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김리석 필진 라이프이스트외부일반필진
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*약력
세정회계법인 파트너 회계사
삼정회계법인(KPMG) 회계감사 / 세무본부
국무총리 소속 조세심판원 국선심판청구대리인
sbs cnbc 경제와이드 ‘절세미남 절세미녀’ 출연
부동산 절세시대(한국경제신문사)

*소개글
여러분들의 부동산 세금을 책임지는 김리석 회계사입니다. 급변하는 세제속에서 생소하고 어려운 부동산 세금을 여러분들께 쉽고 자세히 알려드리려 노력하겠습니다.

[부동산 절세시대] 대체주택의 1세대 1주택 판단기준

안녕하세요, 김리석 회계사입니다.오늘은 '대체주택의 1세대 1주택 판단기준에 대한 예규변경'에 대해 설명하겠습니다.▶사실관계 (조심2022서5380, 2022.08.09.의 사실관계 참고) - 청구인은 1993.10.22. 아파트 매매를 원인으로 취득하여 거주하던 중 해당 아파트에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축정비사업이 진행되어 주택재건축정비사업조합은 2015.8.15. 사업시행인가(2017.5.2. 관리처분계획 인가)를 받았음. - 한편, 청구인의 배우자는 2008년 2월부터 4월까지 주거용 오피스텔 4채를 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2019년 3월에 매도함. - 청구인은 위 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 2016.1.26. 주택(이하 “쟁점대체주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2019.11.28. 쟁점대체주택을 매도함. 즉, 대체주택 취득 시점에는 1세대5주택이었으나, 대체주택 양도시점에는 1세대1주택 및 1조합원입주권 상태임. ▶질의사항 - 쟁점 대체주택은 재개발·재건축사업기간 중 취득한 대체주택으로 「소득세법 시행령」 제156조의2 제 5항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에서 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례가 적용되는지 여부. - 즉, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에서 “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점이 대체주택양도 시점인지, 대체주택 취득 시점인지, 아니면 사업시행인가일 현재를 기준으로 하는지? ▶답변 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1 주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취

2024.05.17 17:14
[부동산 절세시대] 증여로 공동사업자가 된 후 증여세 납부

안녕하세요, 김리석 회계사입니다.오늘은 증여로 공동사업자가 된 후 증여세를 납부하기 위한 차입금 지급이자 비용처리여부에 대한 내용으로 여러분들께 설명드리려 합니다.< 서면-2022-법규소득-5401, 2024,03,05 >● 사실관계o 질의인는 OO시 OO구에서 비주거용 건물임대업을 영위하는 사업자로- ´21.0월 중 해당 임대용건물의 지분 50%를 자녀(이하 ‘甲’)에게 증여한 후 공동사업자(질의인, 甲)로 사업자등록 정정함.o 수증자인 甲은 공동사업에 사용하는 임대용건물을 담보로 대출을 받아 증여세를 납부할 예정임.● 질의사항o 거주자가 임대업에 공하던 건물의 지분을 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장으로 전환한 경우에, 수증자의 증여세 납부 목적 차입금에 대한 지급이자를 해당 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지.● 답변귀 서면질의 신청의 경우, 비주거용 건물임대업을 영위하던 거주자 甲이 해당 사업에 공하던 부동산 지분 일부를 자녀인 거주자 乙에게 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장(공동사업자 甲ㆍ乙)으로 전환한 경우로서 공동사업자 乙이 증여세를 납부하기 위하여 위 부동산 지분을 담보로 자금을 차입하는 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 비주거용 건물임대업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 보는 것임.소득세법 시행령 제155조 제1항 제13호에서는 "총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자"를 필요경비에 산입하도록 규정하고 있습니다. 국세청은 상속이나 증여로 사업자가 된 경우 사업자가 해당 상속세 및 증여세를 납부하기 위하여 차입한 경우 그와 관련된 지급이

