*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
의뢰인의 처음 질문은 전혀 심각하지 않았다. 수도권 빌라에 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급한지 불과 며칠 만에 집주인이 변경되었는데, 변경된 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성할 필요가 있는지 라는 아주 단순한 질문이었다. 질문을 듣는 순간, “갭투자 전세사기”일지 모른다는 생각이 뇌리를 스쳐갔다. 구체적인 사안 확인 결과, 거래된 매매대금이 임대차보증금액수와 동일하고 건물주 변경 사실을 보증금대출 은행에 비밀로 해달라고 요청하는 등 전세사기의 전형적인 모습을 갖추고 있었다. 참고로, 갭투자 전세사기가 무엇인지에 대해서는 필자의 아래 칼럼을 참고하기 바란다. 구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고 최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다. 방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약 할 때는 번듯한 사
2020. 11. 16.자 “상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목의 칼럼을 발표했는데, 부연설명을 이어간다.대항력없는 임차인의 경우는 물론이지만, 대법원 판례가 명확치 않은 현재로서는 대항력있는 임차인도 상가점포 소유권변동을 계기로 임대차계약을 중도해지 할 우려가 있다. 때문에, 상가점포 임차인 있는 건물매매계약 체결에 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다.임차인의 중도해지가 가능하다고 하면, 기존 임대인은 소유권이전된 이후에도 임차인에 대한 임대차보증금반환 책임을 면하지 못할 수 있다. 아울러, 매수인은 예상했던 임대수익을 기대할 수 없는 결과에 처하게 된다.이런 사태를 막기 위해서는 계약체결 이전에 매매과정에서 임차인의 승계의사를 미리 확인해두는 것이 가장 안전할 수 있다. 정확히 확인된 임차인 의사를 바탕으로 계약체결 여부와 계약조건을 정하면 위와 같은 예상치 못한 돌발상황을 막을 수 있다. 매매과정에서 임차인의 임대차계약 승계 의사를 미리 확인하는 것은 그동안의 거래관행과 아주 다르지만, 극도의 영업부진에 장기간 시달린 임차인이 권리금은 고사하고 소유권변동을 기화로 적극적인 중도해지권을 행사하고 있는 것이 엄연한 현실이니만큼 새로운 현실에 탄력적으로 대응할 필요가 있다.만약 이런 임차인 의사확인이 어렵다면, 매수인 앞으로 이전등기된 이후 임차인의 중도해지를 대비하여 매매계약에 이를 반영할 필요가 있다. 매도인의 보증금반환 책임을 고려해서 보증금 상당 금액에 대해 매매대상 부동산에 저당설정해두거나 일정기간 동안 에스크로 계좌에 맡기는 방법, 임대차 조
매매계약체결 직후 해당 아파트 가격급등으로 발생한 매도인과의 갈등이 다소 싱겁지만(?) 다행스럽게 해결되어버린 사연을 최근 두 차례에 걸친 칼럼으로 소개한 바 있다. 그 의뢰인에 대한 마지막(?) 후속 스토리를 소개한다.앞선 칼럼에서 소개한 바와 같이, 의뢰인은 매매계약의 매수인으로 계약을 체결하는 바로 그날, 매수하는 아파트의 임대인 자격으로 임대차계약도 체결했다. 임차인으로부터 받은 임대차보증금을 매매대금에 충당할 계획이었기 때문에 매매계약과 임대차계약의 잔금일을 같은 날로 정했다. 하지만, 그 후 아파트 가격이 급등하는 와중에 ‘임차인의 미리 한 도배는 매수인의 매매계약위반이므로 이전등기 할 수 없다’는 매도인의 막무가내로 임차인 이삿짐이 잔금일에 들어오지 못한 채 떠버리는 사태가 발생했다. 결국 임차인은 급하게 다른 곳을 임차해서 가버리고 말았다.매도인과의 갈등은 며칠 만에 마무리되었지만, 세입자에 대한 손해배상 문제가 남았다(참고로, 의뢰인은 ‘자진해서 이전등기하는 대신 임차인에 대한 손해배상을 매도인에게 청구하지 않겠다’는 매도인 조건을 부득이 수용하면서 어렵게 이전등기를 받아올 수 있었다).임대차계약 위반에 따른 손해배상액수에 대해 당초 임차인은, 임대차계약서에 정한 위약금인 계약금 상당 액수와 별도로 이사비 정도의 액수도 청구하고 있었다. 매도인의 욕심으로 야기된 문제이기는 하지만, 임차인이 이사 못한 사태는 임차인에 대한 관계에서는 임대인인 의뢰인 귀책사유임이 틀림없다. 결국 의뢰인의 손해배상책임 자체는 피할 수 없었다. 하지만, 계약서상의 위약금 액수만 하더라도 2천만
![[힘이 되는 부동산 법률] 아파트 매매계약 후 가격급등으로 인한 임차인과의 갈등 스토리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265268.3.jpg)
지난번 칼럼을 통해, 아파트 가격급등으로 매도인이 계약이행을 거부하면서 매수인을 대리하여 매도인에게 통고서를 보낸 케이스를 소개한 바 있다.통고서 발송 며칠 후 매도인으로부터 답신 통고서를 받게 되었다. ‘며칠 내로 잔금을 지급해달라. 지급하지 않으면 바로 계약해제하겠다’는 취지였다. 사소한 임차인 도배문제를 이유로 단호하게 이전등기를 거부하던 며칠 전과는 180도 달라진 태도였다. 이런 갑작스러운 매도인의 태도 변화에 의아하지 않을 수 없었다. 필자 명의로 보낸 통고서에 부담을 느낀 것일까 생각했지만 그렇게 볼 수만은 없었다. 매도인 통고서의 전체적인 뉘앙스는 “이전등기하겠다”는 긍정적인 느낌 보다는 “며칠이라는 짧은 시간 내에 잔금지급하지 않으면 계약위반으로 해제하겠다”는 부정적인 느낌이 더 강했기 때문이다. 결국, 가격이 오른 상태에서 계약을 그대로 이행하기는 너무 억울하지만, 사소한 임차인 도배문제를 이유로는 계약해제가 어렵다고 보고, 적법한 이행최고로 인정되는 최소한의 시간을 준 다음 계약해제하는 것이 현실적이라고 판단한 것이다. 매도인 통고서가 변호사 명의로 작성된 것으로도 그런 짐작이 가능했다. 법적으로나 현실적으로 부득이한 판단이었기 때문이다. 임대차보증금을 충당해서 매매잔금을 지급하는 것이 당초 의뢰인의 계획이었는데, 이런 사정을 알고 있던 매도인으로서는 ‘이사 짐을 제대로 풀지도 못한 상태에서 임대차계약이 파기되고 임차인에게 계약금을 반환해버린 상황에서는 짧은 시간 내에 의뢰인의 매매잔금마련은 어려울 것이다’라고 판단했을 것이다.이런 정황을 설명한 다음, 우려스러운 눈빛으로
