HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?

주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데, 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 '깡통전세주택', 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택...

2024.11.22 16:47

권리금 회수청구권 예외사유

권리금 회수청구권의 예외사유 중 하나인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'와 관련된 분쟁이 적지 않다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 ...

2024.11.15 11:22

분양자인 신탁회사책임을 신탁재산에 한정한 특약

분양시장 특히 수익형부동산분양 시장의 위축으로 분양대금반환을 구하는 수분양자들의 소송이 이어지고 있는 가운데, 입주기간 지연, 중요사항 미고지 등을 이유로 한 분양대금반환 판결이 계속 선고되고 있다.이 와중에 분양계약의 당사자인 부동산신탁회사의 책임을 ‘신탁...

2024.09.26 16:56

비법인사단 총회결의 하자로 인한 재산권 침해와 위헌성 여부

말도 많고 탈도 많았던 비법인사단 재산처분에 관한 총회결의 규정에 대해 최근 법원이 위헌심판제청결정을 하게 되었다. 해당 규정은 다음과 같다. ★ 민법 제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.② 총유...

2024.09.19 17:09

갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야

주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차...

2024.04.17 17:20

가격배상에 의한 공유물분할이 불편한 이유

최근에 대법원 사건을 소송대리하여 파기환송 승소한 사례를 소개한다(지분구조가 복잡하고 당사자가 다수인 관계로 사안을 간략화하기로 한다). 甲, 乙은 지상에 丙 건물이 건축되어 있는 토지지분을 취득한다. 甲, 乙의 토지지분 합계는 과반수를 초과하는데, 나머지 토...

2024.03.05 18:01

경공매 유찰시 최저매각가격, 법원경매 20%, 공매 10%?

부동산 경공매진행이 유찰될 경우 최저매각가격을 낮추게 되는데, 일반적으로 법원경매는 20%, (압류재산) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 반드시 그렇지는 않다. 그 이유는 다음과 같다.# 공매의 70% 이상은 압류재산공매라는 점에서 아래에서의 공매는 압류재산공매만...

2024.02.19 13:22

계약 종료 시 상대방 계약서 회수할 수 있나

계약을 종료하면서 상대방이 소지하던 기존 계약서 원본을 회수하겠다고 하거나 함께 파기하자고 요청하는 경우가 적지 않다. 이 문제 때문에 서로간에 신경전이 벌어지기도 한다. 주로 임대인이 임차인에게 요구하게 되는데, 임대인의 입장에서는 자칫 계약서 원본으로 인한...

2024.02.16 11:40

상가임대차계약 중도해지약정의 효력

재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다. ★상가건물...

2023.12.29 11:14

다가구 임대차계약의 중개업자 확인설명의무

보증금에도 미치지 못하는 낮은 시세의 임대차목적물을 임차하여 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 빈발하고 있다. 이런 보증금사고의 대표유형이라고 할 수 있는 것이 바로 다가구주택인데, 다가구주택 임대차계약과정에서의 중개업자 확인설명의무 범위에 관한 대법원 판결이 최근 선고...

2023.12.28 14:36

상가 임차인의 무단 점유사용

임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차인이 임대차목적물인 상가점포를 적법한 이유없이 계속 점유사용하는 경우가 적지 않은데, 여러 가지 이유가 있을 수 있지만 상호간 생각하는 차임에 큰 차이가 있다는 점이 중요한 이유가 된다. 이런 상황에서 임대인은 건물명도와 더불어 임대...

2023.12.06 15:49

기존 포괄양수도 계약, 신규 임차인에게는 치명적일수도

임대인과 상가임대차계약을 함에 있어 기존 상가임차인의 임대차계약을 포괄양수도하는 형식은 상가임차인의 권리, 특히 상가건물임대차보호법에서 보장된 10년 갱신요구권을 크게 제한할 수 있다. 임대차계약 포괄양수도계약이란 예를 들면 다음과 같다. 갑: 임대인, 을 :기존임차인...

2023.11.28 11:21

약정해제권의 올바른 활용법

계약해제할 수 있는 권리를 미리 유보할 수 있는데 이를 '약정해제권'이라 하고, 약정해제조항을 '해제권유보조항'이라고 부른다. 계약상의 구속을 쉽게 벗어나기 위함인데, 그 때문에 간접적으로 상대방의 이행을 보다 강제할 수 있는 효과가 있게 된다. 부동산거래에서 약정해제...

2023.11.21 17:19

입주(준공)예정일 지연과 분양계약 해제

원자재값 상승 등의 여파로 당초 예정된 입주(준공) 예정일을 지키지 못하는 분양현장들이 늘고 있는데, 부동산시장 침체기에 분양계약을 해제하고픈 수분양자에게는 절호의 기회가 되고 있다. 하지만, 해제과정에서 주의해야 할 부분이 있다. 대부분의 분양계약서에는 입주예정일이 ...

2023.11.14 17:31

갱신요구권 침해에 따른 배상책임, 감액할 수 있나?

'실거주'를 이유로 임차인의 갱신요구권행사를 거부한 후 정당한 이유없이 실거주하지 않은 채 타인에게 임대할 경우 임대인은 법에서 정해진 소정의 배상책임을 부담하게 된다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1...

2023.11.09 11:20

'강남 꼬마빌딩 월수익 3000만원'…투자했다 '날벼락' [힘이 되는 부동산 법률]

건물 수익률을 부풀리는 사기성 마케팅이 적지 않다. 예전부터 상가점포 분양 과정에서 수분양자가 혹할만한 임대차 조건을 미끼로 고가분양하는 수법이 횡행해왔다. 진성임차인도 있지만, 들러리 임차인으로 의심되는 경우도 많았다. 수분양자 입장에서는 계속 높은 임대료를 받을 수...

2023.10.13 11:19

남의 땅에 있는 분묘 이전 절차

타인소유의 토지에 존재하는 분묘로 인한 해당 토지소유자와 분묘 연고자간 갈등이 날로 커져가고 있다. 더구나, 분묘기지권의 요건까지 갖춘 분묘는 분묘의 존속기간 내내 지상권과 유사한 물권적인 토지사용권을 보장받게 되어서, 해당 토지의 소유자로서는 큰 부담이 아닐 수 없다...

2023.10.12 11:36

원상회복 약정과 권리금회수 청구권이 충돌할 때

다음은 '임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권'이라는 제목의 2019. 1. 17.자 칼럼 내용이다. 부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔...

2023.10.11 10:55

무단임대행위 유치권소멸청구, 임대 당시 소유자 아니라면?

유치권은 채무를 변제받기 위해 점유의 반환을 거부함으로써 채무자를 압박하는 수단에 불과하다는 점에서, 아무리 유치권자라고 하더라도 채무자(소유자) 승낙 없이 임의로 유치물을 사용, 대여, 담보제공하는 것은 허용되지 않는다. 이를 위반할 경우 유치권소멸사유가 될 수 있다...

2023.09.27 17:16

중개업자, 임차인에 건물부지 권리관계까지 설명해야

건물임대차계약 과정에서 부동산중개업자가 건물부지인 토지의 권리관계에 대해서 제대로 설명해주지 못해 중개사고로 이어지는 경우가 적지 않다. 토지와 건물 소유자가 서로 다르거나, 토지등기에 가등기나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대표적이다. 토지 소유자의 건물철거...

2023.09.11 11:38