3기 신도시 발표..급조했다는 느낌이 드는 근거 4가지

지난 19일 국토교통부는 수도권 주택공급 확대를 위해 신도시 3곳(인천 계양, 남양주 왕숙,  하남 교산)을 발표했다. 그러나 장고 끝에 악수를 둔다고 했나, 3곳 모두 장고했다기보다는 차라리 급조했다는 느낌을 지울 수가 없다. 그 이유 네가지를 들어보자. 하나, 발표 전 예상됐던 유력 후보지 3곳을 모두 비켜나갔다. 당초 신도시 후보지로 유력시됐...

2018.12.24 09:00

초소형 꼬마빌딩에 취하다

서울 관악구 신림동 지하1층-지상3층 건물, 중랑구 면목동 지상4층 건물, 도봉구 쌍문동 지상3층 건물, 노원구 공릉동 지하1층-지상4층 건물, 인천 미추홀구 용현동 4층 건물, 인천 계양구 작전동 지하1층-지상4층 건물.  최근 법원경매에서 매각이 됐거나 매각이 예정된 물건들이다. 3층, 4층 건물이라 하니 뭐 대단한 빌딩 한 채 정도라 여길 수...

2018.11.27 15:05

경매정보 통해 개발호재 파악하는 방법

지하철 개통, 재건축ㆍ재개발, 도로 개설, 택지개발 등 개발호재가 있는 지역 내 토지나 주택은 일반매물이든 경매물건이든 인기가 많다. 물건자체가 귀할 뿐만 아니라 취득 후 개발호재가 가시화되고 실행됨에 따라 시세차익을 누릴 수 있음은 물론 조합원 지위로서 입주프리미엄을 누릴 수도 있기 때문이다.  그래서인지 경매투자자들 중에는 개발호재 있는 물건을...

2018.10.30 15:25

감정평가서에 숨어있는 경매함정 찾기

대법원이나 민간업체에서 제공하는 경매정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다. 물론 임대차 내역이나 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 제외하고 말이다.  감정평가서에도 점유현황이 있지만 이는 감정평가 주체가 육안으로 확인한 점유현황에 불과할 뿐 임대차에 대한 세부내역은 아니다. 점유자가 임차인인지 소유자 또는 채무자인지에 대한 현황조사는...

2018.08.30 14:18

강제집행 시 부딪히는 암초들

복잡다단한 경매과정의 끝은 명도라는 것에 이의를 달 사람은 없을 것이다. 명도가 마무리돼야 직접 입주하거나 임대를 해서 경매취득의 목적을 달성할 수 있기 때문이다.  문제는 명도라는 것이 그리 간단하게 끝나지 않는다는 점에 있다. 낙찰부동산의 점유자가 소유자(또는 채무자)가 됐든 임차인이 됐든 자신의 전 재산을 강제처분당하거나 전 재산이나 다름없는...

2018.07.31 14:36

확정일자가 만병통치약은 아니다

임대차계약서에 부여 받는 확정일자는 임대차에 있어 빠져서는 안 될 핵심요소 중 하나이다. 주택은 등기소, 공증기관, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서, 상가건물은 해당 소재지 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있다.확정일자는 증서가 작성된 일자에 완전한 증거력(證據力)을 부여하는 법률상의 일자로 1981년 3월 5일 주택임대차보호법 제정 당시 도입된 대항력, 198...

2018.07.04 08:00

경매사건목록과 집행기록, 같고도 다른 차이는?

경매사건목록과 집행기록을 헷갈려하거나 동일시하는 사람들이 많지만 사실 이 두 서류는 정보의 양적ㆍ질적 중요도, 열람할 수 있는 시간적 범위 및 열람자의 범위에 있어 확연한 차이가 있다.  우선 정보의 양적ㆍ질적 중요도의 차이이다. 경매사건목록은 그냥 경매정보로서의 기능을 갖는 정도의 수준이다. 기본적으로 매각물건명세서와 임대차현황조사서 및 감정평가...

2018.06.25 13:24

사상 최악의 경매시장, 그러나 올해는

대통령 탄핵이라는 대한민국 역사상 최악의 정치재판이 있었던 2017년, 경매 투자자 역시 사상 최악의 한해를 보냈다. 경매물건은 역대 최저 수순으로 급감했고, 현 정부의 각종 부동산규제 여파로 경쟁률이 낮아졌음에도 불구하고 낙찰가율은 더 상승했기 때문이다.  경매정보업체 부동산태인(www.taein.co.kr) 통계 분석 결과 지난해 전국 경매법원...

2018.05.03 11:53

배당기일에 배당참관해보세요

백문이 불여일견이라 했다. 경매도 마찬가지다. 강좌나 책을 통해 경매에 대한 지식을 아무리 쌓아도 경매실무과정에 직접 참여하는 것만큼 더 효과적이지는 못하다. 특히 경매는 직접 입찰을 염두에 두지 않더라도 물건선정을 비롯하여 현장답사, 입찰이나 배당 등 일련의 경매과정을 모의로 실습해볼 수 있다는 장점이 있다. 실습을 반복함으로써 단계별 경매과정을 몸에 익...

2018.03.27 08:00

강제집행, 최후의 카드로 활용하라

낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다.  점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가...

2018.02.26 14:36

2018년 경매시장을 좌우할 5대 변수는?

