골치아픈 부동산, 건설, 시행, 재건축 재개발 관련 분쟁에 대한 속시원한 해법을 제시하고자 노력하겠습니다!
*약력
부동산건설소송 전문 법무법인 효현의 대표변호사.
건국대 부동산대학원 겸임교수, 경북대 로스쿨 겸임교수, 대구대 행정대학원 부동산학과 강사 역임.
한국공인중개사협회, 건축사협회, 감정평가사협회서 강의.
유튜브채널 : 법테크효현TV/ 부동산공부방
저서는 ‘법정지상권 분묘기지권 깨트리는 법’, ‘유치권 깨트리는 법 지키는 법’, ‘부동산 법테크’ 등.
1. 통행방해, 교통방해 개인소유의 도로, 즉 사도(私道)의 소유자가 인접 토지소유자들의 출입을 막는 행위로 인해 민·형사상 분쟁이 빈발하고 있습니다. 인접한 토지소유자 간 이해관계의 대립이나 감정적인 충돌로 인해 도로에 흙더미를 부어놓거나 돌더미를 쌓거나 아예 펜스를 쳐서 통행을 못하게 막고, 그로 인해 쌍방이 서로 다투다가 폭행, 상해를 가하는 등의 일이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 이런 분쟁이 생기면 피해를 입은 측에서 민사적으로는 통행방해금지가처분·통행권확인소송, 손해배상청구소송을 제기하고, 형사적으로는 일반교통방해죄, 폭행죄, 상해죄 등으로 고소하는 등의 분쟁으로 비화하게 됩니다. 여기서 진입로 부지 소유자가 진입로를 손괴하거나 담장, 철조망, 흙더미, 돌더미 등으로 막아 통행을 방해하고, 공사를 방해한 행위에 대해 어떤 민사상, 형사상 대처를 할 수 있는지 여부에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 민사상 통행방해금지가처분, 통행권확인소송에 대해 살펴보고, 형사상 일반교통방해죄, 업무방해죄와 처벌된 사례를 차례로 살펴보겠습니다. 2. 민사소송 통행방해금지가처분은 보전처분이지만 긴급을 요하는 단행가처분의 성격이 있어서 가처분신청 시에 길을 막은 흙더미, 돌더미, 펜스를 수거하거나 철거하라는 청구도 가능하고, 가처분재판은 신청서 제출한 날로부터 통상 3주면 심문기일이 잡히고 1~2개월 이내에 결정이 나는 신속한 재판입니다. 반면 주위토지통행권 확인소송은 본안소송으로서 소장 제출일로부터 통상 5~6개월이 걸려야 1심판결이 나고 항소 시 2심에서 5~6개월, 상고 시 대법원에서 4개월 정도 걸립니다. 주위토지통행권은 소송에 시
![[부동산건설 法테크] 통행로 함부로 막으면 형사처벌](https://img.hankyung.com/photo/202212/ZA.32271937.3.jpg)
1. 현황도로란 지적도상 공로로 통하는 진입로가 없는 땅인 ‘맹지’에는 원칙적으로 건축허가, 개발행위허가가 나지 않는데, 맹지이지만 공로로 통하는 사실상의 도로인 ‘현황도로’가 있다면 건축허가를 받을 수 있을까. 현황도로란 “지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지”를 뜻합니다. 2. 이해관계인의 동의얻어야 도로지정받아 건축허가 가능 현황도로를 이용하여 건축허가가 가능한지 여부는 용도지역 등을 나누어 살펴볼 필요가 있습니다. 국토계획법상 도시지역과 지구단위계획구역 또는 행정구역상 ‘동’과 ‘읍’지역(동,읍의 섬지역은 인구 500인 이상)은 건축법이 전면적용되므로 현황도로를 이용해서 건축허가를 받을 수 없습니다. 다만, 현황도로라도 이해관계인 동의를 얻어 도로로 지정·공고하면 당연히 건축이 가능합니다. 한편 국토계획법상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 ‘면’과 ‘리’ 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의를 얻어야 합니다. 이렇게 ‘면, 리’지역, 비도시지역에 건축법 적용의 예외를 두는 것은 이런 지역은 개발압력이 낮아 도로에 대한 수요가 많지 않고 예산문제로 공로를 개설하기도 쉽지 않은 현실을 감안한 규정이라 할 것입니다. 이처럼 이미 현황도로를 이용해서 건축허가가 난 사실이 있더라도 신규로 건축허가를 신청하려는 경우 현황도로가 이미 도로로 지정이 되어 있지 않는 한 별도로 도로부지 소유자 등의 동의를 득해야 함을 유의해야 합니다. 현황도로 소유자 등의 동의요건과 관련하여 현황
![[부동산건설 法테크] 맹지 탈출하기 4…'현황도로'만으로 맹지에 건축허가받기](https://img.hankyung.com/photo/202212/99.27842201.3.jpg)
요즘 이웃 간 토지의 통행과 관련해 분쟁이 많이 발생합니다. 특히 인접한 이웃 토지로 출입하는 진입로가 개인소유인 경우 그 개인이 인접 토지소유자들이 출입을 못하게 하려고 진입로에 흙더미나 돌더미를 쌓거나 아예 펜스를 쳐서 통행을 못하게 함으로써 민사·형사상 분쟁이 적지 않게 일어나고 있지요. 그런데 통행을 막는 토지가 '건축법상 도로'로 지정이 된 경우라면, 어떨까. 이에 관한 해답을 제공하는 관련 판례들을 소개하고자 합니다. ● 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다33978 판결 – 건축법상 도로상에 ‘출입문 설치행위 불허’ 먼저 위 대법원 판례의 사례를 살펴보겠습니다. A는 건물을 지으면서 자신의 토지 일부가 건축법상 도로로 지정된 후 도로 위에 출입문을 설치하자, 이에 인접한 토지소유자 B가 건축법상 도로로 지정된 토지 부분에 도로통행에 지장이 있는 대문을 설치할 수 없다고 항의했고,이에 A가 B도 열쇠를 소지하면서 함께 출입문을 관리하자고 제안했으나 B는 반대했습니다. 이에 A는 B를 상대로 출입문 설치에 대해 방해를 못 하도록 하는 소송을 제기했습니다. 원심은 출입문 설치가 가능하다고 봐 A의 손을 들어 줬으나, 대법원은 건축법상 도로에 출입문을 설치해선 안 된다며 B씨의 손을 들어 줬습니다 원심은 B씨 자신도 출입문의 열쇠를 소지하면서 A씨와 함께 출입문을 관리하게 된다면, B씨의 통행에 어떠한 지장이 있다고 볼 수 없는 점 등을 근거로 들었습니다. 그런데 건축법은 건축물 이용자의 통행상의 편의뿐만 아니라 유사시의 피난상, 소방상, 위생상 안전한 상태를 유지·보존케 하기 위한 공익상의 측면을 고려해 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제
![[부동산건설 法테크] 건축법상 도로로 지정되면 내 땅이라도 못 막는다](https://img.hankyung.com/photo/202212/99.27809511.3.jpg)
