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기자

최광석 필진 라이프이스트외부일반필진
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*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문

법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등

전세 사기의 불편한 진실 [힘이 되는 부동산 법률]

갭투자 전세사기로 인한 피해가 수천억원에 육박하면서, 피해실태를 고발하는 언론보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만, 접근관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다. 피해자와 가해자라는 구도 하에 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기사건을 직접 경험해보면, 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기수법이 있지만, 가장 일반적인 예를 들어보자. 갭투자 전세사기를 기획하는 컨설팅업자가, 원룸, 다세대 건물 수십채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장여건상 분양을 바로 하기는 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌려 임대차계약이 완료된 후 다른 소유자로 변경하면 보증금반환채무에서 해방될 수 있어 결국은 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데, 보증금 2억5천만원에 임대차계약할테니 5천만원을 컨설팅보수로 달라’는 제안을 분양업체가 수락하면서, 갭투자 전세사기가 시작된다. 이런 사기구도에서 주범은 컨설팅업자임이 분명하다. 그렇다면, 분양업체는 전혀 잘못이 없을까? 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5천만원에 임대차계약한 후 소유자변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해주는 대가로 한 채당 5천만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다. 게다가, 명의대여료까지 지급하면서 구한 변경된 소유자에게 성실한 보증금반환을 기대할 수 없는 것이 뻔하게 예상되

2022.12.15 13:16
[힘이 되는 부동산 법률] 휘문의숙 사건을 통해서 본 전대차계약시 유의할 점

몇 년 전 언론에 보도되면서 세간의 관심을 받았던 학교법인 휘문의숙 소유 건물의 수백억원대 전대차보증금 피해사건에 대한 민사사건 1심 판결이 최근에 선고되었다. 전차인 중 1명이 학교법인을 상대로 주위적으로는 임대차보증금반환청구를, 예비적으로는 손해배상청구를 한 사건인데, 예비적청구가 인용되었다. 일반적인 전대차관계에서는 임대인을 상대로 한 세입자 승소가 쉽지 않지만, 이 판결에 관련된 수백명 세입자의 수백억원대의 보증금이 걸린 큰 사건인데다가, 학교법인 이사장이 이권에 연루되어 형사처벌되는 등 내부적 비리도 얽혀있어 세입자가 어렵게 승소할 수 있었다. 판결전문은 다음과 같다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 6. 9. 선고 2020가합535502(본소) [임대보증금 반환 청구의 소], 2021가합515130(반소) [건물인도 청구] 1. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 주위적 본소 청구를 기각한다. 2. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 225,000,000원과 이에 대하여 2017. 11. 27.부터 2022. 6. 9.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라. 3. 원고(반소피고)는 휘문아파트관리 주식회사와 공동하여 피고(반소원고)에게 가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 17,896,000원과 이에 대하여 2021. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 셈한 돈을 지급하고, 다. 2021. 3. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 659,200원의 비율로 셈한 돈을 지급하라. 4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 중 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 5. 제2, 3항은 가집행할 수 있다. 1. 기초사실 가. 피고는 1964. 3. 4. 중등보통교육 및 고

2022.12.06 10:04
[힘이 되는 부동산 법률] 임대차목적물 양도 후 종전 임대인 상대로 한 보증금반환소송 결과와 후속대책

다소 늦은 감이 있지만 갭투자 전세사기사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭투자 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분할 수 있는 임대차목적물을 선택하는 것이고, 가치 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결이 쉽지 않을 수 있다. 특히, 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 “대항력”이라는 법리를 악용해서, 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다. 그런데, 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금반환 자력이 있을 가능성이 매우 크다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 무자력자 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 “중도해지” 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다. ★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금] ☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양

2022.11.15 16:03
[힘이 되는 부동산 법률] 적정대지지분 보유한 구분소유자의 토지주에 대한 부당이득반환의무

(대법원 2017다257067 전원합의체판결 관련) 집합건물의 구분소유자가 아니면서 대지 공유지분을 가지고 있는 사람(이하 ‘구분소유자 아닌 대지 공유자’라 한다)이 대지사용권으로서 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부에 관한 대법원 전원합의체 판결이 선고되어 소개한다. 법리 그 자체의 의미와 별개로, 기존 판결의 서술과는 달리 읽는 사람의 이해를 돕기 위하여 판결 서두에 법적 쟁점을 친절하게 정리하였고, 쟁점과 관련하여 다소 정리되지 않고 있던 기존 판결까지 소개하는 등 법리이해에 많은 도움이 될 수 있었다(2022. 10. 15. 현재 아직 판결이 정식 공개되지 않고 있어, 판결전문을 소개한다). ★ 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 부당이득금반환 (원심 : 서울중앙지방법원 2017. 8. 11. 선고 2016나66218 판결) 1. 사안의 개요와 쟁점 가. 원고는 이 사건 집합건물의 구분소유권을 가지고 있지 않으면서 그 대지인 이 사건 토지의 공유지분을 가지고 있는데, 구분소유자인 피고를 상대로 대지의 사용․수익에 따른 차임 상당의 부당이득반환을 청구하였다. 피고는 구분소유자로서 그 소유의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있지만, 원심은 이와 무관하게 피고가 전유부분 면적 비율에 따라 대지를 점유․사용하여 이익을 얻고 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였다. 나. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 제2조 제5호에서 “건물의 대지”는 전