2024.05.16 18:01
[부동산 절세시대] 증여세 없이 현금 증여하는 5가지 방법

안녕하세요, 부동산절세시대 김리석 회계사입니다.오늘은 '증여세 없이 현금증여하는 5가지 방법'을 주제로 설명하겠습니다.먼저, 첫번째 방법은 증여재산공제 활용입니다. 증여재산공제의 경우 10년 주기로 배우자인 남편이나 아내로부터 6억원까지 증여세가 나오지 않구요. 직계존속인 부모님이나 조부모님으로부터 증여 받는다면 10년을 주기로 5,000만원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 만약 미성년자가 직계존속에게 증여를 받는다면 2,000만원까지는 증여세가 나오지 않는 것이구요. 이렇듯 현금 증여하는 가장 첫번째 방법은 증여재산공제의 활용입니다. 두번째 방법은 금전대여 방법입니다. 부모, 자식간에 금전대여 형식으로 부모가 돈을 빌려주고 나중에 상환받는 방법을 통해 현금지원을 하는 경우가 있습니다. 그런데, 과세관청은 자식이 차후에 돈을 갚지 않을 것으로 보기 때문에 보통은 증여로 판단합니다. 실제 대여의 형식을 취하려면 아래의 방법으로 해야 합니다.먼저, 차용증 작성입니다. 차용증 작성시에는 빌려준 사람과 빌린 사람간에 원금, 이자지급, 만기일을 작성해야 합니다. 다음으로 그 차용증에 따른 이자 지급일에 이자를 지급하고, 만기일에 원금을 갚아야합니다. 이자 지급시에는 대금을 빌린 사람이 이자 지급액의 2.7%를 원천징수해서 그 다음달 10일까지 주소지 관할 세무서에 납부해야 합니다.일반적으로 부모자식이 아닌 제3자에게 돈을 빌려준다면 당연히 이자를 받을 것이고, 만기도 있을 것이므로 부모자식간에도 타인에게 빌려주는 것과 동일한 방식을 취해야 합니다. 차용증에 따라 이자지급, 만기상환은 꼭 지켜야 하겠습니다.그렇다면 이

2024.05.14 16:56
[부동산 절세시대] 장기보유특별공제의 배제

안녕하세요, 부동산절세시대 김리석 회계사입니다.오늘은 '2009.3.16 ~2012.12.31.까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우 장특공 배제 '라는 주제로 설명드리겠습니다.양도세 중과라는 것은 조정대상지역에 있는 다주택자가 주택을 양도할 때 2주택자라면 기본세율 + 20%, 3주택이상이라면 기본세율 + 30%의 세율을 적용받아 양도세를 부담하는 것입니다.다만, 2009.3.16 ~ 2012.12.31.까지 취득한 주택의 경우에는 양도세 중과를 배제하겠다고 지난 2008년 말 소득세법 개정 부칙에서 나왔었습니다.부 칙 법률 제9270호(2008.12.26)제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례) ① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.다만, 이러한 부칙에도 불구하고 2009.3.16 ~ 2012.12.31. 까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우 양도세 중과세율(기본세율 + 20% 또는 기본세율+ 30%)을 적용하여 양도세를 신고하셨던 분들이 많으셨을텐데 이러한 분들께서는 기본세율을 적용하여 과도하게 납부한 양도세를 환급받을 수 있습니다.보통은 기본세율을 적용하면 일반적으로 장특공까지 같이 적용하여 양도세를 환급하는 경정청구를 많이들 진행하고 계실텐데, 얼마전 기획재정부에서는 기본세율은 적용받을 수 있지만 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다고 회신하고 있으니 이 내용은 참고하셔서 양도세 환급 등의 업무를 진행하시면 좋을 것 같습니다.기획재정부 재산세제과-477, 2024.04.17다주택자가 2009.3.16.～2012.12.3

2024.05.10 16:58
[부동산 절세시대] 과점주주가 되는 날 부동산 취득한 경우, 취득세는?