1. 주위토지통행권이란 맹지라도 도로에 접하는 토지를 사들이거나, 임대차, 사용대차계약을 하거나, 지상권, 지역권을 설정 받아 사도개설을 함으로써 도로를 내거나 구거나 하천의 불하 내지 점용허가를 받아 도로를 개설할 수 있음에 대해 알아보았습니다. 그런데 이상 어느 방법으로도 공로로 길 내기가 어렵다면 부득이 민법상 '주위토지통행권'을 주장하여 통로를 확보할 수밖에 없습니다. 주위토지통행권에 관하여, 민법 제219조 제1항은 "어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다"라고 규정하고 있습니다. 2. 주위토지통행권은 어떤 경우에 성립할까 (1) 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없을 것 ① 공로란 여기서 ‘공로’라 함은 일반인이 자유롭게 통행할 수 있는 도로를 의미하고, 반드시 공공의 도로일 필요가 없고 사도라도 널리 일반인의 통행에 제공되고 있는 것이면 이에 포함됩니다(대법원 1968. 11. 26. 선고 68다1858판결). ② 기존 통로가 있어서, 주위토지통행권이 인정되지 않는 경우 포위된 토지소유자는 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에만 그 주위토지를 통행 또는 필요에 따라 통로를 개설할 수 있을 뿐이므로 이미 기존통로가 있는 경우에는 단지 더 편리하다는 이유만으로(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다2338 판결; 대법원 1982. 6. 22. 선고 82다카102 판결 등), 또
맹지인 토지에 인접해 구거(溝渠)나 하천이 있는 경우, 구거나 하천의 점용허가를 받거나 용도폐지 및 불하를 받으면 도로를 낼 수 있습니다. 여기서 ‘구거’란 일반적으로 “하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울(도랑)”을 뜻하는데, 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 제58조 제11호에 의하면, 구거란 “용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지”라고 정의하고 있고, 구거는 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받습니다. ‘하천’에 대해서는 위 시행령 제58조 제10호에서 “자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지”라고 정의하고, 하천법의 적용을 받습니다. 구거는 다시 ‘자연구거’와 ‘인공구거’로 나눌 수 있는데, 자연구거는 평소 물이 흐르지 않는 경우가 많고 마른땅 상태에서 흙과 나무, 관목림으로 메워져 있어 지금은 물길로 사용하지 않는 경우가 많습니다. 그렇다고 구거의 기능이 상살되었다고 쉽사리 용도폐지가 되는 것이 아님을 유의해야 합니다. 구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지 사이에 위치하지만, 경우에 따라 대지나 전, 답의 중간을 지나거나 현황도로나 도로의 일부로 사용되는 경우가 있어 식별하기 곤란하므로, 토지를 매수할 때 지적도와 현황을 비교하거나 경계측량을 하여 구거의 존재 및 위치에 대해 확인하는 것이 필요합니다. 특히 토지의 중간을 가로질러 구거가 있는 경우에는 구거 위에 건축(농사나 주차장 등은 가능)을 할 수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축
1. 맹지! 무엇이 문제인가? 공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다. 국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 추세입니다. 맹지인 상태에서는 주택 등 건축인허가, 개발행위허가를 받을 수 없음이 원칙이고, 실제 진입로 소유자의 방해행위 등으로 진출입에 애로사항이 많습니다. 특히 건축허가를 받으려면 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만이면 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하고, 건축물 연면적이 2,000㎡를 초과하면 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 하기 때문이지요.(건축법 44조, 시행령 28조 2항) 일반 도로가 아닌, 자동차전용도로(고속국도, 고가도로)에 접한 토지는 건축허가가 나지 않으므로 맹지가 됩니다. 다만, 도시계획상 예정도로는 아직 도로가 개설되지 않아도 건축허가가 납니다. 이런 건축이 제한되는 문제점 때문에 맹지는 진입로가 있는 토지에 비해 현저히 저가로 거래될 정도로 제대로 평가받지 못하고, 경매나 공매에서도 반값이하로 낙찰되기도 하는 등 투자기피 대상이기도 합니다. 그러나 맹지도 공로로 통하는 길만 내면 가치가 2배 이상 상승할 수도 있다는 점을 고려하여 맹지를 투자대상으로 보는 경우도 많아졌습니다. 즉, 이러한 맹지를 상속이나 증여 등으로 어쩔 수 없이 취득하는 경우도 있지만, 맹지에 길을 내는 방법을 강구한 후 투자대상으로 맹지를 일
재건축사업에서 조합은 재건축에 동의하지 않은 토지 등 소유자에 대해 매도청구소송을 통해 시가로 매수하게 됩니다. 그런데 매도청구대상인 토지 등에 국세체납, 공동저당, 알박기 등 여러 가지 이유로 법원 감정가격보다도 더 높은 금액의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류 등의 권리제한등기가 있다면 매도판결을 받아 이전등기해오면 그대로 승계될까, 소멸될까 여부가 문제됩니다. 예를 들어, 토지 등의 감정가격이 1억 원인데, 근저당, 가압류 등의 채권액이 2억 원이라면 매매대금 1억원으로는 채권을 해결할 수 없으므로 남는 1억 원은 어떻게 해결해야 하는가의 문제가 생기는 것이지요. 통상 근저당 설정 시에는 해당 부동산의 담보가치를 보고 근저당을 설정하기 때문에 감정가격을 초과해서 설정하는 경우가 없지만, 공동근저당, 가압류의 경우이거나, 알박기식으로 고의로 설정하는 경우에는 감정가격 1억 원 부동산에 수십억 원이 설정된 사례도 종종 발견됩니다. 세금체납으로 인한 압류채권액이 수억 원이 되는 경우도 있습니다. 가등기의 경우에도 최선순위라면 조합이 매도청구로 소유권이전받아도 승계되는 문제가 생깁니다. 소유권이전가등기라면 조합이 소유권을 이전받아도 가등기에 의한 본등기로 소유권을 상실할 수 있어 본등기자를 상대로 새로이 매도청구를 해야 할 수 있고, 담보가등기라면 근저당권과 동일한 문제가 생기지요. 한편 재개발사업은 분양 미신청자에 대해 토지수용절차를 밟게 되는데, 근거법인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법 45조 1항)에 따라 조합은 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고, 그 토지나 물건에 관
![[부동산건설 法테크] 재건축 매도청구로 '알박기식' 근저당, 가등기·가압류 말소되나](https://img.hankyung.com/photo/202210/ZK.31438765.3.jpg)
