코로나19로 객실매출 72억원→40억원에도
건물주 "그대로 임대료 38억원 달라"

법원 "코로나19 예상 불가능
호텔 임대료 30% 깎아줘야"

롯데호텔 구로 전경 /사진=한경DB

코로나19로 타격을 입은 호텔에게 건물주가 임대료 일부를 깎아줘야 한다는 법원의 판단이 나왔다. 임차인이 임대인에게 코로나19로 차임감액청구권을 요구하는게 정당하다는 판결이다.

서울중앙지법 제16민사부 (부장판사 문성관)는 지난 8일 롯데호텔이 농협은행을 대상으로 낸 부당이익금 반환 소송에서 원고 일부 승소 판결했다. 농협은행은 실질적 건물주인 ‘이지스자산운용'이 운영하는 부동산펀드의 신탁업자로, 이번 소송의 당사자가 됐다.

롯데호텔은 농협은행과 2013년 서울 구로동에 있는 호텔 건물 및 부대 시설에 관한 임대차계약을 맺었다. 임차인인 롯데호텔은 건물주 측에 호텔 순수 객실 매출의 40%를 월 임대료로 지급하기로 약속했다. 다만 연간최소보장 임대료 35억원이라는 조항을 붙였다. 1년간 발생한 임대료를 계산한 결과 이 금액이 35억원에 미치지 못하면 부족한 부분을 롯데호텔 측에서 추가로 지급해야 한다는 것이다. 2019년 연간최소보장 임대료는 38억원으로 상승했다.

그러나 2020년 코로나19로 롯데호텔 구로의 객실 가동률은 2019년 85%에서 2020년 56%로 급감했다. 객실 매출 역시 2019년 합계 72억원에서 40억원대로 56% 급감했다. 이에 롯데호텔은 2020년 4월 건물주 측에 연간최소보장 임대료를 50% 감액해달라는 차임감액청구권을 행사했다.

차임감액청구권은 임차인의 경제 사정 변동으로 임대료를 깎아달라고 요청할 수 있는 권리다. 그러나 건물주 측은 이를 거절했다.

法 "임대료 30% 감액해주는 게 정당"

서울 서초동에 위치한 서울중앙지방법원 /사진=한경DB

결국 롯데호텔은 지난해 신탁업자인 농협은행을 상대로 소송을 제기했다. 차임감액청구권을 행사했으니, 추가로 지급된 임대료 약 12억7000만원을 돌려달라는 취지다. 건물주 측은 “전염병으로 인한 매출 감소는 계약 당시 당사자가 예견했던 사정에 불과하다”며 “코로나19 발생 이후 원고의 매출이 감소했다는 사정만으로 차임감액청구권 발생 요건을 갖추지 못했다”고 반박했다.

법원은 롯데호텔 손을 들어줬다. 코로나19로 인한 호텔업계의 타격이 종전에 비할 수 없을 정도로 크다는 점을 인정한 것이다.

재판부는 “호텔업은 사람의 자유로운 이동과 호텔 이용으로 인해 상당 부분 매출이 발생한다”면서 “그러나 2020년 3월부터 코로나19가 세계적으로 유행함에 따라 국가 간 자유로운 이동이 제한되고, 2020년 관광 목적으로 대한민국을 방문한 외국인은 전년 대비 95.7% 급감했다”고 설명했다.

또한 “대한민국 정부와 지방자치단체는 코로나19 확산이 우려되는 업종에 대한 영업 자체 제한, 시간 제한 및 2인 이상 집합 금지 등의 조치를 시행했다”며 “이로 인한 호텔 객실 매출 감소는 사건 임대차계약 체결 당시 당사자 모두 예견할 수 없었던 사정”이라고 했다.

다만 재판부는 “연간최소보장 임대료를 종전보다 30%를 감액하는 것이 정당하다”고 판시했다. 이에 건물주 측은 롯데호텔이 청구한 금액 가운데 7억6000만원만 돌려주게 됐다.


오현아 기자 5hyun@hankyung.com