법정지상권? 건물보다 토지 취득이 답이다

토지 또는 건물만 경매로 매각되는 물건의 경매정보를 보면 ‘법정지상권 성립여지 있음’이라는 문구가 기재되어 있다. 법정지상권이 성립되는지 여부에 대한 실체적 판단을 법원이 하지는 않기 때문에 형식상 주의를 요하는 차원에서 그렇게 기재하고 있는 것이다. 이에 대한 부담은 결국 매수자 몫이다. 그러나 법정지상권은 관련법에 규정된 사항뿐만 아니라 판례에 의해서도...

2017.03.28 10:17

죽어서도 산 사람 잡는 분묘기지권

취득하고자 하는 토지에 묘지가 있다면 아마도 무서운 생각이 들거나 한걸음 더 나아가 아무짝에도 쓸모가 없는 땅이라는 생각에 쉽게 포기할 수밖에 없을 것이다. 특히 묘지는 토지 중에서도 이른바 명당자리라 해도 손색이 없을 만큼 좋은 자리에 들어서기 때문에 취득하려는 토지 규모가 협소할수록 묘지가 토지 및 토지이용가치에 미치는 영향은 가히 절대적이다. 사실 토...

2017.02.22 09:54

유치권의 핵심은 점유이다

경매투자 과정에서 입찰자들을 가장 힘들게 하는 것 중의 하나가 바로 유치권 문제이다. 유치권은 타인의 물건(부동산 포함) 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리(민법 제320조)를 말한다. 위 조항을 근거로 유치권이 성립하기 위한 요건...

2017.02.06 07:30

2016 경매시장 씨가 말랐다

경매정보업체 부동산태인(www.taein.co.kr) 통계 분석 결과 지난해 전국 경매법원에서 총 16만3,475건의 경매가 진행된 것으로 분석됐다. 이는 그간 사상 최저물량을 기록했던 2015년 19만8,262건 보다 17.5%나 더 감소한 수치이다. 물건종별 구분 없이 모든 종목에 걸쳐 경매진행건수가 감소했다. 아파트가 2만3,885건으로 2015년 3...

2017.01.05 11:26

세월따라 변하는 권리분석 살펴보기

10년이면 강산도 변한다고 했듯 경매 관련법이나 제도 역시 영구불변한다는 것은 없다. 법이나 제도는 그 특성상 원칙과 규정이 쉽게 바뀌지 않지만 시대적 흐름이나 필요에 의해 바뀌거나 수정되는 것은 어쩔 수 없는 일이다. 경매제도 및 관련 권리분석이 대거 바뀔 수 있었던 계기가 된 시점은 민사집행법이 제정된 2002년 1월 26일이다. 같은 해 7월 1일에 ...

2016.10.31 12:51

말소기준권리를 아십니까?

경매용어 중에 말소기준권리라는 것이 있다. 아마도 경매시작부터 끝까지 등장하는 경매용어 중에 가장 많이 되풀이 되는 말일 것이다. 말소기준권리는 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정돼있는 권리의 소멸여부와 임차인의 보증금 인수여부를 결정하는 권리로 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등 6가지 권리가 이에 해당한다....

2016.10.04 10:23

경매라는 이름의 전차

경매의 장점 중 하나는 일반 매매물건과 달리 경매물건에 대한 모든 정보가 공개돼 정보 접근성이 매우 용이하다는 데에 있다. 대법원경매정보나 민간경매정보를 통해 물건내역은 물론 임대차관계, 권리관계 등 현장을 방문하지 않고도 해당 경매물건에 대한 정보를 그리 어렵지 않게 습득할 수가 있다. 그러나 그러한 장점은 또한 단점이 되기도 한다. 경매물건에 대한 모든...

2016.09.06 08:00

보증금을 지키는 힘의 근원 대항요건과 대항력

전셋값이 천정부지로 치솟고 전세물건 찾기가 하늘의 별따기가 되어버린 요즘 임차인이 자신의 보증금을 임대차 만료 시에 무사히 돌려받을 수 있느냐 하는 것이 초미의 관심사가 되었다. 임차인 또는 임대차관계를 이해하고 임차인이 보증금을 안전하게 확보하는데 있어 빠져서는 안 될 핵심 3요소가 있다면 바로 대항요건, 확정일자, 소액임차인이다. 대항...

2016.08.02 09:37

소액임차인 최우선변제? 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다

확정일자를 받은 임차인은 경ㆍ공매 시 우선변제권을 행사해 임차보증금을 회수할 수 있다. 그러나 우선변제권은 확정일자보다 후순위 권리에 우선하여 매각대금에서 변제를 받는 것이지 확정일자보다 앞선 권리보다도 우선하는 것은 아니다. 따라서 임차인이 확정일자를 받았어도 다른 권리보다 우선변제 순위에서 밀리면 그 임차인은 임차보증금 전액 또는 일부를 변제받을 수 없...

2016.06.16 12:30

임차인은 적이 아니라 상생의 대상이다

경매가 어렵다고 하는 사람들이 있다. 이는 아마도 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 이후 법적, 제도적으로 개선되고 대중화 된 경매의 모습보다는 그 이전의 복잡하고 어렵고 부정적인 시각에서 바라본 경매의 모습이 더 각인됐기 때문일 것이다. 그러나 경매가 어렵다고 하는 그 이면에는 경매물건을 점유하고 있는 사람들, 특히 임차인이라는 존재에 대한 막연한...