재건축사업에 참여를 거부한 토지등소유자를 ‘미동의자’라 하고, 이들에 대해서는 조합은 일정한 협의 및 최고절차를 거쳐 법원에 매도청구소송을 제기하여 시가로 매수하는 절차를 밟게 됩니다. 미동의자에 대한 매도청구에 관해서, 도시정비법은 조합(사업시행자)은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자 등에 대해 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 토지등소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면, 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 재건축조합이 사업을 추진하다보면 복잡한 여러 가지 현안을 해결하느라 바빴거나, 매도청구권 행사기간을 정한 법규정을 잘 몰라서 행사기간을 도과하는 경우가 종종 생기게 됩니다. 이처럼 어떤 사유로든 조합이 도시정비법이 정한 매도청구권의 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 경우, 매도청구권이 효력을 상실되어 더 이상 매도청구를 할 방법이 없고, 합의로 매수할 수밖에 없는 지 여부가 문제됩니다. 만약 합의로 매수해야 하면 미동의자가 ‘알박기식’으로 거액을 요구하는 경우가 다반사여서 합의가 어렵고, 미동의자가 다수라면 조합에 엄청난 자금부담이 되기도 하므로, 매도청구기간을 도과해버렸다면 조합 입장에서는 참으로 난감해질 수밖에 없습니다. 이에 대해, 대법원은 조합이 매도청구기간을 도과했더라도 하자를 치유하여 다시 매도청구할 수 있는 길을 열어주었습니다. 즉, 매도청구권의 행사기간이 도과했다 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변
![[부동산건설 法테크] 재건축 매도청구권 행사기간 도과하면 매도청구 못하나](https://img.hankyung.com/photo/202210/99.30743014.3.jpg)
재건축사업에 참여를 거부한 토지 등 소유자를 ‘미동의자’라 하고, 이들에 대해서는 조합은 일정한 최고절차를 거쳐 법원에 매도청구소송을 제기하여 시가로 매수하는 절차를 밟게 됩니다. 미동의자에 대한 매도청구에 관해서, 도시정비법은 조합(사업시행자)은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자 등에 대해 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 토지등소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면, 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 재건축조합이 사업을 추진하다보면 복잡한 여러 가지 현안을 해결하느라 바빴거나, 매도청구권 행사기간을 정한 법규정을 잘 몰라서 행사기간을 도과하는 경우가 종종 생기게 됩니다. 이처럼 어떤 사유로든 조합이 도시정비법이 정한 매도청구권의 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 경우, 매도청구권이 효력을 상실되어 더 이상 매도청구를 할 방법이 없고, 합의로 매수할 수밖에 없는 지 여부가 문제됩니다. 만약 합의로 매수해야 하면 미동의자가 ‘알박기식’으로 거액을 요구하는 경우가 다반사여서 합의가 어렵고, 미동의자가 다수라면 조합에 엄청난 자금부담이 되기도 하므로, 매도청구기간을 도과해버렸다면 조합 입장에서는 참으로 난감해질 수밖에 없습니다. 이에 대해, 대법원은 조합이 매도청구기간을 도과했더라도 하자를 치유하여 다시 매도청구할 수 있는 길을 열어주었습니다. 즉, 매도청구권의 행사기간이 도과했다 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가
![[부동산건설 法테크] 재건축 매도청구소송에서 미동의자가 '매매대금 더 받는 법'](https://img.hankyung.com/photo/202210/AA.27188842.3.jpg)
재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 됩니다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수하게 되지요. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것입니다. 그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환됩니다. 따라서 현재 지목이나 현황이 ‘도로’이지만 장차 대지로 전환될 것이 예정되어 있는 상황에서 '대지'가 아닌 '도로'로 평가된다면 통상 대지의 3분의 1로 평가될 것이므로 매우 불합리한 결과가 됩니다. 지목이 ‘도로’인 경우뿐만 아니라, 지목이 ‘전, 답, 과수원, 잡종지, 구거 ’등인 경우에도 역시 장차 대지로 전활될 것이 예정되어 있으므로 역시 ‘대지’로 평가되느냐도 문제됩니다. 먼저 지목이나 현황이 ‘도로’인 경우에 대해, 대법원은 "토지 현황이 '도로'라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것"이라며 파기환송 판결을 했습니다.(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결) 위 대법원의 해석에 따르면, 즉, 지목이 도로인 경우는 물론이고,
![[부동산건설 法테크] 재건축 매도청구에서 '도로.전.답.구거'라도 대지로 보상받나](https://img.hankyung.com/photo/202210/ZK.31480920.3.jpg)
지은 지 40년 가까이 된 아파트를 재건축하는 과정에서 놀이터, 지하실 등 일부 토지가 아직도 건설사 명의로 남아 있다면 소유자인 건설사가 여전히 소유권을 주장할 수 있을까. 아니면 아파트의 입주자, 즉 구분소유자들이 20년 이상 평온(별다른 분쟁 없이)·공연(공공연)하게 점유해 왔다는 이유로 민법상 시효취득을 할 수 있을까 여부가 문제됩니다. 수십년된 구축 아파트(보통 5층짜리)를 철거하고 재건축, 재개발, 소규모재건축, 가로주택정비사업, 민영개발 등을 시행하는 과정에서 이렇게 수십년전 건축 당시부터 등기부상 건설사나 건설사 대표 등의 소유명의로 남은 토지나 공간이 있는 경우가 종종 발견됩니다. 이에 관해 근래 서울고법이 아파트 소유자들이 그동안 세금을 내왔고, 건설사가 달리 권리행사를 한 바가 없다면 소유자들이 시효취득을 한 것으로 보아야 한다고 판결을 내려 구분소유자들의 손을 들어주었습니다.(서울고법 2013년 7월12일 선고 2012나24196 판결) 사례를 살펴보겠습니다. 삼호건설은 1975년 서울 서초구 방배동에 삼호아파트를 지어 분양했습니다. 30여년이 흐른 2011년, 위 아파트 재건축 과정에서 놀이터 등 일부 토지가 건설사인 삼호건설 명의로 남아있는 것을 발견하자 아파트 소유자들은 등기상 착오로 이전되지 않은 것이라거나 아파트 소유자들이 20년 이상 평온, 공연하게 점유하여 왔으므로 시효취득했다는 점 등을 주장하며 이전등기를 구하는 소송을 냈습니다. 그런데 1심 재판부는 “삼호건설이 공유지분에 대해 세금을 내지 않거나 권리행사를 하지 않은 사정만으로는 다른 아파트 공유자들이 삼호건설의 지분을 시효취득했다고 보기 어렵다”며 원고패소 판
