김용우

쌈짓돈처럼 조합비 함부로 쓴 임원들이 책임지세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정비사업은 시간이 오래 걸리는 사업입니다. 입지가 탁월하거나 기존 용적률이 낮아 사업성이 확실한 경우라면 장기간의 시간이 걸리더라도 사업이 추진될 수 있습니다. 그러나 사업성이 부족하면 결국 첫 삽조차 뜨지 못하고 사업이 좌초되기도 합니다.조합이 사업을 중단하고 싶다고 해서 쉽게 끝낼 수 있는 것도 아닙니다. 정비구역이 지정되고 조합이 설립되면 시공사가 선정되고, 시공사와 공사도급계약을 체결합니다. 이후 시공사는 조합 운영에 필요한 사업비를 대여합니다.조합과 연대보증한 조합 임원이 사업비 갚아야통상 조합은 시공사로부터 빌린 정비사업비로 운영됩니다. 조합사무실 운영과 조합장 급여, 각종 인허가와 설계 용역 등 사업을 진행하기 위해 막대한 비용이 소요됩니다. 이 사업비를 조합원들이 십시일반 모으는 것은 현실적으로 어렵기 때문에 초기에 시공사로부터 사업비를 빌립니다. 심지어 상당 부분을 무이자로 빌려줍니다.물론 시공사가 아무런 조건 없이 사업비를 빌려주는 것은 아닙니다. 시공사는 조합장을 비롯한 임원들로부터 연대보증을 요구합니다. 임원들은 연대보증을 하는 순간부터 사업비 채무의 위험을 온전히 감수해야 합니다. 조합 임원들은 보증인보호법의 적용 대상이 아니어서 그 보호를 받을 수도 없습니다.만약 사업이 무산돼 시공사에 사업비를 갚아야 한다면, 임원들의 개인 재산으로는 전체 사업비를 충당하기 어려울 가능성

입주예정일이 지난지 한참인데, 계약 무를 수 없나요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.분양계약서에는 입주예정일이 명시되어 있고, 수분양자는 그에 따라 자금 조달 계획을 짭니다. 실거주자라면 기존 전·월세 기간도 입주에 맞춰서 잔금을 조달하는데 차질이 없도록 해야 합니다. 학생을 자녀로 뒀다면 교육 환경이 급변하지 않도록 신경 써야 하고요.투자자도 마찬가지입니다. 수억 원에 달하는 잔금을 전액 현금으로 납부할 상황이 아니라면, 임차인에게 보증금을 받아 잔금을 납부해야 합니다. 당연히 확실한 입주시기를 알려줄 수 있어야 임차인을 구할 수 있습니다.  입주예정일은 불확정기한, 변경 가능분양계약서에 적힌 것은 '입주일'이 아니라 '예정일'입니다. 예정일은 변동될 수 있음을 전제로 합니다. 보통 분양계약서에는 '입주 일자는 00년 00월'이라는 식으로 작성됩니다. 하지만 대부분 선분양인 우리나라에서는 청약부터 준공까지 보통 3~4년이 소요됩니다. 그 사이에 모든 일정이 순조롭게 진행될 가능성은 그리 높지 않습니다. 따라서 입주예정일이 지났다고 해서 반드시 분양계약을 어긴 것은 아닙니다.A씨는 강원도 정선에서 분양계약을 맺고 준공예정일을 '2017년 6월로 예정(설계 변경 및 공정에 따라 변경될 수 있으며 변경 시 추후 개별 통보)'으로 기재했습니다. 그러나 실제로 2017년 6월에는 절반의 공사만 이뤄졌고, 2018년 10월에서야 사용승인을 받을 수 있었습니다. A씨는 "준공일이 1년이나 늦었다"며 분

