다 잡은 물고기를 놓치다

경매입찰은 과정이야 어떻든 낙찰이 주된 목표다. 물론 차순위와의 가격차가 많고 적음에 따라 느끼는 희열의 차이는 다소 있겠지만 어쨌든 모든 입찰자들의 희망은 자신들이 써낸 가격에 낙찰되기를 바라는 마음 간절할 것이다. 그런데 치열한 경쟁을 뚫고 간신히 최고가매수인으로 선정됐는데도 불구하고 바로 목전에서 낙찰받은 물건이 사라지는 경우가 종종 있다. ...

2015.08.24 14:34

경매투자물건 선정을 위한 기본 전제는?

경매투자자 입장에서의 경매시초는 경매물건을 선정하는 일일 것이다. 그러나 원하는 물건을 찾기 위해 한 달 평균 2만여 건 이상씩 쏟아져 나오는 경매물건을 일일이 다 검색해보는 것은 웬만한 의지 없이는 불가능하다. 경매물건을 고르는 데에 있어 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있기 위해서는 물건검색의 폭을 좁히는 기술이 필요하다. 그러기 위해서는 내 자신을 잘 알...

2015.06.15 08:30

임대수익형 부동산 전성시대, 그 이유는?

임대수익형 부동산이 그야말로 전성시대를 구가하고 있다. 택지개발지구내 근린주택을 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 최고경쟁률 2746대 1까지 치솟는가 하면 경매시장에서도 경매물건이 급감하고 낙찰가율이 치솟는 등 그 인기가 식을 줄 모르고 있다. 특히 경매물건의 경우 지난해 금융위기 직후인 2009년 7만7천여건이 경매시장에 쏟아져 나왔음에 비해 20...

2015.04.14 14:31

공동입찰? 그리고 공동투자의 조건

공동입찰은 하나의 경매물건에 가족, 친인척, 지인 또는 동호인 등으로 구성된 2명 이상이 각자의 지분을 정하여 공동으로 입찰하는 것을 말한다. 개별입찰과 상반되는 개념으로 일반 거래 시 공동매수 또는 공동투자로 이해하면 된다. 현행 민사집행규칙은 누구나 제한 없이 공동으로 입찰할 수 있도록 하고 있으나, 민사집행법이 시행되기 전에는 공동입찰을 누구나 할 수...

2015.04.07 14:17

도대체 시세기준을 어디다 두는 겁니까?

봄맞이 첫 입찰이 진행됐던 지난 3월 3일 서초동 중앙지방법원 입찰법정. 기나긴 겨울이 지나고 따뜻한 봄이 왔음인지 아니면 부동산시장이 이제는 바닥을 찍었다고 생각했는지 그간 썰렁했던 풍경과 달리 입찰참여자들로 북새통을 이루면서 입찰열기가 후끈했다. 우량한 물건이 제법 있어서도 그랬거니와 중앙지방법원 관할이 서초구와 강남구, 소위 강남권의 핵심 2개구를 포...

2015.03.09 17:05

감정평가액과 최저매각가격 바로 알기

경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산의 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 ...

2015.02.23 17:17

법원경매와 캠코(KAMCO)공매의 차이

경매와 공매를 같은 수준의 매각방식으로 이해하는 이들이 적지 않다. 그러나 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해 매각한다는 점에서는 서로 유사하지만 여러 가지 면에서 서로 다르다. 어떤 차이가 있는지 한번 살펴보기로 하자. 우선 경매와 공매는 주무관서가 다르고 매각원인도 다르다. 경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행한다....

2015.02.09 14:46

을미년 부동산시장 주요 변수와 영향은?

을미년 새해도 벌써 3주차에 접어들었다. 박근혜 정부 2년 동안 부동산시장을 활성화시키기 위한 각종 대책이 쏟아져 나왔지만 대책 수립 직후 반짝 상승한 것 빼고는 부동산시장은 아직도 요지부동이다. 결론적으로 새해를 맞이했다고 특별히 달라질 것은 없을 것 같다. 지난해 이상 실물경기가 회복될 가능성은 없고 주택을 비롯한 부동산 구매심리는 여전히 냉각될 것으로...

2015.01.19 16:39

집값 오른다는데 왜 내 집은?

재건축 연한 단축과 전매제한 완화를 주요 골자로 한 9.1대책 발표 이후 집값이 반짝 상승하고, 최근 재건축초과이익환수 유예, 분양가상한제 폐지 등 이른바 부동산3법의 국회통과 효과로 재건축 아파트를 중심으로 집값이 또 들썩이고 있다고 한다.분양시장도 훈풍이란다. 청약제도의 지속적인 개선과 완화, 그간의 공급부족, 새 아파트에 대한 프리미엄 등 각종 호재를...

2015.01.05 10:48

强對强, 강한 자에겐 강하게 맞서라

일반인들이 경매물건 입찰에 선뜻 나서지 못하는 것은 아마도 기본적으로 경매에 대한 부정적인 시각이 밑바탕에 깔려 있어서도 그러려니와 그 하나의 경매물건에 얽히고설켜 있는 많은 복잡한 권리들을 어떻게 풀어나갈지에 대한 방법을 찾기가 참으로 난해하기 때문일 것이다. 특히 경매물건의 가장 큰 산이라 할 수 있는 점유자 명도에서 부딪히는 까다롭고 귀찮고 가슴 먹먹...