![[힘이 되는 부동산 법률] 가격급등으로 인한 매도인과의 갈등이 너무 싱겁게(?) 해결된 사연](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265264.3.jpg)
매매계약 체결 후 매매대상물 가격급등으로 매도인과 매수인간 갈등이 적지 않다. 최근에 수임해서 진행하고 있는 사건 2개를 소개한다(첫 번째 케이스는 상대방에게 보낸 통고서로, 두 번째 케이스는 가처분신청서로 사안에 대한 설명을 갈음한다. 두 사건 모두 매수인을 대리하여 이전등기를 거부하는 매도인 상대로 법적 분쟁 중이다. 일반적인 상황이라면 이전등기 이전에 지급할 필요없는 잔금이지만, 가격급등으로 계약금 배액을 반환하는 매도인의 해약행위를 의식해서 약정보다 빨리 잔금의 일부(내지 전부)를 지급해버린 다음, 법적 분쟁을 하고 있는 점이 특징이다. 반드시 이전등기를 받아 손해를 피하고자 하는 매수인의 절박한 마음을 잘 이해할 수 있다.★ CASE 1★ CASE 2- 이상 -"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![[힘이 되는 부동산 법률] 매매계약 후 가격 급등과 이행기 전 매수인의 이행착수](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265257.3.jpg)
전세계 유니클로 매장 중 규모면에서 2번째라고 하는 유니클로 명동중앙점이 폐점한다고 한다. 특별한 인연이 있는 곳이라 그런지 감회가 남다르지 않을 수 없다. 명동중앙점 오픈 당시 해당 점포 구분소유자 중 십여 명을 대리해서 유니클로 회사를 상대로 명도소송을 제기해서 승소판결을 받았다. 글로벌 회사의 세계 굴지 매장이 일개 개인들의 명도소송으로 쫓겨날 판이 되다보니 당시 거의 모든 언론의 주요뉴스가 되고 말았다. 임대차계약을 담당했던 회사 담당자가 책임을 지고 엄중문책되었다는 후문도 있었다.승소판결 직후인 2013년에 쓴 칼럼으로 사건 소개를 갈음한다.유니클로 명동점에 대한 인도판결유니클로 동양 최대매장이라고 하는 명동점에 대한 인도판결이 최근 선고되어 언론에 대서특필되었다. 부천 소재 “소풍”이라는 쇼핑몰과 서울 중구 소재 “굿모닝시티” 쇼핑몰 사건을 비롯해서 구분소유자들의 의사를 무시한 채 일방적으로 진행되는 쇼핑몰 입점추진행위에 대해 소수 구분소유자들을 대리해서 여러 소송을 수행하다가, 이 번 유니클로 명동점 사건도 담당하게 되었다. 이런 유형의 사건에서 제기되는 여러 가지 법적 쟁점이 다루어졌다는 점에서 판결전문을 소개하기로 한다.★ 서울중앙지방법원 2013. 1. 30.선고 2012가단5006687 건물명도, 2012가단5053041(병합) 건물명도1. 기초사실가. 원고들은 서울 중구 ** 지상에 건립된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상의 집합건물인 하****빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 제1 내지 4층 중 별지 1 기재 해당 부분(이하 ‘이 사건 각 구분점포’라고 한다)을 분양
지금부터 십여 년 전에 거래허가 구역 내 보유 토지를 매도한 의뢰인의 케이스이다. 당시 매매한 토지는 최초 매수인에게 등기되지 못한 채 매매계약 몇 달 만에 다시 다른 사람에게 두 차례나 전매되었다. 이 상태에서 처분금지가처분만 된 채로 의뢰인 명의 그대로 십여 년간 유지되다가 최근 의뢰인 상대로 이전등기소송이 제기된 것이다.지난 십여 년 동안 토지가격이 몇 배나 상승한 터라 의뢰인 입장에서는 예전 계약한 가격 그대로 선뜻 이전등기하기란 심정적으로 어려웠다. 하지만, 의뢰인이 억울하게 생각한 부분은 미등기 전매였다. 물론, 미등기전매가 되면 최종 매수인이 최초 매도인을 상대로 바로 이전등기를 구할 권리는 없다. 하지만, 최종 매수인이 중간 매수인을 대위해서 순차적으로 이전등기를 구하는 권리는 있다. 결국, 미등기전매의 법리에서 보자면 의뢰인 상대로 최종 매수인인 원고 앞으로의 직접적인 이전등기를 구하는 이 사건 청구 자체는 일단 기각시킬 수 있지만, 중간매수인을 대위해서 새로 소송할 경우까지 생각하면 완전한 해결책이 될 수 없었다.더 나은 해결방법을 찾기 위해 고민하던 중 탁월한 해법을 찾을 수 있었다. 거래허가 구역 내 토지였다는 사실을 우연히 알게 된 것이다. 토지거래허가 법리에 대한 저술까지 있던 필자로서는 이 사실을 알게 된 순간 쾌재를 부르지 않을 수 없었다. 토지거래허가제도는 강행법규이고 허가잠탈행위에 대해서는 원천무효로 해석하는 것이 확고한 판례이기 때문이다. 결국, 이 사건은 중간 매수인을 대위하는 방법으로 새로 소제기되더라도 토지거래허가 잠탈행위로서 원천 무효로 승소할 가능성이 농후했다.계
![[힘이 되는 부동산 법률] 거래허가 구역 내 토지의 미등기전매와 허가잠탈행위](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265252.3.jpg)
부산에 부동산 경매학원을 하는 오랜 지인이 있다. 필자에게 학원강의를 자주 부탁하는데 격지라서 수락하기가 쉽지 않았다. 친분을 생각해서 몇 번 정도는 가능하지만 상시로 하기에는 왕복교통시간 때문에 수지타산이 맞지 않았다. 때문에 재판이나 여행 등 개인적인 부산 방문 때 학원강의를 함께 하는 정도로 만족해야했다. 그렇게 15년의 시간이 흘러왔다. 그러던 중, 부산재판에 맞추어 2020. 12. 1. 예정된 오프라인 부산학원강의가 강의 하루를 앞두고 내려진 부산시의 사회적 거리두기 강화조치로 부산재판과 함께 전격 취소되고 말았다. 강의안을 모두 준비해서 학원측에 보내고 교통편, 호텔을 모두 예약한 터라 허탈하지 않을 수 없었다.어쩔 수 없다는 생각에 그냥 포기할까하다가, 강의준비한 수고와 수강신청한 분들의 기대를 생각하면서 다른 방법을 고민하던 중 원격강의로 전환하게 되었다. 여러 방법을 고민하다가 수강생들 대상으로 만들어져있는 네이버밴드의 라이브 방송기능을 활용키로 했다. 이런 방송은 처음이고 준비시간도 짧아 부담이 있었지만 막상 해보니 너무 편리했다. 마이크 같은 기본 장비를 구입할 시간조차 없이 급하게 진행한터라 평소 쓰던 스마트폰만으로 방송을 진행했는데 화질과 음질 모두 기대이상이었다. 오프라인 강의에서 큰 장벽이었던 “장소”가 신기루처럼 한순간에 사라지고, 알지 못하던 사이에 내 곁에 와있는 새로운 세상에 서 있는 느낌이었다.이 사건을 계기로 새로운 기회를 곰곰이 모색해보게 되었다. 이번과 같은 학원 특히 원격지 지방학원 사업자들과 제휴를 통해 보다 자유로운 강의활동은 물론이고, 자유로운 온라인 그룹설정
