를 추가하였다. 즉, 위 2가지에 해당하는 경우(단독을 집합건물로 전환하거나, 지분을 쪼개는 경우)에는 권리산정기준일 다음날을 기준으로 분양권을 주지 않겠다는 것이다. 이런 집합건물을 매수해도 현금청산 대상이다. 또한 권리산정기준일을 '기본계획 수립'에서 '기본계획 수립을 위한 주민공람공고일'로 당겼다. 나아가 행위제한 대상에 위 2가지 경우도 포함시켰다(법 제19조제7항제3호,제4호 신설). 따라서 이 행위제한 개정은 공포 후 즉시 시행한다. 법 제77조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고가 있은 경우부터 적용하고(부칙 제3조제2항), 법 제77조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 집합건물이 아닌 건축물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우부터 적용하고(부칙 제3조제3항), 법 제77조제1항제5호의 개정규정은 이 법 시행 이후 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다(부칙제

2024.01.17 16:39
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 해산총회

주택법이 2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다. 그런데 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다. 주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 주택조합은(결국은 조합장) 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고, 동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다. 부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다. ★★★따라서 ①2020. 7. 24.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 조합장은 2020. 7. 24.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 23.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 23.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 24. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다. 표준규약 제24조제3항에 의하면 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결

2023.11.30 15:33
[김은유의 보상과 재건축] 수용재결 후 토지, 건물 점유와 부당이득금 반환 의무 여부

토지나 건물등에 대하여 수용재결이 있은 후 사업시행자는 공탁을 완료한 이후에 소유자가 인도를 하지 않으면 토지나 건물에 대해 부당이득금 반환청구 소송을 통하여 소유자들을 압박한다. 어떤 경우는 영업보상도 실시하지 않고 나아가 주거이전비도 지급하지 않고서 말이다. 과연 이러한 것이 타당하지가 문제이다. 판례를 살펴본다. 대법원은 “타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것이다(1995. 9. 15. 선고 94다61144, 1998. 5. 8. 선고 98다2389, 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 등 참조).”라고 판시하여, 부당이금반환의무를 넓게 인정하고 있다(2012. 12. 13. 선고 2012다71978). 실무적으로 사업시행자가 토지에 대해 수용재결 후 공탁을 하여 소유권을 취득하였다고 하더라도 그 토지를 당장에 필요로 하지 않는 경우도 있고, 나아가 영농보상금, 주거이전비 등도 지급하지 않은 상태에서, 무조건 부당이득금을 인정하는 것은 수긍하기 어렵다. 사견은 위와 같은 경우에는 특별한 사정(재판을 받을 권리, 정당보상을 받을 권리)이 있다고 보아 부당이득금 반환을 인정하지 않는 것이 타당하다고 본다. 한편, 이 문제와 관련하여 헌법은 재판받을 권리를 국민의 기본권으로 선언하고 있는데, 지장물, 수목 등에 대해서 사업시행자는 철거를 하려고 하고, 소유자는 최소한 재판에서 감정을 받을 때까지는 현황이 유지되어야 한다면서 인도를 거부하는 경우, 과연 특별한 사정이 있다고 보아, 토지사용에

2023.10.10 17:38
[김은유의 보상과 재건축] 분양신청과 현금청산은 동시에 받을 수 없다

1. 쟁점 재개발·재건축사업에서 분양신청을 하여 아파트를 받고 동시에 일부의 부동산에 대하여 현금청산을 받을 수 있는지가 문제된다. 예를 들어 홍길동은 재건축사업구역에서 집합건물 1채 외에 나대지 토지 2필지를 소유하고 있는데, 집합건물에 대해서는 분양신청을 하여 아파트를 받고, 나대지 2필지에 대해서는 토지만 소유한 것이므로 현금청산을 받을 수 있는지가 쟁점이다. 2. 판례 판례에 의하면 정비사업에서 분양신청과 현금청산을 동시에 받을 수는 없다고 한다. 아래 판례를 소개한다. 서울행정법원 2023. 3. 24. 선고 2022구합74850 판결 [관리처분계획취소] 확정 가. 원고의 주장 요지 1) 주위적 청구: 구 도시 및 주거환경정비법(2022. 2. 3. 법률 제18830호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제2조 제9호 나목은 재건축정비사업의 경우에 정비구역에 위치한 '건축물 및 그 부속토지'의 소유자를 토지등소유자로 규정하고 있을 뿐이므로, 원고는 이 사건 각 토지에 대하여만 현금청산을 받을 수 있다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 위 각 토지를 원고의 종전자산에 포함한 부분은 위법하다. 1) 주위적 청구에 대한 판단 다음과 같은 재건축사업 조합원의 분양신청권 및 청산절차 등에 관하여 규정한 도시정비법의 내용, 그 취지 등을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 각 토지에 대하여 별도로 현금청산을 거치는 방법으로 조합원의 지위와 현금청산대상자의 지위를 겸유할 수는 없다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 원고의 주장과 같은 현금청산 절차를 일반적으로 허용하게 되면, 수개의 부동산을 소유한 조합원이 종전자산 감정평가액의

