*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
토지거래허가지역 내 토지를 허가받지 않은 채 거래한 후 이전등기 없이 장기간 처분금지가처분만 해둔 상태로 10여 년 간 지내다가 허가구역에서 해제된 이후 이전등기청구소송이 제기된 사건에서, 매도인인 피고를 위해 소송대리했는데 최근 승소판결을 받을 수 있었다.의뢰인 주장은 다음과 같다. 실제 매수인은 장##라는 여자인데, 토지거래허가 문제 때문인지 유##라는 사람으로 2004년에 계약했다가, 한달 만에 다시 장##를 매수인으로 다시 계약서를 작성하게 된다.하지만 토지거래허가를 받는 것이 여의치 않았기 때문인지, 토지거래허가를 계속 미루다가 2년 후인 2006년에 자신의 오빠 명의로 해당 부동산에 처분금지가처분을 하게 된다.그런 상태에서 장시간이 흘렀고 그 사이 토지거래허가구역에서 해제되고 토지가격도 폭등한다. 그러자 이전등기문제로 의뢰인과 갈등이 발생하게 되면서, 결국 의뢰인 상대로 이전등기소송이 제기된다. 소송의 원고는 실제 매수인인 장##가 아니라 가처분을 한 자신의 오빠였다. 2004년 매매계약 이후 무려 16년만이다. 처분금지가처분을 믿고 장시간 이전등기를 미루면서 여러 가지 기회를 모색하다가 결국 의뢰인과의 갈등으로 어쩔 수 없이 소를 제기한 것으로 보인다.의뢰인은 원고 아닌 원고의 누이동생인 장##가 실제 매수자라는 점을 강조해달라고 요청했지만, 필자는 그 외에도 토지거래허가 법리를 부각하면서 원고의 이전등기청구가 부당함을 피력했다. 준비서면 내용은 다음과 같다.이에 대해 상대방은, 의뢰인이 인증하여 상대방에게 작성해준 다음과 같은 각서내용을 부각하며 이전등기청구의 당위성을 강조했다.이에 대해 필자는 다음
![[힘이 되는 부동산 법률] 토지거래허가 잠탈계약과 중간생략등기 합의](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265383.3.jpg)
의뢰인은 소유하던 지방 토지를 총 2,657,000,000원에 매매계약하고 계약금 550,000,000원을 지급받았다. 그런데, 잔금일 무렵 상대방 매수인으로부터 계약내용에도 없는 무리한 요구를 받게 되었다. 잔금이 준비되지 못한데 따른 억지주장으로 판단한 의뢰인은 변호사를 통해 상대방 주장을 반박하면서 상호간 공방한 끝에, 서로 상대방의 귀책사유로 계약이 해제되었다고 최종 통보된 후, 결국 상대방으로부터 ‘계약금반환 및 위약금조로 11억원을 지급하라’는 취지의 소송이 제기된다.필자는 통고서 공방을 통한 계약해제 과정에서 관여했던 종전 변호사를 대신하여 소제기 이후부터 이 사건에 관여하면서 소송절차를 대리하였다.소장에서 주장된 상대방의 청구원인은, 매도인인 의뢰인의 이행거절로 인한 계약해제와 이에 따른 계약금 및 위약금 반환이었다.검토결과, 의뢰인의 이행거절이라는 상대방 주장은 실체진실과 완전히 달랐다. 잔금을 마련하지 못한 상대방이 계약내용에도 없는 억지 요구를 하면서 계약해제를 유도한 것이 사건실체이기 때문이다. 때문에 증거관계를 잘 정리해서 어렵지 않게 반박할 수 있었다. 관련증거를 종합해보면, 상대방이 계약해제 사유 중에서 의뢰인의 이행거절을 굳이 선택한 이유도, 잔금마련이 어려웠던 상황에서 이행제공 없이 계약을 해제하기 위한 궁여지책이라는 점을 쉽게 판단할 수 있었다.★ 대법원 1981. 11. 24. 선고 81다633 판결 [건물철거등]쌍무계약의 당사자 일방이 자기채무의 이행제공을 하여도 상대방이 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 경우에는 그 일방은 자기채무의 이행제공(그 이행을 준비하였다는
경계를 침범하여 의뢰인 토지에 설치된 타인의 배수관 등에 대한 철거집행과정에서 발생한 분쟁이다.의뢰인 토지와 인접한 토지소유자인 甲은 건물을 건축하는 과정에서 의뢰인 토지에 배수관과 콘크리트 구조물을 무단으로 매설(설치)하게 되는데, 뒤늦게 이를 알게 된 의뢰인이 甲을 상대로 배수관 등을 철거하고 토지를 인도해달라는 재판을 제기한다. 재판결과, 다음과 같이 청구를 인용하는 취지의 조정이 성립되었다.하지만, 약속된 날짜가 지나도록 조정에서 합의된 철거 및 인도의무가 이행되지 못하자 결국 의뢰인은 철거집행을 위해 다음과 같이 대체집행신청을 제기하게 된다.대체집행신청채 권 자 유## 파주시 &&읍 &&로&&번길 %%채 무 자 1. 이&& 2. 최&& 위 채무자들의 주소 : 서울 &&구 &&&로&&길 &&, $$$호 (00동, 00아파트)신청취지채권자가 위임하는 의정부지방법원 고양지원 소속 집행관으로 하여금 채무자들의 비용으로 경기도 00시 00읍 00리 00 대 000㎡ 지상의 별지 도면 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분에 설치된 배수관과 콘크리트를 각 철거하게 할 수 있다.라는 재판을 구합니다.신청이유채권자는 채무자들에 대한 의정부지방법원 고양지원 2020가단1%%% 토지인도 등 청구사건의 집행력있는 조정조서에 기하여 채무자들에게 해당 대상물들을 철거할 것을 촉구하였으나 이에 불응하고 있으므로 신청취지와 같은 재판을 구하기 위해 이 건 신청에 이른 것입니다.첨부서류1. 집행력 있는 조정조서 1부2. 송달증명원 1부 2021. 8. .위 채권
![[힘이 되는 부동산 법률] 경계를 침범한 배수관철거와 토지점유자 판단](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265382.3.jpg)
