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해외 부동산 펀드 투자자의 눈물 [윤현철의 Invest&Law]

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.뉴욕증시가 2022년 10월부터 공식적인 강세장으로 들어선 지 3년째로 접어들면서 최근 스탠더드앤드푸어스(S&P500) 지수가 사상 최고치를 연일 경신하고 있습니다. S&P 500에 투자하는 상장지수펀드(ETF) SPY, VOO 등의 최근 5년간 수익률은 무려 95%에 달하는 반면, 이런 강세장 속에서도 유독 수익률이 겨우 본전 수준인 ETF가 있으니 바로 미국 부동산에 투자하는 리츠(REITs·부동산투자회사) ETF(VNQ)입니다.이렇게 미국의 리츠 ETF가 수익을 내지 못하고 있는 것은 2020년 코로나19 사태 발생 이후에 이어지고 있는 미국 상업용 건물의 공실률 증가가 주된 원인으로 보입니다. 국내에서도 수년 전부터 미국의 상업용 부동산에 투자하는 사모펀드가 '글로벌 기업의 사옥용으로 임차하는 부동산 펀드' 또는 '글로벌 호텔 그룹에서 운영을 맡아 하는 부동산 펀드'로 홍보되며 판매됐습니다. 그러나 미국 부동산 펀드는 안정적으로 고수익을 보장할 수 있을 것처럼 홍보된 것과 달리 만기가 되어도 환매가 어려운 경우가 있어 국내 투자자들의 원금 손실이 우려됩니다.미국 리츠 ETF 수익률이 5년간 본전 수준이라는 점을 볼 때 상식적으로 미국 부동산에 투자하는 펀드 역시 본전은 회수할 수 있습니다. 다만 원금 손실이 우려되는 이유는 '투자자들이 알지 못했던 비용'과 '투자자들이 알지 못하였던 규정'에 있습니다. 국내보다 높은 중개 수수료 등 유