대한민국 역사상 초유의 대통령 탄핵과 조기 대선을 통한 문재인 정부 출범으로 부동산정책에 대한 기조도 시장 활성화에서 안정으로 급선회함에 따라 부동산시장이 요동을 쳤다. 부동산정책은 경매시장을 비롯한 부동산시장 전반에 영향을 미치는 가장 큰 변수에 해당한다. 부동산정책 외 어떠한 변수들이 내년도 경매시장에 영향을 미칠 수 있을지 살펴보자.  1. ...

2017.12.29 08:30

前회차 경매가를 넘겨 낙찰되는 4가지 이유

지난 12월 4일, 감정가 1억7천만원에 2회 유찰돼 최저경매가 1억1392만원(64.0%)에 경매 부쳐진 서울 노원구 상계동 일신하이츠빌라 낙찰가는 1억6415만원(낙찰가율 92.22%). 화성시 송산면 소재 2,275㎡(688.19평) 대지는 감정가 약 5억원에서 역시 2회 유찰돼 12월 1일 2억4479만원(49.0%)에 경매 부쳐져 16명이 경쟁하여...

2017.12.19 08:30

같은 실수? No, 다른 목적!

지난 7월 24일과 25일, 하루를 사이에 두고 서울북부지방법원과 대구지방법원 의성지원에서 입찰법정 참석자들의 귀를 의심할만한 입찰가가 나왔다. 서울북부지방법원에서는 감정가 1억2700만원에서 한번 유찰돼 최저매각가 1억160만원에 경매된 동대문구 용두동 소재 전용 27.24㎡ 다세대가 10억3669만9999원에 낙찰됐다. 또한 의성지원에서는 경북 군위군 ...

2017.10.13 16:45

낙찰 부동산의 내부를 보고 싶다면?

낙찰자가 부동산의 매각대금을 완납한 후 제일 먼저 하고 싶은 일은 무엇일까? 아마도 낙찰 부동산의 내부를 보는 일이 아닐까 싶다. 내부를 보고 점유자는 있는지, 가구나 가전 등 짐들은 얼마나 있는지, 관리와 내부 인테리어 상태는 어떻고 입주 전에 인테리어나 가구 교체를 어느 정도 해야 하는지 등을 체크하기 위함이다.  그러나 매각대금을 완납하고 소...

2017.09.30 12:09

낙찰 후에도 경매함정에 대비하라

단독이든 경쟁을 통해서든 경매물건에 입찰해 최고가매수인이 된다는 것만큼 기분 좋은 일은 없지만 낙찰부동산에 대한 실질적인 지배권을 확보하지 않고서는 한시도 마음을 놓을 수 없는 것 또한 경매다. 특히 경쟁입찰을 예상하고 입찰하였으나 결과적으로 단독으로 낙찰받거나 치열한 경쟁을 통해 낙찰받았지만 2등 입찰자의 입찰가와 현격한 차이가 발생한 경우, 또는 입찰 ...

2017.08.31 16:53

매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다.  적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘...

2017.08.22 08:00

입찰시간을 최대한 활용하자

매각기일에의 매수신청, 즉 입찰은 그간의 과정에 대한 대가를 얻는 결실의 장이다. 그러나 그 결실이 입찰하는 사람 모두에게 돌아가면 좋겠지만 불행히도 경매는 최고가입찰자 단 한 사람에게만 매각을 허가한다. 그만큼 입찰자 입장에서는 경매법원이 부여해주는 입찰시간에 초집중할 수밖에 없다. 입찰시간이 종료된 후 개찰하는데 소요되는 시간은 당일 경매가 진행되는 물...

2017.07.28 08:00

물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들

투자에 관심이 있는 경매물건에 대한 물건보고서 작성은 입찰에 임하기 전 최종적이고도 종합적으로 물건의 상태를 점검하는 것으로 자세히든 약식이든 경매투자절차에 있어서 반드시 거쳐야할 단계이다.물건보고서 작성이 입찰 전 최종 단계라 했던 만큼 물건보고서 작성에 이르기까지는 이미 투자대상으로 선정한 경매물건에 대한 임대차현황을 비롯하여 권리관계, 배당관계 등 탁...

2017.06.21 08:00

초보자 티내는 실수는 이제 그만!

지난 주 월요일(5월 8일)부터 이번 주 월요일(5월 15일)까지 일주일 동안 입찰 차 의정부지방법원, 부천지원, 서울북부지방법원 등 입찰법정 3곳을 들렀다.물건 유형, 물건의 많고 적음, 물건의 우량 정도에 따라 법원의 분위기가 입찰참여자수가 확연히 달랐지만, 분명한 것은 경매가 갈수록 대중화되면서 초보자들의 참여 빈도가 눈에 띄게 늘었다는 점이다.경매 ...

2017.05.17 11:03

배당을 받을 수 있는 자와 그렇지 못한 자

배당은 법원이 당해 경매물건의 매각대금을 채권자에게 일정한 순서와 원칙에 따라 배분해주는 절차이나 채권자라고 해서 모두 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 채권자가 배당을 받기 위해서는 법원이 정한 기간(배당요구종기) 내에 배당요구를 해야 한다.간혹 권리신고를 배당요구와 같이 이해하는 사람들이 있지만 권리신고와 배당요구는 엄연히 다르다. 권리신고는 이해관계...

2017.04.27 10:26