2022.10.18 10:20
[힘이 되는 부동산 법률] 부동산권리금 컨설팅과 공인중개사법 위반

상가점포권리금거래를 컨설팅한 의뢰인이 개설등록없이 공인중개사업무를 했다는 이유로 기소된 사건을 변호하고 있다. 공소사실은 다음과 같다. 권리금거래 컨설팅업무임에도 불구하고 사실상 공인중개사업을 했다는 것인데, 권리금거래계약서 작성이 협력관계에 있는 중개사무실에서 이루어졌고, 임대차계약서를 작성한 공인중개사에게 보수지급이 전혀 없었다는 점에서 실질적으로는 중개업무한 것이 아니냐 라는 오해를 산 것이다. 하지만, 검사의 공소는 중개업무에 대한 무지에서 비롯된 것으로 너무 무리하지 않을 수 없었고, 때문에 무죄판결이 선고될 소지가 다분했다. 자세한 내용은 제출한 변호인 의견서로 갈음한다. 특히, “업”이라는 입증은 반복계속해서 영업으로 중개행위를 하는 것을 의미하는 바, 공소사실입증을 위해서는 단순히 한 번의 중개행위를 적시하는데 그쳐서는 안된다. 그 때문에 무등록 중개“업”에 대한 기소는 쉽지 않은 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 이 건 공소는 이 점에 대해 아무런 문제의식 없이 고소된 단 한건의 사건 수사에만 머물러있어, 유죄판결은 거의 어렵다고 판단된다. 조만간 판결선고되면 다시 자세한 결과를 소개할 예정이다. 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자 문의 : thepen@hankyung.com

2022.09.13 14:49
[힘이 되는 부동산 법률] 상가점포 권리금회수과정에서의 임대인의 재건축계획 고지

임차인으로부터 권리금회수청구권을 요청받은 임대인이 신규임차인에게 재건축계획을 고지하면 권리금회수방해행위에 해당될 수 있을까? 실무상 분명치 않았는데, 구체적 기준을 제시하는 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다. ★대법원 2022. 8. 11.선고 2022다202498 [손해배상(기)] 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 2) 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는

2022.08.17 17:28
[힘이 되는 부동산 법률] 주거용건물 임차인 법인, 계약갱신요구권 쓸 수 있나

다음은 최근에 어느 지인으로부터 받은 질문이다. 아파트 임차인이 자연인 개인이 아니라 법인일 경우, 소속 직원 숙소용으로 주거용 아파트를 임차한 후 직원이 해당 주택에 주민등록했다면, 임차인인 중소기업이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까? ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서, 왜 이런 질문을 하는지 지인에게 반문했다. 지인분 왈, “중소기업이 직원숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데, 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수여부를 결정하려고 한다”는 것이다. 갱신요구권을 가지는지 여부가 매수결정에 중요한 관건이 될 수 밖에 없는 사안이라, 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치 할 수밖에 없었고, 그 덕분에 이 칼럼까지 만들게 되었다. 법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단함에 있어 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 바로, 주택임대차보호법

2022.08.13 20:39
[힘이 되는 부동산 법률] 유치권 분쟁과 부동산 인도명령

지금까지 실무상으로는, 인도명령은 점유권원에 관하여 다툼이 적은 명료한 사안에서만 활용되었고 분쟁이 복잡할 수 있는 유치권 분쟁에 대해서는 신청하기가 적절치 않은 것으로 이해되어 왔다. 하지만, 허위 유치권주장이 남발되면서 유치권 존재가 제대로 소명되지 못할 경우 인도명령이 인용되는 경우가 적지 않는 등 최근 들어 적극 활용되는 경향이 있다. 더구나, 일단 인도명령이 인용되면 집행을 막을 수 있는 불복방법이 현실적으로 어려울 수 있고, 더 나아가 인도명령집행으로 유치권자가 기존 점유를 상실하게 될 경우에 더 이상 유치권을 다툴만한 실익이 없을 수도 있어, 유치권 존재를 다투면서 명도를 구하는 측에서는 유치권해결에 요긴하게 사용할 수 있는 반면, 반대로 유치권을 주장하는 측은 인도명령재판에 상당한 부담감을 가질 필요가 있다. 그 이유는 다음과 같다. 재판 끝에 인도명령이 인용되면, 채무자는 인도명령 확정 전에 즉시항고할 수 있다(민사집행법 136조 5항). ★ 민사집행법 제136조 (부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다. ③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규

2022.08.05 13:46
[힘이 되는 부동산 법률] 정기금지급판결 확정 이후 시세 변동에 따른 추가금액 청구소송 가능?

