부동산・건설 관련 채무를 면탈하려고 신설회사 설립하면 - 법인격 부인론

  ● 법인격 부인론과 적용요건 - ‘법인격 형해화’ 또는 ‘법인격 남용’(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다90982 판결)   회사가 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 법인의 형태를 빌리고 있는 것에 지나지 아니하고 실질적으로는 완전히 그 법인격의 배후에 있는 사람의 개인기업에 불과하거나, 그것이 배후자에 대한 법률적...

2020.03.12 17:13

알박기와 형사처벌 및 민사책임

알박기와 형사처벌 및 민사책임   최근 몇년간 주택경기 활성화로 인해 아파트시행사업, 지역주택조합사업 등이 활발히 진행되면서 사업부지 지주들의 알박기 행태가 심각한 사회문제가 되고 있다. 이와 관련하여, 사업이 진행되는 것을 알고 부지 일부 필지를 매수한 후 시행사에 터무니없는 고가로 되파는 행위가 전형적인 알박기 행위이지만, 오랜기간 소유한 소유...

2019.12.24 08:30

튤립공황과 폰지사기 - 끝 모르는 인간의 탐욕

 '튤립공황'  - 끝 모르는 인간의 탐욕16세기 후반 튤립이 터키에서 유럽으로 유입되자, 순식간에 각국으로 퍼져 17세기 초에는 귀족이나 대상인 사이에 튤립투자가 크게 유행하였다. 1637년경 네덜란드 알크마르 튤립 경매장에서는 '황제튤립' 한 뿌리면 암스테르담의 대저택을 살 수 있었고, 황소 1천 마리를 팔아 튤립 뿌리 40개를 사고도...

2019.12.24 07:53

상가건물임차인의 권리금회수요건을 점차 구체화하는 최근 대법원 판례들

  상가건물임차인의 권리금회수 규정이 처음 도입되었을 때에는 임차인들이 쌍수를 들고 환호할만했다. 그러나 실무적으로 적용하는 과정에서 5년 기간이 지난 임차인에게는 적용되지 않는 문제, 임대인이 더 이상 임대를 놓지 않겠다는데도  신규임차인과 권리금계약을 맺고 임대인에게 임대차를 주선해야 하는지 문제 등 ...

2019.10.08 13:25

아파트 시행사와 지주와의 전쟁

근래 몇 년간 주택경기가 활성화되면서 전국적으로 아파트 건설분양붐이 크게 일어났다. 최근에는 정부의 대출규제, 투기과열지구의 지정, 분양가상한제 실시 등 억제책으로 인해 지방을 중심으로 침체를 면치 못하고 있으나, 서울과 대구 등 일부 지방은 국지적으로 여전히 과열양상을 보이고 있다.   주택공급은 도시및주거환경정비법에 의한 재건축, 재개발사업으로...

2019.08.29 16:46

집 짓다가 10년 늙지 않으려면

■ 집짓다가 10년 늙는 이유집 짓다가 10년은 늙는다는 말이 있다. 필자는 부동산, 건설관련 분쟁을 주로 다루다 보니 실제 건축주가 집을 짓다가 공사업자 때문에 고통을 당하는 경우가 적지 않고, 심지어 고통을 견디다 못해 자살까지 생각하는 사람도 있었다.   왜 이런 일이 일어날까. 건축을 해보지 않은 사람이라면 건축주가 왜 공사업자 때문에 그런...

2019.06.28 11:02

남의 땅을 빌려 건물 지은 임차인의 지상물매수청구권, 심층 분석

남의 땅을 빌려 건물을 지어 장사하다가 임대차기간(보통 5년 이상 장기임)이 만료되면 건물을 토지소유자에게 넘겨주는 방식의 임대차가 한때 성행하였고, 지금도 더러 이용되고 있다.   과거 나대지 소유자에게 토지초과이득세(지금은 폐지됨)를 부과하자 건물을 짓는 방편으로, 임대를 하면서 임차인에게 건물을 짓게 하고 기간이 만료되면 건물은 임대인이 차지...

2019.05.28 12:23

임대차 종료시 임차인은 어느 정도까지 원상회복해야 하나

   임대차가 종료하면 임차인은 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환해 주어야 함이 원칙이다. 그런데 임차인이 건물 등 임차물에 시설을 하거나 사용하다보면 여기저기 손상이 가는 경우가 많다. 이처럼 임차물에 손상이 간 상황에서 임대인이 원상복구를 요구하면 원래 시설이 설치되기 전의 상태대로 완벽하게 복구해 주어야 하는지 여부 및 ...

2019.05.28 09:07

소유자 불명인 토지를 매수하는 방법

 ■ 주택법상 공탁제도 -'분양승인(입주자모집)은 가능'주택건설 등의 개발사업을 위해 부지를 매입하다보면, 소유자를 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 토지가 간간히 나타나 사업추진에 큰 지장을 초래한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 주택법에 매수대금을 공탁하고 신속히 사업을 진행할 수 있도록 제도화 하고 있다. 주택법 23조(소유자의 확인이 곤란한 ...

2019.03.25 19:47

견고한 암반이 있거나 지반이 약한 토지를 매입했다면

부동산개발을 하거나, 집을 짓기 위해 토지를 매입했는데 지하에 경질(硬質)의 암반이 넓게 분포되어 있으면 토목공사비용이 많이 들게 된다. 터파기공사를 할 때 주위가 주택밀집지역이라면 공사민원 때문에 비용이 많이 드는 무소음․무진동 굴착공법을 써야 한다. 게다가 심도(굴착 깊이)에 따른 공사비의 증가비율은 1, 3~4, 8~9 정도로 기하급수적이므...

