2013년 경매시장 전망

[2013년 경매시장은?]1. 경매물건 큰 폭 증가해 입찰자 물건 선택 여지 넓어질 듯 우선 경매물건이 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 비록 저금리 기조가 유지되고 있지만 부동산 가격 하락과 거래 침체 지속으로 담보가치가 하락하면서 원리금 상환에 대한 부담 매물이 경매시장으로 쏟아질 가능성이 크다. 게다가 부동산시장 침체와 경매물건 증가는 낙찰가율 하락을 유...

2012.12.31 19:16

2012년 경매시장 결산

경매지표상 수치만 조금씩 달라졌을 뿐 2011년 보여줬던 경매시장의 트렌드가 2012년에도 그대로 이어졌다. 아니 그 트렌드가 더 굳혀졌다고 하는 편이 옳을 것이다. 2011년 경매시장은 수도권 침체와 지방 강세, 주거용 부동산 침체와 수익형 부동산 대세, 대형 약세와 중소형 강세라는 3가지 큰 흐름을 보였다. 일반 부동산시장, 특히 주택시장이 침체되면서 ...

2012.12.27 11:20

부동산시장 정상화를 위한 정책적 제언 ③

밀려오는 공급 물량에 대한 공포를 없애라! 지금의 부동산시장 장기 침체는 2008년 하반기 글로벌 금융위기부터 비롯됐다는 것이 정설이다. 그렇지만 그간 부동산시장 회복의 기회가 전혀 없었던 것은 아니다. 금융위기를 반년 만에 졸업하면서 2009년 3월부터 9월까지 부동산시장은 다시금 요동을 쳤다. 그러나 당초 각종 규제를 완화하면서 부동산시장 활성화를 꾀하...

2012.12.11 08:00

강남권 대형 아파트 경매취득 절호의 기회?

- 같은 단지 같은 평형 낙찰가, 3년전과 비교해 평균 3억원 이상 빠져 - 요즘 주택시장은 그야말로 을씨년스럽기 그지없다. 양도세 감면 혜택이 적용되는 미분양 주택과 수차례 유찰돼 가격이 많이 저감된 경매 주택만 반짝 거래가 있을 뿐 일반 거래시장은 좀처럼 꿈쩍하려 들지 않는다. 올해 말까지 한시적으로 취득세를 50% 감면한다고 하는데도 그 효과가 미미하...

2012.11.29 11:46

낙찰자여, 점유자 명도에 좀 더 관대해져라

불과 몇 달 전의 일이다. 어느 경매컨설팅업체로부터 다급한 전화가 걸려왔다. 낙찰 받은 아파트 소유자와의 원만한 명도협의를 통해 이사비용과 이사 날짜를 맞춰놓았는데 이사하기로 한 하루 전날 낙찰자가 갑자기 이사비용으로 합의한 200만원은 못주고 100만원만 주겠다며 생떼를 쓰더라는 것이다. 얘기를 들은 즉 이렇다. 당초 5백만원의 이사비용을 요구하던 소유자...

2012.11.13 09:46

경매 감정평가서를 감정해야 하는 이유

부천에 사는 ‘ㅈ’씨는 최근 황당한 일을 겪었다. ‘ㅈ’씨가 사는 근처에 1층 상가가 경매로 나와 입찰에 응했다가 입찰보증금 1540만원을 날리게 된 것. 사건의 전말은 이렇다. 임대사업 목적으로 평소 상가경매에 관심을 가졌던 ‘ㅈ’씨. 경매정보를 검색하다 집 근처 오피스빌딩 1층에 구분상가가 경매로 나온 것을 발견했다. 감정평가액은 2억2천만원, 한번 유...

2012.10.26 15:14

부동산시장 정상화를 위한 정책적 제언 ②

시장 정상화? 재건축 선순환 구조부터 만들어라! 9월의 대책뿐만 아니라 그간에도 부동산시장 활성화를 위한 숱한 대책들이 나왔음에도 불구하고 시장 활성화는 고사하고 매수세가 아예 실종됐다. 그 원인이야 여러 가지가 복합적으로 작용해 나타난 것이겠지만 가장 큰 원인 하나를 들어보라고 한다면 주택가격 상승에 대한 기대심리 저하가 아닐까 싶다. 내 집 마...

2012.10.15 10:35

전세보증금 인상 시 이것만은 주의해야!

부동산정보업체 각사의 보도자료에 따르면 부동산거래 활성화를 위한 9.10대책에도 불구하고 거래는 오히려 더 침체되고 있는 반면 전세시장은 9주 연속 상승세를 이어가고 있다. 9.10대책의 대부분이 즉시 실행되는 사안이 아닌 탓도 있지만 대선을 불과 80여일 남겨놓은 상황이라 매수자들의 관망세가 더 짙어지고 있는 탓이 더 크다. 가뜩이나 본격적인 가을 이사철...

2012.10.10 10:11

부동산시장 정상화를 위한 정책적 제언 ①

부동산대책, 시의적절하고 과감하고 종합적이어야 한다 올해 말까지 미분양주택 취득시 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세 50% 감면 및 주택 취득세 50% 추가 감면(9.10), 분양가상한제 사실상 폐지 및 전매행위 제한 제도 완화(9.11), 민영주택 재당첨 제한 폐지(9.25) 등.. 민심 수습용 추석선물 마냥 부동산시장 활성화 대책이 봇물처럼 쏟...

2012.09.26 09:44

임차인의 배당요구 철회에 대한 불편한 진실

경매절차에 있어서 배당요구라 함은 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 경매 대상이 된 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 민사집행법상의 행위이다. 이와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것을 권리신고라 하는데 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받을 수 있는 권리자도 있지만 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해...