다음에서 보는 바와 같이, 토지 무단점유자에 대해 지료 상당 부당이득반환청구를 함에 있어, 사실심 변론종결 이후 피고의 점유상실시(내지 원고의 토지소유권 상실시)까지의 금액까지 함께 청구되는 경우가 많다. 장래이행청구인 셈인데, 새로 재판할 필요없이 변론종결 이후 지료도 함께 판결받을 수 있는 이점이 있어, 이런 방식의 판결선고가 보편화되고 있다. 하지만, 편리함의 이면에는 이로 인한 부작용도 주의해야 한다. 판결 확정 이후 지가와 지료가 상승할 경우에 인상된 금액의 청구가 쉽지 않다는 것이다. 기존 판결의 기판력 때문이다.★민사소송법 제252조 (정기금판결과 변경의 소)① 정기금의 지급을 명한 판결이 확정된 뒤에 그 액수산정의 기초가 된 사정이 현저하게 바뀜으로써 당사자 사이의 형평을 크게 침해할 특별한 사정이 생긴 때에는 그 판결의 당사자는 장차 지급할 정기금 액수를 바꾸어 달라는 소를 제기할 수 있다.② 제1항의 소는 제1심 판결법원의 전속관할로 한다.★대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다64215 판결 [사용료]점유 토지의 인도시까지 정기금의 지급을 명하는 판결이 확정된 뒤에 그 판결의 변경을 구하는 취지의 소가 제기된 사안에서, 전소의 변론종결일 후 후소의 원심변론종결 당시까지 점유토지의 공시지가가 2.2배 상승하고 ㎡당 연임료가 약 2.9배 상승한 것만으로는, 전소의 확정판결 후에 그 액수 산정의 기초가 된 사정이 현저하게 바뀜으로써 당사자 사이의 형평을 크게 침해할 특별한 사정이 생겼다고 할 수 없으므로, 그 정기금의 증액 지급을 구할 수 없다고 한 사례.위 판결에서 보는 바와 같이, 2-3배 정도의 지가(지료) 인상이라는 사유만으로는 지료를

2022.07.29 16:05
[힘이 되는 부동산 법률] 대지사용권 없는 구분건물주에 대한 토지소유자의 철거청구 가능?

대지사용권 없는 구분건물주에 대해 집합건물 부지소유자가 철거청구권을 가지는지 장기간 논란되어 왔는데, 대법원 2021. 7. 8.선고 2017다204247 건물등철거 판결을 통해 논란이 일단락된듯하여 관련 법리를 소개하기로 한다. 논란의 핵심은, 일반건물과 달리 집합건물의 특성상 철거판결을 받더라도 그 집행이 사실상 어렵다는 점 때문이었다. 이 점은 집합건물법 7조와 관련해서 먼저 다투어졌다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 (구분소유권 매도청구권)대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.★대법원 1996. 11. 29. 선고 95다40465 판결 [소유권이전등기등]집합건물의 부지 소유권자는 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제7조에 의하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있고, 전유부분의 철거가 사실상 불가능하다는 등의 사유만으로 그 매도청구권을 부정할 수는 없다.결국 대법원은, ‘사실상 철거집행이 불가하다는 것과 별개로 토지소유자의 철거청구권 자체는 존재한다’는 전제하에 집합건물법 7조 매도청구권을 인정해왔다. 그 후 대법원은, ‘철거집행이 사실상 불가함에도 불구하고 철거청구권 자체는 존재한다’는 점에 대해 다음과 같이 법리 구성한다. ★ 대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결 [건물철거등]집합건물 부지의 소유자가 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 철거를

2022.07.28 16:15
[힘이 되는 부동산 법률] 공유관계를 일부 유지하는 미종국의 현물분할 판결, 공유물분할 법리에서 가능할까

공유토지에 대해 원고가 피고를 상대로 공유물분할 소송을 제기하면서 경매분할 청구한 사건에서, 필자는 원고를 소송대리하고 있다. 이 사건에서 피고는, 경매분할 대신 아래 도면과 같이 (다)부분을 공유로, (나)부분을 피고, (가)부분을 원고 단독소유로 하는 현물분할을 주장하고 있다. (다)부분을 공동소유인 진입로로 하여 (가), (나) 토지를 단독으로 분할하여 사용하자는 피고의 현물분할 안은, 재판실무에서 조정으로는 드물지 않게, 판결로도 간혹 선고되고 있는데, 다음에서 보는 바와 같이 법리상으로는 적법하지 않다.★ 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결 [공유물분할]1. 공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 각 공유자는 일방적으로 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자 간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현할 권리가 있다.나아가 그 분할의 방법에 있어, 당사자 사이에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있으므로, 그러한 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고, 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결, 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18

2022.07.18 11:28
[힘이 되는 부동산 법률] 철거집행과 별개로 퇴거집행만 가능할까

토지소유자는 토지 위에 권원없이 존치하는 건물소유자를 상대로 건물철거를, 건물 점유자를 상대로는 건물 퇴거를 청구할 수 있는데, 실제 재판결과 철거와 퇴거판결이 선고되었을 때, 철거 집행을 보류한 채 퇴거집행만 가능할 수 있을까?가능할 수 있다면, 실제 건물철거 없이 퇴거집행 후 대상건물을 낙찰받거나 유리한 조건으로 협의 매수하는 협상수단으로 매우 유용할 수 있다. 같은 이유로, 철거집행과 별도로 퇴거집행을 먼저 진행하는 것이 부적절하다는 견해도 있을 수 있지만, 불가능한 다른 법적 근거를 찾기 어렵다는 점에서 긍정적으로 해석하는 것이 타당하다. ★ 서울남부지방법원 2017. 01.23. 결정 2016타기480 [집행에 관한 이의]주문> 서울남부지방법원 소속 집행관 OOO은 위 법원 2014가합100925(병합) 건물퇴거 사건 의 집행력 있는 판결정본에 기한 신청인들의 위임을 받아들여 피신청인들에 대한 강제 집행을 실시하라. 이유>1. 인정사실 기록에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 가. 이 법원 2013가합19626, 2014가합1009259(병합) 사건에서, 신청인들에게, 주식회사 000플러스(이하 '소외 회사'라고 한다)는 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 철거하고 위 건물 부지를 인도하며, 피신청인들은 이 사건 건물에서 퇴거하라는 판결(이하 '이 사건 판결'이라 한다)이 선고되었고, 위 판결에 대한 소외 회사 및 피신청인들의 항소 및 상고가 모두 기각됨으로써 2015. 12. 29. 위 판결이 그대로 확정되었다. 나. 신청인들은 주문 기재 집행관에게 이 사건 판결 중 피신청인들에 대한 퇴거 집행을 위임하였으나 위 집행관은 2016. 10. 26. 이 사건 판결은

2022.07.11 14:08
[힘이 되는 부동산 법률] 월세 끼고 아파트 샀는데 알고 보니 전세?