2023.09.19 16:14
[김은유의 보상과 재건축] 대부업체가 대위변제후 경매 신청한 경우 재건축조합원 지위 승계 여부

1. 기초사실 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 의하면, “「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 제7호로 “그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”라고 규정하고, 동법시행령 제37조제3항제5호는 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”에 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우를 규정하고 있다. 즉, 투기과열지구안에서 주택재건축조합의 경우 조합설립인가 후라고 하더라도 금융기관의 경매 또는 공매로 양도되는 경우는 조합원 지위가 승계된다. 이러한 규정은 2009. 8. 11. 주택법 시행령 개정으로 인하여 경매 또는 공매가 예외사유로 추가되었다. 2. 쟁점 금융기관(시중은행이나 저축은행)이 먼저 근저당권을 설정하여 대출해 주고 나서 이러한 근저당권 채권을 대부업체에 넘겨 대부업체가 투기과열지구 안의 주택재건축사업 구역내 주택을 조합설립인가 후 경매를 신청하여 낙찰을 받은 경우에도 조합원 지위가 승계되

2023.08.30 17:43
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 조합원 탈퇴 환급금 청구 사실상 불가

1. 문제의 제기 지역주택조합에 가입한 조합원이 자격상실, 탈퇴, 제명, 기망, 착오 등을 이유로 조합에서 탈퇴하고 그동안 납입한 돈에 대해 추진위원회나 조합을 상대로 일정한 금원을 환급받기로 하는 판결을 받고, 이를 이유로 신탁회사에 추심금을 청구하는 경우 돈을 받을 수 있는지가 문제된다. 이에 대해 최근 대법원 판결이 나와 소개한다. 결론부터 말하면 사실상 환급청구가 불가하다. 2. 하급심 판결 : 채권자대위권 행사 긍정 조합원은 조합에 대해 계약금 반환청구권을 가지며 조합은 신탁회사에 대해 자금관리계약에 따라 일정한 요건을 갖출 경우 그 집행을 요청하여 청약금, 조합원 분담금, 업무대행비 등을 청구할 권리가 있으므로 조합원은 조합을 대위하여 신탁회사에 계약금 반환청구를 할 수 있다(서울중앙지방법원 2021. 7. 20. 선고 2020가단5200651 판결). 특히 위 판결의 항소심인 서울중앙지방법원(2심)은 첫째, 추진위원회와 업무대행사인 주식회사 D의 공동명의로 작성된 자금집행요청서가 필요하고, 둘째, 조합원분담금 자금관리계좌의 잔고가 없는 상태라는 신탁회사의 항변을 배척하면서 채권자대위권 행사를 긍정하고 있다(서울중앙지방법원 2022. 5. 12. 선고 2021나29411 판결). 3. 대법원 : 채권자대위권 행사 부정 위 서울중앙지방법원 2022. 5. 12. 선고 2021나29411 판결의 상고심에서 대법원은 다음과 같은 이유로 채권자대위권 행사를 부정하여, 신탁회사의 항변을 인정하고 있다. 즉, 이 대법원 판결에 의하면, 조합원이 탈퇴등의 사유로 인하여 추진위원회나 조합을 상대로 분담금의 반환 판결을 받았다고 하더라도, 그 판결 이후에 추진위원회나 조합이 업무대행사와 같이 환불요