변호사도 아닌데, 공인중개사가 왜 법을 설명합니까 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.부동산 거래는 시작부터 끝까지 공인중개사(‘중개사’)가 함께합니다. 포털에 중개사가 올린 매물을 검색해 손품을 팔고, 중개사 사무소에 방문해 발품을 팝니다. 중개사의 입회하에 물건을 보고, 중개사를 통해 상대방과 계약 조건을 협상하며 거래를 합니다.중개사가 받는 수수료도 부동산 거래 금액에 비례합니다. 수도권의 괜찮은 아파트의 호가가 십수억을 초과하는 것이 예삿일이 된 지 오래입니다. 한 건만 성사해도 수천만원의 수수료를 받을 수 있습니다. 해마다 폐업률이 늘어난다고 하지만, 부동산이 폭등하는 시절에 중개업체도 우후죽순 늘어나 벌써 12만 개가 넘는다고 합니다.중개사 시험 응시자만 20만 명에 달할 때도 있었습니다. 상가가 아무리 공실이어도 부동산은 공실이 나지 않는 것도 그 이유일 겁니다. 그러다 거래가 끊기게 되면 한 달에 한 건 거래도 못 한다는 중개사의 한숨이 더해진다는 뉴스도 이제는 낯설지 않습니다. 부동산 거래 후 중개사고 터진다면부동산 거래를 하면서 중개사와 갈등을 빚을 일은 많지 않습니다. 중개사가 정 마음에 들지 않으면 다른 중개사를 찾아가면 될 일입니다. 중개사도 거래를 마쳐야 약속된 수수료를 받을 수 있기에 끝까지 고객의 눈치를 봐야 합니다.그런데 부동산 거래가 끝나고 거액의 수수료까지 지급됐는데, 알고 보니 원하는 조건이 아닌 경우가 있습니다. 물론 거래의 속성상 약간의 과장은 있을

내 상가는 재건축 안해요. 알아서 하세요. [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.재개발은 상하수도, 도로, 공원 등 정비 기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 새로운 주거 환경을 조성하는 사업이다. 반면 재건축은 정비 기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위한 사업이다.두 사업 모두 고층의 화려한 아파트와 각종 커뮤니티 등 편의시설을 갖춘 복합 주택 단지를 짓는 점은 동일하다. 기존 구역이 빌라나 단독주택이라면 재개발, 오래된 구축 아파트였다면 재건축으로 구분할 수 있다. 건물과 기반 시설을 모두 새로 조성하는 재개발에서는 종전 건물이 빌라이든 상가이든 토지 및 건축물의 감정평가 금액을 기준으로 아파트나 상가를 분양받을 수 있다. 재건축 때는 상가 건물주 동의부터재개발사업의 조합 설립 인가를 받기 위해서는 토지 등 소유자의 동의만 필요하다. 따라서 조합 설립 단계에서는 '아파트 조합원', '상가 조합원'이라는 구분이 처음부터 없다. 반면 재건축사업은 조합 설립 인가 시 공동주택과 상가를 구별해 각각 과반수의 동의가 필요하다. 또 구체적인 분양 계획이 담긴 관리처분계획에서도 부대시설과 복리시설의 소유자인 '상가 조합원'에게는 '신축 상가를 공급한다는 기준을 제시하고 있다'(도시정비법 시행령 제63조 제2항 제1호). 이 때문에 재건축사업에서는 흔히 '아파트 조합원'과 '상가 조합원

조합장 해임하고 싶은데…분담금 늘면 어쩌나요 [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.정비사업에서 조합장은 시공사와 수많은 협력 업체를 선정하는 과정에서 막강한 권력을 가진다. 과거 강남에서 대형 건설사 수주로 재건축사업이 성공한 조합은 10억원이 넘는 성과급을 기꺼이 지급해 조합장을 추앙한 전례도 있다. 하지만 대부분 조합장과 임원들이 월급만 받고 일을 제대로 하고 있는지, 시공사에 너무 치우친 건 아닌지 의심의 눈초리를 받게 된다.그래서 어떤 조합이든 기존 조합장을 반대하는 비상대책위원회(일명 '비대위')가 결성되고, 어떤 사건이 생기면 비대위가 주축이 돼 조합장을 교체하는 일도 비일비재하다. 조합원의 수가 많아 이해관계가 복잡한 대규모 정비사업장에서는 '비대위의 비대위', 심지어 '비대위의 비대위의 비대위'까지 결성된다. 조합원 10% 동의면 해임 요건은 '충분'조합 임원은 조합원 10% 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다(도시정비법 제43조 제4항). 따라서 가가호호 방문하든 연판장을 돌리든 조합원 전체의 10% 동의만 확보하면 비대위는 조합장 해임총회를 소집할 수 있고, 해임총회에서 과반수 동의를 받으면 조합장을 해임할 수 있다.물론 해임되는 조합장에게 청문 등의 소명 기회는 줘야 한다. 알려진 바와 달리 조합장 해임은 그 사유의 제한이 없다. 조합장이 그냥 마음에 안 들어도 해임할 수 있다는 거다. 물론 법적인 제한이

