골치아픈 부동산, 건설, 시행, 재건축 재개발 관련 분쟁에 대한 속시원한 해법을 제시하고자 노력하겠습니다!
*약력
부동산건설소송 전문 법무법인 효현의 대표변호사.
건국대 부동산대학원 겸임교수, 경북대 로스쿨 겸임교수, 대구대 행정대학원 부동산학과 강사 역임.
한국공인중개사협회, 건축사협회, 감정평가사협회서 강의.
유튜브채널 : 법테크효현TV/ 부동산공부방
저서는 ‘법정지상권 분묘기지권 깨트리는 법’, ‘유치권 깨트리는 법 지키는 법’, ‘부동산 법테크’ 등.
최근 골프장이 호경기를 맞고 있지만 몇 해 전만 해도 부도나는 골프장이 적지 않았다. 통상 5년 후 반환하도록 하는 회원들의 입회비 반환소송이 줄을 잇다 보니 이를 감당못한 골프장들이 속속 회생신청을 하고, 채권자들이 골프장을 경매나 공매처분하기도 했다. 특히 전국의 상당수 골프장들이 골프장 주요시설을 신탁회사에 담보신탁을 하고 대출을 받아 운영하다보니 경영부진으로 부도상태에 이르면 신탁회사가 공매처분을 하게 된다.이처럼 담보신탁된 골프장이 공매처분되어 제3자가 매수했을 때, 회원들의 지위는 어떻게 될까. 즉, 입회금반환의무를 골프장 매수인이 인수하는지 여부가 문제된다. 우선 ‘체육시설의 설치·이용에 관한 법률’ 제27조 제2항에 의하면, 골프장의 필수시설을 민사집행법상 경매나 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각, 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 인수한 자는 회원의 지위를 승계하도록 규정하고 있으므로, 위의 절차에 의해 골프장이 인수되면 회원의 지위는 그대로 승계된다. 그런데, 위 체육시설법에는 국세징수법 등에 의한 압류재산의 공매만 규정하고 있고, 신탁공매의 경우는 명시적인 승계사유로 규정하지 않고 있다보니, 그동안 하급심에서는 그런 점을 들어 신탁공매는 승계사유가 아니라고 보았다.다만, 문화체육관광부 유권해석에서는 신탁공매의 경우에도 회원지위가 승계된다고 해석했고, 필자도 2014년 12월 24일자 영남일보에서 ‘담보신탁된 골프장이 공매돼도 골프회원권 승계된다’는 제목의 칼럼과 2017년 8월 23일자 한국경제신문에서도 '담보신탁된 골프장이
● 선 분양하는 상가 분양받을 때 주의해야 건설 부동산경기가 침체되는 시기에는 분양사기가 고개를 든다. 정상적인 방법으로는 분양이 안 되니까 각종 편법과 사기가 난무하는 것이다. 특히 분양사기는 상가의 분양에서 많이 나타나므로 유의해야 한다. 희대의 사기분양으로 전국을 떠들썩하게 했던 동대문 굿모닝시티 사태 이후 2003년 정부가 불법상가 선분양을 근절하려는 취지로 ‘건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)’을 제정 시행하고 있다. 건분법은 분양하는 건축물의 바닥면적이 3천㎡ 이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 착공신고 후에, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료된 후에 분양신고를 하고 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다.(제3 또는 5조) 그럼에도 신탁계약을 맺지 않거나 분양신고도 하지 않은 채 ‘청약금’ ‘분양 신청금’ 등의 명칭으로 돈을 받고, 분양계약서 대신 청약서·영수증 등을 제공하는 형태로 불법적인 분양을 하고 있다. 종전에는 바닥면적이 3천㎡가 안되게 쪼개서 분양함으로써 건분법의 적용을 회피하려는 시도를 하는 정도였으나 이제는 아예 건분법 규정을 정면으로 위반해도 당국으로부터 별다른 제재를 받지 않고 있는 실정이다. 이처럼 상가의 불법 선분양이 늘어나는 것은 건설 부동산경기 침체로 시행사가 PF대출 등을 통한 공사자금확보가 어려워지게 되면 불법적으로라도 선분양을 하여 확보한 분양대금으로 공사를 하려고 시도하기 때문이다.
1. 토지와 건축중인 건물을 모두 낙찰받은 경우 (1) 대법원은 “건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007.12.13.건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것)제11조 제1항 제1호에 규정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다”고 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결). (2) 즉, 토지외 건축중인 건물도 대위보존등기를 통해 함께 낙찰받은 경우에는 토지 및 건물 낙찰자가 허가관청에 매각허가결정서, 매각대금완납서류 등을 갖추어 건축주명의변경신고(건축관계자변경신고)를 하면 허가권자가 신고를 수리해 준다. 즉, 건축법은 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있다(시행령 제12조 제1항 제3호). 미준공, 미등기 건물을 경매로 낙찰받았다면 건축주명의까지 넘겨받아야 마무리 공사를 한 후 준공을 받거나 보존등기를 할 수 있기 때문이다. 2. 토지만 낙찰
부동산 매매계약을 하고 매수인에게 소유권이전등기까지 해준 상태에서, 매수인이 잔금을 모두 지급하지 않았다는 이유로 계약을 해제하는 경우가 종종 있다. 이때 매수인이 이미 신고납부한 취득세(부가되는 농어촌특별세, 지방교육세 포함)나 양도소득세, 부가가치세를 경정청구를 통해 환급받을 수 있을까. 계약이 취소되거나 무효로 되는 경우는 어떠할까. 실무상 세금을 환급받으려고 계약해제, 취소, 무효확인소송을 하기도 한다. -취득세, 돌려받을 수 있나먼저 취득세에 관해 살펴보면, 최근 대법원은 매매계약을 해제하는 내용의 법원조정이 성립되었더라도 취득세는 환급되지 않는다는 법리를 재확인하였다.(대법원 2018. 9. 13. 선고 2018두38345 판결) 사례는 다음과 같다. A는 B로부터 B소유의 인천 동구 소재 4필지 부동산을 매수하고 잔금을 다 주지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마치고 취득세 등을 신고․납부하였는데, 그 뒤 사정상 잔금을 지급하지 못하자, 매도인 B는 매수인 A가 잔금을 지체했다는 이유로 매매계약을 해제하고 원상회복으로서 A에게 이전된 소유권을 돌려달라는 소송을 제기했다. 그 소송에서 “매매계약이 해제되었음을 확인하고, A는 B에게 이 사건 부동산에 관한 매매계약 해제를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다’는 내용의 조정이 성립되었고, 이에 A는 구청에 취득세를 0원으로 경정하여 달라는 청구를 하였으나 구청이 거부하자 취소를 구하는 소송을 제기했다. 이에 대법원은 먼저 “부동산 취득세는 부동산의 취득자가 얻는 이익이 아니라 취득행위를 자체를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은
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