최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금반환채무를 합법적으로 면제받게 된다.★대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.세입자 입장에서는 집주인의 변경사실 자체를 한동안 알 수 없을 뿐 아니라, 우연히 알게 되더라도 집주인변경의 내막을 알 수 없기 때문에 특
“인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리”라는 제목의 2020. 10. 16.자 칼럼에서 소개된 재판의 판결이 최근 선고되었다.매수인이 의뢰인인 매도인을 상대로 제기한 계약금반환 등 청구소송에 대해, 의뢰인이 상대방의 계약위반에 따른 손해배상 반소를 제기한 사건인데, 핵심쟁점인 불가분계약인지 여부가 정리된 본소청구 부분 판단만 소개한다.★인천지방법원 2020. 11. 26.선고 2019가단206857(본소) 기타(금전), 2019가단220587(반소) 손해배상(기)1. 인정사실가. 원고들은 숙박시설을 건축하기 위한 부지를 물색하던 중 공인중개사인 남00이운영하는 ‘부동산00공인중개사무소’의 직원인 심00을 통해 피고들에게 피고들 소유인 경기 양평군 00면 00리 404-8 잡종지 331㎡(이하 ‘이 사건 ① 토지’라 한다) 및 피고 이00 소유인 같은 리 407-1 답 1,896㎡(이하 ‘이 사건 ② 토지’라 하고, 이 사건 ①, ② 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관한 매수 의사를 밝혔다.나. 이 사건 각 토지는 아래와 같이 서로 접해있는 토지로 남한강 인근에 있고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종 지구단위계획구역, 주거용지(단독주택용지)에 속하며, 이 사건 ① 토지는 같은 리 404-2 도로에 접해 있고, 이 사건 ② 토지는 같은 리 723 도로와 접해 있는데, 723 도로는 위 ② 토지에 비해 경사형 하향 지반의 형태로 이 사건 변론종결일 현재 위 도로를 통해서는 위 ② 토지로의 차량의 진출입이 어려운 상태이다.다. 원고들은 피고들로부터 이 사건 각 토지를 매수하기로 하고 2018. 10. 11. 피고들과, 이 사건 ① 토지에 관하여 매매대금 510
“소유자의 친동생을 상대로 한 경매인도명령 사건 항고심 재판 수행기”라는 제목으로 지난 2020. 11. 2.자로 발표한 칼럼에서 소개된 인도명령에 대한 항고사건 결정이 오늘 선고되어 소개한다. 필자와 의뢰인의 간절한 기대처럼 항고를 기각하는 결정이었다.★ 서울서부지방법원 2020. 11. 25.자 2020라2196 부동산인도명령이 사건 기록에 의하면, ① 항고인과 망 박00(이하 ‘망인’이라 한다)은 형제이고, 망인 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2013. 11. 28. 항고인을 근저당권자로 한 채권최고액 3억 원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 설정된 사실, ② 망인이 2015. 3. 26. 사망한 이후 항고인의 임의경매신청으로 이 사건 부동산에 관하여 서울서부지방법원 2019타경00000호로 부동산임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었고, 위 절차에서 신청인이 2020. 8. 28. 최고가매수신고인으로서 이 사건 부동산을 낙찰받은 사실, ③ 이 사건 부동산에는 항고인이 노모와 함께 거주하고 있었으므로 신청인은 항고인에 대하여 서울서부지방법원 2020타인000호로 부동산인도명령신청을 하였고, 제1심 법원은 2020. 10. 7. 항고인에 대하여 이 사건 부동산을 신청인에게 인도하라는 명령을 하였으며, 이에 항고인이 이의하자 2020. 10. 20. 제1심 법원 판사는 사법보좌관이 한 위 부동산인도명령을 인가하는 결정을 한 사실이 인정된다.항고인은, 과거에 망인에게 총 4억 원을 대여하였고, 위 대여금을 임대차보증금으로 갈음하기로 하고 2012. 2. 10. 망인과 사이에 이 사건 부동산을 임대차목적물로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임
예전에는 좀처럼 보기 힘든 현상이 최근 들어 심심치 않게 발생하고 있고 향후에 심각한 분쟁으로 확산될 소지가 농후해 논란을 정리해보게 되었다. 바로, 상가점포 소유권변동을 기화로 해당 상가점포 내 대항력있는 임차인이 중도해지를 요청할 수 있는지의 논란이다. 몇 년 전까지만 하더라도 임대차 건물 소유권이 변동되면 변경된 건물주로부터 명도나 차임인상요청을 받게 되지 않을까하는 것이 임차인의 고민거리였다. 상임법 역시 임차인의 안정적인 영업보장에 초점을 맞추어왔는데, 대항력의 적용범위를 환산보증금기준 이하 임대차계약에 국한하지 않고 확대한다거나, 갱신요구권기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것이 대표적이다.그런데, 최근 들어 영업부진이 계속되면서 안정적인 영업을 위해 장기로 계약했던 기간이 임차인에게 오히려 더 짐이 되고 있다. 임대인에게 어려운 사정을 이야기하고 합의해지를 시도하지만 쉽지 않다. 몇 년 전에 체결된 월차임 수준은 불황인 지금 기준으로는 너무 높아 이 조건에 맞추어 다른 임차인을 구하기 어렵기 때문이다. 어떤 수를 써서라도 중도해지 해야 하는 절박한 임차인 입장에서 “건물주 변경”이라는 절호의 찬스(?)가 생긴 것인데, 이 때문에 건물주변경을 기화로 해서 임차인 중도해지가 곳곳에서 이어지고 있다. 예전에는 상상하기 힘든 이런 사태로 인해 임대차계약의 중도해지 그 자체 뿐 아니라, 건물매매의 취소(해제)라는 분쟁으로도 이어지는 등 사회적 혼란이 적지 않은 실정이다.과연 건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지는 가능할 수 있을까? 대항력없는 임차인의 경우에는 별다른 논란이 없다. “임대차계약에