2023.08.14 17:25
[김은유의 보상과 재건축] 빌라 집합건물 재건축 매도청구 요건

1. 기초사실 9세대 빌라다. 노후하여 이를 재건축하고자 한다. 그런데 도시정비법이나 빈집법에 의한 재건축은 불가능하다. 따라서 집합건물법에 의해서 재건축을 하고자 한다. 그런데 그 중 1명이 재건축에 반대를 한다. 이 경우 8명이 반대자 1명을 상대로 집합건물법에 따라 매도청구를 하고자 한다. 실제 사실관계는 다음과 같다. ○원고들과 피고는 이 사건 집합건물의 구분소유자들이다. 소외 1은 이 사건 집합건물 중 지하층 (호수 생략)을 단독으로 소유하고 있다가 2018. 6. 11. 피고에게 29/100 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. ○원고들과 소외 1은 2018. 6. 12. 관리단집회를 개최하여 이 사건 집합건물을 재건축하기로 결의하고, 2018. 9. 3. 피고를 상대로 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조에 따라 재건축 참가 여부의 회답을 촉구하는 동시에 2개월 이내에 피고의 회답이 없을 경우 매도청구권의 행사에 따라 피고는 피고 소유 지분을 원고들과 소외 1에게 1/9씩 이전하고 지하층 (호수 생략)을 인도하라는 내용의 이 사건 소를 제기하였다. ○소외 1은 소송이 제1심에 계속 중이던 2018. 9. 21. 소외 2에게 지하층 (호수 생략)의 71/100 지분을 이전하였다. 원심에서 소외 1은 소를 취하하였고 피고는 이에 동의하였다. 한편 소외 2는 승계참가 신청을 하였다가 이를 취하하였다. 2. 쟁점 집합건물법상 매도청구권자가 공동으로 매도청구권을 행사하여야 하는지 여부이고(소극), 그에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소가 고유필수적 공동소송인지 여부이다(소극). 3. 대법원 판례 소개 대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다263857 소유권이전등기 (가) 상

2023.08.10 17:32
[김은유의 보상과 재건축] 재개발 현금청산 시 정당하게 보상받는 방법

내 집이 재개발사업을 하는 구역에 포함되어 있는데, 나는 아파트를 받지 않고 현금청산을 하려고 한다. 정비사업의 진행과정을 간단히 보면, 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·해체·착공 → 준공·이전고시·입주 순으로 진행된다. 이때 분양신청이 매우 중요하다. 현금청산을 받으려면 분양신청 자체를 하지 않는 것이 좋다. 일단 분양신청을 한 이후에 분양계약을 하지 않아 다시 현금청산대상자가 될 수는 있으나, 이때는 어려움이 따른다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ② 분양대상자별 분담금의 추산액, ③ 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(도시정비법 제72조). 즉, 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양신청기간

2023.06.01 15:35
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합에서 탈출하는법 2 (조합 해산)

1. 쟁점 전국 곳곳에서 지역주택조합의 피해사례가 너무나도 많다. 그렇게 가입하지 말라고 해도 무주택 서민들은 지역주택조합에 가입한다. 그 이유는 두가지로 요약된다. 조합에 가입하는 가장 강력한 이유는 첫째는 아파트가격에 대한 과장광고이고, 둘째는 무효인 '전액환불증서' 때문이다. 그러나 지역주택조합이 약속한 처음 가격은 지켜지는 경우가 없다고 봐도 된다. 오히려 주변보다 높은 가격이 태반이고, 그나마 낸 돈을 뜯기지 않고 입주라도 하면 다행이다. 그리고 전액환불증서도 무효이다. 즉, 법률상 탈퇴나 조합원 자격상실시 조합원이 납부한 금액을 전액 되돌려주는 것은 조합규약이나, 총회 결의를 통해서만 가능하며, 이러한 보증서를 교부할 경우 총회 결의이나 조합규약이 없다면 무효라는 사실을 고지해 주어야 할 의무가 있다. 이러한 고지를 하지 않았다면 이는 사기이다. 이하에서는 이미 가입한 지역주택조합에서 해방되는 방법을 소개한다. 물론 내가 낸 돈을 다 돌려받기는 불가능할 것이지만, 그나마 피해를 줄이게 되는 좋은 방법일 것이다. 2. 지역주택조합 해산총회 주택법 [시행 2020. 7. 24.] [법률 제16870호, 2020. 1. 23., 일부개정] 라. 주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 함(제14조의2 신설). 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포

2023.05.25 18:00
[김은유의 보상과 재건축] 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하는 방법

