480만 건. 지난해 전국에서 접수된 신축 아파트의 사전점검 하자 보수 건수다. 경기도를 전부 포함하지 않았는데도 규모가 이 정도에 달한다. 특히 입주 물량이 많았던 인천과 울산 등은 하자 접수가 전년 대비 10배 이상 폭증했다.하자 유형은 점입가경이다. 전남 광양의 한 신축 아파트는 바닥이 평탄하지 못해 보수공사를 여러 차례 했는데도 여전히 바닥이 기울어져 물건들이 굴러다닌다. 대구의 어느 신축 단지는 비상계단이 규격에 맞지 않아 뒤늦게 계단을 깎아 냈다. 광주 동구의 새 아파트 화장실엔 변기가 없었다. 이처럼 기가 막힌 사연들이 집코노미 유튜브 채널에 잇따라 제보되고 있다. 현장 작업인력 악화 심각신축 아파트의 하자 전쟁은 어느 정도 예견됐다는 게 업계의 공통된 의견이다. 각종 파업과 집회, 운송거부 등으로 현장이 멈추면서 공사 기간이 늘어난 데다 코로나19와 러시아·우크라이나 전쟁 여파로 자재값과 물가, 금융 비용은 치솟았다. 호황기 주택 수주를 늘렸던 건설사들은 공사비 상승으로 인한 직격탄을 맞았다.이와 함께 외국인 노동자 문제도 공사의 완성도를 낮추고 품질을 떨어뜨리는 결정적 요인으로 지적된다. 건설 현장의 특성상 섬세한 마무리 작업과 기술이 필수적이다. 하지만 숙련된 기술자들이 점차 사라지고 그 자리를 노임이 저렴한 비숙련 외국인과 고령자가 채우고 있다.국내 건설 현장의 외국인 근로자는 급격히 늘고 있다. 수도권 건설 현장의 외국인 노동자 비중은 30%이며 지방은 60%가 넘는 곳이 수두룩하다. 통계에 잡히지 않는 불법 체류자까지 감안한다면 실제 외국인 비중은 훨씬 더 높을 것으로 추정된다.말이 통하지 않는 데다 일까지 서툰
![[차장 칼럼] 신축 아파트 '하자와의 전쟁'](https://img.hankyung.com/photo/202410/07.16018106.3.jpg)
“분당 아파트값이 이렇게 가파르게 오르는 건 십수 년 만에 처음 봅니다. 대형 면적은 집주인이 ‘부르는 게 값’이 돼 버렸는데도 매수자들이 따라오네요. 그러다 보니 계약이 성사될 때마다 연일 최고가를 갈아치우고 있고요.”집코노미 유튜브 채널을 진행하면서 다양한 부동산 현장을 취재 다닌다. 요즘 단연 화제는 분당 일산 중동 산본 평촌 등 1기 신도시의 대대적인 재건축이다. 신도시 재건축 선도지구 사업 진행이 본격화하면서 특히 분당에선 며칠 만에 집값이 수억원씩 뛰는 등 이미 과열 양상을 보이고 있다. 분당은 1기 신도시 중 가장 많은 최대 1만2000가구의 재건축 선도지구 지정이 예고됐다. 수익성 우려에 갈등반면 다른 대부분 신도시의 분위기는 좀 다르다. 분당 일부 지역을 제외하곤 거래량 증가 등 이렇다 할 움직임이 보이지 않는다. 지역과 단지마다 집값과 사업성 등 상황이 다른 만큼 차별화한 접근이 필요하지만 그렇지 않다 보니 온도차가 생길 수밖에 없다.수익성에 대한 현실적인 우려는 곳곳에서 터져 나온다. 중동에서 선도지구 신청을 준비 중인 한 아파트는 시뮬레이션을 해 본 결과 집값에 육박하는 추가 분담금이 예상되는 것으로 나타났다. 기존 용적률이 높은 평촌과 산본은 여태껏 리모델링을 추진해온 단지가 많았으나 갑자기 재건축 열풍이 몰아치면서 주민 간 갈등이 속출하고 있다.정부는 최근 ‘8·8 주택공급대책’을 통해 정비사업에 속도를 내겠다고 밝혔다. 재건축·재개발 촉진법의 내용을 1기 신도시에도 적용해 사업 절차를 대폭 간소화하겠다는 것이다. 하지만 현장의 반응은 회의적이다. 재건축 사업의 큰 걸림돌로 꼽히는
![[차장 칼럼] 재건축이라는 희망고문](https://img.hankyung.com/photo/202408/07.16018106.3.jpg)
“저희 어떡하면 좋죠.” 집코노미 유튜브 채널을 진행하면서 다양한 부동산 제보를 듣는다. 요즘엔 빌라 관련 이슈가 부쩍 늘었다. 빌라 전세 시세가 뚝뚝 떨어져 2년 전 계약했던 전셋값보다 낮아졌고, 집주인은 전세보증금을 돌려줄 여력이 안 된다고 해 발을 동동 구르는 사연이 많다.빌라는 서민들의 보금자리로 불린다. 빌라로 통칭되는 다세대와 연립주택은 서민 주택을 대변해왔다. 집을 아파트로 상향하기 전에 거쳐 가는 주거 사다리 역할도 한다. 하지만 빌라가 전세 사기 수법에 악용된 데다 신규 공급마저 급감하면서 그 여파가 전체 빌라시장과 주택 생태계 전반으로 확산하고 있다. 흔들리는 주거 사다리아파트를 완공하려면 인허가와 착공, 준공 등의 과정까지 3년 이상 걸리지만 빌라는 소규모라 뚝딱 지을 수 있다. 인허가에서 착공은 한두 달, 준공까지는 반년이면 된다. 지난 저금리 기조에서 집값이 전반적으로 오르며 빌라 건축이 급증했다. 2020년 7월 시행된 전월세상한제와 계약갱신청구권 등의 여파로 전셋값이 오르며 높은 전셋값을 받아 대출금과 공사비를 충당하는 이른바 무자본 신축이 많아졌다. 전세 사기의 빌미가 된 셈이다.많은 청년과 신혼부부, 노년층 등이 저렴한 빌라에 전세나 월세 형태로 거주한다. 아파트에 비해 빌라 임대시장이 활성화된 이유다. 세입자 입장에서 보증금은 계약 기간이 끝난 뒤 더 나은 집으로 이사할 수 있는 발판이 되는 목돈이다. 하지만 전세 사기 여파로 ‘보증금이 안전하지 않을 수 있다’는 두려움이 커지면서 빌라에 주홍글씨를 새겼고 빌라 기피 현상이 극심해졌다.수요뿐만 아니라 공급도 줄어들고 있다. 국토교통부에 따