2020. 10. 3.자로 “집합건물법 20조 분리처분금지 법리를 쟁점으로 한 소송수행기”라는 제목으로 발표한 칼럼에서 소개된 2심 판결이 오늘 선고되었다. 예상과 기대에 걸맞게 1심 판결 취소, 의뢰인 승소판결이었다. 판결 내용은 다음과 같다.★ 서울동부지방법원 2020. 11. 4.선고 2020나24658(본소) 지료, 2020나24665(반소) 대지권지분매도<주문>1. 이 법원에서 변경한 피고(반소원고)의 반소청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.가. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.나. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 서울 광진구 00동 69-3 대 125.6㎡ 중39.6665/125.6 지분에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.2. 소송 총비용은 본소, 반소를 통틀어 원고(반소피고)가 부담한다.<이유>본소와 반소를 함께 본다.1. 기초사실○ 안00는 서울 광진구 00동 69-3 대 125.6㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 매수하여 1988. 10. 6. 소유권이전등기를 마치고, 그 지상에 다가구용 단독주택(4가구, 이하 ‘이 사건 다가구용 단독주택’이라 한다)을 신축한 다음 1991. 9. 26. 소유권보존등기를 마쳤다.○ 안00는 2001. 11. 20. 이 사건 다가구용 단독주택을 다세대주택(4세대, 이하 ‘이사건 다세대주택’이라 한다)으로 전환하고 2001. 11. 21. 집합건축물대장에 등재한 후 2001. 12. 5. 각 세대에 대하여 구분등기를 마쳤으나, 이 사건 대지에 관한 대지권등기를 마치지 않았다.○ 이 사건 다세대주택 제2층 제201호 75.12㎡(이하 ‘이 사건 201호’라 한다)에 관하여, 2001. 12. 5. 문00 명의로 2001. 11. 20.자 매매를 원인으로 한, 2002. 6. 18. 이00 명의로 2002. 6. 18.자 매매를 원인으
의뢰인은 지금으로부터 10년 이상 전에 어느 집합건물의 부지인 대지지분을 경매로 취득했는데, 최근 들어 집합건물 내 구분호실 1개를 낙찰받은 사람으로부터 낙찰된 구분호실 전유부분에 걸맞은 대지지분을 이전해달라는 소를 제기당했다. 과거 경매를 통해 적법하게 취득했다고 생각한 의뢰인은 변호사선임도 하지 않고 법무사를 통해 간단하게 대응했는데, 예상치 않은 패소판결을 선고받았다.2심재판 수임 후 기록검토 결과, 1심판결은 관련법리를 심각하게 오해한 잘못이 있었다. 1심 판결 이유는 다음과 같다.1. 기초 사실가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 1997. 10. 4. 00아파트 9개동, 상가 2개동 등 집합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)이 신축되었다.나. 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 관하여 1997. 10. 13. 이00 명의로 소유권보존등기가 경료되었는데, 그 전유부분 면적에 상응하는 대지권등기가 되지 않았다. 원고는 이 사건 전유부분에 관하여 진행된 서울동부지방법원 2017타경000 부동산강제경매절차에서 매각허가결정을 받아 2019. 5 .8. 매각대금을 완납하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.다. 피고들은 서울동부지법원 2007타경1000 부동산강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라 한다)에서 이 사건 대지 중 000재건축주택조합의 지분 24,042분의 1,086.26 등에 관하여 매각허가결정을 받아 2009. 12. 21. 매각대금을 완납하였다.2. 본안 전 항변에 관한 판단<중략>3. 본안에 관한 판단가. 당사자들의 주장1) 원고의 주장이 사건 전유부분의 소유자였던 이00는 이
![[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물법 20조 분리처분금지 법리와 경매개시의 근거](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265246.3.jpg)
아파트를 낙찰받고 점유자 상대로 인도명령을 받아 조만간 입주를 기대하던 중, 인도명령에 대한 항고신청을 받은 의뢰인을 대리하여 소송을 진행하고 있다. 통상의 사건과 달리 이 아파트에 대한 점유자의 사연은 아주 복잡하고 특이했다. 이 점유자는 당초 아파트 소유자의 친동생이었는데, 형의 생존시에 이루어진 자신의 소유권이전청구권 가등기와 3억원 근저당권을 두고, 형 사후에 형수와 치열한 법정공방을 하게 된다. 대법원까지 가는 재판 끝에 결국 가등기는 말소해야 할 것으로, 근저당권은 피담보채권 3억원이 인정되는 유효한 것으로 판단되었다. 형, 동생간의 오랜 관계를 종합한 판단이었던 셈인데, 이 재판과정에서 노모를 모시고 있는 점유자 동생의 점유성격에 대해 노모를 모시기 위한 “일시적인 무상”거주라는 판단이 판결이유에서 설시되었다.장기간에 걸친 재판 이후, 동생은 법원에서 인정받은 근저당권을 바탕으로 해당 아파트에 대해 경매를 신청했고, 이 경매에서 의뢰인은 그 아파트를 낙찰받게 된다. 의뢰인은 경매권리분석 과정에서 점유형태가 “무상”거주라는 법원판단을 믿고 그를 대항력없는 점유자로 생각할 수밖에 없었다.그런데, 그 점유자를 상대로 한 인도명령진행과정에서 해당 점유자는 여러 해에 걸친 민사재판, 그 후의 경매과정에서 한 번도 공개한 적 없는 임대차계약서를 제시하면서 ‘자신은 임대차보증금 4억원으로 하여 형과 임대차계약을 체결한 대항력있는 임차인이다. 임대차보증금 지급은 형과 오랜 기간 경매를 함께 하면서 수차례에 걸쳐 형에게 빌려준 돈이다’는 취지로 주장했다. 계약 체결 이전에 형에 대한 거액의 송금자료를 제출했는데