2014.11.30 19:30

이것이 경매함정이다 _ 건물의 위법성을 확인하라

무릇 경매함정에 빠졌다라고 함은 경매물건을 분석하는 과정에서 경매물건에 숨어있는 권리 및 임대차 또는 물건 자체에 숨어있는 하자를 발견하지 못하였거나 하자를 알고도 대수롭지 않게 여기고 입찰했다가 낭패를 당하는 경우를 말한다. 권리상의 하자는 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리, 예컨대 예고등기나 유치권, 법정지상권을 비롯해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)보...

2014.10.06 11:36

입찰법정 견학을 통해 배우는 것들

어떤 교육과정이든 실습과정이 반드시 들어있기 마련이다. 백문이 불여일견, 백견이 불여일행이라 했듯 아무리 배우고 듣고 본들 한번 실행해보는 것보다 못하다는 점 때문일 것이다. 특히 경매절차에 있어서 경매실습은 반드시 거쳐야 하는 탓에 거의 모든 경매교육업체에서는 교육과정 중에 법원 입찰법정을 견학하거나 실제 모의입찰을 해보는 과정을 1회 이상 진행하도록 구...

2014.08.29 16:01

잘못 조사된 시세가 입찰가 산정에 미치는 영향

경매물건을 낙찰받기 위해서는 일반적으로 물건선정 - 권리 및 임대차분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 매수신청(입찰)이라는 단계를 거치게 된다. 매수신청에 앞서 최종적으로 거치는 단계가 바로 입찰가 분석 단계이다. 입찰가 분석 단계에 돌입했다는 것은 그간의 과정을 통해 입찰을 위한 모든 준비가 마무리됐다는 얘기다. 즉 입찰할 물건에 대한 권리분석 및 임대...

2014.07.25 19:58

낙찰이 1건, 인천 경매법정에 무슨 일이?

지난 4월 14일 인천지방법원 경매법정. 이날 경매5계에 속한 총 70건의 물건이 경매에 부쳐질 예정이었다. 그러나 입찰 당일 입찰법정 출입문 쪽 게시판에 부착된 경매물건 리스트에는 무슨 사연인지 변경이라고 쓰인 물건이 수두룩했다. 더 자세히 보니 한번 이상 유찰된 물건이 죄다 변경됐다. 이날 경매 예정됐던 총 70건 중 기일이 변경된 물건은 무려 37건으...

2014.05.26 11:38

과열 경매따라 늘어나는 입찰실수 퍼레이드

부동산시장의 봄기운은 아직도 요원한데 경매시장은 한여름이다. 아파트의 경우 90% 넘겨 낙찰되는 것은 예삿일이 됐고, 경우에 따라서는 낙찰가율이 100%를 넘기거나 아예 신건에 낙찰되는 사례도 눈에 띄게 늘었다. 그간 가격 낙폭이 컸던 일산이나 인천지역을 중심으로 입찰자들이 몰리는가 싶더니 어느새 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확산되었고 종목도 아파트에서 ...

2014.05.01 14:47

수도권 거주자의 지방 경매물건 입찰은 백전백패?

지난 3월 10일, 천안지원 경매법정. 그 비좁은 경매법정이 입찰자를 비롯한 관계자들로 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 주택시장 회복세에 힘입어 과열되다시피 한 경매시장 분위기를 반영해 아파트 등 주택 경매물건에 입찰자들이 몰릴 것으로 생각했지만, 이날 천안지원은 경매 나온 총 67건의 경매물건 중 눈여겨 볼만한 우량 주택 경매물건은 보이지 않았다. 그런데도 경...

2014.03.26 08:00

무조건 최우선변제액 전액이 배당된다?

소액임차인에 대해 잘못 알고 있는 또 다른 상식 중 하나는 소액임차인에 해당되면 무조건 최우선변제액 전액을 배당받을 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 많다는 것이다. 이를테면 보증금 9500만원인 소액임차인은 최우선변제액 상한에 해당하는 3200만원을 모두 배당받는다는 식이다.물론 틀린 얘기는 아니다. 담보물권 설정일 2010.7.26~2013.12.31...

2014.02.27 08:00

소액임차인이면 무조건 최우선변제된다?

2014년 1월 1일부터 소액임차인 보증금 범위가 서울 기준 7500만원에서 9500만원으로 대폭 상향됐다. 소액보증금 한도 6000만원이 2년간 유지돼오다 2010년 7월 26일부터 7500만원으로 상향된 지 불과 4년이 채 안된 조치다. 더불어 소액임차인의 최우선변제액 범위도 서울 기준 2500만원에서 3200만원으로 상향됐다. 순위 설정에 상관없이 다...

2014.02.24 10:42

담보 과다 설정된 주택, 보증금 인상을 단호히 거부하라

전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 고공행진을 거듭하고 있다. 이로 인해 2년 단위로 치러지는 임대차 재계약 시 수천만원 인상 요구는 물론 억 단위 인상도 다반사가 됐다. 전세시장 불안으로 애꿎은 임차인만 보증금 인상을 강요당하는 실정이다. 주택임대차 보증금의 안전성 여부를 고려할 여지도 없이 말이다. 보증금의 안전성이라는 것은 결국 임차주택이 경매당할 위기에 ...

2014.02.06 08:00

2013년 경매시장 결산

참으로 다사다난했던 2013년 계사년이 지났다. 2013년 경매시장은 2012년과는 사뭇 다른 양상을 보였다. 2012년과 달리 전반적으로 경매물건이 증가했고, 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 이른바 경매시장 3대 지표 모두가 상승세를 기록했다. 2012년에는 경매물건이 사상 최저 수준으로 감소했고, 3대 지표는 2011년 대비 모두 하락한바 있다. 20...

2014.01.22 08:00