골치아픈 부동산, 건설, 시행, 재건축 재개발 관련 분쟁에 대한 속시원한 해법을 제시하고자 노력하겠습니다!
*약력
부동산건설소송 전문 법무법인 효현의 대표변호사.
건국대 부동산대학원 겸임교수, 경북대 로스쿨 겸임교수, 대구대 행정대학원 부동산학과 강사 역임.
한국공인중개사협회, 건축사협회, 감정평가사협회서 강의.
유튜브채널 : 법테크효현TV/ 부동산공부방
저서는 ‘법정지상권 분묘기지권 깨트리는 법’, ‘유치권 깨트리는 법 지키는 법’, ‘부동산 법테크’ 등.
재건축조합이 ‘그 동안 투입된 사업비용’을 공제하여 청산금을 지급한다는 추상적 정관 조항에 근거하여서는 현금청산금에서 사업비용을 공제할 수 없다는 획기적인 대법원 판례가 나왔습니다(2021. 4. 29. 선고 2017두48437 현금청산금청구의 소)그동안 재건축조합의 정관에 "현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다"는 추상적인 내용의 정관의 조항을 둔 경우, 재건축조합이 조합을 탈퇴하거나 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 조합원에게 지급해야 할 현금청산금에서 그동안 조합이 투입한 사업비용을 조합원 비율로 산정한 금액을 공제해 왔고, 하급심 판례들도 이를 수긍해 왔으나, 이번에 대법원이 "비용 부담과 관련하여 잔존 조합원에게 보장되는 절차적 정당성 등을 고려할 때, 탈퇴하고자 하는 조합원에게 비용 부담에 관하여 필요하고도 충분한 정보를 제공하여 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 현금청산 대상자가 조합관계의 탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있다. 추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담하도록 하는 것은 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반하게 된다."라는 이유로 사업비용을 공제할 수 없다는 입장을 분명히 한 것입니다. 판결의 요지는 아래와 같습니다.1. 현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지
■ 공유지분 가등기 수법의 횡행 최근 부동산가격의 상승으로 경매시장의 경쟁률이 높아져 경매로 수익을 내기가 더욱 힘들어졌다. 모든 것이 불확실한 시대에 경매 재테크에 올인하는 경매 참여자가 꾸준히 증가해 이젠 권리분석이 쉬운 아파트 등 일반 물건은 낙찰받기조차 어렵고 겨우 낙찰받아 봐야 수익이 신통찮은 게 현실이다. 그래서 권리분석이 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 물건 등에 몰리고 있으나 리스크가 크고 대부분 대형물건이어서 낙찰대금의 부담이 적지 않은 데다 낙찰잔금대출이 어려워 자금력이 있는 소수의 사람만 도전할 수 있을 뿐이다. 그러다보니 경매절차에서 가장 유치권자, 가장 임차인, 가장 선순위 권리자 등의 소위 ‘가짜’권리를 내세워 낙찰가격을 떨어뜨려 저가로 매수하려는 꾼(?)들이 나서서 경매시장을 혼탁하게 하는 사례가 적지 않다. 근래 경매시장 질서를 흐리는 사례를 하나 들면 공유물분할경매제도와 지분가등기제도를 이용하는 수법인데 필자도 소송이나 상담을 통해 여러 차례 경험했다. 우선 여러 명이 지분으로 공유하는 공유물에 주목해 매매나 경매 등으로 지분을 취득한다. 다음으로 공유물분할판결을 받는다. 이때 공유물분할은 현물분할이 아니라 경매로 팔아 돈으로 배당하는 대금분할(경매분할 = 가액분할)의 방법을 이용한다. 공유물분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부 지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 최선순위 가등기를 설정한다. (공유물분할 소송 전이나 소송중에 가등기를 해두는 경우도 있다.) 담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을
■ 국민의 대부분이 아파트에 거주하다보니 누수, 층간소음 등의 분쟁은 물론이고, 가히 ‘주차전쟁’이라고 할 만큼 주차관련 분쟁도 적지 않다고 하는데, 어떤가요?2020. 9. 22. 자 모 일간지 기사를 보면, 주차전쟁, 주차대란의 심각성을 체감하실 수 있을 거 같네요. “무려 1천600여대 차량들이 밤마다 주차 대란으로 주차장 이곳저곳을 옮겨 다니고 있다. 이런 아파트를 시공한 건설사나 시공사는 법정대수를 지켰다고는 하지만 주차 민원은 커지고만 있다. 안산의 한 아파트 주차장 풍경이다. 본보가 취재한 해당 아파트의 주차선은 지켜지지도 않았다. 주차장에 통로 주차된 차들이 줄지어 서 있는 어이없는 그림만 남아있다. 결국 이 아파트 주민들이 건설사와 시행사의 주먹구구식 가구당 주차대수 지정으로 주차할 공간이 부족해 심각한 주차대란을 겪고 있다며 분통을 터뜨리고 있다.”이처럼 새로 건축한 아파트조차 이 지경이니, 오래된 아파트는 주차면이 절대적으로 부족해 주차전쟁이 더 혹독한 실정이지요.◉ 그러면 이러한 주차 관련 분쟁으로 어떤 것이 있나요?이처럼 주차면수는 절대적으로 부족한데, 등록차량은 늘어나다보니 주차분쟁은 필연적이라고 보여지는데, 밤늦게 퇴근한 입주민이 세울 곳이 없어 주차해서는 안될 곳에 세우는 바람에 다른 차량이 출입하지 못하는 사태까지 생깁니다.주차분쟁의 예를 들어보면, 주차분쟁으로 주차장 진입로를 막는 사건, 이중주차를 했다가 차량이 파손되거나 사람이 다치는 사건, 불법주차차량에 스티커를 부착한 문제로 인한 관리직원과의 다툼, 2대 이상 주차 제한 내지 추가비용부담에 따른 분쟁, 주상복합아파트의 아파트측이 상가이용자