2021. 7. 13.자 “낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송”이라는 제목의 칼럼으로 소개한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 기대와 같이 파기환송, 의뢰인 승소판결이었다.이해를 돕기 위해 위 칼럼내용을 먼저 소개한다.최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 패소했다. 처음 사건을 의뢰받았을 때는 상고심 실익을 높게 보지않았다. 원칙적으로 법리문제만을 다루는 대법원 재판 특성상 상고심에서의 구제가능성은 극히 희박한데, 게다가 이미 1,2심에서 변호사 선임해서 변론한 사건이라 변호사와 법원이 놓친 허점을 찾기는 어려울 것으로 생각했기 때문이다.하지만 사건에 대해 의뢰인과 이야기 나누면서 하급심 판단이 매우 부적절했음을 직감할 수 있었다. 법리를 떠나 결론 자체가 보편적 타당성을 크게 결여했기 때문이었다. 하지만 확률상 파기 가능성이 현저히 낮은 상고심 재판의 특성상 선뜻 수임을 자청할 수 없었다. 상고기각으로 의뢰인에게 다시 한번 마음의 상처를 줄 수 있기 때문이다. 신중한 수임을 위해 수임계약에 앞서 소정의 비용을 받고 사건기록에 대한 검토를 먼저 진행했는데, 기록 검토 결과 상고심 진행의 필요성을 더 크게 느낄 수 있었다. 1,2심에서 선임한 의뢰인의 소송대리인은 피상적인 변론에 그쳤고, 재판부 역시 법의 취지를 고려하지 못한 기계적인 판단에 그쳤다는 확신이 들었다.먼저, 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다.̴
사건개요는 다음과 같다(이 사건의 특성상 재판부와 소송대리인 업무처리 잘못을 지적하지 않을 수 없어 부득이 관할법원, 사건번호 등 사건특정 요소를 최대한 노출하지 않았다).건축주인 의뢰인은 甲이라는 시공사와 도급계약을 체결하여 건축신축 중 甲 회사의 공사지연으로 甲 회사와의 도급계약을 해제한다. 그런데 甲의 하도급업체로서 신축공사 중 토목공사를 수행했다고 하는 乙이라는 업체가 ‘약 5억원의 공사대금을 받지 못했다’는 이유로 유치권을 이유로 건설현장을 점거하게 된다. 당시 공사진행은 지하 1,2층 골조가 완성된 상태였다. 의뢰인으로서는 시공사인 甲에게 계약에 따른 공사대금을 모두 지급했지만, 계약당사자도 아닌 하도급업체인 乙에 대한 공사대금 미지급 때문에 유치권에 기한 공사현장 점거를 당하게 된 것이다.사태해결을 위해 의뢰인은 ‘乙의 공사현장에 대한 점유를 풀고 공사장 출입을 금지하면서, 의뢰인 공사를 방해하지 말라’는 취지의 가처분을 乙 상대로 신청하게 된다. 수십억원 공사가 지연될 경우 막대한 손해를 입게 되는 의뢰인과 유치권 없이는 약 5억원의 미지급 공사대금을 받지 못하게 된 乙 사이에 치열한 공방이 진행된 끝에, 의뢰인의 신청이 대부분 받아들여지는 가처분결정이 내려졌다.결정주문은 다음과 같다.1. 채무자는 채권자들에게 별지 목록 기재 각 토지를 인도하라.2. 채무자는 별지 목록 기재 각 토지 지상에서 진행 중인 근린생활시설(000프라자) 건설 공사현장에 출입하거나, 공사에 동원되는 채권자들의 차량, 건설기계, 인부 등 의 통행을 막거나 기타의 방법으로 공사를 방해하여서는 아니 된다.3. 채
![[힘이 되는 부동산 법률] 유치권 점유상실과 불법점거에 얽힌 소송 스토리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265374.3.jpg)
집합건물 전체 호실이 실제 호실과 다르게 현관문에 표기되어 소송을 진행 중인데, 해당 빌라는 한 층에 4개 호실로 여러 층으로 건축되었고, 의뢰인은 그 중 604호 소유자이다. 의뢰인은 오랜 기간 평온하게 거주하던 중 건물 전체 호실의 현관문 표기가 건축물대장과 다르게, 즉 1호 라인은 4호 라인과, 2호 라인은 3호 라인과 바뀌어 있었던 사실을 최근에서야 알게 되었다. 정확한 원인은 모르지만, 아마도 건축과정에서 분양회사 내지 시공사의 실수로 짐작된다. 결국, 현관문 표시가 604호로 되어 있어 그동안 의뢰인 소유로 알고 있었던 공간은 법적으로는 엄연히 601호인 셈이었다.오랜 기간 평온하게 거주한 의뢰인 입장에서는 이런 사실을 납득하기가 어려웠고, 더구나 601호의 실제 소유자인 회사는 의뢰인에게 명도를 요구할 뿐 뒤바뀐 호실인 현관문 표기가 601호로 되어있는 의뢰인 공간(604호)에 대한 점유를 내어줄 생각을 하지 않아 원만하게 해결되지 못하다가, 결국 의뢰인을 상대로 상대방이 명도소송을 제기했다(필자가 소송대리하여 진행 중에 있다).호실에 뒤바뀜이 있다면 의뢰인으로서는 점유하는 호실을 상대방에게 명도해야 하지만, 이는 상대방으로부터 의뢰인 소유 공간을 돌려받는 것과 함께 이루어져야할 것이다. 이런 결과는 법리를 떠나 당연한 상식일 수 있다. 결국, ‘점유하는 상대방 소유 공간은 반환하되, 동시에 의뢰인 공간 역시 상대방으로부터 반환받아야한다’는 결론이 가능할 수 있도록 적절히 이론을 구성하는 것이 방어의 핵심이었다.이를 위해 두 가지 항변을 구성했다.먼저, 동시이행항변이다.★ 민법 제536조(동시이행의 항변권)&
![[힘이 되는 부동산 법률] 호실 뒤바뀜으로 인한 명도소송에서의 유치권항변](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265373.3.jpg)
임대회사 동의 없이 임의로 양도된 민간임대주택 임차권의 양수인이 의뢰인 상대로 임차권명의변경을 구하는 소송에서, 필자는 피고인 의뢰인을 대리하고 있다(사건의 실체는, 의뢰인의 부인이 의뢰인 허락 없이 임의로 처리한 무권대리지만, 법리설명을 위해 무권대리 쟁점은 설명에서 제외키로 한다).처음 사건을 수임할 당시에는 해당 임대주택의 성격이 무엇인지 자세히 검토하지 못했다. 공공주택특별법상 공공임대주택인 것으로 전제하고 법위반 불법거래로 예단했는데, 수임 이후 기록 검토결과 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 임대주택이었고, 그 결과 적용법리가 크게 달라지게 되었다.공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의4에 따라 임차권 양도가 법으로 금지된다.★ 공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.★ 동법 제57조의3(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제4호부터 제6호까지에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거