![[힘이 되는 부동산 법률] 소유자의 친동생을 상대로 한 경매인도명령 사건 항고심 재판 수행기](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265235.3.jpg)
불가분계약인지 여부를 두고 분쟁 중인 의뢰인 사연을 소개한다. 일반인들에게 낯선 용어일 수 있는데, 의뢰인 역시 이 개념에 대해 전혀 이해하지 못한 채 매매계약을 체결했고, 그 때문에 치열한 분쟁으로 마음고생을 하게 된다.아래에서 소개할 답변서에 사건개요가 상세히 설명되어 있지만, 요약하면 다음과 같다. 의뢰인은 양평군에 인접한 두 필지 토지를 보유하고 있었다. 한 필지인 404-8번지 토지는 상대적으로 작지만 국도변에 접한 상태이고, 나머지 한필지인 407-1번지 토지는 상대적으로 크지만 도로에서 떨어져있어 인접한 404-8번지 토지를 통해서만 도로에 출입할 수 있다. 어느 날 ‘두 토지를 사서 모텔로 건축하겠다’는 사람이 나타나 매매계약을 하게 되는데, 매매계약서는 통상 한 장으로 작성하지만, 도로에 접한 404-8번지 토지는 부부관계인 의뢰인들 두 분의 공동명의로, 407-1 토지는 두 분 중 남편 단독명의로 되어있어 세무적인 부분 등을 고려하여 계약서를 필지별로 따로따로 작성하게 된다. 이 과정에서 세무사 도움을 받았다.하지만, 두 필지가 불가분관계에 있는 매매라는 점을 깊이 의식하지 못해 “불가분”관계라는 명시적인 표현을 하지 못했다. 바로 그것이 화근이 된다. 두 필지 토지에 대한 계약금으로 164,000,000원이 수수된 상태에서 잔금지급 전에 매수인은 두 필지를 대상으로 모텔건축허가를 신청하게 되는데 불허가되고 말았다. 이런 부분을 미리 대비해서 계약서에 ‘인허가문제와 관계없이 계약은 유효하다’는 취지로 의뢰인이 기재한 문구 때문에 매수인은 계약금을 몰수당할 처지에 놓이게 된다. 이런 상황에서 매수인은 고민 끝에 신통한 아이디어를 생
![[힘이 되는 부동산 법률] 인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265221.3.jpg)
선순위가등기 부담 때문에 낙찰잔금을 포기하여 두 번이나 재매각 부동산을 낙찰받은 의뢰인이 있다. 필자는 이 의뢰인으로부터 가등기말소 소송을 의뢰받아 최근 승소판결을 받았다. 이미 두 사람이나 잔금납부를 포기한 상태라 낙찰에 상당한 부담이 있었다. 낙찰 전에 해당 가등기권자와 접촉해서 가등기 성격에 대해 탐문하고자 했지만 여의치 않았다. 가등기권자가 좀처럼 경계를 풀지 않았기 때문이다. 하지만 포기하지 않고 계속 연락을 취한 끝에 낙찰 직후 가등기권자와 대화를 나눌 수 있었다. 말소기준 권리 이전에 설정되었지만(낙찰 이후에 인수해야 할 순위보전가등기가 아니라) 낙찰 이후 소멸되는 담보가등기에 부합하는 증거가 필요했는데, 대화과정에서 ‘부동산소유자에게 돈을 빌려주고 설정한 가등기이다’라는 진술을 받았고 녹음까지 할 수 있었다. 담보가등기일 가능성이 컸다. 더구나, 돈을 빌려주었다고 하는 가등기권자와 돈을 빌린 부동산소유자는 처남매부 사이라는 사실까지 알게 되었다. 채권 자체가 없는 통정허위표시로 원천 무효일 가능성도 있었던 것이다.이러한 사실관계를 바탕으로 가등기말소청구소송을 제기했다. 다음은 해당 소장의 내용이다.혹여나 가등기말소청구의 실패가능성을 염두에 두고 배당받은 사람들을 예비적 피고로 삼아 매도인의 하자담보책임에 근거한 배당금 반환청구도 함께 진행했다.재판에서 가등기권자는 순위보전가등기라는 주장을 굽히지 않았고, 결국 녹음파일을 법정에서 직접 들어보는 검증신청절차까지 진행했다. 결국, 가등기말소판결을 받을 수 있었다(주위적 청구가 인용되면서 당연히 예비적 피고에 대한 청구
![[힘이 되는 부동산 법률] 담보가등기를 이유로 한 선순위 가등기말소청구소송 수행기](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265213.3.jpg)
15년이라는 긴 세월 동안 소송사건을 대리하고 있는 어느 의뢰인이 있다. 필자의 변호사 역사상 최장기간 대리하는 사건의뢰인이다. 15년간 분쟁하게 된 개략적인 사건 개요는 다음과 같다. 이 의뢰인은 보유하던 두 필지 토지를 건축업자에게 매각했는데 매매대금을 제대로 받지 못하자, 그 중 한 필지 토지는 보유하고 나머지 한 필지 토지만을 건축업자에게 매각하기로 계약을 변경했다. 하지만, 변경된 계약에서의 약속도 제대로 이행되지 못하게 되자, 결국 건축업자와 민·형사 소송을 하게 된다. 필자가 그 의뢰인을 처음 만난 시점은 지금부터 15년 전. 그 때 이미 그 의뢰인은 상대방 건축업자와 10년째 분쟁 중이었다. 그 때 당시에도 이미 의뢰인은 장기간 분쟁으로 지칠대로 지친 상태였다. 사건이 너무 복잡해 보이고 갈등도 극심해 보여 수임 자체를 심각하게 고민했었지만, 선량한 의뢰인 인품에 이끌려 도움이 되기로 결심했다. 이를 계기로 지금까지 15년간 상대방 건축업자와 수십 건의 민·형사 소송을 계속 하고 있다. 재판도중에서 받게 되는 필자에 대한 숱한 협박은 물론, 소송대리인인 필자를 직접 상대로 하여 제기된 두 번의 민사소송과 한 번의 형사고소까지 당하다보니 너무 힘들고 화가 나서 포기할까하는 생각도 여러번 들지 않을 수 없었다. 하지만, ‘저런 사람에게 굴복해서 포기할 수 없다’는 오기가 발동했고, 자신들보다 더 사건을 많이 알게 된 필자를 의지할 수밖에 없게 된 의뢰인의 기대를 저버릴 수는 없었다. 이렇게 이 의뢰인과 15년의 시간을 함께하게 되었다.이런 고생 끝에 복잡한 사건들도 거의 대부분 일단락되었지만, 여전히 해결되지 못한 숙제도 남아있