이번 회에서는 매년 1건 이상의 살인사건으로 까지 비화되는 아파트 층간소음 문제를 짚어보도록 하겠습니다. 국민 대다수가 아파트에 거주하는 현실에서, 층간소음으로 고통받는 사람들이 적지 않음에도 뚜렷한 해결책이 없다 보니 참으로 안타까운 실정입니다. 층간소음문제의 사회적 심각성을 먼저 강조하고, 층간소음 문제의 원인과 해법, 분쟁사례 등에 대해 차례로 살펴보고자 합니다. 1. 층간소음 문제의 심각성 ● 2020년 5월 경기도 고양에서 빌라 아래층에 사는 60대 여성이 층간소음에 격분해, 윗층에 사는 50대 남성을 흉기로 찔러 살해한 사건이 발생하는 등 공동주택의 층간소음 문제가 이웃간 살인사건으로까지 비화되는 등 심각한 사회문제화되고 있다고 합니다. 이번 시간에는 아파트 등 공동주택의 층간소음 문제와 그 해결방안에 대해 함께 공부해 보고자 합니다. ● 변호사님! 아파트 등 공동주택의 층간소음 때문에 이웃간 살인사건까지 일어난다니 놀라운데, 왜 이런 일이 일어나나요?참으로 안타까운 일이지만, 공동주택이라 할 수 있는 아파트나 다세대, 연립주택이 우리나라 국민들의 주된 주거형태가 되면서 아래, 위층간, 입주자간 층간소음, 누수 등 하자, 주차시비 등 각종 분쟁이 끊임없이 생기고, 또한 나날이 증가하고 있습니다. 통계를 보면, 층간소음분쟁만으로 매년 1~2건의 살인사건이 일어나고 있고, 살인미수, 방화, 상해, 폭행 등의 사건은 훨씬 많이 일어나고 있는 실정입니다. 2020년 9월 28일 통계청이 발표한 ‘2019 인구주택총조사’ 결과에 따르면, 우리나라 총주택수(1,812만 7,000호) 중 아파트가 62.3%(1,128만7,000호)이고
요즘 아파트 시장은 광풍 그 자체이다. 정부의 각종 대책에도 백약이 무효이고, 서울 등 대도시와 일부 지방의 아파트는 신고가 행진을 계속하고 있다. 이처럼 아파트 등 부동산 가격이 상승기로 돌아서 하루가 다르게 가격이 뛰게 되면 부동산 매매시장에 으레히 생기는 현상이 있다. 매매계약을 체결한 매도인과 매수인간 계약해제와 관련 분쟁이 봇물을 이루게 되는데, 최근 필자도 수십건의 관련 상담을 하고 몇건의 소송도 진행하고 있다. 일단 부동산 매매계약이 체결되었더라도 매도인의 입장에서는, 앞으로 훨씬 더 오를 것이 예상되거나, 다른 매수자로부터 더 주고 팔라는 유혹을 받으면, 더 많이 받고 팔고 싶은 욕심을 뿌리치지 못하고 받은 계약금의 배액을 배상하더라도 계약을 파기하려고 시도한다. 이에 대해 매수인은 매수인대로 더 오른 가격의 차익을 자신이 챙기려고 어떻게든 계약을 지키려고 저항한다.여기서 매도인과 매수인간의 한치의 양보도 없는 매매계약 ‘파기’와 ‘지키기’ 전쟁이 시작된다.(참고로 아파트 등 부동산 가격 하강기에는 하루가 다르게 가격이 하락하니까, 이번에는 거꾸로 매수하는 즉시 손해를 보게되는 매수인이 계약을 파기하려고 시도하고, 매도인은 지키려고 시도하는 아이러니한 일들이 벌어진다.) # 매도인의 '계약 파기' - 해약금에 의한 해제먼저 매도인의 입장에서는 통상 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 후 중도금을 받기 전에 받은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 파기하려고 시도한다. 이는 민법상 해약금 해제 규정에 의한 파기(해제)인데, 기본적으로 중도금을 받기 전이라야
최근 임대차3법 중 주택임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 집주인이 실거주 목적으로 갱신요구를 거절한 뒤 짧은 기간 실거주하다가 제3자에게 매매한 경우도 허위갱신거절에 해당되어 임차인에게 손해를 배상하여야 하느냐에 관해 논란이 되고 있으므로, 이를 다시 한번 정리하고자 합니다.● 최근 모 신문에서 “실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 2년간 집 못 판다.”란 제목의 기사를 내면서 국토부, 법무부의 유권해석이 그렇다고 하는 바람에, 그동안 임대차3법으로 고통을 겪던 집주인들을 더욱 분노케 했다고 하는데, 어떤 내용인가요? 네. 이 내용은 종전 방송에서 이미 한번 짚어드렸던 것입니다. 임차인의 계약갱신요구기간인 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 실거주 목적으로 주택을 매수한 사람은 임차인의 갱신요구권 행사에 대해 거절을 할 수 없다는 국토부 유권해석이 나왔지요. 물론 제가 종전 방송에서 이러한 해석은 잘못된 것이고, 실거주 목적 매수인도 갱신거절을 할 수 있어야 한다는 점을 강조한바 있습니다. 그런데 이번에는 국토부뿐만 아니라, 주택임대차분쟁조정위원회, 법무부까지 나서서 한술 더 떠, 실거주 목적으로 임차인을 내보낸 후에는 2년간 집을 팔지 못한다고 해석했다고 합니다. 국토부가 위와 같이, 집주인이 계약갱신요구기간 동안은 실거주 목적 매수인에게 집을 팔 수 없다고 하자, 집주인이 편법으로 실거주 이유로 임차인을 내 보낸 뒤 일시적으로 거주하다가 집을 파는 회피전략을 사용할 수 있다는 이유로, 실거주하는 2년간은 집을 팔 수 없고 해석한거죠. 이는 누가 보더라도 주택임대차보호법에 규정도 없는 위법적이
이번 회에서는 요즘 사회적으로 이슈화된 아파트 누수문제와 그로 인한 피해를 보상(배상)받는 방법에 대해 자세히 알아보기로 하겠습니다. 1. 아파트 누수, 왜 문제인가● 요즘 아파트 누수피해가 사회문제화 될 만큼 언론에 이슈화되고 있는데, 왜 이런 일이 생기나요? 네. 요즘 언론에 연일 아파트 누수로 인해 입주민들이 입는 피해와 그 원인, 대책에 대해 이슈화되고 있는데, 근본 원인인 ‘부실공사’와 ‘노후화’, ‘사용·관리상 잘못’이라 할 수 있습니다. 신규 아파트는 방수를 제대로 안한 부실공사가 주원인이고, 오래된 아파트는 노후화로 인한 자연적 균열발생 또는 사용, 관리 잘못으로 인한 방수층 파손 등이 원인이 되겠지요.● 아파트 누수로 어떤 피해가 생기나요.?윗층에서 누수가 되면 보통 아래층 천장, 벽, 바닥이 물에 젖어 곰팡이가 피고, 부식되는 현상이 생기고, 전자제품, 책장, 책, 옷, 가구 등 가재도구들이 물에 젖어 못쓰게 되는 피해가 발생하지요. 천정이나 벽의 도배를 새로 하고, 바닥재를 교체해야 되며, 못쓰게 된 가재도구를 수리하거나 교체하는 비용이 들겠지요. 이런 공사를 하느라 일시적으로 집을 비워야 할 경우 호텔비 등이 들기도 합니다. 이처럼 수리비, 교체비 외에도 하자를 탐지하는 비용이나 소송까지 가는 경우 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용 등 소송비용도 들겠지요. 그 외 누수로 인해 보금자리인 생활공간이 엉망이 되고, 가해자와 신경전에다가, 공사기간 동안 외부에 거주해야 하는 등 정신적 스트레스도 엄청나겠지요.● 아파트 누수가 생길 때, 수리해 주면 그만인 것 같은데, 왜 사회문제화 되나요?아래 윗층, 옆집으로 촘촘히 연이어진 공