안녕하세요, 김리석 회계사입니다.오늘은 '과점주주가 되는 날 부동산을 취득한 경우 취득세 납세의무'를 주제로 설명하겠습니다.지방세기본법 제46조에 따르면 주주 또는 유한책임사원 1명과 그의 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자로서 그들의 소유주식의 합계 또는 출자액의 합계가 해당 법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들을 과점주주라고 규정하고 있습니다.이 경우, 지방세법 제7조 제5항에 따르면 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무를 부여하고 있습니다. 이는 법인이 부동산을 취득함에 따른 취득세율과는 별개로 과점주주에 대한 취득세를 부담하도록 하고 있습니다.이렇게 과점주주에게 취득세 납세의무를 부여하는 것은 주식 취득 등을 통해 주주총회에서 의결권을 행사하여 회사 경영을 지배할 수 있으며, 이는 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것과 동일한 경제적 효과가 있는 것으로 보기 때문입니다.아래의 유권해석에서는 과점주주가 된 시기에 부동산을 취득한 경우에 과점주주로서의 취득세 납세의무가 있는지를 살펴보려고 합니다.- 부동산세제과-681, 2024.02.20 - ● 사실관계- ‘22.9.2. 법인A(이하 “A”)는 부동산 취득을 위해 000억원을 거래가액으로 하여 매매계약을 체결함- ‘22.9.14. 13:50 법인 B는 A의 보통주식을 취득하여 과점주주가 됨- ’22.9.14. 15:57 ~ 16:14 A는 계약잔금 지급 및 취득세 신고납부- ‘23.11.22. ~ 12.11. 처분청은 신청인이 ○○시는 본 건 관련 세무조사 실시● 질의

2024.05.09 16:03
[부동산 절세시대] 상속개시일 이후 확정된 배당금, 상속재산에 포함될까?

안녕하세요, 부동산절세시대입니다.오늘은 '상속개시일 이후 확정된 배당금의 상속재산 포함여부'를 주제로 설명드리겠습니다.상속세 및 증여세법 제2조 제3호에 따르면, '상속재산'이란 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다고 규정하고 있습니다.또한, 피상속인이 거주자인 경우 상속개시일(사망일) 현재 모든 상속재산에 대해 상속세를 부과하며, 비거주자인 경우 국내에 있는 모든 '상속재산'에 대해 부과하도록 하고 있습니다.다만, 상증세법에서는 상속개시일 현재 상속이나 유증 또는 사인증여로 취득하는 재산은 아니더라도 상속과 같은 경제적 효과가 발생하는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 또한 상속재산으로 보도록 하고 있습니다(상증세법 제8조~제10조)오늘 사례는 재건축 조합이 본래의 사업목적을 완료하고 해산 및 청산 절차를 하는 경우 남은 조합의 재산을 조합원들에게 배당해야 하는데, 재건축조합이 청산절차 중에 있으나 조합원에게 배당할 금액이 상속개시일 현재 확정이 되지 않은 경우 이를 상속재산으로 봐야 할 것인지에 대한 내용입니다.● 사실관계o 2022.6월 피상속인의 사망으로 2022.12월 상속세 신고를 하였음.o 상속세 신고 시 피상속인이 재건축조합원으로 분양받은 아파트는 입주 후 2년이 경과한 아파트로 상속재산의 평가는 감정평가 법인의 감정가액으로 하였음.o 상속개시일 이후, 재건축조합이 청산하면서 상속인에게 지급한 배당소득 원천징수영수증의 내용은 다음과 같음.● 질의내용상속개시일 이후 잉여금의 처분이 확