1. 지역주택조합은 대부분 실패한다. 지역주택조합은 일반 아파트를 분양받는 것과 다르다. 지역주택조합에 가입한다는 것은 내가 아파트를 누구로부터 공급받는 것이 아니라, 내가 지역주택조합의 주인으로서 직접 아파트 사업을 하여, 이익이 남으면 조합원끼리 나누고, 손해를 보면 그 손해액을 분담하는 것이다. 즉, 내가 사업시행자인 것이다. 지역주택조합은 첫째, 50% 지역주택조합부지로의 토지 사용승낙을 받아 모집신고를 하여 행정청으로부터 수리받아야 하고(수리를 받지 않고 모집하면 형사처벌), 둘째, 80% 이상 사용승낙 및 15% 소유권을 확보하여 조합설립인가를 받아야 하고, 셋째, 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받아야 하고, 넷째, 조합임원 및 업무대행자의 도덕적 해이를 막아야 하고, 다섯째, 시공자의 폭리를 막아야만 주변시세보다 비싸게 겨우 입주한다. 왜냐하면 처음에 약속한 아파트 가격이 지켜질 수 없기 때문이다. 그 이유는 토지를 확보하는 과정에서 계속해서 취득가격이 올라가기 때문이다. 그리고 도급공사금액도 계속 오른다. 현재 서울에서는 평당 약 750만원 정도를 시공자들이 요구하고 있다. 그런데 2년전에 모집을 한 곳은 대부분 평당 450만원 정도이다. 그러면 공사비만 해도 2023년 착공을 할 것을 전제로 약 60% 인상해 주어야 하는 것이고, 만일 착공이 늦어지면 더 인상해 주어야 할 것이다. 그러나 주변시세보다 비싸게라도 입주하면 다행이다. 상당수 지역주택조합은 중간에 파산하거나 사실상 활동중지 상태이다. 도시 한복판에서 시행되는 지역주택조합은 집을 사들여야 한다. 여러분들이 생각해보시라. 여러분들 같으면 조상대대로 살아온 집을

2023.05.21 18:23
[김은유의 보상과 재건축] '정비사업 공사비 분쟁현황 간담회' 참가기

1. 서울시 간담회 개최 서울시는 2023. 3. 22. “정비사업 공사비 등 분쟁현황 관련 관계자 및 전문가 간담회”를 개최하였다. 주요지구의 시공자들의 공사비 증액 요구 현황을 파악하고, 이에 대해 조합장들과 전문가들의 의견을 듣는 자리였다. 2. 증액 요구 현황 ○ **구역 - 착공, 입주 1개월 남은 상태 - 시공자 1,662억원에서 2,332억원으로 670억원(40.3%) 증액 요구하면서, 이것이 관철되지 않으면 입주 키를 주지 않겠다고 함 ○**아파트 - 이주 - 시공자 3,233억원에서 5,320억원(58%) 증액 요구 - 평당 474만원에서 780만원대 증액 요구 ○ **아파트 - 착공, 공사 중 - 1조1,277억원에서 1조2,837억원(1,560억원 13.8%) 증액 요구 ○ *** 아파트 - 착공 - 시공자 9,353억원에서 1조4,063억원(4,700억원 50%) 증액 요구 3. 시공자들의 행태에 대한 조합의 지적사항 (1) 시공자는 착공 이후 물가변동을 이유로 증액을 요구하지 않기로 도급계약을 체결하고서, 뒤늦게 도급계약을 무시하고 물가변동 주장을 하면서, 입주를 한달 남기고 증액을 당장 하지 않으면 입주 키를 주지 않는다. 이 경우 조합은 가처분으로 해결할 수 밖에 없다. (2) 시공자들은 공사비 증액을 요구하면서 왜 무슨 이유로 얼마를 증액하여야 하는지에 대해 상세이유를 제시하지도 않고 무조건 증액요구를 하고, 이는 내역입찰을 하였음에도 마찬가지이다. (3) 총액입찰이 문제이다. (4) 대안 설계 제안이 문제이다. 현재는 무상 제안, 특화 제안으로 명칭만 바꾸어 주장하나, 결국 이는 공사비 증액 요인으로 작용한다. 심지어 무상 제안 당시 몇 번이나 무상이라고 강조하고, 심지어 공문으로 무상이라고 하였음에도 불구하고, 나중에 말을 바꾸어 무상 제안으로 인한