![[부동산건설 法테크] 오래된 아파트에 건설사 명의로 남은 대지, 입주자가 시효취득](https://img.hankyung.com/photo/202209/ZA.29922168.3.jpg)
아파트나 상가 등 한 동의 건물이 여러 전유부분으로 나눠 구분 소유되는 ‘집합(集合)건물’의 경우, 구분소유권의 목적인 ‘전유(專有)’ 부분과 그 이외의 부분인 ‘공용(共用)’ 부분으로 나뉩니다. 즉, 아파트 등 집합건물에는, 구분소유권이 인정되는 전유(專有)부분과 전유부분으로 통하는 복도·계단·기타 구조상 구분소유자들의 공용에 제공되는 공용(共用)부분이 있는데, 전유부분만 구분소유권의 대상이고, 공용부분에는 구분소유권이 인정되지 않습니다. 그리고 집합건물의 어느 부분이 공용부분에 속하는지 여부는 구분소유자 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정됩니다. 이에 관해, 대법원은 아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등 ‘공용부분’은 점유 취득시효 대상이 아니라고 보고 있습니다.(2019년 10월17일 선고 2016다32841 본소, 2016다32858 반소 판결) 사례를 보면, 서울 용산구에 아파트를 건설한 C사는 건축과정에서 공사대금 채권변제 명목으로 지하실 일부를 D사에 증여하여 별도로 소유권 보존등기 및 이전등기가 이뤄졌습니다. 그런데 이 공간은 당초 설계상 아파트 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 건축됐고 집합건축물대장에도 공용부분으로 등재돼 있었습니다. 그 후 A가 이 공간 중 일부를 D사로부터 매수해 독립된 공간을 조성한 후 사무실 또는 주거로 사용하자, 아파트 입주자들이 A를 상대로 점유부분의 인도와 사용기간 동안의 임료상당의 부당이득을 반환하라고 소송을 냈습니다. 이에 A는 “해당 공간을 매수해 20년 이상 소유의사로 평온·공연하게 점유해 취득시효가 완성됐으므로 입주자들의 인도 및 부당이득반
![[부동산건설 法테크] 집합건물 공용부분은 오래 점유해도 시효취득 불가](https://img.hankyung.com/photo/202209/ZN.31208257.3.jpg)
개인 소유 토지가 국가나 지자체가 관리하는 도로부지로 들어가 있으면 특별히 사용수익권을 포기하지 않는 한 국가·지자체를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있습니다. 경매투자에서도 블루칩으로 도로부지가 떠오르고 있는데, 당장 쓸모가 없지만, 저렴하게 매입할 수 있고, 장기간 묻어두면, 재개발 등으로 가치가 크게 상승할 수 있으며, 도로를 관리하는 지자체 상대로 부당이득반환청구를 하여 사용료를 챙기거나, 감정가 정도로 보상을 받을 수도 있다는 계산 때문입니다. 그런데 도로부지에 따라서는 토지사용료 청구는 커녕 아예 토지소유권을 점유관리자인 지자체에 빼앗길 수도 있습니다. 특히 경매로 그런 도로부지를 잘못 매수했다가는 사용료를 받기는 커녕 낙찰대금도 한푼 챙기지 못하고 땅을 고스란히 지자체에 빼앗길 수 있음을 유의할 필요가 있습니다. 대구고법은 지자체에게 개인소유의 도로부지에 대한 민법상 점유취득시효를 인정한 판결을 선고한 바 있습니다.(2017. 7. 12. 선고 2016나25516 판결) 도로부지 소유자 입장에서는 땅을 빼앗기는 청천벽력같은 일이지요. 구미에 사는 A가 소유한 대지 317㎡(96평) 중 89㎡(27평)가 1970년 5월12일 도로구역으로 편입되었고, 그해 12월30일에는 대장상 토지가 분할돼 228㎡(69평)는 대지로, 89㎡(27평)는 도로로 지목이 변경됐으며, 분할등기는 1972년 3월18일 이뤄졌습니다. 그 후 구미시는 위 89㎡ 도로를 포함해 1981년 7월9일 도로확장개설공사를 마치고 도로로 점유·사용해 왔습니다. 한편, B는 위 분할된 228㎡ 대지를 1971년 11월19일 A로부터 매수해 소유하고 있으며, 도로관리청인 구미시를 상대로 토지사용료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했
![[부동산건설 法테크] 개인 소유 도로, 지자체 시효취득으로 뺏길 수 있다](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.11254305.3.jpg)
A는 25년 전 B로부터 논 1천㎡를 매수해 농사를 짓고 있는데, 갑자기 군청에서 “측량을 해보니 A 논이 국가소유의 도로 70㎡를 침범했다"면서 변상금을 내야하고, 계속 사용하려면 대부계약을 맺고, 대부료를 지급해야 한다고 통고를 해 왔습니다. A는 깜짝 놀라 주위에 알아보니 국가 땅이라도 20년 이상 점유했다면 시효취득이 될 것이라는 의견과 변상금을 물고 국가와 대부계약을 맺을 수밖에 없다는 의견이 엇갈렸습니다. 여기서 과연 A는 국가에 대해 시효취득을 주장할 수 있을까요, 아니면 할 수 없이 대부계약을 내야 할까요. 내가 매수하여 경작하는 논에 개인의 땅이 아니라, 국공유재산인 토지가 들어와 있다면 문제가 좀 달라집니다. 이에 대해 먼저 국가 소유재산에 대한 국유재산법, 지자체 소유 재산에 대한 공유재산물품관리법의 관련 규정을 살펴볼 필요가 있습니다. ● 국유재산법 제6조(국유재산의 구분과 종류) ① 국유재산은 그 용도에 따라 ’행정재산‘과 ’일반재산‘으로 구분한다. ② 행정재산의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 공용재산: 국가가 직접 사무용ㆍ사업용 또는 공무원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산 2. 공공용재산: 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산 3. 기업용재산: 정부기업이 직접 사무용ㆍ사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한
![[부동산건설 法테크] 국가 땅도 20년 이상 점유하면 내 땅 되나](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.29606385.3.jpg)