임대차 3법 관련, 최근 이슈가 된 문제점으로, "임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와 충돌 시 누가 우선할까," 즉 매수인의 갱신거절이 우선하여 임차인은 기간만료시 비워주고 나가야 하는지, 아니면 임차인의 갱신요구가 유효하여 매수인이 2년간 갱신해 주어야 하는지 여부에 대해, 국토부 유권해석의 문제점과 언론에 문제되었던 이슈를 중심으로 문답식으로 정리해 보았습니다.----------------------------------------◉ ‘임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와의 충돌 문제 - 누가 우선할까?최근 국토교통부가 잘못된 유권해석(9. 11.자)을 내놓음으로써 전세시장에 큰 혼란을 초래하고 있습니다. 경솔한 법해석으로 집주인과 세입자간 싸움만 붙이는 것이 아니냐는 비난 여론이 비등하고 있지요. ◉ 문제된 국토부 유권해석은 어떤 내용인가요?네. 국토부는 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다고 전제하고, ➊매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, ➋임차인이 갱신거절사유가 없는 ‘기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은’ 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다라고 해석했습니다. 다만, 국토부는 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있
최근 정부가 도입한 '임대차 3법'에 대해, 현실을 무시한 졸속입법이라든지, 임차인에게 오히려 불리한 법이라든지, 헌법상 재산권을 침해하고 소급입법을 하여 위헌이라는 등 비판이 많고, 벌써 전세품귀 , 전세가 상승 등 부작용이 나타나고 있어, 향후 그 추이가 주목된다. 그런데 임대차 3법에 대한 비판이나 부작용 지적에 앞서 과연 임대차 3법이 어떤 내용을 담고 있는지 먼저 정확히 이해할 필요가 있다. 독자여러분의 이해의 편의를 위해 문답식으로 가능한 쉽게 풀어보고자 한다. 내용을 자세히 알아보면 과연 임차인에게 유리한 법인지, 불리한 법인지 어느 정도 판단할 수 있을 것이다. 참고로 이 내용은 국토부의 '개정관련 FAQ'내용을 토대로 좀 더 이해하기 쉽도록 부연설명을 한 것임을 밝혀둔다.------------------------------------------------------------------------1. 요즘 정부의 임대차3법 시행으로 시중에 전세가 씨가 말랐다는 얘기가 많습니다. 서민을 위한 법개정인데 오히려 서민이 전세품귀, 전세가 상승으로 고통을 겪고 있다면 심각한 문제가 아닐 수 없는데, 먼저 임대차3법이 무엇인지 설명해 주실까요? 네. 정부가 임대차3법을 좀 무리하게 밀어부친 것 때문에 부작용이 많이 나타나고 있네요. 제가 사법연수원에서 공부할 때 부동산등기법을 가르치는 교수님이 우리나라와 일본이 법률제정이나 개정과 관련하여 크게 다른 점이 있는데, 일본은 법 하나를 제정하거나 개정하려면 보통 10년은 공청회를 하는 등 의견수렴을 하여 웬만한 문제점은 걸러내고 시행을 하는데 반해, 우리나라는 좋은 제도나 법이 있으면 거의 즉시 도입하여 시행을 하고 적용하는 과정에서 생기는 부작용을 차차 고
최근 수원지방법원은 임차인이 영업을 위해 지출한 시설개수비용이나 시설물비용은 임차인이 유치권을 행사할 수 있는 필요비, 유익비 자체에 해당하지 않는다고 보았다.(2020. 5. 27. 선고 2019가합28259 판결) 사례를 보면, 임의경매절차에서 경매목적물의 임차인이 객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9 층을 점유하자, 경매신청채권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기했다. 이에 법원은 “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다.”라고 전제하고, “제출된 증거들만으로는 임차인이 투입한 비용이 해당 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 임차인이 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다.”라고 하여 유치권을 인정하지 않았다. 나아가 위 법원은 “설령 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 임대차 계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 임차인은 임차목적물인 해당 건물에 공사비용으로 지출한 유
■ 거짓・과장 분양광고와 수분양자들의 권리구제 요즘 부동산 경기가 위축되면서 특히 상가분양 현장을 중심으로 수분양자들이 거짓·과장광고를 문제 삼아 분양계약의 취소를 구하거나 손해배상을 청구하는 사례들이 생겨나고 있다. 거짓·과장광고 내용을 보면 대부분 분양상가 부근에 대규모 인구밀집시설이 들어선다거나 교통망이 확충된다거나 임대수익률이 매우 높다는 등인데, 심지어 확정수익률을 보장하기도 한다. 수분양자들이 거짓·과장광고를 문제삼을 때에는 통상적으로 우선 민법상 사기나 착오에 의해 분양받았다는 이유로 분양계약의 취소를 구하고, 취소가 안될 때를 대비해 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라함)상 손해배상책임을 묻는다. 실무상 사기, 착오로 계약을 취소하기는 매우 어렵다. 사기, 착오의 요건이 까다로와 그 요건을 충족하기가 쉽지 않기 때문이다.그런데 표시광고법상 손해배상책임은 분양회사에 과실이 없어도 책임지는 무과실 책임이고, 손해입증도 쉽도록 규정하다 보니 표시광고법상 책임은 폭넓게 인정된다. 수분양자로서는 민법상 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수도 있지만, 무과실책임인데다가 손해입증이 훨씬 쉬운 표시광고법상 책임을 묻게 되는 것이다. 이러한 거짓·과장광고요건을 갖추었을 때 법원은 대체로 손해액 입증이 곤란한 경우로 보고 재판부 재량으로 분양금액 3~5%의 손해배상책임을 인정했다. 여기서는 표시광고법상 손해배상책임을 인정한 대법원 판례들과 심결례들을 이해하기 쉽게 유형화해 보고자 한다. 각 유형별로 개별사안을
