HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?

주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데, 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 '깡통전세주택', 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택...

2024.11.22 16:47

임대차보증금반환채권 양수한 금융기관의 지위

잘못된 법리판단으로 실패한 경매투자사례를 소개한다. 구체적인 사례 소개에 앞서, 이해를 돕기 위해 기본 법리부터 살펴보자. ★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는...

2024.11.21 16:01

권리금 회수청구권 예외사유

권리금 회수청구권의 예외사유 중 하나인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'와 관련된 분쟁이 적지 않다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 ...

2024.11.15 11:22

무단전대행위는 임대차계약 종료 사유

소위 뜨는 상권을 중심으로 '팝업스토어(Pop-up Store)'가 유행하고 있다. 짧은기간 운영되는 오프라인 소매점이 사전적인 의미인데, 서울 성수동이나 홍대 등 사람들의 관심이 높은 상권에서 많이 볼 수 있다. 단기임대차의 특성상 고액의 '사용...

2024.10.30 13:55

분양자인 신탁회사책임을 신탁재산에 한정한 특약

분양시장 특히 수익형부동산분양 시장의 위축으로 분양대금반환을 구하는 수분양자들의 소송이 이어지고 있는 가운데, 입주기간 지연, 중요사항 미고지 등을 이유로 한 분양대금반환 판결이 계속 선고되고 있다.이 와중에 분양계약의 당사자인 부동산신탁회사의 책임을 ‘신탁...

2024.09.26 16:56

비법인사단 총회결의 하자로 인한 재산권 침해와 위헌성 여부

말도 많고 탈도 많았던 비법인사단 재산처분에 관한 총회결의 규정에 대해 최근 법원이 위헌심판제청결정을 하게 되었다. 해당 규정은 다음과 같다. ★ 민법 제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.② 총유...

2024.09.19 17:09

상가임대차 묵시적 갱신조항, 임대인에게 편파적?

상가점포임대차기간 종료를 불과 하루 앞두고 임차인이 임대차계약을 연장하지 않겠다고 통보할 경우, 다음날인 임대차기간만기에 계약이 종료될 수 있을까? 아니면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것일까?관련 법규정은 다음과 같다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조 ④ 임대인...

2024.07.25 17:15

권리관계 설명 안 한 공인중개사

“건물임대차계약할 때 중개업자는 건물부지의 권리관계까지도 확인⋅설명해야”라는 제목으로 2023. 9. 4.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕기 위해 종전 칼럼을 먼저 소개한다. 건물...

2024.07.03 17:04

경공매를 통한 건물 취득과 기존 영업 승계

경공매로 건물을 취득하면 해당 건물에서의 기존 영업허가까지 함께 승계할 수 있을까? 일반 매매를 통한 건물소유권 변동의 경우에도 비슷한 법리가 적용될 수 있지만, 일반매매의 경우 영업 허가 승계 여부에 대하여 구체적으로 합의하는 것이 일반적이어서 분쟁소지가 적은 반면,...

2024.06.11 17:55

권리금 거래계약 정상화 방안

'상가점포 권리금컨설팅과 행정사법 위반'이라는 제목으로 2023. 2. 11.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판이 최근 확정되면서, 부동산중개업계 반발이 거세지고 있다. 이해를 돕기 위해 당시 칼럼을 먼저 소개한다. 상가점포권리금거래의 법적 성격을...

2024.05.31 17:58

임차권 등기 신청과 보증금 반환

임대차보증금을 제 때 반환받지 못하는 경우가 많아지면서 임차권등기신청 역시 잦아지고 있다.하지만, 다음과 같은 점을 고려하면 임차권등기신청에 보다 신중할 필요가 있다. 임차권등기된 이후 빈집에 다른 세입자가 거주하면서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 경우&nb...

2024.05.02 15:14

갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야

주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차...

2024.04.17 17:20

가격배상에 의한 공유물분할이 불편한 이유

최근에 대법원 사건을 소송대리하여 파기환송 승소한 사례를 소개한다(지분구조가 복잡하고 당사자가 다수인 관계로 사안을 간략화하기로 한다). 甲, 乙은 지상에 丙 건물이 건축되어 있는 토지지분을 취득한다. 甲, 乙의 토지지분 합계는 과반수를 초과하는데, 나머지 토...

2024.03.05 18:01

경공매 유찰시 최저매각가격, 법원경매 20%, 공매 10%?

부동산 경공매진행이 유찰될 경우 최저매각가격을 낮추게 되는데, 일반적으로 법원경매는 20%, (압류재산) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 반드시 그렇지는 않다. 그 이유는 다음과 같다.# 공매의 70% 이상은 압류재산공매라는 점에서 아래에서의 공매는 압류재산공매만...

2024.02.19 13:22

계약 종료 시 상대방 계약서 회수할 수 있나

계약을 종료하면서 상대방이 소지하던 기존 계약서 원본을 회수하겠다고 하거나 함께 파기하자고 요청하는 경우가 적지 않다. 이 문제 때문에 서로간에 신경전이 벌어지기도 한다. 주로 임대인이 임차인에게 요구하게 되는데, 임대인의 입장에서는 자칫 계약서 원본으로 인한...

2024.02.16 11:40

화재 발생한 방학동 아파트에 얽힌 경매 스토리

성탄절인 2023년 12월 25일 새벽 서울 도봉구 방학동 소재 아파트 3층 어느 호실에서 화재가 발생해, 여러 명이 죽거나 부상당하는 참사로 이어졌다. 화재 사건을 취재하는 기자에게 자문하는 과정에서, 화재 당시 해당 아파트 호실이 경매 진행 중이라는 사실을 알 수 ...

2024.01.05 18:06

갱신거절 사유인 '임대인의 실거주'에 대한 입증 책임

주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 '임대인의 실거주' 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕...

2024.01.02 14:14

예상치 않은 계약갱신청구와 '불안의 항변권'

예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 해당 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하면서, 결국 매수인이 매도인을 상대로 이전등기청구소송까지 제기하게 된 사안이다. 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장했고, 이에 대해 매수인은 예상치않은 임차인의 갱신요구권...

2023.12.29 16:47

상가임대차계약 중도해지약정의 효력

재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다. ★상가건물...

2023.12.29 11:14

부동산 침체기, 분양 마케팅의 함정

최근 분양시장이 냉각되면서 분양촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있는데, 소비자들의 주의가 요망된다. 어떤 마케팅방법이 있을까?먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.분양계약 후 일정시점 후 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 ...

2023.12.28 15:25