![[차장 칼럼] 빌라에 새겨진 주홍글씨](https://img.hankyung.com/photo/202406/07.16018106.3.jpg)
“쥐약 입고됐습니다.” 서울 강남의 한 아파트 단지 근처 약국에 붙은 문구다. 준공 50여 년이 가까워진 낡은 아파트에 쥐가 자꾸 출몰해 주민들이 골머리를 앓고 있다. 노후한 구축 단지들의 처참한 속사정은 비슷하다.수도에선 빨래도 하지 못할 정도의 녹물이 나오고 정전도 잦다. 낡은 배수관은 곳곳에서 터지거나 갈라져 아랫집 누수가 빈번하고 외벽과 옥상에는 빗물이 스며든다. 주차난은 밤잠을 설치게 한다. 한 단지에선 몇 년 전 화재가 났을 때 겹겹이 주차된 차들 때문에 소방차가 진입하지 못하는 사태가 벌어졌다. 찬밥 신세 된 재건축집코노미 유튜브 채널을 진행하면서 다양한 아파트를 다닌다. 직접 취재한 노후 아파트의 슬럼화는 꽤 심각했다. 많은 단지가 재건축에 들어갔지만 멈춰선 곳이 대부분이다. 정부가 도심 주택 공급을 늘리겠다며 안전진단 문턱을 없애주고 파격적인 인센티브를 마련하는 등 규제를 완화하고 있는데도 현장의 반응은 딴판이다. 과거엔 재건축이 황금알을 낳는 거위였다. 반포, 잠실, 개포 등에서 10평대 저층 아파트를 갖고 있으면 추가 분담금 없이 더 큰 평수의 아파트로 갈아탈 수 있었다. 일반 분양 수입에 따른 환급금까지 챙겼다. 재건축 초과이익 환수 부담금 대상에서도 빠져나갔다. 로또도 이런 로또가 없었다.하지만 이제는 상황이 달라졌다. 고금리와 원자재값 상승 등으로 공사비가 폭등하면서 조합원이 감당해야 할 추가 분담금은 막대해졌다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 재건축·재개발 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로 2020년 대비 43.1% 뛰었다. 조합원 부담을 줄이려면 일반 분양가를 높여야 하지만, 요즘 재건축 단지들
![[차장 칼럼] 공짜 재건축 시대는 갔다](https://img.hankyung.com/photo/202404/07.16018106.3.jpg)
<임장생활기록부>, 길음에 왔습니다. 성북구 길음동, 가성비 뛰어난 주거지입니다. 시내에서 가까운 데다 뉴타운 인프라까지 갖췄거든요. 임장하면서 뉴타운 이야기도 해보겠습니다.서울의 '1기 뉴타운 삼총사'가 은평뉴타운, 왕십리뉴타운, 그리고 여기 길음뉴타운이죠. 특히 길음뉴타운은 서울 동북 지역에선 입지가 아주 좋은 데다 '가성비 뛰어난 동네'로 꼽힙니다. 교통이나 학군, 편의시설 등을 고루 충족해 실거주 수요가 많거든요. 또 미아재정비촉진지구를 비롯해 신월곡과 장위뉴타운 등 주변도 한창 개발되고 있습니다. 이 일대 정비사업이 완료되면 4만가구 이상의 거대한 아파트 블록이 형성되는 거죠. 아주 오래 전엔 길음동이 미아리였습니다. 1970년대 성북구가 도봉구로부터 분리되면서 미아리의 일부 지역이 길음동이 됐습니다. 땅값이 저렴하고 도심과 가까워서 서민들의 부담없는 주거지였죠.길음뉴타운의 대장이자 평당가가 가장 높은 롯데캐슬 클라시아에 왔습니다. 길음1구역을 재개발해서 2년 전 입주했고, 2029가구 대단지에요. 길음역에서 10분쯤 걸리네요. 단지 쪽문을 이용하면 현대백화점이 아주 가깝습니다. 경사가 있어요. 하지만 평탄화를 잘 해놨고 곳곳에 엘레베이터와 계단을 적당하게 배치했어요. 외관이 꽤 근사하고 현대적인 느낌이죠? 쭉쭉 뻗어 있습니다. 일부 동에는 커튼월룩을 적용하는 등 신경 써서 지었습니다.조경은 주제별로 예쁘게 잘 해놨어요. 놀이터가 5곳이나 있고, 주차도 여유 있습니다. 특히 지하에 개별창고가 있어서 입주민들 만족도가 높습니다. 커뮤니티가 잘 운영되고 있고, 프로그램도 알차고요. 단지 바로 옆에 꽤 큰 도서관이 있습
!["초역세권 전세가 6억대"…서울서 '가성비' 입소문난 동네 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36202681.3.jpg)
<임장생활기록부>, 고덕에 왔습니다. 강동구 고덕동, 동네 자체가 많이 점프하면서 부쩍 존재감이 커졌죠. 고덕 임장 출발해 보겠습니다. 강동구의 시세를 리딩하는 대장 동네가 고덕입니다. 주공 1단지부터 7단지를 재건축했고, 이젠 상록과 9단지가 남았습니다. 대대적인 정비사업을 하면서 동네 전체가 천지개벽했죠. 위치상 미사나 구리가 가까워요. 그래서 교외 나가기에 아주 좋습니다. 옆에 수도권제1순환고속도로가 있죠. 철도망은 5호선이 지나가지만 반쪽짜리 입니다. 그래서 강남이 가까운 것 같지만 사실 그렇지 않습니다. 광화문이나 여의도는 더 멀어요. 다행히도 9호선이 연장됩니다. 그럼 고덕역이 더블 역세권 되는 데다 급행역이에요. 강남 접근성이 향상될 전망이고, 2028년 개통 예상해요. 