지난 2019. 12. 3. “토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경”이라는 제목의 칼럼에서 등장하는 사건에 대한 판결이 선고되어 소개한다.위 칼럼 내용은 다음과 같다.“지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목의 칼럼으로 소개한 사안의 연장이다. 아래 사진과 같이 의뢰인은 건축 중에 중단된 상태의 구축물이 있는 토지를 광주지방법원 2018타경00000 경매로 낙찰받았다.“주벽”이 없어 해당 구축물은 법적으로는 “건물”이 아닌 토지 부합물로 판단될 가능성이 크다. 때문에 해당 건축공사의 공사업자들의 유치권행사는 어렵고, 낙찰받은 의뢰인에게 부당이득반환의무도 없다는 것이 지난 칼럼의 골자였다.그런데, 비록 부합물이기는 하지만 상당할 정도의 건축진행으로 재산적 가치가 상당한 구축물을 그대로 철거하기 보다는 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경할 수 있는 방법을 모색하게 되었다. 의뢰인 희망처럼 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경이 가능할까, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야할까?결론적으로는, 명의변경이 가능할 수 있다. 해당 구축물의 법적 소유권자는 엄연히 의뢰인이기 때문이다. 하지만, 명의변경을 위해서는 별도의 재판절차를 거쳐야 할 가능성이 크다.재판없이 건축허가관청을 통해 건축주명의를 변경하기 위해서는 건축법령에 따른 요건이 필요하다.★ 건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고)① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나
빌딩거래를 전문으로 하는 중개법인을 설립 중에 있는데, 많은 격려와 함께 기존 중개사들의 우려도 적지 않게 받고 있다. 이런 우려에 대해 답글을 준비하면서, 부동산전문변호사가 왜 중개시장에 진출하려고 하는지, 거래금액 0.2%의 최저 수준 수수료를 표방하는 이유는 무엇인지 정리하는 기회를 가지게 되었다.공인중개사협회 10년 고문변호사를 했고, 20여년간 부동산전문변호사로 종사하면서 부동산 중개업계의 고충과 현실을 익히 알게 되었다. 중개업계에서는 거래금액 0.2%를 “덤핑”이라고 우려하지만, 소비자 기준에서 접근할 필요가 있다고 본다. 소비자 입장에서는, 어떤 서비스의 우월성을 논할 때 “가성비”는 가장 중요한 기준이다. 서비스 품질은 “가격”을 떠나 논하기 어렵기 때문이다. 그런 점에서 “명품중개” vs “덤핑 수수료”로 양분하는 것은 타당치 않을 것이다. 가격 대비 서비스 품질 수준이 어떠한지를 논하는 것이 합리적이다. 그 때문에 저렴한 수수료는 대체로 후한 (고객)평가로 이어질 가능성이 크다.제도적, 정책적인 측면에서 볼 때, 우리나라 현행 중개보수 최고한도는 상당히 인상되어져야 한다고 본다. 외국에 비해서도 매우 낮은 수준이다. 시장경제하에서의 자유로운 경제활동 보장차원에서, 중개보수한도라는 규제는 완화하되 중개업자간 자율 경쟁을 유도하는 시스템을 구축하는 것이 바람직하다. 때문에 현행 최고한도 0.9%는 인상될 필요가 있다. 이 점을 지적하는 중개업계의 목소리는 타당하다.그럼에도 불구하고 필자가 0.2%라는 업계 최저 수준의 정액제 방식 수수료를 표방하는 이유는 다음과 같다.첫째, 중개대상물이 수백억원
태백시 화전동 화전마을 주민 수십명이 토지주와의 건물철거판결에서 패소하여 쫓겨날 위기에 있는 사건에 대해 최근 방송인터뷰를 했다. 화전마을은 1972년 삼척 광전광업소 대규모 갱내수 유출로 수재민이 된 주민들의 집단이주로 생겼는데, 당시 삼척군(현 태백시)과 광전광업소에서 현재 화전마을 부지를 제공하면서 연립 형태로 42가구의 사택단지가 조성되었다고 한다. 건물에 대해서는 정상적으로 건축허가도 받아 주민들 앞으로 등기까지 완료했지만, 이후 광업소 파산으로 마을 부지인 토지가 경매로 매각되면서 현 토지 소유주가 주민들에 대해 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기해서 아래와 같이 주민들의 패소판결이 선고되었다.★ 춘천지방법원 영월지원 2021. 6. 23. 선고 2018가단1280 토지인도 판결1. 청구원인에 관한 판단갑 제1호증 내지 갑 제13호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 한국국토정보공사 태백삼척지사의 측량감정결과 및 변론 전체의 취지를 더하면, 원고는 별지목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 소유자이고, 피고들은 아래 표 기재 ‘피고 소유 건물 표시 및 점유면적’ 기재와 같이 이 사건 부동산 지상에 건물을 소유하면서 해당 면적만큼 이 사건 토지를 점유하고 있다. 따라서 피고들은 원고에게 각 아래 표 ‘피고 소유 건물 표시 및 점유면적’의 해당 건물을 철거하고, 해당 부분 토지를 인도할 의무가 있다.2. 피고 1 내지 27, 41, 42, 43, 44, 45의 주장에 관한 판단위 피고들은 1972년경부터 20년 이상 각 해당 건물을 소유하면서 각 해당 건물 부지에 관한 지상권을 시효취득하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 피