아파트 건설공사를 하다보면 필연적으로 크고 작은 하자가 발생한다. 이러한 하자가 발생하면, 아파트 수분양자들은 시행사나 시공사를 상대로, 시행사는 시공사를 상대로, 각 하자보수청구나 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송을 제기하여 법원의 하자보수비 감정결과에 따른 손해배상을 받게 된다. 여기서 '하자'에는 설계도면대로 시공되지 않은 미시공, 잘못 시공된 오시공, 합의 없는 변경시공 등의' 사용검사 전' 하자와 균열, 누수, 처짐, 들뜸 등 '사용검사 후' 하자가 포함된다. 아파트에 하자가 생기면 상호 합의로 해결되지 않은 한 부득이 소송으로 비화되는데, 아파트 하자소송의 승패는 하자보수비 감정결과에 의해 좌우된다. 법원도 건축전문가가 아니기 때문에 소송당사자의 신청에 의해 건축사나 건축시공기술사 등 법원에 등록된 감정인에게 감정을 촉탁하여 그 감정결과로 나온 하자보수비를 지급하라고 판결하게 된다. 물론 감정이 잘못된 부분이 있으면 소송당사자가 감정보완을 신청하여 보완하기도 한다. 또한 감정금액을 100% 그대로 인정하지는 않고, 아파트 연식에 따라 30~50%까지도 책임제한을 하여 감액된 금액을 인정한다. 이처럼 아파트 하자소송에서는 하자감정이 절대적으로 중요한데, 하자감정을 할 때 하자여부를 판단하는 기준이 되는 설계도면이 착공도면(사업계획승인도면)일까, 아니면 준공도면(사용검사도면, 사용승인도면)일까. 통상 착공도면을 기준으로 하면 하자가 매우 커지고, 준공도면을 기준으로 하면 적어지므로, 소송당사자 간 이해가 크게 상반되는, 대단히 민감한 쟁점이다. ● ‘특별한 사정이 없는 한’ 준공도면이
● 법인격 부인론과 적용요건 - ‘법인격 형해화’ 또는 ‘법인격 남용’(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다90982 판결) 회사가 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 법인의 형태를 빌리고 있는 것에 지나지 아니하고 실질적으로는 완전히 그 법인격의 배후에 있는 사람의 개인기업에 불과하거나, 그것이 배후자에 대한 법률적용을 회피하기 위한 수단으로 함부로 이용되는 사례가 적지 않다. 이 경우 비록 외견상으로는 회사의 행위라 할지라도 회사와 그 배후자가 별개의 인격체임을 내세워 회사에게만 그로 인한 법적 효과가 귀속됨을 주장하면서 배후자의 책임을 부정하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되는 법인격의 남용으로서 심히 정의와 형평에 반하여 허용될 수 없고, 따라서 회사는 물론 그 배후자인 타인에 대하여도 회사의 행위에 관한 책임을 물을 수 있다고 보아야 한다. 여기서 회사가 그 법인격의 배후에 있는 사람의 개인기업에 불과하다고 보려면, 원칙적으로 문제가 되고 있는 법률행위나 사실행위를 한 시점을 기준으로 하여, 회사와 배후자 사이에 재산과 업무가 구분이 어려울 정도로 혼용되었는지 여부, 주주총회나 이사회를 개최하지 않는 등 법률이나 정관에 규정된 의사결정절차를 밟지 않았는지 여부, 회사 자본의 부실 정도, 영업의 규모 및 직원의 수 등에 비추어 볼 때, 회사가 이름뿐이고 실질적으로는 개인영업에 지나지 않는 상태로 될 정도로 형해화되어야 한다. 또한, 위와 같이 법인격이 형해화될 정도에 이르지 않더라도 회사의 배후에 있는 자가 회사의 법인격을 남용한 경우, 회사는 물론 그 배후자에 대하여도 회사의 행위에 관한
알박기와 형사처벌 및 민사책임 최근 몇년간 주택경기 활성화로 인해 아파트시행사업, 지역주택조합사업 등이 활발히 진행되면서 사업부지 지주들의 알박기 행태가 심각한 사회문제가 되고 있다. 이와 관련하여, 사업이 진행되는 것을 알고 부지 일부 필지를 매수한 후 시행사에 터무니없는 고가로 되파는 행위가 전형적인 알박기 행위이지만, 오랜기간 소유한 소유자가 시세의 수 배 내지 수 십배를 요구하는 행위도 알박기 행위인지 여부가 문제된다. 이러한 알박기 행위자에 대해서는 주택법에 시세로 강제매수할 수 있는 매도청구권 규정을 두고 있지만, 3개월 이상 실질적인 매수협의요건 충족이 쉽지 않고, 지주가 대법원까지 상고하면 소유권이전이 안 되어 사실상 착공이 어려운 점 때문에 실효성에 의문이 있다. 그렇다면 부당이득죄로 형사고소하여 처벌받게 하거나, 민사소송으로 과다지급한 매매대금의 반환을 구하는 방법은 어떨까. 대법원이 부당이득죄의 성립을 부정한 사례와 인정한 사례, 부당이득죄 규정의 위헌성, 민사상 손해배상청구나 부당이득반환청구 가부에 관하여 차례로 살펴본다. ■ 형법상 부당이득죄 성립 여부o 부당이득죄가 성립되지 않는다고 본 사례대법원은 형법상 부당이득죄에 있어서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단해서는 안 되고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다고 본다. 즉 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의
'튤립공황' - 끝 모르는 인간의 탐욕16세기 후반 튤립이 터키에서 유럽으로 유입되자, 순식간에 각국으로 퍼져 17세기 초에는 귀족이나 대상인 사이에 튤립투자가 크게 유행하였다. 1637년경 네덜란드 알크마르 튤립 경매장에서는 '황제튤립' 한 뿌리면 암스테르담의 대저택을 살 수 있었고, 황소 1천 마리를 팔아 튤립 뿌리 40개를 사고도 기뻐할 정도였다. 귀족, 상인, 변호사에서부터 시종과 굴뚝 청소부 할 것 없이 모두가 튤립시장에 가진 돈을 몽땅 쏟아 부었고, 급기야 프랑스 사람들까지 투자에 뛰어들었다. 당연히 일반 서민들도 빚을 내어 투자에 나섰고, 튤립 뿌리 하나의 가격이 너무 비싸고 양도 부족하자 튤립 뿌리를 살 수 있는 권리를 싸게 파는 옵션거래까지 생겨났다. 이 튤립 광풍은 1636년 말에서 1637년 초 최고조에 달했다. 그러나 달도 차면 기우는 법이다. 언젠가부터 더 이상 고가에 튤립을 살 사람이 없다는 소문이 퍼지자 불안을 느낀 사람들이 공포에 휩싸여 너도나도 다투어 파는 투매 현상이 나타났다. 가격은 순식간에 폭락하고 거품이 꺼지면서 유럽은 세계 최초의 경제공황을 맞게 된다. 튤립 투기 3년간 튤립 구근의 가격상승률은 5천900%이었으나, 이후 10개월간 튤립의 가격은 이전가격의 1% 이하로 떨어졌다. 순식간에 수많은 사람이 파산하게 됐고 결국 네덜란드정부는 매매 가격의 3.5%만 지불하면 채무를 면제해주는 조치를 취하게 된다. 이 사건으로 인해 당시 세계 최고의 경제대국이었던 네덜란드는 유례없는 경제 공황을 겪게 되었고 결국 영국에게 세계 경제의 주도권을 빼앗기고 만다. 언제부터인가 우리에게 아파트는 생필품