2024.05.08 17:46
[부동산 절세시대] 종부세 많이 내셨다면 세금 환급 받으세요

안녕하세요. 부동산절세시대입니다.지난 12월 15일, 많은 분들이 종부세 고지서를 받고 종합부동산세를 납부하셨을 것이라 생각합니다. 그런데 세금에 대해 알면 알수록 적게 낼 수 있습니다.종부세는 내가 보유하고 있는 주택의 공시지가를 합친 금액에 대하여 내는 세금입니다. 따라서, 종부세 대상 주택수에서 차감시킬 수 있다면 종부세 금액 자체를 줄일 수 있습니다.구체적으로 1. 임대주택, 2. 사원용주택 등은 합산배제를 신고를 한다면 내가 보유하고 있는 주택수에서 제외시키도록 하고 있으며, 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가 주택, 부부 공동명의 주택은 1세대 1주택자 계산방식(기본공제 12억원, 연령 및 보유기간에 따라 세액공제 최대 80%적용)의 혜택을 적용받습니다.■ 종부세 합산배제 - (1) 임대주택임대주택의 유형별 합산배제 요건은 다음과 같습니다. (｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)1) ① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능②(개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)③ (법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20.6.17. 이전 임대등록분만 합산배제 가능2)’18. 4. 1. ∼ ’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능3) ’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는

2023.12.21 11:18
[부동산 절세시대] 주택분양권 일시적 2주택 비과세 적용 방법

안녕하세요. 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번시간에는 주택분양권이 있을 때 일시적 2주택 비과세 적용방법에 대해 설명드리겠습니다. 우선은 해당 규정을 살펴보고 케이스를 나누어서 설명드립니다. 지방세법 시행령 제28조의 5 제1항에 따르면 국내에 주택 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 주택분양권을 소유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년이내에 종전주택등(신규 주택이 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택이 주택분양권인 경우에는 신규주택을 포함)을 처분하는 경우 해당 신규주택에 대해서는 그 신규주택 취득할 때 취득세 중과세율이 아닌 1주택자에 대한 취득세율을 적용합니다. 즉, 일시적 2주택에 혜택을 보는 주택은 종전주택이 아닌 신규주택 취득시의 취득세라고 생각하시면 되겠습니다. 이 경우, 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 주택분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는 해당 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다고 되어 있습니다. 지방세법시행령 제28조의 5 【일시적 2주택】 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의 3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의 3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서

2023.11.21 17:25
[부동산 절세시대] 상속주택 취득세 계산시 주택수

안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번 시간에는 상속주택의 취득세 계산시 주택수 계산방법에 대해 알아봅니다. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일(사망일)부터 5년이 지나지 않은 경우에는 1세대의 주택 수를 계산할 때 제외하도록 하며, 해당 주택을 취득하더라도 취득세가 중과되지 않습니다. 해당 내용은 2020년 8월 12일부터 시행하되, 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 2020년 8월 12일 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외하도록 합니다. Case를 나누어 설명하겠습니다. Case1) 상속주택을 보유하고 있는 경우에 다른 주택 취득하는 경우 취득세 만약, 내가 2주택을 보유하고 있는데 이 중 주택 1채는 상속받은 주택이라고 할 경우 조정대상지역에 있는 주택 1채를 더 산다면 나는 3주택에 대한 취득세 12%를 내야 하는 게 아니라 상속받은 주택을 뺀 2주택에 대한 취득세 8%를 부담합니다. 예를 들어, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계산할 때 고려하지 않고 계산을 하고, 만약 주택을 2022년 6월 10일에 상속 받았다면 상속개시일로부터 5년이내인 2027년 6월 10일까지는 주택수 계산할 때 고려하지 않습니다. 만약, 5년이 지난 다음에도 상속받은 주택을 계속 보유하고 있다면 그 때는 주택수에 포함하여 내가 다른 주택을 살 때 주택수에 영향을 미치게 됩니다. 즉, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계