A는 집을 지으려고 토지 180여㎡(약 55평)를 매수한 뒤 경계측량을 해보았더니, 그 중 30여㎡(약 10평)가 이웃집(면적 330여㎡, 약 100평) 소유자인 B의 담장 안에 들어가 있음을 확인했습니다. 그 때문에 설계상 집을 제대로 앉히기 어려워진 A는 B에게 점유 부분을 돌려달라고 요구했으나, B는 자기 것인 줄 알고 20년 이상 점유해 왔으니 시효취득했다며 돌려줄 수 없다고 했습니다. 이때 A는 B가 점유하고 있는 토지를 돌려받을 수 있을까요. 이는 ‘1필지 부동산의 일부에 대한 점유시효취득이 인정되는가’의 문제입니다. 과거 집을 짓거나 담장을 쌓을 때 측량을 제대로 해보지 않고 눈대중으로 설치하다보니, 경계를 침범하여 건축되거나 설치되는 사례가 많았습니다. 판례를 보면 "1필지의 토지 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속해 존재하면 되고(대판 93다5581), 토지를 매수취득해 점유를 개시함에 있어 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하지 않아 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수·취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 인접토지의 일부를 현실적으로 인도 받아 점유하고 있다면 인접토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다(대판 99다58570 등)"라고 판결했습니다. 결국 토지를 매매 등으로 취득하면서 착오로 경계선을 정확하게 확인하지 않고 취득하다보니 내 담장 안에 들어 온 이웃토지도 내가 매수한 토지에 속한 것으로 믿고 점유해 왔다면 ‘소유의 의사’로 점유한 것으로 본다는 뜻입니다. 따라서 담장, 울타리, 옹벽, 논둑 등 객관적
![[부동산건설 法테크] 내 땅 담장 안에 들어 온 이웃 땅, 시효취득할 수 있나](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.16410548.3.jpg)
A는 25년 전에 B로부터 토지를 매수한 뒤 밭으로 경작을 해왔습니다. 당장 소유권이전등기를 할 수 없는 사정이 있어 이전등기는 하지 않고 경작을 해왔는데, 최근 D가 나타나 1년 전에 C로부터 밭을 매수하여 소유권 이전등기까지 마쳤으니 밭을 넘겨달라고 했습니다. 상황을 알아보니 B는 A에게 25년 전에 이미 밭을 팔았음에도 불구하고 10년 전에 C에게 이중으로 팔았고, C는 다시 1년 전에 D에게 판 사실을 알게 되었습니다. A에게는 25년 전에 체결한 매매계약서가 그동안 분실되어 없었고, 매매사실을 제대로 증명해줄 증인도 없다면 매매계약에 기한 소유권이전등기청구가 어렵게 되는데, 결국 점유취득시효를 주장해서 소유권이전등기청구를 할 수밖에 없습니다. 위 사례에서는 ‘점유취득시효 완성 전후에 대상 토지의 소유자가 변동된 경우에 취득시효가 중단되는지 여부’가 쟁점입니다. 먼저 '취득시효기간의 완성 전(점유시작일부터 20년되기 전까지)'에 대상 토지의 등기부상의 소유명의가 변경된 경우에 관해, 판례는 "점유취득시효의 중단사유는 종래의 점유상태의 계속을 파괴하는 것으로 인정될 수 있는 사유라야 할 것인 바, 취득시효기간의 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경됐다 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴됐다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다"(대판 92다52764, 52771)고 보았습니다. 따라서, B에서 C로 소유명의가 변경된 시점을 기준으로 볼 때, 취득시효기간이 아직 15년밖에 경과안된 시점, 즉, 지금부터는 10년 전에 소유명의가 변경된 것이므로, A의 취득시효는 중단되지 않고 계속 진행하게 됩니다. 다음으로, '취득시효기간의 완성 후(
![[부동산건설 法테크] 점유취득시효 완성 전후에 땅주인 바뀌어도 시효취득 되나](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.15178304.3.jpg)
● “남의 땅이라도 내가 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다”는 말이 있던데, 실제 그런가요? 네. 법률전문가가 아닌 일반인들은 흔히 "남의 땅이라도 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다"는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 헌법상 재산권이 보장되는 자본주의 사회에서 남의 재산인 땅을 내가 오래 점유했다고 내땅이 된다고 해 버리면 말이 안되겠지요. 그러면 도시에 살거나 해외에 거주하면서 시골에 농지를 가진 사람들은 땅을 다 빼앗기게 되는 결과가 되겠지요. 결국 남의 땅을 내가 100년을 경작하거나 점유해왔다 해도 내 땅이 될 수 없는 것이 원칙이고, 다만 민법상 ‘점유취득시효’라는 특별한 요건을 갖춘 경우에 한해 아주 예외적으로 내 땅이 될 수 있게 됨을 유의해야 합니다. ● 네. 그렇군요. 그렇다면 민법의 점유취득시효제도에 대해 간략히 소개해 주시지요. 네. 민법은 일정기간 계속된 사실관계에 권리취득의 효과를 인정해 법적생활의 안정을 꾀하려는 견지에서 ‘취득시효’란 제도를 인정하고 있습니다. 아무리 오래동안 남의 땅을 점유하거나 경작해 왔어도 소유권 이전등기를 하지 않으면, 민법상 물권변동의 ‘성립요건주의’(187조)에 의해 '소유권을 취득할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 민법은 예외적으로 일정기간 계속된 사실관계에 권리취득의 효과를 인정해 법적생활의 안정을 꾀하려는 견지에서 취득시효란 제도를 인정하고 있는 것입니다. 민법은 두 가지 취득시효를 인정하고 있는데, 하나는 ‘점유취득시효’이고 다른 하나는 ‘등기부취득시효’인데, ‘점유취득시효’는 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는
![[부동산건설 法테크] 남의 땅, 20년 이상 점유하면 내 땅 된다고?](https://img.hankyung.com/photo/202209/99.27842201.3.jpg)
지역주택조합의 위험성은 이미 널리 알려진 사실이지만, 그래도 일부 지역주택조합은 성공적으로 사업을 수행하여 성과를 내기도 하고 있어 무조건 배척할 것은 아닙니다.이처럼 위험성이 큰 지역주택조합에는 가능한 가입하지 않는 것이 상책이지만, 그래도 가입하려면 여러 가지 리스크를 충분히 고려한 후 가입여부를 결정해야 하고, 막상 가입을 했다면 지역주택조합이 제대로 운영되고 사업이 정상적으로 진행되도록 감시, 통제를 철저히 해서 궁극적으로 조합원의 권리를 지킬 필요가 있습니다. 여기서 주택법이 규정하는 조합원의 권리를 지키는 여러 제도를 알아보기로 하겠습니다. ● 조합가입 30일 이내 철회 기회 부여주택법 11조는 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 임의로 철회할 수 있고 가입비 등을 반환받을 수 있는 제도를 두고 있습니다. 지역주택조합의 위험성을 제대로 모르고 허위과장광고에 속아서 섣불리 가입계약을 한 계약자를 보호하기 위한 규정이지요. 조합원 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(“가입비등”)을 은행 등 예치기관에 예치했다가 가입신청자의 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며, 반환 요청을 받은 예치기관의 장은 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 나아가 조합원 모집주체는 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없도록 하여 30일 이내에는 부담