고덕비즈밸리 이야기를 빼놓을 수 없죠. 고덕강일 1지구에 기업들이 입주하는데요, 특히 JYP엔터가 옵니다. 성수엔 SM, 용산엔 하이브, 마포엔 YG, 그리고 고덕엔 JYP네요. 자족기능의 향상을 기대하고 있습니다. 내년엔 이케아가 들어오는데, 서울 최초의 이케아입니다.고덕은 과거 택지개발지구라서 녹지율이 높고 쾌적합니다. 고덕산과 명일공원 등이 대표적입니다. 편의시설도 잘 갖춰져 있어요. 고덕역에 이마트가, 천호역에 현대백화점이, 상급병원으론 강동경희대병원 있죠. 또 신축으로 물갈이 하면서 학군도 많이 좋아졌는데요. 특히 남학생 학군이 괜찮아서 남자아이 둔 가구들의 전입이 꾸준합니다. 배재고 한영고 학업성취도 높고, 한영외고 워낙 유명하죠. 명일역과 고덕역 사이에 학원가가 잘 형성돼 있어요.고덕그라시움에 왔습니다. 고덕주공 2단지를 재건축해서 2019년 입주
![동네 전체가 천지개벽 '강동의 개포'…고덕 아파트 가보니 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36131861.3.jpg)
<임장생활기록부>, 광장동에 왔습니다. 광진구 광장동, 원조 부촌이죠. 아주 예전엔 강남보다 비쌌는데요, 요즘은 어떨까요? 광장동 임장 출발하겠습니다.광장동은요, 세 가지는 있고 또 세 가지는 없는 동네입니다. 일단 있는 것부터요, 첫째 한강, 둘째 학군, 셋째 교통입니다. 그럼 광장동에 없는 것 세 가지는 뭘까요? 첫째 임대, 둘째 빌라, 셋째 유해시설입니다. 동네 분위기 어떤지 대충 짐작 가시죠? 그래서 몇 십 년째 살고 있는 토박이가 많고, 또 전입해서 한번 자리 잡으면 잘 안 나가는 독특한 곳입니다.광장동이 예전엔 부자 동네였어요. 2000년대 초까지만 해도 강남보다 비쌌죠. 그런데요, 서울에 이런 동네가 정말 드뭅니다. 모든 게 다 평균 이상인 데다, 치우치지 않고 균형이 잘 잡힌 곳이거든요. 게다가 한강 끼고 있고 평지입니다. 언덕 없는 건 정말 복 받은 겁니다. 지도를 잘 보시면 배산임수 지형이에요. 뒤에 아차산 있고 앞에 한강 흐르죠.5호선 광나루역 있고, 2호선 강변역도 근처입니다. 강변북로 끼고 있죠. 위치상 강남이 가깝고, 여의도나 광화문은 좀 멀죠. 상급병원은 건국대병원이나 아산병원 가기 편합니다. 아마 근처에 있는 동서울터미널이 다 개발되고 스타필드가 들어오면 주변 인프라가 더 업그레이드될 것 같아요. 아쉬운 점도 많습니다. 아파트가 많이 낡아서 거의 모든 단지가 주차난을 겪고 있어요.<광장극동 2차>에 왔습니다. 36년차고 900가구 좀 안 됩니다. 입지가 너무 좋아요. 광나루역 초역세권에 한강뷰입니다. 가장 중요한 거, 광남초 광남중 그러니까 광남학군 배정이에요. 단지 안에 유치원도 있어서 유치원부터 고등학교까지 쭉 보낼 수 있는 거죠. 그래서
![강남도 아닌데…학군에 한강뷰까지 있다는 '리틀 대치동' [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36064486.3.jpg)
“인생이 무료하다면 재건축이나 재개발 같은 정비사업 조합원을 해 보세요.” “로또 재건축은 바라지도 않아요. 집값이 5억원인데 추가 분담금이 6억원이랍니다.”한국경제신문의 유튜브 채널 ‘집코노미’를 진행하면서 부동산 관련 다양한 제보를 받고 있다. 요즘 단연 화제는 아파트 정비사업이다. 전국의 사업장 곳곳에서 갈등이 속출하며 몸살을 앓고 있기 때문이다. 법정 다툼으로 비화하고 공사가 멈추는 등 ‘제2의 둔촌주공’ 사태가 잇따라 터질 것이란 우려도 나온다. 몸살 앓는 정비사업장서울 은평구 대조1구역 재개발 사업장은 최근 공사가 중단됐다. 조합 설립 이후 12년간 조합 설립 변경 인가를 13번이나 신청했을 만큼 갈등이 끊이질 않았다. 극심한 내홍 탓에 일반분양도 무산됐다. 우여곡절 끝에 얼마 전 새 조합장을 다시 선출했지만 일부 조합원이 소송을 제기하면서 급기야 사업이 멈췄다. 공사비 1800억원을 받지 못한 시공사는 유치권 행사에 들어갔다.툭 하면 조합 집행부가 교체되고 소송이 난무하다 보니 정비사업에 제동이 걸린다. 과거와 달리 수억원을 호가하는 분담금도 엄청난 부담이다. 노원구 상계주공 5단지 재건축 사업은 조합원 분담금만 6억원에 이를 것으로 예측된다. 시세가 5억원 선이라 분담금이 집값보다 많다. 조합은 낮은 사업성 등을 이유로 시공사 선정을 취소했고, 시공사는 조합을 상대로 수십억원대 소송을 걸었다.정비사업이 중대 기로에 서게 된 가장 근본적인 원인은 치솟는 공사비다. 코로나19 사태 이후 원자재 값과 금융비용 인상 등으로 공사비가 폭등하면서 불구덩이에 기름을 부은 격이 됐다. 한국건설기술연구원에 따
![[차장 칼럼] 헌집 줄게, 새집 다오?](https://img.hankyung.com/photo/202402/07.16018106.3.jpg)