상가건물임차인의 권리금회수 규정이 처음 도입되었을 때에는 임차인들이 쌍수를 들고 환호할만했다. 그러나 실무적으로 적용하는 과정에서 5년 기간이 지난 임차인에게는 적용되지 않는 문제, 임대인이 더 이상 임대를 놓지 않겠다는데도 신규임차인과 권리금계약을 맺고 임대인에게 임대차를 주선해야 하는지 문제 등 애매모호한 문제들이 속출하였고, 실제 권리금을 회수하는 사례는 극소수였다. 이러한 상황에서 최근 대법원은 그동안 모호했던 부분들을 명확히 하고 구체화하는 판례를 속속 내놓고 있는데, 대부분 임차인에게 유리한 해석이 주를 이뤄 주목된다. 즉, 근래 대법원은 계약갱신 요구기간인 5년을 경과한 임차인도 권리금 주장을 할 수 있다고 판결하였고, 임대인이 자신이 사용하겠다며 더이상 세를 놓지 않겠다는 의사를 확실히 밝힌 때에는 임차인이 권리금을 주고 들어올 새로운 임차인을 주선하여 계약을 체결해 달라고 요구할 필요 없이 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 판례를 내놓았다.(대법원 2019년 7월4일 선고 2018다284226 판결) 나아가 대법원은 “임대인이 임차인의 권리금 회수행위를 방해했다면, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다”고 판결하였다.(대법원 2019년 7월10일 선고 2018다239608 판결) 구체적으로 살펴보자. ● 상가 임대차 기간 5년 경과해도 권리금 회수 가능하다 상가임차인의 계약갱신요구기간이 상가건물임대차보호법 개정으로 인해 10년으로 늘어났지만, 개정
근래 몇 년간 주택경기가 활성화되면서 전국적으로 아파트 건설분양붐이 크게 일어났다. 최근에는 정부의 대출규제, 투기과열지구의 지정, 분양가상한제 실시 등 억제책으로 인해 지방을 중심으로 침체를 면치 못하고 있으나, 서울과 대구 등 일부 지방은 국지적으로 여전히 과열양상을 보이고 있다. 주택공급은 도시및주거환경정비법에 의한 재건축, 재개발사업으로도 많이 이뤄지지만, 주택법에 의한 아파트시행사업이 주류를 이루고 있는데, 시행사들이 아파트를 지을 만한 전국 요지의 땅을 휘젓고 다니는 바람에 땅값이 천정부지로 치솟고 있고, 일부 알박기식으로 버티는 지주들 때문에 사업이 난관에 부딪히는 사례까지 생겨나고 있다. 대구지역만 해도 수년 전엔 알박기 요구금액이 3.3㎡당 보통 2,000~3,000만 원 정도였으나 최근 5,000만 원 내지 1억 원까지 뛰어 사업추진에 큰 장애가 되고 있다.그동안 지주들의 학습효과로 인해 해당부지나 인근지역에서 가장 고가의 매매가격을 달라고 요구하는 것이 유행이 된 것이다. 현재의 상황은 값싸게 부지를 확보하려는 아파트 시행사와 최대한 비싸게 팔려는 지주간에 총성없는 전쟁이 벌어지고 있는 형국이다. 그런데 현행 주택법은 일정한 요건을 갖추는 경우 아파트 시행사에 지주들의 땅을 감정가격으로 강제로 매수하는 제도를 두고 있다. 이 제도를 이용하면 지주들의 알박기 관행을 쉽게 없앨 수 있을 것 같지만 실제는 그렇지 않다. 그 이유를 살펴보자. 주택법은 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 사업계획승인을 받은 사업주체가 부지면적의 ‘80% 이상’ 사용권원을 확보하면 지구단위계획결정 고시일 ‘
■ 집짓다가 10년 늙는 이유집 짓다가 10년은 늙는다는 말이 있다. 필자는 부동산, 건설관련 분쟁을 주로 다루다 보니 실제 건축주가 집을 짓다가 공사업자 때문에 고통을 당하는 경우가 적지 않고, 심지어 고통을 견디다 못해 자살까지 생각하는 사람도 있었다. 왜 이런 일이 일어날까. 건축을 해보지 않은 사람이라면 건축주가 왜 공사업자 때문에 그런 고통을 겪을까 하고 반문할 수도 있다. 지금도 곳곳에 많은 건물들이 지어지고 있고 양심적이고 정도를 걷는 공사업체들이 다수여서 큰 분쟁 없이 잘 마무리되기도 하지만, 일부 비양심적인 공사업자들은 교묘히 건축주를 괴롭혀 공사비를 더 받아내려고 애쓴다. 특히 처음 집을 지어보는 사람들이 그 타깃이 된다. 건축에 관해 아무것도 모르므로, 잘 아는 사람이나 지인이 추천하는 업체에 모두 믿고 맡겨버린다. 여기에 함정이 있다. 견적서를 마음대로 부풀리고, 공사도급계약서도 일방적으로 공사업체에 유리하게 작성해 건축주의 서명날인을 받는다. 심지어 계약서 없이 공사하기도 한다. 선급금보증서, 계약이행보증서를 발부해 주지 않고, 계약서의 중요한 문구로서 공사지체시 하루당 공사금액의 1천분의 1 정도의 손해배상을 하게 하는 지체상금약정이나 하자담보책임에 관한 조항도 빼먹는다. 나중에 분쟁이 소송으로 비화되면 계약서 같이 서면으로 명시된 것만 중요한 증거가 되고 서로 말로 약속한 것은 증거가 되기 어려운 점을 공사업자가 악용하기도 한다. 무엇보다도 공사업자는 어느 정도 공사를 해 놓고는 지연작전을 쓴다. 공사비를 더 주지 않으면 공사를 못한다고 버틴다. 심지어 몇 달이
남의 땅을 빌려 건물을 지어 장사하다가 임대차기간(보통 5년 이상 장기임)이 만료되면 건물을 토지소유자에게 넘겨주는 방식의 임대차가 한때 성행하였고, 지금도 더러 이용되고 있다. 과거 나대지 소유자에게 토지초과이득세(지금은 폐지됨)를 부과하자 건물을 짓는 방편으로, 임대를 하면서 임차인에게 건물을 짓게 하고 기간이 만료되면 건물은 임대인이 차지하곤 했다. 이런 경우 임대차계약을 체결하면서, 특약으로 건물소유권을 처음부터 임대인에게 이전하거나, 임대기간 만료시 임대인에게 이전하고, 임차인은 일체의 권리주장을 하지 않는다는 등의 특약을 기재한다. 그런 특약이 있다 보니 임차인으로서는 수천만원에서 수억원을 들여 건물을 지었지만 임대기간 만료시 한 푼도 받지 못하고 고스란히 임대인에게 넘겨주고 나와야 했다. 보통 5년 이상 임대기간을 정하는 것은 그 기간이면 장사를 해서 투자금을 만회하고 그 이상의 수익을 낼 수 있다는 계산 때문인데, 생각대로 장사가 안 돼 투자원금도 건지지 못한다면 임대인 좋은 일만 시키는 꼴이 되고 만다. 이런 상황에 처한 임차인의 억울함을 풀어줄 방법이 없을까? 계약에서는 분명히 건물에 관한 모든 권리를 임대인에게 넘겨주었거나, 넘겨주겠다고 약속했으므로,'계약은 지켜져야 한다'는 법언상 달리 방법이 없어 보인다. 그런데 민법은 이런 임차인에게 구세주 같은 조항을 두고 있다. 그것이 바로 임차인의 지상물매수청구권(地上物買受請求權)이다. 즉 "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채렴, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이