![[부동산건설 法테크] 지역주택조합원의 권리 지키기](https://img.hankyung.com/photo/202207/01.30387107.3.jpg)
● 세상에 공짜는 없다소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에, 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 섣불리 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 고통을 받는 사례가 적지 않습니다. “역세권 아파트를 반값에!, 청약통장 NO! 분양권전매 OK!”라는 길거리 플래카드나 조선일보 등 신뢰할만한 일간지의 광고를 보고는 “세상에 이렇게 값싼 아파트가 있다니, 위치도 좋고... 절호의 찬스를 잡는게 아닐까”라고 생각하며 찾아갔다가 분양직원들의 현란한 홍보에 넘어가 선뜻 계약한 후 발목잡혀 10년 넘게 고통을 겪는 사람도 많습니다. 지역주택조합사업의 성공확률이 통상 10~20% 정도에 불과하다고 하니 실패한 80~90%의 경우 오랜세월 억장이 무너지는 맘고생은 기본이고 분담금이 모두 날아가는 막대한 재산적 피해도 입게 되는 거지요. 결국 허점투성이 지역주택사업의 실체를 모르고 허위과장광고에 넘어가 고통을 겪는 것입니다. 세상에 절대 공짜는 없는 법입니다. ● 지역주택조합사업이란▶여기서 문제의 지역주택조합사업이 무엇인지부터 개략적으로 알아볼까요.지역주택조합이란 ‘동일, 인접한 시·군에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택소유자가 주택법에 의하여 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택(아파트)을 건설하는 사업을 위해 설립한 조합’으로서, 주택법이 규율하고 있습니다.결국 무주택자 등 조합원이 사업주체가 되어 분담금을 내어 땅을 사고, 시공사를 선정해서 자신이 분양받을 아파트를 짓는 구조
![[부동산건설 法테크] 지역주택조합사업, 왜 위험한가](https://img.hankyung.com/photo/202207/0Q.30380290.3.jpg)
■ 지역주택조합, 한 번 가입하면 탈퇴 어렵다소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에, 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 섣불리 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 고통을 받는 사례가 적지 않다. 여기서 지역주택조합이란 ‘동일, 인접한 시·군에 거주하는 무주택 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합’으로서, 주택법이 규율하고 있다. 그런데 조합사업은 허점이 너무 많다. 지역주택조합사업은 일반 아파트 시행사업과 다를 바 없어 기본적으로 조합원 돈으로 사업 부지를 95% 확보해야 사업이 되는 데도, 조합원 가입계약금이 통상 수백억원대에 이르다 보니 부지매수에는 관심이 없고, 각종 경비명목으로 과다지출하거나 다른 용도로 유용해 업무대행사나 조합 임원들이 횡령죄·배임죄 등으로 처벌되는 사례가 적지 않다. 심지어 조합 임원 등이 미리 알박기를 해두고 조합이 터무니없이 비싸게 사들이는 행태도 많다. 그리고 조합원 모집이 대박을 터뜨릴수록 해당 부지 지주들은 배짱을 내밀고 시세의 몇 배를 요구하며 버팀으로써 결국 조합원의 추가분담금 증액으로 악순환된다. 그러다가 정부의 부동산 규제에 묶이거나 주택경기가 침체되면 프리미엄은 사라지고, 조합원 추가모집은 어려워지며, 추가부담금은 한없이 늘어가게 된다. 결국 조합사업을 접어야 할 것이고, 그동안 사놓은 토지들은 경매나 공매에 들어갈 것이며, 조합원들의 분담금은 우선순위 금융기관의 채권에 밀려 한 푼도 회수하지 못하는 최악의 시나리
● 다운계약서, 업계약서란부동산 매매를 하는 과정에서 양도소득세 등 관련 세금을 적게 내기 위해 실거래 가격보다 낮춰서 신고하거나 높여 신고하는 이른바 ‘다운(down)계약서’나 ‘업(up)계약서’를 작성하는 사례가 적지 않습니다.즉, 다운계약서는 매도인으로서는 매매대금을 낮춤으로써 양도소득세를 절감하고, 매수인으로서는 취득세를 낮춘 금액만큼 적게 내는 이득이 있으며, 업계약서의 경우 매수인이 향후 재매매시 양도소득세를 적게 내는 이득(취득가격 높여 양도차익을 줄임)이 있기 때문에 활용되고 있습니다. 다만 업계약서 작성 시 매수인은 취득세를 더 내야 하겠지만 향후 매도시 양도소득세 절감금액이 훨씬 크기 때문이죠. 또한 매도인이 업계약서 작성에 협조해 주는 경우는 원래 양도소득세 감면을 받기 때문에 매매가격을 올려도 양도소득세 부담이 가중되지 않는 경우에 한하겠지요. 특히 요즘 주택가격의 폭등으로 인한 차익의 증대와 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 인하여 양도세를 줄이려는 의도로 다운계약을 하는 사례가 많이 생기고 있다고 보여집니다. ● 다운계약, 업계약서도 민사적으로 유효할까요대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 봅니다.(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결) 즉, 다운(업)계약서가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부’에 관하여, 대법원은 “소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지
● 부동산 매매계약할 때 자동해제, 자동무효약정을 하는 경우부동산 매매계약을 체결할 때, 매매계약서에 ‘계약해제 조항’을 두어 “매매당사자 어느 일방이 자신의 귀책사유로 계약내용을 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있고 해제의 의사표시를 하면 계약금 상당액은 위약금으로 상대방에게 귀속된다”는 규정을 두는 경우가 일반적입니다.예컨대 매도인이 잔금지급시기에 매도용 인감증명서, 등기필증, 주민등록초본 등 소유권이전에 필요한 서류를 준비하여 약속한 날짜와 장소(보통 중개사무소)에 가서 매수인에게 제공을 했는데도 매수인이 아예 나타나지 않았거나 왔어도 잔금을 지급하지 못하고 그날이 지나면 매도인은 계약을 해제하는 의사표시를 할 수 있고 그 의사표시가 매수인에게 도달되면 계약은 적법유효하게 해제되는 것입니다. 그러면 매도인은 받은 계약금을 위약금으로 자신에게 귀속시킬 수 있게 되겠지요. 그런데 부동산 매매계약을 체결하면서 매수인이 '매매대금을 일정한 시기까지 지급하지 아니하면 계약은 해제된 것으로 보거나 무효로 한다'라고 정하는 경우가 종종 있습니다. 이것을 '자동해제' '자동무효' 조항이라고 하지요. 이러한 계약조항은 아파트 시행사가 지주들과 계약할 때 주로 삽입되는 조항인데, 시행사업을 하려면 토지매수, 사업승인 등의 절차가 수년이 걸릴 수도 있기 때문에 계약서상 계약금 지급시기가 ‘사업부지 토지의 95%이상 매수시’, 잔금 지급시기는 ‘사업승인 후 1개월 이내’ 등으로 약정하게 됩니다. 이에 사업부지 소유자들로서는 시행사가 계약금이나 중도금, 잔금을 언제 줄지 불확실하기 때문에
