도로 여건으로 본 빌딩 '명당 입지'

빌딩의 입지를 분석하기 위해서는 여러 항목을 체크해야 한다. 무엇보다 도로 여건을 잘 따져봐야 한다.먼저 역 출구에 가까이 있을수록 더 좋은 입지인 경우가 많기 때문에 역과의 거리는 항상 중요하다. 이 거리는 물리적인 거리가 아니라 접근거리다. 데이트나 쇼핑할 때 걷는...

2019.07.31 16:36

유명 프랜차이즈 입점에 목숨 걸지 마라

아무리 좋은 위치에 있는 빌딩이라도 공실은 있을 수 있다. 반대로 공실이 없다고 무턱대고 좋은 빌딩이라고 믿어서도 안 된다.시대에 따라 선호 임차인도 바뀐다. 1980~1990년대에는 은행이 있는 빌딩이 최고였다. 그러다가 외환위기가 터지면서 최고 임차인 자리를 편의점...

2019.07.17 16:53

빌딩 매입의 '세 가지 원칙'

빌딩 매입 시 어느 지역 빌딩을 사야 하는지 갈피를 못 잡는 경우가 있다. 이럴 때 따져봐야 할 몇 가지 원칙이 있다.첫째, 광범위한 지역보다는 구체적인 자치구나 행정동을 미리 정한 뒤 빌딩을 알아보는 것이 효율적이다. 자금 여력이 있는 매수자라면 강남구, 명동, 홍대...

2019.07.03 19:47

건물 지을 때 꼭 기억해야 할 규정들

건물을 지을 때는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역, 일조권 사선제한 등의 규정이 적용된다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 위해 국토의 모든 땅에 ...

2019.05.08 16:38

임대시장 흔드는 공유 오피스 바람

최근 2년간 빠르게 성장한 공유오피스가 임대시장을 크게 흔들고 있다. 공유오피스 업체는 사무공간을 임대인에게서 장기간 임대한 뒤 입주사에 재임대한다. 1인실부터 30~40명까지 수용할 수 있는 다인실로 전용사무공간을 꾸미고 공용으로 사용하는 회의실, 카페처럼 구성된 커...

2019.04.24 17:09

시세차익·대출·절세가 빌딩 수익의 기본

투자의 기본 원칙은 수익 창출이다. 빌딩 투자로 발생되는 수익의 기본 원리는 무엇일까.첫째, 수요 증가다. 역 개통, 공원, 배후세대 등의 이유로 유동인구가 늘어날 때 빌딩도 영향을 받는다. 그 지역의 매물을 검토하는 임차 수요와 매수 수요가 늘어나면서 임대료도 상승하...

2019.04.10 17:03

대출금리 하락하며 꼬마빌딩 시장 '꿈틀'

지난해 9·13 부동산 대책 시행 후 얼어붙은 시장 환경이 좀처럼 달라지지 않고 있다. 이런 부동산시장 냉각기는 강력한 대출 규제가 원인이다. 하지만 아파트시장과 꼬마빌딩시장의 온도차는 다르다. 아파트는 아예 대출 자체가 어렵지만 꼬마빌딩은 월세에 따라 대...

2019.03.27 16:30

꼬마빌딩 매수자가 2인 이상이면 사업자등록 신청때 동업계약서 첨부해야

꼬마빌딩 매입에 성공한 이들이 매매계약 이후 해야 하는 일들을 살펴보자.먼저 매도자와 날인한 매매계약서를 대출받을 은행에 보내서 대출신청을 한다. 은행은 대출금 산정을 위해 정식 감정을 의뢰한다. 대출 심사 후 본점의 승인이 나려면 3주 정도 걸린다. 주거래은행을 포함...

2019.02.27 16:54

법인 명의로 건물 사면 대출 더 받지만 세금 부담

“개인 명의로 매입할까요? 법인으로 구입할까요?” 요즘 매수자들이 자주하는 질문이다. 개인보다 법인 명의로 매입할 때 대출이 많이 나온다는 점을 겨냥한 것이다. 이는 작년 3월 26일부터 시행된 ‘임대업자 이자상환비율(RTI)&rsquo...

2019.02.13 16:55

개발 호재 맞춰 투자…빠져나올 시기도 고려를

부동산 개발로 해당 지역이 좋아지는 것은 당연한 결과다. 그 당연한 결과 때문에 수요가 발생하고 자연스럽게 가격이 오른다. 가격을 상승시키는 부동산 개발 중 지하철과 고속철도 개통 등 교통 인프라는 상승률이 높은 편이다.작년 12월 서울 지하철 9호선 3단계 구간이 개...