2012.08.31 12:40

요즘 경매 입찰이 두려운 이유

점차 더 깊어지는 부동산시장 불황을 경매시장도 피해갈 수 없는지 경매법정이 그야말로 썰렁하기 그지없다. 입찰자로서는 입찰경쟁이 낮으면 낙찰될 확률이 높아지기 때문에 그리 나쁘게 볼 일이 아니지만 그럼에도 불구하고 입찰에 앞서 두려움이 생기는 것은 무슨 이유일까? 우선 수도권 부동산시장 침체의 골이 너무 깊어지고 있다는 데에서 기인한다. 경매의 최대 장점은 ...

2012.07.27 07:30

부동산정보업체 보도자료 좀 더 신중하길!

수도권 주택시장이 쥐죽은 듯 고요하다. 거래도 없고 분양하는 족족 미분양투성이다. 재건축도 지지부진하고 리모델링은 더더욱 힘겨운 상황이다. 전세가만 날로 치솟고 있다. 거래가 되는 곳이라곤 경매시장뿐이다. 자칫하다간 경매 낙찰가가 거래가로 고착화될 우려마저도 없지 않다. 요즘의 수도권 부동산시장 모습이다. 이처럼 심각한 주택시장을 살리기 위한 주문이 정부에...

2012.07.25 08:00

타운하우스 투자 포인트는?

타운하우스는 공동주택의 효율성과 전원주택의 친환경성을 결합한 상품이다. 원래 유럽으로부터 유래된 주택 형태로 10~100세대의 단독주택이 정원과 담장을 공유하며 한 단지를 이루고 있는 단독주택 집합단지를 말한다. 아파트가 가지고 있는 단지내 공동체 개념의 커뮤니티 형성이라는 장점과 단독주택이 가지고 있는 개인정원, 테라스 등 프라이버시가 보호되는 평면구조의...

2012.06.28 08:00

수익형 부동산 투자전략

2008년 하반기 이후 장기화되고 있는 주택시장 침체로 인해 주거용 부동산보다는 수익형 부동산이 큰 인기를 누리고 있다. 수익형 부동산은 이른바 월세 수익이 발생하는 상품으로 원룸, 오피스텔, 상가 등 전통적인 종목을 비롯하여 최근 몇 년 사이 새로운 수익형 상품으로 등장한 아파트형 공장, 도시형생활주택(콤팩트하우스)을 포함한다. 주택시장 침체에도 불구하고...

2012.06.15 10:47

입찰가 산정의 최종 변수는?

경매에 있어 입찰가는 경매의 상징이자 산소와 같은 절대적 존재이다. 입찰가 없이 경매를 논할 수 없고, 입찰가가 있을 때 비로소 경매는 경매로서의 생명력을 갖는다. 입찰가는 그렇게 중요한 존재다. 그렇다보니 입찰가를 써내는 순간에는 낙찰자를 발표하는 순간만큼이나 떨리고 가슴 졸이게 된다. 입찰가를 쓰는 순간 뿐만 아니라 다 써낸 후 개찰하고 집에 돌아갈 때...

2012.06.08 08:30

집행기록 열람을 허(許)하라

등기부등본, 전입세대 열람, 경매사건목록(감정평가서, 매각물건명세서, 임대차현황조사서), 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등은 경매투자 내지 경매컨설팅을 하면서 반드시 열람을 해야 할 서류들이다. 이들 서류는 전산으로나 발급 장소에서 별 규제 없이 발급 또는 열람이 가능하지만 정작 입찰자들이 가장 중요하게 여기는 한 가지 서류가 열람이 안 되고 있...

2012.05.02 10:57

농지취득자격증명에 대한 小考

전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함)을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일) 이내까지로 정해진 기간 안에 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 일부를 제외한 대부분 법원이 매수신청보증금을 몰수하기도 한다. 농취증은 농업경영을 목적으로 하는 것과 주말ㆍ체험영농을 목적으로 하는 것 2가지...

2012.03.30 15:21

특별매각조건 이래도 되나?

경매절차상 특별매각조건이 다소 지나친 것 아니냐는 우려가 일 정도로 다양해지고 넓어졌다. 특별매각조건은 각각의 경매절차에 있어서 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 말한다. 예컨대, 재매각사건의 경우 최저매각가격의 2/10 또는 3/10에 해당하는 매수신청보증금(통상 최저매각가격의 1/10)을 제공하도록 하는 것이나 저당권부 토지별도등...

2012.02.16 12:10

최종 점유자를 확인하라

경매 투자에 있어 가장 힘든 일이 있다면 아마도 점유자를 명도하는 과정일 것이다. 그 중에서도 점유자가 없는 경우의 명도 과정은 더 어렵고 복잡할 수 있다. 물론 점유자가 있는 경우에도 그 점유자가 채무자(소유자)인지 임차인인지, 악의의 점유자인지 선의의 점유자인지 및 보증금 배당의 정도에 따라 명도 내지 명도 협상의 수위가 달라질 수는 있다. 그러나 어느...

2011.11.30 19:58

자꾸만 커지는 배당재단, 그 이유는?

경매절차에서 어떤 물건이 낙찰된 후 각 채권자에게 배당할 금액의 주를 이루는 것은 바로 매각(=낙찰)대금이다. 매각대금에서 배당받을 권리가 있는 채권자는 그 배당순위에 따라 배당을 받게 된다. 따라서 매각대금 여하에 따라 배당순위에 밀려 배당을 받지 못하게 되거나 경매가 과열돼 고가로 낙찰이 되는 경우에는 모든 채권자의 채권액을 배당하고도 남는 경우가 흔하...

2011.10.28 16:57