● 가계약, 가계약금이란부동산 매매계약을 체결할 때, 정식계약을 체결하기 전에 여러 가지 사정으로 가(假)계약서란 내용의 문서를 작성하거나 그런 가계약서 작성없이 구두로만 계약하기로 하고 가(假)계약금이라는 명목으로 매매대금에 비해 소액의 금전이 수수되는 사례가 많습니다. 이러한 예비적인 계약을 ‘가계약’이라고 하고, 그때 주고받는 소액의 금전을 ‘가계약금’이라 통칭하지요. ● 본 계약으로 매수하면 될 것을 굳이 가계약을 체결하고 가계약금을 주고받는 이유가 무엇인가요 부동산을 꼭 사고싶은데 부동산 권리관계 확인, 계약금 등 매매대금 조달 등 여러 가지 이유로 당장 본 계약을 체결할 여건이 안 되는 상황에서 미리 매수자의 지위를 선점해 놓기 위하여 가계약서를 작성하거나 구두로 가계약을 하고 계약금의 일부를 미리 상대방에게 교부하는 경우가 보통입니다. 매수인이 해당 부동산을 선점할 욕심인 경우가 많지만, 중개사들이 중개의 성공을 위해 적극적으로 가계약금이라도 걸어두라고 권유하는 경우도 적지 않습니다. ● 가계약금을 주고받은 후 계약을 파기하는 경우가 많다고 하던데, 왜 그런가요법률전문가가 아닌 일반인들로서는 아직 정식계약은 체결되지 않았기 때문에 가계약을 하거나 가계약금을 준 정도로는 언제든지 계약을 파기할 수 있다는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 심지어 계약한지 24시간 내에는 자유로이 파기할 수 있다고 잘못 아는 분들도 있더군요. 또한 부동산을 살 때 중개사가 적극 권유해서이거나 무언가에 홀려 경솔히 계약하는 경우가 많고, 자금사정이나 가족의 의견을 고려하지 않고 계약했다가 사
● 전국적인 경공매 재테크 열풍부동산경매·공매시장은 경기에 따라 부침이 있기는 하지만 언제나 전국민이 열광하는 재테크수단이라 할 수 있습니다. “싸게 낙찰받은 후 비싸게 팔아 안정적으로 차익을 실현한다”는 경매시장의 매력 때문에 매년 수만명이 경공매 교육과정을 이수하고 있으며, 수많은 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 수십만명이 함께 공부하고 정보를 교환하고 있으며, 경공매 관련 카페마다 경매나 공매를 받아 큰 차익을 실현했다는 성공사례가 넘쳐나고 있습니다. ● 경쟁률이 치열하여 수익실현의 어려움 – 고위험, 고수익의 특수물건에 쏠림현상이처럼 경매참여율이 높아지고 전업 경매투자자, 경매고수들이 큰 폭으로 늘어나다보니, 권리관계가 단순한 투자물건으로는 더이상 수익실현이 어렵게 되자 경매 · 공매투자에서도 이제는 좁은문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대가 도래한 것입니다. 결국 경공매의 좁은 문인 고위험, 고수익 물건인 유치권이나 법정지상권이 있는 물건 등 소위 ‘특수물건’으로 관심이 쏠리고 있는데, 이러한 특수물건은 High lisk, high return!투자여서, 리스크가 커서 경공매 고수가 아닌 일반 투자자들은 아무래도 접근하기 어렵습니다. ● 땅집고 헤엄치기 – 안정적인 수익실현 ‘공유지분 경공매‘그런데 이런 상황에서 비교적 안전하면서도 수익실현이 확실한 ‘공유지분 경공매투자’가 틈새시장일 수 있습니다. 그래서 ‘땅집고 헤엄치기’만큼 안전한 투자처로 알려져 있습니다. 벌써 많은 사람이 이러한 점을 미리 알고 전국적으로 공유지분투자만 전문으로 하는 기업까지 다수 생기는 등 경
요즘 경매시장이나 공매시장에서 공유지분투자가 큰 인기를 끌고 있습니다.공유지분이어서 처분이나 관리상 제한이 많다보니 단독소유 부동산보다 상당히 저가에 매수할 수 있어 소액투자도 가능하고, 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있기 때문입니다. 그런데 보통 상속받은 부동산이나 종중이 여러명의 종중원에게 명의신탁한 토지는 공유자가 많고 수십명이 되기도 합니다. 이처럼 상속받은 부동산이나 종중 부동산은 일부 지분이 경매 등으로 넘어가더라도 가족인 다른 상속인들이나 종중에서 나서서 다시 매수하려고 하는 경우가 많습니다. 경매나 공매에서 공유지분을 투자하는 사람들은 이런 점을 노리고 낙찰받은 후 가족들이나 종중에 상당한 차익을 남기고 되파는 것입니다. 문제는 다른 상속인이나 종중에서 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖자는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다는 점입니다. 그렇게 되면 그 경매절차에서 제3자가 낙찰받아 가버리면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있는 것입니다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들의 욕심 때문에 대다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 소중한 부동산을 상실할 위험이 크기 때문에 그 위험으로부터 지켜줄 안정장치가 필요하겠지요. &nb
부동산 공유관계의 공유자는 자신의 지분비율에 해당하는 권리가 있으므로, 공유부동산을 협의에 의해 제3자에게 임대하거나 일부 공유자가 단독으로 사용수익하게 되면 그 수익을 공유자끼리 지분비율로 나누게 됩니다. 그런데 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 무단으로 건물이나 시설을 지어 사용수익(직접 또는 임대)을 하고 있다면 다른 공유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까요.즉, 해당 공유자를 상대로 무단으로 지은 건물을 철거하고 점유부분을 인도하고, 인도할 때까지 지분비율에 해당하는 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까 여부의 문제이지요. 먼저 민법에 따르면, “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분비율로 사용수익 할 수 있으며, 다만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 그리고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.(263 내지 265조) ● 무단점유 공유자에 대한 지분비율에 따른 부당이득반환청구민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다고 규정하므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의 없이 공유부동산을 단독으로 사용수익 한다면 지분비율에 따라 부당이득으로 반환청구를 할 수 있습니다. 무단 점유한 공유자가 직접 사용수익을 했다면 그 사용수익으로 인한 이득금 중 자신의 지분을 초과하는 부분을 반환해야 하고, 다른 사람에게 임대를 했다면 수령한 임대료를 반환해야 하겠지요. 물론 반환할 부당이득을 계산할 때, 무단점유 공유자가 부당이득금