<임장생활기록부>, 잠원에 왔습니다. 서초구 잠원동, 작은 단지가 많아서 관심이 덜했는데요. 이제는 뭉쳐서 정비사업 돌입했습니다. 잠원동 주요 단지들 쭉 둘러볼게요.잠원동은 왼쪽엔 반포, 오른쪽엔 압구정이 있어요. 입지도 아주 좋습니다. 3호선 잠원역을 중심으로 반포역, 고속터미널역과 한강, 반포대로 사이에 있습니다. 게다가 평지입니다. 북쪽에 한강이 있어서 일부 단지는 한강 조망이 가능해요. 소형 단지들이 유독 많습니다. 지분이 쪼개진 데다 개인 명의 토지를 매입했기 때문입니다. 단지가 작다 보니 상가 형성은 미흡한 편입니다. 대부분이 주거지역이고 유해시설도 없어요. "아이 키우기엔 좋다"고들 합니다. 아쉽게도 고등학교가 없지만, 청담고가 이전할 예정입니다.요즘 가장 화제인 메이플자이입니다. 3307가구에요. 체급이 엄청나죠. 신반포 4지구이고, 신반포 8차 9차 10차 11차 17 등이 통합재건축을 했습니다. 게다가 분양가 상한제가 적용돼 '로또청약'이라고 기대를 모으고 있죠. 단지 안에 초등학교가 신설되고 옆에 경원중이 있어요. 경원중은 4년 전 혁신학교 이슈가 있었죠. 학부모들이 혁신학교 지정을 막기 위해 한밤중 시위까지 했고 결국 철회됐습니다. 잠원동 학구열 대단하죠.신반포 2차는 잠원동의 히든보스로 꼽혀요. 최고의 명당 자리인 데다 한강을 접한 면적이 700ｍ나 돼요. 저희가 임장생활기록부에서 앞서 다녀왔던 아크로리버파크가 400ｍ, 원베일리가 300ｍ거든요. 조합원 전 가구가 한강조망이 가능해요. 1978년 준공됐고 1572가구 대단지입니다. 35평이 34억 원에 거래됐습니다. 최고 49층, 2000가구 재탄생하겠다고 목표를 세웠어
![벌크업 중인 메이플자이 그 동네 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35798482.3.jpg)
<임장생활기록부>, 옥수에 왔습니다. 마·용·성 중에서 성동구 옥수동은 이젠 강북의 대표적 부촌이 됐습니다. 장점이 많은 만큼 단점도 있는데요, 옥수 임장 출발해 보겠습니다.'서울의 3대 언덕 동네' 하면 한남과 흑석, 그리고 여기 옥수가 꼽히죠. 굉장한 언덕배기이고 경사가 심하며 지대가 꽤 높습니다. 사실 옥수동은 산을 등지고 강을 보는 배산임수 지형입니다. 동서에 응봉산과 매봉산이 있고 앞에는 한강이 쫙 펼쳐지거든요. 높은 곳에서 보는 한강뷰, 환상적입니다. 차별화한 장점 중 하납니다. 1990년대 유행했던 드라마 '서울의 달' 기억하세요? 탤런트 최민식 씨와 한석규 씨 등이 나왔는데, 그 배경이 옥수동이었습니다. 옥수가 과거엔 다세대 주택이 빼곡한 달동네였어요. 하지만 마포처럼 2010년대 대대적인 재개발을 통해 탈바꿈했습니다. 게다가 정비사업이 아직 진행 중인 구역이 꽤 많아요. 더 발전할 가능성이 있다는 이야기겠죠?옥수동의 별명이 '뒷구정동'입니다. 일단 입지가 좋습니다. 용산 친구이고, 강남 건너예요. 이웃들이 탑클래스인 데다 서울의 딱 중간이라서 용산과 강남, 광화문, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 좋습니다. 대중교통도 편리해요. 3호선과 경의중앙선이 관통하는데, 한 정거장만 더 가면 압구정역이거든요. GTX-A 노선 공사를 한창 하고 있습니다. 옥수동은 독서당로가 중요해요. 독서당로는 성동구를 관통하는 메인 도로인데요, 한남동과 성수동을 이어 줍니다. 그래서 독서당로에 근접할수록 교통이 편하고, 이 점이 시세에도 반영됩니다. 저희가 온 곳이 한남하이츠인데요, 독서당로와 가깝습니다. 옥수동에서 평당가
![드라마 속 달동네서 '뒷구정동'으로…새 부촌 등극한 '이곳' [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35730585.3.jpg)
한국경제신문의 부동산 정보 채널 집코노미는 1등 부동산 플랫폼으로서의 입지를 더욱 공고히 하고 있다. 정보와 재미를 모두 잡았다는 호평이 이어지면서 국내 부동산 전문 채널 중 처음으로 유튜브 구독자 수가 41만 명을 돌파했다.눈과 귀가 모두 즐겁다는 게 집코노미의 가장 큰 강점이다. ‘임장생활기록부’에서 김정은 기자는 아파트 단지 곳곳을 직접 찾아다니며 실거주 여건과 투자 정보를 짚어준다. 웬만한 TV 프로그램을 압도할 정도의 영상미가 돋보인다. ‘총총견문록’을 진행하는 전형진 기자는 독특하거나 사연 있는 건물·도시 공간을 둘러본다. 부동산 이슈를 쉽고 재미있게 풀어주는 ‘레이디가가’와 분양 정보를 유머 있게 설명하는 ‘흥청망청’, 한 주간의 부동산 뉴스를 전하는 라이브 방송 ‘집코노미 타임즈’도 인기 코너다.최근 한경닷컴 내에는 ‘집코노미 주민센터’란 이름의 커뮤니티를 구축했다. 유튜브에서 공개하지 않은 다양한 분석 자료 등을 업로드하고, 기자들이 독자 제보와 질문에 직접 답변한다. 독자들의 뜨거운 반응을 얻고 있다.김정은 기자