임대차를 끼고 아파트나 오피스텔을 매수하는 과정에서, 기존 임차인을 월세세입자로 알고 계약했지만 실제로는 월세 아닌 전세세입자라는 사실을 뒤늦게 알게 된 사건이 최근 언론보도를 통해 다수 알려지고 있다. 전세세입자를 월세세입자인 것처럼 거짓말해서 보증금 차액 상당의 매매대금을 편취한 사건이다. 예를 들어 아파트를 5억원에 매매하면서 기존 세입자의 임대차계약을 보증금 5천만원에 월차임 60만원으로 알려주고, 차액 대금 4억5천만원을 수수하고 이전등기를 마쳤는데, 나중에 알고 보니 실제 임대차는 보증금 3억5천만원인 경우이다. 예전에는 세입자 여러 명인 원룸, 다가구주택에서 이런 사고가 주로 발생했다. 세입자가 여러 명이고, 일부 세입자에 대해서는 잘 연락되지 않는 점을 노리게 된다. 잔금지급기일까지 확인되지 못하게 되면 어쩔 수 없이 계약서를 믿고 계약서에 기재된 보증금만 공제한 채 나머지 잔금을 지급하게 된다. 그런 점에서 보자면, 이번에 보도된 사건은 세입자들이 다수가 아님에도 불구하고 세입자 확인도 없이 임대차계약서만 믿고 매매를 진행한 것으로 보여, 매수인이 기본적인 주의를 다하지 못한 것으로 보인다. 주의를 다했음에도 불구하고 이런 사기가 발생하지 않으리라는 보장도 없고, 매수인의 보증금책임도 피할 수는 없지만, 최선의 주의를 다하면 사고예방은 대부분 가능할 수 있다. ★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.④ 임차주택의 양

2022.07.08 16:46
[힘이 되는 부동산 법률] 임대차 형식 분양권 전매, 합법일 수 있나

분양권 전매금지를 회피할 목적으로 분양권매매 대신에 일단 해당 분양목적물을 임대차하는 것처럼 계약하고, 전매금지기간이 지나면 바로 분양권(내지 이전등기) 명의를 변경하기로 계약되는 경우가 적지 않다.★ 주택법 제64조 (주택의 전매행위 제한 등)① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다.⑦ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.★ 동법 제101조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는

2022.07.07 13:41
[힘이 되는 부동산 법률] 전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?

세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다.의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다.그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’임차인에게 이 사실을 알리면 매매계약을 파기하겠다‘고 통보해왔다. 갭투자 사기로 의심되던 중, 해당 오피스텔에 대해 매수인이 의뢰한 시가감

2022.06.28 09:02
[힘이 되는 부동산 법률] 임차인있는 부동산 매매시 임대인의 임대차승계의무

“소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기”라는 제목으로 2021. 6. 13.자로 발표한 칼럼에서 언급된 재판결과가 나와 소개한다. 이해를 돕기 위해 일단 지난 칼럼을 소개한다.“상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데 사안의 개요는 다음과 같다. 지방에 소재하는 점포건물 소유자인 의뢰인은, “이마트 24”라는 편의점 가맹사업을 운영하고 있는 주식회사 이마트 24라는 회사와 2017년 계약기간 7년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 계약기간 도중이던 2020년에 타인에게 해당 점포를 매각했다. 그러자, 임차인은 기다렸다는 듯이 건물주 변경을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 임의로 점포를 철수해버린 후 의뢰인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기한다. 이런 상황에 대해 매도인인 의뢰인과 매수인 모두 황당하지 않을 수 없었다. 4년 정도 남은 임대차잔여기간 동안 안정적인 월차임을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 매매했는데 임차인의 중도해지라는 예상치 않은 상황이 발생했기 때문이다. 더구나, 의뢰인과 이마트간에 체결된 임대차계약서에는 ‘계약기간 중에 임대차목적물이 매매될 경우 건물양수인에게 기존 임대차계약을 승계할 책임을 임대인이 부담한다’는 취지의 약정까지 있었다. 의뢰인은 이 약정을 의식해서 매매계약과정에서 계약서상에 이를 명시하기까지 했는데, 그럼에도 불구하고 이마트측은 일방적으로 의뢰인에게 중도해지통보하

2022.06.20 09:03
[힘이 되는 부동산 법률] 임차인 난처하게 만드는 상가임대차계약 묵시적 연장

최초 상가임대차계약을 할 때는 기간을 정하는 것이 일반적이지만, 그 기간이 만료되어 계약이 연장되는 과정에서는 기간을 정하지 않은 채 부지불식간에 연장하는 경우가 적지 않다. 묵시적 갱신되는 경우가 대표적인데, 묵시적 갱신은 임차인을 매우 곤란하게 할 여지가 있어 주의를 요한다. 설명을 위해, 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준 이하 임대차인 경우와, 초과하는 경우로 구분할 필요가 있다. 먼저, 기준 이하 임대차계약이 묵시적 갱신되면 상가건물임대차보법 적용으로 존속기간이 1년 연장된다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.★ 동법 제2조 (적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그