임대차가 종료하면 임차인은 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환해 주어야 함이 원칙이다. 그런데 임차인이 건물 등 임차물에 시설을 하거나 사용하다보면 여기저기 손상이 가는 경우가 많다. 이처럼 임차물에 손상이 간 상황에서 임대인이 원상복구를 요구하면 원래 시설이 설치되기 전의 상태대로 완벽하게 복구해 주어야 하는지 여부 및 통상의 가치감소분에 대해서도 임차인이 책임을 지느냐 여부가 문제된다. 먼저 복구의 정도에 관하여 임대차계약서에 자세한 규정이 있으면 그에 따를 것이나 통상 '원상복구한다'는 정도의 규정만 있어 그 복구의 정도가 다투어진다. 특히 임대차기간이 장기간에 걸쳐 이뤄질 경우 임대차 이전의 원래 상태가 어떠했는지에 대해 입증자료가 없어 어느 정도로 시설을 철거하고 사후정리를 해야 원상복구가 되는지 심각하게 다투어지는 사례가 많다. 임차인은 임차인대로 철거하고 마무리하는 정도로 원상복구를 했다고 주장하고, 임대인은 사소한 손상부분까지 완벽한 보수를 바란다. 결국 법원의 판단에 따를 수밖에 없으나, 임대인 입장에서 이런 분쟁을 예방하려면 임대차계약 이전에 미리 원상태에 관해 사진이나 비디오 촬영을 해둘 필요가 있다. 한편 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모(損耗)'에 관하여도 책임을 져야 하는지 여부가 문제된다. 이에 관하여는 임대차종료 후 임대인이 3천만 원의 비용을 들여 원상복구를 한 후 임차인에게 그 비용을 청구한 사안에 관한 서울중앙지법 판례가 적절한 기준을 제시해 준다. 임대차 종료시 임
■ 주택법상 공탁제도 -'분양승인(입주자모집)은 가능'주택건설 등의 개발사업을 위해 부지를 매입하다보면, 소유자를 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 토지가 간간히 나타나 사업추진에 큰 지장을 초래한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 주택법에 매수대금을 공탁하고 신속히 사업을 진행할 수 있도록 제도화 하고 있다. 주택법 23조(소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)에 의하면, 국토계획법 49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정(17조1항5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여 사업계획승인을 받은 사업주체는, 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 주택법 22조의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다. 따라서 사업주체는 공고일로부터 30일 이상 지나도 소유자의 신고가 없으면 시·도지사가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 따른 감정평가업자 2인 이상에게 감정을 의뢰하고, 그들이 평가한 금액을 산술평균한 금액을 법원에 공탁하고 공탁증명서에 소재 확인 곤란 사유를 첨부하여 사업승인기관에 제출하면 분양승인을 받는 등 주택건설사업을 시행할 수 있다. 감정평가액 공탁으로는 주택건설사업을 시행할 수 있으나, 완공 후 사용검사를 받기 위해서는 그 토지의 소유권까지 확보해야 하므로, 주택법 18조의 2에 규정된 바에 따라 매도청구소송을 제기하여 판결
부동산개발을 하거나, 집을 짓기 위해 토지를 매입했는데 지하에 경질(硬質)의 암반이 넓게 분포되어 있으면 토목공사비용이 많이 들게 된다. 터파기공사를 할 때 주위가 주택밀집지역이라면 공사민원 때문에 비용이 많이 드는 무소음․무진동 굴착공법을 써야 한다. 게다가 심도(굴착 깊이)에 따른 공사비의 증가비율은 1, 3~4, 8~9 정도로 기하급수적이므로, 미리 암반의 샘플을 채취하여 토목공사의 난이도와 비용을 알아보고, 그만큼 공사가 지연되고, 비용이 증가되는 점을 고려한 사업수지분석을 해 보고 그래도 수익성이 있으면 사업을 하고, 그렇지 않으면 사업을 접는 것이 바람직하다. 다만 심도가 깊어지더라도 암반이 주상절리(쪼개지는 성질이 있는 결)형태로 발달되어 있다면 오히려 공사비는 상대적으로 많이 절감되기도 한다. 암반에 관한 판례를 보면, 전문적으로 택지를 개발하여 매도하는 공공기관인 토지개발공사가 고층건물부지용으로 토지를 개발하여 매도하면서 제시한 분양현황도에 암반발생예상지역이 아니라고 표시되어 있고 매수인에게 암반발생예상지역이라는 설명도 하지 아니하여 매수인이 이를 믿고 매수한 경우, 위 토지매매계약 당시 암반발생예상지역 여부 표시는 당사자 사이의 부수적인 계약내용이었다고 봄이 상당하고, 도시개발공사가 이를 제대로 이행하지 아니한 이상 계약의 불완전한 이행으로 인한 손해(암반제거비용의 50%)를 배상할 의무가 있다고 한 사례가 있다(대전지법 2003. 9. 24. 선고 2002가합4379 판결 : 항소). 한편 사업부지가 바닷가 개펄을 메운 간척지나 늪지, 모래층 등 연약지반인 때에도 나무말뚝이나 콘크리트 말뚝(파일), 쇠
매수한 토지가 다량의 중금속으로 오염되었거나 각종 폐기물 등이 불법 매립되어 있다면, 누가 책임을 져야 할까? 오염을 야기했거나 폐기물을 매립한 자와 그로부터의 중간매수자, 현재의 소유자 중 누가 처리할 책임이 있는가? 처리할 책임을 이행한 자는 전 소유자에게 어떤 책임을 물을 수 있는가? 등이 문제된다. 먼저 토양오염이라 함은 “사업활동 기타 사람의 활동에 따라 토양이 오염되는 것으로서 사람의 건강·재산이나 환경에 피해를 주는 상태”를 말하고, 토양오염의 규제, 정화 등에 관하여 토양환경보전법이 규율한다. 이때 오염의 원인이 되는 물질을 토양오염물질이라고 하는데, 그 종류는 아래와 같다. ♣ 토양오염물질(법 1조의 2, 시행규칙 별표 1)① 카드뮴 및 그 화합물 ② 구리 및 그 화합물 ③ 비소 및 그 화합물 ④ 수은 및 그 화합물 ⑤ 납 및 그 화합물 ⑥ 6가크롬화합물 ⑦ 아연 및 그 화합물 ⑧ 니켈 및 그 화합물 ⑨ 불소화합물 ⑩ 유기인화합물 ⑪ 폴리클로리네이티드비페닐 ⑫ 시안화합물 ⑬ 페놀류 ⑭ 벤젠 ⑮ 톨루엔 ⑯ 에틸벤젠 ⑰ 크실렌 ⑱ 석유계총탄화수소 ⑲ 트리클로로에틸렌 ⑳ 테트라클로로에틸렌 ㉑ 벤조(a)피렌 ㉒ 기타 환경부장관이 고시하는 물질 토양환경보전법은 토양오염의 피해에 대한 ‘무과실(無過失)책임’을 규정하고 있다(10조의 3). 즉 토양오염으로 인하여 피해가 발생한 때에는 당해 오염원인자는 천재·지변 또는 전쟁으로 인하여 발생한 경우 외에는 그 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 한다. 오염원인자가 2인 이상 있는 경우에 어느 오염원인자에 의하여 피해가 발생한 것인지를 알 수 없을 때에