<임장생활기록부>, 김포에 왔습니다. 김포가 그 동안 많이 소외됐는데 서울시 편입 이슈 등으로 화제가 되고 있죠. 김포와 한강신도시 꼼꼼하게 임장해 보겠습니다.김포는 서울 강서구 및 인천 서구와 붙어있어요. 김포 인구의 3분의 1이 한강신도시에 삽니다. 5만6000가구 규모의 한강신도시는 2기 신도시이고, 광교보다는 크고 일산보다는 작아요. 김포가 접경지역이다보니 군사시설 보호구역 때문에 신도시 규모가 작아졌습니다. 한강변에 남은 철책을 치워 생태공원을 조성하고 있습니다. 김포가 서울의 위성도시 역할을 하다 보니 서울로 출퇴근하는 인구가 많아요. 김포골드라인의 마지막 정착역인 고촌역에 왔습니다. 국내에서 가장 혼잡도가 높은 노선입니다. 최고 혼잡도가 285%에 달해요. 호흡 곤란이나 실신 같은 사고가 발생해서 승강장에 비상 키트와 베드 등을 배치했을 정도입니다. 김포골드라인은 김포의 유일한 철도교통입니다. 신도시 입주 후 8년 뒤에야 개통됐지만 2량짜리 꼬마열차입니다. '신도시 교통난'의 대명사 격이 됐습니다. 철도뿐 아니라 버스와 도로망 등 다른 교통 시스템도 많이 열악합니다. 다행스럽게도 5호선 연장을 비롯해 GTX-D 노선, 인천지하철 2호선 연장 등 크고 작은 희망이 있습니다. 고촌센트럴자이 공사현장에 왔습니다. 고촌은 김포 구도심이라 한강신도시보다는 인프라가 상대적으로 부족하지만 위치는 서울 쪽에 가깝습니다. 최근 김포가 서울 편입 이슈로 핫해지면서 주목받은 아파트입니다. 하지만 특공 청약에선 미분양을 기록했습니다. 왜냐하면 분양가가 평당 2200만원을 넘었거든요. 주변 시세보다 1억 이상 비싼 거죠. 고촌에 5
![가장 가성비 뛰어난 '한강뷰' 동네 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35512147.3.jpg)
<임장생활기록부>, 목동에 왔습니다. '서울 3대 재건축 동네' 하면 압구정 여의도 그리고 목동이 꼽히죠. 14개 단지 모두 정비사업 돌입했습니다. 목동 임장하면서 재건축 상황도 쭉 정리해 드리겠습니다.목동은 1980년대 후반 국내 최초의 공영개발 방식으로 “서울의 랜드마크가 되겠다”며 신시가지 단지 14개, 총 2만6000가구를 건설했어요. 그래서 단지마다 시공사나 평면, 조경이 다릅니다. 일방통행 도로를 중심축으로 상업시설이랑 행정지구를 배치한 형태입니다. 국회대로를 기준으로 위쪽, 1단지부터 7단지까지를 앞단지, 아래쪽인 나머지 단지들을 뒷단지로 나눕니다. 사실 행정구역상 앞단지는 양천구 목동이고, 뒷단지는 신정동이거든요. 하지만 부동산 시장에서 ‘목동’이라고 하면 14개 단지를 통칭합니다. 목동은 '핵심부'가 중요해요. 현대백화점 같은 중심상권과 대형 인기학원, 목운초와 목운중 같이 인기있는 학교가 있는 곳입니다. 2호선 5호선 9호선을 끼고 있고, 2호선은 지선입니다. 그래서 주요 업무지구 가기에도 좋습니다. 좋은 학교들도 많아요. 신시가지 단지에만 초등학교 10개, 중학교 6개입니다. 또 사교육의 메카죠. 대치동에 이은 서울의 두 번째 큰 학원가에요. 상권이야 워낙 잘 돼 있죠. 이대목동병원과 야구장도 있네요. 목동은 윤석열 정부의 부동산 규제 완화로 가장 수혜를 본 지역이에요. 5년 넘게 멈춰있던 목동 지구단위계획까지 통과됐죠. 재건축 통해 5만3000가구 예상합니다. 부동산 시장에서 목동을 높이 평가하는 가장 큰 이유는 사업성이에요. 서울에서 찾기 힘든 저층 단지, 저밀도 단지거든요. 대지지분 넓고, 용적률 낮아서 일반분양
!["신도시 물량 쏟아진다" 목동 재건축 총정리 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202312/01.35299098.3.jpg)
<임장생활기록부>, 운정에 왔습니다.지난번 저희가 갔던 동탄이 GTX 노선의 남쪽 끝이었다면, 운정은 북쪽 끝입니다. 내년 GTX 개통을 앞두고 집값이 들썩이고 있어요. 사실 운정에 대한 평가는 엇갈립니다. "저평가됐고 가성비 뛰어나다"는 것과 "입지 한계가 있다"는 거죠. 운정은 경기도 파주에 있는 2기 신도시입니다. 특히 교하동은 북한과 가장 가까운 동네입니다. 운정은 교하와 운정 1·2지구, 3지구 등 크게 세 부분으로 구성돼 있습니다. 일단 운정의 아쉬운 점부터 짚어보겠습니다. 첫째, 교통이예요. 서울역까지 45㎞이고. 지하철은 경의중앙선 뿐입니다. 역은 운정역과 야당역이 있는데, 운정역 위치가 외곽이에요. 그래서 아파트 단지에서 역까지 마을버스 등을 타야 하는데 버스와 경의중앙선 연계가 좋지 않습니다. 도로망은 나쁘지 않습니다. 자유로와 수도권제2순환고속도로, 서울문산고속도로, 평택파주고속도로 있는데요, 문제는 출퇴근 시간 정체가 아주 심하다는 거죠. 서울 진입하면서부터 교통체증에 갇힙니다. 두 번째, 생활 및 교육 인프라가 부족합니다. 대형마트와 영화관, 아울렛은 있는데 백화점과 상급병원은 없습니다. 상권 발달이 늦어져서 물가가 비싼 편이예요. 비평준화 지역이고, 운정고는 학력 순위가 꽤 높흡니다. 하지만 운정신도시 내 고등학교는 5개에 불과합니다.셋째, 자족기능이 미진합니다. 신도시의 흥망성쇠를 가르는 요소가 일자리죠. 운정을 받치는 일자리 배후수요는 LG디스플레이 정도입니다. 임장생활기록부에서 앞서 취재했던 동탄이나 광교에 비해 일자리가 많이 부족합니다. 그러다보니 베드타운으로 전락하게 되