2022.06.13 10:34
[힘이 되는 부동산 법률] 본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 채권 유효하지만 가압류는 취소될 수도

가압류나 가처분을 해 두고서도 정작 본안소송을 장기간 제기하지 않는 경우가 적지 않은데 자칫 채권자에게 치명타가 될 수 있다(다음에서 거론되는 법리는 가압류, 가처분 모두에 공통될 수 있지만, 설명의 편의상 가압류를 바탕으로 한다).가압류를 통해 소멸시효 진행은 그대로 중단된다는 점에서, 본소 없이 가압류만 된 상태에서 장기간이 지나더라도 채권은 소멸되지 않는다.★ 대법원 2006.7.4. 선고 2006다32781 판결 【대여금】민법 제168조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인바, 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 하므로 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다.하지만, 본소 없이 가압류 상태에만 머물러있게 되면 사정변경에 의한 가압류취소재판으로 취소될 수 있다.★ 민사집행법 제288조 (사정변경 등에 따른 가압류취소)① 채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때2. 법원이 정한 담보를 제공한 때3.가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때참고로, 현재는 제소기간이 3년이지만, 2002. 7. 1. 이전에 신청된 보전처분은 10년, 2002. 7. 1.부터 2005. 7. 27.까지 신청된 보전처분은 5년, 2005. 7. 28.부터 신청된 보전처분은 3년이다.결국 가압류해두고 장기간 본소 제기하지 않으면, 채권의 소멸시효

2022.06.09 10:13
[힘이 되는 부동산 법률] 임차인 명도비(이사비, 합의금)에 대한 세무처리

임차인 명도과정에서 명도비, 이사비, 합의금 등 여러 가지 명목으로 건물주(임대인)가 임차인에게 금전을 지급하는 경우가 많은데, 적절한 세무처리방법을 제대로 알지 못해 불이익을 입게 되는 경우가 적지 않다.다음에서 보는 바와 같이, 임차인이 얻게 되는 이익을 사업소득으로 볼지, 아니면 기타소득(영업권 내지 사례금)으로 보게 될지의 논란이 발생할 수 있다.사업소득은 평소 사업을 영위하면서 종합소득세 신고시 작성했던 사업소득계산 방식에 따라 사업수익에 반영하는데, 일반적으로 명도 문제가 발생하면 영업이 종료되는 것이므로 인테리어, 비품, 원자재 등 일시에 비용 계상하는 과정에서 손실이 발생할 가능성이 있어, 영업손실보상금이 사업수익에 반영되어도 과세이익은 많지 않은 것이 일반적이다.반면, “영업권”으로 인정되는 기타소득에 대해서는 필요경비가 60% 인정되므로 수령한 금액의 40%가 소득금액이 되므로, 40% * 22% = 8.8% 원천징수를 하고 나머지 금액을 수령하게 된다. 다음해 종합소득세 신고시 타 소득과 합산하여 신고하여야 하는데, 수령금액의 40%가 소득금액이다.한편, “사례금”으로 인정되는 기타소득에 대해서는 필요경비가 인정되지 않으므로 수령금액의 22%를 원천징수하고 영업권과 마찬가지로 내년 종합소득세 신고시 수령한 금액 전액을 소득금액으로 보아 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고하게 된다.★ 소득세법 제21조(기타소득)① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.7. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업

2022.06.08 10:22
[힘이 되는 부동산 법률] 갭투자 빌라 임차인이 전 소유자 상대로 제기한 임대차보증금반환청구소송

갭투자 빌라 임차인이 전 소유자를 상대로 제기한 임대차보증금반환청구소송에서 피고인 전소유자를 대리하고 있다. 처음에는 의뢰인을 갭투자 사기에 관여된 사람으로 의심했다. 임대차계약을 체결한 후 불과 몇 개월만에 임대차목적물을 타인에게 처분했는데, 처분금액이 임대차보증금과 정확히 동일했기 때문이다. 매수인은 돈 한푼 안들이고 부동산을 매수한 것이고, 매도인은 처분을 통해 보증금반환채무를 떠넘기는 갭투자 사기와 매우 유사해보였기 때문이었다. 하지만, 대화를 나눠본 결과 의뢰인은 갭투자 사기 관련자가 아니었다. 갭투자로 빌라를 산 것으로 보이는 매수인이 임대차보증금을 해결하지 못하게 되자, 의뢰인에게 불똥이 떨어진 경우로 판단되었다.수임을 결정하고 다음과 같은 답변서를 제출했는데, 갭투자에 대한 경각심을 높이고 법률문서 작성방법을 소개하는 차원에서 공개키로 한다(의뢰인 보호를 위해 사건번호, 임대차목적물 등은 모두 비실명화한다)."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

2022.05.31 14:21
[힘이 되는 부동산 법률] 철거재판지연을 위한 신종수법?

