다시는 꾸고 싶지 않을 ‘4’의 악몽

이런 황당한 일이 또 어디 있을까! 경매업무를 시작한 지 어언 16년. 그간 각급 경매법정 내 입찰과정에서 숱한 사건ㆍ사고들을 목격해왔지만 이 같이 황당한 사건은 처음이다. 지난 11월 4일 서울동부지방법원에 입찰이 있었던 날. 필자도 입찰할 물건이 있어 경매법정에 들렀다. 처음엔 듬성듬성하게 비어있던 자리가 어느새 빈자리 없이 빼곡하게 들어차더니 입찰 마...

2013.12.26 08:00

법원경매법정에서 다루는 물건은?

대개 경매법정에서는 부동산만 경매에 부쳐지는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 경매법정에서 부동산은 물론이고 자동차, 건설기계 및 어업권 등도 경매대상이 된다. 경매절차도 비슷하다. 다만 매수(낙찰) 후 명도 과정만 조금씩 다를 뿐이다. 이를테면 주택은 소유자나 임차인이 있어 이들 점유자에 대한 명도가 완료되어야 입주할 수 있지만 자동차는 낙찰대금을...

2013.12.18 09:39

경매제도의 연혁과 변천사

부동산 경매는 언제부터 시작됐을까? 우리나라 법에 근간하여 부동산 경매가 시작된 것은 1960년이다. 1960년 4월 4일 제정된 민사소송법은 그해 7월 1일부터 시행됐는데 당시 민사소송법 제7편(강제집행) 제2절(부동산에 대한 강제집행) 제2관(강제경매) 제601조~제666조까지 경매신청에서 입찰방법까지 비교적 소상하게 규정돼 있다. 물론 그 이전에도 부...

2013.11.27 08:00

부동산은 왜 경매시장에 나올까?

이번에는 원론적인 얘기를 해볼까 한다. 업무나 교육 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되지 부동산이 왜 경매시장에 나오느냐?” 하는 것이다. 충분히 궁금해 할 수 있는 사안이다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 그냥 수수방관하고 있느냐는 것이 질문의 요지이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채...

2013.11.14 11:08

2014년부터 달라지는 경매관련 제도는?

2014년에는 경매시장이 더 뜨겁게 달궈질 전망이다. 경매관련 법 개정을 통해 부동산경매와 관련된 제도 내지 절차가 대폭 개선되거나 달라질 것이기 때문이다. 먼저 올해 민법이나 민사집행법 개정을 통해 유치권 제도가 대폭 개선된다. 민사집행법 개정을 통해서는 최저매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 공유자우선매수신고 제도의 행사요건도 합리화 ...

2013.11.04 08:00

매각대금을 납부할 수 있을까?

경매정보를 검색하다보면 한번 매각이 됐는데도 불구하고 최고가매수인이 대금납부기한내에 대금을 납부하지 않아 다시 경매에 부쳐지는 물건들을 그리 어렵지 않게 볼 수 있다. 이를 재매각 물건이라고 한다. 재매각의 경우 기존 최고가매수인이 매수신청 시 제공한 보증금(대개 최저매각가의 10%)은 몰수된다. 매수인에게 금전적으로 상당한 손해가 발생하는 일이지만 그럼에...

2013.10.16 08:00

경매는 더 이상 음지(陰地)가 아니다

우리나라에 부동산경매라는 제도가 정착된 지 벌써 50여년이 흐르고, 경매 대중화의 기틀을 확고히 한 민사집행법이 시행(2002년 7월 1일)된 지도 벌써 10년이 지났다. 그럼에도 불구하고 아직도 경매투자를 권유해보면 지레 손사래부터 치는 사람들이 많다. 일반인들에게 경매는 여전히 어렵고 힘들고 복잡한 대상으로만 여겨지는 탓이다. 그러나 경매는 그간 여러 ...

2013.09.27 08:00

(아파트형)공장, 시세차익에서 임대수익용으로 급부상하다!

공장이 임대수익용 부동산으로 급부상하고 있다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 공장 총량제로 인해 공장의 신규 진입이 까다로워짐에 따라 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들의 발길이 끊이질 않고 있기 때문이다. 더군다나 기존에는 공장을 주로 직접 영업을 위해서나 시세차익을 누리기 위해 취득하는 것이 목적이었으나 최근 수년간 수도권 산업단지 곳곳에 ...

2013.08.21 08:00

선순위 전세권자의 임의적 배당요구 유무에 따른 폐단은?

경매절차에 있어서 매수인이 진행하는 최종 단계는 점유자에 대한 명도이지만, 법원 입장에서의 최종 단계는 배당이다. 배당은 매각대금으로부터 변제받을 각 채권자에게 그 채권액을 우선순위에 따라 변제하는 것을 말한다. 배당에 앞서 채권자들이 배당을 받기 위해 행하는 것으로 배당요구와 권리신고라는 것이 있다. 배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가...

2013.07.31 08:00

경매함정에 빠졌다면?

- 매각불허가신청과 즉시항고 적극 활용하라 - 경매는 그 제도의 특성상 물건 자체에 숱한 함정을 내포하고 있다. 등기부등본에 기재된 권리관계는 물론 등기부등본에 기재되지 않는 권리로도 문제가 발생할 수 있는 분야가 바로 경매다. 또한 임차인과의 문제, 감정평가서와 물건 현황과의 불일치에서 오는 문제, 인도(명도) 등 경매물건의 수만큼이나 다양하고 복잡한 문...