2016.04.20 09:00

매각물건명세서나 현황조사서에 담긴 경매함정 찾기

감정평가서나 매각물건명세서 및 현황조사서는 경매법원이 제공하는 대표적인 경매정보자료이다. 이 세 가지를 묶어 경매사건목록이라고도 부른다. 경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매법원에 비치되어 열람할 수 있고, 온라인 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서는 매각기일 2주전부터 공개된다. 경매사건목록 중 매각물건명세서에는 점유자 및 임대...

2016.04.11 15:51

채권이 유동화 되었다?

외환위기와 금융위기라는 두 차례의 큰 위기를 거치면서 부실채권(Non Performing Loan, NPL)에 대한 관심이 지대해졌다. 경매업계에서도 그간 경매물건 위주의 전통적 경매강의에서 벗어나 NPL이 경매강의의 한 꼭지를 차지하거나 아예 NPL만의 전문 강의반을 개설하는 곳도 많이 생겼다. 부실채권은 숱한 일상적인 거래를 통해 발생하는 채권채무관계에...

2016.03.25 09:12

세심하게 챙겨야 할 경매정보 속 함정들

경매물건에 투자할 때 함정에 빠지지 말아야 한다는 말을 종종 들을 것이다. 그러나 경매물건은 경매라는 특성상 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 경매전문가도 자칫 방심하다 함정에 빠지는 경우가 있는데 일반인이나 경매초보자는 오죽할까!그렇다고 경매함정이 난공불락의 요새는 아니다. 아주 복잡하게 얽히고설킨 물건이야 전문가의 심층 분석이 필요하지만 대부분의 함정은 대...

2016.03.14 10:38

경매기일의 변경 또는 경매 취하 가능성을 예측하자

경매물건을 검색하다보면 예정된 매각기일에 경매가 진행되지 않고 기일이 변경되거나 경매가 아예 취하, 취소(이하 ‘변경 또는 취하’라고 함)되는 물건들이 다수 눈에 띈다. 변경은 경매진행절차상 하자가 발생된 경우 또는 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경 등 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 매각기일을 다른 날로 바꾸는 것이다. 또한 ...

2016.03.04 16:30

2015년 경매시장 주요 트렌드 다섯 가지

수도권과 지방 동조화(coupling)현상으로 회귀하다과거에는 전통적으로 부동산 또는 경매시장의 흐름을 수도권이 이끌어왔다. 즉 수도권 부동산시장이 호황이면 지방시장도 호황이었고, 수도권 부동산시장이 침체되면 이어 지방 부동산시장도 침체기를 겪었다. 그야말로 수도권과 지방이 같이 움직이는 동조화(coupling)현상이 일반적이고 지배적이었다. 그러나 200...

2016.02.15 11:27

경매시장 활황, 3대 지표 모두 상승하다

지난해 경매시장은 경매물건이 급감한 가운데 낙찰률, 입찰경쟁률, 낙찰가율 등 경매 3대 지표가 모두 상승했다. 부동산시장 회복세에 힘입어 경매시장도 과열양상을 띌 정도로 활황을 보였다. 우선 전국 평균 낙찰률은 31.8%를 기록했다. 2011년 30.2%를 기록한 이래 2년 연속 30%를 밑돌았던 낙찰률은 2014년 30.3%로 30%대를 회복한 후 지난해...

2016.01.30 20:49

경매신청 후 채권회수까지 얼마나 걸릴까?

담보대출이 됐든 금전소비대차가 됐든 돈을 빌려간 사람이 만기가 되는 즉시 자발적으로 빌린 돈을 갚으면 얼마나 좋을까! 대부분의 사람이 돈을 갚겠지만 불행히도 경매시장에 등장하는 물건에 한정해보면 그러지 못한 물건이 대부분을 차지한다. 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 회수하기 위해 갖가지 방법을 동원해보지만 고의든 선의든 채무자가 채무를 상환하지 않을 경우에...

2016.01.18 12:30

경매진행건수, 사상 최저물량 기록하다

지난 한해 전국 법원에서 진행된 부동산 경매물건수는 18만2158건으로 사상 처음으로 20만건 아래를 기록하면서 경매투자물건 찾기가 한층 더 어려워진 것으로 나타났다. 최근 10년래 가장 많은 물량이 쏟아져 나왔던 2005년 46만6088건에 비해 39.08% 수준으로 급감했으며, 그간 최저물량으로 기록됐던 2014년의 22만7992건보다 4만5834건(2...

2016.01.09 10:57

7전8기 끝에 얻은 교훈

경매입찰에 있어 가장 중요한 목표는 낙찰이다. 아주 경쟁력 있는 가격에 차순위와 근소한 차이를 내는 것도 중요하지만 그것도 낙찰을 전제로 하는 것인 만큼 낙찰된다는 것이야말로 경매에 있어 가장 우선순위라 아니할 수 없다. 그런데 수차례 입찰을 했음에도 불구하고 낙방을 거듭한다면 입찰자는 어떤 심정이 들까? 열에 아홉은 지레 입찰 자체를 포기하거나 집중력이 ...

2015.11.30 20:44

개정 상가건물임대차보호법, 일명 권리금보호법의 허와 실

지난 5월 13일 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법이라 함)이 개정, 시행되었다. 개정 상가임대차법은 임차인들의 숙원이었던 권리금 보호에 관한 핵심적인 내용이 들어있어 권리금보호법이라고도 불린다. 기존 상가임대차법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익, 즉 권리금이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해...

2015.10.21 11:02