2023.11.20 11:10
[부동산 절세시대] 주택분양권 취득세 유의사항

안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 오늘은 주택분양권을 취득하는 경우 취득세 유의사항에 대해서 설명드리려 합니다. 보통 주택 취득세의 경우에는 주택을 취득할 때 내는 세금이라고 생각하시는 경우가 많습니다. 주택분양권도 마찬가지로 주택분양권에 의해 주택을 취득할 때 주택취득에 대한 취득세를 부담해야 합니다. 예를 들어, A씨가 2020년 1월에 주택B를 취득하였고, 2020년 2월에 주택분양권 A를 하나 취득하였다고 가정해보겠습니다. 이후, 2022년 1월에 주택B를 양도하였습니다. 2022년도 2월에 해당 분양권 A가 주택A로 완공되면서 A씨는 주택 A 취득에 따른 취득세를 부담해야 합니다. 이경우 분양권A가 주택 A로 완공될 시점에 A주택 이외에 다른 주택이 없으므로 A씨는 주택1차에 대한 취득세를 부담하게 됩니다. 2020년8월 11일까지 취득하는 주택분양권의 경우에는 위의 경우처럼 완공시에 내가 보유하고 있는 주택수에 따른 취득세를 부담했습니다. 그런데, 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권의 경우에는 완공시점의 주택수를 따져서 취득세를 계산하는게 아니라 주택분양권의 취득일( 분양사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 분양권을 승계취득하는 경우는 계약서상 잔금지급일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를 산정합니다. 지방세법 시행령 제28조의 4 【주택 수의 산정방법】 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라

2023.11.16 16:58
[부동산 절세시대] 증여시 창업자금 5억까지 비과세, 그 불편한 진실

안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 오늘은 자녀에게 창업자금으로 5억까지 비과세, 그 불편한 진실에 대한 내용을 설명드리려 합니다. 창업자금 5억원 비과세란?? (1) 5억까지는 증여세 비과세, 해당 금액을 초과하는 금액은 10% 증여세율 적용 18세 이상인 거주자가 중소기업을 창업할 목적으로 60세 이상의 부모 또는 조부모(증여 당시 아버지나 어머니가 사망한 경우)로부터 50억원 또는 창업을 통하여 10명 이상을 신규 고용한 경우에는 100억원을 한도로 하여 창업자금을 증여받는 경우에는 5억원까지는 증여세를 내지 않고 5억원을 초과하는 금액에 대하여 10% 세율로 과세합니다. 조심할 것은 현금성자산에 대한 증여만 해당되고 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등의 자산은 증여세 대상에 해당되지 않는다는 점입니다. (2) 증여를 받는 수증자별로 적용 증여세 과세특례를 적용받는 부분에 대해서는 증여를 받는 수증자별로 적용받을 수 있는 것이며, 공동으로 창업하는 경우에도 수증자별로 적용받을 수 있습니다.(재산세과－4457, 2008.12.30.). 즉, 각각의 자녀가 각각 한도적용을 받을 수 있는데요. 예를 들어, 아버지가 창업을 하려는 큰아들과 작은아들에게 각각 50억씩 100억을 증여하는 경우 50억까지만 10%를 적용받을 수 있는지, 100억 전액에 대하여 특례세율 10%를 적용받을 수 있을지에 대해서는 수증자별로 증여특례를 적용받을 수 있기 때문에 각각 50억씩을 한도로 큰아들과 작은아들이 모두 10%의 증여세율을 적용받을 수 있는 거죠. (3) 다른 증여가 있더라도 분리하여 과세 만약, 창업자금에 대하여 증여세를 부과하는 경우에는 동일인(그 배우자를 포함)으로부터 증여받은

2023.11.14 14:03
[부동산 절세시대] 공공매입임대주택의 세금 혜택

안녕하세요. 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번에는 '공공매입임대주택'의 세금 혜택에 대한 내용을 설명드리겠습니다. 공공매입임대주택이란 ‘민간건설주택 매입약정방식’을 통해 LH 또는 SH 등의 지방주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업을 말합니다. 준공된 주택을 매입하는 기존 방식과 달리, 건축 완료 이전에 매입약정을 체결하고 건축 주요 공정에 대해 LH가 점검을 실시합니다. 이를 통해 전반적인 주택 품질 향상을 기대할 수 있으며, 민간사업자는 미분양 위험을 해소하고 LH에서 지급하는 약정금액으로 자금조달 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 매입임대주택으로 건설돼 양도하는 주택의 구조를 다음과 같이 생각하면 될 것 같습니다. (매입임대주택의 거래구조) 당초 토지 또는 토지/건물 소유주(양도자)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에게 본인 소유의 토지 또는 토지/건물을 양도하여 소유권을 이전합니다. 이후 민간사업자는 건물을 철거하고 토지 위에 건물을 다시 짓고 난 다음 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 지방주택공사에 토지와 건물의 소유권을 이전합니다. 이 경우 양도자(개인 또는 법인)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에 본인이 소유하는 토지 및 건물을 양도하는 경우 양도세가 발생하며, 민간사업자(시행사 또는 건설사)는 양도자로부터 토지 및 건물을 취득하는 경우 취득세가 발생하고 이후 건물을 철거하고 토지위에 건물을 새롭게 건설하여 취득함에 따른 원시취득세(2.8%) 발생합니다. 이 경우 양도자와