2023.03.28 11:04
[김은유의 보상과 재건축] 리모델링 조합설립동의서 징구 전 주의사항

조합규약을 제대로 작성하고(법무법인강산 제시안 참고), 상가 동의 문제를 변호사와 함께 고민하여야 하고, 세대수 증가를 할지 여부 등도 설계자와 심도 있게 고민을 하여야 하고, 최종적으로 처음 리모델링사업계획에 대한 의사결정을 하여야 한다. 이러한 결정을 모두 마치고 나서야 조합설립동의서 징구에 나서 빠른 시간안에 동의서 징구를 마쳐야 한다. 동의서에는 날자를 써 두어야 조합설립동의율 충족에 대한 입증이 가능하다. 대법원 판결(2010두20768,20775 판결)에 따르면 서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 하기 때문이다. 아예 동의서에 동의 철회 기한에 대해 위 대법원 판결을 적시하여 두고, 조합설립동의율이 충족되면, 이를 공시하고, 각 조합원들에게 더 이상 동의철회가 불가함을 통지하는 것도 좋은 방법이다. 일부 추진위원회에서 조합설립동의와 행위허가 동의를 같이 받는데 이는 잘못이다. 행위허가는 조합설립 동의 이후 건축심의 등을 마치고 다시 받아야 할 것이다. 국토교통부에 건의한다. 아파트는 장기수선충담금을 걷고 있는데, 리모델링이나 재건축 추진비를 관리비로 별도로 걷고 이를 운영비로 쓸 수 있게 해 준다면 조합 비리는 다 사라질 것이다. 모든 비리는 운영비 조달과정에서 발생한다. [우리 아파트는 재건축 대신 리모델링 한다] 책 참고 [법무법인강산] 김은유 법무법인 강산 대표변호사 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자 문의 : thepen@hankyung.com

2023.03.13 17:43
[김은유의 보상과 재건축] 아파트 리모델링 추진위원회나 조합 임원의 마음가짐

「주택법」에 의한 아파트리모델링은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축보다 중간에 사업진행이 좌초될 위험이 크다. 특히 1기 신도시의 경우는 더 더욱 그렇다. 그 이유는 간단하다. 리모델링을 추진하다가도 재건축이 가능하거나 유리한 것으로 생각되면 언제든지 소유자들은 리모델링을 그만두고 재건축을 추진하고자 하기 때문이다. 현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게 재건축이 추진되게 되면 그동안 리모델링조합에서 사용한 매몰비용의 부담주체가 문제된다. 규약에 특별한 규정이 없다면, 일반 조합원들은 매몰비용에 대해 부담이 없고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 선 임원들이 부담해야 하는 것이다. 즉, 아파트리모델링 추진위원회 위원이나 조합 임원들은 리모델링사업이 좌초되면 그동안 쓴 돈을 변제해야 하는 것이다. 리모델링 좌초되지 않더라도 비대위에서 임원들을 해임하고 기존에 돈을 빌린 시공자나 정비회사등을 해임해 버리면, 역시 마찬가지로 연대보증을 한 사람들이 책임져야 하는 것이다. 아파트리모델링은 재건축과 달리 매매에 아무런 제한이 없어 일반 조합원들은 리모델링이 마음에 들지 않으면 아무 때나 집을 팔고 리모델링과 이별을 고할 수 있지만 연대보증을 한 사람들은 그럴 수도 없는 것이다. 따라서 아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때는 이러한 매몰비용 부담의 위험을 감수하고 나서야 하는 것이다. 그래서 다음과 같이 하도록 권고한다. 첫째, 추진위원회와 조합을 투명하게 운영하고, 가급적이면 연대보증을 하지 않아야 할 것이고(그

2023.03.09 18:04
[김은유의 보상과 재건축] 리모델링조합 설립 동의 철회 가능 시기

1. 쟁점 1) 「주택법」시행령 제75조제3항의 ‘법 제66조제2항에 따라 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합이 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있음’이라 함은 리모델링 주택조합설립 동의를 철회하는 것도 포함하는지? 2) 리모델링 주택조합설립 동의를 포함하지 않는다면, 리모델링주택조합 설립 동의 철회는 언제까지 가능한지? 2. 문제의 해결 ○ 주택법시행령 제75조제3항은 행위허가에 대한 동의 철회를 규정한 것이지, 조합설립동의 철회를 규정한 것이 아니다. 주택법은 조합설립 동의 철회에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있다. 이에 대해 대법원은 “리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링결의로서 유효하게 성립하며, 위와 같이 서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다.”라고 판시하여(2011. 2. 10. 선고 2010두20768, 20775 판결), 동의철회의 종기는 리모델링결의의 정족수를 갖추기 전까지라고 한다. ○ 따라서 리모델링 동의철회는 위 대법원 판례에 따라야 할 것이다. ▶보론 주택법 제11조제3항은 주택조합을 설립하려는 경우에는 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택