2019.03.25 19:33

토양이 오염되었거나 불법 폐기물이 묻힌 토지를 매수했다면

  매수한 토지가 다량의 중금속으로 오염되었거나 각종 폐기물 등이 불법 매립되어 있다면, 누가 책임을 져야 할까? 오염을 야기했거나 폐기물을 매립한 자와 그로부터의 중간매수자, 현재의 소유자 중 누가 처리할 책임이 있는가? 처리할 책임을 이행한 자는 전 소유자에게 어떤 책임을 물을 수 있는가? 등이 문제된다.   먼저 토양오염이라 함은 “...

2019.03.25 19:26

의향서, 양해각서도 계약의 효력있나

 ■ 의향서(LOI, Letter of Intent)의 효력 의향서(意向書), 즉 영문으로 LOI(Letter of Intent)란 어떤 계약에 앞서 참여의사를 표시하는 것이다. 이는 ① 어느 일방 당사자의 입장, 의도, 결정 등을 타방 당사자에게 전하기 위하여, ② 특정 계약의 최종협상에 앞서 내부의 통일적 의사를 정리·확인하기 위하여, ③ 자금...

2019.03.25 19:07

건설공사로 인근 건물이 손상되었다면, 시공사나 건축주가 어떤 책임지나

  아파트나 빌딩 등을 건설하는 공사를 하다 보면 지반이 침하되거나 진동으로 인한 균열 등 인근 건물이 손상되는 경우가 적지 않게 생긴다. 이 때 시공자(수급인)와 건축주(도급인) 중 누가 책임질 것인가, 재산적 손해 외 정신적 손해인 위자료도 배상해야 하는가, 인접 건물의 소유자가 공사를 중지시키는 가처분신청을 할 수 있을까 등이 문제된...

2019.02.13 16:43

완공된 건물에 하자가 많다면 공사업체에게 어떤 책임을 물을 수 있나 - 하자담보책임

'하자없는 건물이 없다'는 말처럼 건물을 지으면 하자는 필연적으로 생기고, 다만, 그 정도가 심하냐 경미하냐의 차이가 있을 뿐이다. 그 때문에 건축주(도급인)는 준공을 앞두고 공사업자(수급인)로부터 하자보수보증서를 받아 두지만, 그 보증금액만으로 하자보수에 턱없이 모자라는 경우가 많다. 그래서 건물이 준공되어도 건축주는 공사대금 잔금의 일부를 하자보수비 명...

2019.02.13 15:58

건축설계와 감리분쟁의 해결

설계 계약상 분쟁과 설계 저작권 침해   건설공사의 완성물인 건축물의 완성도는 설계의 완성도가 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 그런데 실제공사현장에서 통상 총공사비의 3∼5%에 불과한 설계비를 아끼려다 부실한 설계로 인한 하자나 붕괴사고 등으로 엄청난 추가비용을 부담하는 경우가 적지 않다. 또 설계도서를 포함하는 건축저작물의 저작권 침해 문제도 빈...

2019.02.12 09:25

건축주나 시공회사가 부도내더라도, 공사업자나 하도급업체에겐 살 길이 있다!

    공사를 맡긴 건축주가 공사도중에 공사대금을 지급하지 않은 상태에서 부도내면  시공한 공사업자는 건축주를 상대로 어떻게 대처해야 미지급 공사대금을 받아낼 수 있을까. 한편 건축주는 시공사에게 공사대금을 지급했는데, 시공사가 하도급업체에게 하청을 주어 일을 시키고는 하도급대금을 지급하지 않은 상태에서 부도냈다면 하도급...

2019.01.07 19:36

외국인, 영주권자, 재외국민의 토지취득방법

  ■ 신고만으로 취득할 수 있음이 원칙국내 토지를 취득하고자 하는 외국인은 계약체결 후 토지 소재지 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고하면 되지만, 예외로 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등의 토지는 계약체결 전에 허가를 받아야 한다. 1998년 5월 종전의 외국인의토지취득및관리에관한법률이 외국인토지법으로 전문이 개정되고, 명칭...

2018.12.10 19:38

상가임차인의 계약갱신요구기간 10년으로 연장! 제대로 갱신하려면

 계약갱신요구기간을 종전 5년에서 10년으로 연장하는 내용으로 상가건물임대차보호법이 개정되어 2017년 10월 16일부터 시행되고 있다. 그동안 5년간의 임차기간 보장만으로는 임차인의 투자금 회수나 안정적인 영업권의 확보가 불가능하므로 연장을 해야 한다는 요구가 컸고, 이를 반영하여 10년으로 연장한 것이다.   더불어 권리금 회수기회 보...

2018.11.15 09:07

담보신탁된 골프장이 공매되어도 회원지위 승계된다(대법원 전원합의체 판결)

   최근 골프장이 호경기를 맞고 있지만 몇 해 전만 해도 부도나는 골프장이 적지 않았다. 통상 5년 후 반환하도록 하는 회원들의 입회비 반환소송이 줄을 잇다 보니 이를 감당못한 골프장들이 속속 회생신청을 하고, 채권자들이 골프장을 경매나 공매처분하기도 했다.   특히 전국의 상당수 골프장들이 골프장 주요시설을 신탁회사에 담보신탁...

2018.10.24 12:37

상가분양받을 때 주의해야! - 기망당해 분양받은 경우 취소되나

● 선 분양하는 상가 분양받을 때 주의해야   건설 부동산경기가 침체되는 시기에는 분양사기가 고개를 든다. 정상적인 방법으로는 분양이 안 되니까 각종 편법과 사기가 난무하는 것이다. 특히 분양사기는 상가의 분양에서 많이 나타나므로 유의해야 한다.   희대의 사기분양으로 전국을 떠들썩하게 했던 동대문 굿모닝시티 사태 이후 ...

2018.10.23 07:21