2013.07.18 08:00

후순위 권리도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다

경매 낙찰 후 소유권이전등기 시 기존 등기부등본에 설정돼 있는 권리들이 말소되는지 아니면 말소되지 않고 남아있는지 여부는 경매물건 권리분석에 있어서 매우 중요한 사안이다. 권리가 말소되지 않고 남아 있다는 것은 그 권리를 낙찰자가 인수하게 된다는 뜻이고, 그 권리를 말소하기 위해서는 상당한 비용이 지출될 수도 있다는 것을 의미하...

2013.06.28 08:00

임차인과 전세권자의 배당요구를 같이 취급하면 큰 일?

임차인의 배당요구 유무는 입찰자의 입찰여부를 결정하는 데 있어 상당히 영향을 미치는 중차대한 사안 중 하나이다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 경우 그 임차인이 배당을 받지 못한 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 더욱 그렇다. 그런데 간혹 임차인으로서의 지위를 갖고 있으면서 전세권자로서의 지위를 겸하는 임차인도 있다. 이러한 임차...

2013.06.19 10:00

현장답사는 했을까?

지난 겨울철만큼 그리 추웠던 적이 있을까? 영하 10도 내려가는 것이 기본인 것처럼 일상이 돼버렸던 겨울이었다. 그런 혹한 속에서도 일은 멈출 수 없는 법. 살을 에는 듯한 혹한을 뚫고 현장답사를 나간 곳은 인천 부평구 갈산동. 지하1층~지상4층 근린주택이 약 12억8365만원에 한차례 유찰돼 약 8억9855만원에 경매에 부쳐질 예정이었기 때문이다. 입찰일...

2013.05.29 10:49

경매물건을 우선 매수할 수 있는 삼총사는?

업무 중에 ‘제가 임차인인데 살고 있는 집이 경매 당했습니다. 제가 이 집을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있나요?’라는 질문을 종종 받게 된다. 결과적으로 임차인이 자기 주택을 우선적으로 매수할 수 있는 권리는 없다. 다른 입찰자와 동등한 자격에서 경쟁 입찰을 해야 한다. 일반 입찰자와 다른 점은 그저 임차인인 채권자 입장에서 전세보증금에 대한 배당신...

2013.05.14 10:27

1세대 1주택자 확인을 위한 시행세칙 마련 시급하다

지난 4.1대책에 의거 1세대 1주택자가 보유한 85㎡이하 또는 6억원 이하 기존주택을 매수하는 경우 향후 5년간 양도소득세를 면제해주는 조세특례제한법 개정안이 4.22일 국회 기획재정위원회를 통과했다. 아직 법사위원회와 본회의 심사라는 절차를 남겨두고 있지만 개정안이 시행되면 해당 주택 매입 시의 양도세 면제는 4월 22일자로 소급해서 시행될 예정인 바,...

2013.04.30 11:00

입찰자도 낚인다?

얼마 전 모 인터넷 매체에서 언론사들이 기사 내용과 동떨어진 자극적이거나 선정적이며, 조금은 과장된 기사 제목을 뽑아 독자(또는 유저)들을 낚는 사례가 비일비재하다는 기사를 낸 적이 있다. ‘아찔’, ‘경악’, ‘충격’ 등등의 단어를 기사 제목에 삽입해 독자의 시선 내지 클릭을 유도하지만 사실 기사 내용은 별 볼일 없다는 것이 대부분이라는 것. 그것도 마이...

2013.04.12 08:00

4.1 부동산 종합대책 효율성 제고하려면

새 정부 첫 번째 부동산 대책인 4.1 부동산 종합대책이 나왔다. 리모델링 수직증축 허용, 생애최초 주택자금대출에 대한 DTI 규제의 한시적 배제(연말 시한), 신규주택이나 미분양주택외 1가구1주택자나 일시적 1가구2주택자 주택을 구입할 경우 5년간 양도세 면제(연말 시한), 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축적 운영, 토지거래허가구역 해제 등...

2013.04.02 12:17

급매, 경매, 미분양시장만 溫氣 도는 이유

새 정부에 출범에 따른 기대감이 작용한 탓인지 아니면 저점이라는 인식이 들어서인지 침체 일로였던 수도권 주택시장이 서서히 고개를 들고 있다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래가 일어나고 있고, 경매시장도 모처럼 햇살이 들었다. 주택 경매물건에 십수명 입찰은 물론 서울이나 수도권 가리지 않고 20명 이상 입찰한 물건도 심심치 않게 눈에 띈다. 분위기도 그렇...

2013.03.25 11:23

한달만의 명도와 3개월만의 명도

경매투자는 전투다. 입찰자들과 경쟁해야 하고, 악의의 채권자들과 싸워야 하고, 점유자(소유자, 임차인, 유치권자 등)와 싸워야 한다. 궁극적으로는 시간, 비용과의 싸움에서도 결단코 이겨야 하는 전투다. 그 전투 중에서도 가장 힘든 전투는 점유자와 벌이는 싸움이다. 다른 권리나 채권자야 그 유형이 딱 정해져 있지만 점유자는 그 유형이 천차만별이라 명도에 대응...

2013.02.28 11:53

부동산시장 정상화를 위한 정책적 제언 ④

- 분양가 상한제 명예롭게 은퇴할 때 됐다 -부동산 정책 중 분양가 상한제만큼 파란만장한 굴곡의 역사를 지닌 정책도 드물 것이다. 분양가 상한제의 태생도 그러했지만 그 효과에 대해서도 두고두고 말들이 많았던 정책 중 하나였다. 분양가 상한제는 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비(기본형 건축비+가산비용)에 택지비를 더해 아파트 분양가를 산정하는 제도로 신규 ...

2013.01.30 18:01