부동산 임대차과정에서 제소전화해하는 경우가 많다. 대부분은 임대차계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리되는 것이 일반적이지만, 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해서 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.의뢰인은 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서, 일정기간 마다 연장된 임대차계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다. 건물전체 임대에 월차임도 3천만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.약 10년 동안 별 문제없이 임대차계약 진행 중 차임연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차기간 내내 임차인은 습관처럼 2-3개월씩 차임연체를 해왔다. 이를 참다못한 임대인이 결국 계약해지를 통고하고 계약연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약해지 통고 직후 임대차계약 만기도 겹쳐있어 어느모로 보나 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만, 장기 입원환자들이 많다는 이유로 자진명도를 거부하게 되면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도집행절차까지 들어가게 되었다.그러자, 임차인은 화해조서의 효력을 취소해달라는 취지의 준재심신청을 제기한다. 아울러, ‘1심 재판이 종결될 때까지 집행을 정지해달라’는 취지의 집행정지신청까지 함께 제기했다. 집행정지재판에서 법원은, 집행정지를 인용하되 수억원의 집행정지공탁금을 조건으로 내걸었다. 제소전화해가 성립된 상황에서 집행정지로 인한 임
![[힘이 되는 부동산 법률] 제소전화해의 효력과 한계, 임대차과정에서 충분히 고려해야](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265368.3.jpg)
임대차 기간 2015. 10. 17.부터 2020. 10. 16.까지로 하여 5년간 임대한 후 계약만기가 되자, 임대인이 명도를 요구한데 대해 임차인이 10년 갱신요구권을 주장한 사안에서, 건물주인 임대인을 대리하여 명도소송을 진행해왔다. 재판의 쟁점은, 10년 갱신요구권의 적용범위에 관해 판단한 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 [건물명도(인도)] 에 대한 해석을 어떻게 하는지였다.【판결요지】[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음
최근 언론보도에 따르면, ‘명의이전에 따른 금전부담없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다고 한다. 갭투자 전세사기에 이용할 목적으로 명의빌릴 사람을 구하는 광고인 셈이다. 기존 임대인이 전세계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 경우 보증금반환채무를 면할 수 있는 법리를 악용하는 것이다.이런 갭투자 전세사기의 구조에 대해서는 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 아래 칼럼을 참고하기 바란다.최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대
서울 강남임에도 불구하고 몇몇 구역은 토지거래허가구역으로 지정된 상태인데, 이 구역 내 빌딩을 매매하기로 계약했다가 매도인 변심으로 소송하고 있는 의뢰인 사연을 소개한다. 필자는 매수인을 대리하고 있다.매매대상물은 서울 강남 소재 근린생활시설 건물과 해당 부지이고, 거래금액은 약 110억원이다. 의뢰인은 중개법인을 통해 매매계약을 했는데, 매매대금과 계약금, 공제할 금액 등 계약의 상세 내용을 모두 합의한 후 이를 바탕으로 위 중개법인 이름이 기재된 매매계약서를 작성했다. 하지만, 당시 해당 지역 토지가 거래허가지역이라는 점을 감안하여 매매계약서에 바로 날인하는 대신, 확약서에 날인한 후 매매계약서를 첨부하는 방식을 취했는데, 확약서 상에는 계약금 20억원 중 일부인 1억원만 지급하면서, 이틀 후까지 토지거래허가를 신청하여 거래허가를 득한 후 일주일 이내에 첨부된 계약서로 본 계약체결하면서 나머지 계약금 19억원을 지급하기로 합의하였다.한편, 계약당시 계약서에 명시하지는 않았지만, 매수인의 편의를 위하여 매수인이 설립한 법인으로 매수인을 변경하기로 쌍방 합의했다. 이 약속에 따라 매수인은 계약체결 직후 모 법인을 설립한 후, 매도인에게 토지거래허가절차에 협력에 달라고 요청했다.그런데, 매도인은 매매대금에 대한 불만 때문인지 이런저런 핑계로 토지거래허가절차를 회피하더니 급기야 ‘매수인이 계약을 위반했으니 계약이행을 거절한다’고 정식 통보해왔다.결국 매도인 상대로 법적인 조치를 취하게 되었는데, 가장 시급한 것은 해당 부동산에 대한 처분금지가처분을 받는 것이었다. 소송 도중 매매대상물이 타인에
![[힘이 되는 부동산 법률] 토지거래허가구역 내 서울 강남 빌딩 거래분쟁 이야기](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265341.3.jpg)
주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우기존 임대인이 실거주할지 여부 그 자체만으로도 법적 분쟁소지가 다분한데, 더 나아가 임대차만기 무렵에 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있다. 아직 법 시행 초기라 새로운 집주인이 “실거주”를 이유로 갱신거절할 수 있는지에 관한 분명한 기준이 없기 때문이다. 법시행 직후 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 이에 따르면, 기존 임대인에 대해 임차인의 계약갱신요구권이 행사된 후 소유권이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다. 계약갱신요구권이 행사될 당시의 임대인은 “실거주”하지 않기 때문에 갱신요구를 거절할 수 없으며, 매수인은 비록 실거주의사가 있더라도 계약갱신요구 당시의 임대인이 아니라는 점에서 갱신요구를 거절할 지위(자격)가 없기 때문이다.국토부의 이와 같은 유권해석에 대해서는 발표 당시부터 법리적 논란이 있었지만( 필자는 2020. 9. 25.자 발표한 “임대차 중인 주택의 매각, 임차인 갱신요구권을 면밀히 살펴야
