임차건물 소유자 변경됐다면 임대권한 누구에게 있는지 잘 확인해야

주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 전입신고를 한 뒤 거주해 대항력을 갖추면 임대인 외 제3자에 대해서도 임차권으로 대항할 수 있게 된다. 이때 제3자는 주택의 임차인이 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변경되는 경우의 양수인도 해당된다. 이를 구체...

2024.11.12 16:09

정부의 '신유형 장기민간임대주택', 디테일이 아쉬워 [이은형의 부동산 돋보기]

정부가 민간임대시장 문제점을 지적하고 대안으로 '신유형 장기민간임대주택'을 제시했습니다. 방향성은 맞다고 보지만 세부적으론 아쉬울 따름입니다. 먼저 공식자료에는 '리츠(부동산투자회사) 등 법인'이라고 표현됐으나 역시 리츠에...

2024.09.12 07:00

갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야

주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차...

2024.04.17 17:20

헌재, 임대차 계약갱신청구권·전월세상한제 합헌 결정

헌법재판소가 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법 조항에 대해 합헌 결정을 내렸다.헌재는 28일 주택임대차보호법 6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원 심판 청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각했다.헌재는 "임차인 주거 안정 보장이라는...

2024.02.28 15:07

갱신거절 사유인 '임대인의 실거주'에 대한 입증 책임

주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 '임대인의 실거주' 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕...

2024.01.02 14:14

"임대차 계약갱신 거절 때 집주인이 실거주 증명해야"

집주인이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하려면 해당 집에서 산다는 것을 직접 입증해야 한다는 대법원의 판단이 처음 나왔다. 대법원은 계약갱신 요구를 거절하려면 집주인이 명백한 근거를 제시해야 한다고 판단했다.26일 법조계에 따르면 대법원 2부는 집주인 A...

2023.12.26 18:34

임대계약 갱신 거절 '실거주' 사유…대법 "집주인이 증명해야"

실거주 목적을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 임대인에게 실거주에 대한 증명 책임이 있다는 첫 대법원 판단이 나왔다. 단순히 '실제 거주하려는 의사'를 표명한 것만으로는 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없다는 취지다.26일 법조계에 따르면 대법...

2023.12.26 12:00

실거주 이유로 계약 갱신 거절 후 타인에게 임대한 경우

상가건물임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권행사에 대한 거절사유로 임대인의 '실거주'를 인정하고 있다. 이 때문에 “실거주한다”는 이유로 갱신거절하여 기존 임차인을 내보낸 후, 얼마 지나지 않아 다른 임차인에게 임대해버리는 경우가 적지 않아 법적 분...

2023.08.14 11:16

매매계약 중인 매수인과 체결한 임대차계약의 효력

최근 선고된 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218, 201225 판결에 대한 방송사 인터뷰를 진행했다. 사건이해를 위해 대법원에서 작성배포한 보도자료를 판결문 소개에 앞서 소개한다. 1. 사안의 개요 가. 당사자관계 ● 원고(반소피고): 이 사건 공...

2023.06.13 17:34

주택 전세제도, 과감히 용도폐기해야

한국에만 존재하는 전세제도, 유일하다는 자체부터가 이상한데, 집 없는 서민이 다른 사람 집을 빌리면서 집값에 육박하는 거액을 집주인에게 맡긴다는 자체가 너무 위험하고 기괴하지 않을 수 없다. 집값의 등락, 집주인의 경제사정 등 위험이 고스란히 세입자에게 전가되고 있는 ...

2023.04.19 11:04

"계약 전 임대인 미납세액 확인"…법 개정안 국회 소위 통과

22일 국회 법제사법위원회는 법안심사제1소위원회를 열어 임차주택 정보와 임대인의 미납세액 등에 대한 임차인의 열람권을 확보하는 주택임대차보호법 개정안을 의결했다.개정안은 임대차 계약을 할 때 확정일자 부여일, 차임(임차물 사용 대가로 지급하는 돈 등) 및 보증금에 관한...