의뢰인은 근린생활시설인 건물을 매수한 후 건물 일부가 불법적으로 구조변경된 사실을 뒤늦게 알고 매도인을 상대로 (원상회복을 위해 필요한 금액에 해당하는) 손해의 배상을 청구하는 소를 제기했다. 민법 제580조에 기한 하자담보청구권에 근거한 소송이었다. 하지만, 이 부분에 대한 1심 재판결과는 원고 청구 기각. 그 부분에 대한 1심 판결 이유 부분은 다음과 같다.---우선 이 사건 구조변경 등 부분에 관하여 보건대, 위에서 든 증거들과 을 8호증의 기재, 증인 최00의 증언에 변론 전체의 취지를 합하여 알 수 있는 여러 사정들, 특히 ○ 이 사건 건물에 관한 건축물대장과 등기부등본상 전체에 12개 세대, 4층(지상 3층)에 3개 세대가 있는 것으로 나타나지만 실제 현황상 402호에 원래의 403호가 통합된 상태로서 전체 건물에 11개 세대, 4층에 2개 세대가 있는 상태인바, 매수인인 원고들으로서는 그 경위나 이유에 관하여 의문을 가지고 공인중개사나 매도인측에 확인하는 것이 일반적이고, 공인중개사인 증인 최00의 증언에 의하면 그에 관하여 이 사건 매매계약 당시 원고들에게 설명해 주었다는 것인바, 원고들이 위와 같은 공부와 현황 사이의 차이를 몰랐다는 것은 납득하기 어려운 점, ○ 옥탑도 원래 물탱크실이 있던 곳을 개조하여 사람이 살 수 있는 공간으로 증축된 상태였는데, 이 사건 건물에 관한 건축물대장상 옥탑의 용도가 물탱크실로만 기재되어 있고 등기부등본상으로도 옥탑의 면적은 12.96㎡에 불과하여 연면적에서도 제외되어 있으므로, 이 사건 건물의 옥탑 부분을 주거용으로 사용하면서 다른 사람에게 임대까지 한다는 것은 일견 보더라도 비정상적인 점[원고들이 이 사건 매매
![[힘이 되는 부동산 법률] 하자담보책임과 채무불이행책임의 기능과 한계](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265207.3.jpg)
광주지방법원 경매계에서 진행된 구축물이 있는 토지를 낙찰받은 의뢰인 사례를 바탕으로 세 번의 칼럼을 발표했다. 마지막 칼럼에서 소개한 인천지방법원 2020. 7. 3. 선고 2020가합51593호(본소) 토지인도, 2020가합51609호(반소) 부당이득금 판결에서 의뢰인이 승소해서 가집행 있는 1심 판결을 근거로 상대방에 대한 명도집행은 완료했다. 하지만, 상대방 항소로 2020. 10. 현재 2심재판 계속 중인데, 1심에서와 마찬가지로 법정지상권이 성립할 수 있는 독립한 건물인지 여부 등에 대해 치열하게 공방하고 있다. 관련법리에 대한 이해를 돕는 차원에서 필자의 준비서면을 소개한다."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![[힘이 되는 부동산 법률] 미완성구축물 있는 토지경매 성공사례 판결선고 후](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265197.3.jpg)
다음은, “선순위 공동저당있는 다세대 주택 세입자 사연”이라는 제목으로 2017. 7. 3.자 발표한 칼럼이다.6월 23일 MBC “생방송 오늘아침”에서 방송될 예정인 거액의 임대차보증금 피해 사건에 전문가 인터뷰를 하면서 접한 사연이다.재력가로 알려진 건물주인이 보증금을 반환하지 못한 채 행방을 감추게 되면서 보증금을 손해 볼 위기에 처한 십여 명의 세입자들 사연인데, 해당 건물은 구분건물인 다세대주택이었고, 이미 호실 전부에 대해 경매진행 중이었다. 이들 세입자들은 경매를 통해 자신들의 보증금이 제대로 반환될 수 있을지를 궁금해했다.이들이 처한 상황은 다음과 같았다. 다세대주택 전부의 시세는 22억 원 정도인데, 세입자들의 입주 이전에 다세대주택 전부를 공동담보로 하는 은행 근저당권 약 10억 원이 존재하고 있었고, 그 후 순차적으로 개별호실에 입주하게 된 세입자들의 보증금 합계가 대략 17억 원 정도였다.그 때문에 경매 낙찰 가격에 따라 일부 세입자들의 보증금 손해는 불가피한 상황일 수 밖에 없었다. 그런데 문제는, 배당을 받지 못하게 되는 손해를 어느 세입자가 입게 될 것인지 여부가, 세입자들간의 전입신고나 확정일자 순이 아니라 다세대주택 세대별 낙찰에 따른 배당시기에 따라 좌우될 수 있다는 사실이었다. 이는, 이 사건 문제의 부동산이 구분등기되지 않은 하나의 다가구주택이 아닌 개별 호실 별로 구분등기된 다세대주택이었기 때문이었다. 다가구주택이 경매에 처해지면 경매대상물인 건물은 전체 하나의 물건이라는 점에서 다가구주택에 대한 배당은 그 하나의 건물에 이루어진 전입신고, 확정일자 순서에 좌우된다. 결국, 전입신고,
대지권등기가 없는 집합건물 구분호실을 소유한 의뢰인 상대로 지료청구소송이 제기된다. 소송의 원고는 해당 집합건물 부지를 공매받은 사람으로서 집합건물 부지에 대한 소유권을 근거로 의뢰인의 구분호실 전유면적에 적절한 대지지분만큼에 대한 부당한 점유사용이라는 논리였다. 나름 억울한 사정을 재판부에 설명했지만 결국 1심에서 의뢰인이 패소한다. 그 후 2심 재판 진행을 위해 필자를 찾아오게 된다. 검토결과 집합건물법 20조 분리처분금지의 법리로 원고청구를 기각시킬 수 있는 여지가 충분히 있었다. 하지만, 1심에서는 이런 차원의 접근이 전혀 이루어지지 못했다. 관점을 바꾸면 2심에서 충분히 승산이 있는 재판이었다. 이를 계기로 필자는 2심 소송대리를 하게 되는데, 분리처분금지의 법리로 구성한 항소이유서를 소개한다.이 사건 이전에 이미 원고는, 의뢰인의 해당 호실 소유권 취득하기 이전 소유자를 상대로 동일한 지료청구소송을 제기하여 원고 승소로 확정되어 있었다. 이런 부분은 기판력에 대한 법리를 떠나 의뢰인에게 불리하게 작용할 여지가 있어, 이 부분을 감안한 변론까지 덧붙였다. 아울러, 지료청구 본소에 대한 대지지분권이전등기반소청구의 논리로 부동산등기법 제60조(대지사용권의 취득)와 진정명의회복의 법리까지 주장하는 등 매우 복잡한 법리주장이 이루어졌다. 그 후 원고로부터 반박서면을 받게 되는데, ‘대지권취득은 구분소유자에게 공유지분 비율대로 대지권이 분양되거나 같이 처분하는 계약이 있는 경우에 한정되는데, 이 사건의 경우 그 경우가 아니기 때문에 집합건물법 20조가 적용될 수 없다’는 취지였다. 이에 대해서도 다음과 같은