![[힘이 되는 부동산 법률] 임대차 중인 주택의 매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265340.3.jpg)
유치권자는 해당 유치물을 경매신청할 수 있다.★ 민법 제322조(경매, 간이변제충당)①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.★ 민사집행법 제274조(유치권 등에 의한 경매)① 유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.채권변제를 받을 때까지 물건을 유치하는 것이 유치권의 핵심적인 권리이지만, 그럼에도 불구하고 장기간 변제를 받지 못하고 시간이 지체되는 경우가 적지 않다. 채무자 아닌 타인에 대해서는 유치권의 피담보채무를 변제해달라고 요구할 수 있는 권리가 유치권자에게 없다는 점을 악용하는 것이다. 그 결과, “사실상 우선변제”라는 유치권 본연의 기능이 반감되는 것은 물론 유치물건을 장기간 점유관리하는데 따른 부담이 필요이상으로 커질 수 있다. 이런 지위에 있는 유치권자로 하여금 유치물을 경매하여 현금화할 수 있는 가능성을 열어두어 유치권분쟁의 조속한 해결을 꾀할 수 있도록 하고 있는 것이다. 즉, 비록 경매채권자는 아니지만 점유부담을 덜기 위해 재산을 정리해야 할 필요가 있다는 점에서 유치권자에게 경매신청권이 인정되고 있는 것이다. 이를 강학상 “형식적 경
전매금지기간 내에 불법으로 아파트분양권을 매도한 후 수년이 흐르는 동안 아파트 가격이 급등하면서 등기명의 이전을 두고 발생하는 분쟁이 적지 않다. 최근 필자는 이런 분쟁에서의 분양권 매도인을 대리하여 소송을 진행하여 승소했다. 의뢰인으로부터 분양권을 직접 매수한 사람이 아니라 전혀 알지도 못하는 전매자로부터 이전등기청구소송을 당하게 되었는데 다음과 같은 방어논리로 승소할 수 있었다. 다음은, 필자가 작성 제출한 답변서와 준비서면 내용이다. 선고된 판결은 다음과 같다. 분양권거래 자체가 무효라는 판단은 아니지만, 분양권이 전전매되었다는 사실관계를 입증하여 최종 매수인의 청구를 기각할 수 있었다. 결국, 이 사건 원고가 승소하려면 피고에게 바로 이전등기를 구할 것이 아니라, 중간 매수인인 김모씨를 의뢰인과 함께 공동피고로 넣어서, ‘의뢰인이 김모씨에게, 김모씨는 다시 원고에게 이전등기하라’는 취지의 청구를 했어야했다. 1심 판결 승소 후 김모씨로부터 합의제안을 받아 의뢰인은 해당 아파트를 그대로 보유하는 전제로 김모씨에게 소정의 대가를 지불하는 방식으로 합의에 이를 수 있었다. 짐작컨대, 김모씨는 아파트 분양권거래를 많이 하는 터라 본인이 외부에 노출되는 것을 꺼려 가격이 많이 오른 아파트 자체를 포기하면서까지 전격적으로 이런 합의를 하지 않았을까 짐작된다. 아무튼 상대방의 이런 개인적 사정 때문에 의뢰인으로서는 매우 좋은 조건으로 사건을 마무리할 수 있었다. -이상- "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![[힘이 되는 부동산 법률] 전매금지기간 내 불법거래된 분양권을 되찾은 어느 의뢰인 사연](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265315.3.jpg)
집합건물 내 구분건물 간에도 층별, 위치별 차이에 따른 가격차이가 엄연히 발생하고 있는 바(특히, 주거용건물이 아닌 상가점포의 경우), 그렇다면 전유부분 면적이 아닌 층별, 위치별 차이로 인해 발생한 구분건물가격 차이가 지료지급액수부담에서도 차이를 발생하는 것인지 여부에 대해 실무상 논란이 있을 수 있다. 그동안 하급심에서 논란 끝에 대법원판결은 부정적으로 해석하였다. 감정상으로는 층별효용비율에 차이가 있을 수 있더라도, 집합건물 구분소유자들의 대지점유는 단지 관념적인 것에 불과하다는 점에서 실제 이용가치에 따른 차등을 두는 것이 불합리하다는 이유 때문이다. ★ 서울고등법원 2014나2014205 판결(대법원에서 심리불속행 기각 확정 판결)가. 부당이득의 액수1) 당사자들의 주장원고는, ① 이 사건 건물은 지하층과 3층 이상 부분을 공용부분 및 주차용도로만 사용할 수 있는 제한이 있는데, 주차용도로만 사용되는 3층 이상 부분은 일반상업용 건물로 사용되는 1, 2층보다 효용도가 낮고, 1, 2층의 경우에도 1층은 대부분 임대가 된 상태로 전반적인 상가의 기능을 갖추고 있으나 2층은 공실률이 높으므로, 이러한 사정들을 고려하여 층별 효용비율 및 이에 따른 층별 효용적수를 반영하여 부당이득의 액수가 정해져야 하고, ② 설령 면적을 기준으로 부당이득의 액수가 정해져야 하더라도, 3층 주차장의 경우에는 1, 2층 및 3층 일부(301호) 입주자 내지 이용자들을 위한 주차 공간으로 이용되고 있으므로 그 면적은 1, 2층 및 3층 일부(301호)의 전유면적에 대해서만 분배되어야 하고, 1, 2층 주차통로 부분은 4 ~ 6층의 유료주차장 이용자들을 위한 이동통로로만 이용되고 있으
![[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물 내 층별, 위치별 차이를 지료 부담(부당이득액 산정)에 반영할 수 있는지](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265314.3.jpg)