![GTX 시작점, 파주운정의 꿈 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202312/01.35245475.3.jpg)
<임장생활기록부>, 광교에 왔습니다. 광교의 별명이 '판교 동생'이죠. 판교 밑에 있는데다 비슷한 점이 많거든요. 하지만 광교를 단순히 판교 동생이라고 하기엔 장점이 많습니다. 쭉 임장하면서 분석해 보겠습니다.광교는 국내에서 가장 아름다운 신도시로 꼽힙니다. 여기 광교호수공원엔 대형 호수가 두 개나 있는데요, 예전 원천저수지랑 신대저수지를 공원화했습니다. 원천유원지가 과거 수원을 대표하던 놀이공원이었어요. 학생들 소풍오고, 겨울엔 스케이트 타고, 연인들 데이트 했죠. 수원분들의 추억이 깃든 곳이 신도시가 되면서 멋지게 재탄생했습니다. 광교는 참여정부에서 수원시 주도로 시작한 2기 신도시이고, 수원 88%, 용인 12%로 구성됐습니다. 수원과 용인에 걸쳐있는 광교산에서 이름을 땄고, 녹지율이 50% 가까이 됩니다.사실 광교는 판교나 위례 등에 비해 서울 접근성이 떨어집니다. 가장 남쪽이고, 물리적인 거리가 멉니다. 다행스럽게도 교통망을 잘 갖췄어요. 신분당선 타고 강남역까지 30분 대에 갑니다. 하지만 시내나 여의도 출퇴근하려면 너무 험난해집니다. 도로망도 괜찮습니다. 영동고속도로와 용인서울고속도로, 경부고속도로가 만나는 지점이라 동서남북 가기에도 편합니다.광교의 아쉬운 점으로 꼽히는 게 학군입니다. 사실 신도시들의 공통된 고민이기도 해요. 보통 전문가들이 학군을 평가하는 척도가 중학교인데요, 최근 들어 광교 중학교들의 입시 성적이 아주 많이 개선됐어요. 하지만 문제는 고등학교부터예요. 구가 5개인데, 학군은 2개 뿐이거든요.갤러리아백화점에 왔습니다. 국내 갤러리아백화점 중에 가장 커요. 외관이 상당히 독특하죠. 밤에 조명을 켜
!['판교동생' 광교의 날갯짓 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.35137646.3.jpg)
오전 8시, 경기 김포시 고촌역. 김포골드라인의 종착역인 김포공항역으로 가기 전 마지막 관문지다. 승강장은 사람들로 발 디딜 틈조차 없다. 이미 꽉 찬 열차가 진입했지만 절반은 탑승 시도조차 하지 못했다. “출근할 수 있을까.” 짜증 섞인 목소리들이 터져 나온다. 경쟁에서 이겨 열차로 밀려들어간 이들은 가슴에 두 팔을 붙인 채 옴짝달싹 못한다. 오후 7시, 서울 한남동 순천향대병원 정류장. 경기도행 광역버스 20여 개 노선이 경부고속도로를 타기 전 마지막으로 들르는 곳이다. 성남행 M버스가 다가오자 열댓 명이 바삐 움직였다. 하지만 이미 만석인 버스는 정차하지 않고 지나쳤다. “집에 갈 수 있을까.” 누군가 한숨을 내쉬었다.교통으로 고통받는 신도시집코노미 ‘임장생활기록부’ 프로그램을 진행하면서 신도시 곳곳을 다닌다. 직접 취재한 신도시의 교통난은 꽤 심각했다. 주민들은 ‘지옥철’과 ‘지옥버스’를 타고 매일 출퇴근에 서너 시간 이상 쓴다. 비라도 온다면 시간은 속절없이 늘어난다. 신도시뿐 아니라 과천과 수원, 안양 등 대부분 경기 지역의 사정도 비슷하다. 이 같은 교통난은 태생적으로 예견된 문제였다. 자족도시를 표방했던 2기 신도시는 서울 도심에서 40~60㎞ 떨어진 수도권 외곽에 세워졌다. 1기 신도시보다 10㎞ 이상 멀다. 거리상 자동차나 버스보다는 철도 권역으로 분류되는데, 철도 건설은 10년 이상 걸리는 대형 사업이다. 개통된 철도마저 비효율적으로 운영되면서 차량 이용은 늘고 혼잡은 가중되고 있다. 정부는 4기 신도시까지 추진하고 있지만, 16년 차에 접어든 2기 신도시의 교통난은 여전하다. 1·2기 신도시 교통계획 중 97%가 지연됐다. 위례신도시 계획
![[차장 칼럼] '서울 김포구'보다 중요한 것](https://img.hankyung.com/photo/202311/07.16018106.3.jpg)
<임장생활기록부>, 동탄신도시에 왔습니다.동탄, 요즘 가장 핫한 동네입니다. 최근 집값이 연일 신고가 행진을 이어가고 있죠. 대체 동탄의 저력은 뭘까요. 동탄신도시 구석구석 임장하며 동탄에 대해 분석해 보겠습니다. 동탄역에 왔습니다. 왼쪽을 경기도 화성시 동탄1신도시, 오른쪽을 동탄2신도시로 분류해요. 1동탄은 17년차쯤 됐구요, 2동탄은 9년차쯤 됐습니다. 그중 2동탄 위주로 보겠습니다. 동탄역이 중심지라 롯데백화점과 영화관, 트레이더스 등 편의시설이 몰려있어요. 특히 롯데 동탄점은 경기도에서 가장 큰 백화점 점포에요. 살짝 아쉬운 점도 있습니다. 소위 말하는 3대 명품인 '에루샤' 유치는 못했습니다. 또 기흥이 가까워서 기흥이케아나 기흥아울렛으로 쇼핑 많이 갑니다. 상급병원으론 한림대 성심병원 있고, 의료복합단지가 생길 예정입니다. 사실 동탄은 단점이 너무나 극명해요. 서울에서 워낙 먼 데다, 교통 시스템도 열악해요. SRT 뿐이고 지하철은 없거든요. 2동탄은 경부고속도로가 동탄을 관통하는데요, 기흥IC와 가깝지만 상습 정체구간이죠. 또 동탄 안에서 차가 없으면 움직이기 불편해요. 버스노선이 적고 배차 간격도 길거든요. 학군도 아쉽습니다. 고등학교는 비평준화에요. 그러다 보니 신혼부부나 어린 아이들 둔 가구가 많아요. 실제로 동탄이 '초등학생 유입 1위', '출산율 전국 2위'이기도 해요. 청계중앙공원입니다. 동탄을 살기 좋다고 하는 이유 중 하나가 녹지에요. 여기뿐 아니라 여울공원, 호수공원 등 대형공원 많아요. 자전거 도로도 잘 설계돼 있어요. 동탄 하면 빼놓을 수 없는 게 삼성이죠. 삼성 사업장이 워낙 가까워서