![[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물법 20조 분리처분금지 법리를 쟁점으로 한 소송수행기](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265171.3.jpg)
주택을 경매로 낙찰받아 유치권을 이유로 해당 주택을 점유하고 있는 자를 상대로 명도소송 중인 의뢰인을 대리하여 소송을 수행하고 있다. 1심 재판에서 의뢰인 승소로 명도판결이 선고되었는데, 상대방 항소로 2020. 10. 현재 2심 재판이 진행 중이다. 선임한 변호사를 통해 1심에서 승소했지만 1심 수행과정에서 변호사의 전문적인 식견에 답답함을 느낀 나머지 1심 승소 후 필자를 찾아와서 2심 재판을 의뢰했다. 결과적으로는 승소했지만, 기록검토 결과 1심 소송대리인의 변론은 다소 부족한 점이 있었다. 유치권 소송경험 부족에서 오는 한계가 1심 변론과정 전반에서 느껴졌다. 1심 재판에서 부족하게 변론된 부분과, 1심 판결 가집행과정에서 이루어진 상대방의 자진명도를 통해 유치권이 소멸했다는 새로운 사실관계를 더하여 변론했다. 다음은 2심에서 제출된 우리의 첫 번째 준비서면내용이다.이 서면제출 후 상대방으로부터 ‘자진명도가 아니라 원고로부터 강제로 점유를 침탈당했다’는 취지의 상대방 서면을 받게 된다. 이 서면에서 상대방은 자진명도 사실을 극력부인하는데, 위 준비서면에서 언급한 판결들에서 보는 바와 같이 점유를 잃게 되면 유치권 상실로 이어져서 2심 명도재판에서 패소를 면하기 어렵기 때문이다. 1심판결 이후 상대방의 자진명도가 변호사 조언을 거친 것인지 여부는 알 수 없지만, 유치권의 특성을 고려하지 않은 행동이라 치명적인 실수임에 틀림없다. 위 사건에서 쟁점으로 다투어졌던, 경매개시결정 이전의 점유사실 여부, 유치권포기 여부 등은 과거의 사실이어서 증거를 통해 다툼의 여지가 있을 수 있지만, 자진해서 명도했다는 사실은 1심 판결 이후에
![[힘이 되는 부동산 법률] 점유상실과 유치권소멸을 쟁점으로 한 소송의 辯論記](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265158.3.jpg)
“임대차보증금반환을 위한 임차인의 건물인도의무 이행제공에 얽힌 사례”라는 제목으로 2020. 4. 30.자 칼럼으로 소개된 재판의 판결이 최근 선고되어 소개한다. 기대했던대로 1심판결을 파기한 의뢰인 원고의 승소판결이었다. 판결 소개에 앞서 이해를 돕기 위해 예전 칼럼의 일부를 먼저 소개한다.임대차만기에 이사를 가기 위해 몇 달 전부터 임대인에게 이사를 가겠다고 통보하면서, 이사 들어갈 집을 임대차계약 하는 등 모든 준비를 했지만, 막상 이사 당일 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되면서, 이사 들어갈 집 임대차계약의 계약금 3천만원까지 몰취당한 의뢰인의 재판을 진행하고 있다.이 의뢰인으로부터 사건을 의뢰받은 것은 1심 판결이 선고된 직후였다. 다른 변호사를 통해 1심 재판을 진행했는데, 가장 중요한 쟁점인 몰수당하여 손해 입은 3천만원에 대한 청구가 기각되고 말았다(임대차목적물 내 발생한 곰팡이로 인한 정신적 손해배상 청구도 패소했지만, 이 부분은 원래부터 승소가 쉽지 않은 부분이라 논의에서 제외한다).의뢰인의 주장대로라면 3천만원 손해배상청구에서 승소해야 마땅했다. 계약만기에 이사 간다는 사실을 사전에 임대인에게 충분히 고지했고, 이사가 예정된 당일에는 이사 업체를 통해 이삿짐을 꾸려 다세대 건물 1층 주차장까지 이동했음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 3천만원을 손해 봤다는 점에서, 상대방의 계약위반, 손해발생의 인과관계 면에서 능히 승소가 가능한 사안이었기 때문이다.판결문 확인 결과, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있는 임차인의 건물인도의무의 이행제공이 제대로
최근 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인의 갱신요구권이 도입되면서 극심한 분쟁발생이 예상되는데, 임대차만기 무렵 주택을 매매하는 경우가 대표적일 수 있다. 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란 때문이다.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우기존 임대인이 실거주할지 여부 그 자체만으로도 법적 분쟁소지가 다분한데, 더 나아가 임대차만기 무렵에 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있다. 새로운 집주인이 “실거주”를 이유로 갱신거절 할 수 있는지에 관한 분명한 기준이 없기 때문이다.시장의 혼란이 커지자 최근 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절·가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 즉, 매수인이 임차 주택의 소유권을 이전 받은 이후에 임차인이 갱신 요구하면 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 기존 임대인에게 계약갱신요구권이 행사된 후에 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다.이와 같은 해석은 법리상 논란이 다분할 수 있지만, 기준의 명확함이라는 면에서는 일응 합리적일 수 있어 법원판결이 선고되기 이전에는 국토부 유권해석이 주택거