공유물분할청구소송에 따른 부동산처분금지가처분의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다(자세한 내용은, 2012. 12. 18. 자 “공유물분할을 위한 처분금지가처분의 중요성”이라는 칼럼을 참고). 그런데, 가처분의 피보전권리가 무엇인지에 대해서는 이론적으로 논란이 적지 않았다.대법원 2002. 9. 27.자 2000마6135 결정 [부동산처분금지가처분] 이전에는, 법원 실무상으로도 처분금지가처분신청의 피보전권리가 무엇인지 명확치 않았다. 막연히 “공유물분할청구권” 정도로 인식되고 있었는데, 위 대법원 결정을 계기로 피보전권리를 구체적으로 특정할 수 있게 되었다.위 판결의 판시내용은 다음과 같다.1. 원심결정 이유에 의하면, 원심은 채권자들이 이 사건 토지는 채권자들과 채무자들의 공유라고 주장하면서, 이 사건 토지에 관한 채무자들의 각 지분에 관하여 매매, 양도, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니된다는 가처분을 하여 줄 것을 구하는 이 사건 신청 중 먼저 공유물분할등기청구권을 피보전권리로 하는 주위적 주장에 관하여는, 공유물분할의 소를 제기한다고 하더라도 장차 어떻게 분할될 것인지 불분명하므로 분할에 의하여 채권자들에게 귀속될 부분에 관한 장래의 집행을 보전하기 위하여 분할 후에 생길 지분이전등기청구권을 피보전권리로 한 계쟁물에 관한 가처분은 허용되지 않으며, 지분이전등기청구권을 피보전권리로 하는 예비적 주장에 관하여는, 채권자들이 어떠한 근거에 기하여 채무자들에게 지분이전등기청구권을 갖는다는 것인지 특정하고 있지 않을 뿐만 아니라 가사 그 주장을 이 사건 토지에 대한 채권자들과 채무자
대지사용권 없는 구분건물주에 대해 집합건물 부지소유자가 어떤 법적 권리를 가질 수 있는지에 대해 장기간 논란이 되어 왔다. 최근 선고된 대법원 2021. 7. 8.선고 2017다204247 건물등철거 판결을 통해 논란이 일단락된 듯하여 관련 법리를 소개하기로 한다.논란의 핵심은, 일반건물과 달리 집합건물의 특성상 철거판결을 받더라도 그 집행이 사실상 어렵다는 점 때문이었다.이 점은 집합건물법 제7조와 관련해서 먼저 다투어졌다.★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 (구분소유권 매도청구권)대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.★대법원 1996. 11. 29. 선고 95다40465 판결 [소유권이전등기등]집합건물의 부지 소유권자는 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제7조에 의하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있고, 전유부분의 철거가 사실상 불가능하다는 등의 사유만으로 그 매도청구권을 부정할 수는 없다.결국 대법원은, ‘사실상 철거집행이 불가하다는 것과 별개로 토지소유자의 철거청구권 자체는 존재한다’는 전제하에 집합건물법 제7조 매도청구권을 인정해왔다.그 후 대법원은, ‘철거집행이 사실상 불가함에도 불구하고 철거청구권 자체는 존재한다’는 점에 대해 다음과 같이 법리구성한다.★ 대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결 [건물철거등]집합건물 부지의 소유자가 대
최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 패소했다. 처음 사건을 의뢰받았을 때는 상고심 실익을 높게 보지않았다. 원칙적으로 법리문제만을 다루는 대법원 재판 특성상 상고심에서의 구제가능성은 극히 희박한데, 게다가 이미 1,2심에서 변호사 선임해서 변론한 사건이라 변호사와 법원이 놓친 허점을 찾기는 어려울 것으로 생각했기 때문이다. 하지만 사건에 대해 의뢰인과 이야기 나누면서 하급심 판단이 매우 부적절했음을 직감할 수 있었다. 법리를 떠나 결론 자체가 보편적 타당성을 크게 결여했기 때문이었다. 하지만 확률상 파기 가능성이 현저히 낮은 상고심 재판의 특성상 선뜻 수임을 자청할 수 없었다. 상고기각으로 의뢰인에게 다시 한번 마음의 상처를 줄 수 있기 때문이다. 신중한 수임을 위해 수임계약에 앞서 소정의 비용을 받고 사건기록에 대한 검토를 먼저 진행했는데, 기록 검토 결과 상고심 진행의 필요성을 더 크게 느낄 수 있었다. 1,2심에서 선임한 의뢰인의 소송대리인은 피상적인 변론에 그쳤고, 재판부 역시 법의 취지를 고려하지 못한 기계적인 판단에 그쳤다는 확신이 들었다.먼저, 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다.가. 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고 안00(의뢰인)과 주택으로 사용되는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 180,000,000원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라
![[힘이 되는 부동산 법률] 낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265300.3.jpg)
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법이라고 함)에 위반하여 부동산을 타인에게 명의신탁했는데 명의를 수탁받은 타인이 등기명의를 기화로 해당 부동산을 임의로 처분해버리는 경우가 적지 않은데, 이 경우 명의수탁자는 형사처벌될 수 있을까? 횡령죄나 배임죄의 문제로 형법상 오랜 기간 크게 논란이 되어왔는데, 치열한 논쟁만큼이나 최근 판례 변경도 여러 차례 있었다.임의처분한 명의수탁자에 대한 형사처벌 여부는 명의신탁의 3가지 유형에 따라 달리 이론구성이 되어 왔다.우선, 2자간 등기명의신탁의 경우이다.2자간 등기명의신탁의 경우에는, ‘등기명의에도 불구하고 부동산소유권은 신탁자에게 있어 명의신탁 받은 부동산을 수탁자가 임의처분하면 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립한다’는 것이 오랜 기간 확고한 대법원 입장이었다.★ 대법원 1999. 10. 12. 선고 99도3170 판결 【사기·횡령】신탁자가 그 소유 명의로 되어 있던 부동산을 수탁자에게 명의신탁하였는데 수탁자가 임의로 그 부동산에 관하여 근저당권을 설정하였다면 신탁자에 대한 횡령죄가 성립하고, 그 명의신탁이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 이후에 이루어진 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.★ 대법원 2009.8.20. 선고 2008도12009 판결 【부동산실권리자명의등기에관한법률위반·횡령】부동산을 소유자로부터 명의수탁 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하며, 그 명의신탁이 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 시행 전에 이루어졌고 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함