■ 의향서(LOI, Letter of Intent)의 효력 의향서(意向書), 즉 영문으로 LOI(Letter of Intent)란 어떤 계약에 앞서 참여의사를 표시하는 것이다. 이는 ① 어느 일방 당사자의 입장, 의도, 결정 등을 타방 당사자에게 전하기 위하여, ② 특정 계약의 최종협상에 앞서 내부의 통일적 의사를 정리·확인하기 위하여, ③ 자금조달 용도의 구비서류로서 관련 금융기관에 제시하기 위하여, ④ 필요한 정부인가 등을 위한 내·인가를 받기 위하여, ⑤ 사전협의 내지 조정 등의 목적을 위하여 활용되는 문서이다. 그리고 통상 양해각서의 전단계에 이루어진다. LOI는 주로 설비 등의 수출입 합작투자, 기술제휴, M＆A 등 제반 국제계약의 초기 단계에서 자주 사용되는 실용문이라고 할 수 있다. 그런데 LOI는 국제간 내지 대규모의 부동산거래에서도 활용되는데, 자금조달 등의 목적으로 매도의향서, 매수의향서 등의 형식이 사용된다. 그 외에도 부동산개발과 관련하여 투자의향서, 대출(PF)의향서, 시공참여의향서 등으로도 이용된다. LOI는 특정한 고유형식이 없으므로, 당사자 쌍방간의 또는 일방의 의사표시가 적절히 표시되기만 하면 된다. 쌍방간의 의사합치의 형태라면 (영문)계약서의 약식 스타일로 가능할 것이고, 일방의 의사표시라면 일방적 선언의 형식에다 권한 있는 자의 서명이 있으면 된다. 이러한 LOI는 법적 구속력이 없음이 원칙이다. 그런데 일방적 의사표시일 경우라도 특정의 상대방이 있는 한 상당기간 동안 취소·변경이 불가능하고, 이를 믿고서 행동한 상대방에 대하여는 신의·성실의 원칙에 따른 책임이 있기 때문에 그 법적구속력이 문제되는 경우가 많다. 결국 LOI의 해석문제이
아파트나 빌딩 등을 건설하는 공사를 하다 보면 지반이 침하되거나 진동으로 인한 균열 등 인근 건물이 손상되는 경우가 적지 않게 생긴다. 이 때 시공자(수급인)와 건축주(도급인) 중 누가 책임질 것인가, 재산적 손해 외 정신적 손해인 위자료도 배상해야 하는가, 인접 건물의 소유자가 공사를 중지시키는 가처분신청을 할 수 있을까 등이 문제된다. ■ 시공사의 책임 먼저 시공자의 책임을 보면, 불법행위책임이 발생하려면 시공자에게 고의 또는 과실(주의의무위반)이 있어야 하고, 시공행위와 건물의 피해발생 사이에 인과관계가 있어야 한다. 시공자는 각 공사과정에서 인접한 제3자의 안전, 생활의 평온 등 정당한 이익을 침해하지 않도록 유해 및 위험방지조치를 취할 주의의무를 부담할 뿐만 아니라, 시공상 구체적인 공사방법 등 고도의 전문적인 사항에 관한 전문적인 주의의무도 부담한다. 그런데 건설의 비전문가인 피해자가 이러한 전문적인 과실까지 입증하는 것은 상당히 어려우므로, 시공자의 시공으로 지반침하 등 피해가 발생하였다면 구체적인 원인이 불명하더라도 시공자에게 넓게 주의의무 위반을 인정하는 경향이다. 또한 시공행위와 피해발생 사이의 인과관계에 대해서는 ① 지반이 연약하거나 지하수 등의 유출가능성이 있었다는 점, ② 굴착공사의 시공 무렵부터 건물의 손상이 발생하였다는 점, ③ 굴착공법상 인접지반에 피해를 줄 가능성이 있는 점, ④ 건물의 손상이 공사를 하는 쪽에 가깝다는 점 등을 증명하면 인과관계가 입증되었다고 할 것이다. ■ 건축주의 책임 다음으로 건축주의 책임여하를 보면, 도급인
'하자없는 건물이 없다'는 말처럼 건물을 지으면 하자는 필연적으로 생기고, 다만, 그 정도가 심하냐 경미하냐의 차이가 있을 뿐이다. 그 때문에 건축주(도급인)는 준공을 앞두고 공사업자(수급인)로부터 하자보수보증서를 받아 두지만, 그 보증금액만으로 하자보수에 턱없이 모자라는 경우가 많다. 그래서 건물이 준공되어도 건축주는 공사대금 잔금의 일부를 하자보수비 명목으로 지급을 하지 않고 보류하기도 한다.그러면 공사업체는 준공검사를 내 주지 않고 버티거나 공사대금청구소송을 걸어오게 되고, 이에 건축주는 하자보수비와 공사지연에 따른 지체상금 등을 주장하며 한 판 지루한 소송을 벌이게 된다.여기서, 건축물의 하자에 대해, 건축주 입장에서 공사업체에 대한 법적책임을 묻는 방법에 대해 간략히 살펴보기로 한다.1. 하자담보책임 완공된 건물에 하자가 생겼다면 건축주인 도급인은 수급인에게 어떤 책임을 물을 수 있는가 여부가 문제되는데, 이때 수급인이 지는 책임이 바로 하자담보책임이다. 건축물의 하자란 ‘건물에 통상적 또는 공사계약상 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있어서 사용가치와 교환가치를 감소시키는 결함’을 말한다. 주택법시행령 별표6에서는, 하자의 범위에 대하여 “공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자”라고 규정한다. 하자는 물리적, 법률적, 환경적, 특약위반의 하자와, 설계상, 시공상, 감리상, 사용상 하자로 나눌 수
설계 계약상 분쟁과 설계 저작권 침해 건설공사의 완성물인 건축물의 완성도는 설계의 완성도가 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 그런데 실제공사현장에서 통상 총공사비의 3∼5%에 불과한 설계비를 아끼려다 부실한 설계로 인한 하자나 붕괴사고 등으로 엄청난 추가비용을 부담하는 경우가 적지 않다. 또 설계도서를 포함하는 건축저작물의 저작권 침해 문제도 빈번히 제기된다. 여기서 건축설계란 “건축사가 자기 책임하에 건축물의 건축 등을 위한 도면, 구조계산서 및 공사시방서, 기타 일정한 공사에 필요한 서류를 작성하고, 그 설계도서에 의도한 바를 해설하며, 지도·자문하는 행위'” 말하는데, 건축사법상 설계자는 건축물이 건축법 및 관계법령에 적합하고 안전·기능 및 미관에 지장이 없도록 설계를 해야 하며, 일정한 기준에 따라 설계도서를 작성해야 할 의무가 있다. 먼저 설계자가 위의 의무를 위반해 건축주에게 손해를 끼친 경우의 손해배상책임에 대해 살펴보면, ‘건축주와 계약한 예산을 초과한 설계’, ‘건축주의 지시와 다른 설계’, ‘완성된 건축물에 설계에서 유래하는 하자가 있는 때’에는 건축주에게 손해배상책임을 져야 한다. 설계상 하자로는, '경량철골의 두께가 일반적으로 용인된 기준에 달하지 못하여 안전성을 결여한 경우' '건축예정지의 지내력의 조사부족에 의하여 건물에 부등침하가 생긴 경우' 등이 이에 해당한다. 특히 설계자의 귀책사유로 건축주가 설계계약을 중도에 해지하고, 다른 설계자에게 설계업무의 속행을 의뢰함으로써 증가한 설계비용 및 건축공사 지연에 따른 손해가 있으면 그것도 건축주에게 배상해야 한
