*약력
(현) 행크에듀 내집마련반, 아파트투자반 강사
(현) 행복재테크 카페 칼럼니스트
(전) KB캐피탈
서울시립대 경영대학원 MBA
부경대학교 법행정학과
*소개글
아는 만큼 보입니다. 내 집 마련 꿈을 실현할 수 있도록 현실적인 정보를 전달드리겠습니다.
현재 탄핵 정국으로 인해 정치적 불확실성이 커지면서 금융 시장과 부동산 시장이 흔들리고 있습니다. 불안감 속에 관망세가 짙어진 분위기지만, 과거 사례를 돌아보면 시장은 혼란을 딛고 결국 제자리를 찾아왔습니다. 노무현 전 대통령 시절과 박근혜 전 대통령 시절, 그리고 지금 윤석열 대통령의 탄핵 정국까지 우리나라는 세 번의 대통령 탄핵 사태를 경험했습니다. 과거 두 시기 부동산 시장의 흐름을 살펴보면 시장의 구조적 본질은 바뀌지 않았음을 확인할 수 있습니다.2004년 노무현 전 대통령 탄핵 소추안이 국회를 통과하면서 시장은 심리적 충격을 받았습니다. 거래량 급감으로 시장은 침체 국면에 들어섰으며, 헌법재판소의 기각 결정 이후에도 부동산 회복세는 더뎠습니다. 당시 정부의 부동산 투기 억제책이 강하게 작용한 영향이 컸습니다. 그러나 공급 부족과 실수요는 규제 속에서도 서울 주요 지역을 중심으로 가격 반등을 이끌었고, 결국 2005년부터 강남권 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 본격화됐습니다. 박근혜 전 대통령의 탄핵 정국도 상황은 비슷했습니다. 2016년 탄핵이 시작되고 2017년 헌법재판소의 탄핵 인용 결정으로 정치적 혼란이 최고조에 달했지만, 부동산 시장은 다른 흐름을 보였습니다. 공급 부족과 저금리 기조가 시장을 지탱하며 서울 주요 입지를 중심으로 실거래가는 상승세를 유지했습니다. 특히 문재인 정부 출범 전 규제를 피하려는 수요가 몰리면서 강남 3구와 주요 재건축 단지들의 가격은 더욱 치솟았습니다.과거 두 사례가 보여주듯 정치적 불확실성은 시장에 일시적 충격을 줄 수 있지만, 근본적으로 수요를 억제하는 정책만으로는 시장의 흐름을 바
![[강주영의 내집마련 노하우] 탄핵 정국의 혼란, 부동산 시장 어디로?](https://img.hankyung.com/photo/202412/0Q.38971363.3.jpg)
최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 이슈 중 하나는 대출 규제입니다. 스트레스 DSR 2단계 시행, 가계부채 총량 축소, 다주택자 대출 제한 등 정부는 부동산 가격 상승을 억제하고 가계 부채를 관리하기 위해 강력한 대출 규제를 시행하고 있습니다. 이로 인해 시장 거래량이 감소하고, 특히 무주택자들의 매수 심리가 위축되고 있습니다. 또한, 단기적으로 오른 집값은 매수 결정을 더욱 어렵게 만드는 요인 중 하나로 작용하고 있습니다.하지만 이러한 현상은 일시적일 가능성이 큽니다. 최근 미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 0.5%p 인하하면서, 한국에서도 금리 인하 가능성이 높아지고 있습니다. 금리가 낮아지면 대출 비용이 줄어들고 자금 조달이 더 쉬워지며, 매수 심리도 회복될 수 있습니다. 만약 한국에서도 금리 인하가 본격적으로 이루어진다면, 주춤했던 부동산 매수 심리는 다시 살아날 가능성이 큽니다.금리 인하는 다양한 방식으로 시장에 영향을 미칩니다. 우선, 대출 상환 부담이 줄어들어 주택 구매에 대한 심리적 장벽이 낮아집니다. 이는 더 많은 사람들이 대출을 받아 집을 살 수 있는 환경을 조성하게 되며, 부동산 시장이 다시 활기를 되찾는 계기가 될 수 있습니다. 올해 하반기까지는 조정 국면이 이어질 것으로 보이지만, 내년부터는 금리 인하 효과와 함께 시장이 다시 활성화될 가능성이 높습니다.이러한 상황에서 무주택자들에게는 기회가 열릴 수 있습니다. 대출 규제가 시행 중이지만, 정부는 실수요자를 보호하기 위해 일부 규제를 완화하고 있습니다. 특히, 무주택자를 위한 우대 대출 상품은 여전히 유효합니다. 예를 들어, 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 LTV 80%까지 대출