토지를 낙찰받은 의뢰인이 토지지상 건물주를 상대로 건물철거 및 지료(부당이득반환)청구소송을 하는 과정에서 생긴 황당한 에피소드를 소개한다.당초 건물주는 갑, 을, 병 3사람이라 갑, 을, 병을 상대로 건물철거 및 부당이득반환청구 소가 제기되었다. 그런데, 1심 재판 도중 건물지분의 1/10을 가지고 있던 병이 자신의 지분을 정에게 이전한다. 이에 의뢰인은 정에 대한 인수참가신청을 했고, 인수참가결정이 이루어진다.그 후 병에 대해서는 건물철거청구를 취하하는 대신, 소유권보유기간 동안의 금전청구만을 청구하는 것으로, 정에 대해서는 소유권자로서 건물철거, 지분취득시점의 금전청구를 하게 된다. 그 후 원고청구가 그대로 인용되는 1심 판결이 선고된다.그 후 병에 대해서는 1심재판이 확정되고, 나머지 갑, 을, 정의 항소로 2심재판을 진행하던 중, 생각지도 않은 변수가 발생하게 된다. 정이 병을 상대로 ‘1/10지분 지분취득은 병으로부터 속아서 받은 것이니, 매매계약을 취소하겠다’고 하면서 소유권말소등기의 인수등기절차이행청구의 소를 제기했고, 무변론재판으로 승소확정된 것이다. 정은 진행 중인 철거 등 2심 재판에 이 판결을 증거로 제출하면서 ‘자신은 더 이상 건물소유권자가 아니므로 원고청구는 기각되어야 한다’는 취지로 주장했고, 2심법원은 정의 주장을 받아들여 정에 대한 원고 청구를 기각한다.★ 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.② 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할

2022.05.27 16:51
[힘이 되는 부동산 법률] 법정지상권 소멸과 입증책임

성립된 법정지상권이라도 2년 이상 지료를 연체하면 토지주의 통보에 의해 소멸될 수 있다.★ 민법 제287조(지상권소멸청구권)지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.★대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결[건물철거등]법정지상권이 성립되고 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우 지상권자가 판결확정 후 지료의 청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당한 기간 동안 지료의 지급을 지체한 때에는 지체된 지료가 판결확정의 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에도 토지소유자는 민법 제287조에 의하여 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.다음은, 법정지상권 소멸 여부에 대해 분쟁 중인 사건에서, 입증책임의 중요성을 환기하게 되는 사례라고 할 수 있다.2015. 11.경 원고는 지상에 건물있는 토지를 낙찰받은 후, 건물주 상대로 철거 및 지료청구소송을 제기한다. 2019년에 선고된 1심 재판에서는, 철거청구는 기각되어 지료청구만 인정된다. 원고가 항소했지만 결국 2020년에 그대로 확정된다. 그 후 원고와 건물주는 토지매각 등의 협상을 했지만 큰 진전없이 시간이 지나던 중, 2021년 11월말에 건물주로부터 ‘계좌번호를 알려달라’는 연락을 받게 된다. 원고는 계좌번호를 알려주지 않고 바로 법정지상권소멸통보를 한다. 소멸 통보 며칠 후, 지금까지 밀린 수년간의 지료가 한꺼번에 공탁된다.원고는 이러한 지상권 소멸통보를 바탕으로 해서, 건물주 상대로 다시 건물철거소송을 제기한다. 이 재판에서는 계좌번호를 알려주지 않고 이루어진 법정지상권소멸통보의 적법성이 주요 쟁점으로 부각된다(참고로 필자는

2022.05.17 22:19
[힘이 되는 부동산 법률] 갭투자 사기, 피하는 것이 상책

갭투자 사기예방은 애당초 보증금을 담보할만한 충분한 가치없는 임대차목적물을 피해버리는 것이 상책이지만, 만약 그런 곳을 임차했다면 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인 변경사실을 파악하다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 집주인에게 임대차계약을 해지하고 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류조치를 하는 등 법적조치를 취할 필요가 있다(자세한 내용은, 2021. 8. 11.자 “갭투자 전세사기 의심상황에서 세입자의 적절한 대처방법”이라는 칼럼을 참고하기 바란다).이런 적절한 대처를 통해 기존 집주인 상대로 보증금반환청구소송을 하고 있는 의뢰인 사례를 소개한다. 의뢰인은 인천 소재 어느 빌라를 임차하여 거주하던 중 조만간 소유자가 변경될거라는 소식을 기존 소유자로부터 듣게 되는데, 직감적으로 갭투자를 의심하고 소유자 변경과 동시에 기존 집주인에게 임대차계약해지와 보증금반환을 통보한다.그 후, 장기간 보증금반환을 받지 못하게 되자 의뢰인은 부득이 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하게 된다. 간단한 소송으로 생각하고 변호사 선임없이 소제기했는데 상대방이 변호사를 선임하고 적극적으로 대응하자 필자에게 소송대리를 맡기게 된다.다음은, 상대방의 답변에 대해 반박한 준비서면 내용이다.위에서 보는 바와 같이, ‘임차인의 계약해지 통보 후에도 1년 이상 그대로 거주하다가 뒤늦게 소제기했다는 것은 결국 계약해지 의사를 철회한 것이다’는 취지의 상대방 주장을 논리적으로 반박하면서, 우리 사회에 만연된 갭투자 사기의 심각성에 대해 누구보다 잘 알고 있는 입장에서,

2022.05.11 11:38
[힘이 되는 부동산 법률] 갭투자 대상 빌라, 한꺼번에 공매된다면?