2023.11.10 17:17
[부동산 절세시대] 증여와 상속, 무엇이 유리할까

많은 분들이 생전에 증여를 통해 자녀에게 재산을 물려주려고 합니다. 이것이 과연 절세가 되는지 설명드리려 합니다. 우선, 증여세의 경우 증여받는 자가 부담하는 세금이고, 상속세의 경우에는 돌아가신 분의 재산에 대해서 내는 세금에 입니다. 아버지가 재산 50억원을 보유하고 있는데 그 중 시세 30억 상가를 돌아가시기 15년 전에 아들에게 증여한다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 증여를 하지 않고 돌아가셨다면 아버지는 재산 50억에 대한 상속세를 부담하게 됩니다. 상속 재산이 30억원을 초과하면 최고세율이 50%이니 50억 가운데 절반 정도는 상속세로 내야 합니다. 만약 아버지가 돌아가시기 15년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다면 아버지는 아들에게 주고 남은 재산인 20억에 대한 상속세를 부담하고, 아들은 증여받은 30억에 대한 증여세를 부담합니다. 50억에 대한 상속세 전체를 부담하는 것보다는 동일한 소득에 대해서 20억, 30억씩 소득을 나누어 세금을 부담하는게 누진세율 측면에서는 유리하겠죠. 돌아가시기 전 10년 이내에 한 증여가 상속재산가액에 포함되기 때문에 10년이 지나서 증여한 가액은 상속재산에 포함되지 않아 미리미리 사전에 증여하라는 의미가 있습니다. 그렇다면, 과거 10년 이내에 사전 증여한 재산의 경우에는 절세 목적으로 불리한 것일까요? 앞의 사례에서 아버지가 돌아가시기 10년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다고 가정해보겠습니다. 이번에는 상속일 이전 10년 이내에 증여를 했기 때문에 아들에게 한 증여에 대해 아버지의 상속세를 계산할 때 아버지의 남은 재산 20억이 아닌 사전에 증여한 상가 30억짜리를 합친 50억에 대한 상속재산에 대해

2023.11.08 13:49
[부동산 절세시대] 잔금 청산 전에 주택을 용도변경하거나 멸실한 경우

안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번 시간에는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산전에 주택을 상가로 용도변경하거나 멸실한 경우 주택의 판단이라는 주제로 설명드리도록 하겠습니다. 원래 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 함에 있어서는 원칙적으로 주택의 양도일(즉, 잔금청산일) 기준으로 판단합니다. 다만, 예외적으로 거래당자사간의 매매특약에 따라 잔금을 치르기 전에 해당 주택을 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 적용하도록 국세청에서 회신하고 있었습니다. 예를 들어, 2021년도 6월에 상가주택을 하나 매매했는데 계약일인 2021년 6월엔 주택부분이 40%, 상가부분이 60%였는데 매도자와 매수자의 매매계약의 특례에 따라 계약시점과 잔금사이에 상가 100%로 용도변경을 하고 2021년 12월에 상가로 잔금을 치르고 소유권을 이전하였습니다. 기존의 국세청 해석에 따르면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 적용, 다주택자 중과세율 적용판정시 계약일인 2021년 6월을 기준으로 판정을 하였습니다. 계약시점으로 보면 나는 상가만 있는게 아니라 주택이 1채, 상가가 1채 이렇게 섞여서 있는 것입니다. 하지만, 요즘 다주택자에 대한 취득세 중과세율 때문에 매수자가 매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 상가로 용도변경하는 경우가 많았습니다. 취득세는 취득 당시 내는 세금이기 때문에 취득세 측면에서는 상가부분에 대한 취득세율을 적용하지만 양도세는 기존 유