2023.03.06 10:15
[김은유의 보상과 재건축] 서울 신통기획 대상지, 모아타운 내 신축건물 현금청산 여부

1. 신통기획 권리산정기준일 서울시 신속통합기획 관련 권리산정기준일 1차 주택재개발 선정구역은 2021. 9. 23.이고, 2차공공재개발선정구역은 2021. 12. 30.이다. 아직 미선정된 구역은 서울시는 2021. 12. 28. 주택재개발 후보지 선정결과 발표를 통해, 2022년 이후 (민간/공공) 재개발 공모시부터 선정되는 후보지의 권리산정기준일은 공모시기와 관계없이 2022. 1. 28.로 지정하며, 이는 '23년말까지 적용할 예정이다. 2. 모아타운 권리산정기준일 현재 서울시 모아타운 대상지는 24개 자치구 총65개소 면적 4,357.756㎡이다. 모아타운의 권리산정기준일은 ①2022. 1. 20., ②2022. 6. 23., ③2022. 10. 27.로 65개소 별로 각각 지정되어 있다. 상세사항은 법무법인강산 홈페이지에 게재되어 있다. 3. 권리산정기준일의 의미 지분쪼개기 등 투기 억제를 위해 권리산정기준일의 다음날 아래 행위는 현금청산 대상이다. 단, 모아타운의 경우에는 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 득했을 경우 분양대상으로 인정한다(신속통합기획은 예외) 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지 및 주택 등 건축물을 토지 및 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 아울러, 권리산정기준일까지 착공신고를 득하였을 경우라도 개별 소규모주택정비사업 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하고 관련 법률과 서울시 조례규정에 충족되어야 분양대상이 될 수 있

2023.02.15 10:54
[김은유의 보상과 재건축] 주민등록이 임차인 몰래 말소된 경우의 대항력

1. 세입자 주소 몰래 옮기고 담보대출 2022. 11. 2. 연합뉴스 내용이다. “경기 안산시에서 세대주인 집주인(임대인)이 전세 세입자(임차인)의 주소지를 자신의 집으로 몰래 옮긴 뒤 주택담보대출을 받은 사건이 잇따라 발생해 주의가 요망된다. 안산시가 유사 피해사례가 잇따르자 전입신고시 전입자 신분증을 확인하도록 행정안전부에 제도개선을 제안했고, 행안부가 이를 받아들여 전국 읍면동 행정복지센터에 개선안이 적용됐다. (중략) 자신도 모르게 주소지가 옮겨진 A씨는 확정일자 효력이 상실돼 집이 경매라도 넘어가면 재산권 행사에 심각한 피해를 보게 된다. 또 전세계약 시 전세금 보증을 위해 체결한 주택보증보험의 효력도 없어져 전세금도 떼일 수 있다.” 이처럼 임차인이 모르는 사이에 허위 전입신고(퇴거신고)가 되거나, 주민등록이 직권말소된 경우, 임차인의 대항력이 유지되는지가 문제이다. 2. 문제의 해결 전입신고(퇴거신고)된 경우, 대법원은 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 한다. 직권말소된 경우, 대법원은 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악

2023.01.13 13:31
[김은유의 보상과 재건축] 정비회사 서면결의서 징구 업무, 제3에게 대행시키면 '형사 처벌'

1. 쟁점 사안 조합의 정관 개정내용이 법령 개정을 반영한 것이거나 관리처분계획 내용이 이미 조합원들에게 안내된 것이더라도, 정관의 변경뿐 아니라 분양신청 철회자 현금청산, 관리처분계획의 수립, 자금의 차입과 상환방법, 보증약정 체결, 이주비 지급, 철거동의 및 이주지연 조합원의 손해액 부담, 기부채납 협의 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 내용이 포함되어 있는 2018년 정기총회 서면참석 및 결의서 안건에 관한 서면결의서 징구 등 업무를 대행하게 하였을 경우 정비사업전문관리업자가 도시정비법 제138조제1항제5호에 따라 처벌되는지 여부가 쟁점이다. 2. 도시정비법 *제138조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 5. 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자 *제102조(정비사업전문관리업의 등록) ① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설 등 정비사업 관련 업무를 하는 공공기관 등으로 대통령령으로 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행 6. 관

2023.01.11 17:19

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