공사를 맡긴 건축주가 공사도중에 공사대금을 지급하지 않은 상태에서 부도내면 시공한 공사업자는 건축주를 상대로 어떻게 대처해야 미지급 공사대금을 받아낼 수 있을까. 한편 건축주는 시공사에게 공사대금을 지급했는데, 시공사가 하도급업체에게 하청을 주어 일을 시키고는 하도급대금을 지급하지 않은 상태에서 부도냈다면 하도급업체들은 어떻게 대응을 해야 할까.필자가 관련 소송을 다수 수행하는 과정에서 경험한 바로는, 실제 공사현장에 빈번히 있는 일임에도 제대로 대처를 하지 못하여 받을 수 있는 돈을 받지 못하는 안타까운 사례를 많이 보아 왔기 때문에 법률적인 대처방안을 나름대로 제시하고자 한다. ■ 건축주 부도 시 건축주가 공사대금을 미지급한 상태에서 부도를 내는 경우도 많다. 부도낼 지경이면 달리 확보할 만한 건축주의 재산이 없는 경우가 보통이므로 공사업자도 연쇄부도에 휘말리기도 한다. 이럴 때 공사업자로서는 공사대금을 포기해야 할까. 건축주가 부도 내고 돈이 한 푼도 없으니 포기해야 할 것 같지만 돈 받을 방법이 하나 있다. 바로 유치권(留置權)을 행사하면 된다. 유치권의 개념을 부동산에 한정해 보면, '타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리’다. 그런데 아직도 많은 건설업체는 이 유치권을 제대로 행사하면 돈을 받을 수 있다는 사실을 모른다. 그래서 경매로 낙찰되려는 무렵에야 어디선가 듣고 비로소 유치권을 행사하려고 시도하는데, 이는 '버스가 지나고 난 뒤에 손을 드는 격’이다. 왜냐하면 유
■ 신고만으로 취득할 수 있음이 원칙국내 토지를 취득하고자 하는 외국인은 계약체결 후 토지 소재지 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고하면 되지만, 예외로 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등의 토지는 계약체결 전에 허가를 받아야 한다. 1998년 5월 종전의 외국인의토지취득및관리에관한법률이 외국인토지법으로 전문이 개정되고, 명칭이 바뀌면서 외국인 투자활성화를 위해 허가제 원칙을 신고제 원칙으로 바꾸었다. 즉 실수요범위 내에서 허가받아 취득할 수 있던 것을 용도와 무관하게 신고만으로 취득할 수 있게 하였다. ■ 적용대상 외국인(외국인토지법 제2조) o 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인 o 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체 o 사원·구성원 또는 업무를 집행하는 사원 및 이사 등 임원의 반수이상이 외국인인 법인이나 단체 o 자본금의 반이상 또는 의결권의 반수이상이 외국인 또는 외국법령에 의해 설립된 법인 또는 단체가 소유하는 법인 및 단체 ■ 외국인 토지취득에 적용되는 법령외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있다. 법령 주요내용외국인토지법외국인의 국내 토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정외국인투자촉진법외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록 이후 국내 토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차 및 조세감면, 국유재산매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용외국환거래법외국인의 국내부동산매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정 따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는
계약갱신요구기간을 종전 5년에서 10년으로 연장하는 내용으로 상가건물임대차보호법이 개정되어 2017년 10월 16일부터 시행되고 있다. 그동안 5년간의 임차기간 보장만으로는 임차인의 투자금 회수나 안정적인 영업권의 확보가 불가능하므로 연장을 해야 한다는 요구가 컸고, 이를 반영하여 10년으로 연장한 것이다. 더불어 권리금 회수기회 보호 기간이 ‘임대차 종료 3개월 전’에서 ‘임대차 종료 6개월 전’으로 확대됐고, 전통시장상인도 권리금 보호를 받게 했으며, 임대차분쟁 해소를 위해 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두고, 5년 이상 장기임대하는 임대사업자에게는 소득세, 법인세 5% 감면혜택이 주어진다. 먼저 계약갱신요구권을 10년으로 연장한 의미에 대해서 짚어 보고자 한다.법이 개정되면 항상 부칙의 경과규정을 주의깊게 봐야 한다. 언제부터, 어떤 계약부터 적용되는지가 중요하기 때문이다. 위 개정법 부칙을 보면, 개정법은 ‘공포한 날부터 시행’되고, 10년 연장 관련 규정은 ‘개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다. 그렇다면 개정법은 시행된 날, 즉 공포한 날 이후 처음으로 체결되는 임대차계약과 갱신되는 임대차계약에 한해 적용됨을 알 수 있다. 여기서 ‘갱신되는’ 임대차계약의 해석과 관련하여, 개정법 시행일 후에 5년 갱신요구권 행사 등의 방법으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우에 한한다고 보아야 한다. 즉 2년 기간을 약정하고 2년 경과 후 1회 갱신요구해 4년째 임대기간 중에 있는 경우는 포함되고, 2회 갱신해 6년째 임대기간 중에 있는 경우는 제외된다. 처음부터 5년 기간으로 약정
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