2023.01.04 18:04
[부동산 절세시대] 2023년도부터 적용되는 부동산 세금

얼마전 국회에서 법인세법, 소득세법, 조세특례제한법 등의 법률이 통과되어 공포를 앞두고 있습니다. 이번시간에는 2023년도부터 적용되는 부동산 세금에 대한 내용을 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 많은 분들께서 향후 부동산 세금을 적용할 때 어떻게 적용받아야 할지 잘 숙지하시면 좋을 것 같습니다. (1) 법인세율 세율 변경 기존 법인세율과 개정된 법인세율은 다음과 같습니다. 과세표준 현행세율 변경세율 2억원 이하 10% 9% 2~200억원 20% 19% 200~3,000억원 22% 21% 3,000억원 초과 25% 24% 2023년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분 부터 적용하도록 하였습니다. 따라서, 부동산 법인이 임대하여 발생하는 수입, 양도함에 따른 법인세율 적용시 2023년도부터는 변경된 세율을 적용하여 부동산 법인의 세금 부담이 조금 완화되었다고 생각하시면 되겠습니다. (2) 소득세 과세표준 구간 조정 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 소득세 과세표준의 조정 내용이 발표되었고, 해당 내용대로 12월 국회에서 통과되었습니다. 23년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용하도록 하고 있습니다. 양도세율은 소득세율을 기반으로 하고 있어 23년 이후 부동산을 양도하시는 분께서는 달라진 과세표준에 따른 세율을 적용받는다고 생각하시면 되겠습니다. (3) 주택임대소득 과세 고가주택기준 인상 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 1주택 중 고가주택 보유자(기준시가 9억원 초과)의 월세 임대소득에 대해서 고가주택의 기준을 기준시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정하였습니다. 해당 내용 또한 12월 국회에서 통과되어 23년부터 적용하도록 되었습니다. (4) 주택분 종합

2023.01.02 16:04
[부동산 절세시대] 조정대상지역 지정·해제에 따른 부동산 세금

조정대상지역은 정부정책에 따라 수시로 지정되며 해제되고 있는 상황입니다. 문제는 조정대상지역의 지정여부에 따라 부동산 세금도 같이 변동되고 있어 납세자들이 혼란을 느낀다는 것입니다. 첫시간 부동산세금과 관련된 내용은 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금과 유의사항에 대하여 알려드리고자 합니다. Ⅰ. 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금차이 (1) 취득세 ① 유상취득 취득세법에서는 개인이 1세대 2주택이상을 유상으로 취득할 때 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지 여부에 따라 취득세율에 차등을 두고 있습니다. < 적용세율 > 구분 1주택 2주택 3주택 4주택* 조정대상지역 1~3% 8% ※ 일시적 2주택 제외 12% 12% 비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12% 법인의 경우에는 주택수와 관계없이 주택 취득세율은 12% 적용 (출처 : 행정안전부) 예를 들어, 내가 1세대 2주택자였는데 이번에 A지역(조정대상지역)에 있는 주택을 1채 구입한다면 12%의 취득세율을 적용받습니다. 반면, A지역이 조정대상지역에서 해제된다는 정부발표 이후 주택 1채를 구입한다면 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다. ② 무상취득 조정대상지역에 있는 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득 당시 지방세법 제4조에 따른 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이라면 해당 주택에 대한 취득세율은 12%를 적용받습니다. 구분 취득세율 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 * 12% 공시가격 3억원 미만 3.5% 비조정대상지역 3.5% * 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등일정한 사유의 경우 예외적으로 3.5% 적용 따라서, 1세대 2

2022.11.25 15:09

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