![한달에 1억씩 오르는 동탄 가보니 [임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34937400.3.jpg)
세운은 서울 도심 내 최대 규모 개발지입니다. 종묘부터 퇴계로 일대의 세운지구가 다시 태어나게 됩니다. 37층 랜드마크 건물을 세우고, 대형 녹지도 생길 예정입니다. 개발이 완료되면 반도체공장을 짓는 것 이상의 파급효과가 기대되는데요. 임장생활기록부에서 세운지구를 쭉 둘러봤습니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
<임장생활기록부>, 세운에 왔습니다. 세운, 서울 사대문 내 마지막 도심 재개발 부지입니다. 정말 좋은 땅인데, 오랫동안 방치했죠. 이제 세운이 다시 태어나게 됩니다. 현재 모습 쭉 보면서 이슈들 정리하겠습니다.세운지구 규모가 종각에서 퇴계로까지 44만㎡ 규모입니다. 세운 말고도 청계 삼풍 진양 등 8개 상가가 있어요. 이 곳은 국내 최초의 주상복합 아파트이기도 해요. 건축가 김수근씨가 설계했고, 연예인 기업가 정치인 등이 살던 부의 상징이었습니다. 1968년 문을 연 세운의 전성기는 70~80년대였어요. "세운상가에서 탱크와 인공위성도 만들 수 있다"는 말도 있었을 만큼 전자전기산업의 부흥을 이끌었죠. 하지만 이후 용산전자상가 테크노마트 등에 밀렸고, 급기야 "흉물스럽다" "도시 미관을 해친다"는 평가를 받기 시작했어요.오세훈 시장은 당시 세운 재개발을 공약 1호로 내세웠어요. 하지만 이후에 취임한 박원순 시장의 정책 기조와 개발 철학은 달랐죠. 박 전 시장은 세운상가를 존치시키기로 하고 '다시세운' 프로젝트를 통해 171개로 쪼갰습니다. 대형 건설사들은 "돈 안되겠네" 하고 이탈했고 사업은 사실상 멈췄습니다. 그러다 오 시장이 다시 돌아왔고 강력한 개발 의지를 보이죠. "세운지구를 보면 피 토하고 싶다" "분노의 눈물을 흘렸다" "공중보행로는 개발을 가로막는 대못이다" 등 강한 워딩을 쏟아냈습니다.최근 세운 재개발에 속도가 붙기 시작했습니다. 서울시가 세운지구 재정비촉진계획 변경안을 가결했어요. 관련 규제 풀 테니, 본격적으로 전면 철거하고 재개발 하겠다는 뜻입니다. 일단 용적률을 1500%로 올렸
![안녕, 영욕의 세운상가 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34862442.3.jpg)
내년 서울에 공급되는 입주 물량이 사상 최소 규모를 기록할 전망입니다. 게다가 이 공급 가뭄은 적어도 4년 이상 지속될 것으로 보입니다. 공급절벽에 가로막힌 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까요. 레이디가가에서 짚어봤습니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
<임장생활기록부>, 한남동에 왔습니다. 한남동은 서울의 딱 중심이고 노른자 땅이죠. 뉴타운 지정 20년 만에, 최근 정비사업에 속도가 빨라지기 시작했습니다. 한남동은 최고급 주거단지로 업그레이드할 수 있을까요. 쭉 둘러보면서 관련 이슈들 정리하겠습니다.우리가 한남뉴타운이라고 부르는 곳, 용산구 한남동이랑 보광동, 이태원동, 동빙고동입니다. 33만 평을 재개발해 1만2000가구가 들어옵니다. 단군 이래 최대 규모이고, 상급지 조건도 갖췄습니다. 서울의 중심인 데다 한강과 남산, 용산공원에 둘러싸인 트라이앵글 구조입니다. 국제업무지구와 용산공원, 유엔사 부지 등 주변 개발사업 규모가 매머드급입니다. 신분당선도 연장되죠. 기존 한남더힐과 나인원한남 같은 최고급 아파트도 포진해 있어요.단점도 있어요. 동네 자체가 언덕투성이입니다. 게다가 남산 때문에 고도제한이 있어서 초고층은 못 짓습니다. 대중교통은 애매해요. 외곽에 6호선이랑 경의중앙선이 지나갑니다. 이렇게 알짜배기 땅이 왜 20년 이상 개발이 안됐을까요? 뭐 전국에 사연없는 땅이 어디 있겠습니까. 지난 2003년 뉴타운 지정 이후 속도를 내려던 찰나, 글로벌 금융위기 등 이슈로 표류하기 시작했구요, 결정적으로 서울 시장이 바뀌면서 타이밍을 놓쳤습니다. 또 좋은 조건이 양날의 검이 됩니다. 입지와 사업성이 뛰어나다보니 지분쪼개기 같은 이해충돌과 걸림돌도 많았어요. 최근에 정신없이 몰아치기 시작했습니다. 여기가 사실상 용산개발의 핵심 축이거든요. 한남뉴타운이 총 5개 구역인데요, 주요 구역들 쭉 돌아볼게요.규모나 체급, 상징성 등에서 대장인 3구역에 왔습니다. 동네도 한남동이구요, 5800가구