“상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데 사안의 개요는 다음과 같다.지방에 소재하는 점포건물 소유자인 의뢰인은, “이마트 24”라는 편의점 가맹사업을 운영하고 있는 주식회사 이마트 24라는 회사와 2017년 계약기간 7년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 계약기간 도중이던 2020년에 타인에게 해당 점포를 매각했다. 그러자, 임차인은 기다렸다는 듯이 건물주 변경을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 임의로 점포를 철수해버린 후 의뢰인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기한다.이런 상황에 대해 매도인인 의뢰인과 매수인 모두 황당하지 않을 수 없었다. 4년 정도 남은 임대차잔여기간 동안 안정적인 월차임을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 매매했는데 임차인의 중도해지라는 예상치 않은 상황이 발생했기 때문이다. 더구나, 의뢰인과 이마트간에 체결된 임대차계약서에는 ‘계약기간 중에 임대차목적물이 매매될 경우 건물양수인에게 기존 임대차계약을 승계할 책임을 임대인이 부담한다’는 취지의 약정까지 있었다.의뢰인은 이 약정을 의식해서 매매계약과정에서 계약서상에 이를 명시하기까지 했다.그럼에도 불구하고 이마트측은 일방적으로 의뢰인에게 중도해지통보하고서 점포를 철수한 다음 해당 점포 열쇠를 법원에 물품공탁하면서, 의뢰인을 상대로 임대차보증금 1억원과 공탁일로부터 지연이자까지 청구하는 소송을 제기한 것이다.이 때문에 해당 점포는 현재 공실상태에 있고 분쟁이 종
![[힘이 되는 부동산 법률] 소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265275.3.jpg)
코로나로 매출이 약 90% 격감한 임차인이 임대인에 대해 임대차계약 중도해지를 요구할 수 있는지에 관해 이를 긍정한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 계약을 존중한다는 취지에서 불가항력이나 사정변경을 이유로 한 계약해지를 여간해서 인정하지 않고 있는 재판실무상 매우 이례적인 판결이라고 할 수 있다. 코로나 사태로 인한 예상치 못한 경제 여파 속에 약 90%나 매출이 격감된 이 사건 명동 임차인의 특수한 사정이 반영된 판단인데, 유사한 다른 사건에 파장이 예상된다. ★ 서울중앙지방법원 2021. 5. 25.선고 2020가단5261441 임대차보증금 1. 인정사실 가. 당사자의 지위 피고는 집합건물인 서울 중구 명동 0가 000 지상 지하 1층, 지상 5층 규모의 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 그 관리단인 ‘명동00상가운영관리단조합’으로부터 이 사건 건물 전체의 임대차계약 체결, 시설유지, 임료 및 수익금의 수금과 배분 등의 업무를 위임받은 관리인으로서, 이 사건 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평(20개의 구분점포를 합한 면적이다. 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 원고에게 임대한 임대인이다. 원고는 의류·악세사리·패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 사업목적으로 하여 000 설립된 회사로서, ‘00000’라는 상호로 악세사리 제품 등을 판매하는 도소매업 및 프랜차이즈 사업을 하고 있다. 나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 원고는 2019. 5. 31.경 피고와 사이에 이 사건 점포를 다음과 같은 조건으로 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2019. 6. 20.부터 원고가 운영하는 프랜차이즈사업의
![[힘이 되는 부동산 법률] 코로나로 매출이 격감된 임차인의 임대차계약 중도해지](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265274.3.jpg)
갱신요구한 상가점포임차인의 지위를 이해하는데 도움이 되는 판결이 최근 선고되어 소개한다(필자는 임대인인 피고를 대리하였다).이해를 돕기 위해 “주거용 임대차계약 갱신요구를 통한 기간연장의 효과(상가건물임대차보호법과의 비교분석)”이라는 제목으로 2020. 8. 6. 발표한 칼럼 내용을 먼저 인용한다.임차인의 갱신요구를 통해 주거용 임차인의 임대차기간이 구체적으로 어떻게 보장될 수 있는지에 대한 정확한 이해를 위해 상가건물임대차보호법을 함께 살펴보자.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 9호 중략>② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니