2019.01.23 16:39

규제 심해진 아파트 투자… 이젠 꼬마빌딩에 관심을

아파트 규제가 심해지면서 꼬마빌딩으로 매수자의 관심이 이동하고 있다. 풍선효과다. 아파트를 누르니 규제가 덜한 수익형부동산 시장으로 관심과 자금이 몰리는 것이다. 현 정부가 부활시키거나 신설한 아파트 규제는 다주택자 양도세 중과, 재건축 허용 강화, 주택담보대출 억제,...

2018.08.01 16:46

상권 특성·시대 변화 읽어야 임대료 잘 받는다

50억원짜리 빌딩 매입을 검토 중인 한 고객이 “현재 임대료가 저렴한 것 같은데 더 올릴 수 있나? 임대료가 올라야지 매매가를 붙여 팔 수 있지 않나?”면서 매입 후 임대료 변화에 대한 분석을 요청했다.빌딩을 매매할 때 임차업종은 그 지역 상권을 ...

2018.07.18 17:49

'악덕 임차인' 키우는 퇴거보상제·계약갱신청구권

정부에서 발의한 개정안 중에 임차인의 계약갱신청구권 연장과 퇴거보상제가 국회를 통과하고 시행된다면 중소형빌딩 시장의 큰 변화가 있을 것 같다.영업권 보장에 해당하는 계약갱신청구권을 5년에서 10년으로 연장해 임차인의 영업권을 확대시켜 주는 것과 권리금 회수를 더욱 강화...

2018.07.04 16:04

좋은 건물 찾아낼 수 있는 '안목' 키우려면…

다주택자 양도세 중과, 임대업이자상환비율(RTI) 등 문재인 정부가 최근 시행한 부동산 규제 정책의 결과로 끓어 오르던 부동산시장이 숨 고르기를 하고 있다. 아직도 매수 희망자들은 꾸준히 시장 동향을 살피면서 가격이 내리기만을 기다리고 있다. 언제 다시 불이 붙을지 모...

2018.05.16 16:47

50억 빌딩주 '갈아타기' 보다 리모델링으로 가치 높여야

1년 전 서울 강남구에 있는 50억원대의 중소형빌딩을 매입한 투자자가 있다. 이 투자자는 최근 다주택자 양도세 중과 시행에 맞춰 전세를 주고 있던 아파트를 팔았다.매도대금으로 15억원 정도가 생기고 현재 거주하고 있는 아파트를 담보로 10억원이 가능하기에 25억원으로 ...

2018.05.02 16:32

금리 오르고 불황 지속… 빌딩시장 당분간 관망세

대출 규제, 양도세 중과, 금리 부담 등으로 인해 이달 들어 주택 시장 거래량이 큰 폭으로 줄어들고 있다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 강남권을 중심으로 매수세가 붙으며 급격한 상승을 이뤘지만 이달부터 매수 수요가 꺾였다. 매도...

2018.04.18 17:03

거래 후 분쟁 대비하려면 계약서에 특약 명시해둬야

흔히들 부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금 등의 금전교환과 부동산권리 이전으로 마무리된다고 생각한다. 그러나 부동산에는 공법상의 이용제한이나 거래에 대한 규제 사항과 관련되는 법률이 100여 개가 넘는다. 사법상으로도 수십 개의 법률이 서로 얽혀있다. 전문가들도 신중...

2018.04.04 16:46

건물 살 때 부가세 조기환급·면제 요건부터 살펴라

빌딩 투자를 고려하는 투자자의 목적은 크게 두 가지다. 대부분 임대수익을 노리지만 사업체를 운영하면서 사옥으로 사용하려는 투자자도 있다. 빌딩 매매계약 시 투자 목적에 따라 꼭 확인해야 할 부분이 건물의 부가가치세다.실제 빌딩을 매입하기로 하고 계약하러 왔다가 건물의 ...

2018.03.21 17:40

RTI 26일 시행… 더 어려워진 '건물주 되기'

정부가 부동산 시장을 잡기 위한 금융 관련 규제로 신DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), RTI(이자상환비율) 등이 있다. 대출을 규제해 부동산 쪽으로 자금이 흘러들어가는 것을 막고 대출 비중이 높아 금융 리스크가 큰 건물의 부...

2018.03.07 17:24

새 대출규제 RTI… 차입금 비중 30~50%가 적당

부동산을 매입하기 위해 예산에 맞춰 자금계획을 세울 때 대출을 얼마나 받아야 하나 고민하게 된다. 주택은 새로운 대출규제인 신(新) 총부채상환비율(DTI) 적용으로 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 것으로 보인다.건물은 다음달 시행될 것으로 예상되는 RTI(임대수익 이자...

2018.02.21 17:17