서울의 한 지역 주민 5명은 모임을 만들고 적게는 1억원에서 많게는 수억원을 각출해 아파트와 분양권을 사들였다. 세를 낀 ‘갭투자’ 방식으로 큰돈을 들이지 않고도 여러 채를 매입했다. 공동 취득임에도 등기상 명의는 무주택자나 주택 수가 적은 사람만 올렸다. 다주택자로 잡혀 양도소득세가 중과되는 걸 피하기 위함이었다. 국세청은 이들이 덜 낸 양도세를 추징하고 부동산실명법 위반 혐의로 지방자치단체에 통보했다. 부동산실명제 위반 땐 부동산 가격의 최대 30%를 과징금으로 내야 한다.최근에 보도된 기사내용인데, 부동산실명법에서 금지하는 명의신탁행위임이 명백하다. 공동투자자들 중 일부 명의만으로 등기했기 때문이다. 그런데, 조금 더 들어가면 과연 명의신탁자가 누구인지 즉 실제 소유자가 누구인지, 즉, 명의신탁자가 조합인지 아니면 공동투자자들 개인인지를 정해야 하는 복잡한 문제가 도사리고 있다.★ 민법 제271조(물건의 합유)① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.★ 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결[구상금등]【판결요지】［1］ 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대
언론인터뷰를 통해 구조적인 대형사기 정황이 엿보이는 부동산거래를 알게 되었다. 해당 언론사는, 일부 지역에서 상식적으로 이해할 수 없는 부동산거래가 빈발하고 있어 취재 중이었는데, 사건구조를 이해하기 위해 필자에게 도움을 요청했다. 해당언론으로부터 전해들은 문제의 부동산 거래구조는 다음과 같다. 완공한 빌라의 들러리 집주인을 구해서 그 사람이 분양받는 식으로 이전등기한 다음 그 집의 임차인을 구한다. 임대차보증금의 거의 대부분은 대출금으로 충당된다. 이 모든 과정을 브로커를 끼고 진행하는데, 브로커에게는 엄청난 금액의 수수료가 지불된다. 예를 들어 1채 가격이 2억원 정도인 빌라 거래에 브로커수수료로 2천만원이라는 거액이 지급되는 것이다. 브로커는 그 중에서 3백만원 정도의 금액을 자신이 구한 들러리 집주인에게 분배한다.필자를 방문할 당시 해당 언론사는 중개업자의 과다수수료 내지 무자격자의 불법 중개 정도로 이 사건을 이해하고 있었다. 부동산거래에 대한 경험이 부족한 때문이다.사건 구조를 듣는 순간 직감적으로 부동산 대출사기라는 의심을 하게 되었다. 거래대금의 거의 대부분을 금융회사 대출금으로 충당하는데, 대출명목은 임대차보증금 대출이었으며, 이를 위해 정상적으로 분양된 것처럼 가장할 필요가 있어 들러리 수분양자를 조직적으로 모집하는 방식을 취했다. 정상 수분양자가 아니라 돈을 주고 모집한 들러리에 불과하다는 사실은 당연히 금융회사에 알리지 않았을 것이다. 금융회사가 이 사실을 알게 되면 대출이 불가하기 때문이다. 이 자체만으로 사기일 가능성이 크다. 게다가, 아파트와 달리 정해진 분양 가격이 없어 정
코로나사태 장기화로 상인들 고통이 점점 극심해지고 있다. 매출은 부진하지만 고정비용은 그대로 지불할 수밖에 없기 때문이다. 특히 상가점포임대료 부담이 가장 큰데, 예상치 못한 이런 경제적 변동을 감안하여 임대인에게 차임을 낮춰달라고 요구할 수는 없을까? “차임증감청구권”을 활용하는 방법을 통해서 충분히 가능할 수 있다.차임증감청구권은 비록 정해진 계약기간 도중이지만 당초의 계약을 강제하는 것이 심히 부당한 경우에 계약기간 도중이라도 변경된 사정에 맞게끔 차임이나 보증금을 조정할 수 있도록 하는 데 목적이 있다. 사정변경의 원칙에 따른 것이다. 당초 민법에서 이를 인정하고, 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)에서도 이를 반영하고 있다.★ 민법 제628조(차임증감청구권)임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.★ 제11조(차임 등의 증감청구권)① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5
예를 들어, 최초 2년 임대차계약 후 만기 즈음해서 임대인, 임차인 합의하에 기간을 1년 연장했을 때, 주택임대차보호법 제4조 1항에 따라 임차인이 2년을 주장할 수 있을까?★ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.이를 제한하는 다른 근거규정은 없지만, 일부에서는 ‘동법 제4조 1항의 취지는 임차인에게 최소 2년 기간을 보장한다는 의미에 불과하기 때문에 이미 2년을 보장받은 상태에서의 연장계약에서는 동법 제4조 1항의 적용이 배제된다’는 주장을 하고 있다. 실무상으로 자주 문제가 되고 있다. 아직 분명한 선례를 찾지 못했지만, 연장계약 역시 동법 제4조 1항에서 정하는 임대차계약이 분명하다는 점, 임차인 보호를 위한 특별법인 점을 감안할 때 임의로 제한 해석하기에 법적근거가 부족한 점 때문에 이를 긍정하는 것이 타당해 보인다. 아래 판결 역시 이런 결론에 바탕을 두고 있다.★ 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결[건물명도·임차권존재확인]【판결요지】[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은
2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 도입되기 이전에는 쌍방간 명시적 합의가 없는 한 기존 임대차계약연장은 묵시적 갱신을 통해서만 가능했다. 묵시적 갱신이 이루어지기 위해서는 법규정에서 보는 바와 같이 임대차만기 전 일정기간 내에 임대인으로부터 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지가 없어야만 가능하고, 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 2년 연장된다(임차인은 해지 가능).★ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.★ 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.반면, 임차인의 계약갱신요구권은 묵시적 갱신과 달리 임차인의 적극적인 의사표시로 계약을 연장할 수 있도록 하고 있다.★ 동법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지
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