2023.03.22 22:07

임차인 갱신요구 거절 후 주택 매도한 임대인의 배상책임

실거주의사 없음에도 불구하고 마치 실거주할 것처럼 거짓말하면서 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인 명도 후에 실거주하지 않은 채 타인에게 매각해버린 임대인에 대해 손해배상책임을 인정하는 판결이 최근 선고되었다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항에는 실거주의...

2023.02.15 16:47

실거주 약속 어기고 집 판 주인…법원 "세입자에 손해배상 해야"

자신이 들어와 살겠다며 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔았다면 민법상 손해배상 책임이 있다는 법원 판단이 나왔다. 24일 법조계에 따르면 서울중앙지방법원 민사42단독 정진원 부장판사는 세입자 A씨 모자가 집주인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송을 최근 원고 일부 승소 판결했다.A씨는 2019년 12월 서울 서초구의 아파트에 대해 집주인 B씨와 보증금 12억4...

2023.01.24 18:01

"전세값 뚝뚝 떨어지는데…갱신 요구권은 어떻게 할까요"

최근 들어 주택임대차보증금 시세가 급락하고 있다. 차액 보증금을 마련하지 못한 임대인이 보증금반환에 애를 먹으면서 역월세까지 지급하는 등 예전에 없던 현상이 속출하고 있다. 몇 년 전 보증금 급등의 주범이 주택임차인의 갱신요구권이라는 주장도 있었지만, 법적으로만 보면 ...

2023.01.03 14:54

주택매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 건물인도 판결 소개)

주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거...

2022.12.23 18:41

세입자가 계약갱신권 행사했어도 바뀐 집 주인이 실거주땐 거절 가능

세입자가 전세 계약을 갱신할 것을 요구한 뒤 그 집을 산 새 주인이라도 실거주할 경우엔 계약 갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 세입자의 계약 갱신 요구권과 집주인의 거절권을 담은 주택임대차보호법 개정안이 시행된 뒤 이를 둘러싼 분쟁을 두고 처음 나온 대법원 판례다.대법원 3부(주심 대법관 노정희)는 집주인 A씨가 세입자 B씨를 상대...

2022.12.19 18:32

"세입자 계약갱신권 행사 후 집 산 새주인, 실거주라면 갱신거절 가능"

세입자가 전세계약을 갱신할 것을 요구한 뒤 그 집을 산 새 주인이라도 실거주를 할 경우엔 계약 갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 세입자의 계약 갱신 요구권과 집 주인의 거절권을 담은 주택임대차보호법 개정안이 시행된 후 이를 둘러싼 분쟁을 두고 ...

2022.12.19 10:33

임대인 부채현황, 세입자에 알린다

정부가 ‘깡통전세’와 전세 사기를 막기 위해 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 선순위 보증금 등 임대차 정보 제공을 의무화하고, 체납 정보 확인권을 신설하는 게 골자다.법무부와 국토교통부는 임대차보호법 개정안 및 시행령 일부개정안을 21일 입법예고했다. 현행 임대차보호법에 따르면 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부...

2022.11.21 17:59

임대인 국세체납·선순위보증금 정보 제공…개정안 입법예고

▼정부가 '깡통전세'와 전세사기를 막기 위해 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 선순위 보증금 등 임대차정보를 임차인에게 제공하는 데 임대인이 동의할 것을 의무화하고, 체납정보 확인권을 신설하는 게 개정안 골자다.법무부와 국토교통부는 임대차보호법 개정안 및...

2022.11.21 11:01

임대사기 사상 최대치 기록…홍석준 "방치된 임대차보호법 처리해야"

각종 임대사기가 성행하면서 전세보증금을 돌려주지 않아 발생한 사고액이 지난달 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 각종 임대사기를 방지하는 `주택임대차보호법 개정안`이 조속히 국회를 통과해야한다는 목소리가 나온다.홍석준 국민의힘 의원은 1월 대표발의한 ‘주...

2022.08.29 20:20