2015년 개정 상가건물임대차보호법을 통해 도입된 임차인의 권리금회수제도는 법제정 당시부터 법규정의 모호성 때문에 논란이 많았다. 그럼에도 불구하고, 2021. 5. 현재 6년이 경과하는 동안 수많은 사례를 통해 판례가 축적되면서 논란이 상당부분 해소되어왔다.그 중 하나가 바로, “권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액” 문제라고 할 수 있다.★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<제1호에서 제4호 중략>② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.<제1호에서 제4호 중략>③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.당초 권리금회수기회 방해에 따른 손해액수는 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”는 제3항
2020. 3. 3.자로 “기간의 약정 없는 명시적 연장계약 임차인의 계약갱신요구권 행사 가부”라는 칼럼을 발표하면서, 승소한 1심 판결을 소개했다. 최근 2심 판결이 선고되었는데 1심 판결이 취소되고 말았다. 피고인 의뢰인에게 명도를 명하는 패소판결이 선고된 것이다.사안에 대한 이해를 돕기 위해 지난 칼럼을 먼저 소개한다.작년 9월에 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 발표한 글과 관련해서 최근 1심 판결을 받았다. 이해를 돕기 위해 판결 전문 소개에 앞서 지난번에 발표했던 사안을 일부 발췌해서 서술키로 한다. 복잡한 사안이라 판결문을 그대로 읽으면 이해가 어려울 수 있기 때문이다.의뢰인은 서울 요지에 상당한 임대차보증금에 월차임 2천만 원을 지급하면서 영업하는 임차인이다. 최초 임대차계약기간은 2015년 3월말에서 2018년 3월말까지 3년간이었다. 그 후 임대차만기 무렵에 임대인과 합의하에 월차임을 100만 원 낮추어 계약을 연장했는데, 이 과정에서 별도로 계약서를 작성하지 않았다. 그러던 중, 2019년 4월 초순경 임대인으로부터 ‘더 이상 계약연장을 하지 않을 예정이고, 계약만기는 통고서 수령일로부터 6개월 되는 시점이니, 그 때에 점포를 비워 달라’는 취지의 통고서를 받게 되었고 통고서 수령 후 얼마 지나지 않아 그런 취지의 명도소장까지 받게 된다.당황한 이 의뢰인은 여러 변호사를 찾아다니며 상담을 했지만, 변호사들마다 의견이 구구각색이어서 혼란한 마음에 필자를 방문하게 되었다고 했다. 법리구성이 쉽지 않아 처음에는 정리에 애를 먹었는데, 결국 이 사건 관련 법리는 다음과 같
2019년 9월경 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 다음과 같은 칼럼을 소개한 바 있다.지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.★부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다.필자로서는 법리적
분묘기지권자에 대한 토지소유자의 지료청구가 가능한지에 대해서는 오랫동안 논란이 있었지만, 며칠 전 선고된 2021. 4. 29. 선고 2017다228007호 대법원 전원합의체판결을 통해 일단락되었다.먼저, 분묘기지권의 세가지 유형 중 “토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우” 에는 속성상 무상사용에 대한 합의가 미루어 짐작될 수 있어 문제없지만, 나머지 두 가지 유형에 대해서는 논란이 있을 수밖에 없었다.학설은, ① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우와 시효취득에 의하여 취득한 경우에는 무상이지만, 자기 토지에 분묘를 가지고 있던 자가 토지를 처분한 경우에는 유상이라는 견해와 ② 토지소유자의 보호를 위하여 반대의 약정이 없는 한 모든 경우에 민법 제366조 단서를 적용함으로써 지료의 지급을 인정하는 것이 타당하다는 견해가 대립되어 왔었다.한편 판례는 불분명했고 그 때문에 실무상 큰 혼란이 있었다. 게다가, 분묘기지권의 지료가 문제되는 사안의 경우 대부분 지료단가가 낮은 임야가 대부분이어서 거의 대부분 판결 이유 없는 소액재판으로 마무리되는 경우가 많아 명확한 판결 대신에 조정으로 해결하려는 경향이 농후했다.그러던 중 대법원은, “자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 별도의 특약 없이 토지를 매매 등으로 처분한 경우”의 분묘기지권 사례에서, 지료지급의무의 존재를 전제로 지료지급의 지체를 이유로 한 분묘기지권소멸을 인정하는 판단을 하게 된다(대법원 2015. 7. 23.선고 2015다206850 분묘굴이등 사건)★ 대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결 [분묘굴이등]【판시사항】자기 소유의 토지 위에
의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다.의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억3천여만원. 계약당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억8천만원을 챙기면서 발생한다.명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다.1심재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서 윤00로 설시된 사람이 토지매도인인 의뢰인이다).★ 서울고등법원 2020. 2. 11.선고 2019나2021338 부당이득금1. 기초사실이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.2. 주위적 청구에 대하여가. 당사자의 주장 요지1) 원고원고와 장00(이하 '원고 등'이라 한다)은 이 사건 매매계약을 통하여 윤00로부터 이 사건 토지 중 각 1/2 지분을 매수한 후 그 등기명의를 피고에게 신탁하였다. 그런데 명의수탁자인 피고가 이 사건 토지를 이00, 이##에게 매도함으로써 그 매매대금 상
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