![22층 아파트로 빼곡해질 입지 끝판왕 한남 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34805375.3.jpg)
한남동은 서울의 딱 중심인 노른자땅이죠. 뉴타운 지정 20여 년 만에 드디어, 최근 정비사업에 속도를 내기 시작했습니다. 한남동은 최고급 주거단지로 업그레이드할 수 있을까요. 임장생활기록부에서 한남뉴타운 1~5구역을 쭉 둘러보며 관련 이슈도 정리했습니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
여의도는 자급자족이 가능한 지역입니다. 국내 금융 중심지이고, 편의시설도 많은 데다 한강을 끼고 있죠. 아파트가 아주 많이 낡아서 일제히 재건축에 돌입했는데, 요즘 아주 뜨겁습니다. 에서 여의도 재건축 상황을 정리해 드립니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
<임장생활기록부>, 위례에 왔습니다.2기 신도시 위례는 국내 최초로 강남권인 송파를 품고 있습니다. 그만큼 입지가 좋고 차별화했죠. 하지만 위례를 바라보는 시선은 엇갈립니다. 교통 때문에 한계가 있다는 건데요, 최근 분위기가 바뀌고 시세도 뛰었습니다. 위례 쭉 둘러보겠습니다.위례는 '한지붕 세가족'입니다. 서울 송파구와 경기도 성남시 수정구, 경기도 하남시 등 행정구역상 셋으로 나뉘기 때문입니다. 그래서 같은 신도시지만 지자체가 다르기 때문에 규제 등도 다르게 적용됩니다. 군부대 옮기고 그린벨트 풀어서 만든 도시답게 쾌적합니다. 특히 녹지 조성이 잘 돼있습니다. 근린공원이랑 호수공원을 비롯해 휴먼링 등이 대표적니다. 휴먼링은 아파트 단지를 잇는 산책로 겸 자전거 도로로 길이가 4.4㎞에 달합니다. 편의시설도 잘 돼있어요. 스타필드가 있고 가든파이브도 가깝습니다. 길병원이 4년 뒤 개원하고, 학군 발전 속도도 빠릅니다.장지천이 위례를 동서로 가로지릅니다. 장지천을 중심으로 남위례와 북위례 나눕니다. 남위례가 7~8년 먼저 개발해 입주하다 보니 주거환경이 안정돼 시세도 더 높습니다. 반면 북위례는 특수사령부 이전이 늦어지는 바람에 개발 과정이 좀 밀렸습니다. 전매제한 묶인 단지들이 많고 하락장에서 집값 방어가 잘 안됐습니다. 그럼에도 불구하고 위례는 전체 아파트의 80%가 중대형 민영아파트 위주입니다. 그래서 분양시장에서도 늘 뜨거웠고, 청약 경쟁률도 어마어마했죠. 이젠 위례의 고민을 이야기해 볼게요. 위례 인구가 14만 명인데, 지하철역은 남위례역 하나 뿐입니다. 대중교통이 워낙 취약한 데다 다른 신도시와 달리 진
![입지 최고·교통 최악…위례는 달리고 싶다 [김정은의 임장생활기록부]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34738685.3.jpg)
서울 강남구 대치동 은마아파트는 재건축의 바로미터로 통합니다. 게다가 대치동은 국내 사교육의 메카이기도 하죠. 하지만 구석구석 둘러본 은마의 실제 모습은 많이 충격적이었습니다. 임장생활기록부에서 취재했습니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
명동이 외국인들로 가득 찼습니다. 오랜만에 가 본 명동 상권은 이제 코로나19 이전 모습으로 완연히 돌아간 모습이었습니다. 임장생활기록부가 활기에 넘치는 명동 골목 구석구석을 살펴봤습니다. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
임장생활기록부가 국내 최대 차이나타운인 서울 구로구 대림동을 다녀왔습니다. 그런데, 이곳이 ‘투자 블루오션’으로 꼽히는 거 알고 계셨나요. 궁금했던 대림동 구석구석 함께 보시죠. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
단군 이래 최대 규모로 꼽히던 헬리오시티, 하지만 올림픽파크 포레온(구 둔촌주공)이 등장하면서 ‘체급 1위’를 양보하게 됐죠. 사실 두 단지는 학원가를 공유할 만큼 가까이 있어요. 임장생활기록부에서 두 아파트를 직접 가봤습니다. 그래서 여러분의 선택은요..? 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
반포와 잠실에는 없고 개포에만 있는 세 가지, 뭔지 아세요? 개포동 구석구석을 훑고 온 임장생활기록부에서 그 정답을 알려드립니다. 눈 돌아갈 만큼 멋진 개포 신축들 같이 보실까요. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
개포동 신축 단지에서 길 하나만 건너면 눈을 의심할 만한 풍경이 펼쳐집니다. 서울의 마지막 판자촌인 구룡마을입니다. 비가 오면 똥물이 넘칠 만큼 낙후하고 열악합니다. 이곳이 드디어 40여년 만에 개발됩니다. 구룡마을은 강남 부동산 시장을 뒤흔들 카드가 될 수 있을까요. 김정은 기자 likesmile@hankyung.com
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