● 공유관계, 공유지분하나의 부동산을 여러명이 지분으로 가지며 공동소유하는 경우가 많습니다. 이것을 ‘공유(共有)관계’라 하고 각자가 가진 지분이 ‘공유지분’입니다. 이러한 공유관계는 왜 생길까요? 보통 부모님 재산을 여러 명의 자식들이 각자 상속지분별로 상속받는 경우가 많고, 요즘은 아파트를 부부공동명의로 해두는 사례도 늘어가고 있지요. 또한 종중의 재산을 함부로 처분하지 못하게 하기 위해 종중원들 여러 명 이름으로 해 두거나, 부동산 공동투자, 동업을 위해 부동산을 투자자 내지 동업자들 공동명의로 해두기도 하지요. 특히 기획부동산이 지분으로 쪼개파는 부동산의 경우엔 하나의 부동산의 공유자가 수백명이 되기도 합니다. ● 공유자간 권리행사의 어려움그런데 이러한 공유부동산은 공유자들이 권리행사를 하기가 여간 불편하게 아닙니다. 내 지분만 따로 처분할 수는 있지만 지분만 매매해서는 제값을 받기 어렵고, 전체 부동산을 처분하자니 지분권자 전원의 동의를 받아야 합니다. 공유자 중의 일부가 오래전에 사망했거나, 해외에 거주하여 연락조차 안 되면 관리하거나 처분하는데 큰 어려움이 따릅니다. 또한 공유부동산은 지분권자가 맘대로 관리하지도 못합니다. 지분 과반수를 가진 사람만이 임대 등 관리를 할 수 있고, 과반지분이 안 되는 사람은 지분에 따른 수익을 받고 비용을 분담할 뿐이지요. 실제 제가 공유물분할소송을 수행하거나 상담하는 과정에서, 일부 공유자의 비협조로 처분이나 개발을 하지 못해 속상해하는 경우, 일부 공유자가 전체 부동산을 맘대로 사용하는 바람에 다툼이 생긴 경우 등 분쟁이 적지 않았
1. 아파트 하자소송, 왜 문제될까? 요즘 언론보도에 따르면, 입주한 지 얼마 안된 아파트에 누수나 균열 등 심각한 하자가 발생하여 하자보수 관련 분쟁이 되고 있다는 내용이 많지요.아파트가 2019년 기준 전체 주택의 62%를 차지할 만큼 이제 우리의 주된 주거형태가 되었고, 코로나 사태로 인해 주로 ‘방콕’생활을 해야 하는 상황이 되다 보니 아파트의 주거공간으로서의 품질에 대한 관심이 높아져 하자관련 민원이 빈발하고 있다고 보여집니다. 국토부 하자심사·분쟁조정위원회의 통계에 따르면, 2020년에만 4,200여건의 조정신청이 접수되었다고 하네요. 그런데 아파트를 포함하여 어떤 건물도 완공 후 부실시공, 균열, 누수 등 하자가 생기게 마련이고, 다만, 그 정도가 문제될 뿐입니다. 따라서 하자보수문제는 필연적으로 발생하는 거지요.과거에는 입주자들이 시공사가 알아서 하자보수해 주는대로 만족하고 살았으나, 요즘 사회전반의 권리의식이 고양되면서, 입주자들이 부실시공 등 하자에 대해 시행사나 시공사의 하자보수로 만족하지 않고 전문 변호사를 선임하여 소송을 제기하는 사례가 부쩍 많아지고 있습니다. 이러한 하자소송이 급증하면서 건설업체들에게는 적지 않은 부담이 되고 회사 브랜드 이미지도 타격을 입을 수밖에 없어 대책마련에 부심하고 있다고 하고, 총 소송상 청구되는 금액은 한해에 수조 원에 이른다고 합니다. 대형 건설사의 경우 평균 한 해 동안 수천억 원의 소송을 제기당하고, 실제 수백억 원의 하자보수비나 손해배상금을 지출한다고 합니다. ● 하자소송을 피하려면 시행사, 사공사가 제대로 보수해 주면 되지 않나요?맞습니다. 그런데 문제는
1. 코로나 사태로 매출이 격감한 상가임차인들이 적지 않은 고통을 겪고 있다던데, 어떤 내용인가요? 맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 매출이 격감하는 등으로 인해 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요. 코로나 사태가 2년 가까이 장기화되는 추세이다 보니 강화되는 집합금지 등으로 임차인의 고통이 언제 끝날지 아무도 모르는 상황이 되어 폐업이 속출하고 있지요. 상가가 폐업되면 수천만 원에서 수억 원씩 투입한 인테리어 등 투자금이 다 날아가고, 일하던 직원들은 일자리를 잃으며, 가족의 생계까지 막연해지는 등 피해는 일파만파로 커지므로 참으로 안타까운 상황입니다. 2. 상가임대차계약은 보통 장기간으로 하는데, 기간의 중간에 영업이 아무리 안 되어도 임대인이 해지해 주지 않으면 해지하지 못한다고 하던데 그런가요?맞습니다. 상가임대차계약은 보통 2~5년간 장기계약을 하는데, ‘계약은 지켜져야 한다’는 법리 때문에 계약기간 내에는 임차인이 영업이 잘 안되더라도, 심지어 적자가 나도 먼저 계약을 해지할 수 없습니다. 즉, 코로나 사태로 매출이 거의 없더라도 계약의 구속에서 벗어날 길이 없어서 ‘울며겨자먹기식’으로 월세는 꼬박꼬박 내야 하고, 안내 면 보증금에서 공제당하니 어쩔 수 없이 영업을 계속할 수밖에 없습니다. 물론 3개월 이상 월세를 연체하면
근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 인해 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따라 임대인, 임차인간의 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 빈번히 제기되고 있는 상황에서 임차인들이 자신의 권리를 제대로 지키기 위해서는 차임을 절대 연체해서는 안 되는 이유에 대해 질의응답의 형식으로 정리해 보았습니다.-----------------------------------------------------------------------------1. 요즘 코로나 펜데믹 사태로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 부쩍 늘고 있다고 합니다. 그런데 임차인이 월세를 연체하면 잃어야 할 것들이 많다던데, 어떤가요? 맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요. 나아가 최근 서울중앙지법은 코로나 사태로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 아직 기간이 남아 있어도 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결을 내기도 했지요.(2020가단5261441 판결) 그런데, 임차인이 이러한 임대차 관련 분쟁에서 자신의 권리를 지키려면 주택임차인이든 상가임차인이든 월세를 절대 연체하면 안 됩니다. 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분을 연체하는 순간 잃어야 할 것들이 너무 많고 큽니다. 즉, 큰 손해를 보게 된다는 것입니다. &nbs
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