"우린 신탁인지 뭔지 몰라요…밀린 공사비나 주세요" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.건설 현장마다 원청인 종합건설업체와 계약을 맺고 전문공사를 수행하는 수많은 협력업체가 있다. 협력업체는 현장에서는 '하청', 법적으로는 '하수급인(건설산업기본법)' 또는 '수급사업자(하도급법)'라고 불린다. 하청은 발주자가 아닌 원청과 공사도급계약을 맺고 원청으로부터 공사대금을 받으므로, 일반적으로 원청의 규모나 신용을 고려해 협력업체로 참여할지 결정한다.반면, 하도급법과 건설산업기본법은 일정한 경우 하청이 발주자로부터 직접 공사대금을 받을 수 있도록 한다(하도급법 제14조 제1항, 건설산업기본법 제35조 제2항). 발주자와 직접적인 거래관계가 없어도 하청을 보호하기 위해 발주자와의 '직접지급합의'가 있거나, 원청의 파산 등 지급불능사유가 발생하면 하청이 발주자에 직접 공사대금을 청구할 수 있도록 한 거다. 하청의 자재와 비용으로 완성된 최종 이익은 발주자에게 돌아가기 때문에 발주자가 하도급 공사대금을 지급하라는 것이다.이 경우 하청은 원청보다는 발주자의 규모와 신용도를 주로 염두에 두고 협력업체에 참여할지 여부를 결정한다. 시공 전에 발주자와 직접지급합의를 할 경우 더욱 그렇다. 이런 현장을 흔히 '직불현장'이라 부른다. 신탁사가 발주자로 참여하는 PF프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing) 사업장의 양상은 다르다. PF 사업장의 발주자는 원칙적으로 영세한 시행업자, 즉 디벨로

"노예계약 아닙니다…약속한 대로 하셔야죠" [김용우의 각개전투]

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.건설업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF·Project Financing)으로 위기다. 대출(법률상 소비대차계약)은 차주인 채무자의 신용을 토대로 이뤄지나 PF 대출은 사업의 수익성을 보고 결정된다. 대출이 승인되려면 대주, 즉 채권자가 보더라도 '돈 되는 사업'이어야 한다. 그리고 대주는 일정한 신용등급 이상을 충족한 시공사 명의의 책임준공확약서까지 요구하고, 책임준공확약서가 제출되지 않으면 대출을 승인하지 않는다.코로나19 이후 연방준비제도(Fed)의 양적완화 및 제로금리 정책으로 전 세계에 막대한 유동성이 공급되면서 자고 일어나면 부동산 가격이 치솟는 현상이 일어났다. 부동산 경기가 최정점을 찍을 2021년까지 금융권에선 수많은 PF 대출이 승인됐고 그 과정에서 시공사 법인 인감이 찍힌 수많은 책임준공확약서가 금융권에 제출됐다. 물론 시공사 또한 나름 계산기를 두드려 돈이 된다고 판단했을 거다. 이렇게 책임준공확약을 한 시공사는 부동산 개발사업에 직접 뛰어들며 사업리스크를 짊어지게 된 셈이다. '노예계약'이라 불리는 책임준공확약시공사가 제출한 책임준공확약서는 어떻게 기재돼 있을까. 대부분 아래와 같은 취지로 적혀 있다(비교적 짧은 버전만 인용하면 아래와 같다).본 확약서에서 '책임준공의무'라 함은 시공사가 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는, 시행사 및 시공사의 부도 사유 발생, 공사비