빌라 수천채를 보유하면서 “빌라의 신”이라 불리는 사람에 대한 갭투자 사기 의혹 보도가 최근 크게 주목받고 있다.갭투자 사기의 일반적인 수법에 대해서는, 지난 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 칼럼을 참고하기 바란다.피해예상 세대수가 워낙 많아 사회적 관심도가 적지 않은데, 이 분야 전문가로서 향후 예상되는 문제점을 짚어보면 다음과 같다.보도에 따르면 일부 세대에 대해서는 세무당국에 의한 공매가 진행 중이라고 하는데, 어느 세대에 대해 먼저 공매가 진행되는지, 체납된 해당 국세(지방세)의 당해세 여부에 따른 순위 등에 따라 세입자들간 희비가 크게 엇갈릴 수 있다. 예를 들어, 공매 진행이 빠른 해당 빌라세대에 배분요구된 국세(지방세)가 당해세이거나 비당해세이더라도 법정기일이 세입자 배분순위보다 빠른 경우에는 해당 세입자는 공매대금 배분을 거의 받을 수 없게 된다. 이렇게 순차적으로 공매진행되면서 체납세금에 대한 충당이 마무리되면 공매진행이 늦춰진 다른 빌라 세입자들은 어부지리가 될 수 있다. 조세채권우선법리에 따른 부득이한 결과인 셈이다(2016. 4. 10.자 “임대차계약할 때, 조세채권 염두에 두어야”칼럼 참조).공매진행 “순서”라는 우연한 결과에 따라 매우 불공평한 결과가 될 수 있지만, 보유 빌라가 수천채이어서 한꺼번에 공매하기도 어렵고, 세입자들간 형평이 유지되는 다른 공매진행도 쉽지 않을 것으로 예상된다.피해예방을 위해서는 지난 2021. 8. 11.자 “갭투자 전세사기 의심상황에서 세입자의 적절한 대처방법”이라는 칼럼을 참고하기 바란다.보증금반환이 부실

2022.05.10 19:42
[힘이 되는 부동산 법률] 대리권확인, 아무리 강조해도 지나치지 않다(관련판결 소개)

“민간임대주택 임차권양도와 채권양도금지특약”이라는 제목으로 지난 2021. 9. 30.자로 발표한 칼럼에 언급된 1심 재판 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕는 차원에서 지난 칼럼을 먼저 인용하면 다음과 같다.임대회사 동의 없이 임의로 양도된 민간임대주택 임차권의 양수인이 의뢰인 상대로 임차권명의변경을 구하는 소송에서, 필자는 피고인 의뢰인을 대리하고 있다(사건의 실체는, 의뢰인의 부인이 의뢰인 허락 없이 임의로 처리한 무권대리지만, 법리설명을 위해 무권대리 쟁점은 설명에서 제외키로 한다).처음 사건을 수임할 당시에는 해당 임대주택의 성격이 무엇인지 자세히 검토하지 못했다. 공공주택특별법상 공공임대주택인 것으로 전제하고 법위반 불법거래로 예단했는데, 수임 이후 기록 검토결과 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 임대주택이었고, 그 결과 적용법리가 크게 달라지게 되었다.공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의4에 따라 임차권 양도가 법으로 금지된다.★ 공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.★ 동법 제57조의3(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제4호부터 제6호까지에 해당하는 자로

2022.05.01 19:17
[힘이 되는 부동산 법률] 분양형 호텔 경매투자, 신중하게 접근해야

‘분양형 호텔경매에도 숨은 진주있다’라는 제목으로 모 변호사가 발표한 칼럼을 우연히 읽게 되었는데, 깊은 고민 끝에 이 글을 쓴다. 해당 칼럼 내용은 다음과 같다.과거 분양형 호텔이 인기를 구가하던 시절이 있었다. 한때 상가투자보다 수익률이 높았던 적도 있었다.분양형 호텔은 객실을 호실별로 구분 등기해 마치 오피스텔처럼 수분양자에게 소유권 이전 등기를 별도로 해주는 호텔이다. 소유권은 별도로 이전하지만 호텔 운영은 시행사가 관리회사에 위탁하게 된다. 이 회사가 전체 수익 중 운영 비용과 수수료를 제외하고 남은 금액을 수분양자들에게 배당한다.수익이 나야 배당해 주는 것이 원칙이지만 분양률을 높이기 위해 시행사가 무리하게 높은 수익 배당을 보장하는 구조가 많았다. 그러다 보니 분양형 호텔이 각종 분쟁에 휘말려 투자자에게 외면받고 있기도 하다.경매시장에서도 분양형 호텔은 찬밥 신세다. 얼마 전 서울 중구 지하철 4호선 명동역 바로 앞에 위치한 전용면적 26m² 분양형 호텔 객실 하나가 경매에 나왔다. 오랫동안 패션 쇼핑몰로 운영되던 빌딩을 리모델링해서 600개가 넘는 객실로 쪼개 일반인에게 분양했던 호텔이다.감정가는 약 4억5000만 원. 하지만 여러 번 유찰을 거쳐 감정가의 26%인 1억1700만 원까지 떨어졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 관광숙박업이 무너진 결과였다.그러나 외면하기에는 입지가 좋았고 가격도 저렴했다. 그렇다면 분양형 호텔을 낙찰받아 어떻게 수익을 낼 수 있을까. 먼저 분양계약을 해지하는 방법이 있다. 기존 계약을 승계한 낙찰자가 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임