![[강주영의 내집마련 노하우] 무주택자들의 '기회'](https://img.hankyung.com/photo/202409/0Q.38056312.3.jpg)
서울 아파트 매수심리가 급격히 상승하고 있습니다. 최근 KB부동산의 매수자/매도자 동향에 따르면, 매수심리는 16.5로 2021년 6월 수준까지 올라왔습니다. 반면, 매도심리는 2023년 12월 80.9에서 현재 48.6까지 내려왔습니다. 이는 집을 팔려는 사람이 줄어들고 있고 집을 사고 싶어 하는 사람은 증가하고 있다는 것을 의미합니다.특히 5월 이후 매수심리는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 매도심리는 가파르게 하락하고 있습니다. 매도자가 집을 팔기를 꺼리고 매수자는 집을 사고 싶어 하는 이러한 추세가 지속된다면, 가격 상승은 불가피할 것입니다.거래량을 살펴보면 서울과 경기도 아파트 거래량이 매우 증가했습니다. 6월 서울 아파트 실거래 건수가 이미 6,000건을 넘었고(7월 19일 기준 6,691건) 실거래 신고가 모두 집계되면 8,000건 이상 나올 것으로 예상됩니다. 경기도 아파트 실거래 건수는 12,669건을 넘었습니다. 거래량 증가를 보면 매수세가 강하게 이어지고 있음을 보여줍니다.현재 서울 아파트 시장은 신축 또는 준신축, 대단지, 역세권 아파트가 주로 거래되고 있고 실수요자들이 선호하는 단지들이 가격 상승을 이끌고 있습니다. 이러한 매수세가 오래 지속된다면 향후 구축 아파트에도 상승세가 퍼질 것입니다.금리 인하 시그널과 공급 부족, 전세가 상승 등을 염려하는 매수자들은 더욱 조급해지고 있는 상황입니다. 매수세가 늘어난 현장에서는 매도인들이 가격을 올리거나 매물을 거둬버리는 사태도 발생합니다. 본인이 매수하려고 하는 지역이 이와 같은 분위기가 아니더라도 향후 매수세가 옮겨갈 수 있기 때문에 본인 자금에 맞는 집이라면 빠르게 결단을 내리는 것이 중요합니다.서울 아파트
![[강주영의 내집마련 노하우] "매수심리 당분간 지속"](https://img.hankyung.com/photo/202407/ZK.37416737.3.jpg)
"매도자 우위로 바뀐 서울아파트"국토교통부 최근 발표에 따르면 2024년 5월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 7.1% 증가한 5,182건으로 나타났으며, 전년 동기 대비 39.3%의 높은 증가율을 기록했습니다.서울 아파트 인기 지역은 최근 매도자 우위 시장으로 바뀌었습니다. 이는 최근 2년 9개월 만에 거래량이 5천 건을 넘어서며 시작된 추세입니다. 특히 서울은 최근 3개월 동안 연속적으로 5천 건 이상의 거래량을 기록하며 시장이 활기를 띠고 있습니다.다주택자가 움직이지 못하는 상황에서 실수요자 위주로 서울아파트 거래량 5천 건을 넘겼다는 것은 시사하는 바가 큽니다. 경기도의 경우에도 3월 1만 건을 돌파한 후 5월까지 9천 건 이상의 거래가 지속되고 있습니다.이러한 상황에서는 아파트 매도자들 심리가 바뀌어 거래 조건에 더 많은 주도권을 가지게 됩니다. 매물이 즉시 거래되거나 거둬들이는 것을 보면 매수자들은 더욱 조급해집니다. 서울 지역 아파트 곳곳에서는 매수자들이 조금만 깎으려 해도 팔지 않겠다는 상황이 자주 발생하고 있습니다. 이에 무주택자들은 더욱 부지런히 현장에 나가서 소식을 접해야 합니다.인기 아파트의 경우 급매가 나오는 시기는 지나갔습니다. 아직은 서울 일부 지역 아파트들은 움직이는 상황은 아니지만, 곧 영향을 받을 것으로 보입니다.이러한 시장 상황은 서울 아파트 시장이 변곡점에 있다는 것을 의미합니다.특히 올해 3분기부터는 신생아 특례 대출 부부 합산 소득 기준이 1억 3천만원에서 2억원으로 상향됩니다. 소득요건 완화를 기다렸던 분들의 움직임도 추가될 것으로 예상돼 당분간 높은 거래량이 지속될 것입니다.내 집 마련을 계획 중인 분들이라면
![[강주영의 내집마련 노하우] 서울 아파트값 변곡점 왔다](https://img.hankyung.com/photo/202406/0Q.37192799.3.jpg)
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