2022.02.13 15:50
[힘이 되는 부동산 법률] 이행의무 지체, 자칫 막대한 소송비용부담으로

채무를 제때 이행하지 않으면 상대방으로부터 계약을 해제당하거나 손해배상책임을 부담할 수 있지만, 그와 별개로 막대한 소송비용부담으로도 이어질 수 있다.소송비용 부담에 관해 경험한 최근 두가지 사례를 소개한다.첫 번째 사례는, 아파트 임대차만기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 정확히 3일 만에 변호사를 선임해서 임차인이 10억원의 임대차보증금반환청구소송을 제기한 사건이다. 의뢰인인 임대인은 신규 임차인으로부터 보증금을 받아 반환할 계획하에 기존 임차인에게 집을 보여달라고 협조요청했지만, 기존임차인이 이를 협조하지 않아 결국 임대차만기에 보증금을 반환하지 못했다. 그러자 임차인은 마치 기다렸다는 듯이 만기 3일 후에 변호사를 선임한 후 10억원을 청구하는 소송을 제기해왔다. 임대인으로서는 이런 일련의 과정이 마치 소송비용청구를 하기 위해 기다렸다는 듯이 변호사와 철저히 계획한 듯한 느낌이었다. 하지만, 그럼에도 불구하고 법적으로는 임대인에게 상당한 소송비용부담이 예상될 수 있었다. 기존 임차인으로서는 새로운 세입자에게 집을 보여줄 법적의무가 없고, 그 때문에 만기에 보증금을 반환하지 못한 것은 법적으로 임대인 책임이 분명하기 때문이다.그렇다면 소송비용 부담은 어느 정도일까? 10억원이라는 소가에 따른 인지대는 3,649,500원(송달료 생략)이고, 변호사보수한도는 15,900,000원으로 적지 않은 금액이다.계산식 : [1,340만원+ (10억원 - 5억원) x 0.5/100 ] = 15,900,000원■ 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 [별표] <개정 2020. 12. 28.>이런 결론에 대해 이런 의문을 제기할 수 있을 것이다. 즉, 며칠이기는 하지만 보증금을 제

2022.01.05 16:20
[힘이 되는 부동산 법률] 신규임차인에 대한 임대인의 철거, 재건축계획 고지, 권리금회수기회 방해행위일까

기존 임차인으로부터 신규임차인을 소개받는 과정에서 ‘향후 언제 무렵 재건축할 수 있다’는 취지의 문구를 신규임차인에게 정확하게 고지하거나 신규임대차계약서에 기재할 것을 요구하면 권리금회수방해행위로 인정될 수 있을까?평소 건물주 의뢰인들로부터 자주 받는 질문 중 하나인데, 최근 관련 판결이 선고되어 소개한다. 판결 결과는, 필자의 평소 생각과 같이 권리금회수방해로 인정될 수 있다는 것이다(반면, 위 판결의 원심인 1심판결은 달리 판단하였다).★서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 손해배상(기)1. 기초사실<중략>2. 양측의 주장원고는 청구원인으로, 피고가 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것은 “정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당하므로, 피고는 권리금계약서상의 권리금을 배상할 의무가 있다.피고는 이에 대하여, 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐, 계약갱신 또는 신규계약의 체결을 거절한 적이 없고, 원고가 피고에게 신규 임차인 주선행위를 한 적이 없으므로, 손해배상책임이 없다고 주장한다.3. 판단가. 관련 규정1) 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 「임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되

2021.12.27 19:23
[힘이 되는 부동산 법률] 법정지상권 30년 기간 경과 후의 지상물매수청구권

토지와 건물 소유자가 달라 발생하는 건물철거분쟁 중 대표적인 쟁점이 바로 법정지상권이다. 부동산전문변호사로서 법정지상권 책도 저술했고 많은 분쟁도 다루어왔지만, 최근에 참 특이한 사건을 수임했다. 법정지상권이 성립하는지, 성립한 법정지상권이 지료연체로 소멸하는지, 부담하는 지료는 얼마인지 정도가 일반적인 법정지상권 분쟁인데, 최근 수임사건은 법정지상권 성립 이후 지료연체 없이 30년이 경과했다는 이유로 토지주가 건물주 상대로 철거를 구하는 소송이었다.★ 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년성립된 법정지상권도 장시간이 지나는 과정에서 지료연체로 소멸하는 경우가 다반사인데, 지료연체 없이 무려 30년이 흘러 지금에까지 이른 것이다. 해당 건물이 비록 노후되기는 했지만 서울 요지에 있어 부담하는 지료액수 이상의 활용도가 있었기 때문으로 짐작된다. 그 때문인지 마치 작정이라도 한 듯 30년 만기되기 무섭게 이 사건 철거소송이 제기된 것이다.사건내용을 들은 첫 느낌은 한마디로 “달리 방법이 없지 않을까”였다. 건물의 사용가치를 보장하기 위해 법에서 정한 30년간의 기간 동안 건물이 존치되어왔다면 철거는 불가피해보였다. 필자의 부정적인 답변에 의뢰인은 크게 낙담했다. 이미 다른 변호사를 통해 같은 취지로 상

2021.12.17 18:16
[힘이 되는 부동산 법률] 상가권리금 회수청구권과 “1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미

임차인이 상가권리금을 회수할 수 없는 예외사유 중 하나가, “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”이다.★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1

2021.12.15 15:23

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